Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đắk Lắk

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.48 MB, 91 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯPHÁP. TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÂM ĐẠI HỮU

VIET NAM- CHI NHÁNH DAK LAK

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - NĂM 202L

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP. TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÂM ĐẠI HỮU

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyênngành : LuậtKinhtế

Mã số : 8380107

Nguoi hướng dẫn khoa hoc: PGS.TS NGUYEN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - NĂM 202L

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM DOAN

“ôi xin cam đown luận vin là cơng tình nghiên cứu khoa học độc lập ci cánhân tơi Các kết quả nghiên cứu và được tình bay trong luận vấn được them khio

theo ding quy định Các sổ liệu, din chúng được nêu trong luận văn là trung thục, có "nguồn gốc tổ ring được tích din ding theo quy ảnh:

"Tối in chữu trích nhiệm về tính chính xác và trung thục cơn lun vẫn này

XAC NHAN CUA NGƯỜI TÁC GIÁ LUẬN VĂN HƯỚNG DẪN:

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Lâm Dai Hữm

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

Di hư nước ngoài

Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất

Ngân hàng Thương mai

Ngân hing Thương mai cỗ phin Đâu hơ và Phát tiễn Việt Nam

Ngin hing Thương mai cỗ phin Đâu hư và Phat triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đất Lắk

TỔ chức tín đụng

Thương mai

Tả nguyên và Mỗi trường

Ủy ban nhân din

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

MỠ ĐÀU F Chương LLY LUẬN VE THE CHAP TÀI SANLA QUYỀN SỬ DỤNG DAT 'VÀ PHÁP LUAT THE CHAP TAI SANLA QUYEN SỬ DUNG BAT.

1.1. Lý luận thé chấp tài sin 1à quyền sử dung dit.

1.2. Lý huận pháp luật về thé chấp tai sẵn là quyền sử dung đất

Tide kết Chương

Chương 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THE CHAP TÀI SANLA QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ THY TIEN THI HANH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG. MẠI CO PHÀN ĐÀU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐỒNG ĐÁK LÁK ..36

3.1. Thue rạng pháp luật v thé chấp ti sin là quyén nở dụng đất 26

2.2, Thực tin ti hành pháp luật về thé chấp tai sin là quyên sở đụng đất ti Ngân hing Thương mai cổ phân Dau tơ và Phát biễnViệt Nam - Chi nhánh,

Đông Đắc Lắc 4s

Tide két Chương st

Chương 3. BINH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE THE CHAP TÀI SANLA QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA THỊ HANH TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI CO PHAN DAU TƯ VÀ PHÁT

‘TRIEN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐƠNG DAK LAK . _

31. Định hướng hồn hiện pháp luật vé thể chấp tải sina quyền sử dụng dit 8 3 3. Gidi pháp hoàn thiện pháp luật về thể chip ti sin là quyền nữ dụng đất và ning cao hiệu quả thị hành tei Ngân hing Thương mai cổ phin Diu teva Phát

triển Việt Nam - Chỉ nhánh Đông Dac a. ”

Tiêu kết Chương 3 6

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

‘bi toán" vấn đáp ting nbu cầu sin xuất và đời sống luôn là méi

quan tân hing đều của bit cứ tổ chúc, hồ gia đính, cá nhân nào, Muốn vậy một tương,

các kênh huyy động vốn được tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dụng là vay vốn thơng,

qua việc thể chấp ti sin bio dim tei các ngân hàng thương mai, tổ chức tin đụng,Trong điều liên nước tala một aude nống nghiệp thi dit đi trở thành tii sẵn quan

trọng nhất của tổ chức, hộ gia đính, cá nhân. Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

đo Nhà nước dai điện chủ sở hữu, Nha nước thục hiện quyển đại diện chủ sở hữu,

thông qua việc giao dit, cho thuê dit, công nhân quyền sử đụng đắt của tổ chức, hộ

ga inh cá nhân. Vi vay, việc cho phép người sử dung dat nói chung và hộ gia nh,

cá nhân nói riêng được thé chấp quyền sử đụng dit để vay vốn tei cấc ngân hing thương mai, tổ chức tin dung khơng chi gop phần "xóa đối giễm nghào” ma cịn giã quyit “bi tốn” vấn cho nhụ câu sin xuất kinh doanh Điễu này để được thục tin fem nghiệm Hiệu quả của vie thí dm cho phép nguôi sử dụng đt thé chấp quyền + đang dit ai vay vên tạ ngân hàng thương mei, tổ chúc tín đụng ở mốt s tỉnh phía Nem vio nhống năm đầu cia công cuộc đổi mới. Lin đầu tiên Luật Đắt dai năm 1993 quy định quyền của hộ gia định, cá nhân được thé chấp quyên sở dụng đất tei ngân, "hàng thương mai, tổ chức tín đụng dé vay vẫn vi mục đích sẵn xuất và doi sing Quy đánh nay tiếp tue được kể thừa tại các đạo Luật Đắt đại năm 2003, năm 2013 và ma tông đối với moi chủ thể sử dụng đắt Thực tiễn thi hành chế dink về thể chấp quyền đt đạng dit cho thấy đẫu các quy định này thường xuyên được sia đỗ, bỗ sung song, vin chưa đáp ứng được yêu cầu của sự hất tiễn dit nước trong thời ky aly manh toàn điên công cuộc đổi mới và hội nhập quée tổ như cơ chế xử ý ti sin thé chip quyển sử dung đất chưa hiệu quả, hệ thống cơ sử đỡ liệu, thông tin về đất đại chưa đây đủ, đồng bơ và khó ấp cén đối vớt ngân hàng thương mui, tổ chức tín dụng khỉ

nhân thé chấp quyền sử dung đất v.v. Mit khác, thực tdn nhân thé chấp tải sin là quyển sỡ đụng đất t Ngân hing TMCP Đâu te và Phát biển Việt Nem - Chỉ Nhánh, Đông Dak Lak (sau đây gọi là BIDV Đông Dak Lắk) thời gian qua cho thay sự thiêu. đồng bô, thống nhất trong một số quy định hiện hành của pháp tut dit đa, phép uật

"gân hing và pháp luật din sơ... Điều này ait ra yêu cầu phi nghiên cứu, đánh giá

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

php luật vi thi chip tài sân là quyén nỡ cing đất tham chiếu tờ thục tấn tiBIDV, Đông Đất Lic nhằm nhận điên những điểm bất cập, ổn tei lâm cơ sở để xuất gi php khắc phục. Vi ý nga đó, học viên ua chon thục hién để tai “Php Mật về thế chp ti sin là quyễu sĩ ng Atv thục ẫu thì hành tại Ngân hàng Thrơng mại €Š phần Bin tr và Phát triển Việt Nam. Chỉ nhánh Đông Bik Lik” làm luận vin

thạc d luật học.

2. Tinh hình nghiên cáu đề tài

“Thổ chấp tử sản à quyén nữ dụng đất a để tải thu hút sự quan tâm nghiên cửu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều cơng tình nghiên cứu về vẫn để nay được công bổ ở phạm vi và mức đồ khác nhau mà iêu biểu phải kế đến một số

cơng tình cụ thé sms

hức tin ng ð Vidt Nam, thực trang và hướng hoàn thiện Sách chuyên khảo), NzbTuphip, Hà Nội, 2016)

~ Trần Thanh Thanh (2012), Xi tài sản báo đâm tién vay của tổ chức tin dụng theo

"pháp luật Hiệt Na, loin vin thạc luật học, Khos Luật Bai học Quốc gia Hã Nội

Sổ hức tin ng - Thực tấn áp chong và adn nghĩ hoàn thiện pháp luật luân văn thạc

i luật học, Khoa Luật- Dai học Quốc gia Hà Nội

inh của pháp luật dân sie Pit Nam liện hành, luận án ên tut học, Trường Đạihọc Luật Hà Nội

thực hỗn thực hiện ta thành phổ ông Bi, tinh Quảng Ninh, luân vẫn thạc š luật học,

Viên Đại học Mở Hà Nội

- Nguyẫn Đức Dũng C016), Pháp luất về thể chấp quyén sit chong đắt để báo

“đâm tén vay tạ các tỔ chức in chong và thực tiễn áp đạng tại Som La, luận vấn thạc

lut học, Viên Đại học Mo Hà Nội

- Đăng Văn Hưng 2017), Pháp init về thd chấp quyên si cing đất trong hoạt

“đồng cho vay của ngân hàng thương mại te hue tin tạ Chu nhnh Ngôn hàng Nông

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

"nghiệp và Phát riẫn Nông thôn tinh Bắc hang luận văn thạc luật hoc, Khoa Luật

10 nh cá nhân tạ tổ chức tin đụng tic thực hỗn Ngôn hàng Thương mại CỔ phn

KF thương Tiét Nam, Tuân văn thạc luật học, Trường Đai học Luật Hà Nội vv

Các cơng tình nghiên cửu trên diy đã gui quyết được mét số vẫn để lý luận và thục tifn của pháp luật về thé chip quyén sở dụng đất, cụ thé

“Mộtlà phân ích khú niệm và đặc đễm của thể chip quyên sỡ đụng đất, ýngiếa

của thể chấp quyền sử dụng đất, luân giải mr cén thiết phải đều chỉnh quan hệ thé

chip quyền sở dụng đất bằng pháp luật, khá niệm và đặc đễm của pháp luật về thể chip quyền sử dung đất; câu trúc pháp uật về thể chip quyên sử đụng đất, các yêu tổ nh hướng din phép luật v thé chấp quyên cỡ đụng đất

‘Heal, phân tich thục trăng pháp luật vé thể chấp quyền sử dụng dit và đánhag tne nth hành fin vực pháp luật nạ

‘Bald đưa ra nh hướng, giả pháp hoàn thiên pháp hit về thể

dạng dit và nâng cao hiệu quả th hành ð nước ta

ấp quyền sử. “Tuy nhiên, tiếp cân nghiên cửu pháp luật v thể chấp tài sân a quyén sử đụng đất tham chiêu từ thục tin thi hành trì BIDV Đơng Đắt Lắt có hệ thing, diy đã,

tồn điện thi cịn ít cơng tình như vậy được công bổ. Trên cơ sở kể thừa lết quả

"nghiên cửu của các công tỉnh khos học Hiên quan din ti luận vin đ sâu tim hiểu php luật về thể chấp tai sin là quyén sử dụng đất và thục ấn thí hành tử BIDV

Đơng Đất

3. Mục dich va nhiệm vụ nghiền cứu3.1. Mục đích nghĩ

"Mục dich oda luân văn là đơa ra giã pháp hoàn thiện pháp luật vé thé chip tàisin là quyền sử dụng dit và ning cao hiệu quả thi hành ti BIDV Đông Đắt Lắc

3.2. Nhiệm vụ nghiền cứm

ĐỂ dat được mục ích nghiên cửu luận vin xác dinh các nhiệm vụ nghiên cửu cụ thể saw đầy:

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

- Phân tích ý luận v thé chip ti sẵn là uyên sử đụng dit thông qua việc làm 1ð kh tiên, đặc điểm và ý nghĩa côa thé chấp tử sin là quyền sỡ dang đất, cơ sỡ của thể chấp tài sản là quyển sử dụng đất

Jim; câu trie; các đều liện dim bảo thuc tht pháp

vide giã mã kh niệm va đặc

luật vi thể chip tà sẵn là quyên sử dụng dit

gi thục tin th hành tạ BIDV Đông Đất L de

- ĐỒ suất ảnh hướng, gi pháp hoàn thiện pháp luật về th chip ti ân á quyén sử đảng đất và ning cao hiệu quả thi hành tạ BIDV Đồng Đất Lc

4. Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu41, Đối trợng nghiền cin

Đi tương nghiên cứu côa luận văn bao gin

~ Các quan diém, troờng phá ý thuyết về thé chấp tải sân nói chung và th chấp

tài sẵn là quyền sử dụng đất nói riêng

- Quan điểm, đường Idi cia Đăng về tp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất

đi rong thi kỹ diy manh ồn diện cơng cuộc đổi mới đất nước và hội nhập quốc tỉ

~ Hệ thống quy pham pháp luật trong lĩnh vue dân sự đất đai, ngân hàng, tập trang,

vo các quy phan liên quan din giao dich thé chấp ti sin là quyền sỡ dụng đất

- Thực Ấn th hành pháp luật vé thể chấp tải sina quyền sử dạng đất tei BIDV

Đông Đắt Lắc

42. Phạm viughién cin

Pháp fut vé thé chip ti sẵn là quyên sử đụng dit và thục ấn thi hành tei BIDV

Đông ic Lắt là đi tài có pham vi nghiên cửu rơng Tuy nhiên, trong khuôn khổ oiemột bin luận vin thạc đ luật học, luận vin giới hen phạm vi nghién cứu vào mốt số

vin để cụ thể su đậy

t sẵn là quyên sở dung dit côn Luật Dat đa năm 2013 và các quy định cũa một sốrất co liên quan.

chấp ti sẵn là quyền sử dụng dit tri BIDV Đông Đất Lắc

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

- Giết hơn v thời gian: Luận văn nghiễn cứu để tải với mốc thời gian từ năm

2016 đến ny.

