Luận án tiến sĩ Luật học: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (26.95 MB, 246 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

LÊ HỎNG HẠNH

PHÁP LUẬT VE GIAO DAT DE ĐẦU TU’ XÂY DỰNG NHÀ Ở THUONG MẠI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BO TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HỎNG HẠNH

PHAP LUẬT VE GIAO DAT DE ĐẦU TU’ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 9380107

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC:

1.TS. Trần Quang Huy2. PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2020

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

Tôi min cam đom luận én trên đ “Pháp int vé gino đắt đ din tr xây đựng

nhà ở throng mai” là cơng tình nghiền cứu cũa ng tơi. Các số liêu rử dụnghân tích trong ln án có ngudn gốc rổ răng, đã công bổ theo đúng quy dinh. Các

Xết qui nghiên cứ trong luận én do tối tơ im hiểu, phân tích một cách trùng thục,

Xhách quan và chơa từng được cổng bé trong bit kỷ nghiên cửu nào khác

"Nghiên cứu sinh.

Lê Hồng Hạnh

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LỜI CẢM ON

Thước hit, tơi in by tố lịng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Trần Quang Huy vã POSTS. Nguyễn Thị Nga - những người đã dành nhiễu tân huyết va cơng sốc

hướng din, đơng vin tơi trong uốt quả tình thực hiện Luận án

Tôi in chân thành cém on những ý kiến đóng góp quý báu và có giá ti ce các nha khoa học, các thấy cô tei các bud théo luận ở Bộ môn, Bão vé các chuyên

đồ và Hội đồng bio vệ luận án cập cơ sở đã giúp tơ hồn thiện Luận án

Tơi cơng xin chân thành cảm on sự giúp đố cis tip thể Khos Đảo tạo sm

Dai hoc - Trường Dai học Luật Ha Nôi, Khos Pháp luật Kinh tô - Trường Dai hoc

Luật Ha Nội lãnh dao và các đồng nghiệp đã tạo nhiều đều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá tình nghiên cứu và hồn thành Luận án

Chất cùng tối xin g lời cảm on chân thành và lông biết ơn sâu sic tới gađánh, ben bè và họ bàng thân thất trong ga ảnh những người lun cổ vũ động

viên, céng ding phần lớn công việc ga ảnh để tơi yin tâm theo đuổi cổng tình

"nghiên cửu cũa minh

Ha Nội, ngày 16 tháng 3 năm 2020Tác giả Luận án

Hạnh

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

11. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề ti

11.1. Các cơng hình nghiên cứu ở nước ngồi 9112. Các cơng tinh nghiên cửu ở rong nước 13+ quả nghiên cứu của các cơng trình nghiên cứu liên quaninh huớng nghiên cứu cia luận án 34

121. Đánh giá kết qua nghiên cứu cũn các công tỉnh nghiên cửu liên quan

din để tai 34122. Dinh hưởng nghiên cứu côa luận án 2

14. Cơ sở lý thuyết cia hận ấn AD

1 31. Ly thyét vận dụng trong nghiên cửu để tả luận én a132. Câu hồi nghiên cứu va giã thuyét nghiên cu, aKét hận chương 1 AS

CHƯƠNG 2: NHỮNG VAN ĐÈ LY LUAN VE GIAO BAT ĐÈ DAU TU’ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MAI VÀ PHÁP LUAT VE GIAO DAT ĐÈ DAU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI „<0

31.Lýh đất để đầu tu xây đựng nhà ở thương m „<0211. Chỗ đơ sở hữu tồn dân về đất dai ở Việt Nam và sơ ảnh hung đến

phương thie trao quyển sử đụng đất cho chủ thi rỡ dụng đất 30

2.12. Khai niệm nhà ở thương mai 37

2.13, Khả niệm gieo dit đ đâu tr xây dụng nhà 6 thương mai 39 2.44 Các phương thúc giao dit đỄ đâu tư xây đụng nhà 6 thương mat...

2.15. Nguyên tắc giao dit đ đều hư xây dụng nhà ở trương mai 68

22. Lý Inan chung về pháp hật gino đất đ đầu tư xây dung nhà ở thương

1. Khổ tiệm pháp luật về giao dit để đầu hrzây đơng nhà ð thương mi 72 3. Cơ câu pháp luật về giao đất để đầu tư xây đựng nhà ở thương mai... 74

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

32.4. Quá bình hình thành và phát biển ca pháp luật vỀ giao dit a8 đều tr

xây dụng nhà ở thương mai ð Việt an 82

Két hận chương 2 86 CHVONG 3: PHÁP LUAT VE GIAO DAT ĐÈ DAU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VA THỰC TIEN THI HANH PHAP LUAT VE GIAO BAT ĐÈ DAU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIET NAM 88 3.1. Nội dung pháp luậtvề giao đất để đầu te xây dựng nhà ở thương mai 88 3.11. Cin cử Bao dit a đầu bấy dung nhà & thương met sẽ 3.12. Điễu biện được giao đất đŠ đầu hrxây đựng nhà ð thương mat... ĐI 3.13. Chủ thể được giao đất đỗ đều hư xây dong nhà ð thương mai 97 3.1.4 Thâm quyền giao dit để đu tư xây đụng nhà ở thương mai 100 3.15. Trinh t thi tục gao dit a8 đâu tây đơng nhà thương mai... 10I 3.16. Quyễn và nghĩa vụ của chỗ thể được giao dit a đầu hơ xây đụng nhà ở

thương mai 110

3.17. Thanh tre, giên st về giao dit đ đầu tư xây dựng nhà ở thương maiL2I 32. Thục tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tw xây dung nhà ở

thương mại ở Việt Nam . 123

3.2.1, Những kết quả đạt được trong thục Ến thi hành pháp luật về giao đất đểđầu tư xây dung nhà 6 thương mại ở Việt Nam, 133

22. Nhiing hạn ch, vướng mắc trong thực tấn thi hành pháp luật v giao

dit ai đu tư xây đụng nhà ở thương mai ð Viét Nam và nguyên nhân... 129

Kết hận chương 3 12 CHƯƠNG 4: QUAN DIEM, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUẠT VE GIAO DAT ĐÈ PAU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ NANG CAO HIỆU QUA THU HIEN PHÁP LUAT VE GIAO DAT ĐÈ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ 6 THƯƠNG MẠI Ở VIET NAM. 144

4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp Init về giao đất để đầu tw xây dung nhà ở

thương mại 144

411. Pháp luật vé giao dit đỄ đầu texay đụng nhà ở phất dim bảo chế độ sỡ

hina toàn din và đất đủ 144

4.12, Phip uật về giao đất đã đầu tư xây dựng nhà & hương mai phit dim

bio phi hợp với các quy luật của nin kính tổ tị trường 16

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

41.3, Pháp luật về giao dit để đâu hơ xây đụng nhà ở thương mai phéi dim

bio tinh minh bạch, công khai, công bing trong iép cận quyền sở dung dit cũa

chủ đâu tr 148

414 Pháp luật vé gao dit df đều tư xây dmg nhà ð phải dim bảo động viên

được tốt nhất ngudn thu cho ngân sách nhà nước, dim bio Khai thác hiệu qua giá trị của quyền sử dụng đất 149

4.15. Pháp luật về giao dit đ đầu tơ xây dụng nhà ở thương mai phải phù hợp

ới nhụ cầu nhà ở côn xã hổ, dim bảo ansinh xi hội và bão vệ môi trường! SO

42. Những giãipháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp hật Việt Nam về giao đất

để đầu tụ xây dung nhà ở thương mại 131

421, Sim đổi, b sung một số quy Ảnh cin pháp luật đất đủ về cần cử giao đất và đu tiện giao đất để đu tơ xây dụng nhá ở thương mai 15

422. Không quy định trường hợp giao đất dé đầu hơ xây dụng nhà ở thương

sei khơng thơng qua đầu giá 156

423. Cin quy đính hội đẳng định gi độc lập với cơ quan quin ly nhà nước để di giá đất phủ hợp với giá thi trường 161

42.4, Luật Đắt dat cần làm rõ khá niệm tha hỗi đất để nhất tid kind tổ xã

Hội lợi ich quốc gia, công công 165

4.3. Những gidiphip wing cao hiệu quả thục hiện pháp luật về gio đất để

đầu te xây dựng nhà ở thương mại 168

431, Nâng cao ning lực chuyên môn và phim chất đạo đc của cán bộ có

thấm quyển trong quân tý đất đi 168 432. Minh bach hóa thơng ta thơng qua việc dy manh việc xây dung chín

phủ đện từ 170433, Ning cao hiệu quả côn hoạt đông lip quy hoạch, kế hoạch nữ dang đấtgiảm tinh trang đều chỉnh quy hoach sử đạng dit 13

434, Tăng cường cơng tí thanh tra, kiểm tra hoạt đông giao đất dé đều tr

Két hận chương 4 17 KÉT LUẬN 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.. 180

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Bang 3.1. Tinh hình giao đất xây dựng nha ở thương mai tại Thành phé Ha'Nội năm 2014 dén hết năm 2017 14Bang 3.2. Thống kê điển tích nha ở qua các năm 126

Bang 3.3. Thống kê diện tích nhà ở chung cư được hoản thanh mỗi năm giai

đoạn 2013 - 2016 1

Bảng 34. Thống kê thu ngân sách nha nước tử nha đất 17

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

MỞĐÀU 1. Tinh cấp thấết của đề tài

Thực hiễn nay nhủ cầu về nhà ở của người din sống tại các đ thị, đặc biệt à những đối tương có thụ nhập thấp a rất lớn ĐỂ đáp ứng đã nhu cầu về nhà ở cho

dân cư đơ thi nói chung, Bộ Xây dung cho bit t nhất cân phã xây dụng khoảng700 ngân căn hô, Trong da, đố với bộ phận người có tha nhập thập và cổng nhân.

các kin cơng nghiép nói iêng, dén năm 2020, con số vỀ nha ở cân để đáp ứng nha

sẽ ting thêm khoảng 200 nghin căn Đặc biệt, nhu cầu này cảng tré nên biethiết hơn tại các thành phổ, đô thi lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, ks chế

xuất nh Hà Nội thành phố H6 Chi Minh, Bình Duong Đồng Nai). Trong thời

gan qua, Việt Nam đã có nhiễu chủ trương và quyết sách đóng din cia Đăng vàNhà nước, bao gốm việc ben hành các Nghĩ quyết của Đăng Chính phố ban hành,

‘hang loạt chính sách pháp luật về kinh đoanh BĐS nói chưng và NOTM nói riêng. Thực ti, sự bùng nỗ của các đoanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là nợ bing nỗ

của thi trường NƠTM trong thời gian gin đây đã cho thấy, thi trường NƠTM đã và.

dang là thị trường nổi tô, chiếm vĩ tr thống fi trong thi trường BĐS, là phân

Xhúc thị trường ma súc hút của chúng ln tạo nợ hứng khối và a cái đích cho việctum liếm lợi nhuận của bắt kỹ nhà đầu tơ no tong tị hướng BBS. Vi thi, pháp

Tuật về giao đất để đâu từ xây dụng NƠTM dang nhân được sự quan tâm lớn trong

xã hội

Trong các phương thie xác lập quyển SDB cho các nhà đầu hư xây dụng

NOTM theo pháp luật hiện hành thi hiện nay phương thúc giao dit có thu tiền SDD.

được áp dụng ph biên nhất Bồi ở phương thức này, Nhà nước một mất điều tt quỹ dit để xây đơng NOTM trong tổng thé các quỹ đất dink cho các ngành. các

Tĩnh vục khác một cách cân bing Mat khác, Nha nước cing dinh về cho minhqguyễn chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu btrong quá tỉnh sát đoyệt dự án Đây

cũng là phương thức ma Nhà nước đồng viên được nguồn tai chỉnh tốt nhất bởi ở phương thức này nhà đầu tơ thực hiện nghĩa vụ tải chính mốt lẫn “tron gửi" cho toàn thời gian sr đụng dit nghy khi được nhận giao đất Pháp luật đều chỉnh và nội

dang nay khả dé số gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bét đông sản, Luật Nhà ở, LTM,

LDT, Luật Xây ding và các vin bản đưới luật.Các vấn bản đều đã được săn đổi, bổ sung nhiều lin, và cho tới nay LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nha ở

Theo Đi Bia Nhân din

‘pe thro facebook compen hp tory b=208412393340473812=1399971318153138mbsany.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

đất dei cho các nhà đầu từ nước ngồi Cai cách vé th tue hành chính, Minh bạchthơng tin dit đa; Điều chính múc thu tién sở đụng dit cho các doen nghip,...Tuy

hiên, pháp luật vé giao dit đã đầu tơ xây dựng NOTM vấn còn tên tạ nhiễu điểm cập: đồ là sự không phân dink rõ các trường hợp nhà nước tha hỗi đất để thục tiện giao đất cho CDT xây dựng NOTM, các căn cứ, điều kiên được giao đất để đầu te xêy ding nhà ở thương mei còn chưa rổ réng, sự chẳng chéo, mâu thuẫn trong quy dinh v chủ thể được giao dit đỄ đầu tu xây dụng NƠTM, việc tấp cân thơng tin về dit dai cịn gấp nhiễu khó khăn; quy tình, thi tue hành chỉnh về đất đá kéo dai; .. Nhing bất cip này đang thục sơ làm giảm sit sợ hấp din trong tha hút đầu tr đẾ gây tác động tiêu cục dén quyền tự do lạnh doanh cia DN, làn thất thú

"ngân sich nhà nước và là một phần nguyên nhân dẫn dn những ranh chấp, khiêu

iện vi dit di kéo dai hiện nay Do đó, yêu cầu đặt ra là phấ nghiên cửu một cáchthấu dio các vẫn để lý luận cũng như thực trạng php luật vé giao đất dé đầu tư xây”

dung NƠTM nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiên pháp luật về giao đất để đầu tư xây.

dong NƠTM.

