Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.04 MB, 98 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ TỔ TRINH

HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT — TRANH CHAP THƯỜNG GAP VA THỰC TIEN GIẢI QUYÉT TẠI TOA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐƠNG ANH,

THÀNH PHĨ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2019

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ TÓ TRINH

HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT — TRANH CHAP THƯỜNG GAP VA THỰC TIEN GIẢI QUYET TAI TOA AN NHÂN DAN HUYỆN ĐÔNG ANH,

THANH PHO HA NOI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành _- Luật Dân sự và tổ tụng đến sự

Mãsố 8380103

Người lướng dẫn khoa học: PGS.TS Pham Văn Tuyết

HÀ NỘI, NĂM 2019

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LOI CAM DOAN

“Tối min cam doen đây là cơng tình nghiên cửu khoa học độc lập ofa ring tôi Các kết quả nêu trong luận vin chum được công bé trong bắt kỷ cơng tình nào Xhác. Các sổ tiêu trong luân vin là trung thục, có nguồn gốc rõ ring, được trich dintheo ding quy Ảnh.

“Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của Luân vin này, TÁC GIA LUẬN VAN

Nguyễn Thị TẾ Trinh

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

BLDS Bo luật dan sự

BLTTDS Bồ luật tổ tung dân sự.

QsDĐ Quyên sử dụng đất

TAND Toa án nhân dân.UBND ‘Uy ban nhân dân.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC CÁC BANG

Tên bing Trang

Bảng! | - Tinhhinhxữlý đơn khỏi kiện tranh chấp hop đồng “0 chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2014 đến thang 6 năm 2019

Bang? quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng 56 QSDD từ năm 2014 đền thang 6 năm 2019

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

2. Tinh hinh nghién cứu dé tai 3

3... Đổi tương va phạm vi nghiên cứu 44. Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu. 55... Các phương pháp nghiên cứu. 6

6. Ý ngiĩa khoa học va thực tiễn của dé tải 6

Chương I: MỘT SỐ VẤN BE CHUNG VE HỢP BONG CHUYỂN

1.1. Khải niệm, đặc điểm của hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đất... 8 LLL Khái niệm hợp đồng chuyễn nhương quyền sứ dung đất. 8 1.12. Đặc điểm của hop đồng cinyén nhượng quyền sử dung đất. 10

12. Các vấn để ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp déng chuyển nhượng.

quyền sử dụng đất 12

1.2.1 Điều Mện cô hiệu lực của hop đồng cimyễn nhượng quyền sử dung đất. 12 1.22. Các điền kiên ciung về cimyễn nhượng quyền sit dung đất. 14 123. Các điều tiện chuyễn nhượng quyén sử đụng đất trong một số trường

hop cu thé 17

1.24. Hình thức của hop đồng cinyé

nhương quyền sit dung đất 30

12.5 Nội dung của hop đồng cimyễn nhương quysử hing đất n

1.3. Thực hiện quyển va ngiũa vụ của các chủ thé trong hợp déng chuyển.

nhượng quyển sử dụng đất a5

13.1 Quyénva ngiữa vụ của bên chuyén nhượng quyén sử dung đất. +% 13.2. Quyén và nghia vụ của bên nhận chuyén nhượng quyền sử dung đắt... 27

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Két luận Chương, 229

CHƯƠNG II: TRANH CHAP HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG DAT THƯỜNG GAP VÀ THUC TIẾN GIẢI QUYẾT TẠI TOA ÁN NHÂN DÂN HUUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHO HÀ NỘI.

31. Các dang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyên sử đụng đất30

thường gặp 30

3.11. Tranh chấp về liệu lực hop đồng. 31 3.12. Tranh chấp về thực hién hop đồng 34 3.1. Xác định thẩm quyển và nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat tại cơ quan Tòa án. 35 2.2.1. Xác định thâm quyền giải quyết tranh chap hợp đông cimyễn nhượng quyén sử dung đất 35 322. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng ciuyén nhượng quyền sit

ng 36

2.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất tai Tòa an nhân dân huyện Đông Anh, Thanh phổ Ha Nội. 38 23.1. Tình hình tiếp nhận đơn và tim I các vụ dn tranh chấp hợp đồng. chuyén nhượng quyền sử dung đất tại Tịa in nhân dân imyện Đơng Anh, Thành phố Hà Nội 38 13.2. Quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp hop đồng cimyễn nhượng “uyễn sử dung đất tại Téa án nhân dân luyện Đông Anh thành phố Hà Nội...41 33.3. Kết quả giải quyết các vụ dn tranh chấp hợp đồng cimyén nhượng quyén sử dung đất tại Tịa án nhân dân luyện Đơng Anh, Thành phd Hà Nội.. 55 3.4. Banh giá chung về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyên sử dung đất tai Téa án nhân dân huyền Đông Anh, Thành phô Hà Nội.. 57

341. Chất lương giải quyét tranh chấp hợp đồng chuyễn nhượng quyén sit dung đất tại Tịa ân nhân dân ny én Đơng Anh, Thành phd Hà Nội 37

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

nhân dân huyện Đông Anh, Thành phd Hà Nội 59

Két luận Chương II.. 62 CHUONG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VÀ NÂNG CAO HIEU QUA GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT 63

3.1, Phương hướng hồn thiên pháp luật vẻ hợp đơng chuyển nhương quyền. sử dụng đất 63 3.1.1. Mỗi quan hệ giữa việc hoàn thiên pháp iuật về cimyễn nhượng quyền sử dụng đất với cdi cách hành chính nhà nước 63 3.12. Báo đâm tinh thẳng nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyễn nhượng. 3.22. Hoàn thiện pháp luật về điên kiên có hiều lực cũa hợp đồng chuyén nhượng quyên sử dung đất. 66 3.2.3. Hoàn thiện pháp iuật về thời điễm có hiệu lực của hợp đồng cimyễn nhượng quyên sử đụng đất. 69 3.3, Giải pháp nông cao hiệu qua giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất tại Tòa án nhên dân cấp huyện úp

Két luận Chương III... T2KET LUẬN... 13

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

PHAN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là tải nguyên vô củng quỷ giá của mỗi quốc gia, Ja tư liệu san

xuất đặc biệt khơng gi có thé thay thé được của ngành sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, là thành phân quan trong hang đầu của mỗi trưởng sống, là cácnguồn lợi tự nhiên như khí hâu, thời tiết, nước, khơng khí, khống sẵn và sinh.vật trong lòng đất, sinh vat sống trên bể mặt trái đất. Đồng thời đất dai lànguôn tải ngun có hạn vẻ số lượng, cỏ vị trí cổ định trong khơng gianChính vi vay, dat đai cân được quản lý một cách hợp lý, sử dung một cách có

thiệu quả, tiết kiệm và bên vững,

Hon nữa, quả tình phát triển kinh tế, q trình đơ thi hố làm cho mật đơ dân cw ngày cảng tăng, Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thi va

quá trinh cơng nghiệp hố lam cho nhủ cầu về nhà ở cũng như đất xay dựngcác cơng trình cơng cộng, khu công nghiệp trong cả nước ngày cảng trở nên

phức tạp hơn. Để giải quyết van để này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho minh:

những chương tình, kế hoạch, chiên lược riêng phủ hợp với hoàn cảnh, điều

kiên của minh dé sử dụng đất đai hop lý, hiệu qua, tiét kiêm và quan trong

hơn là phải xây dựng một hanh lang pháp ly đảm bảo cho các giao dịch liên.quan đến loại tai sản nay được thực hiện thuận tiện vả hiệu quả

Mua bán, chuyển nhượng đất dai là hình thức giao dich gần như xuất

hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiêm hữu tư nhân vẻ đất đai. Ngày nay,

mua bán, chuyển nhượng liên quan đến dat đai đã trở thành hình thức giao

dich sơi động và phổ biển trong giao lưu dn sự vả thương mại ở hấu hết các

quốc gia trên thé giới. Ở Việt Nam, do tính đặc thủ của chế độ sở hữu toàn

dân vé đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyén sử dụng đất. Việc zây dựngnên quy định về quyển sử dung đất ở Việt Nam đã tạo niên nét đặc thủ trong

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

quyền sử dung dat theo xu hướng công khai, minh bạch.

