Luận văn thạc sĩ luật học: Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (58.85 MB, 98 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA

NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

<small>Chuyên ngành: Luật quốc tếMã số: 60380108</small>

<small>Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Năng</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<small>Tơi xin cam đoan đây là cơng trình của riêng tơi. Các so liệu,</small>

<small>ví du trong luận văn là trung thục. Những kêt luận trong luận văn</small>

chưa từng được ai cơng bố trong bat kỳ cơng trình nào khác.

Trần Sơn Bách

XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

5798Ẻ/9527.100005... |

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài...--- 2 5-52 sex 1

2. Tình hình nghiên cứu dé tai... cccecescesccscssessessessesessessessessesestesesseeseeeen 5 3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài...--- s5: 3

4. Mục đích nghiên cứu của đề tài...--- 5-5-6 s+ESk‡EEEEEEEEEEEEEEEEEErkrkereee 3 5. Các câu hỏi nghiên cứu của dé tài...---- 2c St SEkeEEEEEEErkererkekee 4

<small>6. Phương pháp nghiÊn CỨU...-- G1 3113381113311 11111 11 E1 re 4</small>

7.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...---¿ c sen Set Sex sEcrerrrsrsree 5 8. Bố cục của luận VAN. ...eecccccscccscscsesesececscscsesescsescscscavsvevstsususacacscacacsesesescaees 5 CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM...--c-ccs¿ 6

<small>1.1 Một sô khái niệm về quyên sở hữu, người nước ngoài và nhà ở thuộc</small>

quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam...- - 2 sex 6 1.1.1. Khái niệm, nội dung quyên sở hữu theo pháp luật Việt Nam. ... 6 1.1.2. Khái niệm người nước ngoài và nhà ở thuộc quyên sở hữu của

<small>HQMHỜI HƯỚC HĐÌ. ... cv vkn 9</small>

1.2. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam... 14 1.2.1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh quyén sở hữu nhà ở của người nước

1.2.2. Đặc trưng cơ bản của quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài

<small>z70//2\/27//PEREEEEREE...=. 15</small>

1.2.3. Giải quyết xung đột pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của người

<small>nước ngoài tại Viet NAM, ... ..- c1 ki 17</small>

Tiểu kết chương l...---- ¿- ¿+ 2 +E9EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEE1E1111 111 x 20 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ QUOC GIA VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 21

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

2.1.2. Giai đoạn từ sau khi Pháp lệnh nhà ở 1991 có hiệu lực đến trước

2.1.3. Giai đoạn từ sau khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến trước khi có Nghị quyết số 19/2008/Q1HH12... - 25+ Sk+‡Ek‡EEEEEEE+EEEEEEEEEEEEEerkerrkerkd 27 2.1.4. Giai đoạn từ khi có Nghị quyết số 19/2008/QH12 đến trước khi

2.2 Quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người

<small>MU Ti, KHI MIỆU NI aise ec stink khẩn ni nn ah Săn 42</small>

2.2.1. Doi tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt NAM, ... 42

<small>2.2.2. Điêu kiện dé tô chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tai/720\/21//NERNMMIA... 43</small>

2.2.3. Quy định về quyên và nghĩa vụ cụ thể của chủ sở hữu nhà ở là

<small>HQUỜI HƯỚC HĐÌ. ... Gv ngu 46</small>

2.3. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thé giới...--- --2- 252: 51

<small>2.3.1. Kinh nghiệm từ INdONnCXIA. ...c 5c 3E ++sEEEkeseeeseseeers 52DeBus Bel Qihl 'NRE NINH. CLE SUI esate ase cas es CAS ANC SA SARC 1280805200187 kâN 522.3.3. Kinh nghiém ttt Mp. viccccccccccccsccccessccsessecessseeeessssecessneeessseeesssseeenssaes 54</small>

2.3.4. Kinh nghiém tlt UC. ccccscccccscsscssescssvsssssssssssstessssssvssssssssasstsssseseesen 55

<small>2.3.5. Kinh nghiệm tie MAlAysia. ...-- c5 + E++seEEeeeeeeeeeeeessrs 56</small>

Tiểu kết chương 2...-- - 2 s22 SE EEE1211211211171111111 1111111. crx. 59 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ HÀNH VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM...-¿- 2-52 9 EEE1211212111111111111e 11111 crxe, 60

<small>3.1. Thực trạng sở hữu nha ở của người nước ngoài tại Việt Nam... 60</small>

3.1.1. Thực trạng số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<small>3.2.1. Thuc trạng thi hành các quy định cua pháp luật. ... -- 653.2.2. Nguyên nhán của (HC trang. .ecccccccccccccsscccceccccsssseeesecssesseeeeeeseneaas 763.3. Phương hướng hoàn thin. ... ...--- 5553 2+ +++sseeeeerrreerres 78</small>

3.3.1. Một số giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyên

<small>Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt NẠI...- << + 78</small>

3.3.2. Một số giải pháp hoàn thiện việc triển khai tổ chức thực hiện quyên

<small>Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt NaI!...-- -- << «+ 83</small>

Tiểu kết chương 3...--¿- - 5+ ESE+E+E9EEEEE2E5E5E1E17121117121 7111111 xe 86 .450007.)0015... 87

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ là một xu hướng tất yếu của mọi quốc

gia trong tiễn trình phát triển, trong đó có Việt Nam. Việt Nam ké từ những năm 1991-2006 đã có những bước chun mình tích cực để hịa chung xu thế hội nhập khi chuyền từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế thị

trường, tham gia vào nhiều diễn đàn kinh tế lớn như diễn đàn Hợp tác kinh tế Châu A- Thái Bình Dương (1998), gia nhập tổ chức Thương mại Thế giới WTO (2006). Điều này dẫn tới việc số lượng người nước ngoài vào Việt Nam dé dau tư, làm việc, học tập ngày càng gia tăng. Theo thống kê của Bộ Lao động- Thương binh và Xã hội, tính đến năm 2013 có khoảng 77.359 người

nước ngồi làm việc tại Việt Nam. Với số lượng người nước ngoài đang cư

trú tại Việt Nam lớn như vậy, nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu tất yếu, cần

phải được quan tâm. Chính vi thế ké từ khi mở cửa, hội nhập quốc tế cho đến

<small>nay, Nhà nước Việt Nam đã có chính sách cho phép người nước ngồi được</small>

sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được cụ thê hóa trong các quy định của pháp luật

từ khi có Pháp lệnh nhà ở 1991, Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12

về việc thí điểm cho tơ chức, cá nhân nước ngoai mua va sở hữu nhà ở tại Việt Nam va gần đây nhất là Luật nhà ở 2014. Có thé khang định, các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở trong các văn bản nêu trên đã tạo ra

hành lang pháp lý đảm bảo cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài,

đồng thời thu hút thêm nhiều nhà đầu tư tới Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở,

phát triển hạ tầng tại Việt Nam.

Tuy nhiên, qua một thời gian triển khai cho phép người nước ngoài mua

và sở hữu nhà ở, các quy định của pháp luật điều chỉnh về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã bộc lộ những điểm bat cập nhất định, là nguyên

nhân chủ yêu gây ra thực trạng số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện nay còn thấp, chưa đạt được các mục tiêu trong các chính <small>sách Đảng và Nhà nước ta đã đê ra.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

đó, chúng ta sẽ thay được những điểm khó khăn, bat cập trong việc áp dụng, thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi. Từ đó tìm ra được giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho người nước ngoài khi tới Việt Nam mua và sở

2. Tình hình nghiên cứu đề tài.

Trong khoa học pháp lý đã có một số cơng trình, đề tài nghiên cứu về

van dé quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tai Việt Nam như:

- ThS. Chu Mạnh Hùng, Chinh sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008. Bài viết đã có sự phân tích về đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài theo quy định của Luật nhà ở 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tơ chức, cá nhân nước ngồi mua và sở hữu nhà ở; đánh giá được sự cần thiết phải đặt ra các quy định đó trên thực tẾ.

