Bài giảng luật đất đai

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.47 MB, 300 trang )

Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm qua, nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Luật đất đai năm 2013 với hy vọng giải quyết được căn bản những vấn đề từ trước tới nay như: quan niệm về sở hữu đất đai, vai trò của nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước, vấn đề minh bạch hoá các thủ tục hành chính về đất đai, quyền của người sử dụng đất…Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về đất đai, bồi thường, giải toả khi thu hồi đất luôn là vấn đề ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của nhà nước và người dân rất cần có sự điều chỉnh phù hợp với tình hình mới.

Mơn Luật đất đai được đưa vào giảng dạy cho sinh viên ngành Quản lý đất đai tại trường Đại học Lâm nghiệp đã nhiều năm, tuy nhiên, vì nhiều lý do mà hệ thống giáo trình, bài giảng chưa được biên soạn và trang bị đầy đủ . Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013 đã được Quốc hội khoá 13 ban hành, nhằm đáp ứng nhu cầu học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai nói riêng và sinh viên tại Đại học lâm nghiệp nói chung, với mong muốntruyền tải những quan điểm, quy định mới nhất của lĩnh vực pháp luật đất đai hiện hành, nhóm tác giá đã biên soạn Bài giảng Luật đất đai.

Vì là lần đầu tiên được biên soạn, mặc dù đã rất cố gắng, song tập bài giảng này cũng không thể tránh được những sai sót nhất định. Vì vậy, nhóm tác giả mong nhận được sự đóng góp, phê bình của các Thầy?/cô giáo, học viên, sinh viên và những người quan tâmnhằm hoàn thiện hơn cho lần xuất bản sau có chất lượng tốt hơn, đáp ứng được yêu cầu của lĩnh vực quan trọng này.

Nhóm tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã đọc và góp ý cho bản thảo của tập bài giảng này.

Nhóm tác giả

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

1.1. Khái niệm luật đất đai

1.1.1. Vai trò của đất đai trong đời sống xã hội

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Từ lâu con người đã nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với cuộc sống. Đất là tư liệu sản xuất chính khơng thể thay thế được của một số ngành sản xuất. Lịch sử phát triển của lồi người nói chung, lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của lồi người nói riêng cũng là lịch sử khai thác và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả.

Ở Việt Nam - một trong những cái nôi của nghề trồng lúa nước thì đất đai có một vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống. Phan Huy Chú - nhà sử học nổi tiếng

của Việt Nam ở thế kỷ 17 đã viết: “Mọi vàng bạc châu báu khơng gì q bằng đất”.

Không thể phủ nhận rằng, đất đai là yếu tố cơ bản tạo ra mọi của cải vật chất trong xã hội. Từ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp - đất đai đóng vai trị là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì có thể thay thế được; đến sản xuất cơng nghiệp - đất đai đóng vai trị là nền tảng, địa điểm, không gian cho quá trình sản xuất. Mặt khác, đất đai còn là nguyên liệu của nhiều ngành sản xuất công nghiệp như xi măng, gạch ngói, đồ gốm, vật liệu xây dựng khác...

Đánh giá về vai trò của đất, trong tác phẩm của mình, Karl Marx đã viết: “Đất là

mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”1

Đất đai là yếu tố cơ bản của mơi trường sống. Đất đai cịn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống, là nơi duy trì sự sống của con người và của sinh vật. Hội nghị các Bộ trưởng môi trường Châu Âu năm 1973 tại Luân

Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải q nhất của lồi người, nó tạo

điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”2

Xem xét dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia.

Một quốc gia được cấu thành bởi các yếu tố: - Lãnh thổ (tạo nên bởi đất đai);

- Dân cư sinh sống;

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

Trong đó yếu tố lãnh thổ là cơ bản, quan trọng nhất. Khơng thể có quan niệm về một quốc gia khơng có đất đai. Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia. Vì vậy, đất đai được coi là yếu tố, dấu hiệu cơ bản nhất của một quốc gia, một dân tộc, một cộng đồng.

Đất đai là một trong những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia. Cho nên, xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Đối với mỗi quốc gia, nhà nước là đại diện cho chủ quyền của quốc gia đó, để bảo vệ cho chủ quyền đó nhà nước luôn phải thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai khỏi sự xâm phạm từ bên ngoài. Rõ ràng, đất đai có vai trị hết sức quan trọng. Trong lịch sử, đất đai là đối tượng tranh chấp của các cuộc cách mạng xã hội, các cuộc chiến tranh, các tham vọng về lãnh thổ…

Ở nước ta, ngay sau khi cách mạng tháng Tám thành công, nhà nước đã ban hành nhiều sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai, hạn chế sự bóc lột của thực dân, đế quốc đối với nhân dân ta. Ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn

thành, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành “Luật cải cách ruộng

đất”3 ngày 04/12/1953 nhằm từng bước xố bỏ sự bóc lột của thực dân phong kiến về đất đai đối với nhân dân ta. Từ sáu hình thức sở hữu cơ bản: Sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu của quan lại quý tộc phong kiến, sở hữu của tầng lớp phú nông, sở hữu của tư sản và sở hữu nhỏ của nông dân, nhà nước chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu chính là: sở hữu nhà nước và sở hữu ruộng đất của người nơng dân.4

Tuy giữ vai trị quan trọng như vậy nhưng đất đai chỉ phát huy được vai trị vốn có của nó dưới sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Ngược lại đất

3 Tháng 12 năm 1953, Quốc hội Việt Nam Dân chủ Cộng hịa nhóm họp và thơng qua Dự luật Cải cách ruộng

đất 197/HL. Chủ tịch Hồ Chí Minh phê chuẩn và chính thức ban hành bộ luật này vào ngày 19 tháng 12 năm 1953 để kỷ niệm ngày Toàn quốc Kháng chiến, mang tên "Luật Cải cách Ruộng đất". Đồng thời điểm này, Ủy ban Chấp hành Trung ương Đảng Lao động Việt Nam và Đại hội Toàn quốc Đảng Lao động Việt Nam cũng họ p và tổ chức chuẩn bị thi hành cải cách ruộng đất sâu rộng trên toàn lãnh thổ. Đảng cũn g chỉ định một ủy ban lãnh đạo chương trình cải cách ruộng đất và hoạch định tiến trình cải cách ruộng đất.

4Sau k hi ban hành Luật cải cách ruộng đất, trên miền Bắc thực hiện chương trình “Cải cách ruộng đất”,đ â y l à chương trình nhằm xóa bỏ văn hóa phong kiến, tiêu diệt các thành phần bị xem là "bóc lột", "phản quố c" ( th eo Pháp, chống lại đất nước), “phản động” (chống lại chính quyền) như địa chủ, Việt gian, cường hào, các đảng đối lập... được Đảng Lao động Việt Nam và Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thực hiện vào những năm 1953–1956. Cải cách ruộng đất tịch thu tài sản, đất đai của những người này và chia cho bần nông, cố nông; đồng thời tiến hành đấu tố và xử tội họ. Cải cách ruộng đất đi kèm với phong trào chỉnh đốn Đảng lúc đó. Đây là một trong những phương cách chính yếu mà những người theo chủ nghĩa cộng sản nghĩ rằng phải thực hiện để lập lại công bằng xã hội, đồng thời thiết lập nền chun chính vơ sản nhằm tiến lên chủ nghĩa xã hội một cách nhanh chóng. Trong bản Tun ngơn của Đảng Cộng sản (Manifesto), Karl Marx đã tuyên bố: "cách mạ n g ruộng đất là điều kiện để giải phóng dân tộc". Dựa theo mơ hình "thổ địa cải cách" của Trung Quốc (1946 –1949), cuộc cải cách ruộng đất ở miền Bắc được tổ chức với tinh thần đấu tranh giai cấp triệt để với sự cố vấn trực tiếp của các cán bộ đến từ Trung Quốc. Sau 3 năm tiến hành, cuộc cải cách đã phân chia lại ruộng đất công bằng cho đa số nơng dân miền Bắc, xóa bỏ giai cấp địa chủ phong kiến. Tuy nhiên, việc áp đặt giáo điều các biện pháp dập khuôn từ cải cách ruộng đất của Trung Quốc đã gây ra nhiều phương hại và tổn thất. Cuộc cải cách và đấu tố này đã gây ra khơng khí căng thẳng tại nơng thơn miền Bắc lúc ấy, gây tác hại đến sự đoàn kết dân tộc của người Việt, ảnh hưởng tới niềm tin của một số tầng lớp nhân dân với Đảng Lao Động Việt Na m. Suốt 1 năm sau đó, chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã phải tổ chức chiến dịch nhận khuyết điểm và sửa sai, phục hồi danh dự và tài sản cho các trường hợp oan sai, cũng như cách chức nhiều cán bộ cấp cao chịu trách nhiệm về những sai lầm này.

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

đai sẽ không phát huy được vai trò của nó nếu bị con người tác động một cách tiêu cực. Các điều kiện đó và hình thức tác động như thế nào lại phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ kinh tế xã hội.

Nhà nước ta đang trong tiến trình quá độ lên chủ nghĩa xã hội, việc khai thác sử dụng các nguồn tài nguyên trong đó có đất đai phải đảm bảo nguyên tắc phục vụ cho lợi ích của tồn xã hội. Vì thế việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội mà trước hết là của nhà nước. Chỉ có nhà nước mới có đủ khả năng và điều kiện để quản lý đất đai một cách thống nhất và có hiệu quả.

1.1.2. Khái niệm luật đất đai

Như nhiều ngành luật của Việt Nam được gọi tên giống như văn bản quan trọng tạo thành ngành luật ấy, ví dụ ngành luật dân sự có Bộ luật dân sự là nguồn cơ bản, ngành luật hình sự có Bộ luật hình sự. Trong việc phân chia và gọi tên ngành luật ở Việt Nam, hầu hết đều được gọi theo tên văn bản nguồn quan trọng của ngành luật đó. Ngành luật đất đai là một trường hợp như vậy, vừa là ngành luật vừa có văn bản nguồn quan trọng là luật đất đai.

Như vậy, khi nói về “Luật đất đai” cần phải hiểu theo hai nghĩa, nghĩa thứ nhất là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam và nghĩa thứ hai là văn bản luật được Quốc hội thông qua.

1.1.2.1. Ngành luật đất đai

Ngành luật bao gồm “hệ thống các quy phạm pháp luật có đặc tính chung giống

để điều chỉnh các quan hệ xã hội cùng loại trong một lĩnh vực nhất định của đời sống xã hội”.5 Theo cách phân chia truyền thống, để xác định tính chất, nội dung và phạm vi điều chỉnh của mỗi ngành luật là phải dựa trên hai căn cứ là đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh của ngành luật ấy. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh để phân định các ngành luật là vấn đề phức tạp, vì nhiều khi khơng thể tìm ra điểm tương đồng giữa ngành luật và loại quan hệ xã hội được điều chỉnh. Ở mức độ tương đối, mỗi ngành luật có đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh riêng. Ngành luật đất đai điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội chuyên biệt, được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai được nước dùng pháp luật tác động tới cách xử sự của họ với các cách thức, biện pháp khác nhau.