Luật đất dai xác định người sử dụng dét hợp pháp vừa có quyền khai

thác, sử đụng đất cịn có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu

vẻ một khoản tiễn tương ứng với giá tri của nó, dat dai trở thành một tải sản.có giá và quyền sử dung đất tham gia vào thi trường giao dich bat động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất diễn ra trên thị trường giao dich van con rất nhiều vấn để phức tạp phát sinh xuất phát từ nhiêu lý do khác nhau như từ sự kém hiểu biết về pháp luật hoặc từ lý do khác như lừa đảo... dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn thường xuyên diễn ra, quyển lợi hợp pháp của chủ thể tham gia giao tịch Vấn eam thước bad ve tet để: VD (8ÿ, tiết nghi Ghi We Hi Miễn cắt quy định của pháp luật về vấn để chuyển nhượng quyển sử dụng đất vả thực tiễn áp dung các quy định đó la một van dé rất quan trong vả cẩn thiết, giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch hiểu được phạm vi quyền và nghĩa vụ của.

ân thân, từ đó tự bảo vệ quyển lợi của minh một cách chủ đồng và hiệu quả

nhất. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đắt, việc giải quyết tranh chấp phát sinh

trong quan hệ hợp đồng này giúp chúng ta phát hiện những bat cập, han chếtrong quy định của pháp luật, từ đó kiến nghỉ hoàn thiện hơn các quy địnhpháp luật liên quan.

Trong những năm gin đây, giao dich dân sự liên quan đền bắt động sin đang ngày càng trở nên sôi nỗi, da dang, đặc biết là ở các thành phé lớn dang phat triển vé kinh tế, xã hội như Thành phố Hà Nội, trong đó có dia bản.

huyện Đơng Anh. Đông Anh là một huyện ngoại thành Ha Nội, là cửa ngõphía Bắc của Thủ đơ và đang là một trong những don vị cấp huyện có tiém

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

năng phát triển vẻ kinh tế, xã hội với tuyến giao thông huyết mạch nổi các.

khu vực trọng yêu như sân bay quốc tế Nội Bai đến Trung tâm thành phổ, là

nơi các tuyến quốc 16 đi qua, cửa ngõ giao tiếp của Hà Nội với Vĩnh Phúc,

Bac Ninh. Trên dia bản huyện cịn có khu Cơng nghiệp Thăng Long đáp ứngviệc làm cho hàng van lao đông khơng những của huyện mà cịn của các tinh

lân cân, cùng với đó là nhiều dự án phat triển dé thi, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí.. Lả một huyện ngoại thành có vai trị quan trọng trong chiến lược phat triển của Thủ đô, đang được dau tư phát triển để đáp ứng được những.

mục tiêu đã được dé ra, do do hiên nay, huyền Đông Anh là dia bản tương đổi

phức tap, các giao địch về bất động sản đang diễn ra vô cùng sôi nỗi và tích. cực. Theo đó là số lượng tranh chấp vẻ chuyển nhượng quyển sử dụng đất

cũng gia tăng cả về số lượng và tính chất phức tạp.

Xuất phát từ các lý do trên, việc lựa chon dé tài “Hop dong chuyén nhượng quyén sử dung dat - Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giải quyét tai Toa án nhân din luyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội” đễ nghiên cứu lâm luận văn thạc s của học viên la có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài.

Trong thời gian qua, hoạt động mua bán, chuyển nhượng bat động sản đã được nhiễu chuyên gia, nha khoa học quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều cơng. trình khoa học cấp Nhà nước, cấp bô, ngành, cơ sở nghiên cứu về van dé nay,

cụ thể như sau

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hop đông cimyén đổi, cimyễn

nhượng tăng cho, cho thuê quyền sit cung đất ~ Những vướng mắc và kiếnnghị" Đề tài khoa học cấp bộ năm 2012 của Tòa án nhân dân tối cao, doNguyễn Văn Cường lam chủ nhiêm để tải, “Qn

in sit đụng đất trong thí

ng bắt động sản ở Việt Nam - Những vẫn đề if luân và thực tiễn” Luận.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

án tiến si luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Cimyễn niuong quyễn sit ching đất theo pháp luật Việt Nara” Luận án tiên si luật học của Nguyễn Văn Hiển (2017); “Hodn thiện pháp luật về chuyễn nhượng quyén sit dung đất ở nước ta” Luận văn thạc si luật học của Trần Đăng Vinh (200).

Ngồi các cơng trình nghiên cứu trên, các nha nghiên cửu, các chun gia cịn.có các bai viết chuyên sâu trên các tap chỉ chuyên ngành, trong đó đi sâu lâm.

16 các vẫn để lý luận và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật vẻ hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất.

"Trên đây là một số cơng trình nghiên cứu mang tính học thuật về chuyển quyền sử dụng đất trong giao dich dân sự va trong kinh doanh bat động sản

Tuy nhiền, công trình nghiên cứu độc lập có định hướng ửng dụng về việc áp

dụng các quy định cia pháp luật nội dung để giai quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Đơng Anh, Thành phơ Ha Nội la một cơng trình khoa học có tính thực tiễn cao tại một dia phương điển hình vẻ tinh đa dang trong giao dich bat động sẵn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

¢ Đôi tương nghiên cứu:

-Nghiên cứu một số van dé lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử đụng đất.

- Nghiên cứu những vẫn dé phat sinh trong thực tiễn áp dung các quy định về chuyển nhượng quyển sử dụng đất và việc giải quyết các tranh chấp. liên quan tại địa bản huyện Đông Anh, Thánh phổ Ha Nội

¢ Pham vi nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu những van dé sau:

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

~ Một số vẫn đề lý luân cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dung đất như khái niệm hợp đông chuyển nhượng quyển sử dụng đất, đặc điểm của hợp đẳng chuyển nhương quyển sử dụng đất, các diéu kiến có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đắt, tranh chap hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat.

- Các tranh chap cơ ban về hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat. ~ Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển.

nhượng quyển sử dụng đất trên địa bản huyện Đông Anh, Thành phd Hà Nội.

- Hướng hoàn thiện pháp luật về đắt đai, đặc biệt 14 hợp đồng chuyển.

nhường quyển sử dung đất và các chính sách vẻ đất dai của Đăng và Nha

nước, giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đơng chuyển.

nhường quyển sử dụng đất tại Tịa án nhân dân

4, Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

Luận văn tập trung nghiên cứu để lam rổ cơ sở pháp lý cho việc chuyển.

vẻ những nguyên nhân dẫn đền những bat cập va đưa ra các kiến nghị sửa một số quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyển sử dụng đất và một số giải pháp có tính khả thi nhằm giải quyết những ton tại đó, dé nâng cao. hiệu quả giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dung dat tai Toa án nhân dén huyện Đơng Anh, Thanh phó Hà Nội nói riếng, của Tịa án cấp

huyện nói chung

¢ Nhiêm vụ luận văn. Để thực hiện được các mục đích nêu trên luận. 'văn có các nhiệm vụ cụ thé sau:

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

nhượng quyển sử dung đất tại huyền Đông Anh, Thành phô Hà Nội

+ Danh giá kết quả đạt được, những ưu điểm, hạn chế của hoạt động. chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, Thanh phổ Hà Nội

+ Nêu các quan điểm, yêu câu và để xuất giải pháp cụ thể nhằm hoản. thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp vẻ chuyển

nhượng quyển sử dụng đất tại Tòa án

5. Các phương pháp nghiên cứu.

Luận văn được nghiên cửu trên cơ s lý luận của chủ nghĩa Mắc

-‘Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh va quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nha nước va pháp luật, trong đó có van dé chuyển nhượng quyên sử dụng đất

theo quy định của pháp luật

- Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu của triết học Mác ~ Lêninvề duy vật biện chứng, duy vật lich st, phương pháp lịch sử va lôgjc, phương,

pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích, tổng hợp,

thống kê, so sánh

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.