- TS. Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định

<small>cu ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb</small>

Xây dưng, 2010. Cuốn sách đã nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài ở Việt Nam, đưa ra thực trạng về nhu cầu sở hữu nhà ở đối với hai đối tượng trên, đưa ra được những điểm còn hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật, đồng thời kèm theo đó là các giải pháp hồn thiện

- Ngơ Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở

<small>nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học,</small>

Khoa Luật- Đại học quốc gia Hà Nội, 2013. Nội dung của luận văn có phân tích được các quy định của pháp luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12

<small>vê quyên sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam, đơng thời đưa ra</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Hà Nội, 2011. Luận văn có đưa ra được một số điểm hạn chế trong các quy định của Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, tuy nhiên chưa có sự phân tích chun sâu về các quy định của pháp luật cũng như chưa đưa ra

<small>được giải pháp hoàn thiện pháp luật.</small>

Qua việc tham khảo các cơng trình nghiên cứu, đề tài trên có thé thay có

rất ít cơng trình tập trung nghiên cứu chuyên sâu về quyền sở hữu nhà ở của

<small>người nước ngoài tại Việt Nam mà thường liệt kê, gộp ln cả việc phân tích</small>

các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước

<small>ngồi. Các cơng trình mới chỉ tập trung vào việc nghiên cứu các quy định củapháp luật hiện hành nhưng chưa có sự phân tích các quy định của pháp luậtnhà ở qua từng thời ky và so sánh quy định giữa các thời kỳ với nhau. Dovậy, luận văn sẽ có sự mở rộng, khơng chỉ phân tích các quy định của pháp</small>

luật hiện hành mà còn so sánh đối chiếu với các quy định trước đây, thậm chí so sánh đối chiếu với quy định của một số quốc gia trên thé giới về van dé

3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài.

Luận văn sẽ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được quy định trong Luật nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan khác như Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật

kinh doanh bat động sản, Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của

<small>người nước ngoài tại Việt Nam.. Phạm vi nghiên cứu sẽ được mở rộng khơngchỉ phân tích các quy định của pháp luật hiện hành mà còn quy định của phápluật qua từng thời kỳ, không chỉ nghiên cứu quy định của pháp luật tại Việt</small>

Nam mà còn nghiên cứu các quy định của pháp luật quốc gia các nước trên

thế giới về quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngồi.

4. Mục đích nghiên cứu của đề tài.

<small>Mục đích nghiên cứu của đê tài là dựa trên cơ sở lý luận đê nghiên cứu</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

pháp luật trên cơ sở giải quyết các vấn dé trên thực tế. Cu thé, về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu và đưa ra các khái niệm, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của các vấn đề liên quan tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, tập trung vào việc phân tích các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người

nước ngồi qua từng thời kỳ. Qua đó có sự so sánh, đối chiếu giữa các quy

định ở các thời kỳ khác nhau cũng như so sánh đối chiếu với các quy định

pháp luật của quốc gia khác. Về mặt thực tiễn, đề tài tập trung tìm hiểu việc

áp dụng các quy định vào thực tiễn cuộc sống, từ đó đưa ra được những điểm

tích cực và những điểm cịn hạn chế, nguyên nhân gây ra những điểm còn hạn

chế. Qua đó, đề tài hướng đến việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, đưa ra các giải pháp nhằm đảm bảo thực thi các quy định của pháp luật trên thực tế.

5. Các câu hỏi nghiên cứu của đề tài.

Dé tài sẽ tập trung trả lời các câu hỏi: Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài? Tại sao cần thiết phải đặt ra chế định quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam? Quyên sở hữu nhà ở của người nước

<small>ngoài được pháp luật quy định ở dau? Trong những van bản nao? Có sự khác</small>

biệt giữa quyền sở hữu nhà ở người nước ngoài với các đối tượng khác như

<small>công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngồi hay khơng? Thực</small>

trạng triển khai các quy định này như thế nào? Tại sao lại xảy ra thực trạng

đó? Những giải pháp nào có thể triển khai thực hiện nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài?

<small>6. Phương pháp nghiên cứu.</small>

Trên cơ sở nền tang là các nguyên ly của chủ nghĩa Mac — Lénin, các nguyên tắc cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Đề tài

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

pháp luật thế giới. Phương pháp phân tích, tổng hợp thống kê các thông tin,

tài liệu, số liệu liên quan như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà

nước; tham khảo các cơng trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi, từ đó đưa ra được giải pháp kiến

nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện cơ chế quản lý của Nhà nước về van đề trên.

7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.

<small>Với sự ra đời của Luật nhà ở 2014 đã mở ra cơ hội cho người nước ngoài</small>

mua nhà tại Việt Nam, đánh dẫu một bước chuyên biến lớn không chỉ trong các quy định của pháp luật mà còn cả đối với thị trường nhà ở tại Việt Nam. Với đề tài này, người viết hy vọng có thé đưa ra được những đóng góp trong

việc hồn thiện pháp luật, hồn thiện các quy định về quyên sở hữu nhà ở của

người nước ngoài, đồng thời bổ sung nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho

cơng tác nghiên cứu, giảng dạy luật học. Bên cạnh đó, đề tài cũng có ý nghĩa

thiết thực cung cấp các thông tin tới những người nước ngồi đang có ý định mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cung cấp các giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp hoàn thiện cơ chế triển khai thực hiện tới cơ quan quản lý, các

8. Bố cục của luận văn.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số van đề lý luận chung về quyền sở hữu nhà ở của

<small>người nước ngoài tại Việt Nam.</small>

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam và một số quốc gia về quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

<small>Chương 3: Thực trạng thi hành và phương hướng hoàn thiện pháp luật</small>

về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

1.1 Một số khái niệm về quyền sở hữu, người nước ngoài và nhà ở

thuộc quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam.

1.1.1. Khái niệm, nội dung quyên sở hữu theo pháp luật Việt Nam.

1.1.1.1. Khái niệm về quyên sở hữu.

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới

đều luôn xác định quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản của công dân, quyền cơ bản của con người cần được bảo vệ và tôn trọng. Điều này đã được khắng định trong nhiều văn kiện, tuyên ngôn quan trọng trên thế giới, cụ

thé theo quy định tại Điều 17 Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên

Hợp Quốc năm 1948:

“1) Ai cũng có quyên sở hữu, hoặc riêng tư hoặc hin hiệp với người

2) Khơng ai có thể bị tước đoạt tài sản một cách độc đoán ”.

Với một vị thế, vai trò quan trọng như vậy nên Bộ luật dân sự Việt Nam 2005 dành han Phần thứ hai trong bảy phan (Tir diéu 163 đến diéu 279) dé

quy định về quyền sở hữu va tài sản. Tài sản và quyền sở hữu là hai khái niệm có mối quan hệ mật thiết với nhau, các quan hệ tài sản luôn xuất phát từ quan hệ sở hữu và quan hệ sở hữu lại là tiền đề, xuất phát điểm cho tính hợp pháp

<small>của các quan hệ khác trong đó có quan hệ sở hữu. Bộ luật dân sự 2005 có</small>

định nghĩa về quyền sở hữu tại Điều 164 bang cách liệt kê những nội dung của quyên sở hữu và chủ thể của quyền này như sau:

“Quyên sở hữu bao gom quyền chiếm hữu, quyền sử dung và quyên định

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyên là quyên chiếm hữu, quyên sử dụng, quyên định đoạt tài sản ””.

Như vậy có thê hiểu rằng, quyên sở hữu là quyền năng của chủ thé trong một phạm vi nhất định theo quy định của pháp luật được thực hiện các quyền

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Bộ luật dân sự, vấn đề tài sản và quyền sở hữu chủ yếu được quy định trong Hiến pháp và trong các văn bản pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai,

Pháp lệnh hợp đồng dân sự, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, Luật công ty..Tuy

nhiên các văn bản này đều chưa định nghĩa một cách rõ ràng về cụ thé về khái

niệm quyền sở hữu cho đến khi Bộ luật dân sự ra đời. Bộ luật dân sự ra đời

cùng với đó định nghĩa khái niệm quyền sở hữu đã tạo ra tiền đề, cơ sở pháp

ly cho các chế định khác cũng như củng có, phát triển chế định về quyền sở

<small>hữu trong các văn bản pháp luật chuyên ngành như trong Luật nhà ở, Luật</small>

doanh nghiệp, Luật đất đai..

1.1.1.2. Nội dung của quyển sở hữu.

- Quyên chiém hữu.

Theo quy định tại điều 182 Bộ luật dân sự 2005, chiếm hữu là một trong những nội dung cơ bản của quyền sở hữu bao gồm quyền nắm giữ và quyền quản lý tài sản. Nam giữ tức là việc người chiếm hữu giữ tài sản trong phạm vi kiểm soát và làm chủ của mình trong khi đó quản lý lại có ý nghĩa rộng hơn. Xét về mặt chủ thể, người chiếm hữu có thể là chủ sở hữu tài sản và cũng có thể khơng phải là chủ sở hữu tài sản. Chính vì thế mà pháp luật Việt

Nam chia việc chiếm hữu thành hai loại là chiếm hữu có căn cứ pháp luật và

chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.

