Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Nghệ An

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.11 MB, 118 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ OANH

PHAP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH

TAITINH NGHE AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, 202L

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ OANH

PHAP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHANQUYEN SỬ DỤNG BAT VÀ THỰC TIEN THI HANH

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CẢM ƠN

Dé hoàn thành được luân văn này, tôi xi chân thành cảm ơn ắn Ban

Giám liệu, các khoa phịng và q thay, cơ của Trường Đại học Tuất Hà

Noi, những người đã tận tình và tạo điều kiện giúp đố cho tơi trong quá trinh học tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đốn cơ PGS.TS Vii Tìm Hanh, người aa trực tiếp hướng dẫn ind văn cho tôi bằng tắt cả lòng nhiệt tinh và sự quan tâm sâu sắc.

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chỉ lãnh dao, cán bộ, cơng chức, viên chức các phịng của Văn phòng Đăng iÿ' quyền sit dung đất tinh Nghệ

An, bạn be, đã rợ, tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong q trình học tập và

Tồn thành luận văn cũa vain

Mặc cit đã cỗ gắng trong quả trình nghiên cửm nang luân văn không thé tránh khỏi những thiêu sót. Tơi rất mong nhận duoc sự góp ý cia guy thay, cô.

Tôi xin chân thành căm on!

Tác giả inden văn

NGUYEN THỊ OANH

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LỜI CAM BOAN

Tôi xin cam đoan Ln văn là cơng trình nghiên cửa của riềng tôi. Các

‘kat quả néu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bắt Rỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví đụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chỉnh xác, tin cập và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và thanh toán tắt

cä nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định của Trường Đại học Luật Ha NồiTơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm vé lời cam đoan nay!

Tác giả luân văn

NGUYEN THỊ OANH.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

MỤC LỤC

‘MG ĐẦU. 1 CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG. ĐẮT VÀ PHÁP LUAT VỀ CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG DAT

1.1. Lý luân về cấp giấy chúng nhân quyền sử dung đất 8

11.1. Khổ niệm và đặc điẫn của gây chứng nhận quyền sử dụng đất 8

11.2. Khả niệm va đặc đẫm cin cấp gầy chúng nhân quyển sử đụng đất... 13

11 3. Ý nghia của việc cập giấy nhân quyền nữ dụng đất 16

1.2. Ly luận pháp luật về cấp gây chúng nhân quyền a dung đắt 20

1 21 Khả niện pháp luật về cắp gly chứng nhân quyển sử dụng đất 20

1.2.2, Câu trie nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... 221.2.3, Phép luật cũa một số quốc gia trân thé giới về cấp giây chứng nhận quyền sửdong đất và những gọi mỡ cho Việt Nam. 23

CHUONG 2. THỰC TRANG PHÁP LUAT VỀ CAP GIAY CHUNG NHĂN.

QUYỀN SỬ DUNG BAT VA THỰC TIẾN THI HANH TẠI TINH NGHE AN 31

2.4, Thục trang pháp luật về cập giấy chứng nhân quyền sử dụng dit 31 2.1.1, Quy định về các nguyên tắc cấp gay chúng nhận quyền sử đụng đất... 3L 2.1.2. Quy đính về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đối với hộ gia đính, có

nhân 33

2.1.3, Quy Ảnh và thim quyền cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất 36 2.1.4. Quy định về bình tu, thi tục cấp giấy chứng nhân quyễn sử đụng đất... 39 2.1.5. Quy dinh về nghie vụ tài chính khi thục hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng ait so

211.6. Quy định về xử lý vị phạm về cấp giấy chúng nhận quyền sở dụng đất... 54

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

2.2. Thục tẾn ti hành pháp luật về cấp Hy chứng nhận quyễn sử dụng dit ti tình

Nghệ An. 37

321. Tổng quan v tinh Nghệ An. 37

22.2. Thục trang công tác cấp giấy chúng nhận quyển sở ding dit ở tinh Nghệ An39

223, Đánh giá thre tiến thí hành pháp luật về cấp gầy chúng nhận quyén sở dụng

đất tí tĩnh Nghệ An 64

CHUONG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHAP LUAT VỀ CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG BAT VA NANG CAO HIEU QUA ‘THI HANH TẠI TINH NGHE AN 74 3.1. Định hoớng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyển sử dụng đắt và

nâng cao hiệu quả thị hành tử tĩnh Nghệ An 74

32. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền sử ding dit và

nâng cao hiệu quả thí hành tủ tinh Nghệ An 16

3 31. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp gây chứng nhân quyển sở đụng đất. 77 3.2.2. Giải pháp ning cao hiệu quả thi hành pháp lut v cắp gay chứng nhận quyển

sử đụng đất tú inh ght An 79

KÉT LUẬN 8

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

PHÙ LỤC

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BDS Bat dong sin

DINN ‘Dau tư nước ngoài

GCNQSDP Giấy chứng nhân quyên sử dụng dat

TNEMT Tai nguyễn và môi trường UBND Uy ban nhân dân.

