Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.6 MB, 110 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOT

BUI ANH ĐỨC

PHAP LUAT VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH VA THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI

COPHAN ĐÀU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2020

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

BÙI ANH ĐỨC

PHAP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI

CÔ PHÀN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUAT HỌC. Chuyên ngành: Luật Kinh té

Mã số. 26UD07015

HÀ NÓI, NĂM 2020

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin được bảy tổ mr căn ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Nguyễn Thi Dung ging viên tường Đại học Luật Ha Nội, nguội đã trục Hiếp hưởng dẫn tôi "nghiên cửa trong cuốt q tình thực hiện và hồn thành Luận văn thạc

“Tôi cũng xin gũi lới cảm on tới Ban Gis hiệu Phòng Dio tạo, Khoa Sau Đaihoc, các thấy cô trong tổ Bộ mén Luật Dit đa, khoa Pháp tuật Kinh te, trường Dai học Luật Hà Nối đã nhiệt tinh giảng day, cang cấp cho tố những tiên thúc quý giá trong suốt quãng thời glen học tập su đại học ti trường,

Tôi xin gis li cảm ơn tới gia ảnh, ngu thân, bạn bé di tao điều kiện thuậnlợi và ơng hồ tối hồn thành luận văn này

Do kiến thức của bản thin và kinh nghiệm nghiên cứu cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khơi những thiêu sót Kinh mong nhân được những ý kién đóng

gp quỷ báu của các thiy, các cơ dé luận vin được hoán thiện hon in chân thành cảm on/

HỌC VIÊN

Bùi Anh Đức

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LỜI CAM DOAN

“ôi xi cam đoan đây là công tỉnh nghiên ci khoa hoe độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận vin chưa doe công bổ trong bắt kỳ công tình nào Xhác. Các sổ liêu trong luận vin là tring thục, có nguồn gốc rõ ring, được trich din đăng theo quy dink

“Tơi xin chiu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của luên văn này,

TÁC GIẢ LUẬN VAN

Bùi Anh Đức

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

Giấy chứng nhân quyền sử dung đắt, quyên sở hữu nhà 4 và ti sân khác gắnlê với divi chúng nhận quyền sử dạng đắt

Tòa án nhân dân

Vin phòng đăng ký dit di Van phông công chúngUỷ bạn nhân dân

"Tài sin bão dém/Tai sản thể chấp,

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

2.Tỉnh kinh nghiên cứu đề tải 3. Mục đích của việc nghiên cứu đề

4. Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu cia đề tài.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiền cứu cũa đề tài 6. Diém mớivà ý nghĩa cia hận văn

7. Cầu trúc của luận vẫn. E CHVONG 1: LÝ LUAN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUAT VE THE CHAP CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH 11.Lý hệ

1.1.1. Quyầu sit dung đất của hộ gia dink

về thé chấp quyền sử dung đất của hệ gia đình .

1.1.2. Thế chấp quyền sĩ dung đất cũa hộ gia duh.

KET LUẬN CHƯƠNG 1, 4 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT CUA HO GIA BINH VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI NGÂN HANG TMCP BAU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIET NAM 6 2.1. Thục trạng pháp hật về thé chấp quyền sử dựng đất của hệ gia dinh..26

lễ chấp quyầu sử dung đắt của hộ

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

2.1.1. Nội dung các qny định về nguyên tắc thể chấp quyền sử dung đắt của đình tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát trên

2.2.1. Tổng quan về hoạt động cấp tin dung của Ngân hàng TMCP Đầu te xà Phát triéu Việt Nam.. 4

2.2.2, Thục tiễu hoạt động thé chấp quyéu sĩ đựng đắt của hộ gin nh tại ‘Nein hing Thrơng mại Cổ phẫu Bin tr và Phát tiễn Việt Nam “4

2⁄24. Những thế chấp “quên sic dung đắt cha hộ gin dink tại Ngôn kàng TMCP Đầu tr và Phát tru Việt Nam. 2

2.24, Những hau chế, vướng mắc trong quá nh thi hành pháp hột về thé chp quyều sit dung đất cũa hộ gia duh tại Ngân hàng TMCP Bin tr và Phát

3862quả đạt được troug quá thi hành pháp lật +

tru Việt Nam và nguyên nhân KET LUẬN CHƯƠNG 2.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HỘ GIÁ ĐÌNH 64

n phip Init về thé chấp quyền sử dung đất của hệ64

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

od quan điềm, đường lỗi, chit trương của Đăng

đai trong thời lộ diy mah công ughitp hod, hiệu đại hoá đt “656s“63.12. Trin cơ sở chếsẽ hữm tồn đơn về đắt ni ở

3.1.3, Thống nhất với hệ thống pháp luật Việt Nam 4.14, Đâm bảo hài hịa với sự phát triéu cđa nêu kink . 4.1.5. Đáp ứng yên cầu cũa xu thé hội nhập

32. Giãi pháp hồn thiện pháp hậtđình.

3.2.1, Hồn thiện các ạny định về chủ thé trong quanng đắt cia hộ gia dink

3.2.2, Hoàu thiệu các quy định về điều kiện thé chấp quyền sĩ dung đắt cña nu qu thục thiphip hật về thé chip quyền sử dung chp quyên sử dung đắt cña hộ gia duh...

3.3. Giãipháp nâng cao hig

3.3.1. Quy định trách nhiệm cũa các cá nhân, tổ chức có thẫm quyền trong. vie thí hành chice năng, nhiệm vụ liên quan dén thé chấp quyên sĩ dung đắt cña

KET LUẬN CHƯƠNG 3. KÉT LUẬN

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

1. Tính cấp thất của

i trong bốt cảnh cơng cuộc hội nhập quốc tế và hủ vực ngày cảng được Đăng và Nhà nước thúc diy, khuyến khích với sơ vào cuộc của đa dang các thành, shin rong nền nh tổ thi trường, vai trỏ của các ngân hing thương mei cũng vi vậy "ngây mốt được nâng co, chủ trong Host động cin các ngân hàng thương mei chủyi tập trùng vào lĩnh vực kính doanh ngân hàng bao gồm các nghiệp vụ trong tâmvà cơ bin: cấp tin ding nhận Hiền gũi, cũng ứng dich vụ thanh toán. Trong các"nöập vụ nhờ đãiệt kệ, cấp tin đụng Tà hình hức hoạt động cổ tin rõ co cao nhất ‘bai về bản ch + đầy là hoạt động mà ngân hàng xuất ngudn tién ti sẵn của mình ra "ngồi thi trường thơng qua việc trao quyển chiếm hin sử dụng định đoạt đối với Xhoăn bền, tải sin xuất ra này cho chủ thể khác theo nguyên tắc vay — tr (heo từ dein Tiếng Việt tin dang là sử vay mươn tién mất hoặc vật hy hàng hee), ngược lei ới nghuập vụ nhận tién gli, cũng ứng dich vụ thanh toán (nguẫn tin là của khách, hing treo cho ngân hing). Vi tính chất rũ ro của hoạt động cập tin đụng việc răng buộc trách nhiệm, ngjấa vụ của khách hing trong việc hoàn trả cho ngân hàng số ấn, tả sân cấp tin dụng là vẫn đề cần phảt đặt ra. Chính vi vậy ma bên canh quy tình thim din, đánh ga của mỗt ngân hàng vỀ các yêu tổ như năng lục tài chính,Xhã năng tr nợ, mục dich sở dung vẫn vay tính kh thi của phương én sử đụng vẫn

vay... yêu cầu của ngân hing đối với khách hàng vé vide có biện pháp bio dim cho "nghĩa vụ hồn rã các khoản cấp tin đụng là điêu bit bude

Trong sổ các tiện pháp bio dim thục hiện nghĩa vụ din sơ được pháp luật hi nhận, thể chấp quyền sử đụng đắt là hình thức bảo dim được áp dụng chủ yêu vĩ những nguyễn nhân: là tai sin mang tính chất én định, lâu đi, khơng bị hư hông hoặc df bị hy hoại, tau tin nh những loại tai sin khác (phuơng tiện giao thơng máy móc thất bị, hàng tần kho, hàng hóa luân chuyỂn trong quá tỉnh sản xuất nh, doanh .); có tink thanh khoản cao, giá tị lớn, khả năng phát mai, thu hải nợ tốt VỀ uất chủ thể, có 03 đối tượng co quyển sử dụng đắt cá nhân tổ chức, hồ gia din “Thực té trong host đồng ngân hàng cho thấy, các giao dich nhần thé chấp đối với

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

quyền sử dụng dit cũa chỗ thể la hô gia dinh đến ra rất ph tiễn Tuy nhiên, các apy Ảnh của pháp luật v nhân thể chấp quyền sử dụng đất của hộ gia Ảnh hiện ney còn nhiều tổn te, hạn ché, dấn dén quyển lợi cia ngân hãng khi nhân thể chấp quyền sỡ dang dit của hô gia định trong nhiều trường hop không được dim bản, hop đồng thé chấp bi các oo quan tai phin có thêm quyền tun vơ hiệu ngân hàng khơng có tà sản để ở lý thu hải nợ

Tiên cơ sở nghiên cửu những tổn tạ, hạn chế của các quy pham pháp luật nhằm tim ra phương thức hoàn thiện ới những quy định điều chỉnh các gan “Pháp hạ quần sử dung đắt của hộ gin đành và thực tu thực hiện ti Ngân hàng Thương mai C phần Đầu tr và Phát triễn Việt Name”

2. Tình hình nghiền cứu đề ti

Voi ý ngiấa là met để tải có tí thục En cao, qua rả sốt và tim hiễu tác giã nhận thấy đã có nhiễu cơng tình nghiên cứu về để ta thé chấp quyền sử đụng đất tạ các tổ chức tn dung với nguồn gc và mục dich nghiên cau rất đa dang và hong phủ tử giáo tình, sich chuyên khẩo của các trường dai học, họ viện dao tao

chuyên ngành luật cho đền luận văn thạc #, luân án tiền đ về lĩnh vực luật học, có thể kế đốn như. “Pháp hut vd thé chấp quyển cứ cong đắt tạ các tễ chức tn đụng ở

Tiét Nam, thực trang và hướng hồn thơn” (Sách chun khảo của PGSTSNguyễn Thị Nge, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2016); “Kir If tài sôi báo don tiến vay của tỔ chức tn ng theo pháp luật Tiét Nam” (Trân Thanh Thanh, Luận văn Thạc 4 Luật học, Khoa Luật ~ Đai học Quốc gia Hà Nội 2012); “Phép hit về thé chấp quyễn sứ ong đắt trong các tỔ chức in ng — Thực

night hoàn thiện pháp luật” (Phan Hằng Điệp, Luân văn Thac dã Luật học, Khoa Luật — Đai học Quốc gia Hà Nội, 2012); “Tài sin thế chấp và nt tà sản thd chấp theo guy (ảnh ci php luật dân sự Tiét Nam luện hành " (8 Thị Hẳng Yén, Luậnán Tiên đ Luật hoc, Khos Luật Dai học Quốc gla Hà Nội, 2013); “Pháp lướt

thế chấp quyển ait hong đắt từ thực hỗn thực hiện tạ thành phd Ưõng Bi tỉnh Quảng Ninh" (Nguyễn Thi Thanh Bình, Luận vin Thạc đ Luật Kinh te, Viện Đai dp ảng và hến