~ Luận văn lam sáng tö cơ sở lý luận vả thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp chuyển nhường quyển sử dụng đất tại địa bàn huyện Đơng Anh, Thanh phó Hà Nội.

- Trên cơ sỡ đánh giá thực trang, chỉ ra những bắt cập trong hoạt độngnhượng quyền sử dung đất và để ra các giải pháp có tinh khả thí nhằm

hồn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành vé vấn để chuyển.

nhương quyền sử dung đất

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

- Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phân cung cấp cơ sở lý luận va cơ

sở thực tiễn cho hoạt động chuyển nhượng và giải quyết tranh chấp về chuyển.

nhương quyển sử dung dat trên dia ban huyện Đông Anh, Thanh phổ Hà Nội.

- Luân văn có thé sử dung lâm tai liệu tham khảo cho công tác nghiên

“cứu giảng day, học tập về luật hoc trong các trường Đại học.

1. Bố cục cửa luận văn.

Chương 1: Một sé vân đê chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Chương 2: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất thường gap và thực tiễn giãi quyết tại Tòa án nhân dân huuyén Đồng Anh,

‘Thanh phổ Hà Nội.

Chương 3: Phương hướng, giai pháp hoàn thiên pháp luật va nâng cao

hiệu quả giải quyết tranh chap vẻ hợp đông chuyển nhượng quyển sử dụng dat.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

QUYEN SỬ DỤNG BAT

11. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sir dụng đất.

1.11. Khái niệm hop dong chuyễn nhượng quyên sử dung dat

'Củùng với sự phát triển của thương mai hang hóa va dich vụ, hang ngày mỗi cá nhân chúng ta déu tham gia những giao dịch dân sư phục vụ những

nhu cầu của bản thân Việc thực hiện các giao dịch đó phải được sw đồng

thuận, thống nhất ý chí của hai, đôi khi là nhiễu bên chủ thể, Théa thuận đó được gọi là hợp đồng dân sự Điều 385 BLDS năm 2015 sác định: “Hop đồng là sự thöa thuận giữa các bên về việc xác lap, thay đối hoặc chẳm đứt quyên, ghia vu dân sie”. Các quy định về hop đồng trong pháp luật dân sự ngày một

hoàn thiện và điều chỉnh được nhiêu quan hệ hop đồng trên thực tê. Trong đó

rất phổ biển là các hợp đông chuyển giao tai sản Hop đồng chuyển nhượng. quyền sử dung dat (sau day viết tắt là QSDĐ) là một dang hợp đồng chuyển

giao quyển sử hữu tài sản, với đối tượng là QSDĐ. QSDĐ là một tai sin đặcthù, có giá trì lớn vé mit vat chất và giá trị đó khác nhau tủy thuộc vào vị trí,điên tích đất và các u tơ khác, đẳng thời gắn liên với những yêu tổ tự nhiên,không di đời được. Chính vi những nét đặc thù đó, BLDS năm 2015 dành.

tiêng một mục với bồn điều luật để quy định vẻ hợp đồng về QSDB.

Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đẳng về quyền sử dung đất ia sự thơa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đắt chuyển đổi, cimyễn nhượng cho thuê, cho thuê lai, tặng cho. thé chấp, góp vin quyền sử dung đắt hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đắt đai cho bên kia;

bên ina thuc hiện quyên, nghĩa vụ theo hop đồng với người sử dung đá

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Tit quy định trên, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hình thức cơ ban của chuyển QSDĐ. “Chuyển nhượng” được hiểu là việc nhượng lại

cho người khác cải thuộc sỡ hữu của minh hoặc quyển mình đang được

hưởng Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là người sử dung đất chuyển nhượng QSDĐ của minh cho người khác để thu vé một lợi ích vật

chất có giá tr là tiến Thơng qua đó mã tim cho đất đai những người sử dung

có nhu cầu, có đũ vin, thêm chi là kinh nghiệm quản lý va năng lực sản xuất

kinh doanh.

Xét về mất lịch sử thì khái niêm Hop déng chuyển nhượng QSDĐ chỉ ừ khi có chế đơ sở hữu tồn dân về đất đai được ghỉ nhân. lên đầu tiên ở nước ta tại Hiển pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiếtvới chế độ sở hữu toàn dân vẻ dat đai mà Nhà nước la người đại diện chủ sở

hữu va các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân chỉ được coi la chủ thé sử dung dat và được Nha nước thừa nhận có quyển chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển. nhượng QSDĐ giữa các chủ thé này do Nha nước quy định cả điều kiến và cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa. vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhương QSDĐ. Trong quan hé

chuyển nhương QSDĐ, vi những lý do khác nhau ma người có QSDĐ (doNhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp)khơng có khả năng hoặc khơng cịn nhủ câu sử dụng đắt nữa, khí đó mục dichmới xuất hiện

của họ lả chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử đụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vat chất nhất định va bên chuyển nhượng QSDD sẽ chấm đứt quan hệ sử dụng đắt trước Nha nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nha nước thiết lập một quan hệ mới về

sử dụng đất. Việc chấm diit hay thiết lap QSDĐ nói trên phải thơng qua đại

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

điện chủ sở hữu đổi với đất dai đó lá Nhà nước. Nhà nước, với vai tro vừa la

người đại diện chủ sỡ hữu vé đất đai, vừa là người quan lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rat chặt chế, để việc chấm đứt hay thiết lập các quan

hệ luôn luôn được thực hiên theo một vòng trật ty nhất định

Tit các phân tích nêu trên, trên phương diện nhân dạng hợp đồng chuyển. nhượng QSDĐ thông qua bản chất cia loại hop đẳng này, tác giã đưa ra khái niêm như sau: hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ là thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao QSDĐ tir người có QSDĐ hop pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục được pháp luật quy định, bén nhận chuyển nhượng thanh toán. tiên cho bên chuyển nhương, các bên thực hiện quyển, nghĩa vu theo hợp

đẳng, thực hiên nghĩa vụ đăng ký và nghĩa vụ tải chính với Nhà nước theoquy định pháp luật.

1.12. Đặc diém của hop đồng clay

Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ là mét dang hợp ding dân sự nên nó mang tất cả những đặc điểm chung của hợp đỏng dân sự như là sự théa thuận. giữa các bên, có sự thống nhất ý chí và ý chí đó phù hợp với ý chí Nha nước; Ja sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay dỗi, châm đứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

én nhượng quyên sit dung dit

của các bên chủ thể, có mục dich lả lợi ich ma chủ thé mong muén dat được khi giao kết hợp đồng Ngoài những đặc điểm cơ bản của một hợp đồng dân. nhượng QSDĐ còn mang một số đặc điểm dic

sự nêu trên, hợp đồng chuytrưng sau đây:

Hop đơng cimyễn nhương QSDĐ là hop đồng có đền bù: hợp đơng dan

sử có dén bit là hợp đồng dân sự mã trong đó xuất hiện nghĩa vụ thanh toán

‘bang tiền tương ứng với giá trị tài sin, dich vụ... Trong hop dong chuyển. nhượng QSDD, khoản tién được théa thuận là “gia” mả bên nhận chuyển.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhuong được coi là một khoản đản. ‘bi: Khoản tiễn này thường tương ứng với giá trị cia QSDĐ được chuyển giao. Hop đồng chuyển nhượng QSDB là hợp đồng song vụ. hợp đồng song.

vụ là hợp đồng mả các bên chủ thể đều có quyển và nghĩa vu đối với bén còn.

lại, đồng thời nghĩa vụ của bên nay là quyển cia bên kia. Cụ thé, trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng có nghia vụ giao cho bên nhận chuyển nhương thửa đắt theo đúng điện tích, vi tr, tinh trang đất và các giấy từ pháp lý liên quan đến thửa đất, đẳng thời có quyên yêu cầu bên nhân chuyển nhương thanh toán tiễn cho mảnh theo đúng théi hạn và phương thức đã thỏa thuận Ngược lại, bên nhận chuyển nhượng có quyển nhận chuyển. giao, yêu cầu chuyển giao đúng thời hạn thửa đất theo thưa thuận về diện tích, vị trí, tình trạng... cùng các giấy tử pháp lý của thửa dat; đồng thi có nghĩa ‘vu thanh tốn cho bên chuyển nhượng đủ số tiền, đúng thời han va phương.

thức thanh tốn đã théa thuận trong hop ding

Hop đơng ciuyễn nhượng QSDĐ là hợp đồng ưng thudn, theo quy định của pháp luật, viếc chuyển QSDD từ chủ sở hữu này sang chủ sử hữu khác có hiệu luc tại thời điểm QSDĐ đó được đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, hiệu lực cia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh tại thời điểm hợp đồng đó được cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Tại thời điểm này, quyền va nghĩa vụ của các bên đã phát sinh cho dit các bén

chưa thực biện thủ tục đăng ky QSDB tai Văn phòng đăng ký dat đai.

Hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ là hợp đồng nhằm mục dich cimyễn

giao quyền số hiữu đối với tài sẵn từ bên này sang bên kia. ban chất cia hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ 1a một hợp đồng mua bản tai sản. Tải sin la đổi tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la quyền tải sản, cụ thể la QSDĐ. 'Khi giao kết hop đông chuyển nhượng QSDD, các bên chuyển giao quyển sở

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

hữu đổi với “quyển tài sản” nay từ bên chuyển nhượng (bên bản) sang bên. nhận chuyển nhương (bên mua)

Hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ được điều chỉnh bởi nhiễu ngành luật

*hác nhan: Chế độ đắc thù & nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nha

nước đại diện chủ sở hữu, nên mọi hoạt động giao dịch vé đất dai đều chiu sự

quản lý của Nhà nước. Bên cạnh đó, giao dịch mét tài sin có gia trị lớn nhưQSDD mang những đặc thù riêng, gây tác đồng lớn vẻ kinh té - xã hồi, điều

đồ đồi hai thị trường và chủ thể tham gia vao những giao dich nay cẩn một

"hành lang pháp lý riêng, nén nha lam luật xây dựng nên một ngành luật riêng

vẻ kinh doanh bất động sản để điều chỉnh thị trường nay. Việc chuyển.

nhường QSDĐ cịn chíu sự quản lý hanh chính của Nha nước thông qua hoạt

đông công chứng, chứng thực, tuân thủ theo giá đất. Như vậy, không chỉ chịu. sự điểu chỉnh bởi BLDS, việc thỏa thuận các nội dung của hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ còn phải tuân thủ các quy đính của luật đất dai, luật kinhdoanh bat đông sin, luật nha ở, luật công chứng, luật gia

12. Cac vấn dé ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

12.1. Điêu kiện có hiệu lực của hợp đông chuyên nhượng quyên sứ: dung đất

Hop đồng chuyển nhường QSDĐ 1a một giao dich dân sự, do đó điều. kiên để loại hợp đồng nảy có hiệu lực chính là điều kiện có hiệu lực của giao địch dan sự, quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015. Việc xác lập hợp đông chuyển nhượng QSDĐ cân tuân thi theo các điều kiện được quy định trong

BLDS và luật dat đai, luật kinh doanh bat động sin đồng thời cũng là bảo về

quyền, lợi ích hợp pháp cho cäc chủ thể tham gia vào giao dich. Các điều kiên

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

có hiệu lực của hop déng chuyển nhượng QSDĐ theo tinh than của BLDS

bao gồm.

- Chủ thé cô năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phit

hợp với việc chuyén nhượng QSDĐ: chủ thể giao kết hợp déng chuyển nhương QSDP là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác. Cá nhân phải là người

4 thành niền vả có năng lực hành vi dân sự đây đủ thì có quyền xác lập va

thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng.

QSDD đã sác lập. Đối với cá nhân Ja người chưa thảnh niên, cả nhân Ja người

mất năng lực hành vi dân sự, cá nhân là người có khó khăn trong nhận thức,

lâm chủ hành vi, hoặc cá nhân là người bi hạn ché năng lực hành vi dân sự thì

việc xác lap, thực hiện hop ding chuyển nhương QSDĐ phải do người đại điện của họ thực hiện hoặc đồng ý.

- Chủ ï giao kết hợp đồng ciyễn nhượng QSDĐ hoàn toàn tự nguyên: Sur tư nguyện của chủ thể giao kết hợp đồng là điều kiện có hiệu lực cia hợp đồng chuyển nhương QSDD. Su tự nguyện thể hiện ở việc chủ thé đó tự do. định đoạt ý chí, không bi ép buộc, doa nat, lửa dối và không bị người khác gây áp lực. Các hành vi áp đặt ý chí đối với bên chuyển nhượng, bên nhận

nhượng trong giao kết hợp đồng la căn cứ tuyên hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ vô hiệu.

~ Mục dich và nội ding của hợp đồng cimyễn nhượng QSDĐ không vi phạm điều cẩm của iuật, không trải đạo đức xã hôi: mục đích là lợi ich ma các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mong muén đạt được từ việc chuyển nhượng này. Điều kiện nay thể hiện nguyên tắc pháp chế xã hội

chủ nghĩa và đồng thời tôn trong va bão vệ các giá tri đạo đức trong sã hội

Bén canh đó, hợp đồng chuyển nhương QSDĐ chỉ có hiệu lực khi dap ving các điều kiện chuyển nhượng mà pháp luật vẻ đất đai va pháp luật về

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

kinh doanh bat động sản quy đính, đồng thời đáp tmg điều kiện vẻ hình thức

hợp đồng theo quy định của BLDS va pháp luật về công chứng, chứng thực

1.2.2. Các điều kiện chung về chuyên nhượng quyên sử dung đất

Không phải người nao đang sử dụng đất cũng có thể chuyển nhương,

(QSDĐ do cho người khác. Điều kiện chuyển nhượng QSDD là sự rang buộc của Nha nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDD. Việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện khi đáp ứng các diéu kiện. chuyển nhương mà pháp luật về đất đai và pháp luật vẻ kinh doanh bất động sản quy định, việc chuyển nhương QSDĐ chỉ được thực hiện đổi với những chủ thể theo pháp luật vẻ dat đai quy định, bến nhận chuyển nhượng phải tuân

thủ những quy định của pháp luật vẻ sử dụng đất và đăng ký dat dai sau khi

nhận chuyển nhương.

Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các. quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng cho,

thé chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ như sau: Người sử dụng đất được thực

hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thể chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau day:

Có Gidy chứng nhận QSDĐ: Giây chứng nhận QSDB, quyền sé hữu nhà ở và tai sản khác gắn lién với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước sác nhân

QSDD, quyén si hữu nha 6, tai sin khác gắn liên với đất hop pháp cia người

có QSDB, quyển sở hữu nha ở va quyên sở hữu tải sản khác gắn liên với đất)

Đây là điều kiên quan trong nhất bởi Giây chứng nhân QSDĐ được coi là mộtcăn cứ xác định tu cách pháp lý của người sử dụng đất đối với một thửa đắtnhất định Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận QSDĐ cịn là chứng thư pháp lý ma

Twin 16 Dida 3 Luật Dit dim 2013,

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

thơng qua đó, Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dung đất khi QSDĐ hợp pháp đó bị xâm hai,

Giấy chứng nhận QSDĐ, quyển sở hữu nha ở va tải sản khác gắn liễn

với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở ữu nha 6, quyển sở hữu tải

sản khác gắn liễn với đắt theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Tuy nhiên, điều kiện này có ngoại lệ trong trường hợp nhận thừa kế mã người thừa kế tuy chưa được cấp Giây chứng nhận QSDĐ nhưng đã đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyển sé hữu nhà ở va tai sản khác gắn liên với dat, ‘va trường hợp tat cả người nhân thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tai sản. khác gắn liên với dat déu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở

nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nha ở gắn liên với QSDĐ ở tạiViệt Nam thi người nhân thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,

quyển sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liễn với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế (người nhận thừa kế được đứng. tên là bên chuyển nhương trong hợp đồng chuyển nhương QSDĐ).