HCN Xã hội chi ngĩa

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC CÁC BANG BIEU

Sôhiện. Tên bảng. Trang

1 | Thực trang sử dụng quỹ dat của tinh Nghệ An năm 2020 EU7 |fimhhinhbiến động đất dat or

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

MỞĐÀU 1. Tính cấp thiết của dé tài

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở va tải sản. khác gắn lién với đất (gọi chung la GCNQSDĐ) là một nội dung quản lý nha nước về đất đai và một dam bao của Nha nước đổi với quyền sử dụng đất quy.

định tai Luật Đất dai năm 2013. Do vai trò quan trong của GCNQSDĐ là

chứng thư pháp lý để Nha nước xác nhận quyển sử dụng đất của người sử dụng đất nên khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ có ngiĩa là người sử dụng

đất có quyên sử dụng đất hop pháp đổi với diện tích đất đỏ, Theo khoản 1Điều 188, Luật Đất dai năm 2013 thi GCNQSDĐ là một trong những điều

kiện để người sử dụng đất được chuyển quyền sử dung đất Theo quy định. nảy thi chỉ có người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ mới được chuyển.

quyền sử dung đất, Việc cấp GCNQSDĐ phải tuần thủ các quy đính về điều

kiên, ngun tắc, đơi tương, thẩm quyên cập GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục cấp

GCNQSDĐ và nghĩa vụ tải chính của người sử dụng đất khí được cấp

GCNQSDĐ,... Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật vé cấp GCNQSDĐ. gặp rat nhiêu khó khăn, phức tap do quả trình sử dụng dat đai bi xáo trơn qua.

các thời kỹ, hệ thông thông tin đất đai, số sách, ban đỗ địa chính khơng được. chỉnh Lý, bỗ sung kip thời những biển đông về đất đai. Bên cạnh đó, tinh trang lân, chiếm đất đai, chuyển mục dich sử dụng đất trái phép;... không bị xử lý. đứt điểm, Jap thời, do thiếu kinh phí, nguồn nhân lực vả các diéu kiên thực thi

khác đã đặt các cơ quan nha nước vao tỉnh trạng đã rồi ma việc hợp thức hóakhơng nhận được sự đồng thuận của người dân, gây bức mic, bất bình trongxã hội. Củng với dé là công tác tiến hành xử lý, cưỡng chế phá bư các cơngtrình xây dựng sai phạm rất phức tap đời hỗi quả trình giải quyết lâu dài, gây

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

lãng phi va tốn kém Tinh trang trên xảy ra trên phạm vi cả nước vatĩnh Nghệ An cũng không ngoại lệ. Vi vay, để khắc phục những han chi

tai nay đòi hỏi Nhà nước phải thực hiện déng bộ, tổng thể các giải pháp ma

một trong sé đó là rẻ sốt, đảnh giá hé thống, toản diện pháp luật về cấp

GCNQSDD trên các phương diện lý luận vả thực tiễn. Với ý nghĩa đó, hoc viên lua chọn đề tài “Pháp luật về cấp gidy chung nhận quyền sử dung đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Nghệ An” làm luân văn thạc luật học

1. Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về cp GCNQSDĐ thu hút sự quan tâm tìm hiểu của giới luậthọc, các nha nghiên cửu ở nước ta. Đã cỏ nhiễu công trình khoa học, luận án,

luận văn thạc si luật học về van dé nảy được cơng bố, có thể kể ra một số cơng trình tiểu biểu sau: 1) Tran Luyện (2004), “Một số ý kiển về đấy manh

„ Tap chi Ngân hàng, số 6, 2)

đề về cấp giấp cining nhận quyền sử tiễn độ cấp giấy ching nhận quyén sử dụng.

Phạm Thu Thủy (2005), Mét số vấ:

dung đất theo Luật Dat dat 2003, Tạp chí Luật học, số 3,3) Doãn Hong

Nhung (2007), “Mit quyền và quan lệ giữa vo chẳng - nhìn từ Khia cạnh pháp

If của giây chứng nhân quyên sử đụng đất trong Luật đất dai năm 2003”, Tap chí Luật học, số 8; 4) Phùng Văn Ngân (2008), “Bản về giấy chứng nhận quyễn sử dung đất”, Tap chi Dân chủ và Phap luật, số 10, 5) Pham Hữu Nghị (2009), “Giáp chứng nhận quyền sử đụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên 1g: Một số vấn đề đặt ra”. Tap chi Dân chỉ và pháp luật, số 11, 6) Trần Thi Hồng (2009), “Quan hé vợ chẳng trong đing tên giấy chứng nhân quyễn

sử dụng nhà ở và đắt 6 - Thực trang và các yẫu tổ tác động”. Tạp chi Nghiên

cứu Gia đính và Giới, số 2, 7) Nguyễn Minh Hang, Nguyễn Thủy Trang (2011), “Một số vướng mắc về thẩm quyền và iniy gidy chứng nhận quyển sứ ching đất cho người Việt Nam đình cue ư nước ngồi theo pháp luật Việt Nara “hiện hành”, Tạp chi Nghề luật, số 3, 8) Võ Quốc Tuần (2013), “Một số ý kiến