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

học Mỡ Hà Nộc, 2016); “Pháp luật về thể chấp quyễn sử hang đất dé bảo đân nến vay tạ các tễ chức tn dụng và the HN áp dụng tạ Som 1a” (Nguyễn Đức Dũng Luận vin Thạc Luật Kinh t, Viện Dai học Mở Hà Nồi, 2016); “Php luật về thé chấp quyển sứ chang đắt trong hoat đông cho vay cũa ngân hàng thương mi từ the nến tri chỉ nhánh Ngôn hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tinh Bắc Giang” Đăng Văn Hung Luận vin Thạc Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc ga Hà Nội, 2017), “Pháp luật về thể chấp quyẫn cử dụng đất ở cũa hỗ gia Ảnh, cá nhân tr tổ chức tin chong từ thực tiễn Ngôn hàng Thương mại Cổ phan ỹ thương Tệt Nan" (Pham Minh Đông, Luận vin Thạc đ Luật học, Đai học Luật Hà Nội2018)

VỀ cơ bin, các cơng bình nghiên cửa đã dé cập dn những vẫn đã lý luận cũng nh các vin để nhấp lý liên quan đến việc thé chấp quyển sử dụng đất nói chung và thể chấp quyển sở dạng dit cia hộ gja Ảnh nói rng tự các tổ chúc tin dang đánh giá, phân ích những vin đề meng tính thục tén vé viée ép đụng các quy cảnh của pháp uật đỄ đều chỉnh quan hệ tin đụng, bảo dim tiền vay. Tuy nhiễn các cơng trình nghiên cửu chưa nêu bật những khó khẩn, vướng mắc thục tế phát sinh trong host động thé chấp quyển sỡ dụng dit, đặc tit là những vẫn đồ và mất vai tò, chức năng, nhiễm vụ cia các cơ quan có thim quyén rong việc hố trợ, tạo điều In fn đổi với các giao dich thé chấp cũng như những tén te, hạn chế vỀ mặt con

"người, chủ thể tham gia rong các giao dịch

TẾ thửa những thánh tro nghiên cửu nêu rên, tác giã tiép học Lam rổ thêm lý luận vi thé chấp quyền sử dụng đất của hộ gja đính và thực tẾn thí hành tại mớt tổ chức tin đụng điễn hành Trin cơ sỡ đó phin ánh những vướng mắc, bit cập đang tri, hiện ita và đưa ra những giãi pháp nhằm hoàn thiên các quy định của pháp luật và nâng ceo hiệu quả thục thi pháp luật vé hoạt đông cấp tin đụng nhận thé chấp tai sin tử Ngân hàng Thuong mai Cổ phẫn Đâu hr và Phát tiển Việt Nam, một trong nhõng ngôn hàng thương mai do Nhà nước nắn giữ cổ phần chỉ phối

3. Muc đích và nhiệm vụ nghiên cứu

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Mục dich của đ tử là tiếp tục lâm sáng tô những vẫn để lý luận và thục tấn về thể chấp quyền st đụng đất cũa hộ gia dink, đẳng thời đính giá thục trang pháp It và q trình thi hành pháp luật về thé chấp quyển sở đụng dit của hộ gia di thi mốt tỔ chúc tin dụng ow thể Từ đô, để xuất dinh huống giã pháp hồn thiệnphp luật và nơng cao hiệu quả thục thị pháp luật về thé chip quyền sở dụng dit cũahồ gi nh

ĐỂ dat được các mục đích nêu trên, luân vin cần thục hiện những nhiệm vụ "nghiễn cứu seu đậy

đã ý luận và thể chấp quyên sử dụng dit và pháp Init vi thi chip quyền sở đụng dit cũa hồ gia nh.

~ Nên và phân tích thục trang pháp luật và thé chip quyền nữ dung dit cia

hồ gi dink; chỉ ra những han chi, bit cập và nguyên nhân của những hạn chả, bắt cập đề

~ ĐỀ uất ác giải pháp hoàn thiện pháp luật và ning cao hiệu quả thục th

phip lt vé

4. Dai tuợng va phạm vi nghiền cứu cia đề tài

Đôi tương nghiên cứu của đổ tả là hệ thẳng quy phạm pháp luật trong nh

= Lâm sáng tô những,

hip quyên st dụng đất của hộ gia ảnh.

Cực din sự đất đủ, ngân hing tip trùng vào các quy phạm liên quan đến giao dich thé chip quyén sử dụng dit cũa hô gia định và thục Ấn thụ hiện thị hành trong host động của Ngân hing Thương mai Cổ phần Đâu tr và Phát riễn Việt Nam

Pham vũ nghiên cứu bao gia

= Pham vũ về nội đang Cơ chế, các vin dé pháp lý trong việc nhận th chấp,

xử lý ti sẵ thể chấp là quyén sử đụng đất của hô gia dinky những tên ti, hạn chế của các quy định pháp luật về nội dung này và định hướng, giải pháp cụ thể đã nâng, cao, hoàn thiện.

~ Phạm vũ về không gian Lĩnh thé nước Công Hoe Xã Hội Chủ Nghia Việt

Nam (noi các giao dịch thể chấp quyén sử dụng đất của hồ gia ảnh được din 10), Ngân hing TMCP Diu tr và Phút tiễn Việt Nam ((8 chức tin dụng nơi tác giã

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

"nghiên cửu các vẫn đồ thục tổ đốt với các giao dich thể chấp quyén sử dụng dit ia hồ ga nh)

~ Phạm vũ về thời gian: Tập trung vào các quy phạm pháp luật dang có hiệu

lục thi hành ở thời didm hiện tai và có so cánh, đối chiếu với các quy phạm phápInit bts đỗ, bổ mang thay thi, bãi bô

5. Phương pháp hận và phương pháp nghiên cầu cia đề tài

ĐỂ tài được ngiên cửa trên cơ sở áp dụng lý luân và phương pháp luận của chủ ngiĩa Mác Linin, tư tưởng Hồ Chi Minh và các quan điển của Đăng và Nhà nước ta về phất iển ảnh td - xã hội Tác giả đã vận dạng pháp duy vật biển ching kết hợp với các phương pháp chi yêu là phân ích thống kế, sơ sánh, ching minh, ấy ví da tổng hop, quy nap. Tei mỗi chương, mục và các phần nội dang lớn côn để tả thi một mốt số các phương pháp được vin ding độc lập hoặc tt cả phương phip được vin dụng kết hop linh host để lam sáng tổ những vẫn để ma tác giả uuổn chuyển ta, hình bly, cụ thể

Chương 1: Tác giả văn dụng phương pháp phân tic, sơ sánh, chúng mình, lấy ví da tổng hợp

Chương 2: Tác gã vin dạng phương pháp phân tích thống kả, sơ sinh. chúng mình lấy ví đa tổng họp, quy nap.

Chương 3: Tác giã vin dụng phương pháp phân tích sơ sánh, ching minh

tổng hợp,

6. Điểm mới và ý nghia cia luận văn

Vin để thé chấp quyền sử dụng đất của hồ ga định gắn với thục Hn tei mốt tỔ chúc tín ding là vẫn đỀ đã đoợc nghién cửu, đánh giá trong một số cơng tình lkhos học, bai viết pháp lý. Tuy nhiên, với thục trang các quan hộ côn đời sống xã Hồi luôn biển động sẽ káo theo đồi hồi là các quy phạm pháp luật cũng luôn phiiđược ban hành mới, sửa đổ, bỗ sung để phù hợp với sự biển động đó. Vin dé ở đây là khơng phải trong moi trường hợp, các quy pham pháp luật đều có thé áp dụng để gã quyt các vẫn dé mn hình van rang phát sinh trong thực té các giao dich din say Nổi cách khác, những nhà làm luật không th luôn lường đán được hững vấn

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

để có thể diễn ra cũng như ln đánh giá chính xác về tính khả tht cơn các quy hem pháp luật được ban hành. Do đổ, việc nghiên cửa để dé xuất liễn nghĩ các ii pháp cần thiết nhằm hồn thiên quy đính của pháp luật tén cơ sở gắn với hoạt đồng của mốt tổ chúc tin đụng didn hình là it cần thiệt Đây chính a idm mới và ý

"nghĩa của luận vin ma tác giš mong muốn hướng dé. 1. Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mỡ đều kết luân và danh mục t liệu tham khảo, nội dang ce luận vấn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận lô chấp quyển nữ đụng dit và pháp luật về thể chấp quyền sử đụng đất của hộ gia Ảnh

Chương 2: Thục rang pháp luật v thé chip quyền sử dung đất của hộ gia cánh và thục Sn thí hành ti Ngân hàng Thương mai C6 phần Đâu tư và Phát triển

Chương 3: Gidi pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thục thi pháp uit và thể chấp quyển sử dụng đất của hồ gia Ảnh

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

LY LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUAT VE THE CHAP CHAP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

11. Lý hận về a p quyền sử dụng đất của hệ gia đình 1.11. Quyền sử đụng đất của hộ gia đình

* Khai uiện quyền sẽ dung đắt

Vé mặt đa lý, dit dei là là mốt hình thái tự nhiên cũa tao hóc, là sản phẩm ca quá tình hình thành nên vật chất qua hàng trầm triệu năm Xét rong mỗi tương quan với con người thi đất đi là rên đề hình thành nên sự sống, ich sử phát tiễn

q trình lao động nào

“đơng là cha của của edi còn đắt đại là mẹ của của cãi")

+a và khơng có sự tên tại của xã hội loại người “Lao

Nhân thúc được tim quan trong không thể they thé cia đất dei, khác với quan điễm lập pháp của mot số quốc ga, ving lãnh thổ trên thé gói khi xác dinh đắt ei thuộc sở hữu tư nhân thi tạ Vist Nam, đất đai được ghi nhận là ti sin thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chỗ sở hồu và thống nhất quản fy? Vé bản

chất, sỡ hữu tồn din là bình thúc cơng hina hóa he liệu sin xuất chủ u của nhândin Việt Nem. Toán bổ từliệu sin xuất chủ tên lãnh thổ của nước Cơng Hịa Xã Hồi Chủ Nghĩa Việt Nam thuộc vé nhân dân, trong đó Nhà nước là chủ thể dai cđân cho nhân din thực hiện quyền sở hữu, có trách nhiện thay mất nhân din chiém Hữu sử dụng dinh đoạt đãi với ải sân do nhân dân âm chủ sở hữu.