Qua mỗi giai đoạn lịch sử, các bản Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp 1992 đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chếđộ quản lý và sử dụng đất. Nếu như Hiến pháp 1946 ghi nhận và xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sau đó qua Luật cải cách ruộng đất năm 1953 cịn lại hai hình thức sở hữu chủ yếu là sở hữu nhà nước và sở hữu của người nơng dân, thì Hiến pháp 1959

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

tuyên ngơn cho ba hình thức sở hữu về đất đai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất đai. Đến Hiến pháp 1980 và đặc biệt là Hiến pháp 1992, chế độ sở hữu đất đai được quy định lại hoàn toàn mới: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Như vậy, nếu như trước năm 1980 cịn nhiều hình thức sở hữu về đất đai tạo nên sự đặc trưng trong quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quan liêu bao cấp, thì sau Hiến pháp 1980 ở Việt Nam chỉ cịn một hình thức sở hữu duy nhất đôi với đất đai là sở hữu toàn dân, một chế độ sở hữu chuyển từ giai đoạn nền kinh tế tập trung hoá cao độ sang nền kinh tế thị trường có điều tiết, tạo thành sự đặc trưng trong quan hệ đất đai dưới tác động của các quy luật kinh tế thị trường.

Quan hệ đất đai hiện nay không thể hiện môi quan hệ truyền thống giữa các chủ sở hữu đất đai với nhau mà được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân đơi với đất đai. Nói một cách khác, các quan hệ này xác định trách nhiệm và quyền hạn của nhà nước trong vai trị người đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai và thông nhất quản lý đất đai. Từ vai trò và trách nhiệm đó, nhà nước không ngừng quan tâm đến việc bảo vệ, giữ gìn, phát triển một cách bền vững nguồn tài nguyên đất đai cho hiện tại và tương lai. Với đặc trưng cơ bản là xác lập cho được người chủ sử dụng đất cụ thể nhằm tránh tình trạng vơ chủ trong quan hệ đất đai như trước đây, việc chuyển giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là thiên chức cơ bản trong hoạt động của nhà nước phù hợp với vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người quản lý. Quan hệ đất đai ở Việt Nam trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu được thiết kế có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Vì vậy, quan hệ đất đai đó xuất phát từ quan hệ mang tính quyền lực, thể hiện quyền lực đó thơng qua vai trị hệ thơng các cơ quan nhà nước trong việc tổ chức, quản lý đất đai, đồng thơi không chỉ là quan hệ quản lý mà thông qua đó địa vị của người sử dụng đất được đánh giá đúng vị trí góp phần làm đa dạng quan hệ sử dụng, làm thay đổi căn bản nếp nghĩ và cách làm của người sử dụng khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định và lâu dài. Quá trình hợp tác giữa người sử dụng đất với nhau trên cơ sở sự bảo hộ của nhà nước khi thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng là yếu tố linh hoạt nhất và đa dạng nhất trong quan hệ đất đai.

Như vậy, ngành luật đất đai là ngành luật trong hệ thống pháp luật của nhà nước ta, gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu tồn dân, hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả vì lợi ích của nhà nước và người sử dụng.

1.1.2.2. Các văn bản luật đất đai

Luật đất đai với tính cách là một văn bản luật do Quốc hội ban hành là một trong các văn bản pháp luật về đất đai, nhưng là văn bản quan trọng bậc nhất trong sô các văn bản pháp luật về đất đai.

Quá trình xây dựng các văn bản Luật đất đai trải qua một thời gian rất dài. Bắt

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

đầu từ năm 1972, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã có Nghị quyết giao cho Chính phủ chỉ đạo việc xây dựng các dự thảo Luật đất đai. Đã có rất nhiều dự thảo được đưa từ năm 1972 đến năm 1980. Song, với hành cảnh thực tiễn lúc bấy giờ, các dự thảo dự án luật chưa đáp ứng được trước tình hình mới khi cả nước đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội. Vì vậy, đến đầu thập niên tám mươi chúng ta đã chuyển sang xây dựng các dự thảo Pháp lệnh về đất đai thay thế cho các ý tưởng ban đầu. Tuy nhiên, cuối cùng nhiều dự thảo Pháp lệnh được xây dựng nhưng cũng không được thông qua.

Đứng trước những yêu cầu về kinh tế, chính trị, xã hôi lúc bấy giờ và trước yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện bằng pháp luật, nhà nước lại có chủ trương xây dựng các dự thảo Luật đất đai từ năm 1987. Qua nhiều lần chỉnh lý, sửa đổi, tiếp thu ý kiến từ cuộc trưng cầu dân ý cho dự thảo luật quan trọng này, ngày 29/12/1987 văn bản Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ra đời và được Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ký lệnh công bố ngày 8/1/1988. Vì vậy, Luật đất đai đầu tiên gọi là Luật đất đai năm 1987.

Văn bản luật này ra đời đánh dấu một thời kỳ mới của nhà nước ta trong việc quản lý đất đai bằng quy hoạch và pháp luật. Tuy nhiên là văn bản luật được thông qua ở thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật đất đai năm 1987 vẫn còn mang nặng các dấu ấn của cơ chế cũ, chưa xác định đầy đủ các quan hệ đất đai theo cơ chế mới và bộc lộ nhiều khiếm khuyết. Vì vậy, sau khi đánh giá, tổng kết việc thực thi Luật đất đai sau năm năm thực hiện, Nhà nước ta đã xây dựng văn bản mới thay thế cho Luật đất đai năm 1987.

Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực chính thức từ ngày 15/10/1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới. Luật đất đai này điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xố bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, xác lập các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất.

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế-xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong Luật đất đai năm 1993 có những vấn đề khơng cịn phù hợp. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một sơ quy định không phù hợp nhằm thực thi luật được tôt hơn. Đên ngày 2/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khoá X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này được gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 199S và nội dung chủ yếu nhằm luật hoá các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, đồng thơi xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Phải thừa nhận rằng, Luật đất đai 1993 về cơ bản đã phù hợp với thực tiễn cuộc sống, song trong hoàn cảnh thực tế lúc đó, việc sửa đổi chưa thể khoả lấp được

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

những bất cập hiệnnay trong quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hầu như không thay đổi, chưa được chú ý đúng mức để sửa đổi các quy phạm này. Vì vậy, kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá X đã thông qua việc sửa đổi lần thứ hai tập trung vào việc hoàn thiện chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp trong quản lý đất đai. Văn bản luật này được gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và có hiệu lực chính thức từ ngày 1/10/2001.

Các Luật đất đai nêu trên đã góp phần to lớn trong việc khai thác quỹ đất, việc quản lý đất đai đã đi vào nề nếp tạo sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa bổ sung nhiều lần như vậy chứng tỏ hệ thống pháp luật của chúng ta có tính chắp vá, khơng đồng bộ, nhiều quy định tỏ ra lạc hậu so với thời cuộc và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy việc xây dựng một Luật đất đai mới để thay thế Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung là rất cần thiết.

Trên tinh thần đó, quá trình xây dựng các dự thảo của Luật đất đai mới rất công phu, qua nhiều lần chỉnh sửa và lấy ý kiến nhân dân rộng rãi trong cả nước từ ngày 01/8 đến 20/9/2003 và ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ 4 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thơng qua tồn văn Luật đất đai mới với 7 chương và 146 điều, gọi là Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2004, nhằm đáp ứng một giai đoạn phát triển mới của đất nước, đó là thơi kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố và hiện đại hoá đất nước. Vậy, các quan điểm để chỉ đạo xây dựng Luật đất đai năm 2003 là gì, chúng ta cần nghiên cứu 3 vấn đề sau:

Thứ nhất, Luật đất đai năm 2003 là sự thể chế hoá những quan điểm cơ bản về chính sách và pháp luật đất đai trong thơi kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước được đề cập tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khoá IX. Đây là một văn kiện của Đảng đề cập một cách toàn diện những quan điểm cơ bản về xây dựng chính sách và pháp luật đất đai trong giai đoạn mới. Luật đất đai năm 2003 là sự thể chế hố đương lối chính sách của Đảng về vấn đề đất đai.

Thứ hai, việc xây dựng Luật đất đai năm 2003 dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước.

Thứ ba, trên cơ sở kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2003 góp phần pháp điển hố hệ thống pháp luật đất đai với tinh thần giảm thiểu tôi đa những văn bản hướng dẫn dưới luật khiến cho hệ thống pháp luật đất đai trước đây vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc và kém hiệu quả. Trong văn bản luật này,

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

nhiều quy định của Chính phủ và các bộ ngành qua thực tế đã phù hợp với cuộc sơng được chính thức luật hoá, vừa nâng cao tính pháp lý của quy định vừa giảm thiểu các quy định không cần thiết để một Luật đất đai hoàn chỉnh có hiệu lực và hiệu quả cao.

Qua gần 10 năm thi hành, Luật đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai năm 2003.

Vì vậy, Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.

Luật đất đai năm 2013, một mặt, vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật đất đai năm 2003. Mặt khác, Luật đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hoá các quan điểm của đảng về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai được đề cập trong Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX và những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19/NQ-TW Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

1.3. Đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh

1.3.1. Đối tượng điều chỉnh

Phạm vi và đối tượng điều chỉnh của một ngành luật là căn cứ cơ bản để phân biệt các ngành luật với nhau, và là yếu tố để đánh giá tính hiệu quả của việc điều chỉnh luật trên thực tế. Đối tượng điều chỉnh của một ngành luật nói chung là nhóm các quan hệ xã hội cùng loại được các quy phạm pháp luật của ngành luật đó điều chỉnh.

Như vậy, đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai là nhóm các quan hệ đất đai phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và có hiệu lực trên thực tế.

Ví dụ: Khi được nhà nước giao đất, người sử dụng đất trực tiếp thiết lập quan

hệ pháp luật đất đai với nhà nước hoặc khi nhà nước thu hồi đất nhà nước chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai với người sử dụng.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Như vậy, có thể thấy đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai có những đặc điểm sau:

- Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản nhưng không nằm trong sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật dân sự. Khác với các tài sản thông thường khác, đất không phải do con người tạo ra, nó là tài ngun vơ giá nhưng lại có hạn, vì vậy khơng được lưu thơng như các hàng hố thông thường. Cho nên nhà nước ta đã thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt nhằm định hướng cho các quan hệ này vận động phù hợp với cơ chế thị trường.