5. Phuong pháp hận và phương pháp nghiên cầu5.1. Phương pháp hận

Phương pháp luân của luân vin 1à phương pháp luân duy vật tiện chứng và duy

Vật lịch sử oda Chỗ nghĩa Mác - Lê nin nghiên cửu quá tình hình thành, phát tiễn

của ny vật hiện tương Nghién cử nguồn gốc, bản chất cũa sự vật, hiện trong cũngnhư mỗi quan hệ tương tắc với các nơ vật hiện tượng khác

5.2. Phương pháp nghiên cứn

ĐỂ giải quyết yên cầu cũa đ tả, luận vấn sử đụng mét sổ phương pháp nghiên cứu cụ thể su đây

Phương pháp phân tích, phương pháp đến giả lập luận logic, phương pháp "nghiên cửu hệ thống tiên ngành, đa ngành được sở đụng xuyên suốt các chương cũa

Trận văn

Phương pháp chứng mình, phương pháp lich sử... được sit đụng nghiên cửu(rong) Chương 1. Lý luận về thé chấp tai sẵn là quyền sở dụng đất và pháp luật véthé chip ti sin là quyền sở dụng đất

Phương pháp sơ mảnh, phương pháp đánh giá phương pháp đổi chiếu. được sir đang nghiên cửu Chương 2. Thục trang pháp luật về thé chấp t sản là quyền st dang đất và thực tấn thi hành tei BIDV Đông Đất Lc

Phương pháp quy nạp, phương pháp tổng hop... được sử dung nghiên cửu

Chương 3. Binh hưởng giã pháp hoàn thiện pháp luật về thể chấp t sẵn lá quyểnsử dung đất và ning cao hiệu quả th hinh tei BIDV Đông Đất Lc

6. Điểm mới và ý nghĩa của luận vấn.

trí các da phương tỔ chú tín đụng cơng có mốt số đẫm: đặc thù do đu Liện nhiên ảnh tổ xã hỗ hoàn cảnh ou thé của các chủ thể nay không giống nhau Vi vậy, đấm

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

smi cơ bin của luân vấn này thể hiện ð đm đánh giá đều kin đặc thù oda BIDV Đồng

ii Lik tác động din việc th hành pháp luật vé thé chấp tải sẵn là quyén sỡ ding đất đã dar gai pháp hoàn thiện nh vực pháp luật nạy va nâng cao hiệu quả th hành ti BIDV Đông Đắt Lic tếp cân tiên lý thuyết về vật quyền, lý thuyết về quyên sở dụng

dit ati săn được pháp luật báo hồ, Lý thuyết vé đất đi thuộc sở Hữu toàn dân do Nhà

ước đủ di chỗ sỡ hồu và thing nhất quin lý đất dei vv 1. Caw trúc của hận văn

Ngoài phin mục lục, bing chữ vết tất mở đầu, kết loận và dank mục t liệu

them khảo, nổi dàng côa luân vin gém 3 chương:

Chương 1: Lý luân về thd chấp tả sản là quyễn sử dụng đắt và pháp luật thể chấp tà can la quyên sử ng đắt

Chương 2: Thực trang pháp luật về td chấp tài sin a qgyễn si chong đốt và thực

Tiết Nam - Cha nhánh Đông Dakchấp tà sản là

in sử dog đắtvà nâng cao hu quả th hành tạ Ngôn hàng Đâu neva Phát miễn

Tiết Nam - Chi nhánh Đông Bite Lik

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Chương 1

LY LUẬN VỀ THE CHAP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẬT THE CHAP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG BAT 11. Lý hận thể chấp tài săn i quyền sử dựng đất

LLL. Khi mim về thể chấp tài sân

"Trong đời sống xã hội, thé chip tà sản là giao dich khá pl

bio thực hiện ngiễa vụ din ar. Theo Bộ luật Dân ar năm 2015 (BLDS năm 2015),thé chip tải sin là mốt tong nhing biện pháp bảo dim thu hiên nghĩa vụ (khoản,

“Khái wigm và đặc

nhằm đâm,

3 Điễu 292) XXát ở góc dé học thuật, khái niệm thé chấp ti sẵn được các sách báohấp lý ð nước ta giã mã như sau:

“Theo Từ đến Luật học do Viện Khos học Pháp lý (B6 Tư pháp) biên som năm,

2006: “Thé chấp: Biện pháp bảo dim thục hiện ngiấa vụ bing ti sin theo đó, bên có

"nghĩa vụ ding tử sin thuộc quyền sở hữu côn minh để bảo dim thục hiện nga vụ

đối với bên co quyền Tải sân được thé chip la các bit động sin nh nhà , vườn cây

lâu năm, cơng tình xây dạng khác... Có thễ thể chấp mốt phân hoặc tồn bộ bất đồng sin đỄ bảo dim một hoặc nhiều nghĩa vụ ty theo gá bị của bất động sin công nine

tay theo sự thơa thuận cia các bên. Hos lợi có được từ bất động săn, các vt phu cũa

bit động sin chỉ trở thành đối tượng của thé chip, nấu các bên có thỏa thuận hoặc ghép hit có quy ảnh: Thông thường tử săn thé chấp vấn do bin thé chip gi trừ trường hợp các bin có thơn thuân giao cho bên nhận thé chip hoặc người thứ ba gi.

Yiậc thể chấp ải sản phãi được lập thành vin bản iêng hoặc ghi trong hợp

và phấ có chúng nhận của tổ chức hành nghé cơng chúng (Phịng Cơng chúng hoặc Vin phịng Cơng chứng) hoặc chứng thực của Ủy ban nhân din cấp có thim quyền,

nu các bên có thơn thuận hoặc pháp luật có quy dink Chế định thể chấp tài sin được"Độ huật din nợ năm 1995 và tấp tục được quy đnh tạ các Điều tử Điễu 340 đến Điệu357 Bộ luật din sư năm 3005"

“Theo Giáo tình Luật Dân sợ Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật HaNội: "Thể chấp ti sẵn là sự thôa thuận gin các bên (hoặc theo quy định của pháp

tui), theo đó bên có nghĩa vụ phải ding tải sin của mình để bio dim thực hiển gia vụ nhưng không chuyển giao ti sin cho bên có quyền"

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

“Theo quy dinh cơa BLDS năm 2015: "Thể chấp ti sin 1a việc một bên (sau đây gi là bên thé chấp) ding tả sân thuộc sỡ hu của minh đễ bảo dim thc hiện

"ngtĩa vụ và không giao tài sin cho bên kia (smu đây gọi là bên nhân thể chig). Tải

sản thể chấp do bên thé chấp giữ Các bên có thé thơn thuận giao cho người thứ ba

git tai sin thể chấp" v.v.

"Nhờ viy, cho đò quan niệm thé chip ti sin nữ thể nào đi chăng nữa thi giaodịch này được nhận dién với mot số đặc trừng cơ bin sau đây

“Mết là, cơ sở và nguẫn gốc hát sinh của quan hế thể chấp tai sin là có một

quan hệ nghĩa vu đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thu hiện một

cách có đề kiện thơng qua mới tải sin cụ thé;

“ai là tải sin bão đâm trong quan hệ thé chấp có th la bất động sản (BĐS) nhưng cơng có thé bao gốm cả các tải săn không phii la BĐS. Tuy nhiên, tài sản

được sử dụng chủ yêu trong quan hệ thé chip là BĐS, trong do đất đai hay quyền

sử dạng dit 1a đối tương thường được nhắc din đều tiên,

‘Bala quyền sở hồu tả sin có thé được khối phục hồn toàn cho bên thé chấp nêu nghĩa vụ được thục hiện đây đủ như cam kết hoặc quyền sở hiếu có thể chấm,

it hồn tồn đối với bên thể chip và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận théchấp nêu nghĩa vụ không được thực hiện.

1.1.1.2. Bản chất cũa thé chấp tà sản

Thứ nhất thd chấp ti sân được phát anh tiên cơ sở một quan hệ ngĩa vụ đã “được sóc lậpt rade Có thể khẳng dinh việc xác dink một giao dich thé chip ti sin dion tên ha tổ cất lỗi, khơng thể tích rời nhau bao gốm nghĩa vụ phải rã một

khoăn no được bảo dim bing ti sản và quyén lợi của chủ nơ đổi với tử sẵn được

đảng để bio dim thục hiển nghĩa vụ Trong đó, khoản nợ là khơi ngn, là nguyễn,

shin để bên có nghĩa vụ phải mang nhồng ti sin thuốc quyền sở hiểu của mình lệ thuộc vio bên có quyền để lâm cơ sỡ cho việc thục hiện ngiĩa vụ tử sn trong mỗi quan thé chip thể hién rách nhiệm cia bên có nga vụ và dễ được dra raxem xát

và xử lý khi ngin vụ trước dé không được thực hiện Việc ký kết mot hợp đồng thé

chấp tà sân có thi đoợc thực hiện đẳng thời hoặc thục hiện su ki ig kết một hop

đồng tín dong (hop đồng xác dinh khoăn vay), nhưng rõ rang quyền lợi và ngiễa vụcủa các bên đổi với tải si thể chấp phit được xác định và ring bude bởi mét quan hệ

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

"nghĩa vụ cuthé (hop đồng về khoản vay) phát sink từ trước đó

Thứ hai thé chấp tà cla biển pháp báo đầu mang inh đối vat va cb § ngiữa "hơn chỗ ria ro che bên có quyển. Trong mỗi quan hệ thé chip tủ sân, ban thể chấp thắt buộc phi co một vật tải sả thuộc quyén sỡ hữu hợp pháp để bão dim cho ngiữn

‘vu của mình, trên cơ sở đó, bên thé chấp thực hiện việc xác lập trực tiép quyên của

tiên nhận thể chip đối với tài săn cụ thé này, Đây là lợi thể của thể chấp tả sản sơ

với hình thức bảo lãnh 1ã biện pháp thục hiện nghĩa va meng tinh đổi nhân, rong đó

khơng có đối tượng tài sin cụ th ma chỗ tín được cot là yêu tổ quan trọng hàng đâu dum rên kha năng uy tin và mr cam kết cia một chủ thể khác bn canh chủ thể có nghĩa vụ Mit khác, quyền của bên nhân thé chấp đốt với tit sản bảo dim tén tai

trong tồn bộ thời gien có hiệu lục của hop đồng và có v trí us tin hơn so với các

chủ thể khác trong quan hệ ngiễa vụ không cổ bio dim, ví dụ: quyền ưu liên thanh tốn trước, quyển đợc nhận chỉnh ti sản bio dim... khi xở Lý tai sin bão dim để

tho hỗi ng trong trường hop ngiễa vụ chính khơng được thục hiện Thực té chođây là biên pháp được đánh giá bai tinh hiệu quả trong việc tha hồi vẫn vay đổi với

trường hop tuân thủ thực hiện nghiêm túc pháp uật vé thé chấp.

ti ta turing được đảnh dẫu bằng sơ ghi nhận rong đạo luật gốc Hiển pháp nim 1992

“Nhà ước giao đt cho các hộ ga nh cá nhận si chong đắt ôn đụ lâu đã và được chuẩn quyền sử dang đất theo quy Ảnh pháp luâ?1; Hiễn pháp năm 2013 quy ante “Tổ chic, cánân được Nha racic giao đt cho tut đắt côngnhận quy én si chong đất “Người sĩ ng đắt được chuyén qyẫn sit dng đất thực hiện các quyển và ngữ ve theo cy Anh của hật Quvén sử ng đất được pháp luật báo ha"). Tiắp đà Luật Đất xi nim 1993, Luật Sản đổi, bỗ sang một số đu của Luật Đất dai năm 1998 và năm, 2001; Luật Đất đủ nim 2003; Luật Đất dei năm 2013 đá cụthể hóa các quy Ảnh này

bing việc ghỉ nhân các quyén ning cụ thể về chuyển quyển sử dung đất ofa người sỡ

1 Đền 18 Hiển pip nim 1092

2 Khon 2 Đều 5 Tiển phip nim 2013

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

dạng dit, bao gin: quyển chuyển đỗ, quyén chuyển nhượng quyền cho thuê, quyền

thừa kẻ, quyền tăng cho, quyin gĩp vấn và quyên th chấp quyên sỡ dụng đất Với việc

hip uật đất đi gh nhận các quyển năng này của nguời sỡ dụng đất cho thậy quyên sỡ

dạng đất khơng con là quyển kha thác các thuộc nh cĩ ích của đất đạp ứng nha cầu của

sơn người mà nỗ được ti giá thành tiền dem ra trao đổi tin thi trường được sở đụng ăn ti sản bảo đầm ngiĩn vụ đân my hộc mang gĩp vốn đầu tư sin xuấ nh doanh.