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

về quyền của cá nhân trong giấp ching nhận quyền sử dung đất cấp cho hộ gia đình”, Tạp chi Nghề luật, sơ 6,9) Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoda hiên

pháp huật

tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh: cá nhân, luận văn thạc s luật

học - Khoa Luật, Đại học Quắc gia Ha Nội, 10) Lê Thi Quỳnh Trang (2016),

“Pháp Iuật về cấp giấy ciuững nhân quyền sử dung đất và thực tiễn thi hành tai thành phd Vĩnh tĩnh Nghệ An”, luận văn thạc si luật học - Trường Đại học Luật Ha Nội, 11) Nguyễn Thị Nhung (2017), “Những khó khăn vướng mắc trong việc cấp gidy ching nhận quyên sử dung đắt, quyên sở him nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Dat dai năm 2013 ”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 5, 12) Lưu Thị Tuyết (2018), “Để hạn chế bắt cập trong việc cấp giấy ching nhận quyén sử dung đất cho hộ gia đình hiện nay“, Tạp chi Thanh tra, số 7; 13) Nguyễn Thị Mùi (2019), “Quyển tiếp cận đất dai của pi nit thông qua hoạt động cấp giấy cinfng nhân quyền sit dung đất”, Tap chi Tô chức nhà

dp giấy ching nhận quyén sử dung đất quyén sở hữm nhà ở và

nước, số 0,14) Phạm Phương Hoa (2019), “Pháp iuật về cấp giấy chưng nhận quyền sit dung đất đối với quyền sử đụng đất là tài sản cinmg của vợ và chẳng“, luân văn thạc si luật học - Trường Đại học Luật Ha Nội,15) Doan ‘vin Trâm, Nguyễn Thi Dung (2020), “Khó khăn. vướng mắc của cơ quan thì hàmh ám dan sự trong việc đề nghi iniy, iniy một phẩn, cấp mới giấy chứng nhiận quyền sử dung dat”, Tap chí Nghệ tuật, số 12. v.v.

Các cơng trình trên đây đã giải quyết được một số van để lý luận vả thực tiễn cơ bản liên quan đến dé tải luân văn tính đến thời điểm các cơng. trình trên được cơng bổ bao gồm:

- Phân tích khải niềm, đặc điểm vả ý nghĩa của GCNQSDĐ.

- Phân tích cơ sở ra đời của pháp luật vẻ cấp GCNQSDD; khái niệm,

đặc điểm, câu trúc về nội dung của pháp luật về cap GCNQSDD.

- Các điều kiến dim bảo thực thí pháp luật về cp GCNQSDB; lịch sử

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

tình thành va phát triển pháp luật về cap GCNQSDĐ, thực tiễn pháp lý về cắp GCNQSDD của một số nước va bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

- Nghiên cứu thực trang pháp luật vé cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cap GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước hoặc ở một địa phương cu thé

- Đưa ra định hướng, giải pháp hoan thiện pháp luật về cắp GCNQSDD

‘va nâng cao hiệu quả thực thí trên phạm vi cả nước hoặc ở một địa phương cu

thể vv.

Tuy nhiên, nghiên cứu pháp luật vé cp GCNQSDĐ tham chiêu từ thực

tiễn tại tinh Nghệ An một cách hệ thông, day đủ ở cap độ một luận văn thạc sĩ

uất học thì đường như cịn ít cơng trình được cơng bổ, Trên cơ sở kế thửa kếtquả nghiên cửu của những cơng trình khoa học liên quan đến dé tài như đã

siêu trên, luận văn di sâu tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDD va thực tiễn.

tại tinh Nghệ An

2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Thơng qua viée nghiên cứu lý luận vẻ pháp luật cấp GCNQSDB; ra soát tổng thể các quy định về cap GCNQSDD theo Luật Dat đai năm 2013 va

các quy định của pháp luật Khác có liên quan, đánh giá thực trạng việc cấpGCNQSDP tại tinh Nghệ An, đưa ra những giải pháp nhằm. hoản thiền pháp

luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thí bảnh pháp luật vẻ cấp

GCNQSDP tại tỉnh Nghệ An3.2. Nhiệm vụ nghiên cin

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn xác định một số nhiệm vụ

nghiên cứu cơ bản sau đây.

