<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN VIEN NGAN HANG - TAI CHÍNH

<small>os Luis</small>

Dé tai:

MO RONG HOAT DONG CHO VAY MUA BAT DONG SAN

DU AN TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>MỤC LỤC</small>

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

DANH MỤC BANG BIEU

LOT MỞ ĐẦU...---55 2222 2222 2222 tt... re l

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG CHO VAY MUA NHÀ

CUA NGAN HANG THUONG MAL 00... ..ccccccsscsssesssesssessesssesssessssssesssesssessesssessseesees 4

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại...- 22 2 2 EeEE£2EE+Exerxrrerrxerxees 4 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mai ...-- 2-2-2 2+ ++£++£x+xzzxezrxees 4 1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mai trong nền kinh tẾ...---- 2-52 2552 4

<small>1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mại... ...- --- -- «+ +-«++s«++ 6</small>

<small>1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại...- --- 10</small>

1.2.1 Tổng quan về nghiệp vụ cho vay mua nhà... - 2 2 s2 s+2E£+££+£+2sz+š 10

<small>1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà dự ánn0 5Š ... 20</small>

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà dự án... 26 CHUONG II: THUC TRANG HOAT DONG CHO VAY MUA BAT ĐỘNG

SAN DU AN CUA NHTMCP QUOC DAN - NCB...---2-52ccz+csezcsee 34 2.1 Giới thiệu khái quát về Ngân hang thương mai cỗ phần Quốc dân — NCB ..34

2.1.1 Lich sử phát triỂn...-¿- ¿- ¿+ ©E+SE9EE2EE2E2E12121711111211211211 111111111110. 34 2.1.2 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của NCB giai đoạn 2015 — 2017 ...35

<small>2.1.3. Các đơn vị có trách nhiệm trong hoạt động cho vay mua nhà dự án tai NCB .... 36</small>

2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà dự án của NHTMCP Quốc Dân —

<small>chỉ nhánh Hà Nội...-- --- - G2 212211211213 21215211 1111111011112 11 T1 11T 1k re. 37</small>

2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua bat động sản dự án của NCB...37

2.2.2 Quy đinh về cho vay mua bat động sản dự án của NCB...--- 40 2.2.3 Phân tích kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án tai NCB... 43 2.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh cho vay mua bắt động sản dự án tại NHTMCCP Quốc Dân... 2-2 SE SE+SE9EE2EE+EEEEEEEEEEE101121111111111E11 111111111 xe. 53

<small>PIN N00 ...-... 53</small>

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhan...ceccsccscessessessessessessesessessessessessesessesesessessesseseeaeees 60 SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

CHUONG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOAT ĐỘNG CHO VAY MUA BAT ĐỘNG SAN DỰ ÁN TẠI NHTMCP QUOC DAN - NCB...--- 65

3.1 Định hướng phát triển của NCB... 2-2-5222 EESEEeEEE 2 EEEEEEErrrrrkerrees 65 3.1.1 Tiềm năng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án ... --- 65 3.1.2 Định hướng phát triển của NCB...----2- 2¿©2+2+++Ex++EEt2EEerErerkesrxerrrees 68

<small>3.2 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NCB... 69</small>

3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho hoạt động cho vay mua nhà dự án... 69 3.2.2 Điều chỉnh cơ chế, chính sách cho vay, hồn thiện sản phẩm ... 70

<small>3.2.3. Tăng cường sự Op tC... ee eeesceesseeeseeceneeceeeesaeeesaeceeeceeeesaeeeeaeeeteeseneeseaees 72</small>

3.2.4 Nâng cao hiệu quả hoạt động truyền thông...-2- 2-2 2 sz+£z+£scseei 74 3.2.5 Nâng cao công tác đào tạo và phát trién nguồn nhân lực...--- 76

3.2.6 Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro một cách

<small>I285010 000272757... ... . 79</small>

3.3 Kiến nghị nâng cao chất lượng và mở rộng quy mô cho vay mua nhà dự án

<small>0.002 ... 79</small>

3.3.1 Kiến nghị đối với chính phủ...---° 2s se se ssssessersssssesserserssss 79

3.3.2 Kiến nghị đối với NHNN ...--scs<©csccsexssrsereerrstrserserssrssrrssrssre 80 KET LUẬN ...-- 5-5-5521 21 E1 112121217111211211 1.21111112111111. 111111111 ere. 83

TÀI LIEU THAM KHẢO ...-- 2-2 ses£s£ssEss£EssSxseEssersserseessersserse 85

<small>PHỤ LỤC</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp <small>GVHD: TS.Phùng Thanh Quang</small>

DANH MỤC CAC TU VIET TAT

Tén viét tat Giải thích

<small>CVMN Cho vay mua nhà</small>

<small>CVMNDA Cho vay mua nhà dự án</small>

CV PTĐT Chuyên viên phát triên đối tác

<small>CV TNTD Chuyên viên tác nghiệp tín dụngCVQHKH Chuyên viên quan hệ khách hàng</small>

<small>DV & TM Dịch vụ và thương mại</small>

<small>DVKD Don vi kinh doanh</small>

HDMB Hợp đồng mua bán

<small>KĐT Khu đô thịKH Khách hàng</small>

KS BP.TNTD Kiểm sốt bộ phận tác nghiệp tín dung

NCB Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân

<small>NHBL Ngân hàng bán lẻ</small>

<small>NHNN Ngân hàng Nhà nước</small>

NHTMCP Ngân hàng thương mại cô phan

<small>NHTM Ngan hang thuong maiNH Ngan hang</small>

QD Quyét dinh

TCTD Tổ chức tin dụng

<small>TSBD Tai sản bao dam</small>

SV: Nguyén Hai Yén — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>TT Thông tư</small>

TT.TĐTS Trung tâm thâm định tài sản

<small>TTGN To trinh giai ngan</small>

TP PTDT Trường phòng phát triên đối tác TMCP Thuong mại cô phan

<small>TNHH Trách nhiệm hữu han</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

DANH MỤC BANG BIEU

<small>1. Danh mục bảng</small>

Bảng 2.1: Phân tích sự tăng trưởng của chỉ tiêu doanh số mua nhà dự án tại NCB

<small>giai đoan 2015 — 2 ÏÍ7... -- cv 1H 1H TH HH rry 45Bảng 2.2: Dư nợ hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NCB giai đoạn 2015 — 2017...45</small>

Bảng 2.3: Số lượng khách hang vay mua nhà tai NCB giai đoạn 2015-2017 ... 48

<small>Bảng 2.4: Danh sách khách hàng hoạt động CVMNDA tại NCB phân theo dư nợ</small>

<small>cho vay giai đoạn 2015 — 2Ö 7... -.-- --c + + s + 33EESEErrrrserrrrrrrrrerree 48</small>

Bảng 2.5: Số lượng các dự án được NCB tài trợ, và các chủ đầu tư hợp tác giai đoạn

<small>"ba . AẢA.S.... 49</small>

Bảng 2.6: Danh sách đối tác Nhà dự án của NCB...---¿-+¿©-++cs++zxccrseee 50

<small>Bảng 2.7: Tỷ trọng nợ nhóm 2 so với dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà dự án</small>

<small>tai NCB giai đoạn 2015 — 2 17... --.- -- +. 3231121351151 ekrre51</small>

Bảng 2.8: Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà bat động sản dự án... 53 Bảng 2.9: Chính sách ưu đãi về lãi suất cho khách hàng vay sản phẩm nha

<small>CUA NCB ooo. eee ... 56</small>

Bang 2.10: Chính sách ưu đãi cung cấp sản pham cho vay tiêu dùng không TSBD

<small>đối với KH mua BĐS dự án tại NCB...--ccccc tt 57</small>

<small>Bảng 2.11: Chương trình thi đua nội bộ “Quan quân cho vay nhà dự án” cua NCB ....58</small>

Bảng 2.12: Chương trình chăm sóc đối tác Nhà dự án của NCB...-... 58

Bảng 3.1: Một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mai có uy tín cần thiết lập mối

h8 {há NT... 72

Bảng 3.2: Một số Sàn giao dịch bất động sản có uy tín cần thiết lập mối quan hệ

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

Biểu đồ 2.2: Phân tích tỷ trọng dư nợ CVMNDA tai NCB giai đoạn 2015 — 2017 .46 Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà dự án tại NCB so với tổng dư nợ cho

<small>vay mua nhà giai đoạn 2015 — 2Ư Ï7...- -- «tk esekreersersessrre 47</small>

Biểu đồ 2.4: Dư nợ nhóm 2 của hoạt động cho vay mua nha dự án cua NCB

<small>gal doan 2015 v00... 51</small>

Biéu đồ 2.5: Tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà dự án tại

<small>I0... 52</small>

Biểu đồ 3.1: Ton kho bat động sản năm 2017 ...---¿- ¿2+2 ©++2x++zx2zxvzxssrsz 67

Biểu đồ 3.2: Cơ cấu tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn năm 2017 ... 68

3. Danh mục sơ đồ

Sơ đồ 3.1: Mơ hình liên kết giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp...-..--- 74

Sơ đồ 3.2 : Chiến lược truyền thông sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở... 75

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là một trong những nước có tốc độ gia tăng dân số cao, hiện tại dân

số của Việt Nam là 96.697.744 người vào ngày 19/09/2018 theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người/km? cao gấp 8-9

lần mật độ chuẩn, hơn nữa có tới 34,7% dân số sống ở thành thị. Khi mở cửa, hội nhập với thế giới, tốc độ đơ thị hóa của Việt Nam với phần đông dân số là dân số trẻ, năng động và có thu nhập cải thiện từng ngày đã chứng kiến một sự gia tăng nhanh chưa từng có. Với xu hướng đơ thị hóa, dịng người chun từ nông thôn ra thành thị diễn ra mạnh mẽ, kéo theo đó là định hướng phát triển lâu dài tại đơ thị tăng lên nhanh chóng tạo ra sức ép to lớn về vấn đề nhà cửa của người dân. Theo thơng tin từ Tổng Liên đồn Lao động Việt Nam có tới 1,5 triệu lao động

chưa có nhà ở tối thiêu cần thiết, vì vậy nhu cầu về nhà ở đáp ứng phù hợp với

từng đối tượng vẫn tiếp tục tăng.

Thị trường bất động sản Việt Nam đạt được nhiều triển biến tích cực, năm

<small>2016 mỗi người dân Việt Nam chỉ sở hữu bình quân 22,8m2/người và năm 2017</small>

nỗ lực dat mức 23,4 m?/ngudi, tuy vẫn còn thấp so với mức chuẩn của thé giới là 25 m?/người nhưng đã phải có sự nỗ lực rất nhiều từ chính sách nhà nước cho tới các DN bat động sản khi chuyên hướng đầu tư bat động sản vào phân khúc vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Với lượng người tại đô thị ngày càng lớn trong khi diện tích đất ở bị quy hoạch lại nhường cho các dự án mở rộng cơ sở hạ tầng thì các dự án chung cư cao tang là một việc pháp tối ưu dé giải quyết vấn đề diện tích ở bình qn của mỗi người. Với sự quan trọng của nó, bất động sản là tiền đề để thúc

đây các ngành có liên quan khác như ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi

măng, trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà thầu thi công, don vi tu van,... đồng thời

<small>tăng thu nhập của người dân khi “có an cư thì mới lập nghiệp”.</small>

Giải quyết van đề nhà ở cấp thiết không chỉ là trách nhiệm của chính phủ, mà cịn là sự chung tay của các tổ chức trong nền kinh tế. NHTM nắm bắt được nhu cầu

về nhà ở của người dân, do đó đã mở ra gói sản phẩm dịch vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, giúp người dân có thể sở hữu căn hộ riêng cho bản thân và gia đình

mình. Hoạt động cho vay mua nhà càng ngày càng bộc lộ được những tiềm năng và triển vọng đối với các NHTM, dem lại cho các NHTM nhiều lợi ích.