“Thổ chip tài sina quyên sử dạng dit là mt inh vue cĩ nội hàn rộng, chu arte

đồng và điều chỉnh của fink vực php luật chung (gháp luật din sỹ, Song thể chip tả

sola quyén sử dạng dit lei vừa là inh vực cĩ nội hàn hẹp bị giới hen, chỉ phối và răng buộc bởi ũnh vục pháp luật chuyên ngành, đều chỉnh nhing nội đăng mang tính chất

đấc thù của ti sản là quyén sỡ dạng đất Vi vậy, quan hệ thé chấp tử sina quyển sử

dạng đất pai tun th các quy dinh của pháp uật đắt đa, pháp luật ngân hàng và các Fink vục pháp luật khác colin quan Sự đều chỉnh này ning đắn việc hướng dẫn các aqy tỉnh và cách thie cụ hể rong wie xác lập, thụ hiện giao dich thổ chấp, cũng nar

hương thúc giế quyết các tranh chấp phát anh về quyền và ngiễn vụ cũa các bên rongquen hộ thể chip ti săn a quyên sử dụng đất Tuy nhiên xuyên mốt tồn bộ nội dụng

các văn bên pháp luật vé thé chấp tà sin La quyén sỡ dụng đất cho thấy, pháp luật quy đánh khá cuthi, ci tất dui ch th, về đố tượng cũng nba tin tự thủ tục xác lập thục hiện và chim đút quan hệ thể chấp tả sin là quyền sỡ dụng đất song khơng thấy bất kỹ mốt khá niệm bay đánh nghĩa nào và th chip ti sản là quyên sở dng đất

Xétvé goe đơ học thuật va gic đơ tục ấn việc đơn ra mốt khá niện diy đã ou thé vé thể hấp tà sina quyén sử dụng dit cĩ ý ngiĩa quan trong nhằn Ảnh hướng cho các ênrengxác lập, trục hiện và chấm đứt quan hệ thi chấp. Vay thể chấp tai sina quyền dạng dit a g7 Nhin một cáchtổng quát quan hệ thé chấp ti sănlà quyển sử dụng đất xá tin phương diện pháp lý và thực tin, cĩ thé trẻ lời cho câu hỗ tin nh sme Thể chấp tà sản là quyền sử chong đắt là aự tha Hiên giữa các bên trong một quan hệ in tự theo đỗ bên cĩ quyên si: dụng đẫt (gọi là bên thé chắp) ding quyên sứ mg “ẳtciannành đễ bảo đâm việc thực liênnglĩavu đơn ar- lanh với bn fa (go là bên hân th chấp): bên thể chap được bắp hc sữ chang đổ trong thời hơn thd chấp

1.123. Đặc đẫm của thể chấp tà sân là quyên sử ng đất

“Thổ chấp tải sin là quyên dụng đất là một dạng cụ thé của thể chip ti sẵn

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Bên cạnh những đặc đẫm chung của thé chấp tải sin, thể chip tài sin là quyền sử dang dit cịn có một sổ đặc dm riêng cơ bin mau đầy:

Thứ nhất đổi tương Bể chấp lãmộtloạ tà sản đặc bit được Mẫu hiện di đựng anyén (qn sir chong dt và hông tide quyễn sở hữu cũa người thé chấp. Do tinh chất

đấc thù côn ch đổ sỡ hồu đất đủ ở nước te Đất đi thuộc sở iu toàn dân do Nhà nước

đủ độn chủ sở hồu Nhà nước gao đắt cho tổ chú, hộ gia Ảnh cá nhân sở dụng dn din,

lân dặ: Nghĩ sỡ dạng dit được cập gây chứng nhân quyển sỡ dụng dit(GCNOSDĐ) và

được chuyển quyên rỡ dụng đất rong this han giao đất Vì vậy, trong th chip tả sin la quyền rỡ dụng đất ti sin thé chấp không phố là đất đi (vat) ma la quyễn sỡ dạng đắt (quyin sử ding vt hay còn gọi là vit yà), TheoN guyẫn Ngọc Điện 7 hhh thể Tên bất đồng sân có thễ được thể hiện đi dụng vật cụ thể nhươg cũng có thi được hân biễtnhưrlà các khi mlm mà luậthọc got là quy - an cứ dịng đất (Ai góc đổ

ati sán)!'3. Đây chính à đm khác biệt cơ bn ka xem xát về đt tương thé chấp BĐS

3 các ngớc duy i nh tne sở au enn về đất đa với các nước xác lp nh thức sở

"hữu Nhà nước hay sở Hồu đại diện của Nhà nước về đất đai

Thứ hai, xétvé nguồn gốc và bản chất của thể chấp tà sản tỉ thể chấp t sân

1a quyển sử hang đắt khơng phát là hình thúc chuyẫn quyển sử ding đắt, Th’ chấp

tii sin ta quyền sử dụng dit la một trong những quyên năng mà pháp luật đất đu hiện hành quy định rong chuyển quyên sử dụng dit, bao gém: quyền chuyễn đỗ, quyên chuyển nhương, quyền cho thuế, quyễn thừa i, quyền góp vấn, quyền ting cho và quyin thể chấp quyển sử dụng dit So sinh giữa các quyền cụ thể êu trên TH

Quang Huy cho ring" quyển sử chong đất La một hình thức chuyễn qun sử ng đất có điễu kiện hoặc đậy là nh thúc chhyẫn quyễn sử hong đất không rợn

em lông đận đã! 4. Tỉnh không tron vẹn, không diy đã thể hién ở chỗ, kh ký kết

hop đẳng thé chip tả sản là quyén sử dung đất, bên có ti sẵn thể chấp chi chuyển 10 gây tờ pháp lý xác nhân về nguồn gốc hợp pháp đổi với quyền nở dụng đất thể chip, mà không chuyển giao quyén sỡ đụng đất vi mặt thục tê cho bên nhận thể chấp chiêm hữu và nắm giữ. cũng nhơ khai thác giá ti cũa chúng Trong thời gian thể

3 Ngu Nẹc Đện G099, MA qu nữa ng lý bố đồn sân an lớp quận tú bố đồn sân,

guia sp tp 2). 29 » :

4 Srong ese Lt Hu Ns (005), Go min dt Bh Tephip HN 218

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

chip, quyền dé vẫn thuộc vé bin thể chip, Tính có đều liên thể hién ở chỗ, bên thể chip tài sân à quyện sử đụng đắt có thé nhân lại, khối phục li hồn tồn quyền sử

dang đất cả vé phương điên pháp lý và thực té kh ng]ấa vụ rã nợ đã được thục hiệnđây đã theo ding thời gian và những cam kết, thôa thuận giữa ha bên Hoặc quyén

sử dạng dit cing có thi bi chim đứt một sách tayét đối và xác lip quyền cho phía bận kia (bên nhận thé chip) néu bên thé chip không thục hién hoặc thu hiện khơng

đăng ngiễa vụ khí đến hạn.

Chia sé quan điểm tin, Nguyễn Thi Nga cho rằng, "Ching i không đồng tinh ớt cách "sắp dt” quyển thd chap quyén sir chong đắt rong nhớm ch

chong đất nà Luật Đắt dex năm 2003 và Bộ luật in a năm 2005 (BLDS năm 2005)

in qgẩn sit

ny in Bởi lẽ mục dich cia thé chấp quyên sử ng dtl sử ng quyền sit hang “ắtnhhcmệt "rất lần t tạo tôm lý yên tâm cho bên nhận thd chấp đã vớ việc cam fet thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thể chấp. Tiệc bên thd chấp tam thời giữ các

cấp 16 pháp ý về qyễn sử đụng đắt cũa bên thể chấp không làn thy đỗi chủ thể sit chong đất cũng như các giữa vụ cia người sử dụng đế đãi với Nhà nước “5

Thrba tine thù he thé chap tài sản là nyễn sử: đng đất được quy ev chấtchế hơn nhi so vớt trì hợ thĩ hc thực hận các giao dich bảo di bằng các tà cn

finde. Trong các giao dich về quyền sử đang đất nói chung và giao địch về thể hấp tài sản là quyển sử đụng đất nó riêng, pháp luật quy ảnh đu liên th chấp rất chất chế; theo da, việc thé chip ti sin à quyền sở dang đất không chỉ uân hủ các quy ảnh vé iu liện thể chấp từ sản của pháp luật dân rma côn ph thôn mãn các đều liên thể chấp do pháp uit đất dai quy ảnh: Hon i, th chấp tả sin a quyén sử đụng dit không

chỉ tuân thủ các đu kiện quy ảnh tạ Điễu 188 Luật Dit đa nim 2013 ma còn căn cửáo ting hinh thúc nữ đụng đất tùng mục đích cỡ dụng dit và ngĩa vụ t chính phi

thực hiện ita đợc Nhà nước geo đất cho thuê đất ma người sử đụng dit được quyền thể chip ti sả là quyền sử đang đất và ti sả thuộc số hu ci mình gắn tiên với dt Hoặc chi được thể chấp tải sin thuộc sỡ hữu cũa mình gắn liên với đất VÊ vẫn nay,

Pham Cơng Lac nhẫn mạnh khi phân tích in đặc trệt của hợp đồng th chip quyền sỡ

“Viện há nước vt Đáp hắt, He Một

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

dạng dit o với các hợp đẳng bão dim nổi chung Ông cho rừng “ẻ bin chét hop đồng thể chấp quyền cử ang đắt cũng mang những dc tinh chưng cũa các hợp đồng báo “đâm: tình ce phịng và tn báo im. Tình dụ phòng được thd hiện rõ nét hơn bởi đt "ương là lo đặc biét- uyên sr chong đất Mat loca bắt động sân gin én ven img mãnh: itd, Bồi vận việc tha thuân giữa các bên ny vấn đôn bdo ng yêntắc hrngryên he dio rium Huôn khổ tr do br hạn chế bốt uy’ nh cũa Bộ luậ này vàphép luật đắtđã chứ khơng thẳngồi pham vd được, Tận áp ng tương edd giải qyễtườngnhac hông được ditramie dẫu 6 lànguyên tắc được quy Ảnh rong Bộ luật Dân sự “6

‘Tink chặt chế và nghiém ngặt củ tỉnh ty thủ tục thé chấp tai sin là quyền st

dang dit con được thé hiện ở quy bình xổ Lý ti sin thé chấp là quyền sử đụng đất Mặc dix quyền nữ dung đắt được thõathuân là tả sin bảo dim cho ngấa vụ trĩ nơ, hưng khi bên thé chấp không thực hiện được ngiĩa vụ rã nợ thi quyên sử dụng dit

hông đương nhiên thuộc quyên chủ động xử ký của bản nhận thé chip. Trongtrườngep xn quyền sĩ đảng đấ là nt chấp thông quanh thc ấu gã tã nhấđâm bảo thực hiện diy đã các yêu

`Ydi nhõng quy đánh niu rên cho thiy, pháp luật uy đính về các điều lận. yêucủa pháp luật về đầu giá v.v.

cầu và thủ tục pháp ý cần thiết có liên quan én q tình ký kết thục hién và chấmđt gao dịch thể chấp tit sản là quyển sử dung đất chất chế và nghiên ngặt hon so

Vi gao dich thổ chấp các ti sin thông thường,

1.1.3. Vai rb cua thể chấp tà sin là quyên sĩ dung đắt trong đời sống kink

xã hộ

“Thổ chấp tài sin là quyền sử đụng đất co vai trở quan trong trong đổi séng kính

Ế xã hội thể hiện trên các khía canh chủ yéu sau đậy

Thứ nhất thé chấp tài sản là quyền sử dong đắt là mất trong những biên pháp

dể khơi thác đắt đi cơ hiệu quả Có thể khẳng Ảnh rằng sự gh nhân và cho phép các chủ thể có quyền sử đụng đất hop pháp được thé chấp để vay vẫn lá mét phương thức nh hoạt và la biện pháp hữu hiệu nhầm kim thie ti đa hiệu qua và công năng của dit dai.Thông qua thé chấp tit sin là quyên sử dụng dit, người sử dụng đất có thể khai thác những giá t vơ hình được chứa đọng bin trong tả săn đất đai Thế

6 Fam Công Lạc (996), Cấn cổnả Để chấp bc đầu đục hộnngiĩnnụ độn, Luận văn tục sĩ Luật học,

‘Bing Đ học Lait Hồ Nội BA Nội

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

chấp ti sản là quyền sử dụng đất cính là một trong những bin thúc lưu chuyển từ

‘vin chất " sang "vén cổng", chuyỂn tài sân - quyén sử dụng đất ừ giá trí hiện hữu, don nhất sang tài sân có giá ti 'ớp, nhờ đó mà nguân vốn đoợc ting lồn, mỡ rông và phát iễn nhiều hơn so vớ giá bí ben đầu, Khẳng nh như vậy bồi wi, đất đa thông qua thể chấp khơng chỉ thụ được các giá tí và khả năng ảnh lời một cách thuận

túy từ n tác động của con người đối với đất ds, mà giá trí của nó cơn được nhân én

được tá tạo thơng qua việc rao đỗ: một “chứng đc pháp ý về yên sử chong đất" để ritra được mốt lượng tin tương ứng với giá tị cin quyền rỡ dụng đất

Thư hơi Hi chấp tà sảnlà nyn sử àmng đẫ tạo đi hiện cho người có quyễn sie dng đất giã qyễtnim cầu về vốn trong quá tình sử dong đắc Vắn là yêu tổ không thể thiểu được trúng hot đồng cin bất kỳ doanh nghiệp náo, la công cụ đ biễn các ý ơng, dản sân xut- tính đoanh thành hiện tục,Trong bốt cảnh hồi nhập quốc ti, vốn là an