ĐỂ đơn dit đi vào trong đời sống và các host động sin xuất, kinh doanh, Nha made áp đụng phương thúc trao quyền sử dung cho những chủ thể sử dụng đất tao gồm cá nhấn tổ chúc, hồ gia Ảnh (HGP). Nói cach khác, những chỗ thé này, hơng có quyền sở hiểu dit nhưng có quyền sở dạng dit (QSDB) trên cơ sở được

jam ett 15231687): linh tế học họ theo trưởng phái nh tế chính trịcổ điển Anh,

'Đu53 Hin pháp năm 23,

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Nhà nước cho pháp. Bộ luật Dân sự (BLDS) ném 2015 đã gi nhận QSDĐ là mốt

tờ cô giá và quyền tà sẵn", “Quinte sân là quyên trí giả được bằng tén, bao

là quyền tài sản trong quan hệ din sự. “Tải san là vất

gin qué tà sân đãi vái đÃt tượng yễn sở hữu trí hề, quyễn sir đụng đất và các quyển tài sản khác °^

Song song với BLDS năm 2015 thi Luật Dit dei (LĐĐ) năm 2013 và các vin ‘bin quy dinh chi tiết hướng dẫn thi hành tuy không có quy dinh cụ thé, rõ răng vé khái niêm QSDD nhưng, đã đưa ra khái niệm về giá QSDĐ là số tiên tính trên một đơn vi điện tích đất do Nhà nước quy Ảnh hoặc hình thành trong giao dich vé SDD; còn giá tị QSD 1a gti tỉnh bing tiền của QSDĐ trên mét đơn vi diéntich xác định trong một thời gian sử dạng nhất dink. Như vậy, QSDĐ được cơ là một Losi quyén tai sin Losi tả sân này dic biệt ỡ chỗ, nó la tải săn được sắc lập trên một tai sản, và tài sản nay luôn luôn gắn với một tai sản khác đó là đất đai Chính vì coi QSDĐ là một loại tai sản nên Hiển pháp, LDD ghi nhận chủ sở dụngđất được thực hiện các giao dich đổi với tài sân này:

* Khái viện qnyễn sẽ dung đắt cña hộ gia dink

HIGD là chế nh đã xuất hiện từ lâu trong đời sống xã hộ, gin bó chất chế Với lich sử phát tiễn cin dit nước cả trên phương điện quân lý hành chính vé dân sổ công như các vin dé iên quan din tả sân, sin xuất inh doanh: HGB (hay còn goi ngắn gon là hộ) theo cách hiễu đơn giãn là một dom vi xã hồi bao gin một hey một nhóm nguời cing chung sing với nhau (nhân khẩu). HG không đồng nhất với khái niệm gia ảnh, những người rong HGĐ có thi có hoặc khơng cơ quan hộ huyết thống, nuối đuống hoặc hôn nhân hoặc cả he (khác với khá niệm HGĐ sử dụng đấtđược phân ích bên dưới)

HGD được quy ảnh là một trong những chỗ thé them gia trong các quan hệ

dan sự bắt đều từ BLDS năm 1995' Nội dung này tiếp tục được BLDS năm 2005

“na nău is wm ais

` hoìna ou 6 Ds nim 995: “tng gi nh mồ han đông

kins tế chung trong quan hệ số dụng đất trang hoạt đôn 1-994 nghệp về rong một‘inh vựctẫnxuất nh coenh khốc do pháp lật quy định là chi thế rong các quan hệ dân sự đó”:

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

kể thửa”. Từ ngày 01/01/2017, BLDS năm 2015 cĩ hiệu lực thi hành, thay thé

BLDS 2005. Khác với BLDS năm 2005, HGD theo quy đính của BLDS năm 2015khơng được xác đính là chủ thé tham gia trong quan hệ din sự bởi chủ thể them giatrong quan hệ dân sự theo quy định chỉ bao gồm cá nhân, pháp nhân.

Tuy nhiên, riêng đổi với các giao dịch din av lién quan din QSDB, HGD lại được xác dinh la một trong những chủ thể sử dụng đất bên cạnh cá nhân, pháp nhân HGD sử ding dit la những người cĩ quan hệ hơn nhân, huyt thống, nuơi dating theo quy định của phép luật vé hơn nhân và gia đ nh, dang sống chung và cĩ QSDD chung tei thời đểm được Nhà nước giao dit, cho thuê đất cơng nhân

SDB; nhận chuyển QSDĐỶ. Mặc di các giao dich vé dit dai là một phần cia các

quan hệ din sự hiện tạ pháp luật dân sơ đá quy định rủ chỗ thé them ga trong các quan hệ din arlé cá nhân và pháp nhân Tuy nhiên, theo LĐĐ nim 2013, HGD vẫn được cơng nhân là một trong ning chỗ thể sở dạng đất, cĩ quyền them gia xác lập các gino dich đối với đất đi: chuyển đổ, chuyén nhượng cho thuê, thim kí, ting cho QSDĐ, TSGLVĐ; thé chip, gip vẫn bảng QSDĐ, TSGLVD.

Việc thục hiện quyển của HGD đối với QSDĐ được cấp cho hộ cũng chin Ii các thành viên trong hd thực hiện quyền chiêm hữu sở dụng, định đoạt đổi với tisản thuộc sở hữu của mình — QSDĐ. Nĩi cách khác, QSDĐ của HGĐ là tài sản.thuộc sỡ hữu chúng cite nhiều người.

quan dén QSDĐ của HGD phải cĩ sự đồng ý, chấp thuận của các thành viên tronghồ

ơng quyền sử dụng”. Các gao dich liên

* Đặc dim quyễn sĩ dung đắt cđa hộ gia ick

Thứ nhất, QSDĐ của HGĐ là tải sản thuộc sở hữu của nhũng cá nhân cĩ. mơi quan hệ chất chế

Căn cử quy Ảnh tei Khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013, QSDĐ của HGD phảithuộc sở hữu của những cá nhân

F ĩ ti sn chung đốp cing ste để

oat động kinh tế chung ương hoặc một số nh vực san xuất, nh dành

khác do phốpluột quy địn lồ chú thế bn thom gia quan hệ dn sự thuộc các [nh vực ny’” khoản 29 Đầu 3108 nấm 2013.

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

@ Co quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dung theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gla inh Nhờ vậy, đối vớ troừng hop các cá nin cùng chưngsống tạ một cơng tình xây dựng đợc tạo lập tiên đất những các cá nhân này lạ là những chủ thi độc lập và không co quan hệ hôn nhân, huyết thông nuối dung thi đẳng nghĩa vớ việc không được xác định là thành viên HGĐ có QSD (ví dụ nine

trường hop mét nhỏm bạn bé cũng ở chung sinh sống trong một ngồi nhà, đất do hận chuyển nhượng tử bên thử bộ,

(I9 Đang sơng chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao. dit, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhân chuyển QSDD. Đối với trường hợp có những cá nhân đuợc nhập khẩu vào HGĐ sau thời điển HGD được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhận QSDĐ, nhân chuyển nhượng QSDĐ thi những cá nhấnnày tuy vẫn được ghỉ nhân là thành viên của HGD (i có tin trong số hộ khẩu)nhưng khơng được xác đnh là thành viên có quyền chiếm hồn, sử đụng, dinh đoạt đối với QSDĐ của HGĐ (vi tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê dit, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhương QSDD, những cá nhân này chưa phải là thành viên của HGP)

'Thứ hai, QSDĐ của HGD là tài sản thuộc sở hữu chung

Sở hữu chung là sở hữu của nhiễu chủ thể đi với tai sẵn Với nh chất ote HGD là một tip hợp ofa các cá nhân thi QSDĐ được xác nh là tải sin thuộc sỡ Hữu chung côn các cả nhân này. QSDĐ của HGĐ có thể là tải sản thuộc sở hữu, chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất, cụ thể

“Trường hop các thành viên trong HGD thie thuên cụ thể vé việc xác định, quyền của mỗi thành viên đối với QSDD của hộ, ví dụ HGĐ có 03 thành viên là A, B,C, trong dé các thành viên thôa thuận A được quyền sỡ hấu 40% giá tị QSDB, B vàC mối người được quyền sở hữu 30% giá trị QSDĐ thì khi đó QSDĐ của HG là sở hữu chung theo phần Ngoài việc thôn thuận phân chia theo gi bịQSDD, các thành viên rong hộ cũng có thể tha thuận phân chie theo điện ích đấtA được quyền sử dang 40m2Hồng di tich 100m2, B và C mỗi người được quyển sử dung 30nn2/téng điện tích 100m2. Tắt nhiên trong trường hợp nay các thành viên

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

ghi thôa thuận cụ thé về phương pháp, cách thức do đạc, xác dinh vi tri điện tic đất ma ting thánh viên có quyén sử đụng

“Trường hợp các thành viên rong HGD không thia thuận cụ thé vé việc xác định quyên của mỗt thành viên đối với QSDĐ của hộ thi khi đó QSDĐ của HGD là sở hữu chung hợp nhất

“Thứ ba, các giao dich liên quan din QSDĐ cia HGD phải có ar đẳng ý,chấp thuận cia các thành viên rong hồ

Đây là đặc điễn đặc trung và

liên quan din QSDD của HGD. Với tr cách là chỗ:

thục hiện các giao dich chuyển đỗ, chuyển nhương cho thu

QSDD, tải sản gin liin với đất (TSGLVĐ); thé chấp, góp vấn bing QSDĐ, TSGLVD. Do la tả sản thuộc sở iu chung của các thành viên trong HGĐ, việc thục hiện các giao địch như đã it kẽ (dinh đoạt ti sic) phi được nr đẳng ý, chip thuận của các thành viên trong hộ Nội ding này đã được cu thể hóa tei các quy, inh của BLDS năm 2015

“Thường hợp HGĐ, 18 hop tắc, tổ chúc khác khơng có tr cách pháp nhân them gia quan hệ din sự thi các thinh viên của HGĐ tổ hợp tác, tổ chức kháchơng có he cách pháp nhân là chit thể tham gia xác lấp, thure hiện giao dich đến sir

bật đối với vin để thực hiện các giao dichsử dụng đất, HGD có quyền,thừa kế, ting cho

oặc ly quyền cho người đai điện tha gia xác lập, thực hiện giao dich dn sục “Tiệc chiếm hữu, sit ng (ảnh doat tài sân chưng cũa các thành viên gia inh được thực hiện theo phương thức tha than Trường hợp nh đoạt tài sin là bắt động sân đồng sân có đăng bj, tài sân là ngiễn tui nhập chỉ yẫu của gia Ảnh

hit có tự théa thuận của tắt cổ cúc tinh viên gia din là người thủnh miễn có

năng lực hành vi dân sự diy đủ, trừ trường hop luật có quy định Kade"?