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 |

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang Do sự cạnh tranh mạnh mẽ của các ngân hàng thương mại nhà nước, đồng thời kết hợp với xu hướng phát triển của thị trường, Ngân hàng TMCP Quốc dân — NCB tập trung phát trién mảng Ngân hang bán lẻ với chủ yêu các khách hàng cá nhân, hộ

<small>kinh doanh, các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong hoạt động tín dụng với các sản</small>

phẩm đa dạng như cho vay kinh doanh siêu tốc, cho vay tiêu dùng không yêu cầu

tài sản đảm bảo, cho vay mua ô tô, và đặc biệt là sản phâm cho vay mua bất động sản dự án nhằm đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở của người dân — một trong ba

sản phẩm cốt lõi của ngân hàng.

Nhà dự án là các dự án bất động sản của các chủ đầu tư xây dựng đang trong quá trình thi cơng hoặc sắp cất nóc như chung cư, biệt thự liền kề. Cho vay nhà dự án mang lại lợi nhuận to lớn cho ngân hàng, một khoản vay có thể có thời hạn lên tới 25 năm. Đồng thời, hoạt động cho vay mua nhà dự án chứa đựng ít rủi ro, khi ngân hang hướng tới các khách hàng có thu nhập 6n định, sở hữu lịch sử tín dụng tốt. Hơn nữa, các dự án mua nhà, chủ yếu là các dự án mà ngân hàng tài trợ vì thế mà quá trình thu hồi nợ diễn ra dé dàng, và khi có nợ xấu xảy ra thì ngân hàng có

thê xử lý tài sản đảm bảo (đa phần là tài sản được hình thành từ món vay) ngay lập

tức bang cách chuyên nhượng lại cho nha đầu tư, hoặc tìm kiếm khách hàng khác phù hợp với hợp đồng từ đó giảm thiểu được các chi phí cán bộ nguồn, và chi phí quản lý khoản vay và tỷ lệ nợ xấu chiếm phần trăm rất nhỏ ( chỉ 0.76% năm 2017).

Qua tìm hiểu thực tế và qua một thời gian thực tập tại NCB, em đã nhận thấy được tiềm năng, tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà dự án khi chỉ chiếm khoảng 13% tong dư nợ nhưng dem lại tới một phần tư tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Đồng thời nhận thấy những điểm hạn chế trong

quy trình cho vay như thời gian thâm định kéo dài cũng như quản trị rủi ro sau vay

<small>cịn mang tính hình thức dẫn đến tỷ lệ nợ quá hạn rất cao chủ yếu là dư nợ quá hạn</small>

1 — 9 ngày, vì vậy em đã quyết định chon dé tài “Mở rộng hoạt động cho vay mua bắt động sản dự án tại Ngân hàng thương mại cỗ phan Quốc Dân — NCB” dé làm

chun đề thực tập tốt nghiệp của mình.

<small>2. Mục đích nghiên cứu</small>

Chuyên đề của em được nghiên cứu nhằm mục đích

* Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân

<small>hàng NCB</small>

s* Thứ hai, nghiên cứu chi tiết về hoạt động cho vay mua bất động sản dự án SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 2

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>của Ngân hàng NCB</small>

s* Thứ ba, dé ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua bất động sản của Ngân hàng NCB

3. Đối tương và phạm vỉ nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua bất động sản dự án của Ngân

<small>hàng NCB</small>

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà bất động sản của Ngân hàng

<small>NCB các năm 2015, 2016, va 2017</small>

<small>4. Phuong pháp nghiên cứu</small>

Các phương pháp được sử dụng đề nghiên cứu bao gồm:

s* Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà, báo cáo chỉ tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng NCB.

s* Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối của các

số liệu đã thu thập được. Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua bất động

<small>sản dự án của Ngân hàng NCB cũng như các hoạt động khác của ngân hàng có liênquan.</small>

s* Phương pháp thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp. 5. Kết cấu của đề tài

Kết cau của luận văn ngoài Lời mở đầu và Kết luận được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua bất động sản của Ngân

Mặc dù đã rất cố gắng nhưng trong quá trình nghiên cứu, thu thập số liệu, tim hiểu và phân tích của em khơng tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý và thơng cảm của các thầy cô. Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các anh, các chị nhân viên trong ngân hàng, và giảng viên Tiến sỹ Phùng Thanh Quang, cùng các thầy cô trong Viện Ngân hàng — Tài chính của trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giúp em hồn thành chun đề của mình.

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 3

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG CHO VAY MUA BAT DONG SAN CUA NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại là một loại hình tơ chức tín dụng được phép nhận tiền gửi; cung cấp các dịch vụ kiểm tra tài khoản; cho vay kinh doanh, cá nhân và thế chấp; cung cấp các sản phẩm tài chính cơ bản như chứng chỉ tiền gửi (CDs) và tài khoản tiết kiệm cho cá nhân và doanh nghiệp nhỏ. Ngân hàng thương mại tạo tiền

bằng cách cung cấp các khoản vay và tìm kiếm lợi nhuận từ những món nợ đó.

Nguồn: Investopedia.com Trên thé giới có nhiều khái niệm về NHTM dưới nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên nhìn chung NHTM có thé định nghĩa một cách ngăn gọn là: “NHTM là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động của ngân hàng đó là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này dé cấp tín dụng và cung cap các dịch vụ thanh toán và các hoạt động kinh doanh khác nhằm mục tiêu lợi nhuận.”

Nguồn: Luật các tổ chức tín dụng 2010

1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế

<small>Với chức năng của mình như trung gian tài chính, trung gian thanh tốn,</small>

NHTM giữ vai trị quan trọng trong nén kinh tế thể hiện qua các nội dung sau: Ngân hàng thương mại là kênh cung cấp von cho nên kinh tế

Đề phát triển kinh tế, các đơn vị kinh tế cần phải có một lượng vốn lớn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. NHIM huy động các nguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ q trình sản xuất, vốn từ nguồn tiết kiệm cá nhân. Băng vốn huy động được trong xã hội thơng qua hoạt động tín dụng, NHTM đã cung cấp vốn cho mọi hoạt động kinh tế, đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình sản xuất. Nhờ có hoạt động của hệ thống NHTM và đặc biệt là hoạt động tín dụng, các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, cải tiễn máy móc,

cơng nghệ dé tăng năng suất lao động, nâng cao hiệu quả kinh tế và chat lượng sản

pham cho xã hội.

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 4

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang Ngân hàng thương mại là câu nối các doanh nghiệp thị trường

Nhờ cơ chế thị trường, làm biến đổi hoạt động ruỗng lát trong các doanh nghiệp, xí nghiệp khơi dậy sức sống bằng các dây chuyền sản xuất hiện đại năng suất cao thực hiện chuyển giao công nghệ từ các nước tiên tiến. Thơng qua hoạt

động tín dụng của NHTM đã giúp cho các doanh nghiệp có thể đứng vững trong thị

trường trong việc hỗ trợ nguồn vốn cùng với nguén vốn tự có ít oi của doanh nghiệp để cải tiến cơng nghệ kỹ thuật, đào tạo nhân viên, phát triển nguồn nguyên liệu mới,

<small>mở rộng quy mô hoạt động,...</small>

NHTM là công cụ dé nhà nước điều tiết vĩ mô

Hệ thống ngân hàng được chia thành hai cấp: Ngân hàng Nhà nước và Các

Ngân hàng thương mại. Thơng qua hoạt động tín dụng và thanh tốn trong hệ thơng

<small>liên ngân hàng dưới sự giám sát và quản lý chặt ché của Ngân hàng Nhà nước da</small>

góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông ,thông qua việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế. NHTM thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền tập hợp va phân chia vốn của thị trường, điều khiển chúng một cách hiệu

quả và thực thi gián tiếp các mục tiêu của nhà nước: “Nhà nước điều tiết ngân hàng,

ngân hàng dẫn dắt thị trường”.

NHTM là cau nối nén tài chính quốc gia và nên tài chính quốc tế

Với xu hướng phát triển của nền kinh tế là hội nhập vào cộng đồng kinh tế khu vực và toàn thế giới, việc mở rộng quan hệ giao lưu kinh tế là một tất yếu, qua đó

giúp cho mọi quốc gia phát huy được lợi thế của mình. Thơng qua các nghiệp vụ tài

trợ xuất nhập khâu, bảo lãnh, quan hệ thanh tốn với các tổ chức tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp quốc tế,... NHTM giúp cho việc thanh tốn, trao đổi mua bán được diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, an toàn, hỗ trợ đắc lực cho các hoạt động kinh tế đạt được hiệu quả cao.

NHTM gop phan thúc day tiêu dùng phát triển

Bên cạnh những hỗ trợ tín dụng đối với các doanh nghiệp, các NHTM càng ngày các phát triển các sản phẩm hướng tới các khách hàng cá nhân như cho vay

mua nhà, mua ô tô, cho vay tiêu dùng,... Qua đó thúc đây đời sống xã hội, và là

động lực phát triển cho các cá nhân trong kinh doanh, lao động.

<small>NHTM đóng vai trị người thủ quỹ cho tồn xã hội</small>

NHTM đảm bảo an tồn các quỹ tiền tệ, thanh tốn thơng suốt, góp phần tiết SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 5

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang kiệm chi phí của tồn xã hội. Các khoản tiền gửi tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại là một trong những phương thức đầu tư ít rủi ro u thích của cơng chúng vừa

phục vụ mục đích thanh tốn chi tiêu và tìm kiếm lợi nhuận.

<small>1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mai</small>

Ngân hàng thương mại là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho xã hội.

<small>Thành công của ngân hàng phụ thuộc vào năng lực xác định các dịch vụ tài chính</small>

mà xã hội có nhu cau, thực hiện cung cấp dịch vụ đó một cách có hiệu quả. Dưới đây là những hoạt động điển hình của ngân hàng thương mai:

Hoạt động huy động vốn

Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM thơng qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Hoạt động huy động vốn là

nguồn lực tài chính chủ yếu cho hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. Hiệu quả của hoạt động huy động vốn về quy mô và lãi suất huy động ảnh hưởng đến quy mô

<small>cho vay và lợi nhuận của ngân hàng.</small>

- _ Nhận tiền gửi

NHTM thu hút tiền gửi tiết kiệm từ cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế trong toàn xã hội. Ngân hàng cung cấp dịch vụ nhận tiền gửi dé bao quản hộ với cam kết hoàn trả đúng hạn cho người gửi tiền và trả lãi cho việc sẵn sàng hi sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng sử dụng tạm thời dé kinh doanh — là nguồn thu nhập quan trọng của nhiêu hộ gia đình như một phan

thưởng dé khuyến khích họ tiết kiệm.

