Chuyên đề tốt nghiệp: Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (12.79 MB, 63 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HOC KINH TE QUOC DAN VIEN NGAN HANG - TAI CHINH

Đề tài:

PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHAN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN

VIỆT NAM — CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI

Giáng viên hướng dẫn : TS. TRƯƠNG THỊ HOÀI LINH

Họ và tên sinh viên : NGUYEN THỊNGA

Mã sinh viên : 1116 3584Khóa : K58

Chuyén nganh : — TÀI CHÍNH QUOC TE

HA NOI - 2020

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

MỤC LỤC

DANH MỤC TU VIET TAT

DANH MUC BANG BIEU, SO DO

TONG QUAN VE PHAT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHA TAI NGAN HANG THƯƠNG MAL....cccsssssssssssesssesssecssecssecssesssecssscssssssseessecanccasecaseeaseesse 3

1.1. Sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM...- 5-5-5 se csecssessessesse 3

1.1.1. Khái niệm sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM...-..---«- 3

1.1.2. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM...-- 4

1.1.2.1. Đối tượng khách hàng...--- 2-2 <©E£+EE+EESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEECrrrrrkrrrkee 4

1.1.2.2. Quy mô và thời hạn vay VỐn...-- 2-2-2 + +E+E+£E£E2EE£EE2EEEEEEEEerkrrkrrkees 4 1.1.2.3. th n ... 5 1.1.2.4. Phương thức thanh toán tiỀn Vay... --2- 2-5522 2E22E2EE2EE2EEEEEeEEerxerkerrees 5

ID ri. e...ÂẢ... 6

1.1.2.6. Đặc điỀm về rủi rO...-¿- ¿+ keSk EkkEEkEEEEEEEEXEEEEEEEEEEE111111111 1111111. cxe. 6

1.1.3. Quy trình cho vay mua nhà của NHTM ...< << 55 ss< sex 7

1.1.3.1. Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo.... 8 1.1.3.2. Vay mua nhà và dùng Bắt động sản/tài sản khác làm tài sản đảm bảo... 8

1.2. Phát triển san phẩm cho vay mua nhà của NHTM ...--.--5--5-- 9

1.2.1. Quan điểm về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM... 9 1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh mức độ phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

1.2.2.1. Nhóm chỉ tiêu phản anh tang quy TÔ ... ...- 5 +5 £+<£++skEssessereeers 10

1.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ an tồn... ..- --- 5+5 + x+ss+essereerss 10

1.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ sinh lÒI...-- --¿- 5+ ++<<£++ee++eexssexs 12

1.2.3. Các nhân tố tác động đến phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của

\/;0 1 ~...ƠỎ 13

1.2.3.1. Nhóm nhân tố khách quan...---- + 2 £2£+E£+EE+EE+EE#EE+EE+EEeEEzEzzEzrezree 13 1.2.3.2. Nhóm nhân tố chủ quan...- 2-2 2£ ©£++£++£+E++2E££EE+2EE£EE++E+vrxzzrxerxeer 16

KGt WAN CHUONG 20010107... ... 17

0:09) 1e... ... 18

THUC TRẠNG PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN

HÀNG THƯƠNG MAI CO PHAN DAU TƯ VÀ PHAT TRIEN VIỆT NAM

-CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI ...-2- 2° 2e s©ssesseessezsecssee 18 2.1. Ngân hàng TMCP Đầu tư va Phát triển Việt Nam - Chỉ nhánh Hoang Mai

2.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của BIDV - Chỉ nhánh Hoàng

Mai Hà Nội 18

2.1.2. Bộ máy tô chức của BIDV — Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội... 19 2.1.3. Kết quả kinh doanh của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 21 2.1.3.1. Hoạt động huy động vốn ... -- 2 2 2+ £+EE+EE+EE+EE+EEEEEEEEEEEErErEerrrrrkrree 21

2.1.3.2. Hoạt động Cho Vay ... - Gà HH TH HH HT HH nh nh 24

2.1.3.3. Kết quả kinh doanh...---- 22: 2+©+2+t2EE2EE2EEE2EEEEEEEEEEEEEExrrrrrrrkrerkree 27 2.2. Sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

Nam - Chỉ nhánh Hoàng Mai Hà Nộii...- 0 5 5G 5G S20 5 85 855 28

2.2.1. Quy định về sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV ...---- 28

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

2.2.2. Quy trình cho vay mua nhà tại BIDV — Chỉ nhánh Hoang Mai Hà Nội.. 31

2.2.2.1. Tiếp thị và đề xuất tín dụng ...--- ¿22+ <+EE+EE+EEEEECEEEEEEEkrkrrrrrrres 31 2.2.2.2. Thâm định rủi ro và Phê duyỆt tin dụng...- - ----+-c + + k*sskssesrererkre 32 2.2.2.3. Hoàn thiện hồ sơ sau phê duyệt, ký kết hợp đồng ...--- 5+: 32

2.2.2.4. Giải ngân...-- 2+ 2c 2t 2 1222127112711 7112711 T1 111 eeerree 332.2.2.5. Quan lý sau khi g1ải ngÂn...- --- - -- c1 2 1311191121111 1H HH hư 33

2.2.3. Các sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV — Chi nhánh Hoang Mai Hà

ÑNỘI... Q.0 0000400060080 0000000000016040090000000010000096 34

2.2.3.1. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Ước mơ vươn xa”... --‹+s++ 34

2.2.3.2. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Vững bước tương la†”... 35

2.2.3.3. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Đồng hành, vươn xa”... 36

2.3. Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Dau tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 37

2.3.1. Nhóm chỉ tiêu phản ánh tăng Quy IHƠƠ...s5-< << 55 «5< sssss ssesssse 37

2.3.1.1. Dư nợ cho vay mua nhà và tỷ trọng dư nợ CVMN...--..c~.cccc<«2 37

2.3.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ an foànn ...-- 5< 5< 5=ss=ss=se=se 39

2.3.2.1. Tỷ lệ nợ xấu và nợ cần chú ý cho vay mua nhà...-.-- «55s <++<++ 39

2.3.2.2. Tỷ trọng cho vay mua nhà có tài sản đảm bảo... ...- 55555 <+++<<++s++<s2 412.3.2.3. Tỷ trọng Du phòng cho vay mua nhà ...- ¿5 + + *++++sesseereresee 43

2.3.3. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ sinh lị ...-- << « «<< «s< ssessses 44

2.3.3.1. Ty trọng doanh thu CVMN...-... SG HH HH 442.3.3.2. NIM cho vay mua nhà...- 5 + E131 1911191 vn TH ng 45

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

2.4. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội... 46

GIAI PHAP PHAT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHA TAI NGAN

HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM

-CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI ...2- 2° 22s ©ssessvssessecssee 54

3.1. Các giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV - Chi nhánh

Hoàng Mai Hà TNộii ...o- <5 sọ. Họ. Họ. TH. 0000600006000 06 54

3.1.1. Linh hoạt trong công tác điều chuyển cán bộ nhân viên...- 54 3.1.2. Đề xuất thời hạn cho vay hop lý ...---s-s<ssss<ssevseesserseessersses 55 3.1.3. Tăng cường kiểm soát rủi ro dé dam bảo chất lượng khoản vay ... 55 3.1.4. Cập nhật thông tin trên thị trường BĐS và các quy định về BĐS... 56