VỀ mất thọ tẤn, quan set trực iếp và khách quan tên the t thi việc tiếp cận đất đai của các DN để đầu tư các dự án NƠTM và sự vận hành của thi trường, NOTM cho thay, bên canh nhõng kết qué ding ghi nhận ở trên, thì chúng cũng đã và đang dé li nhiều hệ lưy, như tình trang vừa thừa, vừa thiểu về nhà & đang là bài tốn chưa có lời gi tinh rang “nga ngĩng” các cơng bình: nhà ở biệt thự nhà ð liên kẻ, nhà phổ với những quảng cáo vé du lich nh thé, nhà vườn. ge những cánh đông lúa đã và dang là những câu hồi lớn vi vẫn dé quy hoach, vé cân bằng

quỹ đất cho phát tiễn đô thi, cho nhà ở với vẫn đề nông nghiệp, nông dân và nông

thôn Quy hoạch bị phá võ, nhiễu dự án bỏ để nhiều năm không 18 lý do sao,

trong khi dit là sinh kệ cũa người dân thì khơng có... Nhiều dur án được cập pháp

đầu tụ được giao quỹ đất xây dụng nhà ở song chưa giải phóng xong mất bằng, nhiều dự án chưa lâm xong phân móng nhà đầu tự đã khơng cịn khả năng t chính,

để thục hiện dự án, và đu tất yêu xây ra la DN buộc phảt huy đồng vốn ngay từ

Xơi dự án vấn cịn trong trứng nuớc, tinh trang "bén nơn dy ái” cũng lá điều thường

thấy các DN áp dụng trong thời gien qua. Vậy vin đồ đặt ra li: Khâu thầm nh

năng lực ti chính, năng lực đầu tự đối với các DN trước khi giao đất liệu đã dimbio hay chưa? Khâu kiểm tra và giám sát host động đầu tạ iần đô cổng tình và

‘van hành dự án xây dưng NƠTM sau khi nhận đất của Nhà nước liêu đã đủ manh để

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

đâm bảo chủ đầu từ thục hiện đúng như dự án để được cơ quan nhà nước có thậm,

quyền phê đo Quy tình và thổ tục xát giao đất đã dim bảo minh bạch và côngĐảng)... Những câu hồi diy đặt ra như cầu điều chinh php luật rong nh vực niy,seo cho: (Thị truimg nhà & được tinh én; (i) Tao sin chơi công bing cho các chủ

thể có nhủ cầu tấp cân đất đa trực tiếp từ Nhà nước: (i) Teo hành lang cho nhà

đầu te tidp cén các nguẫn lục cũng như thực hiện quyển làm chủ cia mình tên

thương tường, (is) Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất su tới giao chất chỗ, nhầm ôn định xế hội và tránh ng phi đất dai; sộ Tránh sự ty tên, lam quyền cũa

các cin bơ cơng chức có trích nhiệm gjai qut các thủ tục hành chính hiên quan.Vin dé này dit ra yêu cầu cần phải nghiên cứu một cách có hệ thông vé pháp luật

g1o dit a2 đều tr xây dụng NƠTM và thục tii thục thi pháp luật về giao dit để đầu tư xây dụng NƠTM nhằm xây dung khung ly thuyết cho việc xây dung các quy. cánh pháp uật về giao dit af đầu trxây dưng NƠTM và tháo gỗ những vướng mắc

trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây đựng NOTM ở Việt

Nam hiện nay,

Vi những lý do trên, nghiên cửa sinh lựa chon dé tai "Pháp luật về gine

đất đễ đầu tw xây dung nhà ở thương mại” lam đổ tả nghiên cửu loận án tiên

chuyên ngành luật kink tẾ ce mind,

2. Myc dich nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu ode luân én là làm sáng tô những vin để lý luận và

thực tin vé phép luật gao đất đ đầu tw xây dung NƠTM. Đánh gi thục trơng

hấp luật và quả tình thụ thí pháp tuật về giao dit af đầu tơ xây dụng NOTM. Tirđó đã xuất quan điẫn, giã pháp hồn thiên phép lut và năng cao hiêu quả thí hành

háp luật vé giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM.

ĐỂ đạt được nhing mue đích nêu trên, luận án cần thục hiện những nhiện

- Lâm sáng tô những vẫn đã mang tinh lý luân về giao đất đỂ đầu tr xây

dung NOTM và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dụng NƠTM ở Việt Nam, cu thể làm rõ aw ảnh hướng cơn chỗ đơ sỡ hồu tồn din về dit dei din các phương thúc trao quyên SDB cho chủ thé SDD; lam rõ khá niệm NOTM và giao dit để đầu

tư xây dựng NOTM và các đặc trưng của giao đất để đầu tr xây dựng NƠTM so với

giao đất cho các mục dich khác, các phương thức giao dit đổ đều tr xây đụng

NOTM, nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng NOTM; khái niệm, cơ câu pháp.

Iuit về giao dit đỄ đâu hr xây đừng NOTM, các yêu tổ chỉ phối, tác động dén pháp Tuật về giao dit dé đầu tư xây dựng NƠTM.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

tao đất đầu tư xây dụng NOTM, ch ra

được nguyên nhân của những trụ khuyết đểm đó, bao gầm các quy định về: cần cứ

gto dit để diu tr xây dụng NOTM; đều kiện được giao dit dé đầu tư xây đụng

NOTM, chỗ thể được giao đất để đều tu xây đựng NOTM, thấm quyên giao đất

đầu tư xây dụng NƠTM, quân lý Nha nước trong quá trình giao đất để đầu tr xây

đựng NOTM; trình ty thủ tục giao đất để đầu te xây dung nhà ð, quyễn và ngiấa

‘vu cũa CBT dự én được Nhà nước gieo đất đầu tr xây dụng NƠTM, tai chính và

vẫn đề vén cho DN đầu tư kinh doanh NƠTM.

- Phân tích, nhận điện mét cách bao quất việc tiễn khi pháp luật về giao đất

để đầu tơ xây dong NOTM trên thực tổ ở Việt Nem thôi gian qua Luận án đưa ra

nhũng nhận định đánh giá một cách khách quan thâu đáo những kết quả dat được‘va những hạn chỗ, vướng mắc cũa thục trạng phép luật về gieo đất đầu t xây đụng

NOTM, chỉ ra được nguyên nhân cia những trụ khuyết điểm đó

- Xác định rõ quen điểm phải tiếp tue xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nôngcao hiệu quả thực th về giao đất để đầu tr xây đựng NƠTM.

Để xuất giã pháp hoàn thiện pháp luật, năng cao hiệu quả thực hiển pháp

geo dit để đầu trxây dụng NƠTM.

3. Béi tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đi tegug wghiên cứu cña hiậu du

Đổi tượng nghiên cứu của huện án được xác đính bao gồm,

+ Giao dit, giao đất đầu tu dự én, giao đất đầu tư xây dụng NƠTM và pháp

uât vi giao đất để đầu tw NƠTM cite pháp luật dat dai và các chỗ định pháp luật

thuộc lĩnh vục chuyên ngành khác có liên quan cũa Vist Nam được xác đính như.đối tương nghiên cửu chính xuyên suốt qué trình nghiên ety, bao gồm các quy định

pháp luật về geo đất đi đầu tư xây dụng NOTM trong LBB 2003, LĐĐ 2013,

Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nha ở 2014, LĐT 2014, LTM 2003,... Bên cạnh.đó, pháp luật của những quốc gia có các điều kiên chính ti, pháp lý, xã hồi và ich

sử tương đồng nhự Trung Quốc cũng được sử đụng như một te liệu trọng tâm trong q tình so sánh luật nhằm có được những giá trị và kinh nghiệm khoa học nhất

cánh trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thực tí pháp luật về giao

đất xây dụng NƠTM.

+ Luận án còn nghiên cứu thục treng thực thi pháp luật về giao đất để đều tr xây đựng NƠTM ở Việt Nam thời gian qua nhằm tim ra những tu điểm cũng như

vướng mắc của thục trạng pháp luật

Tuất

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

những bit cập trong việc thọc thi pháp luật về giao đất để đầu tơ xây dụng NƠTM

Từ do tim ra nguyên nhân cũng như các giải pháp khắc phục những vướng mắc

trong thực tin thục thi pháp luật vé giao dit af đầu tư xây dụng NƠTM.

4.2, Pham vỉ nghiền cứm: Trong quỹ thời gian cho phép và trong dạnglương luận án tác giã tấp trung nghiÊn cứu trong pham vĩ sa

+Vé văn bin phập luật tuân án nghiên cứu các chế định liên quan trực idin giao dit có thụ tiên SDD từ LD 2003 đến nay, các ché nh liên quan trục tiếp

tới đầu tơ xây dụng NƠTM được quy định trong LNO 2005, Luật Kinh doanh BĐS

2006, LĐT 2005 dén nay, các chế nh liên quan trực tiép tới NƠTM được quy Ảnh, trong LTM 2005 đến nay

+ VỀ không gian cũa đối tượng khảo sắt tác giã chi tập trung nghién cửu ko sit thục tin thục thi pháp luật vé giao đất đỄ đầu h xây đụng NƠTM chung cho cả nước, và tập trung phân ích sâu một số đự án nỗ: côm ở Việt Nam thời gen gin đây

+ VẺ nội ding nghiên ci: Tác gã giới hạn nghiên cứu chúng cho mé hình

NOTM, khơng phân tách ra các hình thức kinh doanh thương mai nha ở cụ thể

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dang phương pháp luân cia chỗ ngiấa duy vật biên chứng chủ

"nghĩa duy vất lich sử trên cơ sở quan diém, mục tiêu, đường lốt của Đăng và Nhà

tước về kinh tế, chính tr, văn hóa, xã hội

VỀ phương pháp nghiên cửu luận án sỡ đụng kết hợp nhiêu phương phápnghiên cứu khác như bao gém cf các phương pháp nghiên cửa ios hoc xã hộishin vẫn nó chúng và phương pháp nghiên cứu khoe học luật cho tùng nộ: dụng cơ

thể af đạt được mục tiêu nghiên cứu mong muốn, Cụ thể các phương pháp được sở

đang nhự san

- Chương 1 cũa luận án, với mục iêu lâm 18 tổng quan tinh hình nghiên cửu

liên quen đến để tà và xây dụng cơ sở lý thuyết, định hướng nghiên cứu lun án hủ yêu nữ đụng eae phương phap nghiên cứu bao gồm tổng hep, phân teh, quy

nap. Các phương pháp nghiên cứu này được sử dụng đ lam rõ tổng quan tinh hình,

"nghiễn cửu theo chiều ngang, chiễu doc các cơng tình nghiên cửa liên quan dén để

tai luận án Từ đổ, đánh giá các kết qua nghiên cứu của các công tỉnh nghiên cửu,Tiên quan din đồ tả luân án và đưa ra Ảnh hướng nghiÊn cửu của luận án

- ĐỀ đạt được nhiên vụ nghiên cứu các vẫn dé lý luận về giao dit dé đầu ne

xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tr xây dung NOTM thi, trong chương 3, uện án hủ yéu sử dụng các thương pháp phân tịch tổng hợp, phương

pháp quy nạp va diẾn dich, so sánh: dé làm 18 khá niệm, đặc điểm của NOTM, các

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

pháp luật vé giao dat đã đầu tr xây dụng NƠTM, các yêu tổ chi phối, tác đông đến."pháp luật về giao đất đã đầu tư xây dựng NƠTM.

- Trong chương 3, nhiệm vụ nghiên cửu đặt ra 14 nghiễn cứu thục trạng pháp

Tuật Việt Nam hiện hành về giao dit đã đầu tư xây dựng NOTM và thực tiễn thục

thị pháp luật về giao đất để đầu tư xây dung NOTM tại Việt Nam thời gian qua,

Tân án chỗ yêu sử đăng các phương pháp nghién cứu phân tích, mơ 4, quy nap,chấn dich, thơng kê, tổng hợp, so sánh pháp luật và thực tiễn.

- Trøng chương 4, với nhiễm vụ nghiên cứu la dm ra din hướng, yêu câu

hoàn thiện pháp luật v giao dit 4 đều tr xây đụng nhà thương mai và các liên

nghỉ hoàn thiện pháp luật về giao dat đã đầu tơ xây dung NOTM và nâng cao hiệu.

qua áp đụng pháp luật vé giao dit để đầu te xây dưng NOTM nên phương phep"ghiễn cứu được sử đụng chỗ yêu lá phương pháp quy nap, diễn dich, phân tính,tổng hợp, so sảnh pháp luật

Luận đn mũ ding cách nghiên cửu vin đi theo chiều dọc và chiếu ngàng nhằm tạo ra cá nhún tổng quen về vin d cần nghiên cửa, từ đó phục vụ cho việc

đạt được mục dich nghiên cửu cơn luận án6. Những đóng gép mới cầa hận an

Luận én "Pháp luật về giao đất dB đâu tr xây dung nhà ð thương mai” thể hiên những điểm mới seu đây.

“Thứ nhất, luận án hệ thống hóa các vin đồ lý luận trong tâm về giao đắt để

đầu tư xây dụng NƠTM, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất dai ở Viét Nem và

sy ảnh hướng của nó đến các phương thức trao quyễn SDD cho CBT xây dụng

NOTM, khái niệm NOTM va gao đất để đầu t xây dựng NƠTM, các phương thức geo dit để đầu tư xây dựng NƠTM, các nguyên tắc giao đất để đều tư xây dụng NOTM, và các vấn để ly luận về phép luật vé giao đất để đâu tư xây dụng NƠTM,

‘bao gốm: khái niễm pháp luật về giao đất để đều trxây dụng NƠTM, cơ câu pháp

uât vé giao đất để đầu tr xây dụng NƠTM, các yêu tổ chi phốt, tác động đẫn pháp uật về giao đất để đầu tư xây dụng NƠTM. Những kết quả nghiên cửa về lý luận "này góp phần bỗ sung vào cơ sở lý luận cho Tính vực pháp luật về giao đất để đầu tư xây đựng NƠTM - là điểm giao của pháp luật đất dei, pháp luật thương mai, pháp

uật đầu tu; pháp luật về kính doanh BĐS, phép luật tà chính Đây đồng thời là néntổng lý thuyết để các nhà làm luật nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy đính của

pháp luật về giao đất để đầu tr xây dựng NƠTM.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

“Thử bai luân án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định ce

php luật thục nh vé giao đất 48 đều tr xây dụng NƠTM, bao gém: căn cử giao đất để đâu tơ xây đựng NƠTM, điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM, chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng NOTM, thẩm quyền giao đất để đầu tr xây dụng NOTM, trình tụ thi tục giao dit để đầu tr xây dụng NOTM, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất đã đầu tư xây đụng NƠTM, thanh tra, giám sát vi gino dit i đu hư xây dụng NOTM, khiêu nại và giả quyét ổ cáo về gao dit để

đầu tr xây dung NOTM. Qua đó, luận án đã binh luận, đánh giá một cách khách.

quan, trung thre, đơn trên cơ s lý thuyết võng chắc những điểm hop lý và bắt hop

ly của các quy định pháp luật hiện hành về giao dit để đầu tư xây dung NƠTM.