Ngồi ra, ngân hàng không chỉ bảo quản tiền gửi của khách hàng, mà còn thực hiện ủy thác của khách hàng trên phạm vi quốc gia hoặc toàn cầu như chỉ hộ, thu hộ, chuyển tiền, quản lý hộ,...thông qua tài khoản tiền gửi thanh toán liên kết với moi tổ chức và cá nhân có nhu cầu. Đây là nguồn huy động vốn với chi phí rẻ đồng thời thu được nguồn phí dịch vụ của ngân hàng thương mại, tuy nhiên nguồn vốn

này thường thay đổi bất thường do đó ngân hàng cần đảm bảo được tính thanh

<small>khoản của mình tránh trường hợp vỡ nợ.</small>

- Vay vốn từ NHNN

Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dự trữ bắt buộc, dự trữ thanh khoản) hoặc mat khả năng thanh khoản tạm thời, NHTM thường vay NHNN dé đáp SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 6

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang ứmg nhu cầu chi trả cấp bách của NHTM. Hình thức vay chủ yếu là tái chiết khấu (và tái cấp vốn). Khi cần tiền, các ngân hàng thương mại mang những thương phiếu

đã được ngân hàng chiết khấu (hoặc tái chiết khấu) lên tái chiết khấu tại NHNN.

Trong điều kiện khơng có thương phiếu, NHNN cho NHTM vay đưới hình thức tái

cấp vốn theo hạn mức tín dụng nhất định.

- Vay von từ các TCTD

Đây là nguồn các NHTM vay mượn lẫn nhau và vay của các tổ chức tín dụng khác trên thị trường liên ngân hàng. Nguồn vay mượn từ các ngân hàng khác là dé

đáp ứng nhu cau dự trữ và chi tra cấp bách trong trường hợp nó bé sung hoặc thay thế cho nguồn vay mượn từ NHNN. Qúa trình vay mượn đơn giản, khoản vay thường không cần đảm bao, hoa c được đảm bảo bằng các chứng khốn có chất

lượng cao. Lãi suất phụ thuộc nhiều vào cửa số chiết khâu của NHNN và uy tin của NH đi vay.Khi NHNN áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, thường lãi suất liên ngân

<small>hàng gia tăng.</small>

- Vay trên thị trường vốn

<small>Cũng giống như các doanh nghiệp khác, các ngân hàng cũng vay trung và dài</small>

hạn với quy mô lớn dé đáp ứng nhu cầu đầu tư và tài trợ của minh bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu trên thị trường vốn. Đây là khoản vay khơng có đảm bảo, quy mơ vốn vay phụ thuộc vào uy tín của ngân hàng hoặc mức độ trả lãi suất của ngân hàng.

<small>Hoạt động tín dụng</small>

Cấp tín dụng là thỏa thuận dé tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hồn trả.

<small>Tín dụng là hoạt động cơ bản và đặc trưng của ngân hàng thương mại. Tín</small>

dụng ngân hang bao gồm nhiều hình thức khác nhau dựa trên sự khác biệt của quy trình cấp tín dụng, hoặc đối tượng, mục tiêu cấp tín dụng,... Ngân hàng thương mai

cấp tín dụng dưới các hình thức: cho vay; chiết khấu, tái chiết khấu cơng cụ chuyển

nhượng và giấy tờ có giá khác; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao thanh toán trong nước, bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép

thực hiện thanh toán quốc tế; các hình thức cấp tín dụng khác sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận. Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại được

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 7

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang phân loại theo các nghiệp vụ cấp tín dụng như sau:

<small>a. Cho vay thương mại</small>

Cho vay thương mại là các khoản cho vay ngăn hạn (thường dưới 12 tháng).

tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp. Ngân hàng thương mại cho vay

đối với người bán đưới hình thức chiết khấu thương phiếu, va cho vay trực tiếp đối

với các khách hàng là người mua, giúp họ có vốn dé mua hàng nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh.

b. Chiết khấu

Chiết khấu là việc ngân hàng ứng trước tiền cho khách hàng (người thụ hưởng) tương ứng với giá trị của giấy tờ có giá mà ngân hàng mua lại trừ đi phần

thu nhập của ngân hàng dé sở hữu một giấy nợ chưa đến hạn.

Nếu ngân hàng chiết khấu muốn có tiền để đáp ứng nhu cầu thanh khoản thì có thê chiết khấu lại tại một ngân hàng khác - được gọi là tái chiết khấu.

<small>c. Tài trợ dự án</small>

Ngân hàng tài trợ trung và dài hạn dựa trên khả năng thu hồi vốn của các dự án của doanh nghiệp (NPV) như cho vay mua sắm tài sản cố định, tài trợ xây dựng nhà máy, phát triển ngành công nghệ cao,...

<small>d. Cho vay tiêu dùng</small>

Ngân hàng thương mại cho khách hàng vay vốn để mua nhà ở, ô tô và các tài sản bền lâu, trang trải chi phí du học, du lich,... dé thúc day tiêu dùng trong công

<small>chúng. Cho vay tiêu dùng phụ thuộc lớn vào thu nhập của dân cư, tình trạng sức</small>

khỏe của khách hàng. Nhiều khoản vay với thời hạn dài và khơng u cầu tài sản đảm bảo vì vậy lãi suất cho vay thường cao.

<small>e. Tài trợ cho các hoạt động của chính phủ</small>

Các ngân hàng thương mại tài trợ cho nhu cầu chỉ tiêu lớn và thường là cấp bách của chính phủ băng cách mua trái phiếu chính phủ, thơng qua đó ngân hàng có thé tăng thu nhập cho chính ban thân ngân hang và dam bảo tính thanh khoản.

<small>f. Bao lãnh</small>

Bảo lãnh của ngân hang là cam kết của ngân hàng đối với người thụ hưởng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu khách hàng của ngân hàng khơng thực hiện/ hoặc thực hiện không đầy đủ như cam kết. Ngân hàng thường bảo lãnh cho SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 8

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang khách hàng của mình mua chịu hàng hóa và trang thiết bị, phát hành chứng khốn,

vay vốn của tơ chức tin dụng khác...

<small>g. Cho thuê tài chính</small>

Cho thuê tài chính là việc ngân hàng bỏ tiền mua máy móc, thiết bị, phương

tiện vận tải và các động sản khác để cho khách hàng thuê theo những thỏa thuận

nhất định trong thời gian trung và dài hạn. Khách hàng phải trả gốc và lãi dưới hình thức tiền thuê hàng kỳ và phải mua bảo hiểm tài sản và người thụ hưởng là ngân hàng. Khi hết thời hạn cho thuê khách hàng có thê tiếp tục thuê hoặc mua lại tài sản

<small>h. Bao thanh tốn</small>

Bao thanh tốn là một hình thức ngân hàng cấp tín dụng cho bên bán hàng thơng

<small>qua việc mua bán các khoản phải thu phát sinh từ việc mua bán hàng hóa giữa bên</small>

bán và bên mua hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Thông qua nghiệp

<small>vụ bao thanh toán, khách hàng được đảm bảo việc thu nợ, tránh các rủi ro khơng trả</small>

nợ hoặc khơng có khả năng trả nợ của người mua. Mọi rủi ro không thu được tiền hàng đều do người tài trợ gánh chịu. Bao thanh tốn có một vai trị vơ cùng đặc biệt trong hoạt động thương mại quốc tế gặp phải các thủ tục pháp lý phức tạp, khó khăn

<small>trong khoảng cách địa lý, rào cản ngôn ngữ và văn hóa,...1.1.3.1 Các hoạt động khác</small>

Bên cạnh các nghiệp vụ cơ bản trên, NHTM còn cung cấp các dịch vụ như

thanh toán bằng cách NHTM là trung gian dé thực hiện sự trao đổi giữa các khách

hàng của mình như thu chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt: séc, thẻ thanh tốn,... dé thu phí dịch vụ cho bản thân ngân hàng.

Ngân hàng đa dạng hóa các khoản mục đầu tư nhằm sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động và phân tán rủi ro dé mang lại thu nhập tối đa cho ngân

hàng. Các công cụ đầu tư của ngân hàng chủ yếu là chứng khốn Chính phủ ngắn hạn, cơ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp tiềm năng.

Ngân hàng mua bán ngoại tệ cho khách hàng nhằm đáp ứng nhu cầu trong

xuất nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ, vay trả nợ nước ngồi, thậm chí cả nhu cầu

tích trữ ngoại tệ của dân chúng. Đây là một hoạt động mua bán một loại tiền này lay một loại tiền khác và hưởng chênh lệch giá mua bán đem lại thu nhập cho ngân

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 9

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

Các ngân hàng thực hiện việc giữ vàng va các giấy tờ có giá, giấy tờ cam cố

hoặc những giấy tờ quan trọng khác và các tài sản của khách hàng trong két (vì vậy

<small>cịn gọi là dịch vụ cho th két)</small>

Ngồi ra, ngân hàng cịn thực hiện một số hoạt động khác như tư vấn ngân

<small>hàng, tài chính, kinh doanh vàng, lưu ky chứng khoán,...</small>

1.2 Nghiệp vu cho vay mua bat động sản của Ngân hàng thương mại 1.2.1 Tổng quan về nghiệp vụ cho vay mua bat động sản

1.2.1.1 Khái niệm cho vay mua bat động sản

Đầu tiên, “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền dé sử dụng vào mục đích xác định theo

thỏa thuận theo ngun tắc hồn lại cả gốc lẫn lãi” — theo Điều 4 - Luật các tơ chức

<small>tín dụng 2010</small>

Hoạt động cho vay khách hàng được phân loại theo nhiều cách thức như:

- Phân loại theo mục đích sử dụng vốn: cho vay phục vụ mục đích sản xuất

<small>kinh doanh, cho vay tiêu dùng;</small>

- Phân loại theo thời gian cho vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung dài hạn;

<small>- Phân loại theo hình thức bảo đảm: Cho vay khơng có bảo đảm, cho vay cóbảo đảm;</small>

- Phân loại theo phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo hạn

mức, cho vay theo dự án dau tư, cho vay hợp vốn.

<small>Cho vay tiêu dùng là một trong những nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng</small>

thương mại, bat đầu từ các hãng bán lẻ do yêu cầu day mạnh tiêu thụ hàng hóa. Di cùng với sự phát triển của nền kinh tế đồng thời đời sống xã hội được cải thiện, Ngân hàng cho vay đối với người tiêu ding nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hang

tiêu dùng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyền, học tập,... trước khi họ có

<small>khả năng tài chính dé chỉ tiêu.</small>

<small>Nhà ở được coi là một loại hình tiêu dùng đặc biệt khác biệt so với các hàng</small>

hóa thơng thường khác, có thé ké như:

+ Là bất động sản nên không thé di chuyển, đưa đi bán rộng rãi và thường có thời gian sử dụng tương đối dài

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 10

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang + Nha ở mang tính chất cố định về quỹ đất, hình dáng, kiến trúc, và điều kiện địa lý. Nhà ở vừa là tài sản cá nhân, nhưng đất ở còn thuộc sự quản lý của nhà nước,

vừa là một hộ trong một quần thé dân cư nên có tinh xã hội tương đối rộng.