- Do tầm quan trọng đặc biệt nên việc quản lý và sử dụng đất chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như yếu tố dân sự (đất được coi như là tư liệu sinh hoạt nhằm thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của cá nhân); yếu tố kinh tế (đất là tư liệu sản xuất chính của nhiều ngành, là địa bàn cho q trình sản xuất…); yếu tố chính trị pháp lý (đất đai là lãnh thổ quốc gia); yếu tố hành chính (đất đai là đối tượng, là chủ thể của hoạt động quản lý nhà nước của các cơ quan hành chính)…

Như vậy, ngành luật đất đai có đối tượng điều chỉnh riêng, vì các quan hệ được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật đất đai là các quan hệ đặc thù không thể do bất cứ quy phạm pháp luật của ngành luật khác điều chỉnh.

Căn cứ vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và loại đất được quản lý và sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành Luật đất đai được xác định thành các nhóm sau đây:

Nhóm I. Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai.

Là người đại diện chủ sở hữu đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm quyền hành chính và chuyên ngành nhằm thực thi các nội dung cụ thể của quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy, trong Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã được cụ thể hoá với vai trò thực hiện quyền định đoạt của người đại diện chủ sở hữu và phân công phân cấp giữa từng hệ thống cơ quan quyền lực Nhà nước, cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền về chun mơn để thực hiện vai trị người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Nhóm II. Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Các tổ chức trong nước là một trong các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức pháp lý chủ yếu là giao đất và cho thuê đất. Các tổ chức này được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào dự án đầu tư và trình tự thủ tục về giao đất, cho thuê đất.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Nhóm III. Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngồi tại Việt Nam.

Hình thức pháp lý mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam là thuê đất, riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện các dự án đầu tư. Việc sử dụng đó được phân định thành các mục đích khác nhau như xây dựng các cơng trình ngoại giao, văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam và đầu tư vào Việt Nam theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, việc thuê đất nhằm các mục đích khác nhau, thơi hạn thuê khác nhau, nhu cầu sử dụng cũng khác nhau cho nên Nhà nước cần quy định một cách chặt chẽ các trình tự thủ tục cho thuê đất, các nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam đồng thời bảo hộ các quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam.

Nhóm IV. Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.

Với hơn 12 triệu hộ nơng dân có thể khẳng định rằng, đây là nhóm chủ thể đơng đảo nhất tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Việc xác lập các quyền cụ thể của hộ gia đình, cá nhân trong Luật đất đai năm 1993 và hiện nay trong Luật đất đai năm 2003 là nền tảng pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Thực tế chỉ ra rằng, nhu cầu sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích khai thác tối đa các lợi ích vốn có của đất, mà trong khai thác và sử dụng, việc xác lập các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế" chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh là mong đợi tất yếu của hàng triệu hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lý cho việc mở rộng tối đa các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đồng thời cho phép họ được thực hiện đầy đủ các giao dịch dân sự về đất đai theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ phù hợp với nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất đai trong nền kinh tế hàng hố có điều tiết từ phía Nhà nước.

Nhóm V. Các quan hệ đất đai phát sinh trong q trình khai thác sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Quá trình khai thác sử dụng các loại đất nói trên do nhiều chủ thể khác nhau thực hiện. Mỗi một loại đất khác nhau trong quá trình sử dụng đều có đặc điểm riêng. Vì vậy, khi cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, Nhà nước phân loại, quy định cụ thể từng chế độ pháp lý để thực hiện các biện pháp quản lý, công nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng, nhằm đảm bảo một cách thống nhất hài hoà lợi ích Nhà nước và từng chủ sử dụng cụ thể.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Lưu ý rằng, trên thực tế có rất nhiều các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình con người trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai nhưng lại không do ngành luật đất đai điều chỉnh.

Ví dụ 1: Quan hệ trực tiếp giữa người sử dụng đất được nhà nước giao đất với nhà

nước là quan hệ đất đai, nhưng khi người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau thông qua hợp đồng thì đó lại là quan hệ dân sự. Bởi vì quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, quyền này được trao đổi, chuyển dịch trong giao dịch dân sự, vì vậy quan hệ chuyển quyền sử dụng đất thuộc sự điều chỉnh của ngành luật dân sự.

Ví dụ 2: Những quan hệ phát sinh từ việc tranh chấp địa giới hành chính liên quan

tới quyền sử dụng đất của các đơn vị hành chính mặc dù là quan hệ đất đai nhưng nó phát sinh trong lĩnh vực tổ chức bộ máy nhà nước và không do ngành luật đất đai điều chỉnh mà căn cứ vào thẩm quyền phân vạch địa giới của Quốc hội và Chính phủ trên cơ sở Hiến pháp.

Ví dụ 3: Các quan hệ tranh chấp về các vùng đất thuộc lãnh thổ quốc gia giữa các nước với nhau chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của luật quốc tế và các thơng lệ quốc tế.

Ví dụ 4: Các hành vi vi phạm chế độ quản lý và bảo vệ đất đai được quy định

trong Bộ luật hình sự sẽ do ngành luật hình sự điều chỉnh vì đây là các quan hệ xã hội được quy phạm pháp luật hình sự bảo vệ, mặc dù đây cũng là một dạng của quan hệ đất đai phát sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.

1.3.2. Phương pháp điều chỉnh

Mỗi ngành luật đều có nhóm quan hệ xã hội chuyên biệt thuộc phạm vi điều chỉnh của nó. Tương ứng với mỗi nhóm quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của từng ngành luật, nhà nước sẽ có những cách xử sự hay tác động riêng đối với các quan hệ xã hội đó, tức là nhà nước dùng pháp luật tác động vào các xử sự của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật.

Vì thế phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai là cách thức mà nhà nước dùng pháp luật tác động vào cách xử sự của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Hay nói một cách khác, phương pháp điều chỉnh là cách thức và biện pháp nhà nước tác động lên các quan hệ đất đai làm cho các quan hệ này phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo ý chí của Nhà nước.

Ngành luật đất đai sử dụng hai phương pháp điều chỉnh:

1.3.2.1. Phương pháp hành chính - mệnh lệnh

Phương pháp này được sử dụng trong luật đất đai nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực quản lý đất đai giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo ngành dọc và giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đối với người sử dụng đất trong các trường hợp như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật khơng có

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

sự bình đẳng về địa vị pháp lý. Một bên trong quan hệ này là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhân danh Nhà nước thực thi quyền lực Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà nước, họ không có quyền thoả thuận với cơ quan Nhà nước và phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước.

Quan hệ pháp luật đất đai được hình thành thông qua việc nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân, công dân, hộ gia đình được sử dụng đất. Mọi trường hợp sử dụng đất đều phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thơng qua các quyết định giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã làm đầy đủ thủ tục về chuyển quyền. Mặt khác, khi nhà nước cần sử dụng đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch hay sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích cơng cộng… thì nhà nước có quyền quyết định thu hồi lại đất. Như vậy quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhà nước sẽ chấm dứt thông qua quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhưng mối quan hệ đó thể hiện sự ràng buộc giữa các quyết định của nhà nước với người sử dụng đất, khơng có sự bình đẳng về mặt pháp lý. nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản lý có trách nhiệm yêu cầu người sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh của mình.

Phương pháp mệnh lệnh được thể hiện rõ thông qua một số trường hợp:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

- Quyết định thu hồi đất;

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Quyết định cho phép chuyển quyền sử dụng đất;

- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai;

- Quyết định xử lý kỷ luật đối với người có hành vi vi phạm chế độ quản lý nhà nước về đất đai.

Các quyết định nêu trên của cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc người sử dụng đất phải triệt để tuân theo, người sử dụng đất không thể thoả thuận với nhà nước trong việc quản lý nhà nước về đất đai.

So với phương pháp hành chính - mệnh lệnh được sử dụng trong ngành luật hành chính thì phương pháp hành chính - mệnh lệnh sử dụng trong ngành luật đất đai có điểm khác.

Luật hành chính điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực tổ chức bộ máy các cơ quan nhà nước và mối quan hệ giữa các cơ quan này phát sinh chủ yếu theo chiều dọc, đây là các quan hệ mang tính chất hành chính thuần tuý thể hiện tính

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

quyền uy, phục tùng một cách tuyệt đối nên phương pháp hành chính - mệnh lệnh trong luật hành chính được sử dụng một cách cứng nhắc.

Cịn trong luật đất đai, phương pháp hành chính - mệnh lệnh được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, nó vừa mang yếu tố tổ chức hành chính thể hiện ở mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau (mối quan hệ theo ngành dọc), vừa mang tính dân sự, kinh tế (nhất là trong cơ chế thị trường như hiện nay) với việc nhà nước không chỉ quản lý đất đai về mặt hành chính nữa (quản lý về diện tích, về loại đất…) mà còn quản lý đất đai theo giá trị và phát sinh mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất (mối quan hệ theo chiều ngang), vì vậy các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất không mang tính chất hành chính thuần tuý nữa. Do vậy phương pháp hành chính - mệnh lệnh được sử dụng một cách “tương đối”, mềm dẻo và linh hoạt hơn.

1.3.2.2. Phương pháp bình đẳng thoả thuận

Trong luật đất đai phương pháp bình đẳng thoả thuận được áp dụng đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhau trong các trường hợp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…

Phương pháp này thể hiện mối quan hệ bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Họ có thể thoả thuận với nhau trong khuôn khổ của pháp luật về các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… nhà nước chỉ quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thủ tục pháp lý cần thực hiện … còn người sử dụng tự thoả thuận với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

So với phương pháp bình đẳng thoả thuận trong Luật dân sự thì phương pháp bình đẳng thoả thuận trong Luật đất đai có những hạn chế nhất định.

Trong Luật dân sự một trong các bên tham gia vào giao dịch dân sự với tư cách là chủ sở hữu tài sản hoặc được chủ sở hữu uỷ quyền hay để lại thừa kế nên họ được tự do bày tỏ ý chí của mình về việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình mà khơng bị ai hạn chế (bình đẳng thoả thuận tuyệt đối).

*Lưu ý: Thông thường mỗi phương pháp điều chỉnh chỉ áp dụng cho một quan hệ

đất đai nhất định, nhưng trên thực tế có những trường hợp nhà nước áp dụng cả hai phương pháp điều chỉnh cho một quan hệ đất đai.

Ví dụ: Trường hợp nhà nước cho các tổ chức nước ngoài thuê đất ở Việt Nam để

thực hiện dự án đầu tư thì mối quan hệ giữa Chính phủ Việt Nam hoặc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - là cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất và nhà đầu tư nước ngoài là mối quan hệ bất bình đẳng được áp dụng phương pháp mệnh lệnh. Còn mối quan hệ giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất trong việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng được áp dụng phương pháp bình đẳng thoả thuận.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

1.4. Các nguyên tắc cơ bản của ngành luật đất đai

Nguyên tắc là những tư tưởng chủ đạo, cơ sở chủ yếu để dựa vào đó nhà nước xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật đất đai. Ngoài những nguyên tắc chung cho mọi ngành luật như nguyên tắc pháp chế, nguyên tắc tập trung dân chủ… ngành luật đất đai cịn có một số ngun tắc đặc trưng cơ bản.