TỔ quyết ảnh tớ việc âng năng lực canh ranh - yêu tổ sống còn ia doen nghiệp rên

trưởng quốc tế Thi chip ti sin là quyển sử dạng đất để vay vẫn dip ứng nin

"hoạt đông đầu tư, sản xuất - kinh doanh là cơ hội tốt cho các nhà đâu tư giải quyết được ắntÕ “đầu vào” cia q tinh sẵn xuất Ngn vốn có được thơng qua th chấp tử sina

quyền sử dụng đt sẽ lá đồng lực tấp thêm sức manh cho các doanh nghiệp, là cơ hội và

4n liên để doaltngiiập ning cao năng lực sản xuất m rộng quy mổ săn uất mổ rồng

sơ câu ngành nghề va hop tác đầu tự góp phần dic h vio việc git quyét lao đồng đái

diy chhyễn dich cơ cầu ánh tổ và thúc dy thi trường rong nước phát biển tạo ra đồng foe canh tanh lãnh mạnh và Bến kip với các nhà đầu hy nước ngodi

én canh do, thể hấp ải săn a quyên sử dạng đất còn mang ý nga thiết thực hơn đổi với việc phát tiễn mô hành kinh té hộ, đặc iệt là các hd ga đnh ở ving ning thôn trong giã quyết nhu cầu vấn dé đầu tư phát tiễn sin xuất, dim báo cuộc

sống thay vi trồng chờ vào nự bảo trợ hay cấp phat vẫn cũa Nhà nước

Thứba thông qua thế chấp tà sản là quyễn sử chong đắt các ngôn hing Hương ‘maa tổ chức tin cng vừa thực hônphồngngừm cổ hiệu quả ro vữa thực hận chức ning luôn clayénvén cho nén anh t. Vite cho vay bằng hình thúc thể chip ti săn Tà quyin sử dụng đất khơng nim ngồi mục đích nhằm ngăn ngửa, giảm thiểu những tin thất và rũ ro có thể xây ra đối với bên cho vay. Thục tổ, thời gian qua hoạt đồng cho vay bing thể chip tải sina quyén sử đụng đất đấn ra hit sc ôi động, chiêm va thé

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

và được đánh gil biên pháp đầm bio an toàn nhất cho hệ thing các ngân hang thương si tổ chúc tín dang khi thục hiện chúc năng cho vay. Điễu này được mình chứng qua sổ lượng cho vay có bảo dim bing quyền sở dụng đất ln chim 1718 cao và chủ yêu aq từng năm, Theo thẳng ké của FLAS (cơ quan hơ vẫn về mồi trường đầu tợ thi "Bloat động cắp tin đụng & Tt Nam thiên về sứ chong bắt động căn vớ t ễ các ngân "hàng nhận bắt đông sân lầm bảo đâm chim 9337. Vi 36 iềunày cho thay, cho vay thể chất 'BĐS mã chủ yêu là quyển sử dụng dit để và dang được các ngân hàng

thương mei, tổ chức tin đụng áp dụng phổ biển và wm tiên hơn các hình thức cho vay

hắc, Dưới góc đơ cin người cho vay, lợi thể của th chip ti sin là quyn sử dạng đất

được thi hiện r8 nét ð những khía canh cu thé sau đầy:

“Một là thể chip bing tả sin bảo đầm là quyền sỡ dạng đất có đồ ri ro thấp

hơn nhiều sơ với hình thức thé chấp tả sản khác, Trong Báo cáo tổng kết 05 năm triễn khai công tác quản lý và thực hiện đăng ký giao dich bảo dim cho thấy: "Trong

trường hợp cho vay có tà sân báo dam bằng bất đồng sân thi khốn vay được vác

inh cơ r ro là 5094 trong kin đó, cũng khoản cho vay đổ đổi với khách hàng vayxả không 06 bắt động sân báo đầm th mức ria ro được vác dhs là 1005478

‘Hoa là lợi thé của thể chấp ti sẵn là quyén rỡ dụng đất còn được thể hiện 8 nat

tii sơ ảnh với thé chấp các tử sẵn khác không phi là quyên sử dụng đất Khing dinnh vậy biti, dit đi không bị khẩu hao qua thôi gan sở dung khơng bi hy hơng hoặc

có thể tị êu nly nữ các ti sả khác Hơn nữa nếu được đầu và vi thie có hiểu

quả từ khả năng sảnh lời cũa đất đa là rất cao. Ngoài ra thể chấp bằng quyên sở đụng

dit soni trừ hành vtẫu tán, cất giầu ti sân cũa bân th chấp mã chúng tathường thiy 3 thể chấp tả sản khác kh bên thé chấp khơng the hiện nghĩa vụ rã nợ dn hạn.

Tóm lợi, gh nhận cin pháp luật cho pháp người sử dụng dit th chấp tà sinlà quyền sỡ dụng đất tạo ra cơ hội đỂ kha thác và tần dụng tố de những ầm ning

và lợi thể ofa dit dei, nâng cao khả năng lim chủ dit đi của nguôi sỡ đụng đất hưng vẫn không lim mất đ va rẻ, vĩ thé của Nhà nước với hư cách là dai điền chữ

TRIAS C009), Pit em tăng cường cơ hội ấp cân tồn ng hing qua cổ các gi deh báo đân, Hà

8 Dục Đăng ký quốc gia gino dich bảo dim. Bộ Tư pháp (2007), đáo cáo đánh giá 5 nấm thực im cổng tác

“đăng lý ráo ich bo đên A Nội trà

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

sử hữu toàn din đối với đất đa. Thể chip ta sin là quyền st dụng đất ð Việt Nam

iệnney đã và dang trở thành qun có ý ngiễa tt thục khơng chỉ đối với các đoan:

"nghiệp, các nhà đều hư mã còn đối với mỗi người dân trong qué tình tim kiễm nguồn vn đáp ứng như cầu đầu tự sẵn xuất Lính doanh và đối sống của minh Nó cơng là

tiện pháp được đánh giá là bio dim dé an toàn cao nhất rong việc phịng ngữa các

xưiro đối với hoạt động cho vay vén của các ngân hàng thương mai tổ chức tín dụng và được các ngân hing thương mi, 13 chức tin dụng áp dụng phổ biễn trong hoạt đông nghiệp vụ lánh doanh tiền tệ ð phạm vi ing lớn nhất

12. Lý lưận pháp hạt về thé chấp tài sin Hi quyền sẽ đụng đất

1.2.1. Sự cần thiét phải điều chink hoạt động thé chip tài sản là quyển sit dang đắt bằng pháp hật

Bit kỹ một ãnh vue nào, mét quan hệ xã hội nào phát ảnh trong đời sống thực tế cũng cin dén nự đều chỉnh của php luật làm cơ số, Ảnh hưởng cho quan hồ xã Hồi đó phát sin, phát triển theo một tật từ chúng Trong thời gian qua, với mr phát triễn năng đơng cia nên kính tỉ thi trường, cùng với sơ den xen của các thành phin

ảnh t và các hình thúc sở hữu kéo theo đó là các quan hệ xã hội nói chung và các

quan hệ it đi nói riêng phát biển ngày cảng sơi ding Các quan hộ vé đất dei khơng cịn bó hep ở pham vi chủ thể sử đụng đất trong nước ma còn mỡ réng cho các chủ thể nước ngồi Các giao dich về quyền sở dụng đất khơng còn han chế & mốt vải

ao dich ahd lễ như trước diy, mã thay vào đó là sơ da dạng cia các phương thức

gto dich quyền sử dung đất với nhiều mục đích rỡ dang đất khác nhan nhiều loại quyền sử dung dit khác nhau tham ga với hơ cách là đối tương trong giao dịch thể chấp Sự linh hoạt cia các phương thúc thé chip được tiểu hiện thông qua việc sử

dang một quyền sử đụng đất af dim bão cho nhiễu khoăn vay hoặc nhiều quyền sử

dang dit được sỡ dang dé dim bio cho mét khoản vay. Đồng hành với sự đa dang nêu trên tắt yêu cũng kéo theo sự phức ạp của những vấn đ phát sin trong guá trình, go dich Đồ là làn thể nào đỂ quyền sở đụng đất cin mỗi tổ chúc, hộ gia inh, cá hân được of dàng trở think tải sin dim bảo, nguời có quyền wr dụng dit df ding ấp cân với nguẫn vấn của Nhà nước thông qua thể chip. Ngước la, với nự không Gn định của thị trường BĐS, mức đồ mình bạch rong quy hoạch sử dạng đất con thập iện nay thi bên nhận thé chip phải có những cách thức và biển pháp g để phòng

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

"ngừa và han ch rõ ro, Đặc biết, với tác hi cũa dich bệnh COVID 19 hiền may đặ ra

cho các domhnglip, các nhà đầu tưnböngkhổ khẩn và thách thú 1én trong host động

sản xuất Hình doanh: thâm chí nh trang mất khả năng thanh toán, chỉ rã cho những

hon vay af đầu tr xây ala điều khó tránh khơi Vì vậy, vide tạo đu kiện thuận lợi,

cơ chế xữý quyin sử dạng đất nh host và dim bảo quyển chỗ động cho bên nhận thể

chấp la yêu cu tất yêu khách quan... Ning vin để này rất cin dén ax đu chính của pháp luật nhằm dinh hướng các quan hệ thé chip ti sản là quyén sở đụng đất

theo một tật tự chung thống nhất, phù hợp vú lợi ich của Nhà nước, cần các bên,them gia quan hệ và vì lợi ích chung của tồn xã hội

41.2.2, Khái nig và đặc điễm cũa pháp luật về thể chấp tải sin là quyều sĩ: đụng đắt

1.2.21 Khải mim pháp luật th chấp ti sân là qyễn sứ ong đất

“Thổ chấp tả sina quyền sử dụng đấtTámộtchế ảnh của pháp ht dt đu Lân đầu

tên Luật Đất dei năm 1993 quy đnh về quyền của hộ ga nh, cá nhân được th chấp

quyển sử dụng đất tao cơ sở pháp lý cho việc xác lập giao dịch về thé chấp tai sẵn là quyền. sir dụng đất Tiệp đó BLDS năm 1995 cổ các quy nh vi đều iện chủ thể của gio dich thể chấp quyên sỡ dụng đất inh thúc ghép bý và nôi dang cia hop đồng tổ chấp quyền

sử dụng đất. gop phin img bước hoànthiện khung php lý của geo địch này Quy ảnh

ny ấp tục được lễ thin và phát tiễn, hoàn tiện bôi Luật Sim đổ, bổ sung mat sổ đều ci Luật Đất dai năm 1998, năm 2001; Luật Đất đi năm 2003, Luật Đắt đá nim 2013,

BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 v.v, theo đó, mọi chủ thể sỡ dụng đất được thể chấp

quyền sử dạng đắt căn cứ vào tùng hình thúc giao đất cho thuê đặt nhận chuyển thương quyện sử dạng đắt Vay pháp luật v thổ chấp tà si 8 quyên sỡ dụng it La g2 Mặc đi, thuật ngữ thể chip quyễn sử dụng đất hay thể chấp tả si là quyên sử dạng đất được rỡ

dang trong các vẫn bản pháp luật đất diva các văn bin pháp luật có iên quan Tuy thiên,

nhấp fut ei chứa dare ích giã thich phip uit về thé chấp ti sina quyền sỡ đụng đất Căn cứ vào khá niêm pháp luật và nỗi dang các quy ảnh của pháp uit v thổ chấp tá săn là quyên sử đụng đất có thế iu khá niệm pháp Tut v thể chấp tái sin a quyén sử dụng đấtnh sex Pháp luật về thể chấp ti sảnlà quyền se ảmg dl dt ch đựhcñapháp Iu đất ân, bao gin tổng hop các quy phar phúp luật đo Nhà manic ban hành và don báo Hạc hiện bằng sức mạnh cuống chỗ tia Nhà mrớc nhầm đẫu chin nhóm quan hệ

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

xã hã về thể chấp adn sir chong đất theo đó người st chang de om quyễn ae dng đắt thể chấp đỗ đồn báo thục hiện ngãavu đôn sự

1.2.22, Đặc đẫm của pháp luật vễ thi chấp tài săn là quyển sử hang đắt ‘Tim tiểu pháp luật thé chấp ti sin la quyễn sở dụng đất cho thiy inh vục pháp tut này có mốt sổ đặc điểm cơ bin su đây

Thứ nhất php it vd thd chấp tà săn là quyễn sit chong đất là nh vục pháp luật tổng hop. Nó bao gia quy phan pháp luật của một số đạo Tut khác nha nha Luật Đất xi nim 2013, BLDS năm 2015, Luật Các tổ chức tín dụng Luật Công chứng wv

Nein cứu nơ đu chinh pháp luật về BĐS nói chung và thổ chip dit đu nói êng côn

đa số các qude giatrén thé giới cho thấy rằng các nước khác nhan với đều tiện lanhtế

iu chính pháp fut ke nhau đố với quan hệ th chấp. Theo đổ, có quốc ga đều chính

quen hệ thé chấp đất dai trong một vin bản pháp luật iêng, tai vin bản pháp luật này

ny din tất cả các nôi đụng có liên quan din thổ chấp quyền sử dụng đất Song, ð một 8 quốc gia hic, việc đều chỉnh các quan hệ thể chấp đất đai được thi hiện rong nhiều ăn bản pháp luật thuộc nhiễu chuyên ngành Tính vục khác nhau Ở Viet amy, thể chấp

quyền sử dụng đất được đều chỉnh theo cách thứ ha này, Theo đó, thể chấp quyển sửdạng đất được đều chỉnh ở các nh vục pháp luật cơ bản tr Pháp luật dân ng phép

uất đất dai và pháp luật tin đụng ngân hing Cụ thổ, pháp luật din nợ với cách fin