<small>+ Lượng đầu tư vào nhà ở một lần tương đối lớn do các chi phí mua bán,</small>

chuyền nhượng hay chi phí xây dựng, sửa chữa khá cao.

Từ đó, ta có thé đưa ra kết luận “cho vay mua nhà là việc mà tơ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục địch mua sắm, xây dựng nhà ở với nguyên tắc hoàn lại cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuận

trong hợp đồng tín dụng”.

Cho vay mua nhà là hoạt động cho vay nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở được giải ngân từng lần theo tiễn độ xây dựng, thường có thời hạn cho vay tương đối dài, và được bảo đảm bằng chính tài sản hình thành trong tương lai từ khoản vay đó. Khách hàng trả nợ băng phương thức trả góp theo thu nhập, vì vậy việc đánh giá giá trị tài sản nợ có vai trị vơ cùng quan trọng đối với NH, NH không chỉ quyết định

dựa trên thu nhập tương lai của người vay mà còn phải xem xét đến giá trị và tình

<small>hình biến động giá của tài sản. Vì khoản tín dụng này thường có giá trị lớn và thời</small>

hạn cho vay dài, nên sự biến động theo hướng khơng có lợi sẽ dẫn đến những rủi ro

<small>và thiệt hại lớn cho NH.</small>

1.2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua bat động sản

Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sơng của cư dân đơ

thi mà cịn là điều kiện vật chất dé phát triển đô thị. Nhà ở là một cơng trình quan

trọng mà con người dùng để ở và sinh hoạt trong thời gian dài, là một trong những điều kiện quan trọng để tái sản xuất lao động, dé tiễn hành các hoạt động kinh té xã

Đối với nền kinh té

Phát triển ôn định và bên vững thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho

<small>người dân có nhà ở là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Việc</small>

ngân hàng cung cấp các sản phẩm cho vay mua nhà có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bat động sản, NHTM trở thành cau nối giữa việc xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở từ đó tăng các giao dịch SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 11

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang mua bán nhà phát sinh. Ngồi ra, các NH cịn liên kết, tài trợ cho các công ty xây dựng, tổ chức kinh doanh nhà ở, và công ty bảo hiểm để cung cấp cho cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm cơng ăn việc làm cho người lao động, từ đó cịn góp phan thúc day các ngành nghề khác như ngành xây dựng, ngành vật liệu xây dưng, ngành máy móc xây dựng, mơi giới, tư vấn nhà ở,... Qua đó giúp Chính phủ đạt được những mục tiêu tăng trưởng kinh tế và ôn định xã hội giúp nâng cao

chất lượng cuộc sống người người lao động, nhất là lao động có thu nhập thấp và

<small>thu nhập trung bình.</small>

Đối với khách hàng

Theo tháp nhu cầu của Maslow, nhu cầu sinh lý như ăn uống, nơi trú ngụ là nhu cầu cơ bản của con người, khi đáp ứng được những nhu cầu thấp hơn, người ta

mới có thé đáp ứng được nhu cau như giao lưu tình cảm, được quý trọng hay tự thé hiện bản thân. Do q trình đơ thị hóa, lượng người ở các tỉnh lẻ đồ về các thành phó lớn ngày càng đơng, lượng sinh viên ra trường hàng năm có nhu cầu ở lại thành phó tìm kiếm việc làm ngày càng lớn, vì vậy mà nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao.

<small>Tuy nhiên do sự chênh lệch về mức thu nhập hàng tháng của người lao động và giá</small>

cả đất đai, nhà cửa, căn hộ nên nhiều người dân chưa thể sở hữu được ngôi nhà như mong muốn. Nhờ sự tài trợ của NH mà cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp có thé tìm thấy một căn hộ phù hợp, hoặc các hộ gia đình khá giả sẽ tim thay những căn biệt thự tiện nghỉ trong khi thu nhập hiện tại khơng đủ dé chi trả. Từ đó, người

dân có thé giảm thiểu chi phí đi th tại các thành phố đơng dân cư, tiết kiệm chi

phí đi lại đồng thời chính những khoản nợ sẽ là động lực cho họ để lao động siêng năng và nỗ lực hết mình hơn

Đối với ngân hàng thương mại

- Đề thỏa mãn các nhu cầu ngày càng phong phú của người dân, tạo thói quen cho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện ích NH, và nhằm giảm thiêu rủi ro cho ngân hàng thì việc đa dạng hóa cấp tín dụng là điều khơng thể thiếu. Hoạt động cho vay mua nhà là một trong những hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng, hướng vào các

đối tượng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực về nhà ở, do vậy xét về mặt quản

trị ngân hàng, phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở sẽ giúp ngân hang

phân tán bớt rủi ro. Trong thời đại cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng, thì hướng

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 12

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang mục tiêu vào đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình — chiếm phần lớn trong xã hội để đảm bảo thị phần của mình.

- Khách hàng cá nhân và hộ gia đình là một thị trường đầy tiềm năng. Hoạt động cho vay mua nhà thu hút được nhiều khách hàng, mở rộng thị trường và nâng

cao vị thế của ngân hàng đưa hình ảnh của mình rộng rãi tới cơng chúng. Nhu cầu

về nhà ở tại các khu đô thị là rất lớn, thông qua các khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm này, sẽ là cầu nối dé ngân hàng thâm nhập thị trường.

- Với tổng dư nợ lớn, và thời hạn cho vay dài mang lại nguồn thu nhập ổn định cho ngân hàng. Bên cạnh các khoản thu nhập chính từ khoản vay, ngân hàng có thé tăng doanh thu và lợi nhuận từ các sản phẩm bán chéo như thẻ tín dụng, cho vay

<small>tiêu dùng khơng tài sản đảm bao,...</small>

- Hơn nữa, mỗi khách hàng cá nhân là một nhân tố quan trọng trong hoạt động của các Doanh nghiệp, các Don vị hành chính sự nghiệp, các Tổ chức trong nền kinh tế. Vì vậy thơng qua hoạt động này, NH gián tiếp thực hiện hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà ở, BĐS, công ty bảo hiểm, đây làm một cơ hội tốt để NH có được một hệ thống thơng tin phong phú và đa dạng về khách hàng và đồng thời

<small>tạo thêm cơ hội thu hút khách hàng từ chính các cơng ty này.</small>

1.2.1.3. Đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay mua bat dong san tai NHTM Cho vay mua nhà là một hình thức san phẩm của nghiệp vụ cho vay tiêu dùng, chính vì vậy, CVMN bao gồm những đặc điểm của cho vay tiêu dùng như:

a. Về đối tượng cho vay

Đối tượng của hoạt động cho vay mua nhà có thé là người tiêu dùng hay các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối tượng chủ yếu của hoạt động

cho vay mua nhà hướng tới người tiêu dùng. Đối tượng của cho vay mua nhà là

<small>những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép.</small>

Trong gói sản phẩm cho vay mua nhà, các đối tượng khách hàng được chia theo từng phân khúc để từ đó ngân hàng có thể đưa ra các chính sách ưu đãi, phương thức thu hút khách hàng, và dự án phù hợp với nhu cầu của từng phân khúc

- Cac đối tượng có thu nhập thấp: đây là những khách hàng có điều kiện tài chính hạn hẹp, mong muốn sở hữu căn hộ của riêng mình nhưng do có thu nhập

thấp hơn mặt băng trung bình của địa bàn. Đây là nhóm đối tượng khách hàng dễ bị

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 13

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang tốn thương khi có sự biến động về công việc ảnh hưởng tới nguồn thu nhập trả nợ

<small>ngân hàng.</small>

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng có mong

muốn cải thiện đời sống với những căn hộ cao cấp tiện nghi hơn trước. Đây là nhóm khách hàng rất tiềm năng trở thành mục tiêu hướng tới chủ yếu của các ngân hàng

do số lượng đông, thu nhập tương đối ổn định

- Cac đối tượng có thu nhập cao: Day là nhóm đối tượng địi hỏi phải có sự phục vụ đặc biệt từ phương thức giao tiếp đến loại hình nhà ở cung cấp. Những ngơi

nhà mà đối tượng này hướng tới thường là chung cư cao cấp, biệt thự hoặc nhà liền kề, có thé là homestay phục vu cho cả nhu cau tiêu dùng và kinh doanh. Đây là

nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt, giá trị của các khoản vay thường lớn và mang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng.

b. VỀ khoản vay

<small>- Quy mô khoản vay</small>

<small>Mặc dù cho vay mua nhà là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nhưng</small>

quy mô của các khoản cho vay mua nhà lớn hơn rất nhiều so với quy mơ trung bình của các khoản vay tiêu dùng thơng thường vì bản thân đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà ở, hay biệt thự có giá tri rất lớn. Chính vì vậy mà cho vay mua nha góp phan đáng kể vào ty trọng du nợ hoạt động cho vay bán lẻ do số lượng và quy mô vốn vay không nhỏ.

<small>- _ Thời hạn vay</small>

Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hồn trả hết cả gốc và lãi vay được tính tốn dựa trên lương thực lĩnh và phần thu nhận dành cho việc trả nợ của khách hàng. Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài (có thé từ 10 năm đến 30 năm) do vậy mặc dù có thể mang lại lợi nhuận rất lớn cho ngân hàng thương mại nhưng đi kèm với đó là rủi ro cũng rất lớn vì thời hạn dài có thé gây ra những van dé về biến động bat động sản hay sức

<small>khỏe, thu nhập của khách hàng.</small>

c. Về lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay mua nhà phụ thuộc vào thời hạn trả nợ và là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Cho vay mua nhà là khoản vay có thời gian trả nợ tương đối

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 14

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang dài vì vậy để bù đắp chi phí cơ hội của việc cho vay của ngân hàng và các rủi ro có thể gặp phải thì lãi suất thường khá cao. Các ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nỗi phù hợp với tình hình kinh tế và chính sách của từng thời ky. NH và khách hang ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất

cố định.

<small>d. Phương thức thanh tốn</small>

- Trang sốc đều, lãi tính theo du nợ giảm dần: Khoản nợ ban đầu được chia đều thành các kỳ trả nợ, hàng kỳ khách hàng phải trả nợ gốc đã được quy định theo

hợp đồng, và tiền lãi được tính trên số dư nợ thực tế cịn lại tại thời điểm thanh tốn.

- Tra góp cho NH số tiền cô định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi. Như vay

<small>dựa trên cách tính tốn phù hợp của ngân hàng phụ thuộc vào thời gian vay và mức</small>

lãi suất, khách hàng phải luôn luôn trả một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến đợt trả cuối cùng

- - Trả nợ sốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng. Tuy nhiên để đảm bảo khả năng thu hồi nợ, phương thức thanh toán này thường rất được áp dụng do quy mơ khoản vay lớn có thé dẫn đến nhiều rủi ro.

Tùy theo từng phương thức thanh tốn, ngân hàng có những điều chỉnh mức lãi suất nhất định nhằm đảm bảo lợi ích của bản thân ngân hàng và khách hàng.

<small>e. Hình thức cho vay</small>

<small>Trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại, các khoản vay</small>

<small>thường được tài trợ dưới 2 hình thức:</small>

- Cho vay trực tiếp: Ngân hàng trực tiếp tìm kiếm khách hàng, thẩm định va cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.

