Luận văn thạc sĩ Luật học: Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.7 MB, 101 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAM QUANG HA

TRANH CHAP HOP DONG THE CHAP QUYEN SU DUNG DAT VA THUC TIEN GIAI QUYET

TAI TOA AN NHAN DAN TINH SOC TRANG.

LUẬN VĂN THAC S¥ LUAT HỌC

Clnyén ngành: Pháp luật nh tế

Misé hoc viêu: 25UD 07036

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC PSG. TS Phạm Hầu Nghị

HÀ NỘI - 2019

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

LỜI CAM ĐOAN

"Tôi san cam đoan luôn văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của riếng tơi Các kết quả nêu trong Luân văn chưa được công bổ tại bat kỳ cơng trình khoa hoc nào khác, các trường hợp ví du đưa ra dim bảo chính zác, trung thực

Tôi viết lời cam đoan này để nghị Trường Đại học luật Ha Nội xem sét để tôi có thể bảo vệ Ln văn.

"Tơi xin chân thành cảm on!

TÁC GIÁ.

Phạm Quang Hà.

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

MỤC LỤC

MỞ BAU

1. Tính cấp thiết của đề tài 2. Tình hình nghiên cứu đề

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục ich nghiên cửa3.2, Nhiệm vụ nghiên ch.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

4.1. Đi tượng nghiên của4.2 Phạm vi nghiên cửa

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Phương pháp luận

5.2. Phương pháp nghiên cia 9

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn. 10

6.2. Ứng] thực 10

1. Kết cấu luận văn. 10

CHUONG1 1

MOT SỐ VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIỆT NAM VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG

1.11 Quyên sứ dung dat và hợp đông thé chip quyên sứ dụng đắt. 12 LLL Khải niệm quyển sử dung 11.112. Hop đồng thé chấp quyền sử chung đắt 1 1.12. Tranh chấp hợp đằng thé chấp quyên sứ dung đắt 15 112.1 Khải niệm tranh chấp hop đằng thé chắp quyén sử dụng đắt 15

1.1.2.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đất 16

1.12 3. Nghyên nhân và hậu quả của tranh chấp hop đông thé chấp quyền sử đăng

đắt 18

1.13. Lý luận về giải quyết tranh chap hợp đông thé chấp quyén sứ dung dat tai toa én. 2

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

1.1.3.1. Khái miệm giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chắp quyền sit dung đất tat tea den 33

1.1.3.2. Đặc điễm giải quyết tranh chấp hop đồng thé chap quyền sử dung đất tại toad 23

1.1.3.3. Nguyên tắc của hoạt đông giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyén

1.1.3.4. Ynghia của giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyén sit dung đất tại

THUC TRANG GIAI QUYET TRANH CHAP HOP DONG THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI TÒA ÁN NHÂN DAN TINH SOC TRANG __.. 39

2.1. Thực trạng hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sit

dụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng 39

3.11 Khải qt tinh hình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung cất tại Tịa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng 39

3.12. Vi nôi số vu giải quyết tranh chap hop đẳng thé chấp quyén sử dụng đắt tại Tòa án Nhân dân tinh Sóc Trăng, “4

2.2. Đánh giá hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sir

dụng đất tại Tịa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng 53

3.2.1. Kết quả tích cực trong hoạt động giải quyết tranh chap hợp đồng thé chấp quyên sử dung dat tại Tòa án nhân dan tinh Sóc Trăng. 53

2.2.2. Những khó khăn, han chế trong hoat động giải quyết tranh chip hop đồng thé chấp quyên sit dụng đắt tai Toa án nhân dan tinh Sóc Trăng. 55

2.3. Những vướng mắc, hạn chế trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thé

chấp quyền sử dung đất và nguyên nhân. 57

3.3.1. Những khó vướng mắc, han chế trong giải quyết tranh chấp hop đông thé chấp quyên sử dung dat hiện nay. 57 3.3.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, han chế trong giải quyết tranh chấp

quyên sứ dụng dat hiện nay. 59

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

KET LUẬN CHƯƠNG 2 63

CHUONG 3 65

NHUNG VƯỚNG MAC, HAN CHE TRONG GIẢI QUYET TRANH CHAP HOP DONG THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ GIẢI PHÁP NANG CAO HIEU QUA GIẢI QUYET TRANH CHAP HỢP DONG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

quyên sử dung đắt 65 3.1.2. Đây mạnh và nâng cao hié quyết những. tranh chip hợp dong dong thé chap quyên sứ dung dat. 68

SLL Tăng cường công tác quản i nhà nước về ait đai 683.1.2.2. Nang cao hiệu quả công tác xét xử trong giải quyết những vụ vide tranh:cấp hop đồng thé chấp quyén sử: dung đắt. bì

3.1.3. Tăng cường xây dung đội ngũ cán bộ Tòa án vững về chuyén mơn, kiên

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

MỞ ĐÀU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đổi mới, phát triển, hội nhập quốc tế sâu rơng va tốn diện hơn bao giờ hết. Kinh tế thi trường phát triển mạnh mé trên cơ sé đồi sống chính tri én định, một nền văn hóa tiên tiền đậm đã bản sắc dân tộc, 1a cơ sở để nang cao chat lượng đời sông nhân dan cả vẻ vật chất lẫn tinh thân, xây dựng một nước Việt Nam là một Nha nước của nhân dân, do nhân dân vavả nhân dân.

Củng với sự phát triển mạnh mé của nén kinh té thị trường, hội nhập quốc té sâu rộng thì hợp đồng nói chung vả hợp đồng thé chấp nói riêng đã và đang pháthuy vai trị của mình trong đời sống xế hội.

Có rất nhiên các loại hợp đồng dân sự, trong đó hop đồng thé chấp quyển sit dụng đất là mét trong những loại hợp đẳng có vai trở quan trong trong đời sơng xãhội nói chung va trong q tình vận động vô củng da dang và phức tap của các giao dịch dân sự nói riêng Trong BLDS 2015, cỏ những quy định cụ thể điều chỉnh các quan hệ trong hợp đồng thể quyên sử dụng đất, trên cỡ sỡ đó điều chỉnh vả bao về quyển va lợi ích của các chủ thể tham gia hoặc có liên quan tới hop đồng thể chấp quyển sit dung đắt.

Hoạt đông lá kết và thực hiện hop déng thé chấp quyển sử dụng đất trên. pham vi cả nước nói chung cũng như trên dia bàn tỉnh Sóc Trăng nói riêng vẫn. đang xây ra những tranh chap phức tap. Có nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó, có thể kế đến một số nguyên nhân chính như. The nhất, dén từ bản chất của đất đai có nguồn gốc phức tap, những thay đỗi vẻ chủ sở hữu đất đai qua từng giai đoạn có nhiễu biển đơng nhưng lại không dim bao đẩy di vẻ mặt văn ban, thủ tuc, Thứ hat, hoat động thé chap quyền sử đụng đất xảy ra những tranh chấp phức tapcòn do yếu tổ hệ thống văn bản pháp luật, khi ma thực tế thực hiện pháp luật phânánh các quy định của pháp luất đổi với đất đai còn chưa rổ rang, thiêu thống nhất

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

và đơi khi cịn chẳng chéo khiển cho việc áp dụng vào thực tế khó khăn, kém hiệu. quả,... Có thé nói nguyên nhân tác động trực tiếp gây ra tranh chấp trong hoạt động thể chấp quyển sử dụng đất là những tôn tai trong quy định của pháp luật về hop hợp lí Vi vay, để giãi quyết được những tranh chấp xây ra, trước tiên cân phải tìm hiểu đồng thé chấp quyển sử dụng đất, nhiều quy định vẫn chưa thực su day đủ

các quy định của pháp luật về giải quyét tranh chấp hop đẳng thé chấp quyển sử:dụng đất

Xét trên địa bản tỉnh Sóc Trăng, đây là một tỉnh đồng bằng khu vực phía ‘Nam, đất dai bằng phẳng, điều kiện tự nhiên thuận lợi. Cũng trên da phát triển kinh. tế manh mé như các tỉnh thành khác, thi trường giao dich bat động sẵn trên dia bản. tĩnh Sóc Trang đã va đang diễn ra một cách nhôn nhịp. Tuy nhiên, bên cạnh sự phat triển năng động đó thì những tranh chấp trong lĩnh vực đất đai xây ra trên địa bản tỉnh ngay cảng nhiễu và phức tap. Đặc biết là những tranh chấp vé hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đất. Quá trinh giải quyết các tranh chấp nay đã gop phan ‘bdo về quyền và lợi ich của các chủ thé liên quan, nhưng đẳng thời cũng béc 16 ra những hạn chế, thiểu sót trong quy định của pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dungđất nói riêng,

Những căn cứ lí luận và u câu thực tiễn nêu trên la lí do thúc day tác giả lựa chon để tải “Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sit dung dat và thực tiễn giải qut tại Tịa án nhân dân tinh Sóc Trăng ” cho luận văn tôt nghiệp của ‘minh nhằm tim hiểu và đánh giá những quy định của pháp luật vé giải quyết tranh. chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất va thực tiễn giai quyết tại Tòa án nhân. dân tỉnh Soc Tring, Từ đó, đảnh giá được những han chế trong quy đỉnh cia phápluật, để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm giúp cho hoạt động giải quyết tranh chap trên thực tế được thuận lợi, hiệu quả hon,

2. Tình hình nghiên cứu dé tài

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

Trong lĩnh vực đốt đai, việc giải quyết các tranh chấp. ay ra nói chung va tranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dung đắt nói riêng có ý nghĩa vơ cùng quan trong. Bai vi, cơng tác giải quyết tranh chấp có ý nghĩa quyết đính trực tiép đến quyển vả lợi ich chính đáng của các chủ thể có liên quan, cũng như sự én định, phat triển của thị trường giao dich dat dai.