112. Thế chấp quyền sẽ dựng đất của hệ gia đình * Khải nig thé chấp qun sử đựng đắt cha hộ gìn dink

ˆkhện3 Đầu101 8108 nấm 2015,° hoằn 3 ĐỀu 212 ALDS nấm 2015

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

‘Theo quy định của BLDS năm 2015, có 09 biện phép bảo đảm thực hiện “giĩa vụ cầm cổ tà sản thể chấp tải sẵn, đất cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền 1202 biệnsở hữu, bảo lãnh, tin chấp, cầm giữ tải sin. Trong đó, thé chấp và cằm ci

php bio dim phổ in, được áp dụng chủ yêu trong các quan hé bảo dim thực hiện "nghĩa vụ din sự Thể chip tải sin là việc mốt bên (được gợi là bin thể chấp) đăng tii sẵn thuộc sở hike cũa mình để bảo dim thục biện nghĩa vụ và không giao ti sin cho bên lúa (được go là bên nhân thé chấp), tải sản thé chip (TSTC) do bân thé

chấp git và các bên có thi thơn thuận giao cho người thứ ba gỡ TSTCTM. Trong

trường hop bên có nghĩa vụ thục hiện không đảng, không diy đồ ngiĩa vụ với bin nhận thé chấp hoặc wi phem ngiĩa vụ theo thôn thuận tạ hợp đồng giao dich được xác lập với bin nhận thé chấp thi bin nhận thể chấp cỏ quyền xử lý TSTC để qua đó trà trừ với nga vụ ma bên có ngiầa vụ thục hiện khơng đúng, khơng diy đã hoặc ví phạm, Tính chất giúp phân biết thé chấp tải sân với cần cổ ti sẵn là việc quấn lý

tii sin bảo dim (TSBD): Đối với thể chip tà sản, bên thể chấp không giao tà sin cho bên nhận thé chip, trong khi đối với cằm cổ tải sin, bên cằm cổ phi giao tỉsin cho bên nhận cằm

'Giao dich thé chấp QSDĐ của HGD là hoạt đơng diZn ra có tính chất thường xun phổ biến HGĐ có thể si đụng QSDĐ của minh để th chấp dim bão cho "nghĩa vụ din ay của toàn bổ các thành viên trong HGĐ hoặc métimét sổ hành viên.trong HGD hoặc bảo dim cho nghĩa vụ din ar của bên thi ba (chồng phải là thành,viênHGĐ), Tùy thuộc vào nga vụ cia bên được bảo dim thi bin nhận th chấp có thể 1a cá nhân (ví du thành viên HGD có quan hệ tién vay với mốt hoặc mốt sổ cá shin khác ngodi xế hộ, tổ chức kính té (ví dạ thánh viên HD có quan hệ tiên vay vay vin của thành viên HƠP tei các tổ chức tín dụng (TCTD) do hoạt động sinxuất, kinh doanh cũa các thành phần trong nôn kinh tổ tị trường luôn đặt ra vẫn để được cang ting vẫn để đầu tụ mã vide cấp tin đụng đ phục vụn cầu vấn là một trong những chức năng nhiệm vụ mang inh chất xương sống của các TCT,

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

* Đặc điễm thé chấp quyền sử dng đắt cia hộ gia dink

“Thứ nhất, thé chấp QSDĐ 1a một trong những quyin cơ bản của HGĐ sỡ dang đất

Nha nước, với từ cách là đại điên của nhân di- thủ sở hồu đất đai duy nhất,

đã quy ảnh một chế Ảnh tiêng cho người sở dụng đất Người sỡ đụng đất có quyên sử dạng đối với đất met cách đơn thuận là nữ dạng và khai thác trục tp lợi ích từ đắt như hos lợi, lợi tóc, xây đọng các cơng tình trên đất dB phục vụ mục dich đổ 6,

sản xuất, đều ty kinh doanh. Song song với đó, Nhà nước thực hiện điều tiết đất xi thông qua việc ban hành các chính sách vé dit dx, rao quyền cho người sử dang dit thông qua việc giao đất cho thuê dit, cơng nhân QSDD... Đố: với mỗi Hình thúc này thi người sở dụng đất được thục hiện các quyền năng tương ứng cia sinh như quyền ting cho, chuyển nhương thờa ké, thé chấp... Trong trường hợp chuyển nhượng thé chip thi QSDĐ cổ ve trỏ như mét loại hàng hỏa đặc biệt (đo bn thân thie dit không phã là tai sẵn thuộc quyền sở hữu của chủ thể sử dụng đáo, Việc xác định QSDĐ nữny mốt loại hàng hỏa đặc iệt la tiên đã để xây đụng và

phat viễn nin kình t thi truimg

“Thứ hai, trong giao dich thé chấp QSDĐ, bên thé chấp không chuyển giao TSTC cho bin nhận thé chấp

“Tương từ như giao dich thé chấp đãi với những loại tài sin khác, người sở dang đất khi thé chấp QSDD đã dim bio cho nghĩa vụ dân mr không phải chuyễn gto cho bên nhận thé chip quản lý chính thửa dit ma sẽ chuyển giao các Hy tớ, hồ sơ pháp Lý có giá tr chúng nhận quyén sử đọng cia người sử dụng đất đối với thin đất, cuthé la Giấy ching nhân, quyển sở hữu nhà ở và tài sân khác gin iễn với đắt (GCN), hay còn được gọi là ỗ đô, tia đô, thé 46. ty theo ngôn ngữ tại mỗi vũng miễn, địa phương Việc không chuyển giao tai sin cho bên nhân th chấp cing à nối dng phủ hợp với tinh chất của QSDD — một Losi quyền tà sản, bai lẽ người sử dang đất khơng có quyền thé chip tài sin là chính mảnh đất (0 khơng phố là * Lưu Quốc Thái (3016), Những vấn để pháp về tị trưởng qujênsử dung đất vide warm, 1s Hồng ĐỨC,

“THB Chíĩnh trợ,

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

chủ sở hữu của di tai săn thuộc sỡ hữu toàn din do Nhà nuớc lam đi diện chủ số hỗn) mã chi được thể chip quyền st dang của mình đối với mảnh dit đó Bn canh, đó, việc khơng chuyển giao TSTC cho bên nhận thể chấp cịn có ý ngiĩa vỀ matảnh tổ: Tai sản không bị tach rối khôi quan he lưu thông kánh tế hàng hóa, vấn có thể được khai thác để thủ được các giá tr lợi ích ma ti sẵn mang li, gớp phân h

trợ bên thé chấp thực hiện đúng va diy đã ngiĩa vụ đãi với bên nhân thể chip

“Thứ ba, thé chấp QSDĐ có tinh chất cũa một hop đồng phụ được xác lập din trên cơ sỡ ngiễa vụ theo hop đồng chính.

“Thế chip QSDĐ khơng tổn tei mốt cách độc lip mà luôn gắn liễn với nghĩa va nào đó (được gọi là nghĩa vụ chint), khơng có nghĩa vụ chink th khơng có nghĩa vụ thể chip. Trường hop HGD thé chấp QSDĐ để bio dim thục hiện ngiĩa vụ vay vốn của các thánh viên trong hỗ hoặc bên thử ba đổi với ngân hàng thi ngiĩa vụ chính ở đấy là ngiĩa vụ trả no ki din hạn: Néu các chủ thé trong quan hệ vay vén (bin vey) thục hiện đúng và đây đã ngiĩa vụ ti nợ của mình theo nar căm kếttrong hợp đồng tin dụng được ký kết giữa ngân hing và bin vay thi giao dich thé chấp QSDĐ i bảo dim cho khoăn vay v nguyên tắc sẽ chim dit khi bên vay thục iện xong nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng Chỉ khi bên vay vi phan ngĩa vụtri nợ (không thục hiện hoặc thục hiện không đúng ngiễa vụ tra nọ) th thể chấp QSDB mới phát huy "nử mơnh" của mình ~ cho phép ngân hàng xử lý QSDĐ để thự hồi nợ Như vậy, thé chấp QSDĐ là một biện pháp mang tinh dự phơng nêu nghĩavụ chính đã đoợc thục hiện thi quan hộ thể chấp QSDĐ cũng đương nhién chimđất

“Thứ tụ, thể chấp QSDĐ phat sinh từthôa thuận của các bân (bên thể chấp, tiên được bảo dim, bên nhân thể chẩn)

Ki xác lập một giao dich din mr song vụ. ví du nhhợp đồng cấp tin dụng:các bên them gia giao dich có thé thơa tun về việc có áp dụng biên pháp bio dimhay khơng áp ding biển phép bio dim. Việc áp dung biên pháp bảo dim tiên vay

® ngujễn Minh Oanh (208), Vặt quyŠn tong pháp uột ân su Vide Nom hiện de, NxB Công an nhàn đân,

Hà Nội Aro

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

hoặc không áp dung biện pháp bảo dim tién vay do TCTD và khách hàng thoả thuận TCTD quyết định và chịu trách nhiệm vé việc cho vay không áp dung biện

nhấp bảo dim tiên vay”, Dai với các giao dich din sự khác không phi cập tin

dạng các vin bản quy pham pháp lut hiện hành cơng khơng có quy định bit buộc bên có ngiĩa vụ phải thể chip QSDĐ (nêu bên thé chip cổ ti sả là QSDB) để bio đâm thực hiên ngiĩa vụ. Như vậy thể chấp QSDD thông qua hop đồng thé chấp (HBTC) QSDĐ là sự thơa thn giữa các bên theo đó bên sở dụng đất đăng QSDD của mình để bio dim việc thực hiện nga vụ din sự đối với bên lúa Phủ hợp với thời han sỡ đụng đất được quy định tại GCN, bên th chấp được tip tục sử dụng đắt trong quá trình QSDĐ đang được thé chấp.

“Thứ năm, thé chip QSDĐ phải gắn với cơng tình xây dụng từ sin đượctạo lập trên đất

Xét vi mất hình thé, đất đủ và TSGLVĐ ln là một khối thống nhất khơng th tích rời. Cơng chỉnh và tinh gắn kt chất chế của đt đại và TSGLVB mà iệc thé chấp QSDĐ ln phi gin với cơng tình xây dung tii sản được tạo lậptrên đất, từ đó dit ra vấn dé răng buộc rách nhiệm cia chủ sở hữu TSGLVĐ (rong trường hop hop chỗ thể sở dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ) đối Với bên nhân thé chip trong việc phi hop xử lý ti sin khi bên được bảo dim vipham ngiĩa vụ đối với bên nhận thé chip. Trường hop nhận thể chấp QSDĐ oie HGD nhưng không ring bude trách nhiệm oie chủ sở hữu TSGLV Ð rổ din din khó khăn cho bin nhận thé chấp trong việc phát mai, xổ ý cả khổ tài sin (không tin được người mua cả khổi tii sản hoặc phát ảnh tranh chấp với chủ sở hữu TSGLVĐ)

“Thứ sáu, thể chip QSDĐ cũa HGD phải tuần thủ các quy nh của pháp luậtvề hình thức giao dịch.