- Chiém hữu có căn cứ pháp luật: Theo quy định tại Điều 183 Bộ luật dân sự 2005 thì chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là việc người chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên căn cứ do pháp luật quy định như được chuyển giao tài sản thông qua giao dich dân su;

phát hiện và giữ tài sản vô chủ...Người chiếm hữu tài sản của người khác có

căn cứ pháp luật chỉ thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu trong khi

<small>chủ sở hữu của tài sản lại là người khác.</small>

- Quyên sử dụng.

Theo quy định tại điều 192 Bộ luật dân sự 2005: “Quyên sử dụng là quyên khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản dé phuc vu nhu cầu, mục dich

của bản thân ví dụ như việc cho thuê nhà để hưởng các khoản lợi nhuận, cho

vay tài sản dé hưởng lợi tức cho vay'..Sử dụng tai sản là một trong những quyền năng quan trọng của chủ sở hữu, chủ sử dụng có tồn quyền khai thác

công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản miễn sao khơng làm ảnh hưởng tới lợi ích

của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng giống như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng dưới góc độ chủ thê thì người sử dụng có thé khơng phải là chủ sở hữu tài sản đồng thời cũng có thé

<small>là chủ sở hữu tài sản. Tùy vào từng trường hợp sử dụng tài sản có căn cứ phápluật hay sử dụng tài sản trái pháp luật mà người sử dụng được hoặc khôngđược hưởng hoa lợi, lợi tức cũng như khai thác công dụng từ tài sản đó.</small>

- Quyên định đoạt.

Theo quy định tại điều 195 Bộ luật dân sự 2005: “Quyển định đoạt là quyên chuyển giao quyên sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyên sở hữu tài sản”. Người không phải là chủ sở hữu chỉ được quyền định đoạt tài sản người khác trong trường hợp được ủy quyền định đoạt hoặc trong trường hợp do pháp luật quy định như trưng mua, trưng thu tài sản. VỀ nguyên tắc, chủ sở hữu có

<small>!T,S Trần Thị Huệ- Khoa Luật dân sự- Đại học Luật Hà Nội (2008), “Quyền sở hữu và quyền năng</small>

<small>của chủ sở hữu”, Thông tin pháp luật dân sự tại địa chỉ:</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

cụ thể, thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan có thâm quyền (Khoản 2 Diéu 49 Luật đất dai 2013), hay như trường hợp chủ sở hữu

nhà ở là người nước ngoài chỉ được phép chuyên nhượng tài sản là nhà ở cho

người đủ điều kiện sở hữu mà khơng nhằm mục đích kinh doanh (Khoản 8 Diéu 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dan thi hành chỉ tiết Luật nhà ở

1.1.2. Khái niệm người nước ngoài và nhà ở thuộc quyền sở hữu của

<small>nguoi nudc Hgoài.</small>

<small>1.1.2.1. Khái niém Hgười nwéc ngoài.</small>

Trước đây khái niệm người nước ngoài đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như trong Khoản 1 Điều 3 Pháp lệnh Nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000 quy định: “Người nước ngồi là người khơng có quốc tịch Việt Nam”. Pháp lệnh này còn đưa ra khái niệm về “Người nước ngoài thường trú” và khái niệm

<small>“Người nước ngoài tam tru” theo đó người nước ngồi thường trú là người</small>

nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam, người nước ngoài

<small>tạm trú là người nước ngồi cư trú có thời hạn ở Việt Nam.</small>

Ngồi ra theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng định nghĩa về “cá nhân nước ngồi” và “doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài”

“1. Cá nhân nước ngoài là người khơng có quốc tịch Việt Nam

2. Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà dau

tư nước ngoài thành lập dé thực hiện hoạt động đâu tu nước ngoài tại Việt Nam hoặc doanh nghiệp Việt Nam do nhà dau tư nước ngồi mua cơ phan,

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

sáp nhập, mua lai để trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật Việt

<small>Hiện nay, ở Việt Nam khái niệm người nước ngoài được quy định ở</small>

nhiều văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh,

<small>cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì khái niệm người nướcngồi được định nghĩa:</small>

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngồi và người khơng quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quả cảnh, cư trú tai

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng

11 năm 2008 của Quốc Hội về quốc tịch:

<small>“Người nước ngoài cư tru ở Việt Nam là cơng dân nước ngồi và người</small>

khơng quốc tịch thường tru hoặc tạm trú ở Việt Nam”.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày

15 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự 2005 về quan hệ dân sự có yếu tơ nước ngồi:

“Người nước ngồi là người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gom người có quốc tịch nước ngồi và người khơng quốc tịch”.

Như vậy có thể thấy rằng các quy định của pháp luật Việt Nam về khái

niệm người nước ngồi qua từng thời kỳ cịn chưa có sự thống nhất cả về tên

gọi lẫn nội hàm, có văn bản khái niệm người nước ngồi cịn bao gồm cả tổ

<small>chức và cá nhân, có văn bản chỉ định nghĩa khái niệm người nước ngoài với</small>

tư cách cá nhân theo giấy tờ nhân thân, theo quốc tịch của chủ thê. Song, khái niệm người nước ngoài nên được hiểu theo nghĩa rộng, tức không chi dùng dé chỉ cá nhân nước ngồi mà cịn dùng để chỉ pháp nhân nước ngồi, điều này cũng phù hợp với các quy định của pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ khi mà cho phép tổ chức nước ngoài cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Tựu chung lại, có thé định nghĩa khái niệm người nước ngoài một cách day đủ và hoàn toàn đúng với bản chất như sau”:

“ Người nước ngoài là người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gom người có quốc tịch nước ngồi và người khơng quốc tịch”.

Giống như nhiều tài sản khác, nhà ở cũng là một loại tài sản gắn liền với quyền sở hữu của chủ sở hữu. Nhà ở thường có giá trị lớn và giữ vai trò quan

trọng trong cuộc sống của mỗi cá nhân, mỗi gia đình hiện nay. Chính vì vậy,

khái niệm nhà ở đã tồn tại từ lâu và được định nghĩa trong Luật nhà ở 2005 và

Luật nhà ở 2014. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014:

“Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cẩu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ”.

Như vậy, để một cơng trình được coi là nhà ở thì cần phải đáp ứng những điều kiện:

Tht nhất, phải là cơng trình xây dựng được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất.., được xây dựng theo thiết kế, tiêu chuẩn và quy trình theo quy định của pháp luật về xây dung’.

Tht hai, cơng trình xây dựng này phải được xây dựng nhằm mục dich dé ở và một số nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác như là nơi gặp gỡ, giao lưu, sinh hoạt văn hóa, thờ cúng tổ tiên.. giữa các thành viên trong gia đình, dịng

Việc đưa ra khái niệm, điều kiện về nhà ở là hoàn toàn cần thiết để tránh trường hợp nhằm lẫn nhà ở với một số cơng trình xây dựng khác như nhà hàng, trụ sở làm việc..hay nhằm lẫn với nhà tạm, nhà trên thuyền là những cơng trình tự phát của con người, được xây dựng không theo tiêu chuẩn kỹ * Nguyễn Hồng Bắc (2011), Hoi - đáp những quy định của tư pháp quốc tế Việt Nam về người

<small>nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nxb Tư Pháp, tr. 7.</small>

: Khái niệm về “Cổng trinh xây dựng” theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng 2014

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

thuật mà pháp luật quy định cần thiết dé đảm bảo an toàn cho con người khi

1.1.2.3. Nhà ở thuộc quyén sở hữu của người nước ngoài tại Việt

Hiện nay, theo quy định tại Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở được chia thành nhiều loại khác nhau như: nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà chung

<small>cư, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội... Tuy nhiên khơng</small>

phải tất cả loại hình nhà ở trên người nước ngoài đều được phép sở hữu mà họ

chỉ được sở hữu một số loại hình nhất định. Trước đây, theo quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định về loại hình nhà ở mà người nước ngồi được mua và sở hữu có phạm vi khá hẹp theo đó tại khoản 2 Điều 1

Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì: “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài

được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phat triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”. Như vậy các quy định của pháp luật về nhà ở trước đây chỉ cho phép người nước ngồi được sở hữu một loại hình nhà ở duy nhất đó là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mai (dv án phát triển nhà ở thương mai là dự án trong đó nhà ở được dau tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường). Doi với các loại hình nhà ở khác và nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở

xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, dự án phát triển nhà ở của

<small>hộ gia đình, cá nhân thì người nước ngồi khơng được phép sở hữu.</small>

Hiện nay theo quy định của Luật nhà ở 2014, nhà ở mà tổ chức, cá nhân

nước ngoài được phép sở hữu đã được mở rộng hơn rất nhiều, cụ thé theo

khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngồi được sở

<small>hữu nhà ở tại Việt Nam thơng qua hai hình thức sau:</small>

Tứ nhất, đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014, bao gồm:

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập

<small>hoặc một cụm cơng trình nhà ở;</small>

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tang kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

- Dự án dau tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà

có dành diện tích đất trong dự án dé xay dung nha 0;

- Dự án đầu tu xây dựng cơng trình có mục đích sử dung hỗn hop dé ở

<small>và kinh doanh.</small>

Tht hai, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3

Luật nhà ở 2014 được hiểu:

- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt

thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

- Nhà chung cư: là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng

trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh.

Như vậy có thể thấy so với các quy định trước đây, nhà ở mà người nước

<small>ngoài được phép sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở 2014 đã được mở rộng</small>

hơn khá nhiều về loại hình cũng như phạm vi. Cụ thể đối với trường hợp

người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì họ sẽ

được sở hữu nhiều loại hình nhà ở như cơng dân Việt Nam; đối với trường hợp người nước ngoai mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì họ chỉ

được phép sở hữu nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng

lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

1.2. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

1.2.1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh quyén sở hữu nhà ở của người nước

<small>ngoài tại Việt Nam.</small>

Ở Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo khu vực,

loại hình và với một số lượng nhà ở nhất định. Đây là một trong những quyền

sở hữu cơ bản của con người không chỉ được pháp luật quốc tế cơng nhận mà cịn được pháp luật Việt Nam ghi nhận từ lâu trong một số văn bản như: Hiến

pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 16 Pháp lệnh số

51-LCT/HĐNN8 ngày 06 tháng 4 năm 1991 của Hội Đồng Nhà Nước về nhà ở: “Người nước ngồi có qun sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành dau tư hoặc trong thời gian định cư, thường tru dai hạn tại Việt Nam”, khoản 2 Điều 9 Luật số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội về nhà ở, Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 7 Luật nhà ở 2014. Ngoài các quy

định của Luật nhà ở, không thể không nhắc tới các quy định của pháp luật có

liên quan khác như Bộ luật dân sự, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật kinh doanh bat động san.., đây đều là những quy định tạo nên nền tảng pháp lý vững chắc cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, tựu chung lại, cơ sở pháp lý của pháp luật Việt Nam điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài hiện nay tập trung chủ yếu ở một số các văn bản

- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013. - Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 của Quốc Hội. - Luật số 24/2008/QH12 ngày 13/11/2008 của Quốc Hội về Quốc tịch. - Luật số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội về Nhà ở. - Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội về Dat đai. - Luật số 47/2014/QH13 ngày 16/06/2014 của Quốc Hội vé Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.

- Luật số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc Hội về Đầu tư.

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

- Luật số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội về Kinh doanh bất động sản.

<small>- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định</small>

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.

<small>- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định</small>

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai.

<small>- Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định</small>

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.

Ngoài các văn bản quy phạm pháp luật trong nước, quyền sở hữu nhà ở

dành cho người nước ngồi tại Việt Nam cịn phải chịu sự điều chỉnh bởi các

<small>quy định trong các Hiệp ước song phương, đa phương mà Việt Nam đã ký</small>

kết, là thành viên như:

<small>- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Bang Nga, 2012.- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Xô, 1982.</small>

<small>- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Cu Ba, 1984.</small>

Đây đều là các cơ sở pháp lý nhằm đảm bảo cho các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được thực hiện do thực tế hiện nay, các quốc gia trên thế giới vẫn chưa có sự thống nhất với nhau về việc định danh

tài sản, động sản, bất động sản. Chính vì thế, các nước thường ký kết với nhau

các Hiệp định tương tro tư pháp nhằm dam bảo thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngồi khi người đó tới quốc gia sở tại làm việc, sinh sống.

1.2.2. Đặc trưng cơ bản của quyền sở hữu nhà ở của người nước

<small>ngoài tại Việt Nam.</small>

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam được hình thành trên cơ sở sự tuân thủ các nguyên tắc đối xử quốc gia (National Treatment),

nguyên tắc đãi ngộ công dân khi Việt Nam tham gia vào các điều ước quốc tế

song phương, điều ước quốc tế đa phương. Đây là các chế độ pháp lý thường

gặp và là hành lang pháp lý mà các quốc gia tạo ra nhằm bảo vệ quyên lợi của

cơng dân nước mình trên lãnh thổ của quốc gia khác. Theo nguyên tắc này thì

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

các quốc gia buộc phải thực hiện đối xử bình đăng giữa cơng dân của nước

mình với cơng dân của quốc gia khác. Nói cách khác, nếu cơng dân của quốc

gia nước sở tại được hưởng một số quyền nhất định thì quốc gia sở tại cũng phải dành những quyền đó cho cơng dân của quốc gia khác đang cư trú tại nước đó. Tuy nhiên, nguyên tắc này không được áp dụng trong tất cả mọi trường hợp, có những quyền năng mang tính đặc thù nhất định như quyền bầu cử, quyền ứng cử.. mà quốc gia nước sở tại chỉ dành riêng quyền đó cho cơng

dân của quốc gia mình. Trong số các quyền mà người nước ngồi được hưởng

thì quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền tuy khơng mang tính chất đặc thù như quyên bầu cử, quyền ứng cử nhưng lại có sự tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân nước sở tại.

Chính vì thé, quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài mặc dù đã được

pháp luật nhiều quốc gia trên thé giới quy định và thừa nhận, song vẫn cịn nhiều quốc gia trong đó có Việt Nam, Indonesia, Singapore...thắt chặt và hạn chế quyền này của người nước ngồi thơng qua các chính sách về thuế, quản lý về số lượng nhà ở, khu vực được phép sở hữu..

Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam cịn có những nét đặc trưng nhất định, khi so sánh với các quyền khác. Cụ thé, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì chủ sở hữu tài sản là chủ thể có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tai sản. Tuy nhiên, quyền sở hữu tài sản là nhà ở của người nước ngoài trong trường hợp

<small>này dường như chưa được trọn vẹn so với các chủ sở hữu nhà ở khác như</small>

công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong ba quyền của chủ sở hữu nêu trên thì quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của người nước ngoài là những quyền bị pháp luật hạn chế khá nhiều. Cụ thé, Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 đã từng có quy định hạn chế quyền sử dung nhà ở của người nước ngồi, theo đó theo quy định tại khoản 1

Điều 6 Nghị quyết 19 thì: “76 chức, cá nhân nước ngồi sở hữu nhà ở tại Việt

Nam chỉ được dùng nhà ở vào mục dich dé ở, không được dùng dé cho thuê,

<small>làm văn phòng hoặc sử dụng vào muc dich khác”. Như vậy pháp luật Việt</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<small>Nam thời kỳ này khơng cho phép người nước ngồi sử dụng nhà ở vào các</small>

mục đích khác như cho thuê để hưởng lợi từ tài sản là nhà ở. Hay theo quy định tại khoản 8 Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thi hành Luật nhà ở 2014 có quy định: “Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân người

nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời”, tức là pháp luật đã có sự can thiệp tới quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngồi cịn có những đặc

trưng rất riêng biệt như họ chỉ được phép sở hữu nhà trong một thời hạn nhất

định (50-70 năm) với một số loại hình nhà ở như nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và bị giới hạn vé sỐ lượng nhà ở được phép sở hữu.

Việc pháp luật Việt Nam hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngồi nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đảm bảo một nền

kinh tế phát triển ôn định, hạn chế được tình trạng người nước ngồi vào Việt Nam đầu cơ đất dai gây bat 6n cho thị trường bat động sản. Đây cũng là cách thức và xu hướng chung mà nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng hiện nay nhằm quản lý, điều tiết một cách có hiệu quả quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài khi cho phép họ được hưởng quyền này.