1.4.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ s ở hữu và thống nhất quản lý

Nguyên tắc cơ bản và đặc thù của Luật đất đai, theo đó, tồn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước cho dù đã được giao, cho thuê, chưa được giao cho các chủ thể sử dụng đất đều thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước - đại diện của toàn dân quản lý.

Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng

sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đó là cơ sở pháp lý cao nhất xác định toàn dân là

chủ sở hữu duy nhất, tuyệt đối toàn bộ vốn đất quốc gia. Trên cơ sở đó, tại Điều 4 Luật

đất đai năm 2013 đã một lần nữa khẳng định lại quan điểm này “Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Về mặt lý luận, học thuyết Mác - Lênin về quốc hữu hố đất đai đã chỉ ra rằng chỉ có nhà nước mới có đủ điều kiện để quản lý đất đai một cách thống nhất và khai thác các nguồn lợi đất đai một cách có hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của nhân dân lao động, xoá bỏ tình trạng bóc lột về đất đai, khắc phục tình trạng khai thác đất đai một cách kiệt quệ.

Về mặt thực tiễn ở Việt Nam, do điều kiện lịch sử đặc thù, xuất phát từ yêu cầu đấu tranh chống ngoại xâm giành và giữ độc lập cũng như yêu cầu của nền sản xuất nông nghiệp trồng lúa nước nên từ rất sớm chế định “Quốc gia công thổ” đã ra đời và tồn tại hàng nghìn năm ở Việt Nam.

Ngày nay với khoảng 70% dân số sống bằng nông nghiệp, dân số đơng, diện tích đất canh tác bình quân đầu người vào loại thấp nhất thế giới, vì vậy để quản lý chặt chẽ và bảo vệ nguồn tài nguyên q giá này vì lợi ích của các thế hệ người dân Việt Nam thì cần phải xác định đất đai thuộc sở hữu nhà nước do nhà nước thống nhất quản lý.

Toàn bộ vốn đất quốc gia cho dù đã được giao hay chưa được giao cho người sử dụng đất đều thuộc sở hữu của toàn dân.

Nguyên tắc này tạo điều kiện để nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ hệ thống đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung.

Tính đặc thù của sở hữu tồn dân với đất đai thể hiện ở:

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, về mặt lý luận được hiểu là toàn bộ hệ thống đất đai thuộc sở hữu của tồn dân nhưng tồn dân khơng thể tự mình đứng ra thực hiện quyền năng của chủ sở hữu mà phải có một tổ chức thay mặt đứng ra thực hiện các quyền này, tổ chức đó là Nhà nước. nhà nước ta do nhân dân bầu ra, hoạt động phục vụ cho lợi ích của nhân dân, cho nên lợi ích của nhà nước cũng chính là lợi ích của nhân dân;

- Đất đai là một tài ngun q giá, nó khơng phải là một tài sản thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Dù rằng nhà nước xác định giá trị các loại đất, ban hành khung giá các loại đất để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất nhưng không thể vì thế mà có quan niệm coi đất đai như một hàng hố thơng thường. Đất đai được coi là một hàng hoá đặc biệt, được lưu chuyển một cách đặc biệt;

- Sở hữu toàn dân về đất đai mang tính tuyệt đối và trọn vẹn. Tính tuyệt đối thể hiện ở chỗ chỉ có duy nhất nhà nước - đại diện cho toàn dân mới có quyền định đoạt về đất đai, các tổ chức, cá nhân khác chỉ có thể trở thành chủ thể quản lý hay sử dụng đất mà thôi. Ở Việt Nam chỉ có sự phân công, phân cấp về quản lý đất đai chứ không có sự phân cơng, phân cấp về sở hữu đất đai.

Tính trọn vẹn thể hiện ở chỗ, nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu vì thế có trọn vẹn các quyền năng của chủ sở hữu, đó là các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt mà các chủ thể khác tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai không thể có.

Mặt khác, tồn bộ vốn đất đai dù đã được giao hay chưa giao cho người sử dụng đều thuộc sự quản lý của Nhà nước. Trong quá trình xây dựng Luật đất đai, các quan hệ đất đai đã được nhà nước xây dựng và định hướng hoàn thiện theo hướng sau:

- Khẳng định sở hữu toàn dân đối với đất đai như tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013; - Thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt;

- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Nhà nước có chính sách hạn điền hợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất;

- Mở rộng tối đa các quyền năng của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nhằm hướng cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

1.4.2. Nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Quy hoạch đất đai: Sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng, chất lượng, vị trí, khơng gian...cho các mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước.

Đây là nguyên tắc cơ bản để nhà nước xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai với các nội dung cụ thể nhằm khai thác, sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất. Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 6 Luật đất đai năm 2013 thể hiện chức năng của nhà nước là chủ thể quản lý mọi mặt của đời sống xã hội, trong đó có đất đai.

Một điều rất rõ ràng là dù nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng đến đâu thì nó vẫn khơng phải là vô tận, mà là đại lượng hữu hạn. Trong khi đó, nhu cầu của xã hội trong việc sử dụng đất đai không có xu hướng giảm mà ngày càng tăng lên. Nhà nước không thể cho phép các nhu cầu đó phát triển một cách tự phát mà có kế hoạch, điều tiết nó phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình xây dựng các chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho việc thực hiện đúng đắn các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Mục đích cuối cùng của nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy đất đai cần được quản lý thống nhất theo một quy hoạch, kế hoạch chung nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Tất nhiên, để là tốt công tác này, hoạt động quy hoạch phải đi trước một bước và mang tính dự báo dài hạn về các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu sử dụng đất nói riêng.

Theo nguyên tắc này, nhà nước ban hành hệ thống chế độ, chính sách, xây dựng hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước.

Nhà nước thành lập hệ thống cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương, có chức năng nhiệm vụ rõ ràng nhằm giúp nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất quốc gia.

Quy hoạch đất đai đóng vai trị đặc biệt quan trọng trong công tác quản lý đất đai của nhà nước. Mọi hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước từ giao đất, thu hồi đất, cho thuê đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đai.

Luật đất đai năm 2013 với 17 điều luật cụ thể về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đã thể hiện quan điểm của nhà làm luật trong việc khắc phục những hạnh chế của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước đây, là cơ sở để thực hiện chiến

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước từ nay đến năm 2020. đồng thời với các quy định mới sẽ có sự phân cơng, phân nhiệm một cách rõ ràng, cụ thể thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan chuyên môn trong quản lý nhà nước về đất đai từ trung ương đến địa phương, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

1.4.3. Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm

Nguyên tắc cơ bản chủ yếu để nhà nước xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư… Xuất phát từ tầm quan trọng như vậy của đất đai, nguyên tắc này được đặt ra nhằm yêu cầu buộc người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, tránh bừa bãi lãng phí.

Trước hết, sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch chung, có như vậy mới tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm.

Đất đai cần phải sử dụng đúng mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Trong trường hợp không sử dụng đất đúng mục đích thì phải xin phép cơ quan nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng và phải trả tiền do việc chuyển mục đích sử dụng gây ra, phù hợp với quy định của pháp luật.

Tận dụng mọi đất đai vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai có hiệu quả, khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân nhận đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá ven biển để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên việc sử dụng đất phải tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường sống và không làm tổn hại tới lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất khác.

Tăng cường hiệu suất sử dụng đất, trả lại cho sản xuất diện tích đất sử dụng khơng có hiệu quả, sau khi sử dụng xong phải cải tạo ngay để đưa vào sản xuất nông, lâm nghiệp.

1.4.4. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Đây là nguyên tắc cơ bản để nhà nước hoạch định chính sách bảo vệ vốn đất nông nghiệp, bảo đảm cho người sử dụng có đất nơng nghiệp để sản xuất.

Như đã đề cập ở phần trên, Việt Nam là nước nông nghiệp với khoảng 70% dân số làm nghề nơng, bình qn diện tích đất nơng nghiệp tính trên đầu người vào loại thấp nhất thế giới. Trong khi bình quân chung của thế giới là 4.000m2/người thì ở Việt Nam chỉ có 1.000 m2/người. Vì vậy, để quản lý chặt chẽ và có hiệu quả vốn đất nông nghiệp, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa ổn định sang sử dụng vào mục đích khác, đồng thời cũng nhằm mục đích đảm bảo nhu cầu lương thực, thực phẩm cho toàn xã hội,

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

đảm bảo an ninh lương thực, nhà nước ta đã đề ra nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp.

Luật đất đai năm 2003, luật đất đai năm 2013 và cụ thể là Nghị định 42/2012/NĐ-CP của chính phủ đã quy định rất rõ về quản lý và sử dụng đất trồng lúa

Nhà nước có chính sách bảo đảm, tạo mọi điều kiện cho người sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất.

- Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng khoa học công nghệ vào các việc:

+ Bảo vệ, cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất.

+ Khai hoang, phục hoá, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hố vào sử dụng.

+ Đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng làm tăng giá trị của đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang các loại đất khác phải căn cứ vào kế hoạch hàng năm mà các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập trình Chính phủ và phải được Quốc hội thông qua

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khác phải nộp tiền sử dụng đất như đối với hộ gia đình, cá nhân:

Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp;

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp;

Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nơng nghiệp thì khơng phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước, nếu sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất, thậm chí phải chuyển sang hình thức thuê đất nếu là tổ chức sử dụng đất ở trong nước.

Đất khu dân cư không được mở rộng tuỳ tiện trên đất làm nông nghiệp; Hạn chế việc mở rộng đất vườn trên đất trồng lúa.

1.4.5. Nguyên tắc cải tạo và bồi bổ đất

Là nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai nhằm xác định trách nhiệm của người sử dụng khi được giao hoặc cho thuê đất để sử dụng.

Nguyên tắc này được xây dựng xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Đất đai tuy là tặng vật của thiên nhiên nhưng hiệu quả khai thác sử dụng hoàn toàn phụ thuộc vào các tác động của con người. Đất đai chịu sự tác động lao động của con người như một đối tượng lao động, đồng thời lại là địa bàn diễn ra quá trình sản xuất. Mặt khác đất có thể coi như một cơ thể sống, nó có đời sống riêng của nó, nếu được chăm bón, bảo vệ thì độ phì nhiêu tăng lên và hiệu quả sử dụng đất sẽ tăng lên. Còn nếu như đất phải chịu một chế độ canh tác theo kiểu tàn phá, bóc lột thì đất đai sẽ kiệt quệ, con người sẽ phải trả giá, mà cái giá phải trả không chỉ là một vài thế hệ con người.

Thực tế hiện nay, nạn ô nhiễm môi trường do dùng phân bón hố học, thuốc hoá học, đất bạc màu do kiểu canh tác “bóc ngắn cắn dài” đang tồn tại không chỉ ở Việt Nam mà trên cả thế giới. Vì vậy, bảo vệ đất đai là công việc rất cần thiết.