Ver tính chất là nguồn ti nguyên quan trong của quốc gia, các giao dich liên quan din dit đủ được Nhà nước quy Ảnh chit chế và thé chấp QSDĐ là một trong © whoa 3, 2 ĐỀU 15 Thông tư Số 39/2016/TT.HMM ngả 30/12/2016 của Ngân nam

«qu din về boat động cho vay của tổ chứ tn dung, chi nhánh ngân hằng nước ngoài đối với khách hàng

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

sổ do. Không giống như các giao dịch thể chấp những từ sân khác (6 tơ, may móc thidt bị, hing hóa trong sẵn xuất kinh doanh.) có hiệu lục kỂ từ thời đễm các bin xác lập giao dich thông qua việc ký kết HĐTC, đối với giao dich th chấp QSDĐ sẽ co hiệu lục kh thôa mãn đẳng thời 02 điều kiện: công chúng (hoặc chúng the) và đăng ky biên pháp bảo dim, Việc cơng chứng (ốc ching the) và đăng ký biển phip bio dim là yêu cầu về mặt hình thúc đỂ xác nhân tính hop pháp của giao dịch thé chip QSDB thông qua thi tục của các chỗ thể

-Ý ngĩa trong vệ thục hiện quyên quản ý, gián sit của Nhà nước đổi với các giaocó thim quyền Nội dung này có

dich tién quan din đất đi nó chung và giao dịch * nghĩ thé

“Thứ nhất, thể chip QSDĐ là mộttrong nhõng bién phip để khai thác đất dai có hiện quả

Pháp luật hiện hinh cho phép HGĐ được thé chip QSDĐ để bio dim cho "nghĩa vụ vay vốn (của các thành viên HGD hoặc métint số thành viên trong HGP) Tà một cách thức lnh hoạt nhằm kha thác tối da hiệu quả và công năng cũa đất đi Nhữ đã phân ích, HGD vừa có thể vay vốn ma

‘vay để thực hiên sản xuất kinh đoanh, trong khi bên nhận thé

thấp QSDĐ nói riêng. .auồ sử dụng đắt cũa hộ gia dink

đảm bảođược khả năng hạn ch rũ ro của mình Điễu dé lâm cho dang vốn rong nin kính tẾ được luận chuyển liên tục, tạo ra nhiễu cơ hội trong vie tp cân vốn đối với chữ thể là HGĐ nhưng vẫn dim báo yêu tổ vé an toàn t chin, se kiểm soát cia Nhà

nước đối với cả thi trường vốn, thị trường tiền tệ và thi trường bất động sản!" thông

cq các hinh thúc đăng ký bin động vé QSDĐ, thi tục xoá thể chấp, hủ tục xở lý TSTC...) để có những chính sách điều tắt,

hop cần thi: Ngày nay, th chấp QSDĐ trở thành kênh huy đơng vốn hit hiệu đổi Với người có QSDD và là cách thúc để Nhà nước khơi dậy khả ning và lợi thể tim trợ thị trường trong những trường,

phạm Minh Đông (208), Pháp lột về thế chấp quyền số dụng đất ở của hộg inh, cố nhận ti tổ chứctín dung từ thực tin Ngơn hồng Thương moi cổ phần kỹ thương Vật Nom, Lần vấn Thạc sỹ Lut học, Đại

học uất H Nội a,

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

fn của dit đai — nguồn ải nguyên võ giá mã thiên nhiên đã uu ban ting cho nhền

“Thứ hai, thể chấp QSDĐ là một trong những động lục để HGĐ, cá nhân nd lọc thục hiện nga vụ tra no

HD lựa chon thé chip QSDĐ do muốn có được nguén vẫn đưới dang én mắt nhưng đẳng thời không muốn chuyển nhượng QSDĐ của minh cho bén cho ‘vay. Mặt khác, QSDĐ với HGD cịn có nhiều ý nghĩa quan trong hơn là một loại taisản trên đất có ải sin là các cơng trình xây đọng là nơi an cơ lạc nghiệp, nơi gắn bỏ với ngon cối truyền thống cũa gia dink ơng bà tổ tiên Vì vay, việc thé chấp QSDD sẽ ning cao trách nhiệm thục hiện nga vụ

HGD sẽ nỗ lục để nhanh chong hồn vồn, thục hiện đúng ngấa vụ heo thơa thuận ti hợp đồng tin đang/khế ước cho vay nhằm dim bảo những lợi ich kinh tê ofa "mình, bio tồn ti sản thể chip (TSTC), tránh nguy cơ khoản vay bi quá hạn, din đến QSDĐ bi xử lý theo yêu cầu của bên nhân th chấp

“Thứ ba, thé chấp QSDĐ góp phin bảo vệ nan tồn và dn dinh của hệ thống nơ của bên vay vốn, theo đó

các ngân hàng thương mat

Xuất phút từ đặc tring cia biện pháp bio dim cũng như TSTC 14 QSDB, có thể thấy ring thé chip QSDĐ giúp cho các ngân hàng thục hiển các nghiệp vụ tin dạng tốt hơn và hiệu quả hơn Thơng qua hình thúc thé chấp QSDB, các TCTD,trong đó có ngân hing sẽ dim bảo được khả năng thu hỗi vẫn không chỉ nhờ việcxử lý tài sin bảo dim (TSBB), ma quan trọng hơn là y thức của khách hing vey vẫncũng dave ning cao. Do đó, một điều dễ nhân thiy la hiu hết TSBD cho các khoản vay la OSDĐ và ngân hing cũng rất tra thích loại TSBĐ này, Với đặc tinh là loại Hình tà sân cổ dinh, các los gây tờ vi đăng ký tài săn được quản lý chất chế với thông tin đây đủ, 18 ràng, giá tri của tôi sản lớn và biên động với biên đô nhỏ, các"ngân hàng hồn tốn có thể dinh giá được TSTC 1a QSDĐ ai từ đó rên cơ sỡ dim phn, thôa thuận với khách hàng ngân hàng xem xét quyét dinh về thời hạn cho vay,

* nguyễn Thị Nga 301), ốp lột về thế chấp quyền sở dụng đốt tại cóc tổ chức tín dụng việt Nam,

thực trọng về hướng hoàn tiện XE Tu pháp, t Hội tr22,

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

và lãi mất vay vốn phù hop. Nhờ có ar dim bảo từ việc nhận thể chấp QSDB, các ngân hàng cũng manh dan cho vay các khoản vay có giá tri lớn, thúc đẩy q tình due nguôn tiên mặt vào lưu thông trén thi trường, giúp cho nguồn vén có khả năngsinh lời và din được với nhà nhà đầu từ tiém năng làn gia ting lợi nhuận rong cho hot động lánh doanh tiền tệ. Didu này khơng chỉ hi tro ngành ti chính trong nước, sma côn đưa nin inh tế phát tiễn theo hưởng hiện dei, tấp cân với các phương én quân ti kinh đoenh, đầu từ hiện dai, tiên tần nhằm bắt kip với xu hưởng của khu vực và thể giới

12. Lý hiận pháp hật chấp quyền sử dụng đất của hệ gia đình. 12/1. Khái niệm pháp Muật về thế chấp quyền sử dung đất của hộ gia định

Bit ky quan hệ xã hội nói chung hay mốt giao dich din sự nói riêng đều chín say đều chính cia pháp luật. Quy định của luật chung (Hiến pháp, Bộ luật Dân ax) và quy dinh cia luật chuyên ngành (Luật Dit đủ, Luật Các tổ chức tin dang _) cũng nh các vin bản quy ảnh chỉ tết hướng dẫn thi bảnh của các dao uất chung và chuyên ngành Thể chip QSDD của HGD cũng tuân theo nguyên tắc nay. Theo đó, giao dich thé chấp QSDĐ của HGD chịu sự điều chinh cũa mét nhóm các vin bản quy pham pháp luật hay nói cách khác, nhóm các vấn bên quy phạmphp luật này đã hình thành nên pháp luật vé thể chấp OSDĐ của HGD. Các hành. vã pháp lý, các hợp đồng, geo dich liên quan din thé chấp QSDĐ của HGĐ (ký kết HDTC, công chúng/chứng thie HĐTC; ding kỷ biện pháp bảo dim đổi với giao cách thé chấp, xử Lý TSTC; giả chấp TSTC, xóa đăng ký biện pháp bão dim...) đều

hải được thực hiện phù hop và tuân thủ pháp lut và thé chip QSDD của HCD Nhờ viy, pháp Luật về thé chấp QSDĐ của HGD là những quy phạm pháp luật đều chỉnh các giao dịch thể chấp QSDD của HGD với mục dich tạo ra cơ số hép lý cần cứ đỄ các chủ thể khử tham ga xúc lip gjao dich dat được những mục dich nhất định Bên thé chấp c6 thi sử dang ti sẵn để bảo dim thục hiện ngiĩa vụ Với bin nhận thể chấp mà nghĩa vụ này phát sinh từ một hợp đồng tin dụng thươngsei, inh tổ giãn 02 bên, ngược Ie, bên nhận thé chip được dim báo về khã năng

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

thủ hải đối với giá ti nghĩa vụ của bên thé chấp/bên được bio dim trong trườnghop bên thé chip/bén được bão dim không thục hiên, thục hiện không ding cácngiĩa vụ. Đồng thôi, pháp luật về thé chấp QSDĐ của HGD cũng là “phịng tuyến phép lý” ghip bão vệ quyền, lei ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dich

122. Sự cn thất cia việc điều chỉnh pháp luật đối với heat động thé cấp quyền sử dựng đất của hệ gia đình

Trãi qua qué tink phát hiển của hệ thống pháp luật nước nh, các vin bin quy phạm pháp luật ngày cảng hoàn thiện nhằm dim bảo đu chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội và hoạt đông thé chip QSDĐ của HGD không phi là ngoại lệ.Với tinh chất luôn bién đồng ofa nên kinh tổ thị trường cũng như các quan hệ đôi sống hồi sở kéo theo đi hồi là các quy phạm pháp luật cũng luôn hãi được ban hành, mới, sa đổ, bổ ming để phủ hop với s biển đơng đó Đảng thi, thục trang các gto dich thé chấp QSDĐ của HGD cho thấy phát sinh những vin dé vướng mắc chưa có quy phem điều chỉnh cu thé hoặc đã có quy pham điều chỉnh những khả ning ép đụng trên thục té không khả thi, din đến nhiêu hạn ch, bắt cập cho các bin để có thxe cũng như ln đánh gá chính xác về tinh khả thi của các quypham pháp luật được ban hành Vi những nguyên nhân nay, việc điều chỉnh pháp luật đi với hoạt động thé chấp QSDĐ của HGD thông qua việc kịp thời ban hành, uới các vin bên quy phem pháp luật đ điều chỉnh những quan hệ xã hei, những vẫn để pháp lý chưa Gave quy định cũng như kịp thời im đổ, bổ sung thay thi, bãi tê những vin bản quy pham pháp luật không cịn hủ hợp với đời sống xã hội ln 1à vẫn để hết ức căn thiết và phấi được thục hiện nhanh chồng chính xác, đồng bổ và tồn diện Khi đó, các giao dich din sự nói chung và giao dich nhân thé chấp QSDD của HGD nei tiêng mới có hành lang pháp ý để được thục hiện, điễn ra một cách số cần cứ, bảo vệ tốt nhất quyễn vi lợi ích hop pháp của các bên tham giatrang gao dich

123, Cơ cầu pháp hạt về thế chấp quyền sử đụng đất cia hộ gia din

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

VỀ nguyên tic, mỗi tinh vực pháp luật thể hiện những nina cầu và yêu cầu của nự đu chỉnh ở phạm vĩ và khía canh khác nhau, song đều hướng đốn mục đích du chỉnh định hướng cho các bên tham gia quan hệ thi chip OSDĐ dave thiét lập vi thụ hiện trong mét tt tơ dn định, an toàn và hiệu qua, Với tự cách là đi diện của nhân din — chủ sở hữu đất dei, Nhà nước có các nguyên tic thống nhất để quản ý các vẫn để liên quan din vie chiêm hữu, sử dạng định đoạt nguồn tai nguyên này cụ thé