Trước khi chon dé tài “Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sit dụng đắt va thực tiễn giải quyết tại Tịa ân nhân dân tinh Sóc Trăng “ cho luận văn của mình, tác giã đã tham khảo một số nghiên cửu về giải quyết tranh chap hop đảng thé chap quyển sử dụng đất va các vẫn để khác liên quan như. Trin Quang Huy (2005),

“Pháp luật đất đai

Nguyễn Văn Thông (2010), “Hỏi - đáp giao dich dân sự và giải quyết tranh chấp”, Nab Thông kê, Ha Nội, Nguyễn Quang Tuyền (2003), “Quyên sử đụng đắt

bình luận và giải quyé tình huỗng, Nxb Tư pháp, Hà Not

trong các giao dich dân sự và thương mat", Luân văn tiên đ luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội, Ha Nội, Trần Văn Ha (2007), “Giái quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án 6 Việt Nam’, Luận văn tiến si luật hoc, Trường Đại học. Luật Hà Nội, Hà Nội, Lê Thị Thanh Huyén: “Hop đồng thé chấp quyển sử dung cắt ~ Thực trang và giải pháp ”, Luân văn Thạc i luật hoc, Hà Nội, 2014,

Thơng qua việc tìm hiểu va nghiên cứu nảy, tác giả thấy rằng các nghiên cứu. nau trên dé cập dén các nội dung xoay quanh việc giãi quyết các tranh chấp đất đai nói chung va tranh chấp vé quyển sử dụng đất nói rigng Tuy nhiên, vẫn chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu xốy sâu vào nội dung giãi quyết tranh chấp hợp đẳngthể chấp quyên sử dụng đất cả trên phương điện lí luận và thực tiễn.

‘Mat khác, qua việc tìm hiểu thực tiễn thì hoạt đơng giải quyết các tranh chap ‘hop đơng thé chấp quyền sử dung dat vẫn còn gặp nhiêu khó khăn, trong nhiều trường hợp van cịn tơn tại những bắt cập, vi phạm gây anh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ thể, Vi vậy, việc nghiên cửu dé tai là can thiết va phù hợp với yêu.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

cầu thực tiễn ola công cuộc cải cách tư pháp ma Đăng va Nha nước đã để ra trong, giai đoạn hiện nay, định hướng đến năm 2020

3. Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1. Muc dich nghiên cửa

"Thực hiện luận văn tác giả với mong muốn làm sáng tö những van để thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung dat. Dé từ đó, có thể đưa ra giải pháp hoàn thiên quy định của pháp luật va nêng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp hợp đồng thể chấp quyền sử dung đất ở Việt Nam nói chung và trên địa bản tinh Sóc Trăng nói riêng

3.2. Nhiệm vụ nghiên cit

Dé đạt được mục đích đã dé ra, tác giải tập trung giải quyết một số nhiệm vụ.

- Phân tích, lam rổ những van dé lý luận như khải niệm quyền sử dung dat, hop đông thé chấp quyền sử dụng dat và đặc điểm hợp đơng thé chấp quyển sử dụng đất

- Phân tích, làm rõ những quy định của pháp luật vé tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất va giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp về quyền sir dụng đất, nghiên cửu những yếu tổ chỉ phối việc giải quyết tranh chấp hop đồng, thể chấp vẻ quyền sử dụng dat, căn cứ đánh giá hiệu quả vả các yêu tố quyết định. hiệu qua của hoạt đông giải quyết tranh chấp hop ding thé chap quyền sử dung đất.

- Tìm hiểu và đánh giá thực trang giãi quyết các tranh chấp hợp đồng thé chấp từ thực tiễn giải quyết của Tịa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, chỉ ra những kết quả đạt được, han ch, vướng mắc và nguyên nhân của nó.

- Để xuất các giãi pháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu qua giãi quyếttranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung dat.

4. Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cian

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Trong qua trinh nghiền cửu, tác giả tập trung vảo những đối tượng chính

- Quy định cia pháp luật về quyền sử dụng đất, hop đồng thé chấp nói chung vả hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt noi riêng, cùng các quy định vẻ giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chap quyên sử dụng dat.

- Thực trang giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyên sử dụng đất tại tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng,

4.2 Phạm vi nghiền cia

Ve Rhông gian: Luân văn tập trung nghiên cứu thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyển sử dụng dat tại tòa án nhân dân tinh Sóc Trăng Về thời gian: Luân văn tập trung nghiên cứu từ thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyén sử dụng dat tại tòa án nhân dân tinh Sóc Trăng với số liệu thống kê trong thời gian 4 năm từ 2015 đến 2018 và một

việc cu thể vé giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyển sử dụng đất đã được.‘Toa án nhân dân tinh Sóc Trang xử lý.

5. Phương pháp luận va phương pháp nghiên cứu.

5.1. Phương pháp luân

Luén văn nghiên cứu dua trên cơ sỡ phương pháp luận của chủ nghĩa Mac-Lénin, tư tưởng Hé Chí Minh, các quan điểm, đường lồi chính sách của Đăng và "Nhà nước ta vé Nha nước và pháp luật

5.2, Phương pháp nghiên cia

Dé đạt được những muc đích nghiên cứu mA để tai đất ra, ngoài phương. „ tác gi đã sử dụng pháp luận, trong quá trinh nghiên cứu dé thực hiện khóa l

một số phương pháp nghiên cứu như. Phương pháp bình luân, diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp thơngkê

~ Phương pháp bình luận, diễn giải: Được sử dụng để nghiên cứu tổng quan

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

vẻ ly luân, quy định của pháp luật va thực tiễn thực hiện hoạt động giải quyết tranh. chap hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích va tổi

những kết quả của các cơng trình nghiên cứu và thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ hoạt động giãi quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất. Từ đó nhận. xét, đánh giá kết quả đạt được, hạn chế tồn tai và dé xuất giãi pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chapKết lại

‘hop đồng thé chấp quyền sử dung đắt. 6. Ý nghĩa lý luận và thực ti 6.1 Ynghia if luân

của hiện văn.

Luận văn nghiên cứu một cách tồn điện vả có hệ thống các quy định pháp Tuật hop đỏng thé chấp quyên sử dung đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử đụng đất, từ đỏ nhin nhận một cách toàn điên những han chế, batcập trong quy định của pháp luật va góp phẩn bé sung, xây dung những vẫn để ly luận về giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung dat.

6.2. Ynghia thực tiễn

Tir viếc nghiên cứu thực tiễn áp dung pháp luật, luận văn đã nêu lên những bất hop lý va những vướng mắc trong việc áp dụng các quy pham pháp luật, hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyển sử dung đất vào việc giải quyết các vụ việc thực tế của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, Từ đó, đưa ra những, để xuất về hướng giải quyết sao cho phủ hợp với thực tế, đồng thời hạn chế những, sai lâm, khuyết điểm của các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền khi tiên hảnh giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng dat. Két quả nghiên cứu để tai có thể được sử dung lâm tài liệu phục vụ cho những người lam công tác thực tiễn và những ai có quan tâm đến lĩnh vực đất đai nhất là hoạt ding giãi quyết nhữngtranh chấp hợp đẳng thé chấp quyển sử dụng dat.

7. Kết cầu luận văn

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Ngoài phan mỡ đâu, kết luận va danh mục tai liệu tham khảo, nội dung củaluân văn gồm 3 chương,

Chương 1- Một số í luận va thực trang pháp luật Việt Nam vé giãi quyết tranh chấp hợp đông thé chap quyển sử dụng đất,

Cñương 2: Thực trang giải quyết tranh chap hợp đồng thé chap quyền sửdụng đất tai Téa án nhân dân tinh Sóc Trăng,

Chương 3: Những vướng mắc, han ché trong việc giải quyết tranh chấphợp đồng thé chap quyển sử dung đất va giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyếttranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

MOT SỐ VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIỆT NAM VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP BONG THE CHAP QUYỀN SỬ

DUNG BAT

1.1. Li huận về giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung đất

1.11. Quyên sử dụng dat và hợp đông thé chấp quyén sử dung đất 1.111 Khái niệm quyền sử dung đất

Theo Điều 4, Luật đất đai 2013, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân va do Nha nước kam chủ sở hữu. Nha nước theo đó trao quyển sử dụng đất cho người dân thơng qua hình thức giao dat, cho thuê dat.)

Mất khác, tại Điều 189, BLDS 2015 quy định về quyển sử dung như sau: “Quyên sirdung là quyền khai thác công dụng. hướng hoa lot, lợi tức từ tài sản.

Quyén sử cig có thé được chuyén giao cho người khác theo thöa thuận

hoặc theo quy định của pháp luật 7

Từ hai nội dung trên tác giả xin được đưa ra khái niêm quyển sử dụng đất như sau

Quyén sử dung đất là quyền tài sản của người sử dụng đất. nó bao gơm hệ thơng các qun của người sử dung đất. cho phép người sử dung đắt có thé tiếp cận nắm giữ: khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử đụng đắt, tương từng với phẩn diện điện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dung đất cho các chủ thé.

1.112. Hop đồng thé chap quyền sử dung đất * Trễ chấp quyền sử dung đất

Khoản 1, Điển 317, BLDS 2015 quy đính: “Thé chấp tài sản la việc một bên (san đây gọi là bên thé chấp) đìng tài sản tude sở hữm ctia minh để bảo đấm thực

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

“hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sem Ady gọi ia bên nhận thé

Từ khái niêm trên về hoạt động thể chấp thi có thể hiểu thé chấp quyền sử dung đất là: Sự thỏa thuận giữa bên thé chấp với bên nhận thé chắp về việc bên thé chấp dimg quyền sit dung đất của minh để bảo đấm cho việc thực hiện nghia vị.