3.1.5. Cải thiện dich vụ khách hàng...o- s5 5s se. H10 8n gø 56

3.1.6. Giải pháp về nguồn VON ...-- <2 2s << s se tsEsessessesessessersere 57 3.1.7. Day mạnh hoạt động quảng bá, tiếp thị sản phẩm ...--.-- << 57

3.2. Các kiến nghị đối với Hội sé chính BIID V...-.-° 2s ssssessessess 58 3.2.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ...----s- se ss<ssesssessessses 58

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

3.2.2. Hoàn thiện cơ chế chính sách cho ay...-..---s-s< 5° se sscssessessessesssss 59 3.2.2.1. Hoàn thiện sản phâm cho vay mua nhà... 2-2-2 5£ 5£ £E£2££2££2£+2£zzzz 59 3.2.2.2. Ap dụng mức lãi suất hop LY ...c.ccecceececseesesseeseesessesssessessessessessessessesseeseeseseees 60

3.2.3. Tăng cường công tác thanh tra giám Sất...o. 5-5-5 < 5s sss S595 61

3.2.4. Nâng cấp hệ thống website của tồn hệ thống BID V...---.- 61

3.2.5. Tích cực áp dụng cơng nghệ vào hoạt động... -s- «5< sss ssesssss 61

01) ChUONG 01011757... ... 62

KET LUAN 0 ..A....-..”^... 63DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHÁO...-- 22-22 ssecsse ssssssss 64

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC TU VIET TAT

NHTM Ngan hang thuong mai

TMCP Thương mại cô phan

BIDV Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát trién Việt Nam

DCTC Dinh ché tai chinh

QHKH Quan hé khach hang

CB TĐTD Cán bộ thầm định tín dụng

CB QLKHCN Cán bộ quản lý khách hàng cá nhân

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC BANG BIEU, SO DO

Bảng 1.1. Lãi suất và thời hạn cho vay mua nha tại một số ngân hàng... 5

Bang 2.1. Tình hình huy động vốn của BIDV - Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội ... 21

Bang 2.2. Tinh hình cho vay của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Ha Nội... 24

Bang 2.3. Tỷ lệ du nợ trên tông vốn huy động của BIDV - Chi nhánh Hoang Mai Hà ) 0 ... 26

Bảng 2.4. Tình hình nợ quá hạn của BIDV - Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội... 26

Bảng 2.5. Kết quả kinh doanh của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 27

Bảng 2.6. Các chương trình cho vay trong gói tín dụng Đồng hành, vươn xa của BIDV

Bảng 2.7. Dư nợ cho vay mua nhà tại BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 37

Bảng 2.8. Dư nợ cho vay mua nhà cuối kỳ tại một số chi nhánh của BIDV... 38

Bảng 2.9. Tình hình nợ xấu CVMN của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 40

Bảng 2.10. Tỷ trọng cho vay mua nhà có TSDB của Chi nhánh...- ---- 4IBảng 2.11. Ty trọng dự phòng CVMN của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội 43Bảng 2.12. Doanh thu CVMN của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội ... 44

Bảng 2.13. NIM cho vay mua nhà của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội... 45

Bảng 2.14. So sánh sản phẩm CVMN của một số ngân hàng hiện nay... 48

Sơ đồ 1.1. Quy trình chung về cho vay mua nhà đối với KHCN tại NHTM... 7

Sơ đồ 2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội ... 20

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Biểu đồ 2.1. Cơ câu huy động vốn theo đối tượng khách hàng của BIDV - Chi nhánh

Biểu đồ 2.4. Dư nợ cho vay mua nhà của BIDV - Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội... 39 Biểu đồ 2.5. Tình hình nợ xấu CVMN của BIDV - Chi nhánh Hồng Mai Hà Nội 41 Biểu đồ 2.6. Doanh thu CVMN của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội ... 45

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

LOI MỞ DAU

Người xưa thường có câu: “An cu lạc nghiệp”. Điều này xét trong thời điểm hiện đại có vẻ khơng hồn tồn đúng nhưng cũng chăng hé sai. Bởi dù lối sống hay mục đích mỗi người có khác nhau thì nhu cầu về chỗ ở luôn là một trong những vẫn đề cấp thiết đối với con người.

Hoạt động kinh tế càng phát triển thì mật độ dân số giữa thành thị và nơng thơn lại càng có sự chênh lệch. Người dân thường tập trung về các thành phố lớn dé làm việc, kiếm sống, đặc biệt là các thành phó lớn như Hà Nội. Theo VnEconomy, với tốc độ tăng trung bình là 3%/năm thi đến 2020, dân số Hà Nội có thể vượt q dự tính. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay thực sự rat cao. Tuy nhiên, khơng phải ai cũng có đủ tài chính dé sở hữu ngay một căn nhà, hoặc họ đã mua được đất, nhà nhưng cần số tiền lớn dé xây dựng hoặc sửa chữa. Nắm bắt được nhu cầu thiết thực

ấy, hiện nay, hoạt động cho vay mua nhà (CVMN) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) đang rat sơi động với nhiều chương trình ưu đãi, lãi suất hap dẫn.

Khơng nam ngồi xu hướng đó, Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam — BIDV cũng lấy sản phẩm CVMN làm trong tam đề phát triển trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ của mình. Là một trong những chỉ nhánh trực thuộc, nhìn chung, BIDV — Chi nhánh Hoang Mai Hà Nội cũng đã tan dụng các thế mạnh và tiềm năng của mình để triển khai và phát triển các sản phẩm tín dụng đa

dạng, trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà. Đây được xem là một trong những sản phẩm chủ lực của hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại Chi nhánh (cuối năm

2019, du nợ CVMN dat gần 848 tỷ đồng, chiếm khoảng 51% tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân). Tuy nhiên, việc triển khai sản phẩm cho vay mua nhà tại Chi nhánh vẫn còn tiềm ân rủi ro khi mà vào cuối tháng 9/2019, cho vay mua nhà đã xuất hiện khoản nợ xấu hơn 2 tỷ đồng, đặc biệt tại thời điểm cuối tháng 11/2019 xuất hiện

cả nợ nhóm 5. Và trong thời gian thực tập tại phòng khách hàng cá nhân, em nhận

thấy BIDV — Chi nhánh Hồng Mai Hà Nội hồn tồn có thể mở rộng và phát triển

hơn nữa hoạt động CVMN của mình.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Với những lý do trên, em chọn đề tài: “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại cỗ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội” dé nghiên cứu trong Chuyên đề tốt nghiệp của mình, với mục tiêu đánh giá thực trạng và đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thêm sản

phẩm này ở Chi nhánh.

Kết cấu của Chuyên đề ngoài danh mục viết tắt; danh mục bảng biểu, so đô; lời mở đầu; kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hang

thương mại.

Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngan hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

CHƯƠNG 1

TONG QUAN VE PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGAN HANG THUONG MAI

1.1. Sản phẩm cho vay mua nha cia NHTM

1.1.1. Khái niệm sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM

“Cho vay là việc ngân hàng cấp tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác dinh”(Phan Thị Thu Hà 2013,

trang T10).

Hiện nay, cho vay là một trong những hoạt động tín dụng chủ yếu và đem lại

nhiều lợi nhuận cho ngân hàng. Các NHTM có thé cho vay bằng tiền mặt hoặt chuyển

khoản với nhiều phương thức khác nhau như cho vay từng lần hoặc theo hạn mức, ...