Một là, Quốc hôi ban hãnh các văn bên quy pham pháp luật quy định về tình tụ thủ tục, hiện vụ thực hiện quyên chiêm hữu, sử dạng và định đoạt đổi vớitii sin thuộc rỡ hữu toàn din

Hai Hy, Chính phổ có nhiễm vụ tổ chức, thực hiện chức năng quân lý nhà nước, thống nhất quản ly và bảo dim sử dung ding mục đích, hiệu quả tiétkiémđối với tài sản thuộc sở hấu toàn din Voi vai rồ quan rong này, Chính phủ trực ấp quy dink tông cơ quan tổ chức rực thuộc bộ máy nhà nước và giao cho cấc cơ quan này nhiễm vụ trong việc chim hit nữ đụng và ảnh đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Pháp luật vé thé chip QSDĐ cia HGD được h

he pháp luật tác động, đều chỉnh các hành vi xử nự của các bên tham gia quan hệ thé chấp QSDĐ của HGĐ, hướng din dim bio quyền lợi ích họp pháp của bên thé chấp, bên nhân thé chấp và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội, Việc nghiên cứu, ghép luật về thể chấp QSDĐ của HGĐ chính lai sâu tim hiễu ba nhóm quy phan 1à một hệ thống các quy.

chính, bao gồm: Pháp luật din su, pháp luật đất đại và pháp luật tài chỉnh ngân. hàng

Tháp luật din nựvới tư cách là lĩnh vục pháp luật chung, đều chỉnh các quan hệ về tải sẵn, trong đó có tải sản là QSDĐ, xây đựng những nguyên lý chung, cơ bên tao ra những yê tổ, đều liên pháp lý cân và đã cho giao dich thể chip tả sin ni chúng và giao dịch thé chấp QSDĐ nói riêng, đầm bảo mơ vẫn hink theo met thé thống nhất chung có cơ chế quản lý rõ răng nhằm ring bude rách nhiệm các bêntham gia quan hệ

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

đất đai, có nhiệm vụ cụhoi những điều kiện, những yêu cầu mang tính nguyên tắc đã quy ảnh trong BLDS và cổ nhiệm vụ cụ thé hố những nối dung meng tính dic thủ của đối toợng QSDĐ cia HD trong quan hệ thé chip rên cơ sỡ dim bảo say hii hoà và thống nhất giữa luật chung và luật riêng giữa những nôi ding mang tinh nguyên tắc với những nội đang mang tính cụ thể, chuyên biệt

Pháp luật trong lĩnh vợc tả chính ngân hing cũng cổ nhiều chế định quan trong đều chinh quan hệ thé chip QSDĐ như những đều liên những nguyên tắc trong tổ chức và hoạt đông cia TCTD nói chung và host đơng cho vay thơng qua thé chấp nổi êng nhằm dim bảo an tồn, phịng ngi rũ ro đốt với hoạt đông lánh doanh tiến ? của các tỔ chức này, quy tỉnh, thủ tục cin thất các bên cần tiễn hành id từ tủ thất lập quan ht. Các quy định cụ thể tên đã phát huy một cách có hiệu aqui trong việc điều chỉnh quan hộ thể chấp QSDĐ của HGD trong thời gian qua

Gino dich thé chấp QSDĐ của HGD vi bản chất khơi ngn cơng chính làmột giao dich din mx, do đó, cũng bao gm các nội dang thánh tổ của một giao dịch dân ny cơ bản: chi thể tham gia xác lập geo dich, nôi dong của giao dich và hành thúc gieo dịch Trên cơ sở các nội dung thành ổ cơ bản này, pháp luật vé thé chấp QSDD của HGĐ đơn ra những quy định dé đều chỉnh các vin dé mang tính đặc trứng: quyền, ngiĩa vụ của bin thé chấp — bên nhận thé chip — bên được bio dim; những hình thức sử dạng dit được pháp thể chấp, yêu cầu về mặt nh thúc đối với gto dich thể chip, tình tự thi tục th chấp QSDĐ; thoi đm có hiệu lục ofa giao dich thé chip; cén cứ xử lý QSDĐ để bảo dim thục hiện nghĩa vụ... Cũng từ nổi dang này ma pháp luật về thé chấp QSDĐ của HGD còn được phân loại thành các

tương ứng vớ các vẫn để nh tiệt kê nêu trần: nhôm quy phạm out

@ Nhóm quy pham về chỗ thể của quan hộ thể chip QSDĐ HGĐ: Điều chảnh và tư cách pháp lý cia các chủ thể tham gia trong giao dich, bao gầm bên thể chip, bin nhận thé chấp và có thể bao gồm cả bên được bảo đăn/bên có ngiĩa vụ (su thuộc troờng hợp bão dim bing ải sân cia bên thứ bs)

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

(@ Nhóm quy pham về đổi tượng QSDĐ trong quan hệ thé chấp QSDĐ của HGD: Điều chính về nhing hình thúc QSDĐ được pháp thể chấp (dit nâng nghiệp được Nha nước gjao trong hạn mức; đất được Nhà nước cho thuê ta én thuê datmột lên cho cả thời gian thud), không được pháp thể chip (dit được Nhà nước chọcthuê tr tiên thuê đắt hàng nim);

(Ga) Nhóm quy pham về hình thúc và hiệu lọc cia giao dịch thể chấp QSDĐ của HGD: itu chỉnh về các điều kiện vé mat hình thúc ma các giao dich thể chấp QSDD phải tuân thủ đổ phit sinh hiéw lực (công ching/ching the, đăng ký biện hấp bio din),

Go) Nhóm quy phạm về nội đang cis những thơa thuận của các bên tronggto dich thi chấp QSDĐ của HGD: Điều chỉnh vé các vin đề php lý mà các bênbit buộc phi quy ảnh 8 tong HĐTC QSDĐ cũa hộ gia Ảnh và nhũng điều khoản. sa các bên có thể thơn thuận dun thêm vào HTC trần cơ sở tơ nguyên, thẳng nhất agit các bên (đều khoản tay nghi);

(x) Nhóm quy pham về chấm đất giao dich thé chip QSDĐ và xử lý QSDĐ của HGD: Điều chính vé các cần cử pháp lý lam chim đốt hiệu lục của giao dich thé chip QSDĐ của HGD và những sự kiện, căn cử làm phát sinh quyền ci bên shin thể chấp trong việc xử lý TSTC là QSDĐ cite HG để thủ hỗi nợ của bin có nghĩa và

Nhờ vậy, có thể thấy, các quy định của pháp luật vé thể chấp QSDĐ cia HGD được xây dụng, ban hành có tính thơng nhất lin hệ chặt chế với nha xuyên. suốt từ pháp luật chung cho đến pháp luật chuyên ngành, tao ra mốt cơ chế php lý tương đối toàn điện, đồng bộ để lim cần cứ cho các chỗ thé tham gie giao dich áp dang khi thọ hiện các quyén, nghĩa vụ cũa mình trong quan hệ thé chấp QSDĐ của

124. Các yếu tố chỉ phốipháp hật về thé chấp quyền sử dung đất của hộ gia dink

* VỀ chế độ sở hữm

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

Dit ds là ti sẵn thuc sở hữu toàn dân do Nhà nước dai diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quân lý nhà nước về dit đi la host động cia các cơ quan có thim quyền theo quy định của pháp luật rong việc xây dung và t8 chúc thực hiện,

áp dung vào đời sơng các chính sách của Nhà nước về Tĩnh vue đất dai!® Trên cơ sở.

"nguyên tắc này, moi giao dich liên quan din QSDĐ đồu khơng thốt ly nguyên tắc do Nhà ngớc quản lý. Đây cũng chính la nguyên nhân din din những quy dinh mang tinh đặc thù của pháp luật về đất đủ nhằm mục đích dim bảo quyển lợi cia các chủ thể sử ding dit đơi với nguồn tải ngun có vị tí và tim quan trong đặc

tiệt a mx dn định của lánh

với ninh quốc ga, an toàn lãnh xã hồi

- Người sử ding dit bao gim cá nhân, HGD, tổ chức trong nước, t8 chúc

"nước ngồi có chúc ning ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, khơng

ao gim cá nhần, tổ chức có quốc tích nước ngoii” (cá nhân tổ chức co quốc ich

"ước ngồi chi có thể sở hữu nhà ở theo quy dinh cũa pháp luật vé nhà 3). Do đ, cá nhân có quốc tích nước ngồi sẽ khơng được xác định là một tong những thành.viên của HGĐ có QSDD.

- Các giao dich liên quan din dit đi (chuyển đỗ, chuyễn nhương, cho thuê, cho thuê Ie, thửa ké, ting cho, thé chấp QSDB, góp vẫn bằng OSDĐ) phải ding ký thi cơ quan đăng lý đất đủ và có hiệu lực kế từ thời đễm đăng lợi vào sỗ đa chính. Thé chấp QSDĐ của HGD cũng không phải là ngosi lệ

Thờ vậy, bit ngn từ chế độ sở hồu tồn din do Nhà nước dei điện chỗ sỡ Hữu Nhà nước đã sở dụng quyén lục Nhà nước thông qua các minh lnh hành, chính để thống nhất quân ly đối với các quan hệ din nự iên quan đến đất dat

* Về điều kệ

“Trong nền kinh tổ thi trường hiện nay, nhủ câu cũa các cá nhân, phép nhân.

(những chủ thể được vay vốn theo quy định của Ngăn hàng Nhà nước Việt Nam!

trang việc tiếp cận vốn vay từ các TCTD luôn là rất lớn. Đi kèm với đ là yêu cầu n Quang Huy (207), nh lun chế định uốn ý nhà nước v8 đất đai ong Luột đốt dai 3015, xO Tự.

phấp Hà Nội tre

°khoàn 3 0Ều 2 Thông tư sổ 39/2016/TT.MHNN này 3013/2016

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

của các TCTD trong việc đặt ra biện pháp bảo đêm cho các khoản vay. Vi từ cáchla một rong những chỗ thể sở dụng đất được pháp luật công nhân, các giao dich théchip QSDĐ của HGĐ chiếm tỷ trong lớn trong số lương các giao dich bảo dim được giao kết thực hiện HGĐ có thể sử dụng QSDD của minh để thể chấp bảo đầm cho nghĩa vụ vay vốn của métimét sétoin bổ các thành viên trong hé hoặc bảo dim cho nghĩa vụ vay vốn của bên thử ba. Chính vì điều này ma qua nhiều lẫn sa đi, bỗ song ben hành thay thé qua các năm, LBD vẫn có ar ghỉ nhận HGD là mát trong những chủ thể sở dụng đất, có quyền thé chấp QSDĐ của mình tei các TOTD

báo dim thục hiện ngiễa vụ din sự

Bin canh đổ, trên thục té thi QSDĐ cấp cho HGD thông thường a host đồng dina ở các vùng nông thôn, th xã thị tein ma ít ta xuất hiện ở thành phố. Do đó, QSDD cấp cho HGD đa phần có gá tri đính giá không cao (ngân hàng thường yêu cầu đoợc nhận thé chấp thâm TSGLVD là nha 6, công tỉnh xây đụng vườn cây lâu năm — những tải sin có giá ti din giá cao, Điều này,

hợp nghĩa vụ được bảo dim là mét khoản vay có giá tị lớn, giá tì QSDD cise HGĐ lining đồ để dim bảo thi sẽ đối hồi cố các biện pháp báo dim khác & kảm — là

trường hop một nghĩa vụ được bảo dim thục hiện bởi nhi tài sẵn”

n đến việc trong trường,

Nhờ viy, yêu tổ kinh tẾ - xã hội là một trong những tác nhân có tác động, nh hướng din các quy dinh cũa ghép luật vé thé chấp QSDĐ của HCD