Pháp luật đất đai nghiêm cấm các hành vi huỷ hoại đất, làm giảm khả năng sinh lợi của đất, đồng thời khuyến khích các biện pháp cải tạo đất, làm tăng độ phì nhiêu của đất.

Sự cố gắng của nhà nước trong nhiều năm qua về xây dựng các chính sách, cơ chế, xây dựng và ban hành pháp luật đất đai bước đầu đã có những hiệu quả nhất định. Song chúng ta vẫn cần những cơ chế, chính sách thống nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai mang tính đồng bộ và điều chỉnh trên thực tế có hiệu quả hơn. Nhưng quan trọng hơn là sự nhận thức của chính các chủ thể sử dụng đất về vai trò của đất đai và nguồn lợi mà họ đang được hưởng.

1.5. Quan hệ pháp luật đất đai

1.5.1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai

Trong xã hội luôn có nhiều mối quan hệ, các quan hệ xã hội đó có thể là quan hệ kinh tế, quan hệ chính trị tư tưởng… Quan hệ đất đai là một trong những mối quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế.

Cũng như các quan hệ xã hội khác, quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa con người với con người trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất phát trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế xã hội.

Về mặt lý luận cũng như thực tiễn, các chế độ khác nhau có quan niệm khác nhau về sở hữu tư liệu sản xuất nói chung và sở hữu về đất đai nói riêng. Trong hầu hết các chế độ xã hội khác, đất đai được quan niệm thuần tuý là một bất động sản mà người chủ sở hữu có quyền định đoạt như bất cứ một tài sản thông thường nào khác. Dưới các chế độ này, đất đai thuộc về các chủ đất, được giai cấp thống trị lấy đó như là một tài sản, một phương tiện để bóc lột giai cấp bị trị. Với ý nghĩa là một tài sản thông thường, do vậy mà các quan hệ đất đai nằm trong sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật dân sự chứ khơng có một hệ thống các quy phạm pháp luật riêng biệt để điều chỉnh các quan hệ đó. Điều này cũng giải thích tại sao ở hầu hết

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

các nước trên thế giới khơng có ngành luật đất đai độc lập, mà chỉ có các quy phạm là một chế định của luật dân sự mà thôi.

Như vậy, các quan hệ đất đai nêu trên đều dựa trên cơ sở quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai, đất đai có giá trị thương mại được tính thành tiền và được chuyển dịch trong các các giao dịch dân sự.

Đối với Việt Nam, thì đất đai thuộc sở hữu của một chủ thể duy nhất: đó là tồn dân mà nhà nước là đại diện. nhà nước cũng là người thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai.

Các quan hệ đất đai, mà cụ thể là các quan hệ giữa chủ thể sở hữu - nhà nước - với tất cả các chủ thể sử dụng đất như: các tổ chức kinh tế, các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, các hộ gia đình và các cá nhân…; và các quan hệ giữa các chủ thể sử dụng này với nhau trong quá trình sử dụng đất. Các quan hệ này được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và thực hiện trên thực tế.

Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá

trình con người chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.

Quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là các quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng, và giữa các chủ sử dụng với nhau trong quá trình sử dụng đất.

Ở Việt Nam, quan hệ pháp luật đất đai có thể được chia là hai hai nhóm: nhóm

quan hệ sở hữu và nhóm quan hệ sử dụng. 1.5.1.1. Nhóm quan hệ sở hữu

Các quan hệ thuộc nhóm này chủ yếu diễn ra giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong quá trình quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai cho các chủ thể sử dụng, nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai.

Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nhà nước không chỉ đơn thuần là người thực hiện vai trò của chủ sở hữu, mà bằng chính pháp luật của mình, bằng các chế độ, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai, nhà nước thực hiện một cách cụ thể các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

Nhà nước quy định phạm vi mức đất giao cho các tổ chức và cá nhân trên những căn cứ nhất định, đặc biệt là khả năng quản lý và đầu tư có hiệu quả vốn đất; quyết định về khung giá các loại đất; việc cho thuê đất, nhất là cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất có thời hạn tại Việt Nam. nhà nước quy định một cách nghiêm ngặt về việc sử dụng đất đúng mục đích được giao; quy định các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Như vậy các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội cụ thể và các quan hệ đất đai này được thực hiện trên thực tế.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Mặt khác, nhà nước không chỉ quyết định số phận pháp lý của đất đai, mà còn thực hiện các chức năng quản lý của mình, lập ra hệ thống các cơ quan quản lý có thẩm quyền với nội dung quản lý đất đai cụ thể và thiết thực nhằm định hướng cho người sử dụng đất sử dụng có hiệu quả đất đai mà vẫn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Nhà nước.

1.5.1.2. Nhóm quan hệ sử dụng

Đây là nhóm quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau trong q trình sử dụng đất mà khơng có sự tham gia trực tiếp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các quy định của pháp luật đất đai không chỉ điều chỉnh các quan hệ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nước mà còn định hướng cho việc sử dụng đất đai. nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng. Chủ thể sử dụng chính là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước. Do đó, nhà nước phải có những chính sách, quy định cụ thể để toàn bộ vốn đất được sử dụng có hiệu quả và để những chủ thể sử dụng đất có thể an tâm đầu tư, phát huy mọi khả năng sản xuất của mình.

1.5.2. Các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật đất đai

Các yếu tố cấu thành của bất cứ một quan hệ pháp luật nào nào cũng bao gồm 3 yếu tố, đó là chủ thể, khách thể và nội dung của quan hệ pháp luật. Là một loại quan hệ pháp luật, quan hệ pháp luật đất đai cũng bao gồm các yếu tố đó: chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, khách thể của quan hệ pháp luật đất đai và nội dung của quan hệ pháp luật đất đai.

1.5.2.1. Chủ thể

Khi đề cập tới vấn đề chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung hay chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai nói riêng tức là nói tới ai là chủ thể của quan hệ pháp luật đó; chủ thể quan hệ pháp luật nói chung là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật, có ý chí độc lập, có quyền và nghĩa vụ nhất định; vậy thì, trong điều kiện nào, trên cơ sở pháp lý nào thì các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được tham gia vào các quan hệ đất đai. Và như vậy, vấn đề đặt ra là để trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai cần phải có những điều kiện gì, hay nói một cách khác thì những dấu hiệu nào để nhận biết một chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai. Trên cơ sở như vậy, một chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai có những dấu hiệu cơ bản để nhận biết là:

Có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai.

Không phải bất cứ cơ quan nhà nước nào, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nào, hộ gia đình, các cá nhân cũng đều là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai.

Trong quan hệ pháp luật đất đai có hai loại chủ thể đó là chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

Chủ thể quản lý ở đây chính là các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chỉ trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai khi họ thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trong phạm vi thẩm quyền quản lý đất đai của mình.

Cịn các chủ thể sử dụng chính là các tổ chức trong và ngoài nước, các cá nhân Việt Nam và người nước ngoài. Các tổ chức và cá nhân chỉ trở thành chủ thể khi họ được nhà nước cho phép sử dụng đất. Việc sử dụng đất được tiến hành trên cơ sở một quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai, hoặc một quyết định cho thuê đất của một cơ quan nhà nước hay được nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử đụng đất, hoặc được nhà nước cho phép hợp thức hoá quyền sử dụng đất.

Theo Luật đất đai năm 2013 thì quyết định giao đất có thể là của Uỷ ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh), hoặc của Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) hoặc quyết định cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) căn cứ vào thẩm quyền cụ thể trong việc giao các loại đất vào các mục đích sử dụng khác nhau. Khi được cơ quan có thẩm quyền giao, cho th đất, thì lúc đó các tổ chức và cá nhân mới thực sự thiết lập quan hệ pháp luật đất đai.

Tuy vậy, sau khi nhận được văn bản giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức và cá nhân phải được cơ quản quản lý đất đai tiến hành giao đất trên thực địa, giao đúng chỗ, đúng diện tích và ranh giới. Người sử dụng có trách nhiệm đóng các khoản lệ phí khi được giao đất hoặc trả tiền thuê đất, làm thủ tục khai báo biến động và đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có nhà nước có thẩm quyền, trên cơ sở đó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, các thủ tục hành chính cơng nhận các tổ chức, cá nhân có mối quan hệ hợp pháp trong việc sử dụng đất đai mới hoàn thành. Các đối

tượng sử dụng đất trong trường hợp này được coi là chủ thể có “giấy hợp pháp” về

quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp đang sử dụng đất và có một trong các loại giấy tờ quy định

tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 được coi là chủ thể có “giấy tờ hợp lệ”6

6 Vấn đề xác định chủ thể có giấy tờ hợp lệ cũng căn cứ vào văn bản pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền. Tuy nhiên, hiểu như thế nào là giấy tờ hợp lệthì việc quy định có nhiều điểm khơng thơng nhất. Vă n b ả n hướng dẫn đầu tiên có nói tới tính hợp lệcủa các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất là Công văn sơ 647 ngày 31/5/1995 của Tổng cục địa chính. Đây là quy định mang tính hướng dẫn để thực thi Nghị định số 60/CP của Chính phủ ngày 5/7/1994 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Điều đáng nói ở đây là, công văn không phải là văn bản quy phạm pháp luật, mà là một cơng thư hành chính có tính hướn g d ẫ n chung. Vì vậy, giá trị pháp lý của Công văn 647 là rất thấp. Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn thì văn bản hướn g dẫn này thực sự đi vào cuộc sông, giúp cho ngươi dân cũng như các cơ quan nhà nước có một định hướng cơ bản trong tiêu chí xác định giá trị pháp lý của các loại giấy tờ về nhà đất. Tại Nghị định 22/1998/NĐ -CP n g à y 24/4/1998 về chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng đã quy định về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất, trong đó xác định hàng loạt các loại giấy tờ từ hợp pháp, hợp lệ đến cá c g iấ y

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

về quyền sử dụng đất cũng được coi là chủ thể sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên có sở các giấy tờ này và hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Đối với các trường hợp được nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận vào văn bản chuyển quyền và làm các thủ tục pháp lý cần thiết khác để công nhận tính hợp pháp của hành vi chuyển quyền đó.

Đối với các trường hợp hợp thức hoá7 quyền sử dụng đất, đất đang sử dụng sẽ được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất không phải do nhà nước giao hoặc cho thuê, khơng phải do nhận chuyển quyền, khơng có giấy tờ hợp lệ và phải có những điều kiện nhất định.