Theo Peter Rose (2002, trang 722): “Các khoản vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân được xếp vào loại cho vay mua nhà thế chấp”. Còn theo

Edoardo Catelam (2011): “Cho vay mua nhà là ngân hang cho khách hàng vay dé mua

nhà hoặc xây dựng, sửa chữa nhà”.

Như vậy, CVMN là một sản phẩm tín dụng của NHTM nhăm hỗ trợ các nhu cầu về nhà ở của khách hàng như vay mua nhà; vay xây dựng, sửa chữa nhà ...; với

cam kết khách hàng sẽ hoàn trả cả gốc và lãi cho ngân hàng trong khoảng thời gian

xác định.

Thông thường ngân hàng thường xếp cho vay mua nhà (CVMN) vào hoạt động cho vay tiêu dùng - là hình thức NHTM tài trợ cho các nhu cầu tiêu dùng của khách hàng như nhà 6, ô tô, học tập, du lịch, ... Tuy nhiên, CVMN có nhiều đặc điểm khác

biệt so với các loại hình cho vay tiêu dùng khác, đặc biệt thời hạn cho vay mua nhàthường là trung và dai han.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

1.1.2. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM

Từ thông tin về sản phẩm CVMN mà các NHTM đang cung cấp cũng như tham khảo các nghiên cứu, luận văn về CVMN của Cao Thị Hồng Nhung (2010), Nguyễn

Thị Kim Cúc (2015) và Quản trị ngân hàng thương mại của Peter Rose (2002), sản

phẩm CVMN có các đặc điểm cơ bản sau: 1.1.2.1. Đối tượng khách hàng

Khách hàng vay mua nhà là các cá nhân có đủ năng lực pháp luật dân sự và

năng lực hành vi dân sự; sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn ngân hàng (chi nhánh/phòng giao dịch) cho vay. Nếu là cá nhân có quốc tịch nước

ngồi thì khách hàng phải thuộc đối tượng được sinh sống, làm việc và mua nhà tại

Việt Nam theo quy định pháp luật. Hiện nay, một vài ngân hàng cũng có quy định độ

tuổi đối với khách hàng, ví dụ như Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam — Vietcombank có quy định độ tuổi khách vay mua nhà nằm trong khoảng 18 — 65 tuổi.

Nhìn chung, đối tượng CVMN thường là những người có thu nhập khá va tương đối ơn định để đảm bảo khả năng thanh tốn nợ. Thu nhập của họ có thé từ tiền

lương, thưởng và các thu nhập không thường xuyên khác.

1.1.2.2. Quy mô và thời hạn vay vẫn

Khác với các sản pham cho vay tiêu dùng khác, CVMN thường có quy mơ

khoản vay khá lớn vì căn nhà hay đất ở thì có giá trị lớn. Số tiền mà khách hàng được

vay tùy theo từng ngân hàng nhưng thường nằm trong khoảng 70 — 80% giá trị tài sản (là HDMB, chuyển nhượng/giá trị văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở), một số khoản vay có thé lên đến 100% giá trị tài sản. Vì vay, du nợ CVMN thường chiếm tỷ trong khá lớn trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của các NHTM.

Ngoài ra, các khoản CVMN da phan là các khoản cấp tín dụng trung dai hạn với thời hạn cho vay dài, đặc biệt thời gian cho vay tối đa của các ngân hàng hiện nay có thé lên đến 25 - 30 năm.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

1.1.2.3. Lãi suất

Lãi suất CVMN thường cao hơn so với lãi suất cho vay đề sản xuất kinh doanh bởi chi phí tổ chức và yếu tổ rủi ro. Tuy nhiên, hiện nay, lãi suất CVMN được xem là

khá ưu đãi bởi sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các ngân hàng.

Thông thường các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất ưu đãi cỗ định trong một

khoảng thời gian, thường là 6 tháng hoặc 12 tháng: sau thời gian đó, ngân hàng sẽ áp

dụng lãi suất thả nổi cho khoản vay của khách hàng. Tùy vào từng ngân hang mà cách tính lãi suất sẽ khác nhau nhưng tất cả đều được quy định cụ thể trong Hợp đồng tín

dụng mà ngân hàng ký với khách hàng

Bảng 1.1. Lãi suất và thời hạn cho vay mua nhà tại một số ngân hàng

Ngân hàng Lãi suấtưu | Khoản vay tơi đa (tính trên Thời gian vay

đãi (%/năm) giá tri tài sản) tôi đa (năm)

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

1.1.2.4. Phương thức thanh toán tiền vay

Cũng giống như hạn mức hay lãi suất cho vay, phương thức thanh toán lãi và

gốc cũng được quy định trong Hợp đồng tín dụng. Tùy vào thỏa thuận cũng như nguồn

thu nhập và khả năng trả nợ của khách hàng mà ngân hàng áp dụng các phương thức

thanh toán như sau:

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Thứ nhất, trả theo niên kim có định. Khách hàng trả cho ngân hàng một số tiền cô định vào mỗi kỳ, thường là hàng tháng, bao gồm cả tiền gốc và lãi.

Thứ hai, trả góp theo du nợ giảm dần. Khách hàng sẽ trả lãi cùng kỳ với gốc,

trong đó gốc sẽ trả có định hàng kỳ cịn lãi được tính trên dư nợ giảm dan. Các kỳ trả

nợ có thé là hàng tháng, hàng quý, bán niên hoặc hàng năm tùy thuộc vào nhu cau và

khả năng tài chính của khách hàng.

Thứ ba, lãi trả hàng kỳ - gốc trả cuối kỳ. Khách hàng sẽ trả gốc vào cuối thời hạn cho vay, còn tiền lãi trả hàng kỳ (thường là hàng tháng) dựa trên dư nợ thực tế.

Tuy nhiên hình thức này thường ít áp dụng vì nó hay dành cho các khoản tín dụng

ngắn hạn mà đa phần các khoản CVMN đều là trung, dài hạn.

1.1.2.5. Tài sản dam bảo

Vi thời hạn khoản vay dai và quy mô khá lớn nên dư nợ CVMN thường phải

có tài sản đảm bảo (TSĐB). Khách hàng có thé dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay (ngơi nhà định mua) hoặc một tài sản khác làm TSDB. Tài sản đảm bảo có thé là Quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở (ngôi nhà khách hàng định mua);

BĐS đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc Tiền gửi/Thẻ tiết kiệm do ngân hàng

cho vay phát hành. Nếu là nhà ở hoặc BĐS khác, khách hàng phải đăng ký với sở địa

chính về việc thê châp cho ngân hàng.

1.1.2.6. Dac diém về rủi ro

Nhìn chung các khoản CVMN thường là cấp tín dụng trung dài hạn, chủ yêu

từ 10 — 25 năm, vì vậy sản phâm nay sẽ tiêm ân nhiêu rủi ro.

Đầu tiên phải nói đến rủi ro tín dụng, tức là người đi vay khơng trả được nợ hoặc trả nợ quá hạn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Bởi thời hạn dai nên rủi ro có thé xảy ra khi khách hang mất hoặc giảm nguôn thu nhập trả nợ (mắt việc, 6m đau, ...). Vì vậy, ngân hàng thường khuyến khích khách hang mua thêm bảo hiểm người vay vốn cũng như thận trọng khi thâm định khách hàng và TSĐB. Bên cạnh đó, vì đa phần khách hàng thường dùng chính ngơi nhà định mua làm TSĐB

6

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

nên khi cần xử lý, ngân hàng sẽ gặp bat lợi khi thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng làm giá trị căn nhà biến động giảm.