1.2.3. Giải quyết xung đột pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của người

<small>nước ngoài tại Việt Nam.</small>

1.2.3.1. Khái niệm về xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở.

Mỗi một quốc gia trên thế giới có một hệ thống pháp luật riêng của mình và các hệ thống pháp luật đó khác nhau, thậm chí trái ngược nhau. Xung đột

pháp luật là hiện tượng hai hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thé

áp dụng dé điều chỉnh một quan hệ pháp luật này hay một quan hệ pháp luật khác. Van dé cần giải quyết là chọn một trong các hệ thống pháp luật đó dé áp dụng giải quyết quan hệ pháp luật trên”. Trong số các quan hệ của tư pháp

<small>quôc tê, có thê thây răng quan hệ sở hữu có u tơ nước ngồi là một trong</small>

<small>“TS. Bùi Xn Nhự (chủ biên, 2012), Giáo trình tư pháp quốc tế, nxb Công an nhân dân, tr 27.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

các quan hệ thường làm phát sinh hiện tượng xung đột pháp luật. Khi đó cần

thiết phải có một hệ thơng pháp luật cụ thé dé giải quyết xung đột.

Xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở là hiện tượng hai hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thể áp dụng để điều chỉnh quan hệ pháp luật về sở hữu nhà ở có yêu tố nước ngoài.

1.2.3.2. Nguyên tắc giải quyết xung đột.

Hiện nay để giải quyết vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu nói chung và xung đột pháp luật về nhà ở nói riêng, hầu hết pháp luật của các nước trên thế giới trong đó có Việt Nam đều thống nhất áp dụng một nguyên tắc chung để giải quyết xung đột đó là áp dụng luật của nước nơi có tài sản (nguyên tac Lex rei sitae).. Cụ thé theo quy định tại khoản 1 Điều 766 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Viéc xác lap, thực hiện, thay đổi, chdm dứt quyền so hữu tài sản, nội dung quyên sở hữu đổi với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó... ` Hay Điều 164, Bộ luật dân sự 1991 của Liên Bang Nga cũng có quy định: “Quyên sở hữu tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản”, khoản 1 Điều 24 Luật tư pháp quốc tế của Ba Lan quy định: “Quyên sở hữu và quyên tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước nơi có tài sản”. Như vậy việc áp dụng nguyên tắc Lex rei sitae nhằm giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu đã được pháp luật nhiều nước trên thế giới thừa nhận, đặc biệt khi áp dụng nguyên tắc này vào giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở lại càng trở nên triệt để do tài sản là nhà ở là loại tài sản mang tính chất cố định, khó có thé di chun nên mang

tính ơn định cao. Trừ trường hợp hiện nay với sự phát triển của khoa học và công nghệ, một số loại nhà ở đã trở nên khơng cịn mang tính chất cố định

như trước mà đã có thé di chuyên, và việc xác định tài sản đang trên đường vận chuyền như vậy là vấn đề phức tạp vì tài sản khơng nằm cơ định một chỗ mà có thé di chuyền từ quốc gia này sang quốc gia khác.

được coi là một dạng bat động sản (Khoản I Điều 174 Bộ luật dân sự 2005),

<small>song khái niệm động sản và bât động sản không phải là khái niệm được hiêu</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

một cách thống nhất trên toàn thế giới mà mỗi quốc gia lại có sự định nghĩa

khác nhau, điều này làm phát sinh xung đột pháp luật về định danh trong tư

pháp quốc tế. Chính vì thé, dé giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở thì trước hết cần giải quyết xung đột pháp luật về định danh tài sản là

bất động sản hay động sản. Ở Việt Nam hiện nay, việc định danh tài sản là động sản hay bat động sản phụ thuộc vào quy định cua pháp luật của nước nơi có tài sản tồn tại (khoản 3, Diéu 766 Bộ luật dan sự 2005). Tuy nhiên, đối với việc giải quyết xung đột về định danh tài sản trong Tư pháp quốc tế vẫn chưa

có sự đồng nhất mà chủ yếu hiện nay để giải quyết vấn đề này các nước

thường ký kết các Hiệp định tương trợ tư pháp với nhau và áp dụng hệ thuộc Luật nơi có tài sản dé phân biệt tài sản là động sản hay bất động sản. Ví dụ như trong Khoản 3, Điều 39, Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Bang Nga cũng có quy định: “Việc phân biệt di sản là động sản hay bat

động sản được xác định theo pháp luật của bên kí kết nơi có di sản đó” hay Khoản 3, Điều 35 Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Xô (cũ), khoản 3, Điều 34 Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Cu Ba cũng đều ghi nhận nguyên tắc giải quyết xung đột này.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Tiểu kết chương 1

Nhu vậy, có thé thấy răng trong chương 1, Luận án đã đưa ra được những khái niệm chung nhất về quyền sở hữu, về người nước ngoài, nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu nham thé hiện một cách tổng quan nhất về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Bên cạnh đó, qua những phân tích về nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngồi có thê phần nào lý giải được sự cần thiết phải đặt ra chế định quyền sở hữu nhà ở cho

người nước ngồi tại Việt Nam hiện nay. Đó là yếu tơ hồn tồn can thiết và phù hợp với bối cảnh hội nhập hiện tại, khi mà các quốc gia trong đó có Việt Nam đang thực hiện chính sách mở cửa, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư,

những người có trình độ, kỹ năng vào Việt Nam đầu tư, làm việc và sinh sống 6n định. Chính vì thế người nước ngồi cần có một hệ thơng pháp luật nhằm tạo cơ sở, nền tảng cho quyền sở hữu nhà ở, giúp họ yên tâm hơn khi tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở hay tiến hành các hoạt động đầu tư tại Việt

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<small>CHUONG 2</small>

QUY DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM VA MOT SO QUOC

GIA VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ O CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 2.1. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam qua

<small>2.1.1. Giai đoạn từ trước khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991.</small>

Trước khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991, các quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài khi tới Việt Nam làm ăn, cư trú được quy định chủ yếu

trong Quyết định số 122-CP ngày 25 tháng 04 năm 1977 của Hội đồng Chính phủ về Chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống ở

Việt Nam. Theo đó, theo quy định tại Điều 7 Quyết định số 122-CP thì người

nước ngồi được hưởng quyên sở hữu cá nhân vé thu nhập hợp pháp, về tư liệu sinh hoạt và tư liệu sản xuất theo pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, đối với tài sản là bất động sản, ruộng đất, đất dé ở, đất canh tác, nhà kho, nha máy, xi

nghiệp thì người nước ngồi khơng có quyền sở hữu. Bối cảnh đất nước ta

trong giai đoạn sau năm 1975 là hết sức phức tạp khi có nhiều thế lực thù địch nước ngồi chống phá. Chính vì thế, Nhà nước Việt Nam thời kỳ này không thừa nhận quyền sở hữu nhà đất của người nước ngồi, cùng với đó triển khai các chính sách chặt chẽ về quản lý nhà ở dành cho người nước ngoài khi tiến hành quốc hữu hóa, tịch thu tài sản là nhà ở thuộc sở hữu bất hợp pháp của họ, thể hiện qua Quyết định số 111/CP ngày 14 tháng 04 năm 1977 của Hội đồng Chính phủ về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam.

2.1.2. Giai đoạn từ sau khi Pháp lệnh nhà ở 1991 có hiệu lực đến

<small>trước khi có Luật nhà ở 2005.</small>

Pháp lệnh nhà ở 1991 được coi là cơ sở pháp lý đầu tiên đặt nền móng

cho chế định quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Thời kỳ

những năm 1991-1999 được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam trong việc chuyền từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế

thị trường. Đây cũng là thời kỳ mà Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

đỉnh cao là việc trở thành thành viên của diễn đàn Hop tác kinh tế Châu

Á-Thái Bình Dương năm 1998, đây là diễn đàn có ý nghĩa hết sức quan trọng

đối với Việt Nam, là khu vực viện trợ phát triển lớn nhất, chiếm tới 65% tổng số vốn đầu tư nước ngoài, 75% tổng số khách du lịch quốc tế tới Việt Nam".