* Về vin đề hội nhập quốc tế

Trong béi cảnh nước ta đang trong quá trình hội nhập quốc té manh mổ cd vé ăn hỏa, inh tế, xã hội tả việc điều chinh các quy dinh pháp luật để ting bước phi Hợp, giao thoa với các hệ thống pháp luật trong km vục cũng nh các diễn đản, Tập ảnh gue nà Vi N thn là vấn đồ cin được tre Xuấ thế tay

này mà những năm gần đây, tuy các giao dich thé chấp QSDĐ của HGD vấn din ra phd biến nhưng đã co sự dich chuyển vé mặt chủ thể sở đụng đất theo da, việc cip QSDĐ cho các chỗ thể lá cá nhân, pháp nhân dang được thục hiện nhiều hơn so với cập QSDĐ cho HGD. Mét trong những nguyên nhân cia nơ dịch chuyển `” u7 nghịđịnhsổ 163/2006/N9-C? gày 29/13/2005 của Chính phủ về god bào đảm,

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

sity din từ vide các hệ thẳng pháp luật én tiến của quốc tế hấu hit chỉ quy định02 dhủ thể them gia các quan hệ din sự là cá nhận và phip nhấn — đẩy chính là nội

dung được ghi nhận trong BLDS năm 2015” như là một cách để giúp pháp luật

“nước nhà tim được tiéng nối chung với các hệ thing pháp luật tiên tiên Do đặc thù HG là chủ thể sử dung đất đã xuất hiện từ lâu và vẫn đang có chỗ đúng nhất định trong các quan hệ đất dai, LBB năm 2013 vẫn có sự ghi nhận về tu cách chi thể sử dung đất của đối tượng này, Tuy chiên, để phục vụ mục tidu hội nhập quốc , các quy định của pháp luật về thể chấp QSDĐ của HGD sẽ có xu hướng được điềuchỉnh nhiều hơn trong trơng lại và không loại trừ khả năng sẽ có những bién động mạnh mẽ cổ vỀ mặt giao dich din mự (hế chấp) và quản lý hành chính (cắp QSDB).

KET LUẬN CHUONG 1

Chương I của luận văn tinh bây các vẫn để lý luận về thế chấp quyền sử dung đất và pháp luật về thi chấp chip quyền sử ding đất của hộ gịa đính Thơng. te pS tch khá HE “de de quyên sẽ đụng đất ca Hồ da đốc kHảI tiêm, đặc tide thể chấp quyền rữ dung đất của hộ gia định; lác giá đã phân tích, đánh giá ‘vai trỏ quen trong eit chỗ định này trong các quy đính của phần lust cũng nhự đội sống xã hội. Một trong những vai trỏ quan trong đối với quyển sử dụng đất của hộ ia định chính là có thd được sử dung để thi chip bão dim cho việc thục kiện các eh aa Ay Hồn at Ma iach fe ae dần lễ che khác (béo dm nghĩa vụ cho bin thứ be). Trân co sở đó, vige nghiên cứu các vẫn đề -VỄ pháp kiệt thi chấp quyền sử đụng đẫt của hộ gia đình (bao gdm sự cần thit đều, chỉnh, nội dung pháp luật và các yéu tổ ác động — nh đã được trình bay cụ thé) là phương thức đễ nắm bất được cụ thé nội him, bên chất của các quy đính pháp uất, tien cơ số, tiễn Bồ để áp dùng cá quy định của pháp luật trong vite điều chỉnh các ‘qian hệ xã hội nối chững và quan hệ thế chấp quyền sử dung đắt của hộ giá đính nói

tiêng

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG PHAP LUAT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT CUAHO GIA ĐÌNH VÀ THỰC TIEN THIHANH TẠI

NGAN HÀNG TMCP DAU TU VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

21. Thục trang pháp hật chấp quyền sử dụng đất của hệ gia đình 1. Nội dung các quy định về nguyên tắc

của hệ gia đình

Các giao dich th chấp QSDĐ của HGD chịu mr đều chỉnh đẳng thời cia 02 đao luật là BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 (đổi với các gino dich thể chấp để ‘bio đảm cho ng]ĩa vụ phát ánh tei TCTD sẽ chu thêm a điều chinh của Luật Các TCTD nim 2010), việc thé chip QSDD của HGĐ cũng s tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật din my và pháp luật đất di. Cần cử quy Ảnh tei Điễu 3 BLDS nim2015 (sắc nguyên tắc cơ bin của pháp luật din sỹ và Điều 6 LĐĐ năm 2013 (nguyên tắc sử đụng dap, có thé tơm gon ngun tic thé chấp QSDĐ của HGD bao gốm: @) Phù hợp với các quy định của pháp luật (vỀ chủ thể, điều liên thể chấp; trình tự thủ tuc thể chấp, nh thúc thé chấp); i) Bim bảo quyên, li ích hop pháp của các bên tham gia giao dich (i) Tuân thi mx quân lý cũa Nhà nước về đất đi

Moi gieo dich dân mơ nói chung và giao địch về đất dai nói riêng ki đượcgeo kit, xéc lập đều cân xem xát din các yêu tổ vé chi thể tham gia, đều kiện xáclập, tình tụ thủ tue xác lip, hình thức cia giao dich Song song với dé, giao dich thé chip QSDĐ của HGĐ được giao kit cén dim báo điều kiện không được xâm pham, làm tổn hạ din quyển lợi ich hợp pháp cin các bin tham gia giao dich bài uục đích ma mỗi bên hướng din khi xác lập bất kỷ mét giao dich dân sơ náo là để taora giá tithing đo lợi nhoân lợi íh cho mình Ngồi ra, với tính chit là loại tải sin có giá tr dic biết quan trọng đối với các mục tiêu phát tiễn kinh tế - xã hồi, quốc phòng, an nành thi giao dich thé chấp QSDĐ, như mọi giao dich khác hiênquan đến dit đi, đầu cần tuân thi, chiu sơ quân lý, giám rất chất chế cơn các cơ quen nhà nước có thẫn quyền

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

dụng các quy định về chủ thể của quan hệ chấp quyền sử dựng của hệ gia đình

* Chủ thé thé chấp

BLDS năm 2015 đã khơng cịn quy đính từ cách chỗ thể them gia quan hể dân nz của HGD. Tuy nhién, để phù hop với thục iẾn của các giao dich din mx, đồng thời xét vé mất quy phạm pháp luật dit đa có quy định HGD là chỗ thể sử

dang đá” thì BLDS năm 2015 quy đính các thành viên của hộ là chỗ thể tham gia

xác lập, thực hiện các giao dich hoặc dy quyền cho người đi diện than ga xác lập,

thục hiện giao dich din sự”, Nhơ vậy, những thành viên này phi là các các cá nhân

có năng lực hành vi din sự diy đã theo quy dinh của pháp luật về din nx

Song song với dé, sẽ phát sinh trường hợp có những cá nhân hy được xácđịnh lá thành viên HGĐ có QSDĐ nhưng lại thuộc trường hop là người mat hoặc. hhan chế năng ive hành vi din sự cổ khổ khăn trong nhận thúc, làm chủ hành vi hoặc năng lục hành vi din sự chun diy đã (chua thành nis). Khi đó, việc tham giaxác lập gao dich thổ chấp cia các cá nhân này phải được thục hiện thông qua ngườidai điện theo pháp luật hoặc người giám hộ, Đây là nôi đang giúp dim bảo quyển lợi cho những cá nhân nêu trên bối tuy năng lục hành vi bị mất, hạn chế, chưa đây đã hoặc có khó khân trong nhận thúc, làm chỗ nhưng không vi vậy ma quyền sởhiv ti sn. với tơ cách mốt trong những thành viên HGD cũa ho bị hạn chế

Tiên thục tẾ, việc xác định các cá nhân của HGĐ có quyên sử dụng dit (ir đó có quyền thé chấp QSDĐ) không phải là vẫn đồ đơn gin bi nu chỉ căn cứ vào hồ khẩu của HGD (như thông lš trước diy các bên tham ga quan hệ thể chấp thường áp dụng) sẽ khơng chính xác bối thành viên HGD có mrtién động qua tùng ‘va các văn bản quy đính chỉ tất, hướng dẫn thi hành chưa thể lâm rõ, Tòa án nhân din (TAND) tối cao đá ban hành Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày07/04/2017 và giã đáp một số vẫn đề nghiệp vụ theo đó:

ˆ Won d ĐỀu 30t 8195 nấm 2015

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

= Thời &m để xác định HGD cĩ bao nhiêu thành viên cĩ quyền sử dụng đất

Ja thời didm được Nhà nước giao đất cho thuê đất, cơng nhân QSDB; nhận chuyển

~ Việc xác định ai là thành viên HGD phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCN

Việc xác định thành viên HGD cĩ quyền sử đụng đắt khơng đơn thuẫn edn cứ vào số hộ khẩu tạ thời điểm được Nhà nước nước giao dit, cho thuê đất, cơng, shin QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ mã phối căn cứ vào hỗ sơ cấp GCN. Tại hỗ sơ cấp GON ghí nhận những ai 1a thành viên của HGD thì những thành viên đĩ được xéc định là cá nhân của HGĐ cĩ QSDB, thé chip QSDĐ của HGD. Quy định này6 gop phần gi quyết vướng mắc cđa bên nhận thé chip khi xác lập giao dich thé chấp QSDĐ với HGB, han chế những rũ ro pháp lý cĩ thể phát snh liên quan đồn, hiệu lực của HĐTC (nhv ký kết HĐTC khơng đủ thành viên HGD cĩ QSDĐ din din khí cĩ tranh chip, HBTC bi tuyên vơ hiệu .)

* Chit thé nhận thé chấp

“Chỗ thể nhận thé chấp QSDĐ của HGD bao gầm 03 thành phần

@ TCTD được phép host đồng tei Việt Nem: Là dosnh nghiệp được thực

tiện một, một số hoặc tất cả các hoạt đơng ngân háng ”, Trong thánh phin này lại

eo gm những hình thúc TCTD khác nhau

- Ngân hing, bao gồm ngân hing thương mai và ngân hing hợp táca Ngânhàng thương mai là loại hình ngân hing được thục hién tất cã các hoạt động ngân,hàng và các host đơng kinh doanh khác theo quy Ảnh của Luật Các TCTD nhsuc iêu lợi nhuận Ngắn hing hop tác xã la ngân hing của tit cf các quỹ tin đụng shin din do các quỹ tin đụng nhân dân và một số pháp nhân gĩp vốn thành lập theo quy Ảnh cơn Luật Các TCTD nhẫn mục tiêu chỗ:

chính, đu hịa vấn trong hệ thing các quỹ tin ding nhân din. Ngân hàng chính trợ tai1à liên kết hệ thơng,

sách là ngân hing do Chính phủ thành lập, hoạt động khơng vì mục tiêu lợi nhuận shhằm thục hiên các chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nước.