Ngoài ra, ngân hàng có thé gặp phải rủi ro liên quan đến van dé đạo đức, đó là khi khách hàng và bên bán cấu kết với nhau làm giả các hồ sơ, giấy tờ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng. Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro này khi khơng rà sốt kỹ thơng tin tín dụng của khách hàng; và vấn đề bất cân xứng thơng tin thì ln ton tại.

1.1.3. Quy trình cho vay mua nhà của NHTM

Sơ đồ 1.1. Quy trình chung về cho vay mua nhà đối với KHCN tại NHTM

(2), Bên mua đến ngân hang dé vay vốn; Ngân hàng hoàn tat thủ tục cho vay

và giải ngân cho bên mua;

(3), Bên mua thanh toán tiền cho bên bán;

(4), Bên mua trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng; Như đã nói ở phần trước, khách hàng khi vay mua nhà có thé dùng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc dùng một tài sản khác làm TSĐB. Quy trình cụ thé khi cho vay

đơi với hai loại tài sản trên cũng khác nhau.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

1.1.3.1. Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm báo.

+ Khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng; về cơ ban bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, giấy tờ về TSĐB, HDMB giữa khách

hàng (bên mua) và bên bán, ...

+ Cán bộ tín dụng kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hỗ sơ; định giá TSDB và nhận định số tiền mà khách hàng có thê vay.

+ Khách hàng và ngân hàng ký Hợp đồng tín dụng và các giấy tờ khác liên

+ Ngân hàng tiến hành giải ngân cho khách hàng.

Trong trường hợp bên bán đã sang tên căn nhà cho bên mua, ngân hàng sẽ giải

ngân ngay vào tài khoản cho bên bán. Nếu chỉ mới ký HĐMB mà chưa sang tên, ngân

hàng sẽ giải ngân phong tỏa vào tài khoản của bên bán mở tại ngân hàng và chỉ được

gỡ phong tỏa (bên bán được quyền sử dụng) khi bên mua đã được sang tên căn nhà.

+ Sau khi hoàn tất các thủ tục cho vay, ngân hàng tiến hành nhập kho hồ sơ

TSĐB của khách hàng (nếu thế chấp nhà thì sẽ nhập kho GCN quyền sử dụng đất...); + Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ quản lý sau cho vay như thu gốc, thu lãi,

thu phí...cho đến khi thanh lý Hợp đồng tín dụng.

1.1.3.2. Vay mua nhà và dùng Bat động sản/tài sản khác lam tài sản đảm bảo

+ Khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng;

+ Ngân hàng sẽ tiến hành thâm định hồ sơ khách hàng, bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, .... Sau đó, cán bộ tín dụng sẽ định giá TSĐB;

+ Ngân hàng thông báo số tiền khách hàng có thê vay, thường khơng vượt q

80% giá trị của TSDB;

+ Khách hàng và ngân hàng ký kết Hợp đồng tín dụng. Ngân hàng sẽ nhập kho giấy tờ liên quan đến TSĐB của khách hàng;

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

+ Ngân hàng tiến hành giải ngân cho bên bán mà không phong tỏa;

Trong trường hợp khách hàng, tức là bên mua đã được sang tên các giấy tờ và đã thanh tốn tồn bộ số tiền cho bên bán bằng vốn tự có (khơng phải nguồn vốn vay

các tơ chức tín dụng), ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân hồn vốn tự có, tức

là sẽ giải ngân sơ tiên vay vào chính tài khoản của khách hàng vay vôn.

+ Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ quản lý sau cho vay như thu gốc, thu lãi, ...cho đến khi thanh lý Hợp đồng tín dụng.

1.2. Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM

1.2.1. Quan điểm về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM

Theo Giáo trình Những nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Mác — Lênin (2009):

“Phát triển dùng dé chỉ quá trình vận động theo khuynh hướng di từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn”. Hiểu đơn giản, phát triển là kết quả của quá trình thay đổi dần về lượng dẫn đến sự thay đổi về chất; tức là vừa phát triển theo chiều

rộng, vừa phát trién theo chiêu sâu.

Như vậy, từ khái niệm phát triển, gắn kết với hoạt động cho vay của NHTM,

ta có thé hiểu phát triển sản phim CVMN là sự gia tăng về quy mô CVMN, biểu hiện ở sự gia tăng về doanh số cho vay, dư nợ cho vay, số lượng hợp đồng, ...đi cùng với đảm bao được an tồn tín dụng và mức sinh lời cho ngân hàng. Các sản phẩm cho vay

phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, đồng thời tốc độ tăng trưởng cho vay phải

phù hợp với tiềm lực của ngân hàng để đảm bảo được công tác quản lý, hạn chế thấp nhất các rủi ro, tránh xảy ra tinh trang nợ quá hạn, nợ xấu. Như vậy, phát triển CVMN là sự cộng hưởng giữa việc tăng quy mô cho vay đi kèm với kiểm soát rủi ro. Kết quả của quá trình này là sự gia tăng về thu nhập từ sản phim CVMN va sự mở rộng thị phần, vị thế của ngân hàng trên thị trường.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh mức độ phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của

1.2.2.1. Nhóm chỉ tiêu phản ánh tăng quy mơ

+ Dư nợ CVMN

Dư nợ CVMN là số tiền khách hàng vay mua nhà đang nợ ngân hàng tại một thời điểm nhất định. Đây là một chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự tăng trưởng của quy mô cho vay. Tổng dư nợ CVMN cao và tăng lên nhìn chung chứng tỏ một phần là hoạt động cho vay có sự tăng trưởng, ngân hàng cho khách vay mua nhà được nhiều hơn. Ngược lại, dư nợ CVMN thấp chứng tỏ công việc tiếp thị của ngân hàng chưa

tốt, ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc mở rộng thị phần CVMN.

+ Ty trong dự nợ CVMN

:

Dư no CVMN

Tytrongdung _ __ Dung C¥MN nợ

CVMN Tổng dư no cho vay

Ty trong này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm bao nhiêu phan trăm

trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Tỷ trọng này cao chứng tỏ ngân hàng đang trên đà phát triển sản phẩm CVMN. Tuy nhiên, đôi khi dư nợ tín dụng cao chưa hắn

tốt vì nó có thể là sự tăng trưởng nóng, ảnh hưởng đến việc kiểm sốt rủi ro tín dụng.

1.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ an toàn

+ Tỷ lệ nợ xấu CVMN

Theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc phân loại; trích, lập dự phịng rủi ro của Tổ chức tín dụng thì nợ xấu là những khoản nợ được phân vào nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 — bao gồm nợ dưới chuẩn, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mắt vốn.

Tỷ lệ nợ xấu CVMN cho biết chất lượng và rủi ro của hoạt động CVMN của

NHTM, được xác định theo công thức:

10

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Tỷ lệ nợ xấu Nợ xấu CVMN

Ty lệ này thấp chứng tỏ hoạt động CVMN của ngân hang an tồn, việc kiểm

sốt rủi ro tín dụng của ngân hàng khá tốt. Ngược lại, tỷ lệ này cao và tăng lên chỉ ra

rằng ngân hàng có thể đang gặp khó khăn trong việc quản lý các khoản cho vay, chất

lượng CVMN đang giảm.