* Khái niệm Hợp đồng thé chấp quyền siraung đất

Hop đồng nói chung la sự théa thuận giữa các bên về việc ác lập, thay đổi hoặc chấm đứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS năm 2015) *

Đất dai là một loại tai sin dic biệt khi nó thuộc quyển sở hữu tồn dân vì vay mà việc đưa ra một quan điểm, khái niệm đúng đắn về quyền sử dụng đắt coy nghia vơ cùng quan trong. Có thé hiểu hợp đồng thé chap quyên sử dụng đất như:

wen sit đụng đất là sự thôa thuận giữa các bên trong quan hệ thé chấp quyền sử dung đất, theo đó bên sử dung đất (san đậy gọi là bên thé chấp) dimg quyền sứ dung đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vu đỗi với bên kia (san Ady gọi là bên nhận thé chấp). Trong thời gian thé chấp thi bên thé chấp vẫn được tiếp tục sử dung đắt”.

Cũng là một loại hợp đồng thé chấp nên hop đỏng thé chấp quyển sử dụng đất có day đủ những đặc điểm của một hop dong thé chấp tải sản thơng thường Đơng thời nó cũng có những dc điểm riêng biệt so với các loại hợp đồng thể chấp tai sản khác. Cụ thể là:

~ Thứ nhất, hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất có đối tượng là ải sdđặc biệt”.. Đất đai thuộc quyền sỡ hữu của toàn dân và do Nhà nước lâm chủ sở

` đu 317,Bộ bật dân ny2015, Quốc hộinước Cơng hịa số hội chinghih Vật Na, 346, Đền 395 Bộ it in 2015, uc hia Cénghin hội đồ ngấ Vật Nam v15

Ế Lš Thị Thanh Huyền: “Bop đồng thể chip quyền sử dụng đất — Thực trọng vi gãipháp”, Luận vin Thực st

Iithoc, HANG, 201410.

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

hữu. Nh nước theo đỏ trao quyền sử dụng đắt cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy, người dan có quyền sử dụng đối với dat đai nhưng, không phải là chủ sỡ hữu mã quyển sử hữu dat dai do nha nước nắm giữ: Quyển sử dụng đất đối tượng của hợp đồng thể chap 1a quyển tải sẵn đó có thé lá quyển sử dụng đổi đất 5, đất nơng nghiệp, đất phí nơng nghiệp

~ Thứ hai, khơng có sự chuyển giao quyền sử dụng đất của bên thé chấp cho ‘bén nhận thé chấp: Trong hợp dong thé chap quyền sử dụng đất, bên thé chap không phải chuyển giao quyền sử dụng đất của minh cho bên nhân thé chấp mã chỉ phải giao những giấy từ chứng minh tình trang pháp lí của tai sản như giấy chứng nhận quyên sử dung dat hay những loại hợp dong mua ban, hợp dong chuyển. nhượng,

Dac điểm này của hợp đồng thé chấp nói chung và hợp đồng thé chấp quyển. sử dụng đất nói riêng đáp ứng được yêu tổ linh hoạt, tao điều kiện thuận lợi và đảm. ‘bao lợi ích cho cả hai bên chủ thể tham gia hợp đông. Về phia bên thé chap, trong. thời gian thé chap quyền sử dụng đất họ vẫn có thể được sử dung, khai thác những. ợi ích trên phan đất đã thé chấp Cịn vé phía bên nhân thé chấp, họ khơng phải có nga vụ đối với phan đất họ nhận thé chấp trong thời gian thé chấp. Do vậy, ho cũng khơng phải chịu những chỉ phí phát sinh như: Chỉ phí cho người trồng coihay những khoản bơi thường néu xảy ra thiệt hai, mất met.

~ Thứ ba, hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất bắt buộc phải lập thành văn. ‘ban, có thé lập thành văn ban riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Và hợp đơng. thể chấp quyển sử dụng phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại cơ quan nha nước có thâm quyền theo quy định của pháp luật.

Vi yêu cu bắt buộc về hình thức của hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đấtgóp phân hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra trong qua trình thực hiện hợp đẳng đã giao kết. Đông thời, hop đẳng thé chấp quyền sit dung đất khi được lêp

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

thánh văn bản sẽ là căn cứ pháp lí quan trọng trong qua trình giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh xung quanh hợp đẳng.

~ Thué te, về cách thức xử lí tai sản thé chap: Khi hết thời hạn của hợp đông, thể chấp, nếu bên thé chap chưa thực hiện day đủ nghĩa vụ của minh thi hai bên sé tiến hành xử lí ti sin thé chấp. Tuy nhiên, như đã phân tích đất đai là một loại tảisản đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân va do Nhà nước làm chủ sở hữu, bên théchấp chỉ có quyển sử dụng đổi với phản đất thé chấp. Chính vì vay, khi tiền hành. xử lí ti sin thé chấp là quyển sử dụng đất thì cách thức thực chất là việc chuyển quyển khơng hoàn toàn. Nếu như đối với các loại hợp đồng thé chấp tài sin khác, thì việc xử lí tai sẵn thé chấp sẽ được thực hiện bing việc chuyển giao hồn tồn. quyển sở hữu tai sản đó cịn đối với hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất thi bên. thể chấp chỉ được phép chuyển quyền sử dụng dat ma thôi.

1.12. Tranh chấp hop đông thé chấp quyên sứ dụng đắt

1.12.1. Khái niệm tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sứ dụng đất Đại từ điển Tiếng Việt định nghĩa: “7 mi e

cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đẫu tranh giằng co khi có ÿ

là tranh giành nhan một

®iển bắt đẳng, thường id trong vẫn đề quyên lợi giiữa hai bên

Tại khoản 24, điều 4, Luật Đắt Đai 2013 đưa ra một khái niềm chung vẻ tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đắt đai id tranh chấp về qu

vu cũa người sit dụng đắt giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đắt đai”. Vi là định ngiấa về tranh chấp đất đai nói chung, nến khải niệm trên chưa thé phản ánh. được day đũ nội ham, tính chất của tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dungđất

én và nghĩa.

Trong quan hệ hop đồng thể chấp quyển sử dung đất, bén thé chấp va bên nhân thé chap théa thuận với nhau những quyển và nghĩa vụ pháp li của cả hai bên.

Ế Nguẫn Near Ý, Đụ từ đến Tiếng Vit, Web Đạihọc Quốc ga Thánh phổ Hồ Chi Minh, Tp Hồ Chỉ Minh

2015, 586

‘hain 34 điều 4, Luật Dit Bai 2013, Quốc hồimuốc Cộng hóa

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

khi kí kết và thực hiện hợp đồng thé chấp với đối tương thé chấp là quyền sử dung đất Khi tham gia vào hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, các bên thể chấp đều. hướng tới những mục tiêu va lợi ích khác nhau. Va việc quyền lợi của phía chủ thể nay có được bao đảm hay khơng phụ thuộc vảo việc hồn thành nghĩa vụ của phía én kia. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải bao giờ các bên chủ thể cũng thực hiện đây đủ những quyển và nghĩa vụ của minh được ghỉ nhân trong hợp đồng Khi 46, tranh chấp vẻ lợi ích giữa các bén chủ thé sẽ xy ra Ngoài ra, tranh chấp trong hợp. đồng thể chấp quyền sử dụng đất cịn có thể đến từ bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lí của hợp đồng Như vay, có thé thay ring tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất là tranh chấp xoay quanh việc thực hiện các quyền va nghĩa vụ. khi giao kết và thực hiện hợp dong.

"Từ những căn cử và phân tích trên, có thé đưa ra một định nghĩa tranh chap ‘hop đồng thé chap quyền sử dung đắt như sau:

Tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đắt là sự bat đẳng, mâu thuẫn. ‘hay xung đột về mất lợi ich, về quyên vả nghĩa vụ giữa các chủ thé(bén thé chap, ‘bén nhận thé chấp, các chi thể khác có quyén lơi liên quan) tham gia kí kết và thực biên hợp đồng thể chấp quyên sử dung đất

1.1.2.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất

Tranh chấp hợp đơng thé chấp quyền sử dụng dat có thể nhìn nhận ở những, phương điện, những nội dung khác nhau nhưng bản chất van la những mâu thuẫn, xung đột về quyén và nghĩa vu của các bên chủ thể trong q trình kí kết va thực. hiện hợp đồng thé chấp quyển sử dung đắt. Nhưng nhìn chung, bất cứ một tranh. chap hợp đông thé chấp quyển sử dụng đất nào cũng déu có những đặc điểm cơ ân sau:

= Thứ nhất, về chai thê:

Các chủ thé trong tranh chấp hợp ding thé chấp quyển sử dụng đất déu khơng có quyền sở hữu đổi với đất đai. Theo quy định của Luật đất dai 2013 và các

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

văn bản pháp luật liên quan thi đất dai thuộc sở hữu toản dân do Nhà Nước đại điện lam chủ sở hữuŠ. Các chủ thể xác lập quyển sử dung đất của mình dua trên quyết định giao dat, cho thuê đất của Nha nước hoặc được Nha nước tra quyên sit đụng đất Với quyền sử dụng đất của mình, chủ thể được quyền thực hiện các giao. địch về quyền sử dụng đất với các chủ thé khác.B én thé chấp chỉ có quyển sử dung đất ma khơng có quyền sỡ hữu vi vậy mà những tranh chấp phát sinh xy ra trong, quá trình kẻ kết và thực hiện hop đồng thé chap quyền sử dụng đất chỉ xoay quanh. quyển sử đụng dat ma thôi. Các chủ thé trong tranh chấp chỉ là những chủ thể có quyển sử dung chứ khơng có quyền sở hữu đất đai.