- Nghiên cứu lý luận về GCNQSDD bao gém khái niệm, đặc điểm, y

nghĩa của GCNQSDP, yêu câu cập GCNQSDB.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

- Nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDD bao gồm cơ sỡ ra

đời, khái niêm va dic điểm của pháp luật vé cấp GCNQSDĐ, cầu trúc vé nộidụng, điều kiện dam bảo thực hiên pháp luật vẻ cắp GCNQSDB; lịch sử hình.

thành va phát triển pháp luật vẻ cap GCNQSDĐ, thực tiễn pháp lý vé cấp GCNQSDD của một số nước vả bai học kinh nghiệm đối với Việt Nam,

- Phân tích thực trang pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về (ấp GCNQSDD tại tỉnh Nghệ An.

- Để xuất đính hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật vé cấpGCNQSDĐ và nâng cao hiện qua thực hiện tại tỉnh Nghệ An,

3. Đối trong, phạm vi nghiên cứu.

4.1. Đôi trợng nghiên cứu:

Luận văn nảy tép trung vào nghiên cứu các nội dung chủ yêu sau đây:

- Quan điểm, đường lối của Dang vẻ tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới và hội nhập

quốc tế,

- Các quy định của Luật Bat dai năm 2013 và các văn bản có liên quan

hướng dẫn thi hành về cắp GCNQSDD;

~ Thực tiễn thi hanh pháp luật về cấp GCNQSDD tại tinh Nghệ An;

- Pháp luật về cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thể giới, vv.4.2. Phạm vi nghiên cứu.

~ Phạm vi về nội đăng

Để tài luận văn có phạm vi nghiên cứu rơng, do đổi tượng được cấp

'GCNQSDP theo luật định bao gồm tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân, công đồng,

dân cử, cơ sở tôn giáo, người Viết Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có von đầu tư nước ngoải, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất tai Viết Nam. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của mét bản luận văn thạc.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

si luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu 6 các quy định pháp luậthiện hành vé cấp GCNQSDĐ chohơ gia đính và cá nhân,

~ Phạm vi về không gian

Luận văn nghiên cửu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDD

trên địa ban tinh Nghệ An

~ Phạm vi vỗ thời gian

Luận văn nghiên cửu pháp luật vé cấp GCNQSDĐ va thực

tại tinh Nghệ An tir năm 2013 (thời điểm Luật Bat đai năm 2013 được ban.

hành) đến nay.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Luận văn sử dụng phương pháp luân nghiên cửu duy vật biện chứng vàduy vat lich sử của chủ ngiấa Mác - Lê nin nghiên cửu nguén gốc, bản chất

của hoạt động cấp GCNQSDĐ, qua trình hình thành, phát triển pháp luật vẻ

cấp GCNQSDD va mỗi quan hệ tương tác giữa chế định cấp GCNQSDĐ vớicác chế định khác của pháp luật đất đai, bao gồm chế định sé hữu toàn dân véit đai, chế định quan lý nha nước về đắt đai, chế định sử dụng đất đai,

'Ngối ra, ln văn cịn sử dụng một sé phương pháp nghiên cứu cụ thể

thi hành.

sau đây.

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh,

đổi chiêu,.. được sử dung tai Chương 1 để nghiên cứu một sé vẫn dé lý luận vẻ cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cap GCNQSDD.

- Phương pháp đánh giá, phương pháp thông kê, phương pháp ting

hợp,... được sử dung tại Chương 2 để nghiên cứu thực trang pháp luật vẻ cấp

'GCNQSDĐ va đánh giá thực tiễn thi hành tai tỉnh Nghệ An

- Phương pháp quy nạp, phương pháp điễn giải, phương pháp bình lun,... được sử dung tại chương 3 để nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

uật vé cắp GCNQSDĐ, gidi pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vẻ cấp

GCNQSDB tai tinh Nghệ An,

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn.

Luận văn mang lại một số ý nghĩa vẻ lý thuyết và thực tién như sau: ~ Luan văn đã hệ thống hóa, bổ sung, cung cấp cái nhìn tổng quan va nguồn tải liệu tham khảo góp phan phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của

pháp luật vé cắp GCNQSDĐ ở nước ta

- Luân văn đảnh giá thực trang pháp luật vé cấp GCNQSDĐ và thực

tiến thị hành tại tỉnh Nghệ An, đưa ra các kiến nghị nhằm gop phân hoàn.

thiện pháp luật vé cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hảnh tại tỉnhNghệ An

6. Kết cầu của luận văn.

Ngoài phan mục lục, danh mục các tir viết tắt, mở dau, kết luận và danh mục tả liệu tham khảo, luên văn được kết cầu gồm 3 chương.

Chương 1. Một số van để lý luân về cấp giấy chứng nhận quyển sit

dụng đắt và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Nghệ An.

Chương 3. Định hướng, giãi pháp hoàn thiện pháp luật vé cấp gâychứng nhân quyển sử dung đất và nâng cao hiệu quả thí hành tại tỉnh NghệAn

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Chương 1

LÝ LUẬN VE CAP GIAY CHUNG NHAN

QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG BAT

11. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giấy clung nhận quyên sử dụng dat 1.111 Khái niềm “gidy ching nhận quyền sử đụng đất

Thuật ngữ “giây chứng nhận quyén sử dung dat” ra đời kể từ khi ban. ‘hanh Luật Dat dai năm 1987, tiếp tục được sử dung trong Luật Đất đai năm.