+ Tỷ lệ nợ cần chú ý CVMN

Nợ cần chú ý (nợ nhóm 2) là các khoản nợ quá hạn từ 10 - 90 ngày hoặc là các khoản vay được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu.

Tỷ lệ nợ cần chú ý CVMN được xác định theo công thức:

Đây cũng là chỉ tiêu cần theo dõi và đánh giá vì nợ cần chú ý có thé có nguy cơ trở thành khoản nợ xấu của ngân hàng. Nếu có tỷ lệ nợ cần chú ý tăng cao, ngân hàng nên thận trọng hơn khi xét duyệt khoản vay; đồng thời đôn đốc khách hàng trả nợ trước khi xuất hiện nợ xấu.

+ Ty trong CVMN có TSDB

TSĐB được xem là một căn cứ dé ngân hàng xác định hạn mức cho vay. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra như là khách hàng khơng thể hồn trả khoản vay, ngân hang cũng có thé xử lý TSĐB dé thu hồi nợ.

Ty trọng CVMN có TSĐB được xác định theo cơng thức:

Tỷ trọng CVMN Dư nợ CVMN có TSĐB

Ty trong CVMN có tài sản dam bao là một trong những chỉ tiêu phản ánh mức

độ an toàn của hoạt động CVMN. Nếu tỷ trọng này cao cũng đồng nghĩa một phần là

khoản vay an tồn và ngân hàng có thê thu hơi nợ.

11

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

+ Tỷ rọng Dự phòng CVMN

Ty trong Dự Dự phòng rủi ro CVMN

———————— OOOO 100%

phong CVMN Dự phòng rủi ro cho vay khách hang * '

Chỉ tiêu này cho biết số trích lập dự phịng CVMN chiếm bao nhiêu % trên tong dự phòng rủi ro cho vay khách hàng. Nếu tỷ trọng này cao và tăng, có thé thay rằng hoạt động CVMN đang có rủi ro, nợ xấu có thé đã tăng, làm tăng chi phí của ngân hàng. Ngược lại, nếu tỷ trọng này càng thấp càng chứng tỏ hoạt động CVMN của ngân hàng được đảm bảo an tồn và chất lượng.

1.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ sinh lời+ Ty trong doanh thu CVMN

Trong nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ sinh lời, ta có thể xét đến doanh thu

CVMN; cịn lợi nhuận CVMN khơng thé tính tốn do khơng thé bóc tách được tồn

bộ chi phí hợp lí, hợp lệ mà ngân hàng dùng cho hoạt động này.

Doanh thu CVMN chủ yếu là các khoản thu lãi từ hoạt động CVMN, ngồi ra có thé thêm phi, .... Nếu các yếu tô khác không đổi, doanh thu cho vay tăng đồng nghĩa rằng ngân hàng thu được nhiều lãi hơn, hoạt động CVMN đang được mở rộng và mức sinh lời từ cho vay mua nhà có thê sẽ tăng.

Ty trọng doanh thu CVMN được xác định theo công thức:

Ty trọng doanh thu Doanh thu CVMN

CVMN Tổng doanh thu . °

Chỉ tiêu này cho biết doanh thu của sản phẩm CVMN chiếm bao nhiêu % trong

tổng doanh thu của NHTM. Nếu tỷ trọng này tăng chứng tỏ hoạt động CVMN đã phát

triển hơn so với năm trước, mang lại một phần doanh thu quan trọng cho ngân hàng.

+ NIM cho vay mua nhà

Bên cạnh chỉ tiêu tăng trưởng doanh thu trong kỳ, ta có thể sử dụng chỉ tiêu

NIM dé đánh gia mức độ sinh lời của hoạt động CVMN. Bởi doanh thu chỉ có thé

12

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

phân tích được biến động của lợi nhuận mà không thể phản ánh được chính xác mức

độ sinh lời vì chưa xét đến yếu tố chi phí.

NIM cho vay mua nhà được xác định:

Thu lãi CVMN- Chỉ trả lãi tiền gửi va no khác

NIM cho vay mua nhà = Dư ng bình quần CVMN Trong đó, dư nợ bình qn = (dư nợ đầu kỳ + dư nợ cuối ky)/2.

NIM cho vay mua nha cho biết mỗi một đồng ngân hang cho khách vay mua nhà tạo ra bao nhiêu đồng chênh lệch thu chi lãi CVMN. NIM tăng cho thấy ngân hàng đang thực hiện tốt việc phát triển sản phâm cho vay mua nhà, bởi thu lãi đang tăng lên so với chỉ trả lãi vay; trong khi NIM thấp và có xu hướng giảm cho thấy lợi

nhuận từ CVMN của ngân hàng đang bị co hẹp lại.

1.2.3. Các nhân tố tác động đến phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM Trong quá trình họat động kinh doanh, bat ké một ngành nghề, lĩnh vực nào cũng sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như môi trường kinh tế - xã hội, chính sách pháp luật, ...vv; và sự tác động của các yếu tơ đó có thé theo nhiều hướng khác nhau, bao gồm cả tích cực và tiêu cực. Đối với sản phẩm CVMN của NHTM cũng vậy, cũng chịu tác động của nhiều nhân tố khác nhau.

1.2.3.1. Nhóm nhân tổ khách quan

Đây là nhóm nhân tố mà các ngân hàng khơng thê chi phối mà chỉ có thể thích

ứng và điều chỉnh hoạt động cho phù hợp.

+ Tình hình kinh tế

Hoạt động tín dụng của NHTM nói chung và hoạt động CVMN nói riêng khá

nhạy cảm với những thay đổi của kinh tế như thu nhập quốc dân, tỷ lệ lạm phát ...Chăng hạn, khi nền kinh tế hưng thịnh và tăng trưởng én định tạo điều kiện cho

hoạt động đầu tư sản xuất phát triển thì mức sống của người dân sẽ cao hơn, từ đó nhu

câu tiêu dùng của mọi người cũng tăng, trong đó bao gơm cả nhu câu vay mua nhà ở.

13

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Ngược lại, nếu kinh tế xảy ra lạm phát thì hoạt động huy động von của các ngân hàng

có thể khó khăn hơn bởi sự mat giá của đồng tiền khiến người dân e ngại gửi tiền vào ngân hàng. Từ đó, hoạt động cho vay, cụ thé CVMN của NHTM cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, với đặc điểm của sản phẩm là gắn liền với nhà, đất cho nên

CVMN chịu sự chi phối mạnh của thị trường BĐS. Nếu thị trường phát triển, việc

mua bán nhà cửa cũng dễ dàng hơn, hoạt động của ngân hàng cũng thuận tiện hơn.

Không chỉ vậy, giá trị của ngơi nhà (cũng có thé sẽ là TSĐB) là một căn cứ dé ngân hàng quyết định hạn mức cho vay; và nó thì phụ thuộc vào biến động giá trên thị trường bat động san.