~ Thứ hai về đối tượng tranh chấp:

Đối tượng của những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất không phải là bản thân đất đai ma thực chất là quyền sử dụng đất - quyền tải sản. đặc biết. Quyển sử dụng la đối tượng tranh chấp ở đây bao gồm có quyển quản lí, quyển six dung và các lợi ích phát sinh tử q trình sử dung đất dai.

Thứ ba tranh chấp hợp đồng thé chấp quợi sử dung đất phát sinh nhiềuTiên quả

Đất dai là loại tai sản đặc biệt ma Nha nước đại điện chủ sé hữu. Vì vay, khixây ra tranh chấp khơng chỉ ảnh hưởng đến quyển lợi các tiên mà cịn có tác đông đến quyên sở hữu đất đai của Nha nước. Đơng thời tranh chấp hợp đơng thé chấp có thể gây ra những mầu thuẫn, xung đột trong nội bô nhân dân, gây ra sử mắt ônđịnh của thị trường bat đồng sản nói chung và việc giao kết, thực hiện hop đỏng vẻ đất đai nối riêng, Vi vây, việc giải quyết tranh chấp hợp ding thé chap quyển sir dụng đắt luôn hướng tới mục tiêu n điịnh kinh tê, chính trí, xã hội.

Thứ te về yêu cầu abi với hoạt đồng gidt quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử đụng đất:

Đền Lait at dại 2013, Quốc hộnhóc Cộng hàn số] chàng Vit Nan, s9

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Chính vi tác đơng to lớn đến bản thân chủ thé, xã hội va nha nước mà hoạtđông giãi quyết tranh chấp quyển sử dụng đất luôn đặt ra yêu cầu phải được giải quyết nhanh chóng, triệt để mới có thể dam bảo được quyền va lợi ich của các bên. cũng như sự Ôn định của đời sơng chỉnh trị, văn hóa xế hơi. Tuy nhiên, trên thực tế không phải bao giờ những tranh chấp phát sinh trong q trình kí kết va thực hiện. hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất cũng được giải quyết dé dang thông qua thương lương, thỏa thuận, mà đôi khi hai bên không thé tim được tiếng nói chung, mâu thuẫn kéo dai gây tổn that nặng nề cho quyển lợi của các bên. Khi đó, yêu cầu. phải có sự tham gia của chủ thể nha nước cỏ thẩm quyên Như vậy, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất luôn yêu cau yêu to nhanh chong, triệt để Vì vậy, ma thương lượng, thỏa thuận luôn là phương cách được ưu tiên. do sự xung đột lợi ich của các chủ thé tham gia vào hợp đô: Lá thé chấp quyên sử dung đắt: Quyên sử đụng đất là một trong những quyền tải sin có giá tri ma bat cứ ai cũng mong muồn nắm giữ. Đồng thời, các chủ thể khi tham. gia vào hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất đều hướng tới những mục đích nhất đính và đơi khí họ cịn bat chấp để làm sao lợi ích của mình đạt được 18 caonhất Chính vì vậy, đã dẫn tới những sai phạm qun va ngiĩa vụ khi tham gia hop

đẳng mà pháp luật quy định Xay ra sai pham, đồng nghĩa với việc quyển lợi củamột phía chủ thể nhất định hoặc cả hai bên déu bị ảnh hưởng Một khí quyền lợi bi ảnh hưởng, khơng được đảm bảo thì mâu thuấn, tranh chấp sẽ đương nhiên phát sinh

~ Thứ hat, do các chủ thé trong hợp đồng thé chấp quyên sit dụng đắt vi lợi Ích trước mắt mà vi pham. những quy định của pháp luật, từ ab phát sinh mâu

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

thuẫn, tranh chấp: Trong một số trường hợp, vi lợi ích cá nhân ma cả bên thé chấp ‘va bên nhân thé chấp đều bat chap, sẵn sảng khơng đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hay vi pham các quy định về giao kết hop đồng được quy định trong pháp luật dân sự, luất đất đai vả các văn bản pháp luật liên quan để hợp đông của ho được giao kết một cách nhanh chóng, thuận tiên nhất. Khi không dim ‘bao được về các yếu ta điêu kiện, các yêu cầu khi giao kết hợp déng lả nguyên. nhân khi hợp đồng châm được thực hiện hay mục đích khơng được như ý muốn sẽ dẫn tới những mâu thuần, xung đột tir đó gây ra những tranh chấp lợi ích giữa các chủ thé.

~ Thứ ba, do pháp luật về hợp đồng thé chấp quyền sit dung đất vẫn cịn những hạn chỗ, thiéu sót: Nhiễu nội dung trong hợp đông thé chấp quyền sử dụng. đất vẫn chưa được diéu chỉnh trong hệ thông pháp luật hiện hảnh Đồng thoi, những quy định trong các văn bản luật chuyển ngành và các van bản pháp luật liên quan đôi khi vẫn chưa thống nhất khiến cho việc ap dung vao kí kết và thực hiện. hop đơng thể chấp quyền sử dung đất cịn khỏ khăn, vướng

sinh xung đột, tranh chấp.

~ Thứ he do sự phát triển mạnh mẽ của đời sống kinh tế xã hội và sự nhộn tới này

nhịp của thị trường bắt động sản: Hiện nay, nước ta đã và đang hướng tới xây đựng một nước Việt Nam XHCN với sự phát triển mạnh mé của nên kinh tế thị trường. Các cá nhân, tổ chức trong xã hội được tự do kinh doanh, phát triển. Chính. vi vây, mà thi trường bat đơng sản cũng có điều kiên phat triển nhôn nhịp va ning đông, thu hút được sự quan tâm đầu tư đông đão của các chủ thể trong zã hồi. Tuy nhiên, xét trên một phương diện nhất định thì sự phát triển va những lơi ich từ thi trường bất đông sản đem lại đôi khi lai là những vật che mắt, khiến cho nhiễu cá nhân, tổ chức vi lợi ích mã bắt chấp thực hiện những hành vi vi pham pháp luật, xâm phạm đến quyển và lợi ích của các chủ thể khác, dẫn tới phát sinh những tranh.

chấp khơng đảng có

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

~ Thứ he luễu biết pháp luật đất dat nói chung và pháp luật về hop đồng thé chấp quyên sửdung đất nói riêng của người dân chua cao. Công tác tuyên truyền, phổ bién nâng cao hiéu biết pháp luật đất đai, dân sự và các quy định pháp luật

liên quan chuea thực sự hiệu quã- Thực té ta thay, không phải ở khu vực nào, địa phương nảo thì người dân cũng đền có hiểu biết đẩy đủ vẻ pháp luật đất đai. Mất khác, vẫn còn tôn tại tinh trạng người dân biết luật, hiểu luật nhưng vi lợi ích các. nhân mã khơng tn thủ quy định của pháp luật, cỗ tim cách lách luật, day lả mốt trong những nguyên nhân khi ẩn nay sinh mâu thuần, tranh chấp.

* Hậu quã của việc tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất.

Các tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung gây hau quả va tác động đến không chỉ cá nhân các chủ thể tham gia hợp đồng mà tác động đến cả các cả nhân, tổ chức khác va toàn xã hội. Cụ thé

~ Về phia các bền trong quan hệ hợp đồng thé chap quyền sử dung đắt xáy hi các tranh chấp xây ra, trước hết nó sẽ Anh hưởng đến tâm lí, thời gian, tién bac của các bên tranh chấp. Dù được giải quyết bằng phương thức thỏa thuận hay có sự can thiệp của các cơ quan nha nước có thẩm quyền cũng đêu. khiến các bên hao tổn thêm nhiều thời gian để có thể giải quyết tranh chấp, hơn. nữa về mất kinh tế thi khi hop đồng bi tì trệ sé khiển các bên hao tốn tiên của, cũng như những khoản phí nếu có sự tham gia của các cơ quan, tổ chức khác để giải quyết tranh chấp

~ Tác đông khong nhỏ đến các cá nhân, 16 chức khác đặc biệt là hoạt động, cũa các cơ quan nhà nước: Thời gian giãi quyét các tranh chấp hop đồng thé chapquyển sử dung đắt gây ảnh hưỡng tới khả năng thực hiện nghĩa vụ của các bên chủ thể trong các quan hệ của họ với các chủ thé khác ngoài hợp đông Đông thời, Cac tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất cịn ảnh hưỡng khơng nhỏ tớihoạt động của các cơ quan nhà nước, khi ma các cơ quan nhà nước phải duy tri

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp xảy ra Điều đó, gây tơn kém. cho cả Nhà nước và nhân dân.