1993, Luật Bat đai năm 2003, Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng

dẫn thi hảnh cũng như được nhiêu tải liệu, cơng trình nghiên cứu giải thích,

định nghĩa như sau

- Theo Luật Bat dai năm 2013:

quyển số hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đắt là chứng tine pháp if đỗ

"Nhà nước xác nhận quyền sử dung đất, quyền số hữm nhà 6 và tài sản khác. gắn liền với đất hợp pháp của người có quyên sit dung đắt, quyền sở hữm nhà:

6 và tài sản khác gắn liên với đắt”.

- Giáo tình Luật Bat dai của Trường Đại học Luật Ha Nội suất ban năm 2010 quan niệm: “Giấy cưng nhận quyô: sử dung đất là chung tine Nhà mước cấp cho người sử dung đắt dé họ được hướng mot quyền lợi hop ph

về đất dea và được Nhà nước bão hộ khu quyền của ho bt xâm pham”?

~ Theo Từ điển Luật học do Viên Khoa học Pháp lý (Bô Tư pháp) biên soạn năm 2006: “Gidy chứng nhận quyền sử dung đắt: Gidy chứng nhận doco

* Nhgän 16 Diu 3 Luật Dit rös:2013

Tường Đạihọc Init Ha Nội 2010), Gáo tràn Lait Bit di, Công e nhận din, Hi Nội, . 150

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dung đất để bảo hộ quyền và

Tợi ích hợp pháp của người sử đụng đất” *

- Theo Tử điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Ha Nội: “Gidy ching nhận quyền sử dung đất: Ching tine pháp i day ati xác nhận mỗi quan hệ hop pháp gitta Nhà nuước và người sử dung đất “v.v.

Theo các quan niêm về GCNQSDĐ trên đây thì chúng ta có thể hiểu ‘ban chất pháp lý của GCNQSDĐ là: Giáp ciưng nhận quyền sử dung đất ia ching tine pháp i do Nhà nước cấp cho người sit dụng đất nhằm xác nhân tính hợp pháp của quyền sử đụng đất của họ.

1.1.12. Đặc điễm của gidy ching nhân quyền sử dụng đất

“Một là, GCNQSDĐ là hình thải vật chất biểu hiện quyền sử dung đất trên thực tế va là hình thức pháp lý công nhận quyển sử dung đất là một loại

tải sẵn đặc biết.

Điều nay có ngiĩa là trên thực tế người sử dụng đất không thé mang quyền sử dụng dat di thé chấp để vay von tại các tổ chức tin dụng, ngân hang thương mại, do quyên sử dụng đắt không thé “cẩm nấm “ được hoặc bang các. giác quan cụ thé có thể nhận biết được sự tổn tại của nó. Vì vậy, để nhận diện

sự tổn tại của quyển sử dung đất thơng qua một hình thái vật chất đó làGCNQSDĐ. Mặc dù pháp luật quy định người sử dung đất được quyển thé

chấp quyển sử dụng đất song để thực hiện quyển năng nảy, họ đem GCNQSDĐ cịn được gọi là "sổ 45” (hình thái vật chất của quyền sử dụng đất hay 1a biểu hiện của quyền sử dụng đất trên thực tế thông qua hình thái vật chat là GCNQSDB) đi thé chấp để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân. ‘hang thương mai. Mặt khác, dé có thể tiền hảnh hoạt động cho vay thông qua

ANG, 303

* gừng Đ học Luật Hi Nội 1999), Te in Gii hich Trật ngữ ait học Pn Litt i Lat họ

đồng, pháp quốc), Neb Cơng nsdn din, Bì Nội,v. 3E

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

tình thức thé chấp quyền sử dung dat, các td chức tin dung, ngân hang thương.

mại phải thực hiện việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thành tiên. Vớihoạt đơng nay thiGCNQSDĐ là hình thức pháp lý cơng nhận quyển sử dung

đất là một loại tải sẵn đặc biệt - Tỉnh đặc biệt của loại tả: sản này thể hiện ở nguồn gốc phát sinh: Dat đai không do con người tao ra ma do tự nhiên tạo ra,

cổ định về vi tri địa lý không di đời được va thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhanước đại điện chủ sỡ hữu.

Hat là: GCNQSDĐ là cơ sỡ pháp lý để người sử dụng đất xác lập các

giao dich về quyền sử dung đất.