Dét Rhơng có tranh chấp: pháp luật về đất đai quy định điều kiện nay nhằm bao vệ quyên lợi của bên nhận chuyển nhượng khôi những rắc rồi trong

và sau khi giao kết hop đông Tranh chấp đất đai là tranh chấp vẻ quyển,

nghĩa vụ của người sử dung đắt giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đắt đai.

Các tranh chấp có thể a tranh chấp vé mất pháp lý như tranh chấp về chủ sỡhữu QSDĐ, tranh chấp vẻ quyển sử dụng giữa các đồng sở hữu, tranh chấp

khi QSDĐ dang được thé chấp, bao lãnh, cho thuê..., cũng có thé là tranh.

chấp trên thực tế trong quá trình sử dụng đất như. tranh chấp về ranh giới vớicác QSDĐ liễn ké, tranh châp vé xây dựng cơng trình chẳng lần sang QSDĐ.khác, tranh chấp vé quyển sử dụng hạn chế bat động sẵn liên kê... Cac tranh.chấp nảy phải được giải quyết xong hồn tồn thì QSDĐ mới được phépchuyển nhương cho người khác theo quy định của pháp Int

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

OSDB không bị kê biên đỗ bảo đâm thi hành án: kê biên tải săn đễ đâm

bảo thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án, nhằm mục đích bão

dam hiệu lực thi hảnh của ban an, quyết định trên thực tế. Do biên pháp kê tiên tài sản để bảo đảm thi hành án có tính chất cưỡng chế bắt buộc, và chỉ

được thực hiện trong trường hợp đã hết thời hạn tư nguyện thi hành án ma

người phải thi hanh án không tự nguyện thi hảnh, nên việc chuyển nhượng.

QSDP đã bị kê biên không được pháp luật cho phép do sé ảnh hướng đến

quyền lợi của người được thi hành án, đồng thời gây khó khăn cho q tình

thi hành án của cơ quan thi hành án dân sự Bến cạnh đó, pháp luật thi hành.án dân sự cịn quy định một trong các biện pháp bảo đảm thi hành án là “tam

dừng đăng ký, chuyển quyên sỡ hữu tai sản”: Trường hợp cẩn ngăn chăn hoặc. phat hiện đương sự có hành vi chuyển quyên sở hữu, sử dung, tau tán, hủy. hoại, thay đỗi hiện trang tai sản, tron tránh việc thi hành án, Chap hành viên. ra quyết định tam đừng việc đăng ký, chuyển quyên si hữu, sử dụng, thay

hiện trang tải sản của người phai thi hảnh án, tải sản chung của người phải thi

‘han án với người khác. Như vậy, trong trường hợp người có QSDĐ chuyển. nhượng QSDĐ nhằm trồn tránh nghĩa vụ thi hành án thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tạm dừng theo quyết đính của Chấp hành viên cơ quan Thi hảnh

án dân sự

Trong thời hạn sit cung đất: theo quy định pháp luật, người sử dung đất

có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hổi đắt, khi hết thời

‘han sử dung đất ma khơng được cơ quan nha nước có thẩm quyển gia han sử: dụng Như vây, khi hết thời hạn sử dụng dat ma không được gia hạn, người sử dụng đất không cỏ quyển giao dịch, chuyển QSDĐ cho người khác ma thay

vào đó phải giao lai cho Nhà nước. Theo quy định của pháp luật hiện hành,

thời hạn sử dung đất được Nhà nước quy định dưới hai hình thức bao gồm: sử dung đất én định lâu dài vả sử dung đất có thời hạn, tùy thuộc vào mục dich,

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

sử dụng đắt, căn cứ xác lập QSDĐ mà thời hạn sử dung đất sẽ cỏ sự khác

nhau. Với hai loại thời han sử dung dat nêu trên, khi chuyển nhượng QSDD cẩn phải xem xét diéu kiện nay nếu QSDĐ được chuyển nhượng lả đất sử dụng có thời han hoặc đất có thời han sử dụng 6n định lâu dai theo quy định

của pháp luật nhưng QSDĐ đó được ác lập từ việc thuê đất có trả tiễn cho c&thời gian thuê

Vide chuyén nhương OSDĐ phải đăng ij tại cơ quan đăng ky đất deat và có hiệu lực Kd từ thời điễm đăng lý vào số dha chính. Đăng kỹ đất dai, nhà ở, tải sin khác gắn liên với đất La việc kế khai và ghỉ nhân tình trạng pháp lý về QSDB, quyền sở hữu nha ở, tài sản khác gắn liễn với đất và quyển quản lý đất

đối với một thửa đất vào hỗ sơ địa chính Việc sử dụng đất, thực hiện giao

dich về QSDĐ mà không đăng ký với cơ quan nha nước có thẩm quyển là hành vi bi nghiêm cắm theo Luật đắt đai. Khi chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biển đơng tai Văn phịng đăng ky đất đai, nhằm phục vụ công tác quan lý Nha nước về dat đai. Trong thời han không quá 30 ngày, ké từ ngày có động (ngày hợp đồng chuyển nhượng.

QSDD có hiệu lực khi được cơng chứng, chứng thực hợp pháp), người sitdụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biển động

123. Cúc điều kiệu chuyển nhượng quyéi

trường hợp cụ thé

sử dung dat trong một số:

Ngoài các điểu kiến chung, người sử dụng đất khi thực hiên quyển.

chuyển nhượng QSDĐ trong một số trường hợp cụ thể cịn phải có đủ các điểu kiện quy định tai các Điều 190, 192, 193 và 194 của Luật Dat đai năm.

2013 như sau:

Trưởng hợp chuyễn nhương OSDĐ nông nghiệp: Hơ gia đình, cá nhân sử dung đất nơng nghiệp (do được Nha nước giao dat, do chuyển đổi, nhận.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

chuyển nhượng, nhận thừa ké, được tăng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác) chỉ được chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trong cùng zã, phường, thị trần. cho hộ gia định, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không, phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phi trước bạ.

Thưởng hợp lộ gia định cá nhân chuyén nhượng QSDB trong lâm vực

Từng đặc ching rừng phòng hộ, hỗ gia đình, cá nhân chuyển nhương OSDĐ được Nhà nước giao theo chính sách hỗ tro: () Hộ gia định, cả nhân dang

sinh sống xen kế trong phân khu bao vệ nghiêm ngặt, phân khu phục héi sinh

thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu: đó thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông

nghiệp, lêm nghiệp, nuôi trồng thủy sin cho hô gia dinh, cả nhân sinh sốngtrong phân khu đó, (i) Hồ gia đính, cả nhân được Nha nước giao đất 6, đất

sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phịng hơ thì chỉ được chuyển

nhượng QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hô gia đình, cá nhân dangsinh sơng trong khu vực rừng phịng hồ đó, (ii) Hơ gia đỉnh, cả nhân là dân

tộc thiểu số sử dung dat do Nhả nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thi được chuyển nhượng QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngảy có quyết định.

giao đất theo quy đính của Chính phủ.

Trường hợp nhận chuyên nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện đự án đầu te sẵn xuẮT, Kinh đoanh phi nông nghiệp: (4) Có văn ban châp thuận của cơ quan nha nước có thẩm quyền đổi với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng. QSDP nông nghiệp để thực hiện dự án, (ii) Mục dich sử dụng đổi với điên tích đất nhân chuyển nhượng QSDĐ phải phủ hợp với quy hoạch, ké hoạch sử dung đất đã được cơ quan nha nước có thẩm quyên phê duyệt, (iii) Đổi với. đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này (Người được Nha nước giao đất, cho thuê đất để sử dung

vào mục đích phi nơng nghiệp từ đất chun trồng lúa nước phải nốp mốt

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

khoản tiên để Nha nước bỗ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mắt

hoặc tăng hiéu qua sử dụng dat trằng hia theo quy định của Chính phủ).