Những kết quả nghiên cứu nghiễn cứu này chi ra những vin a cơ bản mã pháp

Tuật về giao đất để đầu tơ xây dựng NOTM cần hoàn thiện dé đáp ứng yêu cầu điều,

chin pháp Lý trong lính vực này

'Thứ ba, luận án đã phân tích, làm zõ thực trạng thực thí pháp luật về giao đất để đầu tư xây dụng NƠTM. Qua đó, luân án phác hoa một cách tổng quát bức tranh. thực tẾn áp dung pháp luật về giao đất để đầu tư xây dụng NƠTM ở Việt Nam, chi

xe những tu dm, những bất cập, hạn chế trong qu tỉnh thục thị phép luật vé giao

dat để đầu tư xây dụng NƠTM ở Việt Nam hiên nay. Luận án cũng đã luận giải, lâm rõ nguyên nhân cũa những wu điểm, hạn chế này, Két hợp các phương pháp

"nghiên co thống kê, phân tích so sinh, phân tích trường hop dién hình, luận án đãđơn ra cơ sở thục tin đáng tin cây cho việc đánh giá thực trạng thu thi pháp init

vi giao đất 4 đầu tư xây đơng NOTM ở Việt Nam. Đây là cơ sỡ thực tn quan trọng cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam vé giao dit đổ đều tr xây đụng NOTM va nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất dé đầu từ xây dung

NOTM ở Việt Nam.

Thử ty luận én để để xuất những quan điểm, hoàn thiện pháp luật vé giao

dit để đầu tư xây dựng NOTM, và các giải pháp nông cao hiệu qué thực hiện pháp.Tuật về giao dit dé đầu tư xây dựng NƠTM ở Việt Nam. Những giải pháp này là căn.

cứ để các nhà hoạch định chỉnh sách, nhà quản ý, các nhà lam luật them Khẩo shim

hoạch định chính sách về đất dai nói chung, chính sách phát triển thi trường NƠTM.

nói riêng và hồn thiện pháp luật và giao đất để đầu tư xây dụng NOTM ở Việt

Nam hiện nay

6. Ý nghia khoa hạc và thục tiễn cũa hận án

“Thử nhất, luận án có đơng góp khoa học trong việc cùng cấp hộ thẳng các vin đã Lý luân và thục Win và geo dit df đầu hrxây đụng nha thong mai Từ đổ, lâm,

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

iện nay vé giao dit dé đầu tơ xếy dong nhà ở thương mai nhằm dap ting yêu cầu

của nên kinh t thị hướng

“Thử ba luân án công 14 nguôn tà liệu tham khảo cho các luật gia trong việc"nghiên cin vin dụng hoặc giảng day chuyên ngành luật luật dit dai trong các cơ sở

"nghiên cứu, đảo tạo và giáng dey ngành luật va cho các chỗ thể co liên quan rong vide thục hiển pháp luật về giao đất đ đầu tơ xây dụng nhà ở thương mai

7.Ce cầu hận án

Ngoài phin mỡ đều, kết luân, danh mục ti liệu tham khảo và phụ lục, loận agin 4 chương

Chương 1. Tổng quan tinh hình nghiên cứu liên quan đến đổ tải

Chương 2. Nhing vẫn để lý luận vé giao dit để đầu từ xây dụng nhà ở thương mại và pháp luật về giao dit để đu tr xây dmg nhà ở

thương nai

Chương 3, Pháp luật về giao đất af đầu bấy đụng nhà ở thương mai và thực tin thi hành pháp luật về giao dit đi đều từ xây đựng nhà ở

thương mai 6 Việt Nam

Chương 4. Giải phip hoàn thiện pháp luật vé giao đất để đầu tr xây dụng

nhà ở thương mai ð Việt Nam và ning cao hiệu quả thực hiệnhép luật về gieo đất để đầu tr xây dựng nhà ở thương mai

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

CHƯƠNG 1

TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU LIEN QUAN DEN ĐỀ TÀI

Việt Nam là một trong 56 it các quốc gia hiện nay trên thé giới ghi nhân hành

thúc sỡ hw toàn din ma Nhà nước là đại điện chủ sở hữu vé đất đa. Theo đó,

quyền quên lý, kiểm soát và chỉ phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thé của nênkinh.

tổ xã hội, quốc phong và an ninh đều thuộc về Nhà nước, Đỏ công la nguyên do

dấn din nr khác biết trong phương thúc nhà nước trao quyền SDD cho các chủ thể SDD cả vi mất pháp ý và thục t2 sơ với các quốc ga không duy tỉ chỗ độ sở hike toin din về đất dsi. Tính khác biết một cách tổng quát có th dễ nhân thấy đó lá trong các phương thức trao quyền SDD cho các chủ thể SDD dis trục tiếp hay gián tiấp luôn thé hiện ar can thiệp và chỉ phối sâu rông của Nhà nước. Cu thể: cho pháp

quyền SDD đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nbu thé nào, sử dung chomục dich gì và trao quyên dé đưới hình thúc nào gao hay cho thuổ, hay nhận,

chuyển quyén SDD từ các chỗ thể khác. Thâm chi, nhiễu trường hop cụ thổ, phụ

thuộc vào mục đích, tinh chất eda việc SDD, Nhà nước ấn dinh luôn phương thúc

trao quyền SDD cụ thé ma chủ thể SDD khơng có quyển lua chọn phương thúc Xhác. Và phương thúc Nhà nước trao quyền sử dụng dit để thục hiện các DAĐT xây dung NOTM là một trong những biểu hiện của vấn dé nêu trên. Theo đó, pháp. Tuật đất đại hiện hành quy định, đốt với các DAĐT xây dụng NƠTM nhằm mục

dich đố bin hoặc kết họp bán với cho thuê thi chi có thé SDD dưới phương thứcNha nước giao dit co tha tiễn SDD để thục hiện dự án ma không thể 1a hinh thieXhác nhơ giao dit không tim trên SDB, thuê đất cũa Nhà nước (eet ở kia canh,

quyền iếp cân đất đ từ Nhà nước để thục hiện các DAĐT),

11. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài1.11. Các cơng tình nghiên cứm ởanrớc ngoài

Việt Nam là một trong sổ rất it các quốc gia trên thé giới hiện nay duy tì chế

đồ sở hữu toân din ma Nhà nước lá chủ sở hữu đi đện Do vậy, phương thức trao

quyền quản lý và SDD ở Việt Nam cho các cá nhân tổ chức trong xã hội cũng có nhiều mr khác biệt với so với các quốc gia khác. Theo đó, có thé khẳng định ring phương thúc trao quyên SDB cia Nhà nước cho các chỗ thể SDD để thực hiện các

hoạt động đầu tr, kinh doanh nói chung và kinh doanh NOTM nói riêng ở Việt

Nem cũng có tính đặc thù khác tiệt ma pháp uật cia đa số các quốc gia khơng xác

lập theo hình thúc nay. Vi vậy, sưu quá tình thu thập, nghiên cửu các từ liêu nước

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

"ngoài nghiễn củu sinh nhân thấy ring khơng cỏ cơng tình tà liệu nào nghiên cửu

trục tiếp về phương thúc giao dit có thu tiên SDB để thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà 3. Tuy nhiên, mốt s tả liệu, một số cudn sách ma nội dụng cụ thể có rất

nhiễu thơng tn, luận diém quan trong tao cơ sé tiên để Ii luận cũng như định hướng

cho nghiên cửu si trong việc nghiên cia đánh giá thục tấn thọc thi pháp luật về tình thúc giao đất để thực hiện các DABT NOTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho

"nghiên củu sinh có a chọn lọc, lựa chọn những luận diém khon học, có giá bị ứngdang trong việc tấp tue hồn thiận pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi phép

luật Về giao dit đỐ thục hiện các dự án NOTM tai Việt Nam. Cụ thể

= Cuốn sich ‘Legal eminronment of business” - American of Kenas

University 1988 (Mới tường pháp lý của lanh doanh - Dat học Kanas Hoa Kj

1888) có nhiễu luận đểm quan trong về sở hữu, Cuốn sich phân biệt tà sân thành

hai loại là: BĐS và động sản Theo tá giã cite cuỗn sich, "Sở hồn là mỗi quan hệtiến người có quyền và những người khác, đuợc chính phố cơng nhận và lim chocó hiệu lục” (Ownership isthe relation between a person who have rights andother people, regcorized and made valid by the Government (tng 14). Đây là

tin diém tién để dé nghiên cửu sinh nhận thức râu sắc vay giấ căn nguyên gốc vé

sự chỉ phối của chủ sỡ hữu đối với đất đa; đối với tất of các quan hệ đất đủ phát

sảnh, thay đổi hay chim đứt các quyên năng chiêm hữu, sử đụng định đoạt vớ các

doanh NOTM là một trong những biểu hiện của mới quan hệ của người có quyền.

(Qh nước) với hy cách chủ sở hữu dai điện với những người khác (ỗ chức, cá nhân, trong nước và ngoi minds) - là chỗ thể SDD nfumg không phi là chủ sỡ hữu:

- Trang cuốn: "Claims to the Possession of Land” (Ric lập sở lữm với đất

dia) cin các tác ga PhlipWalter, Adriana Janedienis B McGuire. Xuất binthing 10/2000. Cuốn sich này chỗ yêu đồ cập dén vin đề Tuyên bổ quyên SHĐĐgit thích pháp luật liên quan và các thổ tục của timg loại quyền sỡ hữu, Ngoài racuốn sich cũng để cập tớ lợi ích của việc tuyên b quyên SHĐĐ, cụ thể là việc huyềntổ quyển lợi này sẽ cùng cấp thông tin cập nhật mốt cách thường xuyên v ta sân vàXiện tang luật my quin iy ti săn, chủ nhá, người thuê nhã và khách thu khác

Cun sách là một khối lương kiến thức phong phủ và da dang về các loại sở

Hữu đối với đất dat và các quyền được xác lập theo mốt hink thúc sở hơu, Theo đó, tác giả Philip Walter, Adiansvis James Hanis B Mc Guire khẳng định ring khí các quyén của chỗ sở hữu đốt với đắt dei được tuyên bổ và được minh bạch sẽ là cơ

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

sở để phân Ảnh một cách trung thực và chính xác các quyền của chỗ sở hữu đối với

đất dai. Làm rõ pham vị, giới hạn các quyền của chỗ thể khác không phi là chỗ sở

ấn đột với đất dai trong các quan hệ lạnh t, din sợ và loện tạng Liên hộ với pháp

luật đắt đi ở Việt Nam nói chung và phương thúc trao quyền SDB của chủ sỡ hữu,

là Nhà nước cho các CDT kinh doanh NOTM nổi riêng. nghiên cứu sinh nhận thấy

ring giới hạn quyén lực của Nhà nước khi giao đất với tơ cách la chủ sở hữu di

din với các chủ thể đầu tr kinh doanh NOTM cần phii xác định mốt cách cụ thi, xö răng đổ mốt mặt vừa thể hiện được vei trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý của Nhà nước đối với các quan hệ đất đại nãy sinh trong đồi sống xã hộ, song hông đẳng nghấn với việc Nhà nước có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dich vé

quyển SDB của các chủ thể khi quyên SDB đó đã trao cho ho. Quyển SDD hợppháp của các DN phii dim bảo được vận hành một cách tỉnh hoạt rong nén kinh té

thị trường với quyén chủ động và ty quyết của chỗ thể có tai sản là quyền SDD đó.

= Trong “International Real Estate Briefing” (Bain chi dẫn về bắt động sẵn

suắc tế) với nổi chng nghiên cứu thí trường Trung Quốc do Cơng ty Luật Jones

Day cña Mf thực hiện vào tháng 9 năm 2004- Ha vẫn đồ lớn được nghiên cửa làQuyên SDD của Trung Quốc và Diu tr nước ngoài vi BĐS. Sau một số nổi dung

meng tinh chất pháp lý nền ting như quyển của Nhà nước và quyền của các chủ thể SDD khác, xác lập và chuyễn giao quyên SDB... th nội đụng về đầu tư nước ngodi được di sâu lam rõ, trong khi có riêng một phần vé các Dự án phát tiễn BĐS (Real Estate Development Project) và Chuyển nhương dự án phát triển BĐS

(Cransfer of Real Estate Development Project)

Nghiên cứu ta liêu này cho thây, cach thúc xéc lip và trao quyền SDB cho

các chủ thể diu tu kèm theo đỏ la các quyén được nữ dụng huing lợi và quyén

được thục hiện giao dich ma Nhà nước trao cho ho, bao gốm ci nhà đầu hy trong

ước và nhà đầu từ nước ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tương đẳng rơ pháp

luật dit đi ð Việt Nam, Theo đó, Nhà nước cũng với vai trị chủ sở hữu quyết nh

hân bổ, đều chỉnh và trao quyên cho nhà đầu hy rong made và nước ngoài theo ý

chỉ của Nhà nước, đẳng thôi trao quyén cho người SDB trong quả tỉnh sử dụngTai liệu là từ liêu quý giúp cho nghiên cửa sinh có những nhận định sâu réng hơnvi những tương đẳng và khác tiệt trong việc thực thi quyên SHBD của Nhà nước ở

Hai quốc gia đặc biệt là cách thức ứng xử côn chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tơ nước

"ngoài ki đều bơ vào quốc gia đó

- Dai sử quán Pháp tei Trung Quốc và Quỹ phát iển Pháp luật châu Au lục

đe (Fondation potz le Drott continental) đã công bô một số bảo vào năm 2009

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

(gỗ 0 - Tháng 01-3 năm 2009) về "Sở hữu tar Tring Quốc" (La propriété en

Chine). Bai báo đã bản luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu, Theo 46, ở

Trang Quốc, dit đi không thuộc sở hiểu te nhân ma thuộc sỡ hồu nhà nước hay

tập thể (chính quyền dia phương. Chủ thể cơng là nhà nước hay chính quyền đa phương chi có quyền SDB. Chủ thể tr có thé là sở hữu tài sẵn rên đất những

không là chủ sở hu đất. V mốt quan hộ giữa các quyền sở hữu BĐS trân dit và

quyển SDD, Trung Quốc đã theo nguyên tắc “nha theo đất, dit theo nhà”. Cu thi, theo Điều 146 và Điều 147 Luật vé sở hữu tai sin năm 2007, chuyển nhượng quyền SDD kéo theo chuyển nhương nhing gì được xây dựng trên dit và ngược lạ, chuyển nhương nhà được xây dung trên đất kéo theo chuyển nhương quyển, SDD đó, VỀ vẫn dé này, pháp luật Việt Nam trong vide xác lập quyền sở hữu,

NOTM gắn liên với đất cũng tương tự như pháp luật Trung Quốc.