Nour phân trên đã để cập, quyền sử dụng đất muốn tham gia chuyển

địch trên thị trường th nó phai théa mẫn các điều kiện: i) Thuộc quyền sở hữucủa người sử dụng đất, ii) Có giá ti (được xác định thánh tiên, đo lường đượcthông qua đại lượng là giá đất)

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyển sử dụng đất thông qua việc

Nha nước giao đất, cho thuê đắt. Có nghĩa lả ho khơng có quyền sỡ hữu đất

đai ma chỉ có quyển “sở hữu” quyền sử dung đất Việc Nha nước cấp

GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chính là sự cơng nhận qun sử dụng đấthợp pháp. Điều nay có nghĩa là Nha nước - đại diện chủ sở hữu tồn dân véđất dai - cơng nhân sở hữu quyển sử dung đất cia người sử dung đất. Vi vay,

chúng ta mới hiểu tại sao một trong những điều kiện của chuyển quyền sử

dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Dat dai năm 2013 lä người

sử dung đất phải có GCNQSDĐ. Như vay, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng dat xac lập các giao dịch về quyền sử dụng đắt,

1.1.1 3. Các loại gidy ciưmg nhận quyền sit đụng đất qua các thời ` "rên thực tế hiện nay tôn tại khá nhiều loại giấy tờ khác nhau về quyền sử dụng dat, các loại giấy tờ nay có nguồn gốc và giả trị pháp lý khác nhau.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

niên việc nhận diện chúng có ý nghĩa quan trong, đặc biết là khi xác định

quyền của những người đang nắm giữ các loại giấy từ nay.

Thứ nhất, GCNQSĐ (hay còn gọi là sé dé), mẫu giấy nay chỉ áp dụng.

cấp cho quyền sử dụng đất, được cấp theo quy đính của Luật Đất dai năm

1987 và Luật Dat đai năm 1993 do Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ TN&MT) cấp

Tint hat, Giây chứng nhận quyền sở hữu nha ở và quyền sử dụng đái (gøi la số hông) mẫu giấy nay cấp theo Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày

05/7/1994 của Chỉnh phủ vé quyển sở hữu nha ở và quyển sử dụng đất & tạiđô thi được cấp giấy chứng nhân quyển sé hữu nha ở, quyền sử dung đất ỡ,

mẫu giấy nay do Bộ Xây dung phát hảnh Theo đó, đất nơng nghiệp, lâm. nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (số đỏ).

Thứ ba, GCNQSDD (gọi là số đô), giấy này được cấp theo Khoản 4, Điền 48 Luật Dat dai năm 2003. Để khắc phục hạn chế việc tin tại nhiêu giây

chứng nhân quyền sit dung đất do các cơ quan nha nước khác nhau ban ảnhgây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước về đắt đai cũng như gây căn trữngười sử dụng đất khi thực hiện các quyển do pháp luật quy định, Luật Bat

dai năm 2003 quy định: Nha nước cấp GCNQSDĐ thống nhất cho moi loại đất Khoan 1, Điểu 48). Mẫu giấy nay do Bô TM&MT phát hành, cắp đổi với

các tải sản trên đất

Đối với các tai sản trên đất sé thực hiện việc đăng ký quyền sỡ hữu theo

Luật Đăng ký bất đồng sản. Tuy nhiên, Luật Xéy dựng năm 2005 ra đời lạiquy định: Nha, cơng trình xây dựng trên đất néu chủ sỡ hữu có yêu câu cấp

Giấy chứng nhận quyển sở hữu thì cơ quan Nha nước có thẩm quyén sẽ cấp Giấy chứng nhân sỡ hữu nha va cơng trình sây dựng, mẫu giấy nay do Bộ sây dựng phát hành (gọi là số hồng). Việc có hai loại giây này (số đơ, số hỏng) không những gây nên nhiều phiên ha cho người sử dung dat khi đăng ký bat

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

động sản ma con phát sinh tranh chấp ma hậu quả của nó khơng thể giải quyết

‘Tint he nhằm khắc phục tình trạng trên, mặt khác cịn thúc day các giao địch về nhà đất trở nên phát triển. Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ‘van hảnh ngày 19/10/2009 vé Cap giây chứng nhận quyển sử dung đất, quyền. sỡ hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên với đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 88/2009/NĐ-CP), đã quy định một mẫu giấy thống nhất cho tat cả các loại động sản vào một loại gầy chứng nhân chung cho cả nha và đất, mẫu giấy nay do Bộ TM&MT phát hành với tên gọi là” Giấp ciuing nhận quyên sit dung đất, quyền sở hit nhà và các tài sản trên đắt'

Thứ năm mẫu giấy chứng nhân đang được sử dung hiện hành với tên gọi ” Giấy chứng nhận quyên sử dung đắt. quyển số hữm nhà ở và tài sẵn khác gắn iiễn với đất”, được cap theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 với nhiêu nội dung cơ bản kế thừa như quy định của Luật Bat dai năm 2003

và nội dung tại một số Nghị định. Theo đó, Điều 3 Luật Bat đai năm 2013 đã

sử dụng khái niệm “ Gidy ching nhận quyền sit dung đắt, quyền sở hữm nhà & ,sử dụng thay thé cho khái niệm” Giấp chứng. và tài sản gắn liễn với

nhận quyền sử dung đắt” đễ phù hợp với mục tiêu quản lý thông nhất không.