+ Môi trường pháp lý

Sản phẩm CVMN của NHTM phải đảm bảo tuân thủ nhiều quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, Luật Dân sự, v.v. Nhà nước có thé ban hành các quy

định hay chính sách dé khuyến khích hoặc hạn chế hoạt động CVMN sao cho phù hop với từng thời kỳ. Với tính chất phức tạp về giấy tờ, thủ tục mà hoạt động này của ngân hàng thường có sự tham gia của bộ phận công chứng. Nếu các văn bản pháp luật chặt

chẽ và đồng bộ sẽ tạo ra môi trường lành mạnh dé phat triển kinh tế, tạo thuận lợi cho

ngân hàng phát triển hoạt động CVMN. Ngược lại, nếu không quy định rõ ràng, các văn bản còn chồng chéo thì rat dé tạo ra khe hở dẫn đến tơn thất cho ngân hàng.

+ Mơi trường văn hóa — xã hội

Những nhân tổ như thói quen tiêu dùng, tập quán xã hội, tâm lý, thị hiếu, trình

độ dân trí hay vấn đề an ninh trật tự, ... có tác động không nhỏ đến hoạt động CVMN

của các NHTM.

Thông thường, những người có học vấn cao thường có mức thu nhập khá và ôn định; thường sinh sống, làm việc ở các thành phố lớn. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà của họ cũng cao hơn. Bên cạnh đó, thói quen tiêu tiền mặt cũng có ảnh hưởng đến phương thức thanh toán tiền vay. Thêm nữa, van dé tâm lý cũng cực kỳ quan trọng.

Chăng hạn, vào tháng ngay sau Tết (tháng Giêng) và tháng 7 Âm lịch, hoạt động

14

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

CVMN bị hạn chế bởi tâm lý của người dân, họ sẽ không giao dịch mua nhà trong hai

tháng nay vì được cho là kiêng ki.

Ngồi ra, yếu tô dân số cũng tác động đến sự phát triển của sản phẩm CVMN,

bao gồm cơ cấu dân số, xu hướng dịch chuyền dân cư, ...Ở những nơi tập trung nhiều

khu công nghiệp, ở các thành phố phát triển thì nhu cầu vay mua nhà của mọi người cũng cao hơn; đặc biệt là nơi có dân số trẻ hay có nhiều cặp vợ chồng mới cưới. Do đó, ở đây hoạt động CVMN cũng đa dạng và có tiềm năng phát triển hơn.

+ Đối thủ cạnh tranh

Ngồi NHTM thì có rất nhiều t6 chức khác như cơng ty kinh doanh BĐS, quỹ tín dụng, ...cũng cung cấp sản phẩm CVMN cho khách hàng. Không những thế, ngay trong hệ thống các NHTM cũng có vơ vàn ngân hàng với nhiều chi nhánh khác nhau cùng triển khai hoạt động này. Vì vậy, sự cạnh tranh sẽ ngày càng cao hơn địi hỏi mỗi ngân hàng phải có chiến lược tiếp thị và kinh doanh hợp lý, bao gồm lãi suất, thời

hạn và sự đa dạng của các gói tín dụng cho vay mua nhà.

+ Khách hàng vay vẫn

Ngồi các nhân tố trên thì dé phát triển sản pham CVMN ngân hàng cũng cần

chú ý tới các yếu tơ thuộc về bản thân khách hàng.

Có thê nói, khả năng tài chính sẽ là yếu tố quan trọng dé đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Ngân hàng sẽ căn cứ và hợp đồng lao động để xem xét mức lương,

thưởng hàng tháng; vì đây được xem là nguồn thu nhập thường xuyên và ồn định dé

khách hàng thanh toán tiền vay. Nếu thu nhập cao và ôn định thì khả năng thu hồi nợ của ngân hàng sẽ cao hơn. Như vậy, có thể nói, khả năng tài chính của khách hàng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hoạt động CVMN của NHTM, đặc biệt là vấn đề an tồn tín dụng. Ngoài ra, vấn đề đạo đức như là thiện chí trả nợ cũng tác động đến CVMN. Nếu khách hàng khơng có thiện chí trả nợ thì vấn đề thu nợ của ngân hàng sẽ khó khăn và tốn chỉ phí hơn, làm hạn chế khả năng phát triển thêm sản phẩm CVMN.

15

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

1.2.3.2. Nhóm nhân tố chủ quan

Ngồi nhóm nhân tố khách quan thì những nhân tố nội tại của ngân hàng cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của sản phim CVMN.

+ Chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng của ngân hàng bao gồm các quy định về hạn mức, kỳ hạn và lãi suất cho vay; phương thức thanh toán; TSĐB... Và cũng chính những yếu tố này sẽ tạo nên sự khác biệt giữa sản phẩm CVMN của các NHTM.

Đầu tiên, nếu xem lãi suất là giá cả của món vay thì những quyết định về mức giá này cũng rất quan trọng. Bởi nếu lãi suất cao sẽ mang lại thu nhập cao từ mỗi khoản vay, nhưng nhu cầu vay mua nhà sẽ giảm, khách hàng sẽ bị thu hút sang các ngân hàng khác có mức lãi suất hấp dẫn hơn. Vì vậy, để đề xuất mức lãi suất phù hợp, ngân hàng can căn cứ nhiều yếu tố như tài chính của khách hang , thời hạn vay, ... và điều chỉnh linh hoạt cho từng đối tượng khách hàng. Bên cạnh đó, các vấn đề như thời gian cho vay, phương thức giải ngân hay thanh tốn cũng có tác động đến sự lựa chọn ngân hàng của khách hàng. Tóm lại, có thể nói chính sách tín dụng như là một khung

tham chiếu đề cán bộ tín dụng xử lý các hồ sơ vay vốn. Và ngân hàng cần có các chính

sách phù hợp với từng thời kỳ để phát triển hoạt động CVMN. + Quy trình cấp tín dụng

Quy trình xét cấp tín dụng bao gồm các bước thực hiện cụ thể, bắt đầu từ xét duyệt hồ sơ cho đến khi ngân hàng cham dứt quan hệ tín dụng với khách hang. Một

quy trình rõ ràng, khơng rườm rà; chăng hạn, một thủ tục xin vay vốn đơn giản, thời

gian thấm định nhanh gọn; sẽ thu hút được nhiều khách hàng quan tâm hon và giúp

ngân hàng đạt được mục tiêu mở rộng hoạt động cho vay của mình.

+ Quy mơ và uy tín của ngân hàng

Nếu các yếu tố khác khơng q chênh lệch thì quy mơ của NHTM sẽ là nhân tố tạo ra khoảng cách giữa các ngân hàng. Đơn giản, một ngân hàng có nguồn vốn tự có lớn với mạng lưới chi nhánh phủ khắp thì cơ hội phát triển CVMN sẽ cao hơn rất

16

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

nhiều, bởi ngân hàng đó có cơ hội tiếp cận với nhiều khách hàng hơn. Hơn nữa, quy

mô của ngân hàng là một nhân tố quyết định đến sự đa dạng của danh mục sản phẩm. Bên cạnh đó, uy tin hay thương hiệu cũng là một căn cứ dé khách hang lựa chọn ngân

hàng thực hiện giao dịch.

+ Cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất

Có thé nói, dé phát triển sản phim CVMN nói riêng và hoạt động của ngân hàng nói chung thì yếu tố nhân sự là vơ cùng quan trong, bởi nó đại diện cho hình ảnh của ngân hàng, góp phần tạo nên uy tín của một NHTM. Cán bộ ngân hàng khơng những cần có kiến thức về chun mơn mà cịn cần có cả kỹ năng giao tiếp đề tiếp xúc và quảng bá sản phẩm tới khách hàng. Cùng với đó, cán bộ tín dụng cũng cần phải có đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm với cơng việc. Chính thái độ và trách nhiệm của các nhân viên ngân hàng sẽ là yếu tố giữ chân khách hàng và góp phần khơng nhỏ vào sự phát triển của ngân hàng.

Ngoài ra, vấn đề cơ sở vật chất cũng có tác động đến hoạt động CVMN của NHTM. Nếu ngân hàng áp dụng công nghệ vào hoạt động thì quy trình cho vay có thê tiến hành nhanh gọn hơn; việc quản lý hồ sơ cũng dễ dàng hơn. Và thực tế thì việc

chạy đua cơng nghệ giữa các ngân hàng cũng đã và đang diễn ra.

Kết luận chương

Qua những phân tích ở trên, có thể thấy, CVMN là một trong những sản phẩm

tiềm năng của các NHTM va các ngân hàng cũng đang cố gắng đây mạnh hoạt động

này. Tuy vậy, hoạt động CVMN chịu tác động bởi rất nhiều nhân tố khác nhau và việc tìm hiểu chúng rất có ý nghĩa đối với định hướng phát triển của ngân hàng. Những phân tích trong chương | đã phan nào hệ thống được những co sở lý luận về phát triển

cho vay mua nhà tại các NHTM. Đây sẽ là cơ sở cho việc nghiên cứu và phân tích

thực trạng phát triển sản phẩm CVMN tại BIDV — Chi nhánh Hoang Mai Ha Nội

trong chương 2.

17

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI

NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM - CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI

2.1. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phat triển Việt Nam - Chi nhánh Hoang Mai

Hà Nội

2.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của BIDV - Chỉ nhánh Hoàng

Mai Hà Nội

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được thành lập (tiền thân của BIDV) với chức năng chính là cấp phát vốn cho đầu tư xây dựng cơ bản.

Năm 1981, Ngân hàng Kiến thiết chuyền từ Bộ Tài chính sang trực thuộc Ngân hàng Nhà nước, đôi tên thành “Ngân hang Dau tư và Xây dựng Việt Nam”.

Năm 1990, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập trên cơ sở đổi tên Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng. Có thé nói giai đoạn từ 1990 — 2012 là giai

đoạn gắn với quá trình chuyền đổi của BIDV từ một NHTM “quốc doanh” sang hoạt động theo cơ chế của một NHTM, tuân thủ các nguyên tắc của thị trường và định

hướng mở cửa của nên kinh tê.

Ngày 27/4/2012, BIDV chính thức chuyền đổi thành ngân hàng TMCP. Trải

qua nhiều thăng trầm cùng sự phát triển của đất nước, BIDV luôn đồng hành và hỗ trợ tối đa cho doanh nghiệp thơng qua các chương trình tín dụng trọng điểm. Đồng thời, hoạt động bán lẻ của BIDV cũng có những thay đổi tồn diện trên các phương diện như mơ hình tổ chức, sản phẩm dich vụ, ...

Năm trong dòng chảy kinh tế với sự phát triển và cạnh tranh không ngừng của các NHTM. BIDV luôn day mạnh hoạt động và cố gắng mở rộng mạng lưới của mình dé có thé khai thác tối đa tiềm năng trên thị trường. Ngày 01/07/2016, Ngân hang TMCP Dau tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội chính thức

18

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

được thành lập, với tên giao dịch quốc tế là Joint Stock Commercial Bank for

Investment and Development of Viet Nam, Hoang Mai Ha Noi Branch; đã và đang

đóng góp vào q trình phát triển của toàn hệ thống BIDV. Tuy mới thành lập hơn 3 năm nhưng tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh đã có sự tăng trưởng nhanh chóng. Tổng huy động vốn cuối năm 2019 đạt hơn 6900 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với thời điểm cuối năm 2016 (2.607,0 tỷ đồng).

Với kết quả kinh doanh nồi bật, BIDV đã vinh dự nhận được giải thưởng “Ngân hàng Bán lẻ tốt nhất Việt Nam” trong 5 năm liên tiếp từ 2015 đến 2019.

2.1.2. Bộ máy tô chức của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Từ khi đi vào hoạt động, Chi nhánh đã không ngừng hoàn thiện hệ thống tổ chức đề đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng. Hiện nay, bộ máy tơ chức của BIDV - Chi nhánh Hồng Mai Hà Nội bao gồm Ban giám đốc, Khối vận

hành với 7 phòng ban nghiệp vụ và 3 phòng giao dịch.

Mỗi khối hay phịng ban của Chi nhánh đều có những chức năng, nhiệm vụ riêng, nhưng tong thé thì bộ máy tổ chức là một thé thống nhất và các phịng sẽ hỗ trợ, phối hợp với nhau vì mục tiêu chung của Chi nhánh. Các phòng ban đều phải thực

hiện các nhiệm vụ được giao theo đúng quy định, thâm quyền, và phải đảm bảo an

toàn. Bên cạnh đó, các phịng đều có nhiệm vụ đề xuất, tham mưu cho Ban giám đốc

để xây dựng các chương trình, kế hoạch hoạt động, tác nghiệp.

Mơ hình tơ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư va Phát triển Việt Nam- Chi

nhánh Hoàng Mai Hà Nội như sau:

19

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Sơ đồ 2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của BIDV - Chỉ nhánh Hoàng Mai Hà Nội GIÁM DOC CHI

PHO GIAM DOC PHO GIAM ĐỐC PHO GIÁM ĐỐC

CHI NHÁNH CHI NHÁNH CHI NHÁNH

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

2.1.3. Kết quả kinh doanh của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

HDYV Trung dai hạn 2.096,1 3.591,2 | 71,33% | 4.697,56 | 30,81%

Nguôn số liệu: Báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm của chỉ nhánh

Trong giai đoạn 2017 - 2019, lượng vốn mà Chi nhánh huy động được tăng

khá nhanh, và ở tat cả các chỉ tiêu. Dé có được mức tăng này có một phan đóng góp khơng nhỏ của nguồn vốn huy động từ KHDN và DCTC, cùng với đó là đà tăng bền

vững và ơn định của nhóm KHCN. Tuy vậy, mức tăng nguồn vốn huy động cuối năm

2019 có sự giảm sút khi chỉ tăng 20,5% so với cuối năm 2018; trong khi đó, mức tăng

21

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

2018 là 37,92% so với năm 2017. Tốc độ tăng trưởng giảm một phần là do những biến động của kinh tế - chính trị thế giới, đặc biệt là sự căng thăng thương mại Mỹ - Trung, ảnh hưởng đến nền kinh tế của Việt Nam; như ảnh hưởng đến xuất nhập khẩu, hoạt động kinh doanh của một số ngành nghé, thu nhập hay tiết kiệm của người dân....