- Trong Luận văn thạc ai để tài “Growth Strategy, IPO & Performance of

Indian Real Estate Companies” (Chién lược tăng tưởng Phát hành cỗ phẫu lễ dibs ra công ching và Sự thue Inén cia các doanh nghệp bắt đồng san Ấn Đô) của tác gid Sharad Jhmgrm, Dat học Lancaster, Anh năm 2011 [130]: Tác gã đề câp

khá nhiều din nhõng vấn để pháp lý vé th trường BĐS và thục in ngành cổng

nghiệp BĐS ở An Độ, trong dé lý giải búc ranh thị rường BĐS An Đồ ở thời ky

thơng thịnh nhất từ 2002 độn 2007. Trong do, điểm nhắn đáng chủ ý, có giá ti thamXhấo hồu ich cho nghiên cứu sin khš thục hiện luễn án này đó là vẫn để tải chính,liên quan din BĐS, Theo đó, tải chỉnh rong các dự án BĐS có ý nghĩa vô côngquan trong tác đông và ảnh hưởng lớn đốn sơ hung thính hay suy giêm của thi

trường BĐS. Vì thé, đơới góc đơ qn lý nha nước đốt với thi trường BĐS hay đái di hiệu quả nh đoanh ofa các nhà đầu nr thi vin dé tà chính rất căn được quan tâm thơn ding bằng những chính sich và hiện thục hóa bing pháp luật để góp phần, du tất thị trường BĐS. Việc xem xét năng lực tai chỉnh và khả năng huy đông vốn của nhà đầu ty phương thúc vin hành du án và ki năng đầu ra của săn phẫm lanh doanh . là những yêu tổ quan trong, cén phã đặc biệt quan tân kh phê duyệt DADT. Đây cũng yéu tổ góp phin giảm thiểu các đơ đn được giao dit song đầu tr ảnh doanh không hide quả, được giao dit nhưng không tiễn khm trổ thánh der án

treo, quy hoạch reo

- Cuỗn sich “Design Optimization of Real Estate Tax and Rbet Analysis in

China’ Ph họa tố us hóa thuế bit động sẵn và phân tich những ảnh hưởng của nó ở Trung Quốc) của tác giã Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan Quo được đăng

trên Tạp chi Kỹ thuật và quân ly công nghiệp, số dic biệt Liss 2013, nim 2014 do

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Nha xuất bản Vincene Femandez, Baceslone, Tay Ban Nha phát hành, i giới thiêu

hộ thống thuê BĐS của Trung Quốc. Tác giả cuỗn sich có những luận diém thing thin vé hệ thing thuê BĐS ở Trung Quốc chưa the nự hop lý, còn phúc tạp và

chưa đều tiết cân bằng Theo đó, mức thụ thuổ cho viée nắn giữ BĐS thi thấp, mức

thu cho chuyển dich BĐS thi quá cao. Điều đó, khơng dim bảo được mr đu hơn lợi ích, người sở hữu nhiêu BĐS thì đơng viên nguồn thu thấp, song chuyển địch BĐS. thi thuê đảnh cao nên of phát ảnh têu cục như trốn lậu thuế hoặc khơng kích thích được thi tường phátriển Cơng bình cơng gợi mỡ kinh nghiệm về hệ thông thuê BĐS Gn dinh của Hoa Ky, HéngKéng có thể them khảo cho Trung Quốc. Ngồi ra,

cơng trinh cing nêu ra vẫn đồ ơi ro hóa thuế BĐS va phân tích những ảnh hưởng

của nó ở Trong Quốc. Cuốn sách cũng goi mỡ cho nghiên cửa sinh việc đánh giá thuê đố với BĐS ở Việt Nam, trong đó có chính sách điều tất nguồn tha khi giao dit a8 đầu bơ ảnh doanh NOTM. Theo đó, để đơng viên nguda thu cho ngân sách

quốc gia, đi hỗi mức tiên SDD ma doanh nghiệp nốp phãi dim bio tinh ding, tinhđã và tính chính sắc với giá tú và lợi thể thương mại cũa đất; điều tất phn giá tị

ting thêm của dit mà không do nhà đầu từ tạ ra, hệ sổ SDB cho mục dich đầu trXanh doanh phã được tinh toán kỹ và điều tất nhằm tránh thất thoát. Cùng với đó,

trong trường hợp DAĐT được chuyển mét phin sang mục dich khác có hệ số SDB cao hơn cũng phii được đều it Đây là những nổi đăng ma nghiên cửu sinh cũng

sổ chủ trọng tiễn kh trong luận án,

- Trong cuỗn “Guiáe to bwesting in Real Estate in the PRC” (Hướng din

ấu ne bắt đồng sản tai Trung Quốc) của Mayer Brown SIC năm 2014: cuôn sách để cập râu rông các thành tổ cũa thị trường BĐS, trong đó có thị trường nhà ở nine quyền sở hồu dit, quyển SDB, quyển sở hữu tả sin trên đất giấy chúng nhận

quyin SDB, cấp phép cho các dv án xây ding, các biện pháp dim bảo an toàn và

quân lý Nhà nước về BĐS. Đọc cuốn sich giúp nghiên của sinh nhận thúc được ring thúc diy th trường BĐS nói chung và tị trường chuyển nhương các DAĐT anh doanh BĐS nói riêng là tổng hop của các biện pháp kind t, xã hội và phép ý, giã quyết mốt quan hệ vé sở hữu, quân lý và sử dụng BĐS và các cơ ché dim bảo

cho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả cũng là những vẫn dé trong tâm cầnhải tính đến

= Trong “India's Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt

(ix trường bắt đồng sân Ấn Độ - Cát nhin về cầu trúc các Khon nợ có lãi sắt cao) Báo cáo tổng két thing 3 nian 2015 ca Cuzlman & Wakefield - Đại lý evan bắt động săn thương maa toén cầu: Báo cáo hân ích các nguồn vẫn đầu tư vio thi

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

trường BĐS, khuynh hướng bỗ vén vào các hang mục BĐS từ cao cấp cho din BĐScho ngôi thu nhập thấp, những thách thức đặt ra, Tạ liêu này giúp cho nghiên cửu

sinh có thể sơ sinh đánh giá vi nguén vẫn đầu tơ cho thi trường BĐS nói chúng và thị trường NOTM nói riêng, đặc biệt 14 nha ở cho người có thu nhập thấp thời gian

qua ở Việt Nam. Với nhân thức cia minh, nghiễn cứu sinh nhận thấy ring, giải

pháp tài chính cho thi trường NOTM dành cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam.

chưa im ra được lời giải dap hồu hiêu, tp cân tả chính cho dr án cồn các doanh:

"nghiệp và của người tiêu ding cịn vơ cũng khó khăn, nan giải Do vậy, giao dit dé

thục hiện các DAĐT lánh doanh nhà & phân khúc này côn rit hạn chế. Đây cũng là

trấn tré mé nghiên cứu sinh tếp tuc nghiên cơu và fim hiéw nguyên nhân khách quan, chủ quan nhông tác đồng và ảnh hướng côn các yêu tổ khác nhau đỂ tìm ra

gai pháp thiết thục và khả th: hơn rong thời gan tới

- Trong cuỗn ‘Real Estate Jmestment m Span - The Legal Perspective

(Batu ne bắt động sân tạ Tây Ban Nha - Góc niin phẩp lý) của DLA Piper? năm

2015: Các vẫn đồ được đề cập bao gồm: sỡ hữu BĐS, xác lập quyền sở hồu, pháp

luật quy hoach, quyển cũa bin thứ ba đối với tải sẵn trách nhiên bảo vi môitrường, giao dich thuê, các khoản thuế, Không liên quan trục tấp về cách thức iép

cân đất dai của các DN để thục hiện các DAĐT, song cuốn sich co giá ti tham,

ko cho nghiên cửu sinh ð một số Kha canh như. pháp luật vé quy hoạch và tráchnhiệm bảo vệ mối trường Đây là nối dangly thú và quan trong, có tác đồng tới việc

hân bỗ và điều chỉnh dit đa tin thục tế cho các đơ án inh doanh nhà ở, Theo đổ,

sức ép vé nhủ cầu nhà ở cho moi ting lớp trong xã hội, cho người nước ngoài vềđầu tr sinh sống, hoc tip và làm việc tei Việt Nam dai hôi chiến lược về quy hoạchdat ở để đáp ủng cho nhụ cầu này tất yêu phải đất ra. Tuy nhiên, quy hoạch đất &

đồi hỏi phải gin tên với bảo vệ môi trường và phát biển bản vững thuận lợi với ii liên sing, bio tén và phát huy được các giá tr lịch số vin hoa Va quan trong ơn, những mảnh dit "ba xô, uông mật, 16 tự liệu sản xuất không thể they thể ofa người nông dân, là kế mưu sinh phải được đặc biệt chú trong giữ gìn; khơng vì loi

ch trước mất ma qn đ lợi ich lâu dai. Ngồi ra, cơng tương tơ nhờ mốt rổ tả liêu"nghiên cửu khác di đồ cip ở trên, vin để xác lập quyên SHDD cho cá nhân và theiện thủ thuê BĐS cũng là nộ: dung có nhiều nét tương đồng với các quốc gia trên

thé gi. Đây cũng là thông tin bổ ich để nghiên cứu sin có aw phân ích, đối chiêu

php luật của các quốc gia rong mr tương đẳng và khác biệt với Việt Nam về mộtsố nổi dụng liên quan trục iếp din luận án

Công Lut ca Anh vớihơn 30 chink tri châu Mỹ, (hấu A- Thái Bồn Dương, đấu Ân, đu Pv

mag Dag

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

1.1.2. Cúc công tink nghiền cửm ở rong mde

11.2.1, Các cơng trình nghiên cnt về chế đổ sở hữu đỗ với đất de

Các công tình nghiên cứu về chế 46 sỡ hữu đối với đất đi khá nhiều, bao

gồm các cơng bình nghiễn cứu và chế độ SHĐĐ của Việt Nam và ch độ SEĐĐ ởcác nước trên thể gi

Nghiên cửa đất dai với tư cách là một ngn lực ct phát hiển kính tỉ, cuối sách “Tan hỏa đắt đã trong nẫn hanh té thị trường dinh hướng xã hội chủ ngiấa ở

Tết Nam", nhà xuất bên Chính ti Quốc gia, nm 2013, của tác giả PGS. TS. Trân

Thị Minh Chit khi phân tích kinh nghiệm quốc tế về vén hóa đất đủ, tác giã có đề

cập din chế độ SHĐĐ của một sổ quốc gia tên thi giới, bao gồm: Vương quốc Thuy Điễn Trong Quốc, Australia Theo đó, ở Thuy Điễn, đất dai có thể thuộc sở

hữu của Nhà nước Trung tương, cia chính quyén tet, cia cá nhân Người chủ đất

tăng thửa kế hay các hình thức thơa thn khác. Thuy Din cing thiết lip được hệthông ding ky đất đa hoàn chỉnh Va việc quy hoach SDD thuộc thim qun cũachính quyền dia phương Cịn ở Trung Quốc, nha nước vẫn duy ti chế đồ quốc hữu

Hóa đối với đất đủ, dưới bai hình thức. tồn din và tấp thể, Dat đi ở Trung Quốc

có thể thuộc sở hữu cia nhà nước và của tập thể nông din. Tuy Trong Quốc không

thừa nhận sỡ hữu te nhân đổi với đất đu những đã thục hiện quyễn SHĐĐ theo hướng từ nhân hóa các quyển tải sin đối với đất dai Hiện nay, việc chuyễn nhương quyin SDD & Trung Quốc được chia thành hi tổng chuyển quyển SDD từ nhà nước sang một chủ thé t hoặc chuyển nhượng ga các chủ thé tư với nhau. Ở

LAustrdlia, do chit ảnh hướng của hệ thống pháp luật Anh quốc nên chỉ đặt rong

tâm lên quyên chiém hữu ma không phảt le quyền sở hồu tuyệt đố, Dat đi được

hân bổ để sử dụng thông qua hai phương thúc chiêm hữu là cấp đất và cho thuê

đất XX& vi hình thúc sở hữu thi đất co dit tx, đất thu, đất công và đất vương quyền... Các chủ sỡ hiếu quyền về dit dai có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thể chip, riêng quyên thừa kế chỉ áp đụng đối với dit tư. Bản canh đó, bing phương phip điều ra thống ké, cuốn sich con nghiên cửu thực trang vốn hoa đất đi ở Việt Nem thing qua vie tổng hop thực trang SDD ở Việt Nam, đều liên vốn hóa đất

dai ở Việt Nam,

Nghiên cửu trên cho thấy, ð mỗi nước khác nhau với ché định về sở hữu khơng giống nhau thi vẫn đ vén hóa dit di trong nền kinh té th trường cũng at khác nhau Theo đó, đất dai có thể được trị giá bing tiên thông qua quyên trục tiếp. của chủ sỡ hữu đối với đất đủ inh đoạt chúng nh: quyền mua bán, thể chip, cho