chi đối với quyền sử đất quyên sử dụng đất mà còn là c các tai sin khác gắn

liên với đắt Theo quy định tại khoăn 2 Điều 97 Luật Dat đai năm 2013 các

loại Giây chứng nhân đã được cấp theo quy định của pháp luật vẻ đất đai,

pháp luật về nha ở, pháp luật về zây dựng trước 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý va khơng phải đổi sang GCNQSDĐ, quyển sở hữu nhà 6 và tài sản. khác gắn liên với dat; trường hợp người có nhu cu cấp đổi thi được đổi sang. GCNQSDB, quyển sé hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất. Như vay,

quy định trên đã tạo điều kiện không những cho người sử dụng đất, ma Nha

nước cũng d dang hơn trong công tác quản lý, bảo vệ quyển va lợi ich hop

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

pháp của người có quyển sit dụng đất và các chủ thể khác có liên quan thơng

qua việc hợp nhất các loại giấy tờ vẻ nha đất, ap dung chung cho tắt cả cáctrường hợp sử dụng đất

Co thé thay các loại gây tờ hợp pháp chính lả những mẫu GCNQSDD

hợp pháp do Nhà nước ban hảnh qua các thời kỳ, theo các quy định của pháp

luật theo các thời kỳ khác nhau. Mỗi loại giấy tờ néu trên có sư giới hạn về chủ thể được cấp, loại đất, mục đích sử dung đất, không thong nhất việc quan

lý dat đai và tai sản gắn liên với đất. Điều này cho thay giá trị pháp lý tương

đương của các giấy tờ thể hiện qua quy định tiếp tục ghi nhân các quyền của

người sử dung đắt va cho phép người sở hữu giấy tờ được tham gia giao dichCác giấy tờ này được tiếp tục thừa nhận gia tri pháp lý, người sử dung đất sỡ

hữu tài sản gắn liên với đất mà không phải lam thủ tục cấp đổi giấy chứng. nhận Khi người sử dung đất có nhu cầu đổi sang giấy chứng nhận thi thực hiện thủ tục để nghĩ cấp đổi hoặc khi tham gia giao dịch thi cơ quan nha nước có thẩm quyển sẽ cấp GCNQSDĐ. Nhà nước thửa nhận giá tri pháp lý tương

đương của những giấy tờ nay nhằm bão đảm các quyển va lợi ích của người

sử dụng dat khi chỉnh sách pháp luật thay đổi. Qua từng giai đoạn quan lý,

Nha nước đã đặt ra các giấy tờ với mục đích ghỉ nhân quyền sử dung đất hop

pháp cho người sử dụng đất. Được cấp giấy chứng nhân hợp pháp thể hiện

việc tuân thủ chính sách pháp luật của người sử dụng đất. Đồng thời, mục

dich quản lý đất đai đã được thông qua việc cắp các giấy tờ hop pháp. Vi vay, sẽ không hợp ly nêu buộc người sử dung dat thay đổi theo mẫu giấy tờ mới do.

nhả nước ban hành.

112. Khái niệm và đặc diém của cấp giấy chứng nhận quyên sit dung dat

Mấc dù GCNQSDĐ là chứng thư pháp ly sác nhận quyển sử dung dathợp pháp của người sử dụng đất song việc xác nhân này phải được thực hiện

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

thông qua hoạt động cắp GCNQSDĐ của cơ quan nha nước có thẩm quyền. Hoạt đơng cấp GCNQSDĐ được hình thênh dựa trên tinh đặc thủ của chế độ sở hữu toàn dân vẻ đất dai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Bởi lẽ, cho dù Nha nước là đại điên chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dung đối với từng thửa đất ma giao dat, cho thuê đất, công nhận quyển sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đính, ca nhân,... (gọi chung là người sử dung đất). Để người sử dung đất yên tâm sử: dung đất dn định lâu dai và tạo điều kiện để quyển sử dung đất được tham gia. vào thị trưởng thì phải sắc định tinh chỉnh danh cho tổ chức, hộ gia đính, cá

nhân sử dung đất thông qua việc cấp GCNQSDD. Cắp GCNQSDĐ là thuậtngữ được sử dụng trong các văn bản pháp luật đất đai và là hoạt động thực

hiện khả phổ biên trên thực tế. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại không được giải

nghĩa một cách chính thức tại Điển 3 Luật Bat đai năm 2013 vé giải thích

thuật ngữ va đường như nó ít được các sách, báo pháp lý, tử điển luật học giải

mã vé nội hàm Nghiên cứu nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ của

Luật Dat dai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hảnh có thể hiểu thuật ngữ nảy như sau: Cấp giáp chứng nhận quyén sử dung dat id hoạt động của. cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm cơng nhân quyền sử dung đất hợp "pháp của người sử dung đất thông qua việc trao cho lo một chứng thue pháp

1# có tên got là giấy chung nhận quyền sử dung đắt.