Đi vào cụ thé, có thé thay lượng vốn từ nhóm KHCN tăng dan qua các năm và

ln chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tuy nhiên, có thé thay Chi nhánh đã cố gắng khai thác

nguồn vốn từ 2 nhóm khách hàng cịn lại, biệu hiện là tỷ trọng huy động vốn từ KHCN trên tổng nguồn vốn huy động đã giảm dan, lần lượt năm 2017, 2018, 2019 dat

Biểu đồ 2.1. Cơ cấu huy động vốn theo đối tượng khách hàng của BIDV - Chi

nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm của chỉ nhánh

Về KHDN và DCTC, trong 3 năm vừa qua, vốn huy động từ 2 nhóm khách hàng này đã ghi nhận xu hướng gia tăng cả về quy mơ lẫn tỷ lệ; và có tỷ trọng khá tương đồng với nhau. Mặc dù trước đó chiếm tỷ trọng bé nhất (năm 2017 là 15.3%), nhóm KHDN cũng đã tạo được đà tăng trưởng 6n định qua từng năm, riêng năm 2019,

lượng von huy động được từ nhóm KHDN có nhỉnh hơn một chút so với ĐCTC, đạt

1.442,94 tỷ đồng, chiếm 20,91% trên tổng vốn huy động; còn vốn huy động từ các DCTC là 1.369,12 tỷ đồng, chiếm 19,84%.

22

</div>

Chuyên đề tốt nghiệp: Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

TRUONG ĐẠI HOC KINH TE QUOC DAN VIEN NGAN HANG - TAI CHINH

Đề tài:

PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHAN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN

VIỆT NAM — CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI

Giáng viên hướng dẫn : TS. TRƯƠNG THỊ HOÀI LINH

Họ và tên sinh viên : NGUYEN THỊNGA

Chuyén nganh : — TÀI CHÍNH QUOC TE

HA NOI - 2020

TONG QUAN VE PHAT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHA TAI NGAN HANG THƯƠNG MAL....cccsssssssssssesssesssecssecssecssesssecssscssssssseessecanccasecaseeaseesse 3

1.1.2.1. Đối tượng khách hàng...--- 2-2 <©E£+EE+EESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEECrrrrrkrrrkee 4

1.2.3. Các nhân tố tác động đến phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của

KGt WAN CHUONG 20010107... ... 17

THUC TRẠNG PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN

-CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI ...-2- 2° 2e s©ssesseessezsecssee 18 2.1. Ngân hàng TMCP Đầu tư va Phát triển Việt Nam - Chỉ nhánh Hoang Mai

2.1.3.3. Kết quả kinh doanh...---- 22: 2+©+2+t2EE2EE2EEE2EEEEEEEEEEEEEExrrrrrrrkrerkree 27 2.2. Sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

2.2.3.3. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Đồng hành, vươn xa”... 36

GIAI PHAP PHAT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHA TAI NGAN

-CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI ...2- 2° 22s ©ssessvssessecssee 54

3.1.6. Giải pháp về nguồn VON ...-- <2 2s << s se tsEsessessesessessersere 57 3.1.7. Day mạnh hoạt động quảng bá, tiếp thị sản phẩm ...--.-- << 57

KET LUAN 0 ..A....-..”^... 63DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHÁO...-- 22-22 ssecsse ssssssss 64

DANH MỤC TU VIET TAT

DCTC Dinh ché tai chinh

Bảng 2.6. Các chương trình cho vay trong gói tín dụng Đồng hành, vươn xa của BIDV

dạng, trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà. Đây được xem là một trong những sản phẩm chủ lực của hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại Chi nhánh (cuối năm

TONG QUAN VE PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGAN HANG THUONG MAI

Theo Peter Rose (2002, trang 722): “Các khoản vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân được xếp vào loại cho vay mua nhà thế chấp”. Còn theo

cam kết khách hàng sẽ hoàn trả cả gốc và lãi cho ngân hàng trong khoảng thời gian

ngồi thì khách hàng phải thuộc đối tượng được sinh sống, làm việc và mua nhà tại

khoản vay khá lớn vì căn nhà hay đất ở thì có giá trị lớn. Số tiền mà khách hàng được

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

trong đó gốc sẽ trả có định hàng kỳ cịn lãi được tính trên dư nợ giảm dan. Các kỳ trả

BĐS đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc Tiền gửi/Thẻ tiết kiệm do ngân hàng

1.1.3.1. Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm báo.

gỡ phong tỏa (bên bán được quyền sử dụng) khi bên mua đã được sang tên căn nhà.

1.1.3.2. Vay mua nhà và dùng Bat động sản/tài sản khác lam tài sản đảm bảo

các tơ chức tín dụng), ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân hồn vốn tự có, tức

phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, đồng thời tốc độ tăng trưởng cho vay phải

Ty trong này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm bao nhiêu phan trăm

tốt vì nó có thể là sự tăng trưởng nóng, ảnh hưởng đến việc kiểm sốt rủi ro tín dụng.

sốt rủi ro tín dụng của ngân hàng khá tốt. Ngược lại, tỷ lệ này cao và tăng lên chỉ ra

phong CVMN Dự phòng rủi ro cho vay khách hang * '

CVMN Tổng doanh thu . °

tổng doanh thu của NHTM. Nếu tỷ trọng này tăng chứng tỏ hoạt động CVMN đã phát

NIM cho vay mua nhà = Dư ng bình quần CVMN Trong đó, dư nợ bình qn = (dư nợ đầu kỳ + dư nợ cuối ky)/2.

ứng và điều chỉnh hoạt động cho phù hợp.

Bên cạnh đó, với đặc điểm của sản phẩm là gắn liền với nhà, đất cho nên

chẽ và đồng bộ sẽ tạo ra môi trường lành mạnh dé phat triển kinh tế, tạo thuận lợi cho

Những nhân tổ như thói quen tiêu dùng, tập quán xã hội, tâm lý, thị hiếu, trình

bao gồm cơ cấu dân số, xu hướng dịch chuyền dân cư, ...Ở những nơi tập trung nhiều

Ngồi các nhân tố trên thì dé phát triển sản pham CVMN ngân hàng cũng cần

Có thê nói, khả năng tài chính sẽ là yếu tố quan trọng dé đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Ngân hàng sẽ căn cứ và hợp đồng lao động để xem xét mức lương,

1.2.3.2. Nhóm nhân tố chủ quan

tham chiếu đề cán bộ tín dụng xử lý các hồ sơ vay vốn. Và ngân hàng cần có các chính

+ Cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất

tiềm năng của các NHTM va các ngân hàng cũng đang cố gắng đây mạnh hoạt động

THUC TRẠNG PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI

NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM - CHI NHÁNH HOANG MAI HÀ NỘI

Năm 1990, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập trên cơ sở đổi tên Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng. Có thé nói giai đoạn từ 1990 — 2012 là giai

Ngày 27/4/2012, BIDV chính thức chuyền đổi thành ngân hàng TMCP. Trải

để xây dựng các chương trình, kế hoạch hoạt động, tác nghiệp.

Mơ hình tơ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư va Phát triển Việt Nam- Chi

Sơ đồ 2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của BIDV - Chỉ nhánh Hoàng Mai Hà Nội GIÁM DOC CHI

PHO GIAM DOC PHO GIAM ĐỐC PHO GIÁM ĐỐC

CHI NHÁNH CHI NHÁNH CHI NHÁNH

2.1.3. Kết quả kinh doanh của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Nguôn số liệu: Báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm của chỉ nhánh

vững và ơn định của nhóm KHCN. Tuy vậy, mức tăng nguồn vốn huy động cuối năm

Biểu đồ 2.1. Cơ cấu huy động vốn theo đối tượng khách hàng của BIDV - Chi

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm của chỉ nhánh

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về