~ Gay mắt én định đời sống chỉnh tri, kinh tế xã hội: Tranh chap hợp đồng. thé chấp quyền sử dụng đất có thé anh hướng tới tỉnh hình chính trị, kinh tế xế hồi. Các tranh chap xảy ra làm giảm hiệu quả thực hiện các chi trương đường lồi, chính sách của Đăng, pháp luật của Nha nước nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng, Va thực tế giải quyết các tranh chấp nêu không kịp thời, hiệu quả còn co thé gây mit lòng tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đăng và Nha nước

1.1.2.4. Phân loại tranh chấp hợp đằng thé chấp quyền sử đụng đắt

Tranh chấp hợp đông thé chap quyên sử dụng đất co thể đến từ nhiều nguyên. nhân khác nhau, từ những méu thuấn, xung đột ở các giai đoạn khác nhau từ khi kí kết đến q trình thực hiện hop déng. Chính vi vay, có nhiễu cách phân loại khác nhau, căn cứ vào giai đoạn xây ra tranh chấp thi tranh.

thể phân thành các loại sau:

~ Thứ nhất, tranh chấp về các giả trị pháp li trong kit giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất: Thời điểm giao kết hợp đông là thời điểm mang yếu tổ quyết đính đến hiệu lực của hop đẳng được kí kết. Tuy nhiên, khơng phải bao giờ khi kí kết hợp đồng các bên chủ thé dé có thé dim bảo các yếu tổ về điều kiện, hình thức theo quy định của pháp luật. Những vi pham, thiểu sót khơng đáp img đủđiều kiên khi giao kết hop đồng là nguyên nhân nay sinh những tranh chấp trong q trình kí kết. Trong giai đoạn kí kết hợp đơng thé chấp quyển sử dung dat có thé xây ra tranh chấp vé những nội dung cụ thể sau. Tranh chấp vé diéu kiện có hiệu lực của hop đồng, Tranh chấp vẻ hình thức của hợp đẳng, Tranh chấp do một bên. không di điều kiên giao kết hop đỏng, Tranh chấp do vi phạm diéu cém của pháp uật, tranh chấp do trải dao đức xã hội; tranh chấp của bên thứ ba vẻ gia trị pháp lý. của hợp đồng,

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

~ Thứ hai, tranh chấp trong q trình thực liện hop đơng thé chấp quyền sit dng đất. Tranh chấp xy ra trong giai đoạn nảy ban chất 1a những tranh chấp về việc thực hiện quyển và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng. Khi hợpđẳng được có giá tri pháp lí thì u câu đất ra là buộc các bên tham gia quan hệ hợp đồng phải thực hiện đây đủ những quyên và nghĩa vụ đã thöa thuận va được

minh, điều này ảnh hưởng đền qun lợi của phía chủ thể cịn lại, vi các bén ln.hướng tới bảo vệ lợi ich của mình một cách toán điện nhất. Trong giai đoạn may của hợp đơng, có thé phân thanh những tranh chấp cụ thể về những nội dung sau: "Tranh chấp vẻ nghĩa vu thanh toán hop đồng, tranh chấp về nghĩa vu giao đất va giấy tử liên quan dén quyén sử dụng đất, tranh chấp vẻ nghãa vụ làm thủ tục bánh. chính đất đại

~ Thứ ba, Tranh chấp san kìủ hop đồng bị chấm chet, bi iniy hay bt vô hiệu: ‘Sau khi hợp dong bị cham đứt, bi hủy hay bi vô hiệu thi các bên chủ thể phải tiên. hành giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đỏng. Theo đó, các bến phải hồn thành. ghia vụ của minh néu chưa thực hiện đối với hợp đẳng bi chấm dứt, hồn trả cho nhau những gì đã nhận va béi thường thiệt hai đổi với bên có lỗi. Đây là giai đoạn. cuối cùng có thể xảy ra những tranh chấp trong hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất, căn cứ vào hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng bị chm dứt, bị hủy hay bị vơ hiệu có thé phân thành một số tranh chap cụ thể sau: Tranh chấp đo hợp đồng bi châm đứt (đơn phương chấm đứt hợp đông hoặc thỏa thuận châm đứt hợp đồng), Tranh chấp do hợp ding bi vơ hiệu (vi pham diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng, ‘vi phạm điều cắm của pháp luật hoặc trai đạo đức xã hội).

1.13. Lý luậu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chip quyên sit dụng. dit tai ton ám

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

1.13.1. Khải niệm giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyền sử ding đất tại toa cen

Co thể hiểu việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đắt tại tòa án la: việc Tòa án áp dung đúng din các quy đính của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bắt đông của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đẳng thể chấp quyên sử dung đất nhằm bao vẻ quyền và lợi ich hợp pháp của các bên”,

1.13.2. Đặc điễm giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyén sử dung đất tại toa ẩm

- Hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất tại tòa án là hoạt động có su tham gia của các bên trong quan hệ hợp đẳng va cơ quan nha nước có thẩm quyền. Hoạt đơng nay có một số đặc điểm cơ bản sau:

- Hoạt động giải quy tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất tại Tòa án là hoạt đơng mang tinh quyền lực nhà nước: Tịa ân là cơ quan đại điện nhà nước vả sử dụng quyền lực nha nước vảo giải quyết các tranh chấp phát sinh giữa các bên trong lá kết và thực hiện hợp đồng thể chấp quyên sử dụng đất. Tính quyền. lực được thể hiện ở viếc Téa án đại điền nhà nước xét xử, các quyết định, phán quyết của tịa mang tính chất bắt buộc các bên phải thực hiện bằng quyền lực nhà nước Trong một số trưởng hợp, nếu các bên không tôn trong và thực hiện quyết định, bản án của Téa thi có thé bi áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành.

~ Quá trình giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyền sit dung đất tat Tòa án phải tuân theo những trink tực thai te được pháp luật quy dima’: Hiện nay,thủ tục giãi quyết cả tranh chap trong lĩnh vực đất đai nói chung va tranh chấp hop đẳng thé chấp quyển sử dung đất nói riêng được quy định trong Bộ Luật TIDS 2015. Đặc điểm nay đòi hdi cơ quan tiên hanh xét xử, các bên chủ thé va những, Ê 5, NgyỄn Thị Tình Hoa, “iki quyết trek chấp hợp đồng quyền sở ông it từ tục tifa tai Toe bên,

init Bắc Băng” Ln văn Thục bật học, NS, 2014820.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

người có liên quan khi tiên hành hay tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chap quyền sử dung đất tại tịa án phải tơn trong va chấp hảnh day đủ trong tat cã các giai đoạn, công tác xét xử.

~ Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sit dung đất tại tịa án khơng xâm pham tới quyền tự định doat của các đương sự: Tuy mang tính quyền. lực nhà nước, nhưng hoạt động giãi quyết tranh chap hợp đồng thé chấp quyển sit dung đất tai tòa an vẫn bảo đâm được quyển từ định đoạt của các đương sự. Cac đương sự, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất tại toa án họ vẫn có quyên châm đứt, thay đổi các yêu cầu của minh hoặc rút yêu cầu dé có thể giải quyết tranh chấp qua thương lượng, théa thuận. Tuy nhiên, quyền tự định đoạt của các đương sự phải nằm trong khuôn khổ ma pháp luật cho phép, không được vượt quả yêu cầu khỏi kiện ban đầu. Quyên tw định đoạt của đương sự được Téa an bao đảm thực hiện.

~ Khối kiện, tìm li giải quyết tranh chấp hợp đồng thé quyén sử dung dit tat Tòa cin chi được tiễn hàmh khi tranh chấp đã được hòa giải tat Uy ban nhân cân cấp xã. Nhà nước ln khuyến khích các bên từ hịa giải hoặc giải quyết tranh chấp thơng qua hòa giải tại cơ sé. Trong trường hợp các bên khơng tự hịa giải được thi sẽ gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dan cấp xã nơi có đất tranh chấp để

hịa giải” Tại điều 203, Luật Đất Đai 2013 quy định vẻ thẩm quyển giải quyết

tranh chấp đất đai néi chung phải qua hòa giãi tại UBND cấp xã. Tranh chấp hop đẳng thé chấp quyển sử dung đất lả một loại tranh chấp đất đai. Ban chất của tranh. chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp về một giao dich dân sư. Tuy vậy, khi tiến hảnh giải quyết tranh chap, các bên chủ thể va cơ quan có thẩm. quyên vẫn phải tôn trong những nguyên tắc, quy định của Luật đất đai và các văn. ‘ban pháp luật chun ngành. Chính vì vay, việc khỏi kiện, thu lí giải quyết tranh.

'Đu 203 Luậ đắt di 2013, Quốc hộinước Công hột số hội nght Vật ơn, s76

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

chap hợp đông thé chấp quyển sử dung dat sẽ được Tòa án thực hiện nếu như tranh. chap đó đã được hoa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành !!