Thường hop thực hiện đực án đầu tr xập đhơng lánh đoanht nhà 6: due ám đầm te xây dung két câu ha tầng dé chuyễn nhượng hoặc cho thuê: Đôi với các dự án đâu tử xây dựng kinh doanh nhà ở thi được chuyển nhượng QSDĐ. gin với việc chuyển nhượng toản bộ hoặc một phan dự án khi đã có Giấy chứng nhân Người nhân chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiến dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyét. Việc chuyển nhượng QSDĐ gin với chuyển nhượng toan bộ dự án đầu tư xây dựng kết cau hạ tang để chuyển

nhường hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiên sau đây. (i) Có đũ các điều

kiên chung khi chuyển nhương QSDĐ; (ii) Dự án phải xây dưng xong các

cơng trình hạ ting kỹ thuật tương ứng theo tiên đô ghỉ trong dự án đã đượcphê duyệt

* Các trường hợp không được chuyén nhượng quyên sử đụng đất:

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm:

TO chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cử ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi

khơng được nhân chuyển nhượng QSDĐ đổi với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDĐ.

TG chức kinh tế không được nhân chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất

rừng phòng hộ, đắt rừng đắc dung cia hộ gia đỉnh, cá nhân, tnt trường hop

được chuyển mục dich sử dung đất theo quy hoạch, ké hoạch sử dung dat đã. được cơ quan nha nước có thẩm quyển phê dut.

Hồ gia đình, cả nhân khơng trực tiép sẵn xuất nông nghiệp không được.

nhận chuyển nhượng QSDĐ trông lúa.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Hồ gia đỉnh, cả nhân không được nhận chuyển nhượng QSDB

niông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm.ngất, phân khu phục hổi sinh thai thuộc rừng đặc dung, nếu không sinh sống,đất

trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

1.2.4. Hình thức của hợp đơng chun nhượng qun sử dung đắt

Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định vé hình thức của giao dichlà điều kiến có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy

đính. Tiếp theo, Khoản 2 Điều 119 BLDS quy định: *?rường hợp luật guy atnh giao dich dân sựphải được thé hiện bằng văn bản có cơng chứng chứng

thực, đăng lý thi phải thân theo guy đụh đó"

Khoản 1 Diéu 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đồng về quyển sit “mg đắt phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định

của Bộ luật này, pháp luật về đắt dai và cry định khác của pháp luật có liên

quan "3 Luật Dat đai quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. QSDD tại điểm a Khoản 3 Điều 167 như sau: “hop đồng chuyễn nhượng. tăng cho, thé chap, góp vỗn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc citing thực"*. Như vậy, hình. thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a một trong những điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng nay. Do đó, việc chuyển nhương QSDĐ bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy đình và được tổ chức hanh ngh cơng chứng

cơng chứng hoặc chứng thực tai UBND cấp xã. Hiện nay, việc cá nhân, tổ

chức Iva chon Công chứng hay chứng thực với chuyển nhương QSDB tùytheo quy định của cơ quan cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tinh hình.

kinh tế - xã hội của tinh đó. Vì vây, hop déng chuyển nhương QSDĐ không,

Hein? Diu 19 BLDSnies2015,

°Eaošn 1 Bs 502 BLD Sim 2015,

«Daou Khoin 3D 167 Lut Bắt kin 2013

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

tuân thủ hình thức bất buộc trên sẽ bị võ hiệu, khơng có giá tri với các bên.

liên quan.

‘Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014: Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chi được công chứng hợp đồng, giao dich vẻ bat động. sản trong phạm vi tinh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức han nghề công chứng đặt trụ sở. Như vậy, khi công chứng hợp đồng chuyển.

nhượng QSDĐ thi hop đồng nay chỉ có giá trí pháp lý khi được cơng chứng

tai tổ chức hành nghé cơng chứng có trụ sở trong phạm vi tinh, thành phổ trực

thuộc trùng ương nơi có QSDB.

Theo quy định tại Khoản 2 Điểu 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày

16/02/2015 của Chính phủ về thẩm quyền vả trách nhiệm chứng thực: Ủy ban. nhân dân (sau đây viết tit là UBND) cấp xã có thẩm quyển va trách nhiệm. chứng thực hop đồng, giao dich liên quan đền thực hiện các quyển của người sử dung dat theo quy định của Luật Bat dai. Như vay, UBND cap 2 cũng có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đổi với QSDĐ trong.

phạm vi địa phương.

Nhằm khắc phục thực trạng có những hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ.

hồn tồn phản anh trung thực và khách quan ý chí tu nguyện của các bến,

nhưng các bên lại khơng tn thủ vẻ hình thức, BLDS năm 2015 có quy định mới, tương đổi cu thé tại Điều 129 như sau:

Giao địch đân sự vì phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thi

vơ hiệu, trie trường hop sam đâp

1 Giao dich dân sự đã được xác lập theo quy ảnh phải bằng văn bản

ning văn bản kiông ding quy dinh cũa huật mà một bên hoặc các bên đấ

thực hiện it nhất hai phần ba nghữa vu trong giao dich thi theo yên cầu của'

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

2 Giao dich dân sự đi được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm guy inh bắt buộc về công chứng. chứng thục ma một bên hoặc các bên đã thực Tiện it nhất hat phẩm ba nghĩa vu trong giao dich thi theo yêu cẩm của một

bên hoặc các bên, Téa án ra quyết dinh công nhấn hiệu lực của giao dich đó.Trong trường hop này, các bên khơng phải thực hiện việc công ching chứng thực 5

‘Theo quy định trên, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu giao kết hợp đông chuyển nhượng QSDĐ nhưng vi phạm quy định về việc lập.

van bản và công chứng, chứng thực, tuy nhiên trên thực tế ho đã thực hiện.được từ hai phản ba nghĩa vu thanh toán, giao đất đền hồn thảnh nghĩa vụ thì

Toa án vẫn cơng nhận hiệu lực của hợp đồng nay. Các bên không phải thực hiện việc lap văn bản hoặc công chứng, chứng thực. Quy định nay thể hiện tính thân tơn trong sử tu ngun cam két, thưa thuận va thiện chí của các bên.

tham gia giao kết hợp déng, bởi lẽ hình thức hop đồng chỉ la phương thức biểu đạt ý chí của các bên, điều ma trên thực tế được chứng minh bởi quá

trình thực hiện những cẽm kết đã đưa ra

12.5. Nội dung của hợp đông chuyén nhượng quyên sứ dụng dit

Điều 501 BLDS năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về QSDB:

1. Quy dimh clung và hợp đẳng và nội ching của hợp đồng thông dung có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp đụng với hợp đồng về quyền sit

“mg dit, trừ trường hợp pháp luật có quy đmh Khác.

3 Nội dung của hop đồng về quyền sử đụng đất không được trái với qny dinh về muc đích sử đụng, thời han sử đụng đất, quy hoạch, ké hoạch sử dung

° Đầu 128 BEDSnäm 2015

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

đắt và các quyền, nghữa vụ khác theo quy định của pháp luật về đẤt dai và quy

“đinh khác của pháp luật có liên quan ®

Hop đồng chuyển nhương QSDĐ gồm những nội dung chính sau đầy:

- Thơng tin của các bên như. họ tên, sô chứng minh thư nhân dân hoặc

căn cước công dân, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tai, số

điện thoại liên lạc của bên chuyển nhương và của bên nhân chuyển nhượng.

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyển sử dung chung của vợ chồng thi phan ‘bén chuyển nhương phải ghi đủ thông tin va có chữ ký của cả hai vợ chồng,

Nếu đốt chuyển nhương thuộc quyển sử dụng chung của nhiễu người

cũng ghi nội dung vả đẩy đủ chữ ký của các ding sử dụng hoặc chỉ ghi tên,chữ ký của một người đại diện - nêu những người khác có ủy quyển hợp lệ

cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dich với bên nhân chuyển nhượng. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đủ các thông tin về cả hai vợ chồng,

- Thông tim về QSDĐ được chuyễn nửtượng: Loại đất, hạng dat, điện tích,

vi trí, số hiệu, ranh giới va tinh trang đất (ghi theo giây chứng nhân QSDĐ),

Thời han sử dụng đất của bên chuyển nhương, thời hạn sử dung đất cịn lại của biên nhận chuyển nhượng, Các thơng tin khác liên quan đến QSDĐ (hiện có cam có, thé chấp ở đâu khơng? Nếu có thi cách giải quyết thé nảo?.... Thông tin về đổi tương hợp đồng lả một trong những nôi dung quan trong nhất của hop đồng chuyển nhương QSDĐ. Các thông tin nêu trên cén được nên chỉnh sác, đẩy di, trung thực, bai nó có giá tri quyết định hiệu lực cia

hop đơng

- Giá và phương thnic tình tốn: Giả chuyển nhương (do các bên théathuận hoặc theo quy định của pháp luật); Phương thức, thời hạn thanh toán.