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

thuê, thông hành địa dich (đối với dit dei ở bình thức sở hike tr hoặc đa dang hóaSHĐĐ) hoặc giá ti oa dit dei duve xác nh thông qua các giao dich dưới dựng

quyên - quyền chuyển quyền SDD từ Nhà nước sang cho các chủ thể SDD và quyén

chuyển quyển giữa các chi thể SDD với nhau (đỗi với các nước duy tri sở hữu toàn

dân và sở hữu tập thể về đất da). Với coốn sich nšy, giúp cho nghiên cửu sinh cô được nhận thúc ring phụ thuộc vào hình thúc SHĐĐ sẽ chỉ phối tới cách thức tổ

chúc quân lý và khai thác giá tri, công ning của dit đi theo ý chỉ cũa chủ sỡ hữu;

di do cũng cho thấy rõ được múc độ chi phối và can thiệp cia Nhà nước đổi với các quan hệ đất di tong nên ánh t thị truờng Những nhân thúc này tạo tiền để cho "nghiên cửu sin nhận thức sâu sắc hơn về cách thức xác lập quan hệ đất đai giữa Nhà "ước và các chủ thể SDD khác trong bối cảnh đất đứ thuộc sở bu toàn din do Nhà

SDB, song mặt khác, thể hiện rõ vai trò và sy ác động, ảnh hướng bối yêu tổ quyền.

tực cũa chủ sỡ hữu đổi với đắt đại trong quan hi nay. Đây cũng là những goi mỡ cho

"nghiền ein sảnh ong việc tip tye cổ những nghiÊn cửu tape tin său sắc hơn để giả. mã những vin để khác có liên quan trực tiếp đến quan hệ giao đất để thục hiện: DAĐT xây dụng NƠTM nay. Làm thé nào để các DN tiếp cận đất dai tử Nhà mước “một cách thuận lợi, công bing và hiệu quả? Biên pháp nào Hữu hiệu để phòng ngừa những biểu Hiện cia tình trạng độc quyền, them những, lợi ich nhóm: trong giao BẾP Câu hỏi nào được đất ra và có lời giả: đáp hiệu quả để hàng ngàn, hàng van hecta đất (được Thử ii lạ từ ngời nông đâu Về Elab' cho cất nhà đỀU tự sữ dặng đúng mvc:

đích, đúng thời hạn, có hiệu qua? Bài tốn về hai hịa lợi ich ba bên: Nhà nước, nhà

dầu tr và người có đất bj thu hài được giấi quyết da tha

- Cuốn sách “ Quản If nhà nước đãi với thi trường bắt đồng sản ở Vist Nem”

của tóc giả TS. Bùi Văn Huyễn, TS. Định Thị Nge (chủ biên), nhà xuất bản Chính,‘si Quốc gia, năm 2011, nghiên cứu về thị trường BĐS đưới gốc độ hoạch dinkchính sich quên lý nhà nước đối với thị trường nay cũng có phân tích và chế đồ sở

"hữu đối với BĐS và các phương thức trao quyền SDB cho các chủ thé SDD ở Việt

Nem và mét số nước khác trên thể giới như Trung Quốc, Singapore, Han Quốc,

Cơng Hịa Liên beng Đức. Cuẩn sách phân tích vấn để cả theo chiều nghng bing tách so kính pháp luật giữa các quốc gia, vùa phân tích theo chiều đọc lịch sở q tình phát biển của pháp luật đất đai vì quyền SDD. Mặc di vậy, với mục đích nghiên cứu về quân ly nha nước đối với toàn bộ hoạt động của thi trường BĐS nên. cuỗn sách không đi vio nghita cứu cụ thé về bit kỹ phương pháp trao quyền SDD

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

cau thể nào cho chi thé SDD nói chang va giao dit xây dựng NOTM nói riing Tuy hiên công tinh cỏ giá tr tham khảo về các vin dé lý luận và thục tiễn về chỗ đổ

SHDD, phương thức trao quyên SDB cho chỗ thể SDD

- Bùi vễt "Những sina đổi, bd sung về số hữu đất đơi trong Luật đất đu

2013" của tác giả PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chi Luật học - Đặc sen vé

LPĐ 2013 phân tích về chỗ độ sở hữu đổi với đất đu. Diu tin, bai viết đã phân,

tich 6 chế đồ sử hữu toàn din đốt vái đất đa, trong đó lâm rõ mối quan hệ giữa nhàtước - đại điện chỗ sở hữu với chủ sở hiếu thật sư cũa dit đi toàn dân, tử đổ tác

gã lam rõ trách nhiễm, vai to của mỗi bên đối với việc đâu phối dit đa, sử đụng

và kha thác có hiệu quả tải sân dit đa, Sau đó tác giã lâm tổ vai trO đi điện chữ

sở hữu toàn din côn nhà nước đối với đất đi bing việc chỉ ra các cơ quan nhà nước

c6 liên quan din việc thực hiện chức năng đi diện chủ SHĐĐ, bao gồm: Quốc hồi,

Chính phi, Hội đồng nhãn din các cấp, Ủy ban nhân din các cấp, Trơng đó tác giả chi 18 vai tro công như quyền han, nhiệm vụ cu thé cũa các chỗ thể nói rên Cuốt

cing, bai viết làm rõ v iậc phân định chúc năng dai điện chỗ sở hiếu và chúc năngquân lý nhà nước về dit dei của các cơ quan nhà nước. Với những nôi ding trên,bai viết đã cho người đọc cách nhin nhận đúng về bản chit của chỗ độ SHĐĐ ở ViệtNem, cơ số pháp lý cho việc dai điện chỗ sở hồu cũa nhà nuớc và chủ sở hữu toànđến đố với đất dt cũng như vi hò và chức năng của mỗi chủ thể trong vide thựchiện quyển dsi điện, quyén sở hồu đối với đất đủ. Theo đồ, việc trao qun SDDthơng qua hình thúc giao it, cho thuê đất cho các chỗ thể khác để thục hiện cáchost động đầu h kinh doanh rong các ngành, các ính vục cia đời sống kính tổ xã

hồi cũng là một rong nhõng biễu hiện của vai tr, quyên lực Nhà nước đãi với đất

dei với hư cách là đủ điện chỗ sỡ hồn:

- Bài viết “Những vấn để về sở hit quản ý và ot dụng đất đai trong. gia

oan hiện nay” cũa PGS. TS. Võ V énPhúc, hy các bai viết của TS. Nguyễn Minh, Tuân, “Chế đổ sở hữu toàn dân về đất dai và cơ cl uc hiện”, bài việt của TS.

Nguyễn Quốc Dũng “Tidp me khẳng dinh đắt đứt tóc s ha tos dân là phic hợp

ớt điều liên xậy đng và hồn thắn nhà nước pháp quyên xã hội chỉ nga Tat „ bài viết của GS. TS. Nguyễn Đình Kháng “Zin dinh thực hiển chế đổ sở

Biểu toàn dân về đắt đa ở Tiệt Nam”, bà viất của tác gi GS. TS. Chu Văn Cập

“Tổ quan hệ giữa quyển sở hữm và quyền sử dụng trong Luật đắt dat 2003” trong cuốn Những vấn để về sở ine quản ý và sir hong đất đi trơng giai doom liên nay

nhà xuất bin Chính ti Quốc ga, năm 2013, khẳng định, về chế đô SHBD thi dit

dei thuộc sở hiểu toàn dân và coi đây la vẫn dé tit yêu. Từ đỏ các tác gã phân ích ý

"nghĩa của chế đơ sở hữu tồn din đổi với dit đu, đố: với đời séng và host đồng

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

ảnh td chính ti - xã hội cia dit nước. Bai vết tấp theo của tic gia Võ Vn Phúc

đẳng tic giả với PGS. TS. Trên Thi Minh Châu, bá “Số lu toờn cn về đất đai

i ng din chế đơ sở hữu. tồn din đối với đất dei là tất yêu th sử Khắc với cách tấp cân về chế đô SHDD

của các tác giả khác, trong các bai viết nay, Vi Van Phúc iệp cân và nhìn nhận vềchỗ độ sở hữu đối với đất đai đưới góc độ chính tì hơ tường,

Vai các bi viết rên, các tác giã đã luận gai khá thuyết phục vi cơ sở xây

dung và tổn tai của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiên hiện nay & "nước ta du trên nên ting chính tri vũng chắc là học thuyết Mác - Lénin về Quốc hữu hóa dit dei; te tưởng Hỗ Chi Minh vé chỗ nghĩa xã hội, vé Nhà nước pháp quyền của din, do din và vi dân, về đường lỗi chỉ đạo, lãnh đạo của Đảng đối với

si nghiệp xây dmg chủ nghĩa xã hội và hiện dai hóa, cơng nghiệp hoa dit nướcHình thie sở hữu này được hiện thực hoa bằng nhõng cơ sở pháp tý là Hién Pháp

Và các đạo luật đất đi qua các thot kỹ và được béo đâm thực thi trên thục té trong

suốt mấy chục năm qua Điều đó cũng gián tép khẳng định rằng: quan điễm nhất

quên trong giai đoạn hiện nay la Việt Nam không te nhân hỏa dit đi, không thừanhân việc mua bán đất dai ma áp dụng các phương thúc trao quyển SDD từ Nhàước cho các nhà đều từ hoặc cho pháp thục hiện các giao dich vì quyền SDD

git các chủ thể SDD trên thi trường Đây cũng là cơ sỡ lý luân tiên để đổ tác giã

luân giã vi các yêu tổ chỉ phố, tác đông tới phương thức trao quyển của Nhà

"ước bing giao đất dé thc hiện DAĐT xây dmg NƠTM. Ngồi ra, giúp tác gid

có thêm nhận thức mới rang, trong béi cảnh xu hướng chung oie thé gi là thừanhân sở hữu tơ nhân về đất dai, thừa nhin quan hệ thuê đất hoặc mua bán đất là

chủ yêu thi Việt Nam cần phải có nự nổ lực rong cấ cách phương thúc trao quyền

SDD. Các phương thức trao quyền SDD néi chung phương thức giao dit nóiring cần phải tao điều kiên thuận lợi, đơn giản hỏa thủ tục hành chính cho các

chỗ thể đầu tr ting cường kiém soát quyền học Nhà nước để dim bảo quyền tiếp cân dit đủ tình đẳng của nhà đều tơ chồng lạm quyền, độc quyển và giản din mt can thiệp ofa Nhà nước trong gjao dit, ting cường quyền t chi của chủ thể sử dạng dit đối với dit đa trong host đồng kinh doen

Vi vẫn đồ chế đồ sở hữu đổi với đất đủ, có một số quan điểm cho rằng nên thừa nhân chế đô da sở hồn đổi với đất dai. Va xem do là một kết qua tất yêu. Vi da bùi viết “Số Hữu ne nh về đắt đi là tắt yêu” của G5. TS. Đăng Hùng Võ đăng trên Tap chi Sai Gon bếp thi ngày 18/3/2011 đã khẳng định đều này, Thao tac ga chế đơ sở hồu tồn din đối với đất đa trên thu tẾ đã phát sinh một số nhược cm, đỏ là người SDD khơng có động lực để đầu tư đi bạn về đất dang st đụng,

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

"nguy cơ phát ánh tham những, hinh thinh lợi íchnhóm do sự can thiệp của co quanbảnh chin vào th trường quyền SDB, và a “hổng chú thd về lý hển và thực

tin”. Trong khi đủ, phân lớn các quốc ga bên thể gii đều công nhấn quyền sở

tr nhân đối với đất đại. Tác gid dé xuất việc trao quyền sở hữu hạn chế đất dai

đầu tư đủ hen vào dit, thụ hút các nhà đâu tơ vào khu vục tam nông chuyển đổi cơ

cấu vùng và gdm nguy cơ tham những trong quên Lý dit di. Cuỗi cũng tác giả đưa xe để xuất nhõng bước chuẩ bị cho quá bình tơ nhãn hỏa đối với đất đại

11.22. Các công hinh nghiên ch v các phương thức trao qnyễn sử ng đất cho chủ thể sr hang đấtvàpháp luật giao đắt vậy mg nhà ở thương mat

* Các công trink, tài liện nghỉ

dung đắt cho các chi tha sc đụng đắt

Nghiên của các công tỉnh tà liêu và các bai viết đã ding ti, tác gã nhậnthấy rằng sở hữu toàn dân về đất dai ma Nhà nước là dei điên chủ sở Hữu sẽ quyếtcảnh din phương thức trao quyền SDD từ Nhà nước sang cho các cá nhân, tổ chức

SDD trong xã hội Theo đó, nhà nước có ha chúc ning đôi với đất đủ: chúc năng thống nhất quản lý nhà nước đổi với đất đa va chức năng diéu phốt đất di, túc trao

qguyễn SDD cho chủ thể SDB, thông qua việc giao đất cho thuê dit, chuyển mục

dich SDD, thu hồi dit. Các nghiên cứu cụ th i

quyin SDD sẽ bidwhién 18 chức năng nâu trên cũa Nhà nước. Cụ thể

- Nhin nhận việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich SDB dưới gốc độ

thi trường tác gã Lưu Quốc Thể, trong cuốn “Những vấn để phap lý về the trường

tuyên sit dng đất ö Tiết Nam”, Nab Héng Đúc, năm 2016, phân lo thị trường

quyền SDD thành thị trường sơ cấp và thị trường thử cấp Theo da, thị trường sơ căm về các pharong thức trao quyều sit

cấp là thị trường phát sinh giữa hai loại chỗ thể là nhà nước và người SDB. Thịtrường thứ cập là tị trường ma trong đó người SDD thực hiện các giao dich véquyin SDD của minh Va host động giao đất cho thuê đất chính là hoạt đông củathị trường quyén SDB sơ cấp Khi luận giã và thi trường quyển SDD này, tác gid

đã phân ích im rõ các vẫn để Lý luận và thực trang pháp luật vé các phương thức

hà nước trao quyền SDD cho người SDD, bao gồm: khái niém giao dit, cho thuê

đất căn cứ giao đất cho thuê đất, đối tương được giao đất, cho thuê dit, phương thúc, thẫn quyén và tình ty giao đất cho thuê đất Tuy nhiên, cuốn sách khống có uục dich nghiên cửu sâu các vẫn để Lý luận và thực tiễn vé hoạt động giao đất nin

những phân ích của tác giả về các vin đổ trên chỉ ở mức độ rất khó quat đụ trênguy đính ci LĐĐ 2013. Tuy nhiên, nhống vin đã pháp lý cốt lố liên quan đến

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

"hoạt đông giao đất, cho thuê đất được tác giã phân tích, nhân đính, đánh giá sâu sắc,

thd hiên nhiều quan didm, chính kiến cá nhân để tác giá có thâm nhận thức sâu rơng 641 với vin đề nghiên cứu của minh: Song song với nhận thức đó, tác giã cho rằng,

gjeo dit đã thực hiện các DAĐT xây đụng nhà ỡ thương mại là vấn để phức tap, nhạy cảm, gin lién với mức độ phát tiễn của nền kính tổ, mức thu nhập của người an và dẫn biển thing trim của thị trường Vì vây, cơ số lý luân khoa học và cơ sở thực td cần phéi được nghiên cứu một cách sia tổng thiu đáo, tồn điện để có những nhận định và đánh giá một cách khách quan, đúng din vi pháp luật hiện: "hành về giao đắt có thu tin để thục hiện các DAĐT xây dụng NƠTM. Đó là cơ sở ‘iin để để nhận điện chính xác, chân thực về niu cầu của hệ thống pháp luật cần. "hit phối được tịa đổi hỗ She hồi adn ư KHiGcg4tGág. 9655980 sâu Gal a

sao để dim bao tinh hiệu quả va tính khả thí trên thục tế. Đó cũng là vin để tác giãTuân én tiếp tục nghiễn cứu trong đổ tải của mình.