` khộn3 ĐÊu4 Lt Cá TCTD nấm 206,

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

~ TCTD phi ngân hing Là TCTD được thực hiện một hoặc một 26 hoạt đồng

gân hàng theo quy dinh của Luật Các TCTD, trừ các hoạt đông nhân tiền gối cũa cá nhân và cũng ứng các dich vụ thanh toán qua ti khoản của khách hing TCTDphi ngân hing bao gầm công ty ti chỉnh công ty cho thuê tà chính va các TCTDphi ngân hàng khác

- TỔ chức tủ chính vi mơ: La los hành TCTD chủ u thục hién mét sổ hoạt

đồng ngân hing nhằm đáp ứng nh cầu cin các cá nhân, HGĐ có thụ nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhs

- Quỹ tin ding nhân din: Là TCTD do các pháp nhân, cá nhân và HGD tr

"nguyên think lập dưới hình thức hop tác xã đỂ thực hiện một số hoạt dng ngân. hàng theo quy định cia Luật Các TCTD và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yêu

1a tương tro nhau phát tiễn sản xuất kinh doanh và đột sống

Ngồi các loại hình nêu trên thi TCTD được phép host động tại Việt Namcịn bao gần TCTD nước ngồi và ngin hàng nước ngoài mỡ chỉ nhánh tei ViệtNem

(độ Tổ chức kink ti: Bao gốm doanh ngưệp (doanh nghiệp nha nước, cổng ty trích nhiệm hữu han, cơng ty cổ phần, cơng ty hop danh, dosh nghiệp tw nhân),

hop tác xã và tổ chức Hình tế khác theo quy đính của pháp luật vé din mg, trử doanh. "nghiệp có vin đâu ty nước ngoài

(a) Cá nhân: Được hiểu là các cá nhân có năng lục hành vi din sự đ xác lập hợp đẳng song vụ làm cơ sở phát sinh ngiĩa vụ được bảo dim bởi QSDĐ của HOD

Ninr viy, có thể thấy ring vé mặt chỗ thi, bên nhân thé chấp bao gồm đa dang các thành phân (TCTD, tổ chúc nh tế, cá nhân), ph tide vào tinh chất của giao dich cô nghĩa vụ được bảo dim (giao dich vay vẫn giữa TCTD và các thànhviên HGP, giao dich vay ti sản giữa TCTD và các thành viên HỚP, giao dich vay.ấn giữa cả nhân và các thành viên HG...)

21.3, Nội dung các quy định về điều kiện thé chấp quyền sử dung đất của hệ gia dink

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

* Hình tức trao quyén sie dung đất phù hợp

"Nhà nước treo QSDĐ cho HGD với tư cách là chủ thể sử dụng đất đ thơng qua đĩ đua đất đại vào "lưu thơng” trong đối sốngx:hội và các host đồng sin xuấtđâu từ inh doanh nhưng việc HGĐ cĩ được quyển thể chấp QSDĐ ma Nhà nướctrao cho hay khơng cịn ph thuộc vào bình thức sử dụng dit mà HGD tua chon.

HGĐ đương nhiễn được thể chấp QSDD trong truờng hop được cơng nhận quyin sở ding, nhận chuyển đỗ, nhận chuyển nhương nhân ting cho, nhận thừa kế, Đối với hành thức giao đất HGD được quyén thể chấp quyén sử dung đổi với

đắt nơng nghiệp được Nhà nước giao trong han mức” Trong tỷ trong các ngành.

ảnh tỉ hiện my, sản xuất nơng nghiệp vẫn là ngành đĩng gĩp lớn cho sơ thất tiễn, của nền kink tf, bên canh đỏ 1a ý ngiễa chiến lược rong việc dim bio an ninh entồn lương thục quốc gia Vi vậy, quy dinh cho pháp HGD đoợc thé chấp QSDĐống nghiép gao trong hạn mức là biện pháp gĩp phn dim bio cơ câu nén nơng"nghiệp ở mức cơ bin xét trong bối cảnh tỷ trong các ngành kinh tẾ những năm gin đây cĩ ne chuyển dich manh mẽ từ nơng nghiệp sang cơng nghiệp, địch vụ.

Đi với hình thúc cho thuê đất được chia ra làm hii loại: cho thuê đắt

thuê dit một lần cho cả thời gian thuê và cho thuê dit ta tién thuê dit hàng nim Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất mốt lẫn cho cã thời gian thuê, HGD được

quyền thé chấp QSDĐ”. Ngược lại, trường hợp thuê dit tra tiên hàng năm, HGD chỉ được thé chip tài săn gắn ién với đất thuê ma khơng đoợc thé chấp QSDB*

Xétvé mục đích sử dụng đất phân lớn các chủ thể mong muốn được Nhà nước trao QSDD để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ đĩ tạo ra lợi nhuận, giá tríthing đơ Do đĩ, người sử dụng đất cĩ xu hướng chỉ trả chỉ phí cao hơn cho Nhàhơn sơ với trường hợp chỉ sử dụng đất cho mục dich ở đơn thin, trong đĩ cĩ quyền thể chip QSDĐ để dim bảo cho các khoản vay ghục vụ hoạt động sin xuất Linh doanh Như vậy, cỏ thể thấy, Nhà nước traoQSDD cho HGD thơng qua phương thức cho thuê, tuy nhién, việc cĩ được thể chấpnến

nước dé được trao nhiều gu

ˆ* ĐỀm đ khộn 3 ĐỀu179 LOD nfm 2013.

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

QSDD này hay khơng cịn phụ thuộc vào HGD trong việc lựa chọn hình thức trảtiễn thuê đất một lên cho cả thời gien thuê hey trả tiền thuê đắt hang năm. Việcthanh toán tiên thuê đắt một lẫn cho cả thời gian thuê sổlâm bảo tính liên tục của qu tỉnh nữ đụng đất (thác với ta tiền hàng năm, người sở dụng đất nêu không cố su cầu sở dung nữa sẽ không trả tên thuê cho một năm nào đó và đất bị thơhổ), vi vây, việc rao quyền th chấp cho HGD tr tin thuê dit mt lin cho c thời gan thuê là đều tất yêu

* Đã thục hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà muớc

Nha nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức giao, cho th, công nhận . để đơn đất đa vào "lưu thing” trong đồi sống các quan hệ hồi Nghợc lạ, vé phía người rỡ dạng dit, khi được Nhà made trao QSD tht cần có trách nhiệm, ngiấa vụ thanh tốn các loại thuỷ, phí, chi phi. để đồng gop cho ngân nách nhà nước (tnt trường hop giao dit không thụ tần sở dụng đất ~ 1a Hình thức trao QSDĐ để khuyến khích. diy manh các hoạt động sản xuất nông nghiệp). Đây là một nôi dang hop lý bởi xát về bin chất cia việc Nhà nước traoQSDĐ cũng chính là đơn một lo ta sản (QSDB) trở thành đổi tương trong các giao dich làn tién để, cơ sỡ cho nơ hoạt đông của thi trường dit đu, do đó, ngui sử đăng đất cén có ngiấa vụ thanh toán a được nhân quyền đối với đất đại,

“Thường hợp nguồi sử dụng dit được chân thie hiện ngiĩa vụ t chính hoặcđược ghi no nghĩa vụ tải chính thi phải thục hiện xong ngiấa vụ ti chính trước khí thụ hiện các quyền Bởi lá, khi một chủ thể được trao quyển nữ dụng (người sử dang dit) đỗi với mốt tải sân (OSDĐ) nhumg không thanh toán tiền sỡ dụng cho chủ thể treo quyền (Nhà nuớc) đẳng ngiấa với vie wi pham nguyên tắc cơ bin cũa giao ich xét trên khía cạnh kinh tỈ Chính từ nguyen tắc này, HGD với tư cách là ngườisử dạng đất được quyền thé chấp QSDĐ khi dim bão điều kiện đã thục hiện xong"nghĩa vụ tả chính với Nhà nước

* Có Giấy ching nhận

GEN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhân QSDĐ, quyển sỡ hữu tả sin được tao lập trin đất của người sử dung đất và đồng thời là cơ sở để người st

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

đang đất thục hiện các quyền năng đốt với dit đa, trong đó bao gdm quyền thé

chip QSDĐ”,

ĐỂ thực hiện quyén thé chấp QSDĐ thi HGD bắt buộc phii có GCN. Tuy hiên, pháp luật cũng quy định mốt số trường hop đặc biệt khác là người nhận thừa kế QSDĐ (thinh viên HGB) vấn được phép thé chấp QSDĐ đủ chưa có GCN những đã có đủ điều liện để cấp GCN, sở oi có quy đính này bối những người thừa kế la các cá nhân có quan hệ huyết thống hoặc trường hợp nhân thie kế theo đi chúc thi bản thân mốt quan hệ huyết thống hoặc bản di chúc đó có giá bị như một vẫn iện pháp tý để lâm cơ sỡ chuyển giao QSDD khi phát sinh quan hệ thờn kế

“Tên gọi chính thúc của GCN hiện nay đuợc quy Ảnh là Giấy chúng nhân quyền sử dụng đất, quyén sở hữu nhà ở và tải sin khác gắn liên với đất Đối với các GCN có tên gọi khác do được cấp trước ngày LĐĐ năm 2013 cổ hiệu lục tí hành.(Giấy chứng nhân quyin rử dung đất, Giấy chúng nhân quyển sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng dit ð vẫn có hiệu lục và giá tị pháp lý thời idm hiện te, Uỷ ben hân din (UBND) cấp huyện à cơ quan có thậm quyền cấp GON

* Dit khơng có tranh chấp

Mét trong các ngun tắc ct pháp luật din sự la viée xác lập, thực hién, chim dit quyền, ngiấa vụ dân my không được xâm pham đến lợi ch quốc gia, dân tốc, lợi ich công công quyển và lợi ich hop pháp cit người khác. Dit khơng có tranh chấp được hiễu là te thời điểm thể chip không co bất kỹ khiêu nạ, khiêu lên nào từ chủ thể khác iên quan đền QSDĐ duce cấp cho hộ. Tranh chip đất đủ là tranh chấp về quyén ngiễa vụ của người sử dụng đất giữa ha hoặc nhiều bên trong

nh hướng đến quyén lợi oa bên thờ ba (a cá nhân, tỔ chức dang có xung đột mẫu thuần về lợi ich liên quan din QSDĐ với HGĐ sử dụng dif) và gián tấp ảnh hing đắn quyền lợi của chính bên nhân thể chip (đắt tranh chấp tm da rồi ro pháp lý vé guén gốc hợp pháp của QSDB)

ˆ khoản36 Đầu 310B năm 2013.

</div>