- Cho vay gián tiếp: Là hình thức cho vay mà trong đó NH mua các khoản

<small>nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa hay dịch vụ cho người</small>

có nhu cầu mua nhà. Thơng thường trong hoạt động cho vay mua nhà, các NH tài

trợ cho các dự án xây dựng của công ty nhà đất, sau đó nhà đầu tư và khách hàng

mua nhà ký hợp đồng bán chịu hàng hóa, thường thì người mua phải trả trước một phan giá trị tài sản, định ky NH sẽ trực tiếp thanh toán khoản tiền mua nhà phải nộp

của khách hàng cho nhà đầu tư và thu nợ từ phía khách hàng mua nhà.

<small>f. Các phương thức cho vay mua nhà</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 15

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang - Cho vay mua nhà: Là hình thức hỗ trợ khách hang vay vốn nhằm mục đích mua nhà ở/ nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà từ bên thứ 3 không phải chủ đầu

tư (đã được cấp đầy đủ các giấy tớ liên quan như quyền sở hữu nhà ở, quyền sử

dụng đất ở), hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai/ nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở mà chưa được cấp giấy tờ liên quan

đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

- Cho vay xây nhà: Ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn nhằm mục đích nâng cấp nhà ở/một phần nhà ở hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có nhằm

kép dài thời gian sử dụng, tăng chất lượng sử dụng nhà ở.

- Cho vay sửa nhà: Ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn nhằm mục đích cải tạo, khơi phục những phần bị hao mịn hư hỏng, phục hồi hình thái tự nhiên

<small>của ngơi nhà.</small>

ø. Về tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà ở thường chính là quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tương lai được hình thành từ vốn

vay hoặc các bất động sản khác. Việc đăng ký sẽ chiếm một khoảng một thời gian nhất định do việc thế chấp tài sản thường được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Ủy ban nhân dân quận hoặc trung tâm đăng ký giao dịch tài sản tại về việc thế chấp cho ngân hàng. Mặt khác, giá trị của tài sản bảo đảm biến động phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Do vậy đòi hỏi cán bộ làm cơng tác tín dụng phải thâm định, định giá tài sản một cách khách quan, có tính đến các yếu tơ biến động của thị trường để xác định giá trị tài sản bảo đảm một cách phù hợp. Từ đó đưa ra quyết định tài trợ vốn với một tỷ lệ hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu của

<small>khách hàng, vừa đảm bảo an tồn cho ngân hàng khi có rủi ro xảy ra.</small>

1.2.1.4 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua bắt động sản dự án tại NHTM

Đầu tiên, nhà ở dự án là là căn hộ chung cư/nhà biệt thự/nhà ở liền ké/nha ở

độc lập thuộc dự án được chủ đầu tư chuyên nhượng/bán cho khách hàng theo hợp

đồng mua bán nhà. Nhà ở được hiểu bao gồm (i) nhà ở đã hoàn thành xây dựng, đưa

<small>vào sử dụng và (ii) nha ở hình thành trong tương lai.</small>

Khách hàng là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (bao gồm cả tổ chức, cá nhân nước ngồi) có nhu cầu vay vốn tại NHTM để thanh toán tiền mua nhà ở theo hợp

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 16

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang đồng mua bán nhà.

NHTM tài trợ cho dự án va CDT phải thế chấp dự án đó tại ngân hàng dé vay vốn. Trong quá trình liên kết hợp tác, CĐT sẽ giới thiệu những khách hàng có nhu cầu vay vốn dé mua Căn hộ của Chủ đầu tư thuộc Dự án cho NH. CDT cũng hỗ trợ

cung cấp các hồ sơ, tài liệu liên quan đến Nhà ở, Dự án nếu NH có yêu cầu.

Chủ đầu tư ký kết với khách hàng hợp đồng mua bán/ chuyền nhượng căn hộ chung cư/nhà biệt thự/nhà ở liền ké/nha ở độc lập bao gồm cả hợp đồng mua bán

<small>nhà hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã được xây dựng hoàn thành — được gọi</small>

là hợp đồng mua bán nhà. Đây là nguồn vốn tự có của khách hàng, thơng thường khi đóng đủ 30% giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư mới tiễn hành ký kết hợp đồng mua bán nhà với khách hàng. Trên cơ sở giới thiệu của chủ đầu tư, khách hàng cung cấp

day đủ hồ sơ đề nghị vay vốn theo yêu cầu của NH, NH sẽ thâm định, xét duyệt và thông báo kết quả băng văn bản cho khách hàng và chủ đầu tư. Điều kiện khách hàng vay; hạn mức, thời hạn, lãi suất cho vay; trình tự, thủ tục cấp tín dụng và các vấn đề liên quan khác của khoản vay được thực hiện theo quy định của pháp luật và NH trong từng thời kỳ. Sau thâm định, nếu khách hàng đủ điều kiện vay vốn thì NH sẽ ký hợp đồng tín dụng với khách hàng, theo đó ngân hàng cam kết cho khách hang vay dé thanh toán tiền mua Nhà ở cho Chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà. Và hợp đồng thế chấp được ký kết ký kết giữa NH và khách hàng, theo đó khách hàng sử dụng nhà ở và toàn bộ quyên tài sản phát sinh từ, hoặc có liên quan đến

Hợp đồng mua bán nhà dé đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của mình tai NH theo Hợp đồng

tín dụng và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo yêu cầu của NH và theo quy định của pháp luật. Đồng thời NH, chủ đầu tư và khách hàng cùng ký kết biên bản thỏa thuận ba bên. Sau khi hoàn tất các thủ tục, NH giải ngân khoản tiền vay theo cách thức đã quy định tại hợp đồng tín dụng. Việc giải ngân được thực hiện theo tiến độ thanh toán tại hợp đồng mua bán nhà vào ngày đến hạn theo hợp đồng mua bán nhà, khách hàng phải thanh toán tiền mua bán nhà cho chủ đầu tư, phụ thuộc vào quy định của Hợp đồng tin dụng, Hợp đồng mua bán nha bằng vốn tự có của khách hàng. Số tiền còn lại được NH giải ngân trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu

tư theo tiến độ được nêu trong hợp đồng mua bán nhà. Chủ đầu tư thực hiện thủ tục mua bán nhà và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng theo tiến độ thỏa thuận tại

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 17

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang hợp đồng mua bán nhà và chuyển giao bản chính giấy chứng nhận cho NH ngay khi nhận được từ cơ quan Nhà nước có thâm quyền trong trường hợp khách hàng

chưa hoàn tat các nghĩa vụ từ hợp đồng tín dung NH. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm:

- Đảm bảo đã đáp ứng đầy đủ và đúng quy định pháp luật trong quá trình thực

<small>hiện (i) thủ tục xin phép, triển khai thực hiện Dự án: (ii) thủ tục mua ban/chuyén</small>

<small>nhượng Nhà ở.</small>

- Không làm thay d6i nội dung và hiệu lực pháp lý của Hợp đồng mua bán nhà

đã được NH nhận thé chấp dưới bat kỳ hình thức nào khi chưa có sự đồng ý bằng văn ban của NH(bao gồm nhưng không giới hạn các hành vi: chỉnh sửa, bổ sung, hủy bỏ, chấm dứt, thay thế,... Hợp đồng mua bán nhà).

- Thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết với Khách hàng theo Hợp đồng mua bán nhà, Hợp đồng tín dụng.

- Thơng báo cho NH về các hành vi vi phạm Hợp đồng mua bán nhà của Khách hàng trước khi xử lý và cam kết việc xử lý vi phạm đó khơng làm ảnh hưởng đến qun lợi của NH theo Hop đồng thé chấp, Biên bản thỏa thuận ba bên

<small>và các văn bản có liên quan khác.</small>

- Đảm bảo tất cả các hồ sơ, tài liệu, thông tin đã cung cấp cho NH là chính

<small>xác và hợp pháp.</small>

<small>1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà</small>

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà là khả năng xảy ra tổn thất về kinh tế phát sinh tỏng quá trình thực hiện hoạt động cho vay mua sắm, sửa chữa, xây dựng

<small>nhà ở do các nguyên nhân phát sinh từ quan hệ giữa các bên tham gia (phía ngân</small>

hàng, từ khách hàng, hoặc nhà đầu tư) hoặc do những nguyên nhân khách quan

<small>khách gây nên.</small>

Rui ro về dao đức

Rui ro đạo đức xảy ra khi các bên tham gia cố tình thực hiện sai các quy định

hoặc thỏa thuận nhằm mang lại lợi ích cho mình.

- Rui ro đạo đức có thể xuất phát từ phía khách hàng trong việc cung cấp sai

lệch thông tin như về nguồn thu để trả nợ hoặc mục đích sử dụng vốn vay. Nhiều

khách hàng cung cấp thông tin về tiền lương, thu nhập thực lĩnh cao hơn rất nhiều

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 18

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang lần so với thực tế nhăm có được khoản tiền vay lớn hơn. Hoặc khách hàng vay mua nhà sử dụng vốn vay khơng đúng mục đích đã thỏa thuận với ngân hàng từ đó có thé dẫn đến khả năng khơng hồn trả được khoản nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Rui ro ngân hang cịn có thé gặp phải khi khách hàng cé tình chây i khơng trả nợ ngân

- Rui ro còn bắt nguồn từ đạo đức của chun viên tín dung trong q trình tìm kiếm khách hàng, thẩm định pháp lý và tài chính của khách hàng có thé sửa chữa thơng tin khách hàng cho phù hợp với pháp chế cho vay nhằm mục đích hỗ trợ

khách hàng hoặc để đạt chỉ tiêu KPI cho bản thân

- Rủi ro dao đức từ phía chủ đầu tư có thé xảy ra khi nhà đầu tư đình chệ, chi hỗn trong việc triển khai và hoàn tất dự án đúng tiến độ gây đến thiệt hại cho cả

ngân hàng và khách hàng vay vốn.

<small>Rui ro tác nghiệp</small>

Rủi ro tác nghiệp thường gặp phải khi chuyên viên tín dụng thiếu kinh nghiệm hoặc kỹ năng nghiệp vụ trong việc thu thập thông tin, thẩm định đánh giá khách

<small>hàng dẫn đến những sai lầm khiến cho NH giải ngân cho vay không đúng người</small>

<small>hoặc sau khi vay khách hàng khơng có khả năng trả nợ.</small>

<small>Rui ro thanh khoản</small>

Khi ngân hàng cung cấp hoạt động cho vay mua nhà yêu cau có tài sản đảm bảo, hầu như khách hàng thường thế chấp chính căn hộ đó (số đỏ hoặc hợp đồng

<small>mua bán của tài sản hình thành trong tương lai). Vì khoản nợ thường có thời hạn</small>

dài, thị trường bất động sản gặp nhiều biến động, trong trường hợp khách hàng

<small>khơng hồn trả được khoản nợ đúng hạn thì ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo,</small>

khi đó khoản tiền thu hồi được phụ thuộc rất lớn vào khả năng thanh khoản của

<small>chính căn hộ đó.</small>

Rit ro lãi suất

Lãi suất là giá cả của các sản phẩm ngân hàng, nên có tác động trực tiếp đến

giá trị tài sản Có và tài sản Nợ của ngân hàng. Mọi sự thay đổi của lãi suất đều có thé tác động đến việc tăng, giảm thu nhập, chi tiêu và lợi nhuận của NH.