Bén cạnh đó, trong cuốn “Những vấn để pháp Ij về tha trường quyển sứ dong dt 6 Tidt Nam" tắc giả đã làm rõ bản chất của ché độ sỡ hữu toàn din đối với ait đai, thơng qua việc phân tích các chính sách, pháp luật về đất đai ở ViÊt Nam qua.

các thời kỹ lịch sir bắt đầu từ Hiển pháp năm 1980, làm rõ van để thé nào là sỡ hữu.

toin din đặt rong bối cảnh kính tế, chính bị, xã hội cụ thd cba đất nước, Va theo quan điểm cũa tác giã thì sở hữu tồn dân và sỡ hữu nhà mước là đẳng nhất. Do đó,

‘bin chất chế độ SHĐĐ ở Việt Nam chính là đất đai thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu,nhà nước (86, tr17-18]. Bên canh đó, tác giả cũng phân tích mỗi quan hệ giữa

SHPĐ và vẫn đề xây dụng, phát triển nên kinh tổ thi trường Theo đố, tác giã tập ‘mung phân tích về quá tinh chuyển đối chỗ độ SHĐĐ ở một số nước, cũng như những ưu, nhược điểm của mỗi loại chỗ độ SHĐĐ. Tử đó, tác giã khẳng định chế

đồ sở hữu toàn dân đối với đất đa & Việt Nam hồn tồn khơng phi là sào cần choviệc xây dụng nên kinh té thị trường nổi chung và sự phát biển của thị trường BĐSnổi sing Nghiên cứu sinh hoàn toén tên đẳng với quan đểm nêu tiên của tác giáLưu Quốt Thái bởi, nhìn nhân qué trình bình thành va phát triển hệ thống pháp luật

Git đi qua các thôi ky và tự chuyỄn minh cba nin lánh tẾ đắt nước cho thấy, vai trở ‘ila Nhà huốc với tơ cách là tỗ chức của quyền lực chính bị, kính tế và pháp ly, vừa với ty cách là đại diện chủ sỡ hữu toàn din về dat đai đã và đang thé biện tốt vai trò

Và trong trách của mình trong việc định hướng phát triển các quan hệ đất dai theosơ ché th trường và phủ hợp với xu hướng hội nhập quốc t&. Theo đó, các quan hệ

‘it đãi thuyễn từ cỡ chỗ mệnh lành hành chính cắp phét xin ‘cho seng cơ ch gia đất, cho thuê đất có thu tiền, giả phóng đất dai từ các nông lâm trường, các xi

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

"nghiệp quốc doanh kinh doanh hua 18, dit dai bị hoang hoa được chuyén gieo cho

các DN, các nhà đầu trong nước và nước ngoài cho các mục dich khác nha Thực

iện thành công việc chuyễn dich cơ cầu kính tỉ, gin với chuyển mục ích sử đụng đất a phục vụ tố cho nự nghiệp công ngưệp hóa, hiện đ hóa dit nước, giải quyết tốthơn nho cầu về nhà dit ở cho nhiều đi tượng có nhu cầu trong xã hội

Nghiên cứu về pháp luật đất đai Việt Nam trong môi quan hệ đổi sánh với php luật đất dei của các nước tiên thé giới có cuốn “MG hình quản It đắt đm hiện daa ở một sổ nước và knh nghiệm cho Tiét Nan do TS. Nguyễn Đình Bằng chữ tiên, nhà xuất bản Chính tri Quốc gia, năm 2014. Cuỗn sách phân tích mét cách day

đã cổ hệ thống theo chiễu dọc và chiêu ngang pháp uật đắt đi côn các nước và các

hệ thống pháp luật trên thé giớ, ừ hệ thống phép luật Common Lew đến Civil Law đến các quốc gia có nén kính tế chuyển đổ, trong dé nhóm tác gã dt vio phân tích php luật đất đa của một số quốc gia din hình nh, MY, Australia, Pháp, Ha Lan,

Liên beng Ngs, Trung Hoe từ đ rút ra ảnh nghiệm quân lý dit dei ở Việt Nam

Cdn sách nghiên cứu các vẫn để căn bản nhất của hệ thing pháp lut đất dai bao gồm chính sich quin lý đất đủ, quy hoạch SDB, hanh tra, git quyét ranh chấp

khiêu ng về đất dai, hỗ sơ đất di, bản đơ địa chính, đăng lý dit đa/BĐS, định giá

dit đú/2ĐS, hệ thing thông tin dit đa, hợp tác quốc té về đất đủ. Cun sách đã

cung cấp cá nin đốt sinh pháp luật đắt đi của Việt Nam với các quốc ga rên thể

giới te đó gi mở những din hướng nhằm hoàn thiện pháp uất đất đủ ð Việt Nam trong bi cảnh toàn cầu hoa và tiép tục diy manh phát tiễn kính t, nhất a vẫn để sở

"hữu đối với đất đai, quy hoạch SDD, phương thức trao quyền SDD cho người SDD.

Theo TS. Phạm Van Võ trong coỗn sách chuyên khảo “Chế đồ php lý về sở

hina và quyền tài sân đối với đắt ơi" do Nsb Lao động xuất bản, năm 2012 thi

chính sách tải chính đất đủ có vai trd đặc biệt quan trong va được coi la phân hỗn

của chỉnh sich dit dei nổi chúng trong việc đơa quan hệ dit dei vận động theo cơ

chế thi ting, Dưới gốc đô SHDD & Việt Nam, tác gã nhân đính chính sich tit

chính đất di là cơng cụ đ thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đố với dit. Cũng theo

đổ, tác gã chỉ ra những hạn ché trong tit chính đất đứ hiện nay.) Nha nước chưa

có giấu pháp hiệu quả điều tắt phân gti tầng lân của đất đi không phi do nự đều fur của người SDD mang li i) Nhà nước hấu nh chỉ quan tâm dén những nguẫn,

thn trước mắt, of thực biên như ngu th trong q bình xác lập quyền SDB, ii) Chưa có chính sách tai chính hữu hiệu để chẳng đâu cơ dit. Tác gã hoàn toàn tán

thành với nhân nh của tác giả Pham Vén V8 về những tôn đọng trong chính sichtii chính về đất đi thời gian qua Liên hộ đốn mảng ti chính về tha tiên SDD khi

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

iệc tính tiền SDB khi giao quả la quá khiên cuống nêu so sinh với me biển động của giá đất trên thi trường, mit khác, giá thục cũa dt có thể tăng lên do tác đơng ‘béi quy hoạch, ha ting của các dự án khác lân cân song không được Nhà nước tinh din thu tin SDD. Bản cạnh đó, việc săn đỗ, bỗ sung và điều chỉnh mắt đồ xây đàng hệ số đất kinh doanh cũng cần phải được quy định cụ hổ, rõ rang làm cơ sỡ

cho việc xác định khoăn thụ dave chính xác, diy đã tránh thất thốt và dim bảo

cơng bằng cho các CDT

Nghiên cứu một cách có hộ thống và sầu sắc vi pháp luật về các phương

thức chuyển giao quyên SDD tử nhà nước cho người SDD, có thể kể đến Luận án

ấn at “Pháp luật về hình thức giao đắt cỏ tu nan sir ng đắt” cũa tác gã Trần

Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2008. Theo đó, luận án làm rõ chế

đơ sở hữu toàn din về đắt dai, và bản chất của việc giao đất có thu tiên SDD chính.

là phương thúc chuyển giao quyền SDB từ nhà nước cho ngời SDD trong mỗi

quan hệ giữa đại diện chỗ sở hữu va người SDD thục t8. Va đó chính là biểu hện của việc quyền SDD trở thành mớt loại hing hỏa được tham gje vào nền nh tế thi

trường, Qua việc phân tích vé các hình thúc SDD, và các đối tương SDD theo hình,thúc giao đất có thu tién SDD, tác giả nhân định bên chit phep lý của hình thức giaodit có tha tiền SDB thi hiện ở tiêu chí SDD vào mục dich sin xuất kính doanh, timXiấm lợi nhuận từ hoạt động đầu h kinh doanh trin đất thông qua tạo lập, mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê các BĐS, VỀ thực trang pháp luật về hình thúc giao đi

th tién SDD, luân án đ vào lam tổ: lich nữ của hành thức giao đất có thủ tiền SDB

của Việt Nam, và pháp luật vé giao đất co tha tiên SDB theo quy định của LDD 2003. Từ việc phân tích thục trang pháp luật, thục tiin áp đụng và chỉ ra những bit cập của LĐĐ 2003 về giao dit, tác giã đỀ xuất các quan điễm, ảnh hướng và giải

ghép hồn thiện quy dinh cơa LĐĐ 2003. Theo tác giả, việc hoàn thiện pháp luậtdit di về ình thức gieo đất có thụ tiễn SDB phấ căn cử vào đặc hủ của chế đồ sởHữu tồn din vé dit đai và chính sich, pháp luật đất đứ của Đăng và Nhà nước để

xe rong bối cảnh cơng nghiễp hóa, hiện dai hoa dit nước cũng như thực tấn áp dang hình thức giao đất có thu tién SDB ở nước ta từ seu năm 1993. Dựa tiên quan điểm đó, tác gã di xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vỀ giao đất cổ thu tiên SDD. Mắt da các nộ: dang pháp luật và kiến nghi trong luân án đều đơn tiên cơ sở quy ảnh của LBD 2003 nhung cơng tình vẫn có giá trị lý luân và giá tr sơ sinh rất

Tên với quy định pháp uật hiện hành:

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Dui một cách tiếp cân khác, PGS. TS. Trân Thị Minh Châu đã phần tích vé

iệc thực hiện quyén giao dit, cho thuê dit của Nhà nước cho người SDB trong bài

vt “Quan hệ lot ích giữa các chủ th lanh té trong Luật it đi ở TTệt Neon [63, tr.123-139]. Theo tác giả Trân Thi Minh Châu, với quy đính của LĐĐ, Nhà nước được trao quá nhiễu quyển đối với đất đủ. Việc này nêu không được kiểm soát tốt

th c thế din ồn vit lm quyên của in bổ, công chúc lam ảnh ning dn Li thcủa các chủ.hác trong xã hội. Co chế chuyển giao quyén SDB cho người dânqué de dạng nh hiện nay dim bio được mục tiêu quản ý của nhà nước, Tuy nhiên,vấn con tn tạ một sổ bit cập: thử nhấtlã do có sơ chênh lch giá dit khá lớn gia

đắt nông nghiệp được Nhà nước giao không thụ tiên SDB và đất phi nông nghiệp

-phin lồn được Nhà nước giao có thu tiên SDD, nên kh Nhà nước chuyển mục dich SDD từ nâng nghiệp sang phi nông nghiệp th xuất hiện my mâu thuẫn gia chữ

SDD và nhà nước về gá béi thuờng và tinh trang lợi ich nhóm trong hoạt đồng

chuyển mục dich SDD và giao dit, Thử ha, việc Nhà nước gao quyền SDB cho các cơ quan nhà nước và các chủ thể kinh phi phối phân lớn lợi ích từ đất phi nơng nghiệp cho nbiing tổ chúc được giao dit Trong đó, các DN nhà nước thường được giao đất ở nhông vi tí dep ma khơng mắt chỉ phí, điều này dẫn din các DN nay có xu hướng sở đụng ling phí và phân phốt khơng hop lý ge ti ting thêm từ

đất và tạo ra sự bất bình ding gia DN nhà nước và DN khác, Thử ba, quy hoạch,kế hoạch SDB được xây đụng cho that gian ngắn, chất hương thập, thường xun bi

thay đổi theo ¥ chí chỗ quan của nhà nước khiển cho chủ SDD luôn nim rong tinh

trạng bit an, khơng khun khích được đầu tư. Bản canh đó, LĐĐ trao cho Nhà

"ước quá nhiều quyền bao quất din din han chế quyén của nguời SDD. Cuối cing

li cơ chỗ trao quyền SDD cho người SDD nh hiện nay di tao ra nh trăng, ti cácđồ thị, người có thụ nhập thấp và thu nhập trung bình khơng có cơ hội ệp cân nhà

ở do các nhà đầu cơ BĐS, các DN kinh doanh BĐS ln tim cách diy giá nh lên

q cao. Từ đó, tác giả để xuất một số kiên nghị phân chia lại quyên đối với đất dai

tiến cơ quan nhà nước và các chủ thể SDD

“Thừa nhân phương thúc trao quyén SDB tử Nhà nước sang cho các chỗ thể SDB, trong đó cỏ các DN SDB cho mục đích phất iễn thi trường nhà ở, song tác giã Minh Châu đã có những đánh giá khả thẳng thin vé những hạn chế va bắt cập của phương thức trao quyển này đã và dang bộc Tổ trên thực tổ nu phân chia lợi ich bất cân xứng inh rang lam quyén của mốt bộ phận cán bộ khi được trao quyền, hân hóa sâu sắc xã hội... Đây là nhống phản ánh chân thục giúp cho tắc gã có

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

nhận thức sâu sắc và da chiêu hơn về thuc trạng giao đất đã đều tr xây dụng NOTM. Thơng qua đó, nghiên cứu sinh xây đựng được nhũng tiền để lý luận khách.