Về vấn đề này, trước đây Điều 10 của Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 tuy đưa ra được cách xử lý trong trường hợp chủ sử dụng đất không đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình, song nếu như người sử dụng có giấy tờ hợp lệ về đất nhưng không có giấy tờ hợp lệ về xây dựng xảy ra phổ biến trong phạm vi cả nước thì trường hợp có giấy tờ hợp lệ về xây dựng mà khơng có giấy tờ hợp lệ về đất là một việc vơ lý. Bởi vì, trước khi làm thủ tục cấp phép xây dựng thì trước tiên người làm công tác quản lý xây dựng phải xem xét tính hợp lệ về quyền sử dụng đất của người sử dụng. Vì vậy, ngày 3/8/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định 45/CP nhằm sửa đổi các bất cập tại Điều 10 của Nghị định 60/CP. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện một số năm, việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất mới áp dụng cho khu vực đô thị mà chưa xác định đối với khu vực nông thôn, đồng thời khả năng thu tiền sử dụng đất trước khi cấp giấy tờ hợp thức hoá cũng là giải pháp không đơn giản. Vì vậy, ngày 23/8/2000 Chính phủ đã ban hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có lưu ý về việc cho phép ghi nhận nợ tiền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giải pháp có tính thực tiễn cao góp phần quan trọng vào việc quản lý, tạo môi trường lành mạnh trong quan hệ đất đai khi thực hiện các quyền cũng như các giao dịch dân sự về đất đai.

Theo quy định hiện nay tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì điều kiện để xem xét hợp thức hố cho người dân ở nơng thôn cũng như ở đô thị phải là:

- Phù hợp với quy hoạch;

tờ khác có liên quan. Như vậy, tính hợp lệ của các loại giấy tờ khi quy định điều kiện bồi thường được ghi n h ậ n trong một văn bản quy phạm pháp luật. Song, sau khi Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 ra đời và có h iệu lực, việc quy định trình tự thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được ban hành tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Với văn bản này lần đầu tiên chúng ta chính thức hố quan niệm giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước nào phát hành, đồng thời xác định rõ giấy tờ nào được coi là hợp lệ được xem xét làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định tại Luật đất đai năm 2003, thuật ngữ “Giấy tơ hợp lệ “không được nói tới như là sự phân biệt với những loại giấy tờ khác thuộc sở hữu của ngươi sử dụng. Điều 49 của Luật đất đai quy định những trương hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu người sử dụng có những giấy tờ do các cơ quan nhà nước có th ẩ m quyền cấp hoặc thừa nhận.

7Hợp thức hoá quyền sử dụng đất: Các giấy tờ, quyết định của cơ quan nh à nước có thẩm quyền trong việc chính thức cơng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất của người khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

- Khơng có tranh chấp;

- Có xác nhận của chính quyền địa phương về thời điểm sử dụng đất. Từ các quy định nêu trên có thể nêu hai vấn đề cần có giải pháp cụ thể. Đó là: - Thứ nhất, vấn đề nghĩa vụ tài chính của người được hợp thức hố.

Đây là khoản tiền khơng nhỏ khiến người được hợp thức hố khó có thể thực hiện nghĩa vụ của mình. Mặc dù Bộ tài chính và Tổng cục địa chính trước đây (nay là Bộ Tài ngun và Mơi trường) đã có thông tư liên tịch 1442 ngày 21/9/1999, hiện nay các quy định về nộp tiền dụng đất, ghi nợ tiền sử dụng đất trong Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và mới nhất là Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đều cho phép ghi nhận nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song thực tế cho thấy vấn đề trả nợ cũng không đơn giản và việc thực thi các quyền cũng rất hạn chế.

- Thứ hai, vấn đề xác định đúng thời điểm mà người sử dụng có đất.

Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 luôn nhấn mạnh việc xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn về vấn đề quy hoạch, thời điểm sử dụng đất là trước hay sau ngày 15/10/1993 và mảnh đất đó có tranh chấp hay khiếu kiện gì khơng. Các xác nhận đó vơ cùng quan trọng, bởi lẽ người dân được xác nhận đã sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 và hiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp đặt ra, nếu người sử dụng đất sử dụng sau ngày 15/10/1993 nhưng được chính quyền địa phương “ưu ái” xác nhận cho trước 15/10/1993 thì đương nhiên người sử dụng đất không phải nộp tiền khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ quả ở đây là, nếu chính quyền địa phương xác định không đúng thời điểm sử dụng thì có thể ngân sách nhà nước bị thất thu bởi hành vi vi phạm của chính quyền cấp cơ sở trong việc xác nhận thời điểm sử dụng đất, mặt khác tạo sự móc ngoặc, tham nhũng ở chính quyền cấp xã, phường, thị trấn.

Như vậy, để trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, các tổ chức phải được

nhà nước quyết định việc giao đất, cho thuê đất, xác nhận việc nhận chuyển quyền sử dụng đất, cho phép hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Các quyết định đó là cơ sở cho việc thiết lập mối quan hệ hợp pháp trong sử dụng đất giữa nhà nước và người sử dụng.

Do đó, khi đề cập tới chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, vấn đề cần thiết phải xác định là các loại giấy tờ mà người sử dụng đất được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc các giấy tờ khi thực hiện các giao dịch dân sự

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

về đất đai, về thời điểm mà họ được sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Năng lực pháp luật đất đai

Năng lực pháp luật đất đai là khả năng cá nhân hay tổ chức được hưởng các quyền và gánh vác nghĩa vụ pháp lý khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai do pháp luật quy định.

Theo quy định của pháp luật, mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật đất đai như nhau, không phân biệt tuổi tác, giới tính, thành phần dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp và trình độ học vấn. Năng lực pháp luật đất đai của cá nhân xuất hiện từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Trên thực tế, năng lực pháp luật đất đai của công dân chỉ có ý nghĩa khi nhà nước cho phép họ sử dụng đất và người sử dụng chấp hành đúng pháp luật, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. Đối với hộ gia đình và cá nhân, nhà nước không quy định là phải giao đất cho họ khi họ yêu cầu, mà nhà nước chỉ đảm bảo về mặt chính sách là người sống bằng nghề nơng và có khả năng sản xuất nông nghiệp thì sẽ được giao đất, nhưng phải căn cứ vào vốn đất đai cụ thể của từng địa phương, khả năng đầu tư khai thác của chủ sử dụng. Cịn các loại đất khác thì nhà nước chỉ tạo điều kiện và đảm bảo cho họ được nhận chuyển quyền, được giao hoặc thuê đất khi có nhu cầu sử dụng.

Đối với tổ chức thì năng lực pháp luật đất đai xuất hiện khi tổ chức đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập. Theo chế độ pháp lý hiện hành thì năng lực pháp luật của tổ chức không chỉ dừng lại ở việc họ quyền sử dụng đất mà họ còn được phép giao một phần đất cho người thứ hai sử dụng. Quyền thứ hai này là quyền giao khoán cho các hộ gia đình và cá nhân là thành viên của tổ chức đó để sử dụng.

Về vấn đề năng lực pháp luật đất đai của hộ gia đình, câu hỏi được đặt ra là xác định năng lực pháp luật của hộ gia đình như thế nào. Việc xác định này rất quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Trên thực tế năng lực pháp luật đất đai của hộ gia đình được xác định bắt đầu khi hộ gia đình đó được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, các quyền và nghĩa vụ của hộ do chủ hộ đại diện thực hiện.

Theo các quy định của pháp luật đất đai thì hộ gia đình được coi là một chủ thể hạn chế, tuy nhiên chúng ta vẫn chưa quy định rõ giới hạn cụ thể và trách nhiệm của hộ gia đình khi chủ hộ tham gia vào quan hệ dân sự cũng như quan hệ pháp luật đất đai. Như vậy, là phải xác định rõ, cụ thể quyền của chủ hộ, người đại diện cho hộ gia đình trong quan hệ pháp luật đất đai mà hộ gia đình tham gia với tư cách chủ thể.

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Năng lực hành vi đất đai

Năng lực hành vi đất đai là khả năng của cá nhân, tổ chức bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Đề cập tới vấn đề này, tức là đề cập tới vấn đề con người cụ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Muốn thiết lập các quan hệ này, người sử dụng không những phải được nhà nước cho phép sử dụng đất, mà người sử dụng phải có ý thức nhất định, có khả năng nhất định và ở độ tuổi nhất định để sử dụng các quyền của mình, thực hiện các nghĩa vụ và chịu trách nhiệm trước hành vi vi phạm pháp luật của mình gây ra.

Năng lực hành vi đất đai của cá nhân, tổ chức bao gồm:

- Khả năng tạo ra các quyền và gánh chịu nghĩa vụ bằng chính hành vi của mình; - Khả năng bằng hành vi của mình thực hiện các quyền năng đó đồng thời phải chịu trách nhiệm về những hành vi của chính mình, kể cả các hành vi trái pháp luật.

Năng lực hành vi đất đai của cá nhân xuất hiện khi cá nhân đủ 18 tuổi và trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Năng lực hành vi của tổ chức xuất hiện đồng thời với năng lực pháp luật.

Các quyền và nghĩa vụ pháp lý

Khi giao đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao giờ cũng xác định rõ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung, các quyền và nghĩa vụ cụ thể và các điều kiện nhất định khi giao đất.

Tóm lại, để trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, các chủ thể sử dụng

đất phải có đầy đủ các yếu tố trên. Từ đó chúng ta có khái niệm về chủ thể quan hệ pháp luật đất đai: Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai, có ý chí độc lập, có quyền và nghĩa vụ nhất định.

Các chủ thể đó bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

1.5.2.2. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai

Khách thể quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ vốn đất quốc gia, là vùng đất, khoảnh đất cụ thể mà qua đó thiết lập một chế độ pháp lýnhất định.

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, các chủ thể đều hướng tới một lợi ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo một quy hoạch chung, có đất để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống và phát triển.

Nhu cầu về đất đai để sử dụng rất đa dạng: sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, để ở, kinh doanh. Cho nên suy cho cùng thì các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai. Nhưng đất ở đây không phải là tài nguyên vô tận mà là vốn đất xác định, có người sử dụng cụ thể. Vốn đất này được phân phối theo quy hoạch thành các vùng kinh tế, kỹ thuật, dân cư…Vốn đất được giao cụ thể, rõ ràng.

Tuy nhiên, trên một khu vực nào đó, khơng phải toàn bộ vốn đất chỉ xác định vào một mục đích sử dụng, mà sẽ có nhiều chủ thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đặc biệt là các loại đất ở đơ thị, diện tích khơng lớn nhưng có rất nhiều chủ thể sử dụng và việc sử dụng thì đa dạng về mục đích.

Trên cơ sở việc phân loại đất đã được quy định tại điều 10 Luật đất đai năm 2013, có thể thiết lập chế độ pháp lý cho các loại đất sau:

- Nhóm đất nơng nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất nơng nghiệp; - Nhóm đất phi nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp; - Đất chưa sử dụng là khách thể của chế độ pháp lý đất chưa sử dụng và cũng là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

1.5.2.3. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai

Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai là những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Cụ thể ở đây là quyền và nghĩa vụ của nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản lý đất đai và quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất.