~ Quyét đinh, bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sit dung đắt của tòa án bắt buộc các bên phải thi hành và được bảo dam thực hiện bằng cưỡng chỗ nhà nước- Nêu các bên trong tranh chấp hop đồng thé chấp quyên sit đụng đất đã không tự giải quyết được tranh chấp thơng qua thương lượng, hịa giải ma phải yêu cầu tới sự tham gia của cơ quan nha nước có thẩm quyền, cụ thể lả Toa án thì bất buôc các đương su phải tôn trong đẩy đủ, nghiêm chỉnh các quyết định hay bản án của Tòa. Trong trường hợp bản án hay quyết định của tòa đã cóhiệu lực pháp luật mã các bên khơng tự thí hanh án được với nhau, thi có thể u cầu cơ quan thi hanh an có thẩm quyền thi hành. Nêu như bên phải thí hành án cổ tình khơng thi hành bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật của tòa án thi cơ quan thi hành án của tủa sé cỏ quyển áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy. định của pháp luật để buộc các bên phải thực hiện đúng, day đủ trách nhiệm của. minh,

1.13.3. Nguyên tắc của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyén sử dung đất tại Tòa án

'Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung dat có ý nghĩa quan trọng khi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên chủ thể tham gia hop đồng cũng như sư én định vẻ kinh tế, chính trì cia tồn 28 hội. Chỉnh vì vay, pháp luật đất ra những nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyên sử dung đất tại Tòa án yêu cầu cơ quan xét xử cũng như các đương sự và những người liên quan phải tôn trong thực hiền. Cu thể hoạt động giải quyết tranh chấp hop đông thé chấp quyển sử dụng đất tại Tòa án phải tuân thủ những nguyên tắc sau

1 Đi 303 Luật it 12013, Quắc hội noớc Công hót hội đồng Viet Non 7677

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

~ Bảo đâm đắt dat thuộc sỡ iu toàn dân do Nhà nước đại diễn làm chai số “hữu và thông nhất quản ii: Dat đai là tải san đặc biệt khi khơng có bat cứ cá nhân, tổ chức nao được quyền sở hữu riêng dù họ được Nha nước trao quyển sử dung đắt thơng qua hình thức giao đắt, cho thuê đắt. Các cá nhân, tổ chức được quyển quản i, sử dung đất đai nhưng quyền sở hữu phan dat ây vẫn thuộc sở hữu toàn din vả do Nha nước đại điện làm chủ sé hữu. Các cá nhân, tổ chức khi sử dung đất tronggiới hạn quyền của mình phải dim bao đúng quy hoạch, kế hoạch sử dung đất, tiết kiêm va có hiệu quả. Khi giãi quyết các tranh chấp hợp ding thé chấp quyển sử dụng đất, các cơ quan xét xử, các bên chủ thé cũng như những người có quyên lợi liên quan phải tôn trọng và tuân thủ nguyên tắc này, coi đây là cơ sở để giãi quyết những tranh chấp phát sinh.

~ Vide giải quyét tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt phải báo lễ: Mỗi chủ thể khi tham gia vào bat cứ hợp đẳng nao cũng hướng tới một mục đích nhất đính Đổi với hợp ding thé chấp và bên nhận thé chấp ln hướng tới một lợi ích nhất định và việc quyển lợi của ho được béo dém hay khơng ln 1a mơi quan tâm hang đầu.Và chính việc các lợi ích của một hoặc cả hai bên chủ thé bị sâm phạm là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp phát sinh trong kẻ kết, thực ‘hién hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất. Chính vi vậy, khi giải quyết tranh chap ‘hop đồng thé chấp quyền sử dung dat thi co quan xét xử phải chú ý va cân đối làm. sao để có thé hải hịa được lợi ích chính đáng của các bên chủ thé. Đây cũng la cốt đãm được quyên lợi cũa các bên chi

quyển sử dụng đất cũng vậy, bên thế

Tối để giải quyết được mâu thuẫn Việc cân đối được quyên lợi của các bên sẽ giải quyết được căn ban của những mâu thuẫn, xung đột là nguyên nhân gây nên tranh.chấp trong hợp đông thé chấp quyên sử dụng dat

~ Hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất phải hướng tới nme tiêu dn định đời sống kinh tế - xã hội: Những tranh chấp phat sinh trong hợp đẳng thé chấp quyển sử dung đắt không chi tác động đến lợi ích các

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

‘bén chủ thé ma nó còn tác động đến các moi quan hệ x hội khác, anh hưởng tới thị trường bat đông sản cũng như sư én định của đới sống kinh tế, chính trị xã hội. Chính vì vay, khi tiền hành giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất, cơ quan sét xử không thé chi chăm chăm quan tâm đến lợi ich các bên mã còn. phải quan tâm và hướng đến sự dn định đời song linh tế, xã hội.

Đông thời, khi tiến hành giãi quyết các tranh chấp hop ding thé chấp quyền. sử dụng đất, cơ quan xét xửvà các chủ thể khác phải tôn trong thực hiện tốt một số nguyên tắc khác. Cụ thé: Xác định đúng thẩm quyên giải quyết tranh chấp của toa án, bảo vệ các giao dich đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trongtự do ¥ chí, thưa thn, thiện chí, trung thực,

1.13.4. Ý ngiữa của giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất tại Tòa án

Tranh chap hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiép đền , đến sự dn định, phát triển kinh tế xã hội. Chính vi vậy, quyển lợi của các chủ thi

Đăng va Nhà nước ta luôn quan tém trong việc hỗ trợ giải quyết những tranh chap trong lĩnh vực đất đai nói chung va tranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dung đất nói riêng.

Đối với những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất, nha nước tan khun khích va tao điều kiện cho các bên tự hịa giải hoặc thơng qua hỏa giải ở cơ sỡ, Tuy nhiên, không phải bat cử lúc nâo, bất cứ tranh chấp nảo va bat cứ chủ. thể tham gia quan hệ hợp déng thé chấp quyền sử dụng đất đều thiện chi để giải quyết những tranh chap bằng thương lượng, théa thuên. Lúc nay, bat buộc phải có sự tham gia của các cơ quan nha nước có thẩm quyên, cụ thể là cơ quan xét xử để giải quyết những tranh chấp xảy ra, giữ vững én định ĩnh vực đất đai cũng nh đờisống kính tế, xã hội

Hoạt đơng xét xử giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đấtcủa Toa an có vai trị, ý nghĩa quan trong. Thông qua hoạt đông xét xử, Téa án căn

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

cứ theo những quy định của pháp luật để giải quyết những mâu thuẫn, xung đột xây ra, để tir đó diéu hịa lợi ich giữa các bên chủ thể. Từ đó, phục hổi quyền lợi chính đáng của chủ thé bị xâm phạm và buộc chủ thé vi phạm phải gánh chịu. những hậu quả pháp lí do hành vi vi phạm của minh gây ra. Đẳng thời, thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dụng đất, Téa án còn thực hiền diéu chỉnh lợi ích nha nước, xế hồi, người sử dung đất, từ đó giáo đục vànâng cao ý thức pháp luật cho người dân. Hoạt đông giải quyết những tranh chấp. hợp đồng thể chap quyén sử dung đất cịn tao ra cơ sở pháp lí, cũng như tiền lệ để giải quyết các mau thuẫn, bat đồng vé sau.

"Với sự tham gia của Téa án, hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chap quyển sử dung dat, chế độ dat đai thuộc ở hữu toàn dân va do Nha nước đại điện làm chủ sở hữu được bảo dam cao hơn. Theo đó, những vi phạm điều cẩm của pháp luật, dao đức của xã hội trong giao kết và thực hiền hop đẳng thể chấp quyền. sử dung đất déu bị Tòa an tuyên vô hiệu và khắc phục lại tỉnh trạng ban đâu của đất. Việc giải quyết được những tranh chấp nay của Tịa cịn góp phan củng cố lịng tín của nhân dân vào sự quản lí của Nha nước, các chủ trương đường lỗi,chính sách của Bang và Nhà nước. Từ đó nâng cao vai trị, ý nghĩa của hoạt động,quản linha nước cia bô máy nhà nước

“Xét trên phương điện kinh tế, hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất tại Tòa án góp phân điều hịa những lợi ích trong sã hội Đó là lợi ích cá nhân, lợi ich nhóm va lợi ích của cả cơng ding Giải quyết được những mâu thuẫn nội ham, tạo nên một thi trưởng bắt động sản én định, lành mạnh. và công bing, Tử đó, tạo đồng lực cho sự phát

như lính vực đất đai

Nhu vay, hoạt đông giải quyết tranh chấp hop đồng thể chấp quyền sử dụng, đất có ý ngiĩa đặc biệt quan trọng trên nhiều phương điện từ chính trị, kinh tế chotới đời sống xã hội.

kinh té của toàn xã hội cũng

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

1.2. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

12.1. Các quy định về chủ thé có thâm qun giải quyết tranh chấp hợp đơng thé chấp quyên sử dung dit

Tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dụng dat la một tranh chap cụ thé trong tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, khi nhin nhận về bên chất của hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất là một giao dịch, hop đồng dan sự thì ta thấy ring thực chất loại tranh chấp này chính là tranh

quyết tranh chấp hop đẳng thé chấp quyển sử dung đất khác hoàn toàn so với cácloại tranh chấp trong lĩnh vực đất dai khác,

Chính vì bản chất là những tranh chấp dân sự nên thẩm quyển giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất sẽ được xác định căn cứ vào quy định của BLDS 2015 vả BLTTDS 2015. Cut

Tại khoản 3, điểu 26, BLTTDS 2015 quy định về thẩm quyền của tủa án trong việc giãi quyết các tranh chấp dân sư.

ấp dân sự Vì vay ma thẩm quyền giải

hư sau:

“Những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyén giải quyét của Tòa án. £..] 3. Tranh chấp về giao dich dân sự: hợp đồng dan sự. "12

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyển sử dung đất thuộc thẩm quyền của tòa án theo loại việc.

‘Mat khác, căn cử vào đối tượng của những tranh chap hợp dong thé chấp quyển sử dụng dat la quyên sử dụng dat, nói cách khác là bat động sản thì thẩm. quyển giải quyết tranh chấp hợp đỏng thé chấp quyên sử dụng đất còn được xac định theo yêu tô lãnh thổ. Tại điểm c, khoản 1, điều 39 BLTTDS 2015 quy định:

“Thẩm quyền giải quyết vụ ám dân sự của Tòa án theo lãnh thd được xác định nine sem

2 ein, au26,BLTIDS 2015, Quốc hộinước Công hội sã bội đã ngất Vt Nam, „7

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

{..]c, Đỗi tượng tranh chấp là bắt động sẵn thi chi tịa án nơi có bắt động. sản có thẩm quyên giải quyết... 1?

Xem xét về thẩm quyển theo lãnh thé thi thẩm quyên giải quyết tranh chap ‘hop đẳng thé chấp quyền sử dung dat sé do tòa án nơi có đất tranh chấp giải quyết.