° Đầu 501 BEDSnäm 2015

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

khoản ...

Giá chuyển nhượng là một nội dung trong tâm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bởi nó phản ánh quyền và nghĩa vu của các bên Giá chuyển. nhượng có thé do các bên thỏa thuận, dựa trên kết quả thẩm định của đơn vị thấm định giá, theo mức giá tại dia phương hoặc dựa trên quy định của Nha nước về giá dat tai thời điểm giao kết hợp đồng. Giá chuyển nhượng trên thực.

tế thường cao hơn nhiễu so với băng giá do Nhà nước quy định, đồng thời

mức giá chuyển nhượng cũng biển đổi theo từng thởi kỷ va tủy theo sự phát triển của địa phương, điều nay ảnh hưởng lớn đến ý chi thực hiện cam kết của

các bên trong hop đồng Bên cạnh đó, có nhiễu trường hợp các bên théa thuận

mức giá thể hiện trên hợp đông khác với mức giá giao địch trên thực tế để

giảm các chi phí cơng chứng, chứng thực và chỉ phí khác. Ngoai ra, có nhiều

trường hợp sau khí giao kết hop đồng thi giá trị QSDĐ tăng lên theo thị trường bat động sản, bên chuyển nhượng muốn tăng gia chuyển nhượng nên.

châm thực hiện nghĩa vụ ban giao đất và giấy tờ liên quan.

định thời han, địa điểm, phương thức cụ thé để giao đắt, giao tiền.

~ Trách nhiệm của các bên khi vĩ phạm hợp đồng: các bên có thé thủa.

thuận mức phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, châm ban giao đắt.

- Phương thức giải quyết tranh chấp: các bên thỏa thuận phương thức

giải quyết tranh chấp trong trường hợp có tranh chấp xảy ra như tự thươnglượng, hịa giải thơng qua người thứ ba, khối kiện yêu cầu giải quyết tranh:chấp tại Téa án.

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

13... Thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng. chuyển nhượng quyền sử dụng dat

Hop đẳng được giao kết hop pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ

trường hợp có théa thuận khác hoặc luật liên quan có quy đính khác. Thời

điểm có hiệu lực của các loại hợp đẳng mà pháp luật quy định hình thức phải la bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực trong đó có hợp đỏng chuyển. nhượng QSDĐ là kể từ ngày công chứng, chứng thực Đối với ngoại lệ quy

định tại Điển 129 BLDS, khi xem sét việc thực hiên nghĩa vu của các bên,

Toa án xem xét mức đô thực hiện nghĩa vụ ma khơng cẩn xét đến thời điểm.

có hiệu lực của hợp đồng như trường hợp có cơng chứng, chứng thực. Việc

xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng la một vẫn để có ý ngiĩa pháp lý quan trọng. Đây lả cơ sở để các bên xác định quyển vả nghĩa vụ của minh.

‘Theo đó, các bên biết va thực hiện theo những gì ho đã cam kết

Khi các bên théa thuận các quyển va nghĩa vụ của minh trong hợp đồng,

chuyển nhượng QSDĐ, đẳng nghĩa với việc các bên cam kết thực hiện các quyền va ngiĩa vụ của minh theo thỏa thuận. Trường hợp hợp ding đã thỏa

mãn các điều kiên có hiệu lực và phát sinh hiệu lực ma các bên trong hopđông vi pham nghĩa vụ theo thỏa thuận,

pham được coi phát sinh là tranh chap.

lần quyển cia bên còn lại bi sâm.

Quyển va nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. ‘bao gồm:

13.1. Quyên và nghia vụ của bên chuyén nhượng quyên sứ dụng dit Bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDP la: tổ chức,

cá nhân kinh doanh bat động sản, cá nhân, hồ gia định bao gồm: cá nhân, hơgia đính có QSDĐ ở, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhanước giao trong hạn mức, đất được Nha nước giao có thu tiễn sử dụng đất,

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

cho thuê đất trả tiến thuê đất một lẫn cho cả thời gian th, cá nhân, hộ gia

đính được Nhà nước cơng nhân QSDĐ, cá nhân, hộ gia đính cd QSDĐ do

nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, người Việt Nam định cư.

ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê dat thu tién thuê một lẫn chocả thời gian thuê

Bên chuyển nhượng QSDĐ có các nghĩa vụ: chuyển giao đất cho bên. nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại dat, vị trí, số hiệu va tình trạng đất như đã théa thuận, giao giấy từ có liên quan đến QSDĐ cho bên. nhận chuyển nhượng. Các bên trong hợp déng chuyển nhượng QSDĐ có thể thỏa thuận về thời điểm giao dat và các giấy tờ liên quan, bên chuyển nhượng.

có nghĩa vụ thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuân. Việc không thực

hiện các ngiĩa vụ trên là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp vì lợi ich hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng đã bị xâm phạm.

Bên cạnh đó, bên chuyển nhượng QSDĐ lả người có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cả nhân Néu bên chuyển nhượng

QSDĐ còn nơ thuế sử dụng đất thi phải nộp trả tién thuế sử dụng đất còn no.

Nếu bên chuyển nhượng QSDĐ con nợ tiền sử dụng đất khi được giao dat có thu tiễn sử dung đất thì phải thanh toản hết nợ. Néu bên chuyển nhương

QSDB còn nợ lệ phí trước ba khi đăng ky QSDĐ trước đây thi phải trả hết nợ

Bên chuyển nhượng QSDĐ có quyển được nhận tiển chuyển nhượng, QSDB, có quyên yêu câu bên nhận chuyển nhượng thanh toan đúng thời han

vả phương thức đã théa thuân Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượngkhơng thanh tốn, thanh tốn khơng đủ, hoặc cham thanh tốn theo théa thuận,

‘bén chuyển nhượng có quyền khởi kiện yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyên lợi hợp pháp của mình.

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

13.2. Quyển và nghia vụ của bên nhận chuyễn nhượng quyén sit dung dat

Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thé là td chức, hộ gia đỉnh, cá nhân,

công đồng dân cu, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,

doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngồi và khơng thuộc trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dat dai.

Bên nhên chuyển nhượng QSDĐ có các ngiĩa vụ: trả đủ tiên, đúng thời hạn va đúng phương thức đã théa thuận cho bên chuyển nhương QSDĐ, đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật vé dat đai, bão dim quyển của người thứ ba đổi với đất chuyển nhương, thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vu của bên nhận chuyển nhượng thì

nghĩa vụ thanh tốn là nghĩa vu trong tâm trong hop đồng, việc thực hiện dayđủ và kip thời việc thanh toán cũng han chế tranh chấp xảy ra.

Bên nhận chuyển nhương QSDĐ có quyên: yêu cầu bên chuyển nhượng. QSDD giao cho mình giấy tờ có liên quan đến QSDĐ; yêu cầu bên chuyển.

nhương QSDD giao đất di diện tích, đúng hạng đất, loại dat, vi trí, số hiệu vatình trạng dat như đã thưa thuận, được cấp giầy chứng nhận QSDĐ đổi với đất

được chuyển nhượng, được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Các quuyén yêu cầu đối với bên chuyển nhương phat sinh sau khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Các quyền đối với dat được chuyển nhượng phát sinh sau khi người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ky vả được cấp.

giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp

Bên nbn chuyển nhương QSDĐ va tai sản gắn liên với đất phải nộp lê

phi trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyển sử dụng với cơ quan nha nước

có thẩm quyền Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá 1m? đất x điện tích đất.