‘re pháp luật chung điều chỉnh các quan hệ vé tử sin, rong đó có tả sẵn là quyén sử

dạng đất đsợc xây dụng với những nguyên lý chung cơ bản tạo ra những dim bio và ih năng tiết yêu cho giao dich thé chấp ti sin adi chúng và giao dich thé chấp quyền si dụng đắt nói iêng được vận hành theo mộtthể thức chung thống nhất

"Bên cạnh đó, pháp luật đất đại với ý nghĩa là Tỉnh vue phép luật chuyên ngành về

quản lý và sỡ dụng đất đủ vừa có nhiệm vụ cụ thể hóa những đều én, những u sầu mang tính nguyễn tắc đã quy nh trong BLDS, vùa có nhiệm vụ cụ thể hóa những nổi dang mang tính đặc thù cũa đổi tượng quyền sử đụng đất rong quan ệ thổ chấp rên cơ sổ dim bảo sự bài hòa và thing nhất ga luật chung và luật riêng, giữa những nội dụng sang tinh chất nguyễn tắc vớ những nổi dụng mang tin cụ thổ, chuyên tiệt Theo đó, "pháp luật đất đại chủ yêu điều chỉnh những nội dang cụ thé, trục tiếp liên quan đến đều

iên pham vi, cách thíc thục hiện giao dich thé chấp quyền sử đụng đất v.v

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Công với sự đâu chinh của pháp it dân sự pháp uit đắt de hi pháp uất rong

Tãnh vục tin đụng ngân hing cũng có nhiều ché định quan rong đấu chỉnh quan hệ thé chấp quyên sử dạng đất Cụ thể, Luật các TCTD năm 2010 quy ảnh những đâu liên, "nguyên tic rong tỗ chức và hot đông cin TCTD nà clang và hoạt động cho vay thông qua thể chấp nói riêng Bến canh đó, các vin bản hướng din như Ngà nh số

21/2021/NĐ-CP quy nh thí hành Bộ Luật dân sự về bảo dim thọc biên ngấn vụ baogầm tả sẵn bảo di, xác lập thọc hin tiện pháp béo dim thực hiện ng]ĩa vụ và xử lý

tii sân bảo dim để sia đổ, bỗ ung các quy dink phù hop với BLDS 2015 va cụ thể hóa

các quy ảnh côn vướng mắc trong BLDS 2015 về bảo dim thục hién nghĩa vụ (Nghịinh này thay thể Nghĩ ảnh s 163/2006/NĐ-CP vi giao dịch bảo dim, Nghỉ Ảnh số

11/2011/NĐ-CP st đổi bỗ mingN hi Ảnh sổ 163/2006/NĐ-CP vi gao dich bảo dim)

vã các Thông tụ các Thông tin ch của các Bộ, Ngành đã quy định khí cụ thể, chỉ

ất quy kình và thủ tục cần thiết ma các bên căn tién hành k từ ki thế lập quan hộ, trong quá tỉnh thục hin và cho đến tí quan hệ thé chấp quyển sử đạng đắt chấm dit.

Thai pháp luật đâu chính về chấp tài sảnlà nyễn st cng đắt bao gen: ) Nhm quy phat điều chỉnh chủ thể cia quan hệ thể chấp từ sina quyền nở đụng đất,

1 Nhôm quy phạm đều chinh vé đố tượng ti sina quyễn sỡ dụng đất rong quan hệ

thể chấp lộ Nhóm quy pham điều chỉnh và inh thú và hiên lực côn giao dich thé chấp tii sản 1ã quyển sử đạng đất bộ Nhóm quy phem đu chin về chẩm đứt go dich thé chip ti sina quyén sử đụng đất và xử ý quyền sỡ dụng dt thể chấp

“Mơtà đổi vớ nhóm quy ham điều chỉnh về chủ thể của quan hf thể chấp tà sản là quyền sử dang đất cho thấy, Chủ

dạng dit la các bên rong quan hệ thé chấp bao gin: bên thé chấp và bên nhận thể chấp

ham gje quan hệ thé chấp tải sản là quyền sử.

(0) Bên thễ chấp: khác với pháp luật cia hẳu hết các quốc ga khác, ở Việt Nam,

không phối moi chủ thé co quyển sở đụng đất đều được quyên thé chấp quyền sử dang dit đ vay vẫn Nhà nước có quyền quyết ảnh việc phân bổ, điều chỉnh đất dei,

xác đình các quyên lợi, ngiễa vụ cho tùng chỗ thể sở dung đắt

(8) Bênnhân th chấp: nang chỗ thể co nguồn vẫn và thục hiện hoạt động cho vay đối với chủ thể có nụ câu thơng quaviệc cầu người vay có tá sân dim bảo cho "nguồn vẫn vay. Theo quy nh của pháp luật liận hành tì chủ thể nhận thể chấp chủ yên là các ngân hàng thương mui, tỔ chúc in đạng rong nước, các ngận hàng hương mai

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

tỔ chúc tín đụng mate ngoài được phép host đồng tri Việt Nam theo Lut các TCTD.

Em là ivi nhóm quy pham đầu chính vé đốt tượng sine quyền sử dạng đắt trong quan hệ thé chip. Điễu 320 BLDS năm 2005 quy đnh về đều Hiện chúng cin vật

thảo đầm thr tiện ngấa vụ din ar “Vấtbáo im thực hién nga vụ dân ar pis thuộc

quyền sở hữu của bên bão đản và được phép geo ch [33] Đối với đố tương tả sản là quyền sử đụng đắt rong geo ch thé chấp thi đền kiện này được cu thd hón tí Did 188 Luật Dit dai nim 2013, Theo đổ, chỉ có quyền sỡ đụng đất của các chủ thé sử đụng đất được pháp uật cho ghép thc hin các giao địch chuyển quyện sử đụng đất mới lá đái tượng ti sẵ rong quan hệ thể chip. Mit khác, quyên sử dạng đất nhã thuộc quyền nữ

dạng hợp pháp của nguồi thé chip thông qua vie quy ảnh đu iện và GCNOSDĐ

‘Bald, đổi với nhóm quy pham điều chỉnh về hình thức và hiêu lục của giao dich thé chấp quyên sử dạng đất: Theo quy định cin pháp lut hiên hành, đối vớ các giao dich din sự về quyên sử đụng đất nói chung và giao dịch thể chip quyền sử dụng dit nổi riêng thì cả BLDS nim 2005 (Điễu689) và Luật Đắt đa năm 2013 (khoản 3 Điều

167) đầu quy dinh gao dich phi thông qua hình thúc hop đẳng bing vin bản Đây

cơng a quy dink phủ hợp với xu hướng chung của thể giới

“Bắnlà đấ với nim quy pham đều chỉnh về chim dt giao dich thé chấp quyền

sử đăng đất và xở lý quyền sở dung dit: Trong ting hop này, pháp hit điều chỉnh ở

thai Khia cạnh cơ bản, 4614 4) Các trường hợp chim dit giao dich thé chấp quyên sở dang dit, (@) Nhống thi tục pháp tý cần thiết đ giã tir thể chấp. Pháp luật Việt Nem căng nh pháp luật của các nước khác trên th giới đầu tôn trong tối da sự thôa thuận

của cá bên ngay từ khi xác lập quan hệ thé chip. Vi vậy, trong trường hop đến hensé bên thé chip không thục hiện hoặc thực hiện không đúng nga vụ rã nợ th phápuất tôn tong quyễn tự thôn thuận của các bên trong việc xử lý đối với tải sin théchip Chi khi các bên không co nự thia thuận thi việc xirly quyên sử đụng đất đượcthục hiện theo một rong các phương thie ma pháp lut đã quy Ảnh.

1.2.3, Yên cầu điều chink cña pháp bật đối với quan hệ thé chấp tài sin là quây sit dung đắt

Thứ nhất pháp luật đều chỉnh quan hệ thé chấp tai sin là quyền st dụng đắt hải dim bão an tồn về mặt pháp lý, phịng tránh rồi ro cho các bên và gop phần, thúc diy các giao dich din sự về quyin sử dang đất vận hành thông muốt, ãnh manh:

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Thứ ha, pháp luật điều chỉnh quan bé thé chip ti sẵnlà quyén strung đất phải

đầm bio ting cường nguyên ắc pháp chế xã hồi chủ nghĩa trong giao dich dân me ndichung và giao dich về quyền sử đụng dit nồi riêng

Thứ ba, pháp luật điều chỉnh quan hệ thé chấp tài sẵn lá quyền sử dụng đất phải

đâm bảo tính khả tỉ và tính hiệu qua

Thứ h; pháp luật đều chỉnh quan hệ thé chip ti sin là quyén sử dạng đất phải

tao thuận lợi cho việc thực hiện quyền và ngiấa vụ cia người sở dụng đắt nó chung

và hoạt đồng kinh doanh nghiập vụ của các ngân bình thương mai và tổ chúc tin đụng

nồi tiêng

1.2.4. Các yến tổ đâm bảo thực thi pháp luật về thé chap tài su là quyều sĩ: đụng đắt

1241 Yéuté pháp luật

"Muôn tổ chúc thục hiện pháp luật vé th chấp tit sin là quyên sử dụng đất có hiệu quả phu thuộc rất lớn vào mức đơ hồn thiện cơa hệ thing vấn bản php luật vé din sự, văn bản pháp luật vé đất dai, văn bản pháp luật về các tổ chức tín dụng. Bin thin các vin bên pháp luật đỏ phải có chất lượng thi mới dim bảo việc tổ chúc

thục hiện pháp luật có kết qua tết. Vì thổ, vin bản pháp luật về thể chấp t sẵn làquyền sử đụng đất phi dim bão các tiêu chỉ cơ bản zau diy

_Mét 1a, bio đảm tính đồng bộ, thẳng nhất. Nội dung các văn bản pháp luật về thé chấp tủ sin à quyền sở dụng đất không tri với Hiện pháp, không chồng chéo, không mâu thuẫn nhau và không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liền quan, Những vấn phải có đặc điểm riêng biệt cia thé chấp tai sẵn là quyện nữ dụng đất Riêng nhưng đầu liên quan chất chế với nhau, trong mỗi hoạt động đầu có ÿ nghĩa,

tác dạng, ảnh hướng của hoạt động khác. Thông qua thé chấp tai sin lê quyền sửdang đất, những quy định cơ bản của pháp luật dit dai, pháp luật din mực pháp luật

VỀ giao dich bảo dim, pháp luật về các tổ chúc tin dụng... được huyn truyền din các ngân hing thương mai, tổ chức tin dụng tổ chúc lánh ta, doanh nghiệp, đối

ngũ luật sư, công chứng viễn và người din. Host đơng này cùng cấp tí thốn, sơ+ xây dụng tinh cảm, thái đồ ding din

cho moi người nhận thie được quyền, nghĩa vụ trách nhiệm cia họ, hành dungđược hành vi xử mự nào là đúng din

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

là trích nhiệm tổ chức thục hiện pháp luật v thể chấp ti sin là quyền st

dang đất không chi cite các cơ quan thục thi pháp luật, của các ổ chúc tin dang, của

doanh nghiép ma còn là trách nhiệm của mot người din. Lâu nay khi để cập dén vin

đồ tổ chúc thực hiện pháp luật chúng tathường coi đó la trách nhiệm của các cơ quan hành pháp, tupháp Thục tấn cóc thục hiện pháp lut vé th chấp ti sẵnlà quyền

sử dạng đất cho thấy, ngoài các cơ quan nhà nước, nÊu tồn bộ những thánh viên khác của hệ thẳng chính t đều nêu cao trách nhiệm, cổ hinh thúc tổ chúc tuyén truyền,

gai thich, van động phù hợp với ve trỏ, chức năng cũa mình thi sẽ dem lại hiệu quả

cao hơn trongtổ chức thực hiện pháp luật Tổ chức Đăng Mat ran Tổ quốc Việt Nam vv các thành viên của Mit trận các cấp, nhất là ð cắp cơ số, phi lồng ghép vin để toyên truyền pháp luật về th chấp ti sina quyễn sử đụng đất vào nổi dung chương

tình kể hoạch cơng tác, vào host động thường xuyên cũa đơn vi và xác dink đây làst chỉ tiêu đánh giá ti đua, nh vậy sẽ gop phần nâng cao ý thức rách nhiệm và sơ

hi, Những host động tổ chức thực hiện pháp luật về thé chấp

đẳng thuân của

săn là quyển sử dụng đất với sơ tham gia của tồn b hệ thẳng chính t dưới những

Hình thúc phong ph, sinh động sổ tao nên dư luận

Thành vi xở sơ đúng din, lân án những hành vi xử nự trổ pháp luật, qua đó góp phần,

cảnh hướng hành vi côa công dân xử ne theo yêu cầu của pháp luật Tuy nhiên, hiệu

cq tỔ chúc thục hiện pháp luật vé thé chấp tải sina quyền sử dụng dit sẽ không ceo

hội ủng hộ, đẳng tinh với những,

tu moi nguôi dân không giác chấp hành Tnh vực pháp luật này:

‘Bala, xử lý nghiên mình kip thời moi vĩ phạm pháp uất về th chip tả sẵn là

quyền sử đụng đắt Công tc tuyin truyền, phổ biển, giáo dục, giữ thích, hướng 18 chức vận động thục hiện pháp loật có tác dụng nâng cao ý thức pháp luật cho các chỗ thể. Tuy nhiên, vai trò này tác đồng đến các chủ thể không phi hie nào cổng có kết quả như nhau trong xã hội vấn có những người vi phạm pháp luật ĐỂ bảo dim cho

php uit được thục hiện đổi hồi phải xy nghiêm mình, kịp thời mọi hành vw pam

phip luật Đỏ là nổi dụng, yêu cầu khách quan trong t chức thục hiện pháp luật, bão đầm cho pháp luật được thục liện trong thụ tẺ. Các vấn bản pháp Lut về thể chip ti

sina quyên sử dụng đất quy dink vé khen thường và xử lý vi phạm, ty theo tính chất,nie độ ci vi phạm mà bị xử lý kỹ luật xử phạt hành chính hoặc bị truy cửa trách

hiện hình sự nu gậy thiệt ai thi phi bội thường theo quy ảnh của php luật

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

1.2.42, Yéut8 tình đổ năng lục, phẩm chắt chỉnh tị và đạo đức cia đổi nghĩ

sản b6 công chức thục hiện nhiệm vụ quân lý nhà nước về đắt đi

Trình đã năng ie, phẩm chất chinh tị và đạo đúc của đôi ngõ căn bộ, công chức êm nhiệm vụ quân lý nhà nước về đất đi là một rong những yêu tô quyết Ảnh bão dim 18 chấc thực hiện nhập luật về chip tả sina quyén s dụng đất đhiệu quả cao Chủtich Hồ Chi Minh đã ting nối "cán bổ là c gốc của moi cổng việc", hoặc "muôn việcthành công hoặc thất ba, đều do cán bộ tốt hoặc kán"9. Cán bộ, công chúc lim nhiệm và

qguảnhý nhà nước về đất di phã làngười có đ tình độ năng hoc hồn thành tốt cơng việc được giao; đồng thấ là người có phim chất chin ti, đạo dic tốt Thực tấn đá chúng

nminhrẵng các chủthễ nay mà tinh độ nănglục yêu kén, lạ hiểu trách nhiệm, tin nhiệt

tình rong cơng việc thi việc tổ chức trục hiện pháp uit về thể chấp t sẵn là quyén sỡ chang đắt đt hiệu quả thấp Phim chất ánh, đạo đặc cia cán bổ, công chức làn nhiệm, ‘ya quân lý nhà nước về đất dai có ảnh hưởng trọ tấp dn việc thụ hin pháp luật và thé chip ti sin a quyển sử dụng dit Ho hả biết kit hợp ga quan dm, đường lễ của

Đăng chính sách pháp luật của Nhà nước với đều kiện lanh - xã hộ, hoàn cễnh thực

‘iin cũa đất mnie, của từng đa pimsong để tổ chúc thọc hiện pháp it về thể chấp tá săn là quyên sử dạng đắt Bản thin cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản Lý nhà nước và đt xi ph là người gương mẫu tong chấp hành pháp luật à người có vn, có đạo đóc trong cơng đẳng thimới có thể thuyết phục được người khác Như vậy để bảo đâu tổ chú the biên pháp luật về hổ chấp từ cân là quyên sở dụng đất det hiểu quá cao cẩn

ning cao tiền tate pháp uất tình độ chun mơn nănglc, kỹ năng ngiệp vụ bên can,

đó, cịn phi tăng cuỳng giáo đục rên luyện phim chất chính i, đạo đức lối sống cho đổi ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nha nước về đất đai

1.2.43, êu tổ thức pháp luật cia các chủ thể trong tễ chức thực hin pháp Trật vễ thd chấp tn sản là yên sử chong đất

Y thúc pip fut thi hiện enn thú của các chủ thổ và th đổ của họ đổi với các quy din cin pháp luật. Pháp luật về thể chấp tài sản là quyền sở dụng đất được thục hiện tốt hy không phụ thuôc vio nhiễu yêu trong đó ý thúc pháp luật củacất chủ tổ là yêu tổ chủ quan có nghĩa rất quan trong Các chỗ thể trong tổ chức

9 Hồ Chí Minh (2000), Tom tp, Tập 5, Chih wi gic ga, Hà Nội; 269,240,

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

thụ hiện pháp luật vé thể chip tải sin a quyén sử dung đất, bao gồm: các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẳm quyển, các t8 chúc tin dụng luật sự

đánh cói triết pháp ut nung đạo dic, nhân cách cém nên vấn o6 tinh vi pham pháp lật hoặc một bộ phận cản bộ, công chúc nhà nước có thẫn quyển lợi dạng chức vụ

quyền hư, cơngviệc được giao đ tham những, fu cực, rue lợi, thực Hiện hành vĩ rể

hip luật Trơng mốt xã hội ngiy cảng phát biễn, bình độ văn hóa của nhần din sẽ ngày căng đuợc nâng cao, góp phn c hiện ý thúc pháp lt, vì phi có tình đồ vẫn hóa nhất đánh thì mới có th tp thy nhân thúc vi phip luật xây cing tinh căn, ong in vào pháp It; qua do chuyỂn hóa thành hành vũ ích cục thực hiện theo yêu cầu côn pháp luật Sơ ‘bio dim cho việc tổ chức thre hiện pháp luật v thể chấp tả sina quyén rỡ dụng đất không ci xuất phat ử ý thúc pháp luật côn các cơ quan nhà nước, cn bộ, cơng chúc

hà nước có thễm quyền, các tổ chúc, doin thé ma con tờ ý thúc pháp luật cin các tổ chúc tin dng, doa nghiệp và ngu sử dạng đất Do vậy, nâng cao ý thúc pháp luật cỗa các chủ thể rong thục hiện pháp luật vé th chip tat sina quyên sử đụng dt a mat Gi pháp hữu hiệu để bảo đảm tổ chúc thực hiện tt inh vục pháp luật nay

12.44 Yéutévé ngudnvén cơ số vất chất

“TẢ chúc thục hiện pháp luậtnói chúng và tổ chức thuc biện pháp luật về thé chấp

tii sin a quyền sử dụng dit nổi riêng đồi hồi phi có ning chỉ phí nhất ãnh Muốn thê

chip ti sin a quyên sử đụng đất thi rước tên phãi xác Ảnh tính hop pháp của quyền, sit dàng dit của tổ chúc, hd gia ảnh, cá nhân thông qua việc cập GCNQSDD. ĐỂ làm,

được việc này dit hồi ghã tên hành #ều tra đo đc, đăng, thẳng kệ dit đụ, lập bản

đỗ địa chính sổ sich địa chính va giả quyết các khiêu ng, tổ cáo, tranh chip liên quan đến từng thôn dit vv. Thực hiện những hoat động này đời hồi pit có đổi ngũ nguễn

shin lục cổ đã năng lục, tỉnh đô chun mơn, có hé thẳng máy mc, phương tiên vàtrang thất bị công nghệ, kur thuật tiên tin, tiga đi... Hiện ry, phn in nguồn nh)

shi đầu tr trong đều te, đăng ký đất đi và cấp GCNOSDD var chủ yếu dua vào ngân

sách nhà nước. Tuy nhiên, trong điều lên ngân sách nhà nước so hẹp và han chế nên

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

iệu quả thực hin cấp GCNOSDĐ không nhờ mong muốn Diu này ảnh hang trục tiép din việc thục tp luật về th chip tải sina quyén sở đụng đất

Tiêu kết Chương 1

“Thổ chấp quyển sử dung đất và pháp luật điều chỉnh thổ chip quyén sử đụng đất a Vitam có nhõng dim đặc thủ khác biệt so với thé chip đất đi ở các nước trên thé gii. Sự khác nhau này bi chỉ phốt và quyết nh bối chế độ sở hữu toàn din vé đất đai do Nhà nước dai điện chủ sở hữu. Did đó cũng ý giã và sao pháp luật hiện

hành điều chỉnh th chấp quyền sử dụng dit mét mặt ghi nhận và bảo dim quyén tơ

do thôa thuận và bình ding cho các bin trong quan hệ thể chấp quyền sở dụng dit,

hưng mặt khác vẫn có những chế din riêng thể biện sự chỉ phối, can thiệp sâu cũa

Nha made vào qué tình thiết lập, thực hiện và châm đất giao địch thé chấp quyền sỡ

dang dit vớ tư cách là dei điện chủ situ đối với đắt de. Chính điều này cũng đã và đang gây những khổ khẩn và vướng mắc nhất đnh trong qua tỉnh thục thi pháp

Init, kéo theo là shen

4 chấp quyển sử dung ait

quyền chủ động của các bên trong quá trình thiét lập vàthục hiện giao dich t

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THE CHAP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIỀN THI HANH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI CO PHAN DAU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIET NAM

- CHI NHANH ĐÔNG DAK LAK

2.1. Thue trạng pháp hật về thé

21.1. VŠ tài sản thế chấp và điễn kiện thé 3111. Đắt và tài sẵn gẵn én với đắt

“Thổ chấp quyên sở dạng dit và ti sin gin lin với đất trong hot động cho vey tài săn là quyỀn sử dựng đất

của ngân hàng thương mai (NHTM) là mét trong những biện pháp bảo đầm thục hiện

"nghĩa vu tri ng, nên đối trong của hop đẳng thé chip chính là quyền sở dụng đất và tii sẵn gin liên với đất Bén thé chip cô thể thể chip mt phin hoặc tồn bơ quyển. sử đăng đất và tài sin gin liên với dit để dim bảo thực hiện nga vụ tr nợ. Trường hop th chấp quyền sở đụng đất và ti sin gắn liền vớ đất ma ti sin gin liên với đất

thuộc quyén sỡ hữu của bin thé chip th ti sin gắn ién với đất cũng thuốc ti sinthé chip, trừ trường hop có thơ thuận khác

Soi các lo tải sẵn khác, quyền sở dụng dit và tái sin gắn iễn với đất với he cáchlà đối tương cin hop đồng th chấp có met sổ điểm đặc trong đó là tính cổ nh vi vi tí đa lý khơng đi đời được; mang tính bên vững bị giới hạn vé không gian,

din tich nhưng vô hạn v thời gen sử dạng và khả năng sinh lời Quyên sử dụng dt

va ti sẵn gắn tiền với đất cổ giá trị lớn và có thi tn tại mãi mãi. Vi đó, thể chấp

và bên.

quyền st dng đất và tải sin gắn iin với đất mang l loi cho cả bân thể di

nhận th chip; theo đó, bên thé chip có thể tip căn được ngon vẫn vay cho nhu cầu sin xuất và đời sống ma vấn được sở dụng, kh thác công dụng đầu hơ nh lời, hướng ho lợi, li tức trên quyền sử đụng đất và tử sin gắn liên với đất đó. Con bin nhận thé chấp chỉ cần giữ giêy to chúng nhận quyén sử dang đất và ti sin gắn liên Với đất mà không phi tốn nhiễu chỉ phí cho việc bio quản kim tra nh việc cảm cổ, thể chấp tai sin khác, Hơn nữa, quyền sử đụng đắt và tai sẵn gắn lin với đất có gé tr lớn nén bin nhận thé chip hồn tồn có thể mỡ rơng hạn múc cho vay, từ đồ

tìm kiểm thêm lợi nhuận một cách tối đa

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

21.1.2, Điều hiện đối với quyền sic chong đẫt ở và tài sân gắn iẫn với đất được thé chấp

‘Theo quy định tử khoản 1 Điều 188 Luật Dit dei năm 2013, người sử dng đất được thọ hiện quyền thế chip bing gi tri quyền sử dạng đất vã tả sin gắn én với đt để vay vin tạ tổ chức tín dạng lội đạp ứng diy đã các yêu cầu, cụ thế

Thứnhẫt có giấy chứng nhân quy

này có ng]ĩa là người sử dụng đất được cơ quan nhà nước cô

quyền cập gấy

chứng nhân quyền sử dụng dit (GCNOSDE) hay giấy chúng nhân quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ð và ti sân khác gắn in với đất (sau đậy gọi chung làGCNOSDĐ)

theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Mỗi trường (Bộ TN&MT) phát hành theo ding các quy,

Goh của Luật Dit dei nim 2013 về điều kiện, đố tượng, nguyên tắc, căn cứ thậm, quyên và tình hg thủ tục... Thẫm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện như sax