Đồng thời theo quy định tại điều 2013, Luật Dat Dai 2013 quy định vẻ thẩm. quyển giải quyết tranh chap đất đai nói chung như sau:

“Điều 203. Thẫm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất dat đã được hòa giải tat Uy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành thì được giải quyết nhve sam:

1. Tranh chấp đất dat mà đương sự có Giấp ching nhận hoặc có một trong các loại gidy tờ quy dinh tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thi do Tòa án nhân dân gidt quyết;

2. Tranh chấp đất dai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng. có một trong các loại giấy tờ quy anh tại Điều 100 cũa Luật này thi đương sự chỉ tranh chấp đắt đai theo quy dinh được Tua chon một trong hai hình thức giải guy

sau dy

a) Nộp đơn yêu câu giải qn ét tranh chấp tại Up ban nhân dân cấp có thẩm. quyén theo quy dmh tại khoản 3 Điều này,

b) Khai kiện tai Tịa ân nhân dân có thẩm quyền theo quy dtah của pháp iật VỀ tổ hg dân see

3. Trường hợp đương sự iva chon gidt quyết tranh chấp tại Uy ban nhân “đâm cấp có thẩm quyền thi việc giải quyết tranh chấp đất dat được thực hiện nie

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình. cá nhân, cộng đồng dân cư với nhham thi Chủ tịch Oy ban nhân dân cấp inyên giải quyét; nễu không đồng ý với quyết ãmh giải quyết thi có quyên khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

` Gễm c khoản 1, điền 39 BLTTDS 2015, Quốc hộimuớc Cộng hòa i hội hủ ngất Vit Nga, „16

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

tinh hoặc khởi lên tat Tòa án nhân dân theo quy dinh của pháp luật về tổ ting ảnh chinh

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chắp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam dinh ce nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tự nước ngoài thi Chui tịch Oy ban nhân dân cấp tinh giải quyét; nếu không đồng ý với quyết anh giải quyết thì có quyền khiển nại đến Bộ trưởng Bộ Tài ngun và Mơi trường Hoặc khét kiện tại Tịa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tỗ tung hành

4. Người có thẩm quyên giải quyết tranh chấp đắt dai tại khoản 3 Điều ney phải ra quyễt định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyét tranh chấp có hiệu lực thi hành phải duoc các bên tranh chấp nghiêm chink chấp hành Trường hop các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thủ hành

Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất là một dạng cụ thé của. tranh chấp dat đai vì vậy ma thẩm quyền giải quyết cling phải tuân thủ theo quy định này của Luật Dat Đai 2013. Theo đó, thẩm quyển giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất nói riêng sẽ phu. thuộc vao một số yêu td, trong đó có thể kể đến yêu tổ quan trong hang đâu la các. giấy chứng nhên quyển sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ được quy đính tai điều

100, Luật Dat Đai 2013. Cụ thể, thẩm quyên của tòa án được xác định như sau: - Thứ ni, Téa án có thẩm quyền giải quyết đổi với những tranh chấp đất đai ma đương sự có Giầy chứng nhân hoặc có mốt trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Bat Đai 2013

~ Thứ hat, Toa an có thẩm quyền giải quyết đơi với những tranh châpvẻ tàisản gắn lién với đất

~ Thứ ba, Toa an cũ thẩm quyén giải quyết đổi với những tranh chap đất dai ma đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có mơt trong các loại gidy từ

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

quy định tai Điều 100, Luật Dat Đai 2013 nếu như được được bên đương sự yêu. cầu giải quyết.

Một nội dung nữa khi xác định thẩm quyển giải quyết tranh chấp hợp đông. thé chấp quyển sử dung đất đó 1a thủ tục xét xử theo pháp luật tô tụng hiện hành. theo hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm Theo đó, toa án nhân dân cấp Huyện là

co thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vu án vẻ tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất. Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vụ án về tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung dat thuộc thẩm quyền của cấp mình. và sét xử phúc thẩm với các bản án, quyết định của tịa án nhân dân cấp huyện. Có thể tom tắt được thẩm quyền xét xử của tòa an các cấp bang sơ đỏ sau:

_=m=rr. .a.1...1.1111.,

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Từ tit cả những phân tích trên đây về thấm quyển theo vu việc va theo lãnhthổ (theo quy định của Luật TTDS 2015) và thẩm quyển theo quy định tại Luật BatĐai 2013 thi cĩ thể xác định thẩm quyển chung trong giãi quyết các tranh chấp hợp.đẳng thé chap quyền sử dung đất như sau

~ Tịa án nhân dan cắp Huyện cĩ thẩm quyền xét xử sơ thẩm va Toa án nhân. dân cấp tinh sẽ cĩ thẩm quyên xét xử sơ thẩm các vụ an về tranh chấp hợp đơng thé chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyên của cấp minh va xét xử phúc thẩm. với các ban án, quyết định của toa án nhân dân cấp huyện nêu đương su cĩ Giấy.chứng nhận hộc cĩ một trong các loại giấy tờ quy đỉnh tai Điều 100, Luật Dat Dai2013 hoặc đương sự khơng cĩ Giầy chứng nhân hoặc khơng cĩ một trong các loại giấy từ quy định tại Điểu 100, Luật Dat Đai 2013 nhưng lựa chon khởi kiên tại Tịa án nhân dân cĩ thẩm quyên, theo điểm b, khoăn 2, điều 2013, Luật Dat Đai 2013.

~ Tranh chap hợp đơng thé chap quyển sử dung đất thuộc thẩm quyển giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền nêu đương sự khơng co một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Bat Đai 2013 nhưng lựa chọn Nộp đơn. yêu cau giải quyết tranh chap tại Uy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyên, theo điểm a, khoản 2, điều 2013, Luật Bat Đai 2013

12.2. Các quy định về trình tự, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đơng thé chấp quyên sử dung dit

Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất thực chất la tranh chấp vẻgiao dich, hop đồng dân sự. Vi vây, các cơ quan xét xử khi tiên hành giải quyếtnhững tranh chấp nay phải tuân thủ theo những quy định vẻ thủ tục, trình tự của pháp luật tổ tung va cụ thé la LTTDS 2015. Theo đĩ, trình tự day đủ trong giải quyết một tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất bao gém các giai đoạn. tir khởi kiện, thụ lý, chuẩn bi xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

phúc thẩm, giải quyết để nghị giảm đốc thẩm, tái thẩm Cu thể, yêu cầu va cing việc cu thé từng giai đoạn như sau:

~ Knot kiện: Đây là giai đoạn đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp. Người khối kiến là một trong các bên tham gia quan hệ hợp đồng hoặc bên thứ ba có quyền lợi liên quan tới hop đồng. Người khỏi kiến có thể lưa chọn một trong hai cách thức nộp don khỏi kiện đó là nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện cho tòa án. nhân dân cấp có thẩm quyên đơn khởi kiện, cùng các tải liệu chứng cứ liên quan. đến nôi dung khỏi kiên Trong thời han 3 ngày, kể từ khi nhận được đơn khởi kiên, Chánh án Tòa án nhân dân nơi nhân được đơn khỏi kiện phải cử một Thẩm. phán xem xét đơn khỏi kiên” (điều 191, Bộ LTTDS 2015), Cũng tai điều 101, Bộ LTTDS 2015, trong thời han 5 ngày lam việc kể từ ngày được phân công, Tham phán phải xem sét va ra quyết định xử lí đơn khỏi kiện. Các quyết định thẩm phán. có thể đưa ra như. Tiền hành thụ lí vụ án nếu đơn khởi kiện đáp ứng day đủ những, đơn khối kiện đó chua đáp ứng u cầu thíđiểu kiên va yêu cầu của pháp luất,

am phan có thể đưa ra quyết định yêu cau sửa đổi, bỏ sung đơn khởi kiện, hoặc chuyển đơn khởi kiện đến cấp có thẩm quyển nếu như vụ án không thuộc thẩm. quyển giãi quyết của cấp mình, tr lại đơn khối kiện và thông báo cho người khởi kiện biết nêu như đơn khỏi kiện có vi pham hoặc khơng phủ hợp

~ That if vụ dn: Căn cứ theo quy định tại điều 195,196, 197 Bồ LTTDS, sau. khi nhân đơn khối kiện củng các tải liêu chứng cứ, liên quan thi Thẩm phán được. phân công xem xét vụ án sẽ ra thông báo cho người khối kiện được biết để thựchiện những thủ tục pháp lí tiép theo theo quy định của pháp luật. Trước hết, là thủuc nộp tiến tam ứng án phi. Về thủ tục va sổ tién tam ứng phải nộp được quy định. 16 trong khoản 2, điểu 195, Bộ LTTDS 2015: “Théo phán sự tính số tiền tam ứng an phí, ghi vào gidy báo và giao cho người Rhởi kiện để họ nộp tiền tam ứng đm phí. Trong thời hạn 7 ngày, kễ từ ngày nhận được gi báo của Tòa án vỗ việc nộp

TẾ bả 101, Bộ LTD 2019), Gade hồtnmớc Cộng hộa số hội chủ nhũ Vt Nam, 207

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

tiền tam ting án phí, người khối kiện phat nộp tiền tạm img và ndp cho Tòa án biên Jai tìm tiền tam ng án phí ” 1Š Sau khi người Khởi kiện đã thực hiện thủ tục tạm. tứng án phí và nộp biển lai cho Tịa án thi Thẩm phán có trách nhiệm thu lý vụ án. Nếu trong trường hợp, người khỏi kiện được miễn hoặc khơng phải đóng tạm ứng án phí thì vu án sẽ được khối kiện ngay khi Tòa án nhân được đơn khối kiện

= Thơng báo tìm It vụ án: Khi đã có quyết đính thụ lí vụ án, Thẩm phần phải tiến hành thông báo cho các bên đương su được biết. Thời hạn, nôi dung thông báovề thụ lý vụ án được quy định chi tiết tai diéu 196, Bộ LTTDS 2015, như sau:

“Điều 196. Thông báo về việc tim If vụ án

1. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, ké từ ngày tin If vụ án, Thẫm phán phải thông bảo bằng văn bản cho nguyên don bị đơn, cơ quan, 16 chức, cá nhẫn có quyén lợi, ngiữa vụ liên quan đền việc giải quyét vụ dn, cho Viên kiểm sát cùng cấp về việc Tòa ám đã thn if vụ án.