Chính vi thế, nhằm thu hút các nhà dau tư nước ngoài tới Việt Nam dé thực hiện các dự án đầu tư cũng như tạo điều kiện cho họ 6n định cuộc sống, Pháp lệnh nhà ở 1991 lần đầu tiên quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, cụ thê:

2.1.2.1. Về đối tượng sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh nhà ở 1991 về Quyền sở hữu nhà ở

<small>tại Việt Nam của người nước ngoài:</small>

“Người nước ngồi có qun sở hữu nhà ở trong thời gian tiễn hành đâu tu hoặc trong thời gian định cu, thường tru dai hạn tại Việt Nam, nếu diéu ước quốc tế mà Việt Nam kỷ kết hoặc tham gia khơng có quy định khác. ”

Như vậy, pháp lệnh nhà ở 1991 phân loại người nước ngồi có quyền sở

hữu nhà ở tại Việt Nam gồm hai đối tượng:

- Người nước ngoài tiễn hành đầu tư tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư. Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam 1987, sửa đơi năm 1990 và 1992 đều quy định các tổ chức kinh tế nước ngồi có tư cách pháp nhân và các cá nhân nước ngoài đều được phép đầu tư trực tiếp vào Việt Nam đối với những lĩnh vực mà pháp luật không cắm. Đặc biệt đối với những lĩnh vực xây dựng các cơng trình nhà ở, kết cấu hạ tầng là những lĩnh vực nhà nước Việt Nam khuyến khích, các nhà đầu tư nước ngồi khi đầu tư vào

những lĩnh vực này sẽ nhận được nhiều ưu đãi và việc dành cho người nước

ngoài quyền sở hữu nha ở trong thời gian tiến hành đầu tư cũng được coi là

7 Bai viét: “Những thành tựu trong tiễn trình hội nhập kinh té quoc tế của Việt Nam”, Bộ Ngoại

<small>http:/www.mofahcm.gov.vn/vi/mofa/nr091019080134/ns120222162217 ngày truy cập 9/6/2016.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

<small>- Người nước ngoài định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam. Theo quy</small>

định tại khoản 2 Điều 1 Pháp lệnh về nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú, đi lại của

<small>người nước ngoài tại Việt Nam năm 1992 thì người nước ngồi thường trú là</small>

người nước ngồi cư trú khơng thời hạn tại Việt Nam. Sau khi đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam, tùy vào mục đích hay đáp ứng đủ điều kiện mà họ

<small>được đăng ký thường trú tại Việt Nam.</small>

2.1.2.2. Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Thứ nhất, đỗi với người nước ngoài tiễn hành dau tư tại Việt Nam muốn được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải đáp ứng các điều kiện

của pháp luật đầu tư tại thời điểm này. Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

1987 cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được đầu tư vào Việt Nam

trong mọi lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân, trừ những lĩnh vực như khai thác khoáng sản, cung ứng điện, xuất nhập khẩu, du lịch.. phải được Chủ tịch Hội

đồng Bộ trưởng cho phép. Đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, bất động

sản, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 rất khuyến khích tổ chức,

cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam trong lĩnh vực này, tạo điều kiện rất

thuận lợi cho người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam. Riêng đối với tơ

chức nước ngồi, pháp luật đầu tư thời kỳ này chỉ đặt ra điều kiện duy nhất đối với các tô chức nước ngồi là phải có tu cách pháp nhân. Cụ thé theo quy định tại Điều 4, Điều 5 Nghị định 139-HĐBT năm 1998 của Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết việc thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam về đối tượng điều chỉnh của Luật đầu tư nước ngồi thì tổ chức kinh tế nước ngồi có tư cách pháp nhân theo đó được hiểu là:

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

- Có tư cách tham gia các quan hệ dân sự một cách độc lập (ký kết hợp dong, thực hiện nghĩa vụ đã cam két), có tu cách là ngun đơn và bi don

<small>trước tồ án;</small>

Sau khi dam bảo đủ điều kiện được phép đầu tư vào Việt Nam, tơ chức, cá nhân nước ngồi sẽ được cấp Giấy phép đầu tư, đây được coi là cơ sở để họ có thé xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù các quy định của pháp luật nhà ở trao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp người nước

ngoài tiến hành đầu tư vào Việt Nam tuy nhiên các quy định của pháp luật

thời kỳ này về quyền sở hữu nhà ở dành cho đối tượng này cịn chưa có quy

định rõ ràng, cụ thể về số lượng nhà ở, loại hình nhà ở, thời gian sở hữu, trình

tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Giấy phép đầu tư cho

người nước ngoài. Rõ ràng, đây là điều chưa hợp lý và có phan thiếu sót trong

các quy định của pháp luật, gây khó khăn và thiệt thịi cho đối tượng người nước ngồi vào Việt Nam theo hình thức đầu tư.

Thứ hai, đối với người nước ngoài định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam nếu muốn được hưởng quyên sở hữu nhà ở tại Việt Nam họ cần phải đáp ứng điều kiện về nhập cảnh và thuộc trường hợp cho phép thường trú dài hạn của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh.

Vé diéu kiện nhập cảnh: Theo quy định tại Điều 1 Nghị định 4-CP năm 1993 hướng dẫn chi tiết Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú, đi lại của người nước ngồi tại Việt Nam 1992 thì người nước ngồi muốn nhập cảnh vào Việt Nam thì phải làm thủ tục xin cấp thị thực tại cơ quan đại diện ngoại giao hoặc cơ quan lãnh sự hoặc cơ quan đại diện khác được ủy quyên cấp thị

<small>thực của Việt Nam ở nước ngoài. Trong trường hợp người nước ngồi mang</small>

hộ chiếu miễn thị thực của nước có ký kết Hiệp định miễn thị thực với Chính

phủ Việt Nam thì khơng phải làm thủ tục xin cấp thị thực nhưng phải khai báo tên cơ quan, tô chức hoặc cá nhân ở Việt Nam mà mình đến làm việc hoặc cư trú. Khi làm thủ tục xin cấp thị thực thì người nước ngồi cần phải có một số loại giấy tờ cần thiết sau:

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

- Hộ chiếu

- Giấy tờ chứng minh mục đích, lý do nhập cảnh vào Việt Nam như giấy hoặc điện mời của cơ quan, tô chức, cá nhân ở Việt Nam, hợp đồng hợp tác đã ký kết.

Về điều kiện xin đăng ký thường trú:Sau khi đủ điều kiện được nhập cảnh vào Việt Nam, người nước ngoài cần bắt buộc cần phải thực hiện thủ tục đăng ký cư trú, trừ một số trường hợp được miễn thị thực quá cảnh, nhập cảnh

mà thời gian lưu lại không quá 48 giờ (Khoản 3 Diéu 8 Nghị định 4-CP).

Người nước ngồi nếu có một trong các loại giấy tờ sau và chứng minh được

mục đích thường trú dài hạn tại Việt Nam thì cơ quan quản lý xuất nhập cảnh hoặc Bộ ngoại giao sẽ cấp giấy chứng nhận thường trú dài han (thé thong

- Don xin đăng ký cư trú (theo mẫu)

- Hộ chiếu

- Phiếu xuất nhập cảnh tại Việt Nam

- Giấy tờ chứng minh mục đích thường trú tại Việt Nam đã được cơ quan có thâm quyền của Việt Nam chấp thuận.

Có thể thấy rằng, điều kiện quan trọng nhất đối với người nước ngoài khi

<small>họ xin đăng ký thường trú tại Việt Nam đó là họ chứng minh được mục đích</small>

thường trú của họ. Tuy nhiên pháp luật quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam

<small>thời kỳ này lại không quy định rõ những trường hợp nào thì họ được phép cư</small>

trú dai hạn trên lãnh thô Việt Nam và những trường hợp nao họ không được phép. Quy định này là một điểm thiếu sót khơng hề nhỏ, khiến cho việc áp dụng pháp luật gặp trở ngại, đồng thời dễ phát sinh cơ chế xin cho, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

2.1.2.3. Quy định về quyên và nghĩa vụ cụ thể của chủ sở hữu nhà ở là

<small>người nước ngoài.</small>

- Các quyên cụ thể.

Người nước ngoài khi đáp ứng đủ các điều kiện về sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ sẽ trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở đó, đồng thời phát sinh

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

những quyền như công dân Việt Nam theo quy định tại Điều 17 Pháp lệnh

- Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ, thế chấp, bảo <small>lãnh nhà ở theo quy định của pháp luật;</small>

- Chủ sở hữu nhà ở có quyền ủy quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu đủ điều kiện.

- Các nghĩa vụ cụ thể.