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

a. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước

* Quyền của Nhà nước: Với tư cách là chủ sở toàn bộ vốn đất đai trong cả nước,

nhà nước là người quyết định tối cao quá trình quản lý, sử dụng đất. Vì vậy, nhà nước có nhiều quyền năng đặc trưng của chủ sở hữu, bao gồm:

Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của nhà nước nắm giữ, kiểm soát tồn bộ đất

đai. Quyền này khơng bị hạn chế về không gian và thời gian đối với vốn đất nằm trong lãnh thổ quốc gia.

Nhà nước thực hiện các biện pháp chiếm hữu của mình bằng cách thông qua các biện pháp pháp lý cũng như các biện pháp kỹ thuật để nắm được tình hình đất đai, nắm được hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi cả nước cũng như trong từng địa phương. Thông qua các số liệu địa chính, nhà nước nắm được số lượng đất, chất lượng đất, sự kết cấu và phân bố đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Thông qua các số liệu thu được từ hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai, nhà nước nắm được sự biến động đất trong từng thời kỳ.

Quyền sử dụng đất đai: Là quyền của nhà nước khai thác các thuộc tính có từ đất

để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội.

Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng đất phải có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.

Quyền định đoạt đất đai: Là quyền của nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất

đai. Quyền năng này hoàn toàn thuộc về nhà nước mà chủ sử dụng khơng thể có được. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt thông qua các hình thức sau:

- Nhà nước xác định mục đích sử dụng các loại đất trong thành phần đất đai thống nhất;

- Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phân chia, điều chỉnh một cách hợp lý vốn đất đai giữa những người sử dụng;

- Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ được thực hiện trên thực tế.

Quyền quản lý đất đai: Là quyền của nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Nhà nước vừa là chủ thể quyền lực về mặt chính trị, vừa là chủ thể quyền lực vè mặt kinh tế, cho nên trong quản lý đất đai, nhà nước có các hình thức:

- Xây dựng hệ thống cơ quản lý đất đai thống nhất từ trung ương tới địa phương;

- Ban hành và thực hiện thống nhất trong phạm vi cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật về đất đai;

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

- Tổ chức thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.

* Nghĩa vụ của Nhà nước: Là chủ thể có nhiều quyền năng, nhưng đồng thời

nhà nước cũng có nhiều nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Luật đất đai đã xác định hàng loạt nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là nghĩa vụ nhà nước cần phải thực hiện.

- Nắm chắc toàn bộ vốn đất quốc gia thông qua các biện pháp ký thuật nghiệp vụ mà cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tiến hành như: điều tra, khảo sát, đánh giá đất đai, đăng ký sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..

- Nghĩa vụ xác lập, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai để phân chia một cách hợp lý vốn đất quốc gia vì lợi ích của nhà nước, xã hội và lợi ích của người sử dụng đất;

- Nhà nước có nghĩa vụ kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, bảo hộ quyền lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai.

b. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất * Quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất là người trực tiếp thực hiện ý đồ của nhà nước, nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội.

Nhìn chung khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhà nước tạo mọi điều kiện để người sử dụng đất phát huy vai trò, năng lực tự chủ trong sản xuất kinh doanh. nhà nước có chính sách đảm bảo cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất; đảm bảo việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế trong thời hạn sử dụng đất, có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân ở đô thị và nông thơn có đất để xây dựng nhà ở.

Hầu hết các quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai. Điều 166 Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền chung của người sử dụng đất. Các quyền cụ thể được quy định mang tính nguyên tắc ở các chế định tiếp theo trong Luật đất đai năm 2013 và còn được quy định ở các văn bản pháp luật khác nhau8. Các quyền chung của người sử dung đất gồm:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

8 Tuy nhiên, cần phải phân biệt rằng, các chủ thể k hác nhau có các quyền năng k hơng đều nhau do đất có thể được sử dụng dưới những hình thức sử dụng đất khác nhau. Điều đó có nghĩa là, các quyền cụ thể của n g ười sử dụng đất phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất do Nhà nước quyết định hoặc do họ lựa chọn và cũng có thể do nguồn gơc tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã trả cho Nhà nước có từ nguồn gôc ngân sách Nhà nước hay từ tiền của chủ sử dụng đất (Các vấn đề về quyền cụ thể của người sử dụng đất sẽ được đề cập ở các chương tiếp theo)

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

- Hưởng các lợi ích do cơng trình của nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

- Được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ chuyển quyền gắn liền với nội dung hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.

* Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Cũng như các quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng bao gồm nghĩa vụ chung và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 170 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

- Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Các nghĩa vụ cụ thể được quy định trong hành loạt các văn bản có liên quan khác Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Bộ luật dân sự…

1.5.3. Cơ sở làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

1.5.3.1. Cơ sở làm phát sinh ( hình thành) quan hệ pháp luật đất đai

Cơ sở làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai là những sự kiện pháp lý thể hiện việc nhà nước đồng ý cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất của họ là hợp pháp, hợp lý.

Như đã đề cập ở phần chủ thể, cơ sở pháp lý của việc thiết lập quan hệ đất đai là:

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là căn cứ chủ yếu làm phát sinh các quan hệ pháp luật đất đai;

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất;

- Các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất đai thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng khoán giữa các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp của nhà nước với hộ gia đình, cá nhân là thành viên của các nông lâm trương, trạm trại quốc doanh của nhà nước. Người được nhà nước giao đất trực tiếp ở đây là các doanh nghiệp nhà nước. Trên cơ sở các phương án sản xuất, đảm bảo các mục tiêu sản xuất và kinh doanh các doanh nghiệp giao khốn lại đất nơng nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ và cá nhân. Hợp đồng khoán là cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ sử dụng đất giữa tổ chức sử dụng đất ở trong nước đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Các hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

1.5.3.2. Cơ sở làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai

Cơ sở làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai là những sự kiện pháp lý thể hiện việc nhà nước cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng đất đai, đã có rất nhiều biến động to lớn trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm từng thời kỳ phát triển để phục vụ các mục tiêu kinh tế - xã hội là tất yếu. Trong Luật đất đai năm 1987, nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền đối với đất nông nghiệp. Những quy định như vậy chưa tạo ra niềm tin cho người sử dụng đất để hộ đầu tư sản xuất…bởi vì khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất hầu như bị cấm đoán. Trong khi trên thực tế thì các quyền này được thực hiện rất nhiều mà nhà nước khơng kiểm sốt được.

Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 và hiện tại là Luật đất đai 2013 đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…được ghi nhận, mở rộng và đảm bảo

thực hiện trên thực tế. Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử

dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...”, tuy nhiên việc thực hiện các

quyền này phải tuân theo các quy định của pháp luật. Cụ thể hoá các quy định trên, Bộ

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

Luật dân sự đã quy định về các loại hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất ….đã chi tiết hoá các quy định của luật đất đai.

Các quyền năng cụ thể được thực hiện rộng rãi với nhiều loại đất. Tuy nhiên các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp ngày càng được thực hiện theo hướng mở rộng hơn đối với hộ gia đình và cá nhân, quyền của các tổ chức cũng theo hướng được mở rộng nhưng được thiết chế với phạm vi hẹp hơn.

Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền trong một số trường hợp: - Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Đất đang có tranh chấp.

Tuy vậy, không phải trường hợp chuyển quyền nào cũng làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai mà cần phải chú ý tới hai khía cạnh:

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn thể hiện sự thay đổi triệt để của chủ sử dụng đất. Nói một cách khác, các chủ sử dụng có thể thay đổi hoặc chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình trên khu đất cụ thể. Các trường hợp này gồm: Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất.

- Trường hợp chuyển quyền không trọn vẹn bao gồm cho thuê, cho thuê lại thế chấp, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Các trường hợp này không chuyển giao đất từ người này sang người khác mà đất vẫn nằm trong sự chiếm hữu của người cho thuê hoặc của người thế chấp.

1.5.3.3. Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai là những sự kiện pháp lý nhằm tước quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Quan hệ pháp luật đất đai có thể chấm dứt bằng các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất. Biện pháp áp dụng ở đây là các quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên tắc cơ quan nào có thẩm quyền giao đất thì cơ quan đó có thẩm quyền thu hồi đất, việc giao đất đang có người sử dụng phải trên cơ sở các quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trừ một vài trường hợp khẩn cấp do đất nước đang trong tình trạng chiến tranh, hoặc do tình hình chống thiên tai thì việc trưng dụng đất giao cho Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trưng dụng đất người sử dụng đất được trả lại đất và được bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng gây ra.

Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích sử dụng khác phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trước khi thu hồi đất cần nói rõ lý do thu hồi, có phương án về kế hoạch di chuyển, có phương án bồi thường và chương trình tái định cư.

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

Điều 38 Luật đất đai năm 2003 quy định 12 trường hợp nhà nước thu hồi đất. Đến Luật đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi đất được quy định và mô tả khá chi tiết trong các Điều 61, 62, 64 và 65.

Theo các quy định này, nếu nhà nước thu hồi một phần trong số đất đã giao cho các tổ chức và cá nhân, thì phần cịn lại họ vẫn được tiếp tục sử dụng. Trường hợp nhà nước thu hồi toàn bộ, vĩnh viễn, thì tổ chức, cá nhân đó chấm dứt vĩnh viễn quyền mà pháp luật cho phép đối với mảnh đất mà họ bị thu hồi, nhưng nếu họ được giao đất khác thì có nghĩa họ chấm dứt mối quan hệ cũ và thiết lập mối quan hệ mới.

Trong trường hợp cần thiết nếu nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng hoặc lợi ích quốc gia thì người sử dụng được bồi thường.

Cần phân biệt các trường hợp mà người bị thu hồi được giao đất khác, bồi thường hoặc bị xử lý theo pháp luật. Các trường hợp thu hồi đất là do lỗi từ phía người sử dụng thì khơng được bồi thường. Trường hợp thu hồi không do lỗi của người sử dụng thì giao đất khác và bồi thường thiệt hại. Như vậy, việc thu hồi đất là biện pháp hành chính nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của các chủ sử dụng đất.

1.6. Nguồn của luật đất đai

Nguồn của pháp luật đất đai là những hình thức pháp lý thể hiện ý chí của nhà nước, nó bao gồm các văn bản chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai do nhà nước ban hành theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Trong việc thực hiện các quy phạm pháp luật về đất đai cũng như nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề quan trọng đặt ra là cần xác định được những văn bản pháp luật chứa đựng các quy phạm pháp luật đó, tức là cần xác định nguồn của Luật đất đai. Trên thực tế khi nghiên cứu nguồn của Luật đất đai cũng như nguồn của bất cứ ngành luật nào trong những thời điểm nhất định, chúng ta chỉ xem xét những văn bản có hiệu lực ở thời điểm đó.

Điều kiện để một văn bản trở thành nguồn của pháp luật đất đai

- Văn bản đó phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

- Nội dung của văn bản phải chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai; - Văn bản phải ban hành theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; - Văn bản đó phải cịn hiệu lực thi hành.