«quan v yêu cầu cia việc hoàn thiện phip luật về vẫn dé này rong thời gen ôi

Bik báo “Hoạt động trao quyển sử cong đắt ca nhà nước tại Hoa Kỹ và bài

hoc kinh nghiệm cho Tiét Nam” của tác giã Ninh Thị Hién Tạp chi Luật học, số

13/2016 nghién cứu về các phương thúc trao quyên SDD cis nhà nước ở Hoa Ky, tir do rt ra một số kinh nghiện cho Việt Nam. Theo đó, câu trúc SHDD ở Hoa Ky

ao gm sở hữu nhà mage (đất công) và sỡ hữu tr nhân Trong đó sở hữu tơ nhân,chi la sở hữu han chổ. Các chính sách ct cách ở Hoa Ky nh edi cách cơ quan quân

ý nhà nước vé đất đủ đơa trên học thuyit Homevoter Hypothesis hy chương tình, hát tiễn thông minh Smart Growth được đánh giá là mt trong những cách mã nhà

nước can thiệp vào thị hưởng BBS theo hướng tích cục (122, tr227-253]. Nhànước Hoa Ky chuyển quyên SDD cho người SDD thông qua các phương thúc: chothuê dit công đổi với ahing ving đất tréng hoặc vùng đất ma nhà nước không sử

dang din, bản đất công hoặc giao với các đều kiện nhất định, giao đất có thời han

trong host động xây dụng và lánh doanh BĐS nhhy việc xây đụng các der án nhà 3,

các dv án hỗn hop nhiễu quy ma, các dự án thương mai thông qua hop đẳng Host đơng giao đất có thời hạn đoợc thực hiện thơng qua hei giai đoạn: nhà đâu he nép

đơn xin SDB căn cử vào quy hoạch, kể hoạch SDB ofa nhà made và giai đoạn đảm,

hán và ky kết hop ding giữa các nhà đầu tư với co quan nhà nước có thẫm quyển

Host đơng này hồn tồn theo quy luật thi trường vừa dim bảo được đính hướngcho hoạt động rao quyên SDB, vữa dim bảo được sơ công bing minh bạch cũng

hư nguyên ắc canh tranh giữa các nhà đầu hr Từ đó, ác gi rất ra mốt sổ bit học ảnh nghưệm cho Việt Nam, như về cãi cách bô my quân lý đất đủ, nhà nước cần chuyển cơ chế đều phối hành chính đối với đất đi sang cơ chế thi trường, cần thay đỗi quy tỉnh trao quyên SDD kp lún sing cơ chế mỡ bằng cách mở rồng cho me

them ga của các cơ quan cổ chúc năng giám sét nhằm bảo dém tinh minh bach và

Than chế tham những, Tử tá liêu này, nghiên cửu nh có thêm nhận thúc rằng duy tì hình thức giao đất có thu tiên SDD để thực hiện các DAĐT xây dung NOTM iện nay đôi hỏi phải đặt ra yêu cầu cần thiét phi đều tit Tợi ich côn nhà đầu tơ đỂ

đồng viên cho ngân sách nhà nude. Theo đó, việc thu tiên SDB cần phai dim bảo“tinh ding tinh đã tính chính xác" giá tị ầm năng và khả năng nh lợi của chínhdin ích dit khi rao quyển SDD trên cơ sở tôn trong tối đa các guy luật của thí

trường chống lãng phí và hất thốt nguồn thủ cho quốc ge. Việc điều tất ga tị ting thêm cũa đất ma không do đều tư của nguéi SDD cũng phi được quan tâm,

chú trong và tinh toán hợp lý nghy tử khi phế đuyệt và đu chỉnh quy hoạch,

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

chuyển mục dich SDB tir các loi đất khác nhau sáng đất xây đọng nhà ở, cho đến

‘ide phê duyệt quy hoạch và cập phép xây đụng mật độ xây dung . Đây là thôngvẫn dé ma thục t2 thời gien qua thuc thi pháp luật vé giao đất đầu tr xây đụng

NOTM chưa thục my có hiệu qué, nguẫn thụ nhà nước bị thất thoát, điu tất thụ ship bit công bing gia các nhà đầu tụ tạo đã cho những li ích cục bổ phát sinh,

Bùi vất “Quy Ảnh mor về giao đắt cho thuê đắt chhyẫn mue dich sử mg “đắt rong luật đắt đi 2013 và các văn bản lưởng dẫn ta hành” cia tác gã Nguyễn. Xuân Trọng Tap chi Luật họ - Đặc san 11/2014, phân tích các diém mới của LBD

2013 về quy định giao đất cho thuê dit, chuyển mục đích SDB của LĐĐ 2013 sơvới LBB 2003. Trong , tác giả đã nêu rõ những điểm mới cụthể của LĐĐ 2013

trong các quy dinh vé giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDB, như thu hep các trường hợp gjao đất, cho thuê đất va mỡ rng các trường hop thuê đất, sửa đổi căn cử giao đất, cho thuê dit, chuyển mục dich SDB; bỗ sung đều lúễn giao dit, cho th đất, chuyển mục đích SDB, liễm zốt chất hơn đổi vớ thim quyển giao đất cho thu đất vã tấp tue cãi cách thủ tac giao đất, cho thuê dit, chuyén mục dich SDD. Từ đổ, tác giã để xuất các giải php tổ chúc tiễn khai quy định vé giao dit, cho thuê dit chuyén mục dich SDD trên thục tẺ. Bing phương pháp sơ sánh it kệ qgyy Ảnh pháp luật, phân ích tổng hợp, tác giã bài viết đã đơa ra cdi nhận toàn điện các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê dit, chuyển mục đích SDB theo quy

inh của LĐĐ 2013. Tuy nhiên, vì mục dich lam rõ quy định của pháp lut nên cácii pháp được tác giã đơa ra con khá chúng chúng

Nguién cứu về các phương thức nhà nước huyễn giao quyền SDB cho các chủ thể SDD dưới góc đổ thọc tấn có thể kế

và để xuất giả pháp nông cao hiệu qui công tác giao

Thach Thất Thành phd Hà Ni, Luận vin Thác sỹ Khoa hoc, Trường Dai học Khoahọc tự nhiên, Hà Nội, năm 2011, của tác giả Nguyễn Thị Hoài, hay “Đánh giá liễuqd chính sách giao đất cho tê đất đố vớt các tễ chức lan tế có u tổ nước ngồitrên cha bản thin phd Hà NBs": Luân vin Thạc sỹ Khos học, Trường Dai học Khoahọc ty nhiên Ha Nội, nim 2014 củ tác gã Tinh Thị Kiều Trang Các cơng tình nay

"nghiên cu v thực rang việc thụ hiện chính sich glo đất cho thuê đt tei met sổ đa ghương cụ thể Tuy nhiên, do mục dich nghiên cửu và đổi tong nghiên cửa rồng nên các công trình này khơng di sâu nghiên cứu pháp luật về giao đắt cho mốt loại chủ thể nhất ảnh nào. Các cơng tình này có giá tr them khẩo về mất thọc tấn để đánh giá thực tiến áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ đó đồ xuất một 95 giã pháp hoàn thiện hấp luật vé giao đất cho thuê đắt nói chung

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

* Các công hind nghiền cứu vềpháp at giao đất xây đựng ha ð ương mai

Cho din nay, chưa có mét cơng tình nào nghiên cứu cụ th về vẫn đã pháp

luật đất dai Việt Nam giao đất để xây đựng NƠTM. Tuy nhiên, các cổng trình

nghiên cứu về từng khia canh nhỗ liên quan đến việc giao đất để xây dụng NƠTM.

thi có khá nhiễu Các cơng tình nghién cứu liên quan đến pháp luật về giao dit để

đầu tư xây dựng NƠTM cho dén nay đã phân tích được một số quy định pháp luật

về thim quyền giao dit, cin cử giao đất tình tạ thủ tục giao dit công như một số dim bit cập cde pháp luật hiện hành vé giao đất, cho thuê đất Các cơng tình têu iễu có thể kd đến bao gém:

Cuda sich "Chính sách phát mẫn nhà ở thương max tại thành phd Hồ Chỉ Minh - Tý luôn và the én, nhà xuất bin Phương Đông Thành phổ Hỗ Chỉ Minh,

năm 2012, do GS. TS. Dương Thị Bình Minh chi biên nghiên cứu cả về mặt lý luận.

va thục tin về việc phát triển NOTM ti thành phd lớn nhật Việt Nam - Thành phổ Hồ Chí Minh. Cuốn sách làm rõ khái niệm, đặc điểm của NOTM, chính sách phát triễn NOTM cia Việt Nam và một số quốc ga trân thé giới Sau đó, cuốn sich đi

‘vio phân tích thực trang chính sách phát triển NOTM tại Thành phổ Hồ Chi Minh

‘va cuối cũng để xuất các giải pháp hồn thiện chính sách phát tin NOTM tai thành. phd Hé Chỉ Minh Nghiên cửa này giúp cho tic giả nhân diện được bản chất đặc

trung của loại hình NOTM khác với các Losi nha ở khác. Từ bản chất đặc trưng đó,

đời hồi pháp luật về giao đất để thục hiên các DAĐT xây dựng NƠTM cẩn phải quan tân, chú trong tôi những vin để cốt yêu nhơ mỡ ông quyén tấp căn đất dai của các DN, các nhà đâu tr df có quỹ đất thục hiện cho mue ch này tiên cơ sỡ của

snr mình bach, cổng kh hỏa quỹ dit sach, với quy tình, thể tue đơn giản nhanh

gen ít chỉ phí việc phân bổ va điều chỉnh quỹ đất phải dim bão mr công bing cho các DN và cân bằng vé quỹ dit để phát tiễn đa dang các oxi NOTM nhằm dip ứng

tốt các nhờ cầu và nhá ở khác nhu của xã hột

Hiện nay việc giao đất xây dựng NƠTM có thể được tiễn hành thơng qua hai phương thức: giao đất để xây dung NOTM thông qua đâu giá và giao đất xây dưng NOTM không qua đầu giá. Nghiên cơn về giao đất thông qua đầu giá có thể kể đến Xuân ta “Pháp luật về đấu gá quyên sit hong đắt ở Tiết Nem ca tác gã Đăng Thi Bich Liẫu, Học viên Khos học xã hội - Viện hin lân khos học xã hội Việt Nam, năm 2012. Luân án đã phân ích các vin dé lý luân cơ bản về đầu giá quyền SDD, điều

chảnh phép luật đổi với đều giá quyền SDD, thục trang pháp luật vé đầu ga quyên

SDD và dua ra mét sổ nh hưởng và gi pháp hoàn thiện pháp luật về đầu giá quyển SDĐ. Cụ thể tác gã khẳng định đầu ga quyền SDD chính là một hành thức mua bán

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

t sin dic tiệt là một phương thie din đoạt tai sin của chỗ sở hiếu nhà nước, di

dha chủ sở hồu toàn dân đối vớ đất đi, đầu giá quyên SDB là host đông vừa mang

tinh din sơ - thương me, via mang tí chất hãnh chính Mue dich cia đấu giáqguyễn SDB là nhẫn tăng cường sơ cổng khai, minh bạch, thuận lợi cho hoạt động

gro đất, cho thuê đất tao vẫn đâu xây đụng cơ sỡ hạ ting, khe thác, SDD có hiệu aged, pt my ti da idm lục về đất, im bảo hà hịa lợi ích cia nhà nước, nhà đều he

và nguời SDD. Pháp luật về đầu giá quyền SDD phải đáp ứng được các yêu cầu taoxe cơ sở pháp lý cho host động đâu giá quyền SDB, trong đó phải minh bạch vé

thơng tin và dim bảo the hiện, phi quan tim đều chỉnh 3 răng vỀ giá đất và phù

hop với chủ trương đường lỗ của Đăng và php luật của nha made. Các yÊu ổ chỉhôi đốn pháp luật về đâu giá quyên SDB, bao gim chi độ sở hữu toàn din đối với

đất đa, quan điểm, đường lối cin Đăng và nhà nước vé phát tiễn nh t thi trường, vi các inh thúc giao đất cho thuê đất Trong quan hộ diu giá quyển SDB, đi tương

cia quan hệ này la quyên SDD chứ không phi là dit đủ. Va không hãi moi loại dit

đều là đốt tương của đầu giá quyền SDD. Ngồi ra luận án cịn phân ích chủ thể của

quan hệ đẫu giá quyên SDB, quyền và nghĩa vụ cin các bên rong quan hệ pháp luật

về đầu giá quyền SDB, bình tạ thi tue đầu ga quyền SDD. Theo tae giã thuc trang php luật vé đâu giá quyên SDD bén cạnh chiêu đễm mang tính tích cục thi vẫn còn thể hiên bất cập, bạn chế chưa phân ánh đứng bản chất kinh tỉ - bảnh chính của đầu

giá quyên SDD, thifu rõ ring và chưa thất sơ phù hợp với nin kinh tế thị trường,

Thực tring hoạt động đều ga quyển SDD con nhiêu biểu hiện không lãnh manh.

Cuất cùng tác giã iến nghỉ những phương hưởng và giãi pháp hoàn tiện pháp luậtvi đầu giá quyển SDD của Việt Nam.