Bên cạnh việc được hưởng những quyên, chủ sở hữu nhà ở còn phải

gánh vác những nghĩa vụ nhất định theo quy định tại Điều 18 Pháp lệnh nhà ở

- Đăng ky nhà ở tại Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyên;

- Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

nhân dân cấp có thắm quyên;

Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam lại có những điểm khác biệt cơ bản so với các chủ sở hữu nhà ở khác, cụ thé:

Về thời hạn sở hữu nhà ở: Theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh nhà ở

1991, Điều 18 Nghị định 60-CP về quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dung dat

ở tại đơ thị thì người nước ngồi chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiễn hành đầu tư (phụ thuộc vào thời hạn dau tr được cấp trên Giấy chứng nhận dau tư) hoặc trong thời gian định cư, thường trú dai hạn tại Việt Nam (phụ thuộc vào thời gian cư trú được cấp trên Thẻ thường trú). Ngoài ra theo quy định tại Điều 22 Nghị định 60-CP thì trường hợp người nước ngoài cham

dứt việc định cư ở Việt Nam mà không thực hiện việc bán, tặng cho, dé thừa

kế nhà ở trong thời hạn 90 ngày ké từ ngày rời khỏi Việt Nam thì Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở của họ bị đương nhiên mất giá trị, nhà ở của người

<small>nước ngoài được giao cho Nhà nước Việt Nam quản lý và sử dụng. Tuynhiên, pháp luật nhà ở lại không quy định rõ việc quản lý và sử dụng nhà ởnày ra sao, thuộc trách nhiệm của cơ quan nào?</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Về số lượng nhà ở được phép sở hữu: Theo quy định tại Điều 18 Nghị

cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam. Tuy nhiên, đối với các đối tượng khác như tô chức, cá nhân đầu tư vào Việt Nam thì pháp luật chưa có quy định cụ thể về số lượng nhà ở mà họ

Về hình thức sở hữu: Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 60-CP thì cá

nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở nếu họ mua nhà ở của các doanh nghiệp Nhà nước Việt Nam

chuyên kinh doanh nhà ở hoặc tự tạo lập nhà ở theo giấy phép của cơ quan

Nhà nước có thâm quyền hay thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt

<small>Nhận xét chung.</small>

Tóm lại, pháp luật Việt Nam thời kỳ đổi mới đã tạo điều kiện dé người

nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư, sinh sông, học tập và làm việc có thê

yên tâm, ồn định về nơi ở. Các điều kiện đặt ra đối với họ đều khá dé dang và

khơng phải trải qua nhiều quy trình, thủ tục cũng như giấy tờ phức tạp. Tuy

nhiên, có thé nhận ra điểm hạn chế trong các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi thời kỳ này đó là thiếu tinh chi tiết, các quy định cịn sơ khai chưa có hướng dẫn cụ thê như quy định cụ thé về quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài vào Việt Nam theo hình thức đầu tư; chưa quy định về việc xử lý tài sản là nhà ở khi hết thời hạn sở hữu; chưa quy

<small>định rõ các trường hợp người nước ngoài được phép cư trú dài hạn trên lãnh</small>

thơ Việt Nam. Như vay, có thê thấy rõ việc thiếu tính chi tiết, cụ thé trong các quy định của pháp luật nhà ở thời kỳ này về quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoai là một rào cản lớn ảnh hưởng tới việc tiếp cận quyền nay

<small>Của người nước ngoài.</small>

2.1.3. Giai đoạn từ sau khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến trước khi có Nghị quyết số 19/2008/QH12.

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Luật nhà ở 2005 ra đời kế thừa và phát huy các quy định của pháp lệnh nhà ở 1991, tạo cơ sở pháp lý cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Mặc dù các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi thời kỳ này cịn khắt khe và tồn tại nhiều điểm hạn chế. Tuy

nhiên đây là kết quả đạt được sau hàng loạt những nỗ lực của Việt Nam trong việc thực hiện các chính sách mở cửa, tham gia vào mối quan hệ hợp tác khu

vực như Asean, tích cực tham gia vào đàm phản, ký kết các Hiệp định thương

mại tự do, gia nhập tơ chức Thương mại Thế giới WTO. Chính vì thế, nhằm

thu hút hơn nữa số lương các nhà đầu tu nước ngoài tới Việt Nam dé thực

hiện các dự án đầu tư cũng như tạo điều kiện cho họ ôn định cuộc song. Luat

nhà ở 2005 thừa hưởng chế định quyền sở hữu nha ở của người nước ngồi tại

Pháp lệnh nhà ở 1991, đã có các quy định cụ thê như sau:

2.1.3.1. Về đối tượng sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở 2005 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm có:

- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khâu thường trú;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 Luật nhà

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật nhà ở

Như vậy, tơ chức, cá nhân nước ngồi cũng thuộc vào một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên chỉ trong một sé truong

hop nhất định ho mới có quyền sở hữu nha ở, cụ thé theo quy định tại Khoản

1 Điều 125 Luật nhà ở 2005 thì tơ chức, cá nhân nước ngồải nếu thuộc trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở dé cho thuê tại Việt Nam thi sẽ được cơ quan nhà

nước có thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu đối với nhà ở đó. Đối

với trường hợp tơ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư xây dựng nhà ở dé bán thi

sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, họ chỉ được quyền ban nha ở nay cho cac đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

Có thê thấy răng, các quy định của pháp luật về nhà ở thời kỳ này chỉ

<small>cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thơng qua hình thức</small>

đầu tư xây dựng nhà ở dé cho thuê. Các trường hợp khác như dau tư xây dựng nha ở dé bán hay tơ chức, cá nhân nước ngồi được tặng cho, thừa kế nhà ở thì họ khơng được sở hữu, hay đứng tên trên Giấy chứng nhận nhà ở mà chỉ

được hưởng giá trị của nhà ở đó thơng qua việc bán nhà ở cho đối tượng

thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, nếu so với các quy định

phần hạn chế hơn quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài khi mà chỉ quy định duy nhất một đối tượng được phép sở hữu nhà ở. Quy định này mặc dù có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài song phần nào

vẫn thu hút họ đầu tư vào Việt Nam thơng qua việc cho phép người nước

ngồi quyền bán nhà ở đã đầu tư xây dựng để kinh doanh, hưởng phần giá trị tài sản. Điều này hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật đầu tư 2005, pháp luật kinh doanh bat động sản 2006 cũng như chính sách của nhà nước ta lúc bấy giờ trong việc thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nha ở, kết cau hạ tang, các dự án quan trọng và có quy mơ lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.

2.1.3.2. Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại điểm a, khoản 4 Điều 43 Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dan thi hành chi tiết Luật nhà ở 2005 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đề nghị cap Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dé trở thành chủ sở hữu

hợp pháp cần phải có các loại giấy tờ sau:

- Giấy tờ về dự án nhà ở cho thuê: Giây chứng nhận đầu tư hoặc quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư. Dé được cấp những loại giấy tờ trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy

định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại khoản 2 Điều 4, điểm a khoản 1 Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động bỏ von đầu tư tạo lập bat động san cho thuê nhằm mục đích sinh lời là một hoạt động kinh doanh bất động sản, nằm trong

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

phạm vi được phép hoạt động của tô chức, cá nhân nước ngồi. Cùng với đó

Luật đầu tư 2005 quy định kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư có điều kiện” nên để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì chủ đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (7ổ

chức, cá nhân khi kinh doanh bat động sản phải thành lập doanh nghiệp, phải

có vốn pháp định toi thiểu là 6 tỷ đồng Việt Nam’) và phải tiễn hành thủ tục đăng ký đầu tư, thủ tục thâm tra dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tu®, Ngồi ra, các giấy tờ về dự án nhà ở của người nước ngoài trong trường hợp này gắn liền với dự án nhà ở cho thuê nên chắc chắn để được cấp giấy phép đầu tư hay quyết định đầu tư họ phải đủ điều kiện tham gia vào các giao dich, hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định tại khoản 2 Điều 61

Nghị định 90/2006 và Điều 131 Luật nhà ở 2005 thì tố chức, cá nhân nước

ngoài khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam thì phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thời hạn cư trú từ 03 tháng

- Giấy chứng nhận quyền sử dung dat: Theo quy định tại khoản 7 Điều 9, điểm e khoản 1 Điều 35 Luật đất đai 2003 thì pháp luật đất đai thời kỳ này cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Chính vì thế, họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh sau khi đã có Giấy chứng nhận đầu tư và làm thủ tục xin đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai; trong đó ghi rõ thời hạn th đất, mục đích sử dụng đất, loại hình sử dụng đất. Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì

khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ngồi giấy tờ như

<small>Giây chứng nhận đâu tư đã nêu ở trên, phải có thêm văn bản của chủ sử dụng</small>

” Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết Luật kinh doanh bất động sản 2006 ® Điều 46, 47 Luật đầu tư 2005

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

đất đồng ý cho phép sử dung đất xây dựng nha ở đã được công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên”.