Đổi với vụ án do người tiêu ding kiơi kiện thì Tịa án phải niềm t công hai tại trụ số Téa án thông tin về việc thas If vụ ân trong thời hạn 03 ngày làm việc, ké từ ngày thn If vụ dn.

2. Vấn bản thơng báo phải có các nội ching chinh sau đây.4) Ngày, tháng năm lầm văn bẩn thông báo

b) Tên, địa chỉ Tịa ám đã tìm If vu ám;

4) Những vấn đề cụ thé người khối kiện yêu cầu Tòa án giải quyết; 3) Pu ám được thu if theo thai tue thông thường hay thực nit gon:

#) Danh nme tài liệu, cứng cử người khối kiên nộp Rèm theo đơn khỏi Kiện,

“Khoản 3,đều 195, Bộ LTTDS 2015, Qué hội nước Cổng hồi số hội nghấ Vit Nam „97

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

#) Thời han bi don người có quyền lợi, ngiữa vụ liên quan phải có ý kiến bằng văn bản nộp cho Tòa an đối với yêu cầu của người hỡi hiện và tài liệu, ching cứ kèm theo, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập (nễu có),

1h) Hậu quả pháp If cũa việc bi đơn, người có quyén lợi, nghĩa vụ liên quan khơng nộp cho Tịa ám văn bản về ý tiễn của minh đối với yêu cầu khối kiện.

3. Trường hop nguyên đơn có đơn yêu cầu Tòa dn hỗ trợ trong việc gửi tài liên, chứng cứ thi Rèm theo thơng báo về việc tìm If vụ án, Téa ám gi cho bị đơn, người có quyễn lợi, nghita vụ liên quan bản sao tài liều, chứng cứ do nguyên đơn 'chng tân

~ Cimẫn bị xét xứ: Công đoạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự nói chung va tranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất nói riêng được quy định chỉ tiết trong chương XVIII — Thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử, từ điều 203 đến điều.

21,LTTDS 2015. Theo đó giai đoạn chủđẳng thé

bi xét xử một vụ án tranh chấp hợp nhiễu nội dung công việc như: Thẩm. định, đo đạc dat trong hợp đồng thé chấp xảy ra tranh chấp, tiền hanh hoa giải trước khi đưa vụ án vào xét xử... Trước khi đưa vụ ánvo xét xử Téa án cần hoán.

quyển sử dung đất bao gồm

thiện công tác thu thập các chứng cứ tải, liệu liên quan lảm căn cứ cho công tác xửcông bằng, minh bạch... Sau khi đã thu thập được đẩy đủ chứng cứ cần thiết, Thẩm phán được phân cơng xử lí vụ án quyết định đưa vu li vụ an dam bão hiểu qt

án ra xét xử.

- Phiên xét xử va những giai đoạn tiếp theo cho tới khi tranh chấp được giãiquyết bằng một ban án, quyết định có hiệu lực pháp lí và phủ hợp với nguyên vong,của các bên tham gia tổ tụng ma không vap phai bat cứ kháng cáo, kháng nghị naođược thực hiện theo trình tu, thủ tục chung mà luật TTDS 2015 quy đính khí giải quyết một vụ án thơng thường,

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Theo kết quả sơ bộ tổng điêu tra dân số và nhà ở năm 2019 thi tính đến Oh ngày 1/4/2019 dân số Việt Nam đã đạt 96 208.08 người Viết Nam Trở thánh quốc gia đông dan thứ 15 thé giới, đứng thứ 3 khu vực Đơng Nam Á”, Với tinh hình gia tăng dân sé như vậy cùng với tốc đô cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa va đơ thị hóa nhanh như hiện nay thì đất dai đã và đang trở thành nguồn tải nguyên vô giá va ngày cảng khan hiểm Đồng thời, các giao dich dân sự - kinh tế, trong đó có hợp đẳng thé chấp quyển sử dung đất ngay cảng gia tăng, vi đó những tranh chấp trong hợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất zảy ra ngày cảng nhiễu với tính chất phứctap hon

Để gai quyết được tình trang nay cũng như duy trì sự dn định trong giao địch dân sự nói chung va trong thi trường nhà dat nói riêng Đăng và Nhà nước ta đã ban hanh pháp luât quy định về việc giải quyết những tranh chấp xảy ra, đặc. tiệt la những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất. Trong nội dung chương đâu của luận văn, tác giả tập trung tim hiểu một số van để lí luận xoay quanh nội dung hợp đẳng thé chấp quyền sử dung đất, đó lả- Quyển sử dụng đất, Hop đông thể chấp quyển sử dung đắt, Tranh chap hợp đông thé chấp quyền sir dụng đất, Giải quyết tranh chấp hợp đổng thé chấp quyển sử dung đất tại tòa án...Khi nghiên cứu về những nội dung nay tác giả tập trung trên những phương diện về khái niệm, đặc điểm, phân loại, nguyên tắc, ý nghĩa.

Đồng thời, trên cơ sở tim hiểu những van dé lí luận vé hợp đơng thé chap quyển sử dụng dat, tac giả con di sâu tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện. hanh vé hop đồng thé chấp quyền sử dung đắt, cũng như tranh chấp vẻ hop đồng, thể chấp quyển sử dung đất. Trong hệ thống pháp luật hiện nay có nhiễu vẫn ban có quy định liên quan đến những nội dung này, tuy nhiên vẫn tập trung chủ yêu ởLuật Bat Đai 2013, Luật Dân Sự 2015, Bộ Luật Tổ Tung Dân Sự 2015 và một số

nm mune nưDameoutmahon9ổntrngtoi)emecđonglntixl40sgii mì

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

nghị định, thông tư hướng dẫn ban hành kèm theo những luật trên. Theo đó, trong nội dung những văn bản pháp luật trên, pháp luật đã có quy định chỉ iết những nội dung trong việc giải quyết những tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung va tranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dụng đất nói riêng. Đó là các nội dung vẻ Thẩm quyền xem xét va xử lí của cơ quan nha nước có thẩm quyển; trình tự, thủ tuc cũng như những nguyên tắc phải tuân thủ trong quá tình giải quyết những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất... Với căn cứ pháp li này, cơ quan xét xử cụ thể Toa án cấp có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết những tranh chấp. hop đồng thé chấp quyên sử dung dat khi có yêu cầu bằng đơn khởi kiện cũng như. những diéu kiến trong thụ li vụ án khác mà pháp luật Dân sự va LTTDS đã quy định. Để từ việc giải quyết tranh chấp phát sinh trong kí kết và thực hiện hop đồng, thể chấp quyền sử dụng đất có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể, gop phần dn định thi trường bat động sản, giao dich dan sự cũng như đời sống kinh. tế, xã hội

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

CHUONG 2

THUC TRANG GIAI QUYET TRANH CHAP HOP BONG THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI TÒA AN NHÂN DÂN TINH SOC

21. Thực trạng hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chap quyền sử dụng đất tại Tịa án Nhân dân tỉnh Sóc Trang

3.11. Khái quát tinh hình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử đụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng

Với tốc đơ gia tăng dân số và tốc độ phát triển kinh tế zã hội của cả nước nói chung cũng như những điểu kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế zẽ hội cũa tinh Sóc Trăng nói riêng đã kéo theo nhu câu sử dung đất ngày cảng tăng nhanh Chính vi thể, đắt dai nói chung và quyển sử dụng đất la tài sẵn ma tất cả mọi ngườidân đều mong mn có được. Trên dia bản tỉnh Sóc Trăng, trong những năm gin đây, quyền sử dung đất trở thánh đối tương hàng đâu của nhiễu giao dich dân sự, vì thể ma những tranh chấp zảy ra ngày cảng nhiều Đặc biệt, những tranh chấp trong. ‘hop đồng thé chap quyền sử đụng đắt có dau hiéu tăng nhanh chong.

Voi tình hình những tranh chấp trong hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất xây ra ngày cảng nhiễu thì Tịa án nhân dân tinh Sóc Trăng đã vả đang phát huy tốtvai trỏ và trách nhiêm cia mình trong việc thu li, xét xử các tranh chấp xây ratrong hop déng thé chấp quyền sử dung đất trên dia ban tỉnh. Tịa an nhân dân tỉnh Sóc Trăng được tổ chức phù hop với quy định của pháp luật vẻ cơ cầu chung của Toa án nhân dân tinh, thành phố trực thuộc trung wong. Theo đó Tịa dân sự - Toấn nhân dan tỉnh Sóc Trăng sé là bơ phân phu trách giải quyết các tranh chấp đấtdai nói chung va tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung dat nói riêng xy ratrên địa bản tỉnh. Trong những năm qua, công tác xét xử những tranh chấp xây ratrong id kết và thực hiên hợp ding thé chấp quyển sử dụng đất của Tòa an nhân. dân tinh Sóc Trăng đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Cụ thé, trong giai đoan từ

</div>