“Môtlà UBND cắp tỉnh cập Giấy chứng nhận quyên sở dung đất quyền sở hữu nhà ở và ải sin khác gin lién với đất cho tổ chúc, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam

inh cư ở nước ngoti, doanh nghiép có vẫn đều te nước ngồi (ĐTNN) thục hiện dến đâu tu tỔ chúc nước ngồi có chức năng ngoai giao. UBND cấp tinh được Ủyquyin cho cơ quan TN&MT cũng cấp cấp Giây ching nhân quyền sở đụng đất quyền

sở hữu nhà ð và tà sản khác gin in với đất

Hai là UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng dit, quyền sở Hữu nhà ở và tải sân khác gắn liên với đất cho hd gia nh, cá nhân, công đẳng dân co; ngời Việt Nam định cư ð mước ngoài được sở hữu nhà ở gin liên với quyên st

dang dit ở tai Việt Nam,

Bala đối với những trường hop đã được cấp Giấy chúng nhân, Giây chứng

nhận quyền sở hữu nhà 6, Giây ching nhận quyền sở hồu công tỉnh xây dụng mã thục hiện các quyén của người sỡ ding đất, chủ sở hữu tai sản gin lin với đất hoặc cấp đỗ, cấp tả Giây chứng nhân, Giấy chứng nhân quyển sở hữu nhà &, Giấy chứng

shin quyên sở hike công tinh xây dựng thi do cơ quan tài nguyên và mối troờng tụciện theo quy dinh của Chính phil

10 Đền 105 Lat Dit din 2013

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Tinh, đắtvà tà sân gin hỗn với đất khơng có tranh chấp Vide NHTM, cf tơ

chúc tin dụng (TCTD) nhân thổ chip quyên sử cng đất và ti sin gắn Hn với dt khôngnim ngodi mục dich phông ngừa rồi ro, tao cơ sở pháp Lý cho việc ta hồi vốn vay sau

nay trong trường hop bên vay không rã được nợ theo thôa thuận Do đổ, ngny tri thể

chip, bén thể chấp phã cam kit đất không có ranh chấp nhằm bảo dim tính hợp pháp

cỗa quan hệ thé chip va ánh bên thử ba tham gia ranh chip quyền sử dng đất và ti sản gin lién với đấ thể chấp với NHTM, các TCTD. Diy không chỉ là đu kiện đãi với thể chấp quyển sở dụng dit và tài sân gắniễn với đất nài riêng mã còn la đều Hiên đối vei gao dich về dhuyỄn quyển sử ding đất và ti sin gắn lẫn với đất ni chúng

THiên tủ, phép luật thưa quy Ảnh cụ thể về đắt và tới sân gin lên với đất không co tanh chip. Thục tổ, đất và tả sin gắn iin với dit khơng có tranh chip được biểu là ti thời idm thể chấp, quyên sử ding dit và ti sân gin én với đt thé chấp khơng có bit kỹ khiêu Hiên hay bất đẳng, mâu thuẫn với chỗ thể sỡ dụng dit náo khác. UBND, xã, phường thị trin nơi có dita cơ quan cóthẫm quyền xác nhân về nh trang đất và tii sản gin liên vớ đất khơng có ranh chấp Trường hợp quyển sở đụng đất và từ sin

gắn liên với đất có tranh chip tì phii giã qut xong ranh chip, người sử dụng dit

uới được thực hiện việc thé chấp quyên sử đụng đất và tà sin gin liên với đất

Thứ ba, quyẫn si cong đất và tà sản gẵn lễ với đắt không by bể biên để báo “đâm tha hànhán Quyền sử dạng đắt và tài sân gắn iền với đất tị kế biển đỂ dim bảo

tửi hành ánngiấn đoợc biểu là quyền sử đụng đất và tả sẵn gin én với đất nay tả sin df dim bio thuc hiện một hoặc mét sô ngiĩa vụ vi tả sẵn cũa bên thể chip. Khi đổ nu tiếp tục đem quyền sử dụng dit va tài sin gin tiền với dit này đi thể chip để

dim bảo cho một ngiĩa vụ khác về tử sản khác th idm ẩn nguy cơ phát anh tranh chấp xây ra. Viviy, ước khi em xé, quyết nh cho vay, NHTM, tổ chức tín đụng hải liên hệ với UBND xã, phường th trần nơi có đất, chỉ shin vin phịng đăng ký đắt đi nơi có dit af xác mink và vin đã này, Nêu quyền sở dụng dit và tới sân gắn Hiến với đất bị kế biên để bão dm thi inh áo, tì NHTM, tổ chúc tin dng từ chối nhận thé chấp quyền sử dụng đất và ti sin gin lên với đất Quy dinh này tạo cơ sỡ áp ý an toán đối với bên nhận thé chấp quyện sở dụng đất và tải sin gắn in với

đất rước khí quyết dink cho vay.

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Thứ tr trong thời hơn sử ng đất Thể chấp quyền sử dang đất và tả sân gắn Tiên với đất là mét phương thúc 48 nguội sử dung đất thục hiện quyền ngiễa vụ do

ghép luật quy dinh. Vì vậy, nĩ phải ân thủ theo nguyên tắc sở đụng dit cin phápTuật Theo đĩ, thoi hạn sử dung đất được pháp luật quy định nu sau:

“Mơtlà người sử dạng đắt rữ dạng dn định lậu dai 1

là thời hạn sử dang đất nơng nghiệp, lâm nghiễp, đất thục hiện dự án đều

tránh doanh: cụ thé:

“Thời hen giao đất, cơng nhận quyền sở dụng dit nơng nghiệp đổi với hộ gia

Cánh, cá nhân rực ấp căn xuất nơng nghiệp theo quy đính tạ khoản 1, khoăn 2, đm,Ð khoản 3, khoản 4 và khoản $ Điều 129 của Luật Dit dai năm 2013 là 50 năm. Khi

hit thời bạn, hộ ga dink, cá nhân trực tip sản xuất nơng nghiệp nêu cĩ nhủ cầu thi

được tiếp tue sở dụng đất theo thời hạn quy định ti khoản nay.

“Thời hạn cho thuê dit nơng nghiệp đổi với hồ ga định, cá nhân khơng quá 50

năm Thi hỗt thời hạn thuê dit, hơ gia đính cả nhân nêu cĩ nh cầu thì được Nhà

"nước xem xát Ấp tue cho thuê đất

“Thơi bạn gio đất cho thu đất đối với tổ chức để sử đạng vio mục dich sân xuất

"sơng nghiệp lâm nghiệp nuơi rồng thấy sản làm muỗi, ỗ chúc, hộ ga nh, cá nhân

để sở dạng vào mục đích thương mai, dịch vụ lâm cơ sở sẵn xuất phi nơng nghiệp, tổ chúc dB thực hiện các dự án đầu tu, nguời Việt Nam ảnh cơ ở nước ngồ, doanh "nghiệp cĩ vốn ĐTNN để thục hiện các ch dn đầu tơi Việt Nam được xem xét quyết Lãnh trên cơ sở dự án đầu hyhộc đơn xin giao đất thuê đất nhơng khơng quá 5Ú năm, Đi với dr én cĩ vẫn dau ren nhong thụ hội vốn châm, dr án đâu tư vào đa bàn 06 điều kiên kinh tê - xã hội khĩ khăn, địa bản cĩ điều kiên kinh té - xã hội đặc tiệt khĩ.

Xhến mà cần thời han đã hơn th thơi ben geo đất, cho huÊ đất khơng qua 70 nẽm12

3.12. Về quyều thé chấp quydu sĩ đựng đắt và tài sim gin Hầu với đất và “quên nhận thé chấp quyền si đựng đất và tài sin gắm hầu với đắt

21.21 T quẫn thd chấp quyền sie cng đẫtvà tài sân gin én von đất

Do giao dich về

dich din sự được xác lập đơa trên nguyên tc tơ do tha thuận ý ch, bình đẳng giữa

p quyền sử dụng đất va tải sản gắn liên với đất là giao

11 Đu 125 Lait Di dann 2013

12 Rhoin 1,2,3 Đầu 6 Luật Bit đi năm 2013

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

18 chúc, hộ ga định, cá nhân sử đụng đất vớ tổ chức, hồ ga din, cá nhân khác. Vivy, người có quyên thé chip quyển sở dụng đất và ti sẵn gin tiên vớ dit phii có

ning lục pháp luật đân my ning lục hành vĩ dân sự diy đã đất với cả nhân và năng

lục pháp luật din sự đối với pháp nhân theo quy dinh tei BLDS năm 2015

Mặt khác, Luật Dat đa năm 2013 quy ảnh những ch thể sở đụng đất rau đây

có quyền thể chấp quyền sỡ dụng dit và tải sẵn gin tiễn với đất

Thư¿nhẳy Luật it dai năm 2013 thợ ảnh hộ gia ảnh, cá nhân sử dụng đất được

thể chấp quyền sỡ dạng đất và tả sin gin in với đất rong các truờng họp su diy

“Một là hỗ gia nh, cả nhân sử dạng dit nông nghiệp được Nhà nước giao đất

nồng nghiép trong hạn mic; dit được Nha nước giao có thụ tiền sỡ dang đất cho thuê đất tr tin thuê đất một lin cho cả thời gian thuế, được Nhà nước cổng nhận, qguyễn sử đang dit và tải sân gin liên với dit; đất nhận chuyển đổ, nhận chuyển

nhượng nhận ting cho, nhận thửa kế (khoản 1 Điễu 179);

êm là hô gia din cá nhân được cơ quan nhà nước có thẫm quyền cho phép chuyển mục dich nữ dang đất từ đất không thu iẫn sở đụng đất sang đất có thu tên

sử đăng dit hoặc chuyễn từ hình thúc thuê đất

thúc thuê đất r tiẫn thuê đất một lân cho cả thời gan thuê (Khodn 2 Điều 180)

Thứ hai Luật Dit dei nim 3013 quy dink tổ chúc sử dụng dit được thé chấp

quyền nữ đụng đất và tải sin gin in với đất trong các trường hợp sau đây

“Mơtlà tổ chức kính tổ được Nhà nuớc giao dt có thu tién sử dụng đất tổ chúc ảnh tổ được Nhà nước cho thuê đất trả tiên thuê dit một lin cho cã thời gian thud; chức kink ế nhận chuyỄn nhường quyễn sở đụng đất rong khu công nghiệp, cơn, công nghiệp, khu kinh tệ tin công nghệ cao, tổ chúc nh tổ thuê lai đất rong ks

công nghiép, cum công nghiệp, khu nh tá, khu công nghệ cao theo hình thức thuê

đất rã tên thuê đất một lên cho cã thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174).

XE là 18 chúc kình ổ nhận chuyén nhượng quyén sử dụng đất và tà sân gắn Tiên với đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thụ tiễn sử đụng dit hoặc Nhà "nước cho huê dit trả tiền thuê đất một fn cho cả thời gian thuê mà biên sử dụng đất

tiên thuê đắt hàng năm seng hình.

đến th đất đã trĩ khơng có nguẫn gốc tử ngân sich nhà nước (hoãn 2 Điễu 176).

“Ba lá tổ chức kình tổ nhân chuyển nhương quyễn sử đụng dit va ti sin gắn liên với dit nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục dich sở

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

dạng dit hoặc chuyển mục đích sử dung đất ma thuậc trường hop được Nhà nước

go dit cĩ thụ tin sử đụng đất hoặc cho thuê đất trĩ in thuê đắt một lẫn cho cả thơigan thuê khoản 3 Điệu 176)

“Bổn là tổ chúc kink tế được cơ quan nhà nước cĩ thm quyền cho phép chuyển

mục dich sử dụng dit từ giao dit khơng thu tién sử đụng đất sang giao đất cĩ thơ én

sit đảng đất hoặc từ hình thúc cho thué ditt tin thuê dit hàng năm sang hinh thức cho thuê đất trễ tiền thuê đất mét lân cho ca thời gian thuê (Khodn 4 Điều 176).

“Năm là tổ chúc kinh tê được Nhà nuớc cho thuê dt trả tin thuê đất một lên cho of hơi gian thuê để đầu tơ xây dụng cơng tinh ngầm hốn 1 Điều 178)

Stale tổ chúc nựnghiệp cơng lập tr chỗ ti chính được Nhà nước cho thuê dit tri Gần thuê đất một lẫn cho cả thời gien thé ma tin thuê đất đã trã khơng cổ nguẫn

gốc từ ngân sich nhà nước (Ehộn 3 Điều 174)

Thirba, Luật Dat đa năm 2013 quy định người Việt Nam ảnh cư ð nước ngồi,

doanh ngiệp cĩ vin DTNN sir dụng đất tử Việt Nam được thể chấp quyền sử dung đắt và tại sân gắn liên với đất trong các troờng hợp su đây

“Mơtlà người Việt Nam định cư ð nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vén ĐTNN tại

VietNam được Nhà nước Viêt Nam giao dit cĩ thụ tiên nở đụng đất thuê đt trả Hiền một lân cho cả thơi gian thu đ thực hiện các đự án đâu từ (hồn 1, khoản 3)

Hea là người Việt Nam định cự ð nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vẫn ĐTNN

được Nhà nude giao đất cĩ thụ tiền sỡ dụng dit hoặc thuê đất tr tên mét lẫn cho

t khốn 5

tồn bộ thời gian thuê ma được min giảm tién sử dụng đất, tién thuê Điều 183)

Ba lá người Việt Nam định cư ð nước ngồi được Nhà nước giao đất cĩ thu

tiin nữ dụng đất hoặc cho thuê đất tri én một lẫn cho cả thời gián thuê ma gĩp vấn. bing quyền sử dạng dit v ti sin gin lién với đất với tơ ch Lat chức inh t trong "ước vio liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngồi (Khoản 3 Điệu 184)

“Bổn là người Việt Nam định cự ð nước ngồi được nhận chuyển nhượng quyên

sir đăng đất và tài sin gin liên với đắt rong khu cơng nghiệp, cum cơng nghiệp, khch xuất khu cơng nghệ cao, kim kính tỉ (thodn 1 Điễu 185).