Mặc dix các cơng tình về đều giá quyền SDB trên đều được phân tích theo qguy Ả nh của LBD 2003, nhưng cơng tình đi dem đến cá nhìn tổng quan về những vin đ lý luân về đầu giá quyền SDD. Nghiên cứu sinh đồng tinh với quan

học giả Đăng Thị Bích Liễu khi cho ring đầu giá quyển SDD là quan hệ vừa meng

tinh din sơ thương mai, vừa mang tinh hành chính Điều này xuất phá từ chủ thể của quan hệ đâu gá quyên SDB 1a Nhà nuớc - đồng vai r là bên chuyển nhượng,

Với bên mua là người có như cầu SDD. Va việc xác dinh ga cf của đâu giá quyênSDD lá ar tra giá cia những người mua, túc dựa trên ý chi cite người mua quyết

dink. Vi vây, việc diu gié quyền SDB a giao dit hoặc cho thuê dit dim bio xác i được giá đất phủ hop với giá tr thục cia quyén SDB, giúp quá tình giao đất,

cho thuê đất được thực hiện mét cách minh bach, công khai, công bằng dim bảo

Ũ én SDB cho CBT, cũng nlur đảm bão nguồn thu cho nhà nước,

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Chính vi vay, giao đất xây dựng NƠTM thông qua đâu giá đang là phương thức chủyêu dé nhà nước trao quyền SDD cho các CDT xây dựng NƠTM hiện nay. Luận én

là từ liệu quan trọng làm tiẫn để để nghiên cửu sink tép tục nghiên cửu hoàn thiện

ép luật về đu giá quyền SDD với h cách là mot phương thie nhà nước giao dit

để thục hiện der án xây dựng NOTM, cụ thể vỀ điều kiện được tham gia đầu giá quyền SDP, trình tự thủ tục đều gié quyén SDB cũng như thanh tr, kiểm tra hậu đầu giá quyên SDD, và tải chính đổi với điện tích đã được giao thông qua đầu giá

Luận án tiễn đ “Php luật về tao quyền SDD từ Nhà nước cho các chỗ thể

ảnh doanh bất động sin ti Việt Nam", của tác giá Ninh Thi Hiển, Truing Đại họcLuật thánh phố Hồ Chí Minh, năm 2017. Luận an la cơng tình nghiên cứu khá công

gu vé các phương thie trao quyền SDD từ Nhà nước sang cho các chỗ thể iin doanh BĐS tại Việt Nam, Trong công tỉnh tác giã đ từ nghiên cứu các vẫn để chung về SHBD, lý thuyết về tính doanh BĐS, làm cơ sở nghiên cứu vi host động trao quyên SDD từ Nhà made sang cho các chủ thé ánh doanh BBS, bao gim giao đất cho thuê đất và công nhân quyền SDD. Theo tác gã, ở Việt Nam chữa có mr hân dinh và khái niêm và đất công như pháp luật cũa các nước khác. Vi vậy, cần

phi có quy nh pháp luật phân định về đất công va dit của tu nhân Từ đồ, limcăn cử xây dung cơ chế pháp lý phủ hợp công như quy hoạch, kế hoạch trong việcXơi thác, sử dang đất cơng Trong đó, đất cơng chính lá quỹ đất mà Nhà nước có

thể tro cho các chủ thể khác kai thác, sở đụng bao gém c các chủ thể nh doanh,

BĐS. Tác giả cũng cho ring quy tình trao quyền SDD từ Nhà nước sang cho các

chỗ thể kính doanh BĐS bao gém ba quy tình: quy tinh chính tr, quy tình hành

chính và quy tỉnh din sự Theo đó, quy trình chính tri được luật hỏa thành quytình ben hành đỗ án quy hoạch kế hoạch SDD làm căn cử cho host động traoquyền SDD giữa Nhà nước và người SDD nhằm dém bảo mục iêu phát iển lạnh

‘mi hổi trong kỹ quy hoạch Quy tình hành chính là giai đoạn tổ chúc thục hiện

để án quy hoạch, kế hoạch SDD. Quy trình dân sự thể hiện thống qua hoạt động,

chuyển quyền SDD của nhã nước cho người SDD, thông qua host ding giao đất và

cho thuê đốt Theo tác gã Ninh Thị Hiển, trong quy trình trao quyền SDD 6 Việt

Nem thi DN nhà nước có lợi thể hơn rong việc tip cân quyén SDB so với các tổ chức kinh doanh BĐS khác. Việc rao quyên SDD căn cứ vào kế hoạch SDB hing

nim cấp huyện chưa dim bio nguyên tắc thi trường trong việc tấp cén quyên SDDcủa các chỗ thể kinh doanh BĐS, Con việc trao quyên SDB cân cử vào nin cầu của"người SDD đã tao ra động cơ cho một dang tham những đất đủ, tham nhống vật

Con quy trình dan sự lại thiêu bình đẳng, canh tranh giữa các nhà đầu từ với nhau.

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

Từ đó, tác giả để xuất một số Liền nghĩ hồn thiện về quy trình, chỗ thể và cần ott trao quyển SDD tei Việt Nam, bao gm: cần nhận điện đất cổng ti Việt Nam để tir

đó xây dmg hộ thing thông tin về đất công, cơ chế pháp lý điều chỉnh đối với ditcông, cơ chế quản ly và khái thác đất công, tao sơ ham gia cia các thành phân

Hồi vào vide thiết lập và kiểm soát SDB; giới hạn vd trò cũa nhà nước trong điều tit đất công

Nghiên của pháp luật về giao dit đối với DN có thể kd din luận văn thạc sỹ uất hoe “Pháp luật về giao đất cho tha đất tìm hỗ: đắt đã với doanh ngập ở Tiết Nam" của tác giã Nguyẫn Thi Thụ Hiển, Khos Luật - Đại hoc Quốc gia Hà Néi, năm 2012. Cơng trình đ vào nghiễn cứu cụ thể nhõng vin dé lý luận về giao

đất cho thuê đất bao gầm khá niệm, phân los, nguyên tắc giao dit, cho thuê dit

theo quy định ci Luật đất đất đi 2003, hân tit giao đất, cho thuê đất có tha bên,

SDB với đầu giá quyên SD, đâu thầu dự án có SDB, lịch s phip luật Viet Manvi geo đất, cho thuê dit va kinh nghiệm vé glo đất, cho thuê đất cia một sổ quéga trên thể giới Tiếp theo đó, luận văn phân tích thục trang phá luật vé giao dit,cho thuê dit đối với DN ở Việt Nam, sự tác động cia pháp luật vỀ giao dit, cho

thuê dit đối với các DN, và đảnh giá pháp luật vé giao đất, cho thuê đất đổi với DN’

Cu cing tác giả để xuất những đình hướng và giải pháp hồn thiện pháp luật véao dit, cho thuê đất đôi với DN. Với những nội dụng do, cơng tình đảnh giá việcgto đất, cho thuê dit cho các DN còn “ty tên" dẫn đến lãng phí, giao đất choth đất tran lenkhơng kiém soát được, don giá giao dit, cho thuê đất chưa hop lý(B0) Thục trang giao dit, cho thuê dit đối với DN qua việc phân tich một số bằng

sổ liêu tác gã nhận định con nhiễu bit cập. Từ đó tac giã đề xuất một sổ giải hep

hư, xây dụng êu chí, cân cứ giao dt cho thuê đất đốt với các DN ở từng mức quysé điện tích đối với mỗt ngành nghệ, inh vực host động địa bản host đồng, quy

nô vén đều hạ dinh ae leo động: sửa đổi và hồn hiện chính sich giá đất do nhà

nước quy đính, xóa bỏ sự phân biệt trong giao dat, cho thuê đất đổi với các DN; xử

ý đôi với điện tích các DN nhà nước được giao dr thửa, nông cấp chất lương ayy hoạch SDD; phút triển nhanh các tổ chức từ vẫn về giá đất, to đều liên, cơ chế thúc diy thị trường BĐS phat tiễn ành manh, minh bạch và hiệu guả Cơng tình. "nghiên cửu có phạm vi tơng, trong đó việc giao đất cho DN cổng bao him việc Giao

định của LĐĐ 2013. Luận vin dua ca những phân tích tổng quất vé pháp luật vé

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

geo đất, cho thuê đất đối với DN, tir do cùng cập cứ nhìn đất sinh với quy Ảnh

của LBD 2013 về host động gao dit cho DN (mắc đủ pham vi giao đất cho DN

xông hơn nhiêu so với giao dat xây dung NOTM). Một số định hướng hoàn thiện. php luật đất đi về giao dit, cho thuê dit vấn con cổ giá bị đến ngày ney. Nghiên cửu sinh đẳng tinh với quan điểm cho ring phép luật gao đất, cho thuê đất phải dựa trên quan điển chế độ sỡ Hữu toàn dân và đất dai, đơn rên nguyên tắc bình ding

agite các DN và nhu cầu SDB của DN phủ hợp với quy hoạch, kế hoạch SDD. Tuy

vây, các dinh hướng này phi được nghiên của kỹ lưỡng hơn nit, đ từ đồ có các giã pháp cu thể, kha th nhằm hoàn thiện pháp luật về giao đất xây dụng NOTM cũng như năng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất nói chung va giao dit để

xây dựng NƠTM nói riêng.

Luận vin thạc sỹ “Đinh giả thực trạng đẫu giả quyẫn sử: dong đất và liệu quả sứ ng ng đất sai đẫu giả tạ một sễ đụ án trên cha bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội" của tác giã Nguyẫn Trung Det, Trường Đại học Khoa học hr nhiên nim 2012, nghiên của cơ bản vé ba vẫn để chính: Cơ sỡ Lý luận và php lý vi đầu giá quyển sở đụng đất thục trang đâu giá quyên SDD tei một sổ đự án trên dea bản quận Ha Đông, đính ga hiệu quả sử dụng quỹ dit smu đầu giá tử các dự ứn

đó và để xuất một sổ giãi pháp Theo tác giã, đều giá quyén SDB có ba hình thức

đầu ga bing bỏ phiêu kin trục tếp theo tùng vịng, đầu giá bing bố phiêu kín trực tiấp một vịng và đều gié cơng kha bing lõi ni. Hiện nay hình thức đu giá thứ bai la phổ biển nhất. Va bin chất cia đầu giá quyền SDD là việc nhà nước bán quyển SDD cho người mua Dat để xây đụng NƠTM sau khi trúng đầu giá được nhà nước 10 cho người trúng giá theo thời hạn &n nh lâu dat.Qua phân tích thu trang đều gé và việc SDD smu diu giá tự hai dự án đầu gá quyển SDD Van Phúc và Mậu Luong rên da bản thành phé Ha Nôi, tác giã cho ring công tác đầu giá quyền SDD

thi hi dur án này "wợc thục hiện khá tốt theo quy dinh cia pháp luật". Tuy nhiên,

vide đầu giá quyên SDD cũng con gặp khơng it khó khăn về quy trình, thủ tục thee

Tiện và còn một s tổn tạ trong xác dinh giá sản của thốn đất tình trang diu cơ dit

ấn con xây ra, Công tác quản lý SDD sau đầu giá chưa chất chế din din chân tin. 45 đơn đất vio nữ dụng cia người trúng đầu giá, chim xây đụng cơ sở hạ ting, các cơng bình công công theo quy hoạch chỉ tất đã được phê đuyệt Cuối cing tác giã đồ xuất các giải pháp nâng cao hiệu qué công tác đầu giá quyễn SDB và quân ý st

dang quỹ đất sau đầu giá, như tip tục cũ cách thủ tục hành chính, quy dink rõ tiến

đổ thục hiện dự án, quy định việc xây đơng cơ sở hạ ting trên lô đất trúng đầu giá

nh là ngấa vụ đối với người tring đầu giá ting cường và ning cao hiệu quả công

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

tác kiểm tre xổ lý vi phạm seu đu gá nghiêm cẩm việc chuyển nhương quyển

SDD sm din ge

Dui gốc dé thục ấn liên quan đến giao dit xây đong NOTM có Luin vin

Thạc sỹ "Đinh giá việc thực lưện chính sách bat thường HỖ tơ và tà Ảnh cư lên

hà nước tìm hổi đấ tri một s dụ en đu tự vậy đụng nhà ở và giao thông trên đa bản tị xã Sơn Tây - Thành phd Hà Nôi“ của tắc giã Nguyễn Thi Bich Ngọc, Học

vién Nơng ngệp Việt Nam. Cơng tình này chỉ nghiên cứu về công tác hậu thu hồi

đất a8 giao cho các chủ thể đầu hư xây dụng nha ở hoặc công tỉnh giao thơng Vì vây, luễn vẫn có giá tri them khảo để đính giá tinh hợp lý và bit hop lý ofa pháp

Tuật về giao dit về quy hoach SDD đâu tơ xây dựng NƠTM.

Bik báo “Những đn mới cơ bản ca Tuất lạnh doanh bắt động sản 2014 và uyễn ngh về việc bem hành các vẫn bản hưởng dẫn tr hành" cin tác gia PGS TS. Nguyễn Quang Tuyên, Tạp chỉ Din chủ và Pháp luật số chuyên để Pháp luật

về thi troờng và kinh doanh BĐS cũng có nghiên cứu một khia canh về pháp luật

gto dit xây dmg NƠTM. Trong bử viết tác giã có phân tích về các chỗ thể được đầu tr xây đụng nhà ở dé bán hoặc cho thuê. Đây chỉnh là các chủ thể được giao dit

xây dựng NƠTM. Theo đó, tác giả đánh giá phạm vi các chủ thể được đầu tư xây

ng nhà & để bán, cho thuê theo pháp luật vé kính doanh BĐS đã được mỡ rồng Bùi viết “Thue trạng pháp luật về đẫu giá quyễn SDB và đâu thầu đụ án có sử đìng đắt" của TS. Nguyễn Thi Dung đăng rên Tap chi Dân chủ và Pháp luật sổ

chuyên để Pháp luật về thị trường và lánh doanh BĐS, năm 2015, nghiên cứu về

vide trao quyên SDB cho chỗ thể SDD thông qua diu gá quyên SDB, đều thầu dur én co SDD. Bài viét phần tích các điểm đặc thù ci hoạt đơng đều giá quyền SDD, đầu thầu dự án có SDB so với hoạt động đầu giá, đấu thấu hàng hóa, dịch vụ Tác gi dinh giá việc đều giá, đầu thầu quyền SDD đã làm cho thị tring BĐS của Việt

Nem trở nên "sô: đông và vận hành một cách minh bach hon’, bối vì hoạt đồng này,

giúp dim giá it tiên gin din giá th trường han chế được ranh chấp đất đủ, dim ‘bio được an toàn phép lý cho người tring giá trứng thầu ting cường công tác quản

lý nhà nước đổi với đất ds, dim bảo hing hỏa quyển SDD được vận hành theođăng quy luật thi trường và quyên SDD được kai thác có hiệu q hơng qua chọn

nhà đầu hy có tiêm năng Bên cạnh đó, bai viết con ấ vào phin tích các quy đính, php luật hiện hành về đầu giá quyên SDB, diu thêu dur án có SDB, vé chủ thể có thận quyền cho phép đầu giá, đầu thâu quyên SDB, chủ thể được tham gia đầu giá, đầu thầu quyén SDB, trình hạ thi tục tén hành đâu giá, đầu thầu dự án có SDD, geo dit va cấp giấy chứng nhận quyản SDD cho người tning đầu giá. Cuối cing,

</div>