Vì vậy, rủi ro lãi suất là khả năng xảy ra tồn thất về thu nhập hoặc vốn của tổ

chức tin dung do những biến động về lãi suất. Rui ro lãi suất có thé phát sinh từ: (i)

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 19

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang chênh lệch thời điểm ấn định mức lãi suất mới của tài sản và nguồn vốn; (ii) thay đổi mỗi quan hệ giữa các mức lãi suất thị trường khác nhau của các tài sản và nguồn vốn khác nhau; (iii) thay đổi mối quan hệ lãi suất ở các kỳ khác nhau; (iv) thay đổi lựa chọn của khách hàng về duy trì hạn cịn lại của ác tài sản và nguồn vốn (khách

hàng vay trả gốc trước han hoặc khách hàng gửi tiền rút gốc trước hạn).

<small>Tuy nhiên, hiện nay các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách áp dụng cả</small>

lãi suất thả nổi và lãi suất cố định tùy thuộc vào thỏa thuận với khách hàng, và chính sách chiến lược của từng thời kỳ.

<small>1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà dự án</small>

<small>tai NHTM</small>

Trước hết, mở rộng được hiểu là việc làm tăng quy mô và mở rộng phạm vi so

với trước. Tuy nhiên theo từng đối tượng khác nhau, trong các lĩnh vực khác nhau

<small>thì khái nêm mở rộng sẽ khác nhau.</small>

<small>Vì vậy xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà dự án là việc tăng</small>

cường hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phương diện nhằm nâng cao doanh số,

chất lượng và lợi nhuận từ dịch vụ này”.

Việc mở rộng cho vay mua nhà dự án của NH được thể hiện cụ thể như sau:

Đối với khách hàng: Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thỏa mãn được tối đa nhu cầu hợp lý của khách hàng về von vay dé đáp ứng nhu cầu mua nhà

của họ như mức vay tối đa, điều kiện vay vốn, lãi suất áp dụng,...

Đối với nền kinh tế: Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Là kênh dẫn vốn quan trọng trong việc dịch chuyền một khối lượng lớn các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm én định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đây tăng trường các ngành nghề khác như xây dựng, sản phẩm vật liệu, đồng thời tạo cơng ăn việc làm và góp phần nâng cao chất lượng

cuộc sống của người dân.

Đối với ngân hàng thương mại: đáp ứng tối đa nhu cầu hợp lý của khách hàng,

điều chỉnh chính sách mở rộng dé thu hút được tất cả các đối tượng, chú ý đến chất lượng sản phẩm và dịch vụ kèm theo của hoạt động cho vay mua nhà ngày càng

<small>được nâng cao.</small>

Trong chuyên đề, tác giả chỉ xem xét đến sự mở rộng hoạt động cho vay tại

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 20

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là:</small>

- Sumo rong vé dia ly va số lượng:

+Với đặc điểm của nhà dự án, NH cố gắng mở rộng phạm vi cho vay ở các vùng kinh tế phát triển — các khu đô thị từ nhỏ đến lớn nhằm đáp ứng tất cả nhu cầu

<small>của khách hàng.</small>

<small>+Vé mặt số lượng, ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng về số</small>

lượng khách hàng, tăng trưởng về doanh số, dư nợ cho vay đối với các cá nhân, hộ gia đình sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở. Đồng thời mở rộng các dự án

được NH chấp thuận, hoặc các dự án NH tài trợ nhằm tìm kiếm các khách hàng có

thu nhập thấp cho tới khách hàng có thu nhập cao.

- Sy cải thiện cả về chất lượng sản phẩm dich vụ, tăng tiện ích và tinh năng

của sản phẩm, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro dé tăng hiệu quả cho vay. NH phải kết hợp các yếu tố khác nhau như chính sách cho vay, chính sách khách hàng,

... nhăm đảm bảo hiệu quả và chất lượng các khoản vay.

Hoạt động cho vay mua nhà được xác định là sản phẩm cốt lõi trong sản

<small>phẩm tín dung bán lẻ. Mỗi ngân hàng có những thế mạnh và định hướng phát triển</small>

riêng, trong thực tế khơng có chỉ tiêu tổng hợp nào có thể phản ánh một cách chính xác sự phát trién hoạt động cho vay nhu cau nhà ở, theo quan điểm của tác giả, các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở bao gồm:

1.2.2.1 Nhóm chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về quy mô

s* Doanh số hoạt động cho vay mua nha

Doanh số hoạt động cho vay mua nhà là tổng số tiền khách hàng có nhu cầu vay mua nhà đã nhận được qua các lần giải ngân tính trong một giai đoạn/thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tải chính.

Doanh số cho vay phản ánh kết quả về việc phát triển, mở rộng hoạt động cho vay với tốc độ tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng. Nếu như các nhân tố cố định thì

doanh số cho vay càng cao phản ánh việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của

ngân hàng càng tốt, ngược lại doanh số cho vay của ngân hàng mà giảm khi các yếu tố khác không thay đôi thì chứng tỏ hoạt động của ngân hàng khơng tốt.

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 21

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang Mức chênh lệch doanh số CVMN = Tổngdoanhsố - Tổng doanh số

<small>năm nay so với năm trước CVMN năm (t) CVMN nam (t-1)</small>

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối

Tốc độ tăng trưởng = Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệtđối x 100%

doanh số (%) Tông doanh sô CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh phan trăm tăng trưởng của năm (t)

<small>so với năm (t-1)..</small>

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng

Titrongdoanh = _ — Tổng doanh số CVMN năm (t) x 100%

<small>số CVMN (%) Tông doanh sô về hoạt động cho vay của NH</small>

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này tính tốn doanh số của hoạt động CVMN chiếm bao

nhiêu phan trăm trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng.

Tỷ trọng doanh số = Tổng doanh sốCVMNDA năm (t) x 100%

CVMNDA (%) Tông doanh sô CVMN năm (t)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoat động cho vay mua nhà dự án

chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng doanh số của hoạt động cho vay mua nhà. Chỉ tiêu này càng cao thé hiện được sự tập trung về nguồn lực tài chính của ngân hàng trong loại hình sản phâm nhà ở dự án, so với tổng thé các sản phẩm mua nhà

bao gồm cho vay mua nhà dự án và cho vay mua, sửa chữa nhà ở.

<small>s* Dự nợ hoạt động cho vay mua nhà</small>

- Dung cho vay: là số tiền khách hang còn nợ ngân hàng tại một thời điểm,

không phụ thuộc vào doanh số cho vay và thu nợ vì dư nợ có thể tồn tại năm này

qua năm khác, miễn là còn trong thời hạn hợp đồng. Chỉ tiêu này phản ánh số nợ

mà ngân hàng đã cho vay và chưa thu nợ được tại thời điểm xét duyệt.

Dư nợ Dư nợ Doanh số cho Doanh số thu

<small>ky này = kytrudc + vay trong kỳ - no trong ky</small>

- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng du nợ tuyệt đối

Giá tri tăngtrưởng = Tổng dư nợ - _ Tổng dư nợ CVMN năm

dư nợ tuyệt đối CVMN năm (t) (t-1)

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng du nợ tương đối

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 22

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

Tỷ lệ tăng trưởng = Giátrịtăng ^{trưởng dưnợtuyệtđối x 100%}

dư nợ (%) Tông dư nợ năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu phản ánh phần trăm tăng trưởng của năm này so với năm

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng về ty trọng

Tỷ trọng CVMN (%) Tông dư nợ CVMN x 100%

<small>Tông dư nợ cho vay</small>

Chỉ tiêu này cho biết cơ cấu của hoạt động cho vay khách hàng của ngân hàng bằng việc thé hiện phan trăm của dư nợ cho vay mua nhà trong toàn bộ dư nợ cho

<small>vay khách hàng.</small>

Ti trọng CVMNDA = Tổng dung CVMNDA năm ()_ x 100%

<small>(%) Tong du no CVMN nam (t)</small>

Y nghĩa: Việc tính toán chỉ tiêu nay chi ra dư nợ cho vay mua nhà dự án chiếm bao nhiêu phan trăm trong tổng dư nợ cho vay mua nhà, từ đó thấy được cơ

cau của haojt động cho vay mua nhà của ngân hàng.

s* Số lượng khách hàng hoạt động cho vay mua nhà - _ Số lượng khách hàng vay mua nha

Chỉ tiêu này phản ánh số lượng khách hàng của ngân hàng qua các thời kỳ, cho thấy khả năng thu hút khách hàng của ngân hàng trong thời kỳ. Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầu của người dân và khả năng phát triển chiến lượng marketing hiệu quả, chất lượng chuyên viên tín dụng được cải thiện. Trong điều kiện cạnh tranh ngân hàng gay gắt như hiện nay, khách hàng sẵn sàng chuyên sang ngân hàng khác có lãi suất, phí hap dẫn, chất lượng phục

vụ tốt hơn. Do vậy địi hỏi NHTM phải khơng ngừng hồn thiện, tạo dựng hình ảnh

dé giữ nền khách hàng cũ và phát triển thêm khách hàng mới. Việc có càng nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn và sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở góp

<small>phần gia tăng thị phần cho NHTM.</small>

s* SỐ lượng các dự án đầu tư, số lượng chủ đầu tư liên kết trong hoạt động cho

<small>vay mua nhà dự án</small>

Chỉ tiêu số lượng các dự án được ngân hàng tài trợ phản ánh khả năng đầu tư

vốn vào hoạt động tín dụng cho vay mua nhà dự án của ngân hàng. Chỉ tiêu này SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 23

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang càng lớn thể hiện được quy mô hoạt động cho vay mua nhà dự án của ngân hàng

<small>càng được mở rộng</small>

Số lượng các dự án được ngân hàng chấp thuận thể hiện được sự mở rộng phát

triển trong đối tượng khách hàng có thể vay vốn mua nhà dự án ngày càng được

<small>nâng cao</small>

<small>1.2.2.2 Nhóm chỉ tiêu phan anh mức độ rủi ro</small>

<small>s* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn</small>

Nợ quá hạn: là chỉ tiêu phản ánh các khoản nợ đến hạn mà khách hàng khơng

<small>có khả năng trả nợ cho ngân hàng và khơng có lý do chính đáng. Khi đó ngân hàng</small>

sé chun từ tai khoản dư nợ sang tai khoản khác gọi là tài khoản trả ng quá han .

Nợ quá hạn bao gồm no cần chú ý (Nợ nhóm 2) và nợ xấu (Nợ nhóm 3 — 5)

<small>Tỷ lệ nợ quá = Nợ quá hạn x 100%hạn (%) Tông dư nợ</small>

Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ

của ngân hàng đối với các khoản vay.

Đây là chỉ tiêu được dùng dé đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng

<small>tại ngân hàng. Ty lệ nợ quá hạn càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân</small>

hàng càng kém , và cơng tác quản trị rủi ro sau cho vay còn yếu.

<small>s* No nhóm 2 và tỷ lệ nợ nhóm 2</small>

Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là toàn bộ các khoản nợ bị quá hạn từ 10 đến dưới 90 ngày hoặc các khoản nợ được điều chỉnh lại kỳ hạn trả nợ lần đầu. Đây là các khoản nợ cần được kiểm sốt chặt chẽ vì nó cho thấy khả năng trả nợ của khách hang dang bị suy giảm và có nguy cơ chun xuống nhóm nợ xấu.