Xăm là nguồi Việt Nam dinh cơ ð nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vẫn DTN

thuê lại đất rong khu cơng nghiệp, cơn cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

cao, khu kind tổ theo ình thức thuê it trã ân thuê dit một én cho c thờ gian thuEhộn2 Điều 159)

Thứ t; Luật Dit di năm 2013 quy dinh doanh nghiệp cĩ vẫn ĐTNN được théchip quyển sữ dụng dit và tà sin gin liên với đất trong các trường hợp sau đầy:

[Métlé, doanhnnghiập cĩ vén ĐTNN hình thành do nhận chuyển nhượng cỗ phân

sé su hi nhận choyễn nhương hình thúc sử dng đất cơn doen nghiệp 1a được Nhà "ước giao dit cĩ thu tién sỡ dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lẫn cho cả thai gian

thuê (thodn 4 Điễu 183).

“Hat là deanhngbiip lin doanh, donnhngbiip 100% vẫn ĐTNN được chuyển đổ:

tir donnh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức inh gớp vẫn cĩ nguồn gắc được Nhà nước gịao cĩ th iền sử đụng đất thuế đất rã tần thuê đất một lẫn cho hỏi gin thuê sé tiên di nộp khơng cổ nguin gốc từ ngân sách nha nước hoặc dt của tổ chúc lánh té

ốp vốn cĩ nguồn gic do nhân chuyén thương quyền sở dụng đất và tử săn gắn liênVới dit khơng ph là đất thuê cơn Nhà nước theo nh thie rã tiên thuê đất hãng năm

sma tién đ tr cho việc nhận chuyén họng cing khơng cĩ nguồn gốc từngân nách Nhà

nước hoản 1 Điệu 182)

‘Bala doanh nghiệp liên doanh ma bên gop vén cĩ là doanh nghiệp trong nước

được Nhà nước cho thuê dit trước ngày 01/7/2004 ma được sở dụng giá trị quyền sử dang đất và ti sin gắn tiễn với đắt nhơ N gin sich nhà nước cấp cho đoanh nghiệp,

khơng phải ghi nhận nợ và khơng phải hồntrã rên thuổ đất theo quy định của pháp

luật về đất đủ để gop vốn vớitỄ chúc, cá nhân nước ngồi (Khoản 2 Điều 184) “Bồnlà doanh nghiệp liên doanh ma bên Việt Nam gĩp vốn bing quyền sở đụng đất và tải sân gin liin với đất mà quyền nữ đụng dit và tải sân gin liên với đất do nhận gĩp vốn nde đĩ khơng thuộc trường hợp được sử đụng để thục hiện dự án đầu tưnhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vén nude ngồi đoợc Nhà "ước cho thué đất rã tiễn thuế đất một lân cho cả thời gian thuê (Khodin 4 Điều 184)

“Năm là. doen nghiệp liên doanh ma bên Việt Nam gop vốn bằng quyển sử

dang đất và ti sin gắn liên với đất ma quyên sử dụng dit và ti sẵn gắn tiễn với dit do nhận gĩp vẫn trước đĩ được nit dụng di thực hiện dự án đầu hy nhà ð để bán và

nay chuyển thành đoanh nghiệp 100% vén mước ngồi được Nhà nước giao dit cĩthu bên sử dụng ditđkhoản 4 Điệu 184)

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

21.22. Vé quyẫn nhận thé chấp quyển s ng đất và tài sân gắn in vớt đất

“Theo quy định côn Luật Dit đái năm 2013, người sở dang dit được quyền thể

chip quyên sé dung đất và tải sin gắn tiễn với đấ ti sân thuộc sở hữu cơa mình gắn liên với đất tại các tổ chúc tin dụng được pháp hoạt động tai Việt Nam. Như vậy, "ngời cổ quyền nhận thể chấp quyền sử dụng đất và tải sin gin lin với đất là các NHTM, các TCTD do Nha nước thành ip; các ngân hing thương mai cỗ phin thuộc

các thành phin ảnh t thành lập, ngân hing tiên doanh, chỉ nhánh ngân hàng thươngsei nước ngoài đoợc phép hoạt động tại Việt Nem

2.1.3. VỀ chủ thế kí kết hợp đồng thé chấp quyền sit dung đắt v

Tiầu với đắt

Hop ding thể chấp quyin sỡ dụng đất và tả sin gắn iin với đtlàsựthên thun gin các bê: Bin thé chấp và bên nhận thi chip quyền sử dng dit và ti sin gin liên với dit vi vie bin thể chấp thé chấp quyên sử dạng đất và tà sin gắn tiễn với đất để

đâm bio thục hiện ngấa vụ dân a rong quan hệ vay vẫn tuân theo quy din của pháp

luật dit đu và BLDS năn 2015. Nhờ viy, chỗ thể kí kết hợp đồng thể chấp quyền sử

dạng dit và tủ sin gắn in với dit bao gm: Chủ thể thé chấp và chủ thé nhân thé chấp

Thy nhất về chủ thế l kết hợp đồng thé chấp quyền sĩ đụng đắtvà tài sân gin Hiển với đất Linguist chong đất Chỗ thi 1á kếthợp đồng thé chip quyên sử ding đất va tả sin gắn iễn với dit a người cổ quyền sở đụng đất hợp pháp Trường hợp chủ thé

thể hấp là phép nhân thì hợp đồng thi chấp phã do người dsi điện theo pháp iit cia

hip nhân đó hoặc người được người đi diễn theo pháp luật cũa ghép nhân tỷ quyền

theo quy định của pháp luật Truờng hợp bên thé chấp quyên sử đụng dt va ti sân gắn Hiền với it aca nhấn Lối lá kết hợp đẳng thể chấp phi có đấy đã năng lục hành vì din

say Diylamét đều Liện có hiệu lục của gao dich dân sự truờng họp chủ th ký kt hop

đẳng thông đã đều kiện v năng lục hành vi dân sợ hoặc khơng có thấm quyền lí kết

thi hợp đồng thi chip ti xác định 1á vô hiệu. Troờng hop quyền sỡ dụng đất và ti sân

gắn liên với đất thuộc quyên sử dụng chung của nhón ngu sử dụng đất tì chỗ thể ký

Xết hợp đơng thổ chip att c@ các thành viên trang nhém hoặc người được nhóm người

sit dụng đắt ủy quyền bằng vin bản theo quy dinh của phép luật về din sơ

Khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015 quy dink: “Tiệc vác dint chi thể của quan "hệ din sự có arthưm gia cia hộ gia Ảnh cứ đụng đắt được thực lun theo any inh

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

sữa Luật ĐẮt ca,” Theo khoản 29 Điều 3 Luật Dit đại năm 2013, hộ gia đính sỡ

dang dit được quan niệm như sau: “Hồ gia dinh sử: dmg de lambing người có quan

hệ hôn nhân luyễt thống mudi dưỡng theo guy ảnh của pháp luật về hôn nhân và 10 ảnh, dang sống chưng và có yễn sic hing đắt chung tạ tỏi đễm được giao

“đắt cho thuê đắt công nhân quyền sử dụng đất và nhận clayén quyên si đụng đắt"

Từ quy ảnh này có thể chỉ ra 3 tiêu chỉ đ xác dinh số lượng hành viên cia hô gia cánh sử dạng đất bao gém: 3) Các thành viên trong hd gia đính sở đụng đất phất có t trong ba méi quan hệ hôn nhân, huyết thẳng, nuôi dưỡng (có thể thơng qua các giấy từ v hồ tích để xác Ảnh các mỗt qua hệ máy tay nhiên đều luật chưa quy Ảnh 18 diy là môi quan hệ cũa tông thành viên với chủ hô sỡ đụng đất hay 1a mới quan hể Tấn nhau giữa các thành viên của hồ gia dint); i) Có quyén nữ dng dit chung (nêu trong các quyết dinh giao dit, cho thuê dit, công nhân quyền sở đụng đất và trong hop ding nhân chuyển quyin sở dạng dit có ghi tơn nhing người này, tuy nhiên khơng phải dia phương nào ủi cấp các quyết nh nay cũng gh tên đây đã các thành, 'viên); ti) Củng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công,

nhân quyên sử đụng dit; nhận chuyển quyên sử dung đất (hồng qua sổ hồ khẩu cũa

hồ ga nh tei các thời điểm trên để xác nh các hành viên cing chung sống ‘uy

hiên không phii đa phương nào cũng lưu tit đợc diy đồ các thông tin này trong‘oi cảnh cũa chiến tranh và loạn lạc, thiên te)

Quy ảnh dint tei Khoản 29 Điều 3 Luật Đất dai năm 2013 mới chỉ xắc dinh được những g có quyền sử dụng đất, chữ chưa phố là cần cử đ xác dinh những sỉ

Tà chủ thể của quan hộ về quyển sử dụng đất Bồi vi chủ

quyền sử dụng đất phấ hồi đã hai yêu tổ, đ là có quyền sở dụng dit hop pháp và

của quan hệ dn sự vé

hải có năng lục chi thé trong quan hệ đó. Do đỏ vệ xác Ảnh chỗ thể cia quan hédân ny có sơ tham gia cũa hd gia định phéi cần cứ vào những quy dinh của BLDSnim 2015, Luật Hồn nhân và Gia định năm 2014.

Thứ hai, chỉ th kết hop đồng thể chấp quyển sứ chong đắt và tà sân gắn én vớt it la bônnhân thể chấp. Đối vớ tỗ chúc nhận thê chấp, hợp đồng thể chip quyên. sử đang dit và tải sân gắn lin với đất phải do người đi diện theo pháp lut ca tổ

chức hoặc người được người đi din theo pháp uật ủy quyền hop pháp

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

2.14. VỀ hành thức hợp đồng thé chap quyều sĩ đựng đắt»

với đất

Theo quy dinh của BLDS năm 2015 và Luật Dit dai năm 2013, các giao dich

dân arvé quyên sử dung dit nói chung và giao dich thi chấp quyên sỡ dụng dit và tỉ

tài sân gin Hiên

sin gắn liên với đắt nồi riing được thục hiện thông qua nh thức hợp đồng bing vin

‘bin Vide thi chấp quyên sử dạng đất và ti sin gắn liên với đất có thể được lập thin, văn bănniêng hoặc thể hiện trong họp đồng in dụng Hợp đồng thể chấp quyền sở dụng đất và tại sân gin liên với đất phi được công chứng chứng thực tạ cơ quan tổ chúc

có thẫn quyền Như vậy, yêu cầu đẫu tiên về hình thi của hop đẳng thể chip quyềnsit đăng dit và tả sin gin liên với dit a phat được công chứng hoặc chúng thực. Đâylà yêu cầu bất buộc, có ngiễa là nêu tne hiện cơng chứng chúng thục th hợp đồng

thé chip quyền sử dạng đất và ti sân gắniễn với đất sẽ khơng có hiệu lực pháp ý, Sẽ

&, pháp luật quy ảnh bắt buộc phi công chúng chứng thục hop đồng th chip quyểnsitdung đất và tà sin gắn iễn với dit là bối sử, quyền nữ đụng đất và tải sin gắn tên

Với it ati sin có giá lớn Vì vậy, các giao dịch vé quyền sử dụng đất và tử sản gắn liền vớ đắt cin được xác lập mốt cách cần rong và có sự xá thục của Nhà nước

thơng qua tổ chức cơng ching hoặc UBND cấp xã nơi có đất Tuy nhiễn, ð nước tạ

đất đủ thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thông nhất quản lý

nên mọi giao dich về quyền sử dụng dit bắt buộc nhã đăng ý (bao gầm đồng ký ban

đầu và đăng ký tiến động) Khoản 3 Điều 188 Luật Dit dai 2013 quy ảnh “thé

chip quyên sử đạng đất và ti sin gin lê với đất. phấi đăng ý ti cơ quan ding ký

đất dai và có hiệu lục kd ừ thời đẫn đăng lý vào sổ địa chính"

- Cơng chimg chứng thực hop đồng thé chấp qui

Tiến vớt đắc Các bên tham gia quan hệ thể chấp quyền sử dụng đất va ti sin gin liên

sử dụng đắt và tà sản gắn Với đất phải ký kế hop ding thể chip bing vin bản. Tiếp đó, các bên trong hợp đồng được quyên ive chon hình thúc cơng ching tí các tổ chức hành nghé, bao gém các

hong cơng ching, văn phịng cơng ching hoạt động tạ nơi có đất hoặc chứng theetại UBND xã, phường thi trấn nơi có đất

Xơi thực hiện xong thi tue giao tết hợp đẳng thé chấp quyén sử dung đất v ti sin

</div>