Như vậy, có thể thấy rằng điều kiện dé tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo các quy định của Luật nhà ở 2005 gan lién với các điều kiện đặt ra đối với nha dau tư khi tới Việt Nam dau tư, xây dung

nhà ở theo dự án. Chính vì thế, khi tiễn hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngồi phải xuất trình được các loại giấy tờ chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam, chứng minh họ đủ điều kiện đầu tư vào lĩnh vực nêu trên.

2.1.3.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thé của chủ sở hữu nhà ở là

<small>nguoi nudc Hgồi.</small>

Luật nhà ở 2005 mặc dù có liệt kê các trường hợp tổ chức, cá nhân nước

<small>ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng lại chưa có quy định cụ</small>

thể về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở đối với nhà ở đó. Đến khi Nghị định 90/2006/NĐ-CP ra đời hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005 cũng chỉ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở đó với thời hạn theo Giấy chứng nhận đầu tư, có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, pháp luật về nhà ở thời kỳ này cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê nhưng chưa có quy định cụ thé về việc thực hiện các quyền (wJ tặng cho, dé thừa kế, thé chap nhà ở, ủy quyên quản lý..) và gánh vác nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như các chủ sở hữu nhà ở khác. Đây là điểm cịn thiếu sót trong các quy định của pháp luật cũng như là một rào cản lớn cho người nước ngoài khi họ muốn sở hữu

” Khoản 5 Điều 43 Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết Luật nhà ở 2005

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

<small>Nhận xét chung.</small>

Tóm lại, có thé thấy răng dé tiếp cận với quyền sở hữu nha ở tại Việt Nam thời kỳ này, người nước ngoài phải đáp ứng rất nhiều điều kiện cũng

như phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp. Điều này là hoàn toàn dé hiểu bởi lẽ

quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại thời điểm Luật nhà ở 2005 có

hiệu lực cịn gan liền với hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở dé cho th

tại Việt Nam. Chính vì thế quyền sở hữu nhà ở của họ còn phải chịu sự điều

chỉnh bởi Luật đầu tư 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006, pháp lệnh về

nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000

hay thậm chí là các chính sách của pháp luật đất đai 2003 đối với người nước ngoài. Người nước ngoài bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở (phụ £huộc vào

thời hạn được cấp Giấy chứng nhận dau tư và được sở hữu nhà ở không quá năm muoi năm) cũng như bị hạn chế về đối tượng, phạm vi sở hữu khi chi cho phép họ được sở hữu nhà ở thơng qua một hình thức duy nhất là đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Đối với những trường hợp người nước ngoài được hưởng thừa kế, tặng cho nhà ở thì pháp luật thời kỳ này lại khơng có

quy định cụ thể. Đây là điểm lùi trong các quy định của Luật nhà ở 2005 so

với Pháp lệnh nhà ở 1991 về đối tượng người nước ngoài được hưởng quyền sở hữu nhà ở khi bỏ qua đối tượng người nước ngoài vào Việt Nam cư trú lâu

dai đặc biệt khi họ có người thân, vợ, chồng, cha mẹ con cái đang thường trú tại Việt Nam, những người có cơng trong việc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam muốn vào Việt Nam cu trú, ôn định cuộc sông...Mặc dù vậy, có thê

thay pháp luật thời kỳ này tuy có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài song phần nào vẫn cho phép họ vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở nhăm mục đích kinh doanh, đồng thời tạo lập thêm nhiều bất động sản phục vụ nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao ở Việt Nam.

2.1.4. Giai đoạn từ khi có Nghị quyết số 19/2008/QH12 đến trước khi

Nhận thấy rõ những điểm còn thiếu sót trong các quy định của pháp luật

<small>vê quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng như nhăm</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tham gia đầu tư, các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quan lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam. Đồng thời cụ thể hóa chủ trương, đường lỗi của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh té quốc tế, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư

nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Nghị quyết số 19/2008/QH12

về việc thí điểm cho tơ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam đã được Quốc hội thông qua nhăm thực hiện các mục tiêu đề trên,

qua đó gỡ “mit that’, mở rộng phạm vi đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nha ở tại Việt Nam cũng như quy định một cách chi tiết, cụ thể hơn về điều kiện sở hữu nhà ở đối với họ. Nghị quyết 19/2008/QH12 chứa đựng

nhiều nội dung mới và do là lần đầu tiên thực hiện nên được tiến hành thí

điểm dé tổng kết va rút kinh nghiệm, từ đó mới triển khai cụ thé các nội dung này vào Luật nhà ở để đảm bảo tính hiệu quả, tính khả thi của pháp luật trên

thực tế.

2.1.4.1. Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì có 05 nhóm

đối tượng người nước ngồi được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Cá nhân nước ngồi có dau tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý

<small>trong doanh nghiệp đó;</small>

<small>- Cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịchnước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huychương; cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ</small>

tướng Chính phủ quyết định;

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

- Ca nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam;

- Doanh nghiệp có von đầu tư nước ngồi đang hoạt động tại Việt Nam

theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bắt động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài theo quy định của pháp luật trong trường hợp này là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc cũng có thể là doanh nghiệp

Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoải mua cô phan, sap nhap, mua lai dé truc tiếp quan ly theo quy định của pháp luật Việt Nam `.

Như vậy, có thể thấy so với các quy định của pháp luật trước đây thì đối

<small>tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được mở</small>

rộng hơn rất nhiều. Nghị quyết số 19/2008/QH12 đã có sự tách bach, phân

biệt giữa hoạt động đầu tư và hoạt động kinh doanh bat động sản. Trước đây, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam ln gắn liền với việc đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho thuê, mà hoạt động cho thuê nhà ở theo

pháp luật kinh doanh bất động sản lại là hoạt động kinh doanh bất động sản

buộc nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đó là thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ Việt Nam đồng. Chính vi thé nên gây ra rất nhiều khó khăn cho người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam do khơng đáp ứng đủ điều kiện trên. Ngồi ra, điểm khác biệt rõ ràng nhất giữa 5 loại đối tượng sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết 19/2008/QH12 với Luật nhà ở 2005 đó là họ được sở hữu nhà ở gan liền với hoạt động đầu tư hoặc có thé khơng gan liền với hoạt động đầu tư như những người không phải

là nhà đầu tư nhưng họ có khả năng quản lý, điều hành doanh nghiệp và được

<small>các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh như</small>

<small>Khai niệm “Doanh nghiệp có vốn dau tự nước ngồi” theo khoản 1 Điều 3 Nghị định</small>

<small>51/2009/NĐ-CP hướng dan thi hành chi tiệt Nghị quyét sô 19/2008/QH12.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

Tổng giám đốc, Giám đốc, Phó giám đốc...Hay nhóm những người có kỹ

năng đặc biệt như các nghệ nhân, chuyên gia, huấn luyện viên thể dục, thê

thao được các cơ quan, tô chức tại Việt Nam xác nhận và mời về làm việc thì cũng được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Như vậy có thê thấy răng, quyền sở

<small>hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã trở nên đa dạng và khơng</small>

cịn phụ thuộc vào hoạt động đầu tư như các quy định của pháp luật trước

2.1.4.2. Về điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị quyết số 19/2008/QH12, Điều 5, Điều 6 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thi hành Nghị quyết 19 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, đơi với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bất động sản và có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó thì cần phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng

nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp

luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thắm quyền của Việt Nam cấp còn thời han từ 01 năm trở lên'". Luật đầu tư 2005 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được phép thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam trong các

lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không cấm va đáp ứng đủ điều kiện đối

với những lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ cần chứng minh được có hoạt động dau tư tại Việt Nam thông qua các giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp như Giấy chứng nhận đầu tư và có nhu cầu về nhà ở cho người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp thì sẽ đủ điều

<small>Điều 6 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thi hành Nghị quyết 19/2008/QH12</small>

</div>