<small>Cơng thức</small>

Tỷ lệ nợ nhóm 2(%) = Tổng dư nợ nhóm 2 x 100 (%)

<small>Tông dư nợ</small>

<small>s* No xâu và tỷ lệ nợ xâu (%)</small>

<small>Nợ xâu hay nợ khó địi là các khoản nợ dưới chuan và bi nghi ngờ vê khả năng</small>

<small>trả nợ lẫn kha năng thu hôi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra khi các khách</small>

hàng vay bị suy giảm nghiêm trọng khả năng trả nợ, đã tuyên bố phá sản hoặc đã

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 24

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang tâu tán tài sản. Nợ xấu gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc thường trên 90 ngày căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào

các nhóm thích hop. Gồm có: Nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngị),

nhóm 5 (nợ có khả năng mat vốn).

Tỷ lệnợxấu(%) = TổngnợxấuCVMN x 100%

<small>Tông dư nợ</small>

Chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu được dùng đề phân tích thực chất tình hình chất lượng tín

dụng tại ngân hàng, tổng nợ xấu của ngân hàng bao gồm nợ quá hạn, nợ khoanh, nợ quá hạn chuyền về nợ trong hạn, chính vì vậy chỉ tiêu này cho thấy thực chất tình hình chất lượng tín dụng tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân hàng đối với

các khoản vay. Tỷ lệ nợ xấu càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng

<small>càng kém và ngược lại.</small>

1.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của hoạt động cho vay mua bắt động

<small>> NHTM cũng là một đơn vi kinh doanh hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận do</small>

<small>vậy chỉ tiêu thu nhập là một chỉ tiêu quan trọng giúp ngân hàng đánh giá hiệu quả</small>

của chất lượng tín dụng. Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà được đo bằng dư

nợ cho vay mua nhà nhân với NIM cho vay mua nhà. Khó có thể xây dựng được

<small>một chỉ tiêu định lượng phản ánh một cách cách chính xác thu nhập từ động cho vay</small>

nhu cầu nhà ở vì có những thu nhập hoặc chi phí gián tiếp khơng thé lượng hóa hết được khi tính tốn phân bổ cho hoạt động này. Các ngân hàng có thé tính tốn thu

<small>nhập bằng cơng thức:</small>

<small>Thu nhập từ hoạt động Dư nợ cho vay nhu NIM hoạt động cho vay</small>

cho vay nhu cầu nhà ở — cầu nhà ở bình quân . nhu cầu nhà ở

Đề đạt được mức lợi nhuận cao nhất thì ngân hàng cần tăng doanh thu bang

cach nang cao chat lượng dich vụ, da dang hoa các sản pham, tim kiém những

khách hàng tiềm năng, có uy tín... song song với đó ngân hàng cũng cần giảm tối

<small>đa các chi phi.</small>

<small>Ty trọng Thu nhập từ Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà x 100 (%)</small>

<small>hoạt động cho vay mua Tông thu nhập từ hoạt động cho vay</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 25

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>nhà (%)</small>

Ý nghĩa: Thông qua chỉ tiêu tỷ trọng thu nhập hoạt động cho vay mua nhà, cho

biết lợi nhuận từ CVMN chiếm bao nhiêu phan trong tông lợi nhuận mà ngân hàng

thu được từ hoạt động cho vay. Qua đó ngân hàng có thể nhận biết được hiệu quả kinh doanh, chất lượng quản lý cũng như đánh giá được mức độ 6n định về quy mơ

<small>và tình trạng kinh doanh hiện hành. Nếu tỷ trọng lớn cho thấy quy mô cho vay mua</small>

nhà đang được mở rộng, tình hình phát triển vững chắc chứng tỏ mức độ thành công hiện tại của hoạt động và xu hướng phát triển của ngân hàng trong tương lai.

<small>Tỷ trọng thu nhập = Lợi nhuận từ hoạt động CVMNDA x 100%</small>

<small>CVMNDA (%) Lợi nhuận từ hoạt động CVMN</small>

Y nghia: Chi tiéu nay cho biết, lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay mua nhà dự án chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng lợi nhuận thu được từ mảng sản phầm nhà. Chỉ tiêu này càng cao, càng chứng tỏ được tiềm năng mở rộng của hoạt động

1.2.3 Các nhân tô ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua bat động sản dự án

Cũng giống như những ngày nghề kinh doanh khác, hoạt động cho vay mua nhà dự án chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố bao gồm cả khách quan và chủ quan. Dé mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nha dự án thì ngân hàng cần tìm hiểu và xem xét tới sự biến động của những nhân tổ này.

1.2.3.1 Nhân to khách quan

Nhân tố khách quan là tất cả những gì tồn tại bên ngồi chủ thể, khơng phụ thuộc vào ý thức, ý chí của chủ thể và tham gia trực tiếp vào hoạt động của chủ thể. Đó là mơi trường tự nhiên, phương thức sản xuất vật chất, những quan hệ chính trị, xã hội, ké cả những hiện tượng tin thần tồn tại với tư cách là khách thé của hoạt

<small>a. Môi trường vĩ mô</small>

- Sự biến động của nên kinh tế

Sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, thanh toán, chỉ tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Mơi trường kinh tế liên

tục biến động, nó bao gồm tat thay những sự thay đổi của các chỉ tiêu sau đây

Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 26

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang của người dân được cải thiện, thu nhập cao hơn và ôn định. Khi đã đáp ứng được những nhu cầu chi tiêu cơ bản, người dân có suy nghĩ tích lũy dé mua sắm tài sản vật chất dài lâu như xe cộ, nhà cửa. Nền kinh tế tăng trưởng giúp người dân yên tâm và tin tưởng rang trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi thì khi đó những khoản nợ ngân hàng sẽ trở thành động lực, lý do dé họ hăng say lao động, tích cực đóng góp, cịn trong điều kiện kinh tế suy thối thì vay ngân hàng sẽ trở thành trở ngại tâm lý, gánh nặng tinh thần của người dân.

Thứ 2, về lãi suất: Lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất huy động vốn tăng

từ đó làm cho lãi suất CVMN của các NHTM cũng tăng cao, đồng thời chi phí mua nhà tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động

<small>CVMN của ngân hàng.</small>

Thứ 3, van dé lạm phát: Khi lạm phát gia tăng làm cho nội tệ bi mat giá, khoản tiền dành cho chi tiêu tăng lên, người dân khơng thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và CVMN nói riêng. Đồng thời nền kinh tế xảy ra lạm phát sẽ làm cho giá nhà dự án tăng cao, sẽ không phải là thời điểm thích hợp dé người dân xem xét đến việc mua nhà.

Thứ 4, thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng đến sự linh động trong việc mua nhà của người dân. Khi thị trường bất động sản có nhiều cơ hội tăng trưởng, các nhà đầu cơ trở nên yêu thích khi đầu tư tiền vào lĩnh

vực bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô CVMN.

Thứ năm, thu nhập của người dân ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Khi thu nhập dân cư 6n định thì nhu cầu mua nhà ở càng tăng đồng thời làm tăng nhu cầu vốn đáp ứng cho hoạt động cho vay mua nhà của các NH (nguồn tiền huy động được).

<small>- Mơi trường chính trị - pháp luật</small>

Đầu tiên, tất cả các hoạt động đều phụ thuộc vào tình hình chính trị của một

quốc gia. Tình hình chính trị ôn định tạo điều kiện dé các nhà đầu tư trong vào ngồi nước n tâm rót vốn vào thị trường làm thị trường bat động sản phát trién, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn.

<small>Dong thời, khi có sự ơn định về chính tri, người dân mới san sang mua sam nhà cửa,</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 27

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang tìm kiếm sự an cư của mình. Mơi trường chính trị ổn định sẽ giúp ngân hàng có những chiến lược và định hướng dài hạn, từ đó phát triển tốt hoạt động của mình. Ngược lại, mơi trường chính tri có nhiều biến động bat ồn, sẽ ảnh hưởng tới chiến

lược phát triển trung và dài hạn của ngân hàng.

Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà dự án của NHTM phải tuân thủ và tham chiếu theo Bộ luật dân sự của Quốc hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật các tổ

chức tín dụng, đặc biệt là Luật Nhà ở, Luật đất đai,...

<small>- _ Môi trường văn hóa xã hộie Trinh độ dân trí</small>

Trình độ dân trí của người dân Việt Nam cịn tương đối thấp, chính vì vậy ngn thu nhập thường khơng cao và nhu cầu mua nhà chủ yếu tập trung ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nang. Do đó, các NHTM cần tập trung nguôn lực dé tài trợ cho các dự án chung cư dành cho đối tượng khách

hàng có thu nhập thấp nhiều hon dé có thé tăng doanh số cho vay mua nha dự án

<small>của mình.</small>

<small>e Thói quen</small>

<small>Thói quen chỉ tiêu, tiết kiệm mang đặc điểm của ba vùng miền trên cả nước</small>

ảnh hưởng rất nhiều đến các chính sách cho vay mua nhà của NHTM. Đồng thời thói quen chuyển dan từ việc sử dụng tiền mặt sang hình thức thanh toán chuyên khoản cũng gây nên ảnh hưởng tới hình thức thanh tốn tiền vay.

<small>e Tâm lý</small>

Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng, điều này ảnh hưởng đến quá trình làm việc, đàm phán với khách hàng trong quá trình giới thiệu sản pham và thu thập thông tin của chuyên viên tín dụng. Khi nào cần mềm mỏng, hợp tình chí lý, khi nào cần sự cứng rắn kiên quyết đòi hỏi sự linh động của cán bộ

<small>nhân viên ngân hàng.</small>

Người Việt Nam cịn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải quan

tâm đúng mực tới van dé tâm lý khách hàng, làm sao dé khách hàng mạnh dan tin

<small>tưởng và thây được lợi thê của việc vay vôn ngân hàng so với các phương thức vay</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 28

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

<small>mượn khác.</small>

<small>e Dân số</small>

Yếu tố dân số tác động lớn tới nhu cầu nhà ở, bao gồm tỉ lệ tăng dân sé, kết

cầu dân số, xu hướng dịch chuyên dân sé,... Với tình hình dân số càng ngày càng

tăng, mà diện tích đất ở tại các khu đơ thị càng ngày càng bị thu hẹp thì giải pháp nhà ở dự án là một giải pháp tối ưu. Đối tượng là những người trẻ, mới lập gia đình và có thu nhập chưa được cao thì nhu cầu nhà ở và đặc biệt là nhu cầu nhà ở chung

cư tăng lên đáng ké, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động CVMN.