1.6.1. Văn bản luật

Văn bản luật quan trọng nhất và là nền tảng của hệ thống pháp luật Việt Nam đó là Hiến pháp. Điều 53 Hiến pháp 2013 đã khẳng định đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên cơ sở quy hoạch và pháp luật, là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật đất đai trên nền tảng hiến định này.

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Bên cạnh Hiến pháp với tư cách là đạo luật gốc có ý nghĩa nền tảng chung, các Bộ luật, các Luật đơn hành chứa đựng nhiều quy định về đất đai hoặc trực tiếp liên quan tới đất đai. Trong số các văn bản luật chủ yếu có thể đề cập gồm:

- Bộ Luật dân sự năm 2005; - Luật đất đai năm 2013;

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012; - Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1994.

1.6.2. Văn bản dưới luật

- Pháp lệnh của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về thuế bổ sung đối với hộ gia đình, cá nhân vượt quá hạn mức đất.

- Trên cơ sở những văn bản có hiệu lực trên, Chính phủ ban hành hàng loạt những văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai và thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.

- Các chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn cụ thể văn bản luật và thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

- Các thông tư, quyết định của Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ hướng dẫn thi hành luật và nghị định.

CÂU HỎI CHƯƠNG 1

(Tham khảo)

1. Quan niệm về đất đai của Việt Nam và vai trò của đất đai trong đ ời sống kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội?

2. Sơ lược sự hình thành và phát triển của chính sách, pháp luật đất đai Việt Nam? 3. Khái niệm Luật đất đai (Định nghĩa, đối tượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh)? 4. Các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai?

5. Nguồn của Luật Đất đai?

6. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai (Định nghĩa, đặc điểm, phân loại) 7. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai?

8. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai?

9. Cơ sở pháp lý hình thành, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai?

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 1

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004). Bài giảng quản lý nhà nước về đất đai(dùng

cho khoá bồi dường lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường). Hà Nội.

2. Bộ Tài ngun và Mơi trường, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về tăng

cường năng lực quản lý đất đai và môi trường (2005). Tài liệu bồi dưỡng kiến thức

quản tý nhà nước về đất đai(dùng cho cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Hà Nội.

3. C. Mác (1979). Tư bản. quyển I - tập 2, NXB Sự thật, Hà Nội.

4. Nguyễn Sinh Cúc (2000). Quan hệ ruộng đất ở nơng thơn - 55 năm nhìn tại. Tạp

chí Địa chính, số 8/2000, tr. 8.

5. Hồng Anh Đức (1995). Bài giảng Quản lý nhà nước về đất đai. Trường Đại học

Nông nghiệp I, Hà Nội.

6. Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà năm 1959. NXB Chính trị quốc gia,

Hà Nội.

7. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980. NXB Chính trị

quốc gia, Hà Nội.

8. Hoàng Việt Luật lệ (1994). NXB Văn hố Thơng tin. Hà Nội.

9. Học viện Hành chính quốc gia (2000). Giáo trình Quản lý hành chính nhà nước,

Tập 2 - Quản lý hành chính nhà nước. NXB Giáo dục, Hà Nội.

10. Học viện Hành chính quốc gia (2007). Giáo trình Luật đất đai và Quản lý nhà

nước về đất đai. NXB Giáo dục, Hà Nội.

11. Tôn Gia Huyên và cộng sự (2000), Nghiên cứu những đặc trưng cơ bản về 1ịch sử đất đai và hệ thông quản lý đất đai ở Việt Nam. Chuyên đề 2, Báo cáo khoa học cấp

nhà nước "Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỳ đất đai". Tạp chí Địa chính, Hà Nội.

12. Nguyễn Đức Khả (2003). Lịch sử quản lý đất đai. NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.

13. Nguyễn Khải (2003). Những nội dung đổi mới của Luật Đất đai. Tạp chí Tài

nguyên và Môi trường, tháng 11/2003.

14. Phạm Duy Nghĩa (2011). Giáo trình Pháp luật đại cương. NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

15. Quốc hội (1992). Hiến pháp 1992.

16. Quốc hội (2003). Luật đất đai 2003.

17. Quốc hội (2013). Luật đất đai 2013.

18. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005). Giáo trình Luật đất đai. NXB Tư Pháp, Hà

Nội.

19. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008). Giáo trình Lý luận chung nhà nước và pháp

luật. NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Chương 2

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

2.1. Cơ sở của việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

Trong xã hội có rất nhiều mối quan hệ khác nhau, các quan hệ xã hội đó có thể là quan hệ kinh tế, quan hệ chính trị tư tưởng, quan hệ văn hoá … Quan hệ đất đai là một trong những mối quan hệ đó và thuộc lĩnh vực kinh tế.

Như chúng ta đã biết, cũng như các quan hệ xã hội khác, quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa con người với con người trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất phát trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế xã hội. Vì vậy mà lịch sử về quan hệ đất đai thực chất là lich sử quan hệ sở hữu đất đai trong xã hội. Dưới chế độ cộng sản nguyên thuỷ, hình thức sở hữu sơ khai đầu tiên về đất đai đã hình thành, lúc này đất đai là đối tượng sở hữu chung của cả cộng đồng người. Đến các chế độ xã hội chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa đât đai được coi là thuộc sở hữu của tư nhân. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai dần được quốc hữu hoá. Như vậy, quan hệ đất đai là quan hệ giữa con người và con người trong quá trình sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.

Tiến trình lịch sử của Việt Nam đã trải qua hàng nghìn năm lịch sử. Các quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam trong lịch sử cũng khơng nằm ngồi sự phát triển của sở hữu về đất đai trên thế giới, tuy nhiên nó cũng có đơi chút khác biệt về quan hệ đất đai bởi đặc thù của chế độ kinh tế xã hội của một nhà nước phương Đông và của một nước nằm trong nôi của nền văn minh lúa nước.

Hiện nay Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Các nước khác trên thế giới thì ngồi một số nước vừa tồn tại song song sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân. Có thể nói rằng, sở hữu tư nhân chiếm ưu thế tuyệt đối trong quan niệm về sở hữu và vì vậy mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự. Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, chính vì vậy nền tảng của nó là chế độ sở hữu đất đai cũng khác với nhiều nước trên thế giới9. Vậy cơ sở nào đã khiến chúng ta quy định cụ thể, rõ ràng trong Điều 4 Luật đất đai năm 2003 là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc nghiên cứu, xem xét sẽ dựa trên nền tảng lý luận chính thống và cơ sở thực tiễn về chiếm hữu đất đai của Việt Nam trong lịch sử.

9 Tại các nước trong nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Ph áp đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đ ai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước; Các nước thuộc khối XHCN trước đây đều ghi nhận mơ hình công hữu về đất đai, tuy nhiên lại mang màu sắc k hác nhau do hồn cảnh về chính trị. Sau k hi Liên Xô sụp đổ, các quốc gia Đơng Âu đều chuyển đổi mơ hình kinh tế và ghi nhận đa sở hữu đối với đất đai.

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới nổi lên h ai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. Các nước trong khu vực ASEAN đều ghi nhận và duy trì đa sở hữu về đất đai.

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

2.1.1. Quan điểm của chủ nghĩa Marx - Lenin về tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hóa đất đai

Học thuyết của K.Marx - Lenin cho rằng nhân loại cần phải thay thế hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bằng hình thức “xã hội hố” đất đai thơng quan việc quốc hữu hoá. Theo Marx thì việc quốc hữu hoá đất đai sẽ là một tất yếu để khắc phục vấn đề đó. Quốc hữu hố đất đai có thể đặt ra trong xã hội tư bản, nhưng thực hiện như thế nào lại là vấn đề khác. Vì thực chất của quốc hữu hoá là xoá bỏ sở hữu tư nhân, là thiết lập sở hữu nhà nước, là việc quyết định số phận của địa tô tuyệt đối và chuyển địa tô vào tay nhà nước.

Các học thuyết này đều cho rằng dưới xã hội tư bản, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai được thừa nhận cả về mặt thực tế và pháp lý, tuy nhiên phương thức sản xuất tư

bản chủ nghĩa đã chi phối người sử dụng đất khiến họ coi rằng: “Ruộng đất khơng có ý

nghĩa khác hơn là một khoản thuế nhất định bằng tiền, mà độc quyền của hắn thu được của nhà tư bản công nghiệp”10.

Theo quan điểm này, tham gia vào quan hệ đất đai dưới chế độ tư bản bao gồm 3 thành phần cơ bản, đó là người sở hữu đất đai, người lĩnh canh hay nói một cách khác đi là nhà tư bản nông nghiệp và người công nhân làm thuê cho nhà tư bản. Các mối quan hệ này luôn luôn đối lập nhau nhưng lại gắn bó chặt chẽ với nhau, nếu người công nhân không đi làm thuê cho nhà tư bản thì họ sẽ khơng thể nào đầu tư tư bản vào mảnh đất đi thuê và nếu nhà tư bản khơng đi th đất thì quyền sở hữu của chủ đất chỉ còn là danh nghĩa, và nếu người công nhân khơng đi làm th thì cũng chẳng có việc gì làm và đời sống của họ sẽ bị đe doạ. Trong các môi quan hệ đó thì người chủ đất là kẻ chiếm ưu thế, vì họ cho rằng, kẻ đã chiếm đoạt một phần bề mặt trái đất đương nhiên có quyền phát canh thu tô để thực hiện vai trò của chủ sở hữu. Và như vậy, với việc phát canh thu tô người chủ sở hữu sẽ độc quyền thu một khoản tiền từ việc cho thuê ruộng đất để trên thực tế" thực hiện quyền sở hữu. Số tiền đó được gọi là địa tơ.

Cho nên “dưới hình thức địa tô, quyền sở hữu ruộng đất mới được thực hiện”11.

Từ đó có thể kết luận rằng, quyền tư hữu đất đai là cái cớ để sinh ra địa tô đất đai, là cơ sở của việc bóc lột một cách tinh vi và thậm tệ của giai cấp thông trị đối với giai cấp công nhân và nhân dân lao động. Vì lẽ đó mà một câu hỏi được đặt ra là làm sao để thủ tiêu đi cái quyền tư hữu đất đai vơn sinh ra sự bóc lột và làm sao để người cơng

nhân thốt khỏi thân “trâu ngựa” được giải phóng khỏi sự bóc lột?

Ở một khía cạnh khác thì dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu nói chung và tư hữu đất đai nói riêng là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Trong xã hội tư sản,

đất đai là một hàng hoá cho nên “quyền sở hữu đất đai là chính đáng, viện cớ rằng

người mua đất đã trả một vật ngang giá để mua đất như khi mua bất cứ hàng hoá nào

10 C. Mác, Tư bản, quyển I - tập 2, trang 196, NXB Sự thật. Hà Nội 1979. 11 C. Mác, tư bản, quyển I - tập 2, trang 202, NXB Sự thật. Hà Nội 1979

</div>