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

của Chính phủ quy định vẻ gia đất thi: giá đắt được ác đính theo các phươngpháp: phương pháp so sảnh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập,phương pháp thăng du và phương pháp hệ số điều chỉnh. Giá đất được UBND

cấp tinh ban hành dựa trên khung giá đất ma Chính phủ ban hảnh tương ứng

với vùng kinh tế và các loại đồ thi.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên nộp ngiĩa vụ tải chính và

chuyển biên lai nộp tai chính cho Văn phịng đăng ký QSDĐ. Sau đó, Van phịng Đăng ký QSDĐ sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận va trả Giấy chứng nhân cho bên nhân chuyền nhượng tại Văn phòng đăng ký Q5DĐ.

‘Néu các bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghữa vu tai chính thì Văn.

phịng đăng ký QSDĐ sẽ khơng làm thủ tục tiếp theo là trình UBND cấp Giấy

chứng nhận và bên nhận chuyển nhượng sẽ chưa được cấp Giấy chứng nhận

QSDB.

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

'Kết luận Chương I

Trong Chương I, trên cơ sở nghiên cứu một số vẫn dé lý luận chung va quy định pháp luật hiện hành vẻ hợp ding chuyển nhượng QSDĐ, trên

phương diện khách quan và phương diện chit quan, tác giả đưa ra khái niềm

“Hop đồng cimyễn nhượng quyền sử dung dat là thỏa timận giữa các bên về việc chuyễn giao QSDĐ từ người có OSDĐ hợp pháp sang người khác theo trình tee thai túc được pháp luật quy dink, bên nhận chuyễn nhương thanh Toán tiền cho bên chuyễn nhương; các bên thực liện quyền, nghĩa vụ theo hop động thực hiển nghĩa vụ đăng Rj và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo my địmh pháp int”, phân tích đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

trên phương điện lý luên va dựa trên các căn cứ pháp lý. Bên cạnh đó, tác giả

phân tích các vẫn để ảnh hưởng đến hiệu lực cña hop đồng chuyển nhượng QSDĐ như: điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện của các bên khi giao kết, nội dung của hợp đồng, hình thức của hop đồng và các diéu kiện chuyển

nhượng QSDĐ quy định tại Luật Bat dai. Ngồi ra, tac giả cịn phân tích cácnhượng QSDĐ giữa các bên sau

vấn dé vẻ việc thực hiện hợp đồng chu)

khi hợp đồng phát sinh hiệu lực.

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

CHƯƠNG II

TRANH CHAP HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG. ĐẮT THƯỜNG GẶP VÀ THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN

NHAN DÂN HUUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHO HANOI

21. Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất thường gặp

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la một hiện tượng xã hội

xây ra trong đòi sống xã hội. Tuy nhiên, thuật ngữ “tranh chấp hợp chuyển.

nhường quyển sử dụng đất” chưa được chính thức giải thích, ma chủ yêu được hiểu qua các quy định của pháp luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo Dai Từ điển tiếng Viét, tranh chấp là "tranh

giảnh nhau mét cách giẳng co cái không rổ thuộc về bên nào, l sự đầu tranh

giằng co khi có ý kiến bat đồng, thưởng lá trong vấn để quyển lợi giữa hai tên”. Trong đời sơng zã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chap về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể Tiếp cân ở góc độ pháp lý thi tranh. chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bat đông, mâu thuẫn giữa các bên vẻ giá trị pháp lý của hợp đồng hoặc vẻ việc giao kết, thực hiện hoặc. không thực hiện các quyền va nghĩa vụ trong hợp đồng,

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể tham gia quan ‘hé chính là bên chuyển nhượng QSDĐ va bên nhận chuyển nhượng QSDD. Tuy nhiên, trong trường hợp nêu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh

hưởng tới quyển và lợi ich của người thứ ba, thì người thứ cũng có quyền yêu.

câu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bao vệ quyền. lợi của mình Do đó, người thứ ba cứng có thé là chủ thé trong quan hệ tranh. chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ va có vai trị liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đông chuyển nhượng QSDĐ. Xuất phát từ chủ thé vả nội

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

dung tranh chấp, có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. chính là su mêu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc của bên thứ ba liên quan tới giá tri pháp ly

của hop đẳng khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện các quyển va

nghữa vụ theo hợp đồng. Đổi tương tranh chấp hợp đồng chuyển nhuong

QSDB chính là giá tri pháp ly của hợp đẳng hoặc việc thực hiện các quyển va

nghĩa vụ khi giao kết vả thực biện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và ‘bén chuyển nhượng hoặc bên thứ ba.

Tranh hop đồng chuyển nhương QSDĐ mang bản chất lả một tranh.

chấp hop ding din sự. Do đó, các dang cơ bản của tranh chấp hop dingchuyển nhương QSDĐ cũng tương tự như tranh chap hợp đồng dân sự thông

thường. Tranh chấp hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ có thể xây ra tử giai đoạn giao két hợp dong, trong qua trình thực hiện, hoặc sau khi thực hiện hop đơng, Có thể phân loại các tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thánh. ‘hai dạng tranh chấp vé hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vả tranh. chap về thực hiện hợp đông chuyển nhượng QSDĐ.

3.11. Tranh chấp về liệu lực hop dong

Dang tranh chấp nay xây ra khi các bên trong hợp đẳng hoặc bên thử ba có quan điểm mâu thuẫn vẻ giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng 'Q8DB, việc giải quyết tranh chap nay dẫn tới hậu quả pháp lý lả Tòa án ghi nhận hiệu lực của hợp đẳng hay tuyên hop ding vô hiệu. Hiệu lực cia hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ được điểu chỉnh bởi các nguyên tắc chung của

luật dân sự, Điều 117 Bộ luật dân sư (sau đây viết tắt là BLDS) năm 2015 va

các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên.

Một số tranh chấp thường gặp thc nhóm nay bao gồm:

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

- Tranh chấp vỀ hình thức hop đằng (hop đồng có được lập thành văn ‘ban hay khơng, có được cơng chứng, chứng thực tại tổ chức, cơ quan có thẩm.

quyền theo quy định pháp luật hay khơng). Trên thực tế, hình thức hợp đồng,

chuyển nhương QSDĐ những năm gan đây được thực hiện kha tốt do ý thức vả sự hiểu biết pháp luật của người dân đã được cải thiện. Tranh chấp vẻ hình. thức hợp đẳng thường xuất hiện ở những giao dich chuyển nhương có từ thời điểm những năm trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật, khi đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường được thực hiện dưới hình thức

giấy viết tay khơng được chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyển. Sau nay,

do sự phát triển của thị trường bắt đông sản, tranh chấp trong những trường

hợp trên phát sinh ngày công nhiêu,

- Tranh chấp về điều kiện cinyễn nhượng QSDĐ (hợp đồng có tuân thủ. các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ hay không). Luật đất đai quy định về các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong nôi dung thực hiện quyền của người sit dung đất. Khi phát sinh tranh chấp về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, cần

phải xem sét quan hệ chu) kiên quy đính tại

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 hay chưa, đồng thời phải đối chiếu với các

quy đính khác vé các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt và các

trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ.

nhương đã đâm bảo các.

= Tranh chap liên quan đến điều kiên về chủ thé giao kết hợp đông (chủ thể không đâm bao điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, bên chuyển nhượng. không phải lả chủ sở hữu QSDĐ hoặc khơng có quyển chuyển nhượng cho người khác theo quy định của pháp luật, bên chuyển nhương là một trong những chủ sở hữu chung nhưng chuyển nhương cho người khác ma khơng có sư đồng ý của các chủ sé hữu cịn lại...). Loại tranh chấp nảy có thé say ra khi QSDĐ chuyển nhương thuộc sở hữu của nhiêu cá nhân, ví du như hơ gia

đính, vợ chẳng, .. Nêu chỉ một chũ sé hữu trong các chủ sở hữu chung đứng

</div>