<small>- Môi trường công nghệ</small>

Công nghệ ngày càng tiên tiến ảnh hưởng đến việc thiết kế sản phẩm mới,

phương thức tiếp cận khách hàng và hình thức thanh toán nợ vay. Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các NH phải nhanh chóng năm bắt va ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặc biệt cần phải nâng cấp phần mềm corebanking, internet banking,... phục vụ

<small>cho quá trình quản trị khách hàng và khả năng thanh tốn nhanh chóng, thuận tiện.b. Mơi trường vi mơ</small>

- Đối thủ cạnh tranh

Trong q trình hội nhập và phát triển, các NHTM nhỏ phải cạnh tranh với các

<small>NHTM thuộc sở hữu nhà nước, các NHTM nước ngoài, ngân hàng liên doanh — là</small>

những ngân hàng có uy tín lâu đời, khả năng thu hút nguồn tiền gửi cao và là điểm tựa tinh thần cho khách hàng. Các ngân hang không ngừng nâng cao tiềm lực tài chính, cơng nghệ, con người, cải tiến quy trình nghiệp vụ dé nâng cao khả năng cạnh tranh. Những năm gan đây, khối các NHTM cô phan không ngừng đổi mới trên mọi mặt, nhất là việc góp vốn của một số cổ đông lớn là các ngân hàng nước ngồi để nâng cao năng lực tài chính cũng như quản trị điều hành. Mỗi ngân hàng

đều xác định cho mình một chiến lược riêng với những thế mạnh riêng dé chiếm

lĩnh thị thị trường và thị phần.

<small>- _ Khách hang</small>

Số lượng khách hàng sử dụng một sản phâm dịch vụ là một trong những tiêu

chí đánh giá sự thành cơng của sản phâm dịch vụ đó. Sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở hướng tới đối tượng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, do vậy, thu hút được SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 29

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang càng nhiều khách hàng là một trong những yếu tố then chốt tạo nên sự thành công trong việc triển khai sản phẩm.

Tư cách đạo đức của khách hàng thể hiện thơng qua thiện chí trả nợ của khách

hàng. Khách hàng có thé làm giả các hồ sơ pháp lý hoặc hồ sơ tài chính dé đủ điều

kiện vay vốn hoặc khách hàng có khả năng tài chính tốt những khơng có thiện chí

<small>trả nợ thì ngân hàng cũng khó lịng thu hồi được các khoản cho vay.</small>

- Đối tác

Trong hoạt động cho vay mua nhà dự án thì sự hợp tác từ phía nhà đầu tư cũng

là một nhân tố đáng chú ý. Việc thi cơng, cất nóc đúng tiễn độ hay q trình thanh toán tiền tài trợ hoặc tiền ứng trước ảnh hưởng rất lớn đến uy tín cũng như rủi ro

<small>trong hoạt động cho vay mua nhà dự án của ngân hàng.</small>

1.2.3.2 Các nhân tổ chủ quan

Nhân tố chủ quan là tông thé các yếu tố thuộc về năng lực, phâm chat của chủ thé tạo nên tính tích cực, chủ động, sáng tạo của chủ thé trong hoạt động nhận thức và vận dụng, cải biến điều kiện khách quan để thực hiện mục tiêu xác định. Các

nhân tố chủ quan xuất phát từ các nguồn lực bên trong của một ngân hàng a. Nguồn lực về tài chính

Dé có thé mở rộng quy mô cho vay mua nhà dự án thì tiềm lực tài chính là điều tất yếu cần phải xét đến. Nguồn tài chính phục vụ cho hoạt động tin dụng xuất phát từ 2 nguồn là vốn tự có và khả năng huy động vốn. Vốn tự có là những giá trị

tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc sở hữu của ngân hàng. Vốn tự có bao

gồm vốn chủ sở hữu và lợi nhuận khơng chia hoặc cổ phiếu quỹ. Vốn tự có chiếm một ty trọng rất nhỏ trong tông nguồn vốn của ngân hàng (thường chỉ chiếm từ 9 —

15%). Nó được xem như cái nệm chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân

hàng, giúp ngân hàng thốt khỏi tình trạng thiếu khả năng chỉ trả và phá sản. Mức độ an tồn của Vốn tự có thê hiện qua chỉ tiêu CAR, chỉ tiêu này càng cao thì số

tiền được cung cấp cho hoạt động cho vay càng lớn theo quy định của NHNN, đồng

thời nó góp phần làm tăng lịng tin, hình ảnh và uy tín của ngân hàng với khách

Nguồn vốn huy động là nguồn lực chính cho hoạt động tín dụng. Khi quy mơ

huy động vốn lớn, khả năng cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động thấp thi

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 30

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang ngân hàng có điều kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo

<small>thuận lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN dự án nói riêng.</small>

Nguồn vốn huy động được phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, mức

độ lạm phát, thu nhập của khách hàng và chính sách lãi suất, quà tặng kỉ niệm ngày

<small>lễ,... của ngân hàng.</small>

<small>b. Uy tín, thương hiệu của NHTM</small>

Những ngân hàng có năng lực tài chính vững mạnh cũng đồng nghĩa với một thương hiệu mạnh và nổi tiếng. Giá trị của thương hiệu đơi khi cịn cao hơn giá trị

các tài sản hữu hình của ngân hàng. Thương hiệu sẽ mang lại cho ngân hàng nhiều

lợi ích như: Dễ dàng được khách hàng nhận diện trong hàng loạt các nhà cung cấp dịch vụ là ngân hàng hoặc phi ngân hàng; Một sản phâm có thương hiệu tốt có vẻ có chất lượng cao hơn so với sản phẩm cùng loại những thương hiệu chưa được phố biến, thừa nhận; Tạo hình ảnh tốt về kinh nghiệm và tính đáng tin cậy; Tạo điều kiện cho ngân hàng thâm nhập thị trường và cung cấp các chủng loại sản pham mới

thông qua các kế hoạch tiếp thị; Cung cấp cho ngân hàng khả năng bán sản phẩm,

<small>dịch vụ của mình với gia cao hơn so với các ngân hang có thương hiệu kém hon.</small>

Uy tín, thương hiệu của NHTM thể hiện trên một số mặt như chất lượng và sự đa dạng của các sản phẩm dịch vụ, kỹ năng tư vấn và xử lý nghiệp vụ của cán bộ

<small>ngân hàng, thời gian xử lý giao dịch, chăm sóc sau bán hàng...</small>

c. Chính sách vay vốn, sản phâm cho vay

Nhìn chung, chính sách vay vốn và sản phẩm cho vay của từng ngân hàng đều có những đặc điểm cốt lõi như nhau. Tuy nhiên khách hàng trước khi vay vốn sẽ xem xét, so sánh chính sách tín dụng và sự khác biệt của sản phẩm cho vay mua nhà giữa các ngân hàng khác nhau dé lựa chọn ngân hang nào mang lại lợi ích cao nhất cho mình do vậy chính sách tín dụng ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý đi vay của khách hàng. Đồng thời sự đa dạng phong phú của các sản phẩm dịch vụ như đa

dạng kỳ hạn trả nợ, đa dạng các mức lãi suất ứng với các thời kỳ vay, có nhiều hình

thức vay phù hợp với thu nhập và chi tiêu của khách hàng,... thì chắc chắn khách

hàng sẽ nhận thấy được những tiện ích khi vay vốn và họ sẽ chủ động tìm đến.

d. Quy trình cấp tín dụng

Quy trình cấp tín dụng bao gồm các bước cơ bản sau: Tiếp thị khách hàng,

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 31

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang nhận hồ sơ, thâm định khách hàng -> Lập báo cáo dé xuất tín dụng -> Phê duyệt cấp tín dụng -> Ký kết hợp đồng -> Giải ngân -> Theo dõi, kiểm tra sau cho vay -> Điều chỉnh tín dụng -> Thu hồi nợ vay.

Khi các khâu trong quy trình cấp tín dụng được thực hiện một cách bài bản và chính xác theo những tiêu chí nhất định có thể thu hút được khách hàng và đưa ra một quyết định nhanh chóng và kịp thời về việc có cấp tín dụng hay khơng.

e. Chất lượng cán bộ và cơ sở vật chất

Yếu tố con người luôn là điều kiện không thé thiếu trong hoạt động kinh doanh của NH. Chất lượng tín dụng thé hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên NH. Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định khách

<small>hàng. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chun mơn nghiệp vụ, có</small>

tỉnh thần trách nhiệm trong cơng việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng

<small>cho vay nói chung và CVMNDA nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng, giúpngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng CVMNDA</small>

<small>thuận lợi hơn.</small>

<small>f. Chính sách quảng bá của ngân hàng</small>

Không phải khách hàng nào cũng năm rõ về lĩnh vực tài chính ngân hàng, đồng thời một bộ phận khách hàng có thu nhập thấp khơng có điều kiện và khả năng tiếp xúc với sản phẩm cho vay mua nhà dù họ có nhu cầu hay khơng. Ngân hàng cần phải có những chính sách marketing dé giới thiệu, cung cấp thông tin về sản

phẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như các cuộc trao đổi giới thiệu sản pham,

các chương trình ưu đãi, khuyến mại,... nếu các hoạt động này được thực hiện tỐt, rộng rãi và chuyên nghiệp sẽ góp phan mang tên tuổi của ngân hàng (đặc biệt là các ngân hàng nhỏ) lại gần với dân chúng, thể hiện được sự cần thiết và ưu đãi của sản phẩm cho vay mua nhà. Điều này không chỉ tăng số lượng khách hàng mà còn giúp

<small>ngân hàng gia tăng lợi nhuận.</small>

<small>g. Mang lưới hoạt động của ngân hàng</small>

Hiện nay các hoạt động cho vay, cấp tín dụng hầu như chỉ được triển khai qua kênh phân phối truyền thống của các ngân hang thương mại — các phòng giao dịch,

chi nhánh. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, điều quan trọng khơng kém khi họ

xem xét tới sản phâm của ngân hàng, đó là vị trí địa lý của chỉ nhánh ngân hàng đó.

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 32

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang Dù ngân hàng có đưa ra nhiều mức ưu đãi, lợi ích nhưng khách sẽ đắn đo khi phải

<small>giao dịch tại nơi có khoảng cách khá xa so với mình. Một ngân hàng có mạng lưới</small>

chi nhánh rộng khắp đồng nghĩa với việc sẽ có khả năng bán được nhiều sản pham dịch vụ, tiếp xúc được với mọi tầng lớp dân cư, ở mọi vùng lãnh thổ, chiếm lĩnh

được thị phần lớn và luôn sẵn sàng cung ứng sản phâm dịch vụ cho khách hàng.

<small>Tuy nhiên dé mở rộng được mạng lưới hoạt động phụ thuộc rất lớn vào tiềm lực tài</small>

<small>chính của ngân hàng đó.</small>

<small>h. Năng lực quan tri rủi ro</small>

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở ln tiềm ân những rủi ro khó lường do nhiều nguyên nhân gây nên. Rủi ro có thể xuất phát từ những nguyên nhân khách

quan như biến động của mơi trường chính trị, thay đơi về chính sách vĩ mơ của Nha

nước, hành vi cố tình lừa đảo của khách hàng. Rủi ro cũng có thể xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng như sự thiếu hồn chỉnh, đồng bộ trong các chính sách, quy trình cấp tín dụng, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ làm

<small>cơng tác tín dụng... Do vậy, nâng cao năng lực quản tri rủi ro sẽ đảm bảo hoạt động</small>

cho vay nhu cầu nhà ở phát triển một cách an toàn, hiệu quả hơn. Năng lực quản trị

<small>rủi ro hạn chê là nguyên nhân phát sinh ra nợ quá hạn, nợ xâu.</small>

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 33

</div>