Cấp GCNQSDD có một số đặc điểm cơ bản sau đây.

Mét là cấp GCNQSDĐ được thực hiện dựa trên cơ sé quyển lực nhà nước.

Điều nay có nghĩa là việc cấp GCNQSDĐ do cơ quan nha nước (cơquan công quyển) thực hiện dựa trên cơ sở được nhân dân ủy quyển Nó lamột nội dung của quản lý nha nước về đất dai và được quy định trong LuậtĐất dai năm 2013. Mất khác, tính quyển lực nha nước trong cấp GCNQSDĐ.

thể hiện không phải bat cứ người sử dung dat nao có nhu cầu cấp GCNQSDD

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

cũng được Nha nước théa man nhu câu mà chi những chi thé sử dụng đắt đáp vứng các điều kién do Nha nước đặt ra được thể chế hóa thảnh các quy pham. pháp luật thi mới được cắp GCNQSDĐ. Hơn nữa, không phải bat cử cơ quan nha nước nào cũng có thẩm quyển cap GCNQSDĐ ma chỉ cơ quan nha nước có thẩm quyền được pháp luật quy đính mới được thực hiện việc lam nay.

Hai là. cấp GCNQSDD thực hiện theo quy định của pháp luật

Chủ thé có thẩm quyển cấp GCNQSDD va người có đủ điều kiện được cắp GCNQSDP phải tuần thủ các quy định của pháp luật về nguyên tắc, căn

cứ, trình tư, thủ tục,.. trong cấp GCNQSDĐ. Néu việc cấp GCNQSDĐ.không tuân thủ đúng các quy định nay thì được sác định lả hành vi vi phạm.

pháp luật về cấp GCNQSDD va tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi nay phải

chịu chế tai xử lý theo quy định của pháp luật đắt đai và các lĩnh vực phápluật khác có liên quan.

Ba là. cap GCNQSDP do cơ quan quản lý nhà nước vẻ đết đai thực

"Như phan trên đã dé cập không phải bất cứ cơ quan nha nước nao cũngđược quyển cấp GCNQSDĐ mà chỉ những cơ quan được pháp luật đất đai

quy định mới có thẩm quyên cấp GCNQSDD. Mat khác, việc ap GCNQSDĐ.

được Luật Bat dai năm 2013 quy định là một nội dung quản lý nhà nước vẻ

đất dai và do cơ quan quản lý nha nước về đất đai có thẩm quyền chung, bao gém Ủy ban nhân dân tinh, thảnh phé trực thuộc trung ương (UBND cấp tỉnh), Ủy ban nhân dân huyện, quận, thi xã, thành phó thuộc tinh (UBND cấp

huyén) cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hô gia định, cá nha

cơ sỡ tôn giáo, người Viết Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốncông đồng dân cư,

đầu tư nước ngoải, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất

tại Việt Nam Hơn nữa, cấp GCNQSDĐ không chi là quyên mã cịn la nghĩa vụ

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Điều này có nghĩa là người sử dụng đất được cắp GCNQSDĐ, tức là ho được Nhả nước công nhận quyển sử dụng đất hợp pháp. Khi có quyển sử

dung đất hợp pháp thi người sử dụng dit được pháp luật bao hộ. Họ được

quyền khiểu nai, tổ cáo vẻ những hành vi vi pham quyển sử dụng đất của

minh và những hành vi khác vi phạm pháp luật dat đai. Người sử dung đất

được hưởng quyển và thực hiện các giao dich vẻ chuyển quyền sử dụng đất

do pháp luật đất đai quy định. Hơn nữa, việc có GCNQSDĐ cịn là một điều

kiện để người sử dụng đất được bôi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhả nước thu héi đất vì mục đích quốc phịng, an nin, phát triển kinh tế - 28 hội vi lợi

cho quốc gia, công công,

quyên sứ dung dat 1.13. Ý nghĩa của việc cấp giây nhậ

1.13.1. Ý nghĩa đốt với nhà nước

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đổi với đắt đai, tạo khung pháp lý, trét tự, én định cho các cơ quan

thực hiện chức năng quản lý nhà nước về dat dai. Điều nay có nghĩa là

Một là, việc cấp GCNQSDP là một trong những cơ sở quan trong giúpNha nước xây dựng, điều chỉnh chính sich đắt dai cũng như thực hiện chứcnăng quản lý nha nước vé đất đai.

Hai là không phải cơ quan nha nước nao cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ma chỉ cơ quan nha nước có thẩm quyển do pháp luật quy định mới có quyền cập GCNQSDĐ. Việc cấp GCNQSDĐ thé hiện sự thống nhất

quản lý nhà nước đổi với dat đai. Hơn nữa, thông qua cấp GCNQSDĐ giúpNha nước nắm và phân loại những đổi tượng sử dung đất hợp pháp, những

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

đổi tương sử dụng đất chưa hop pháp dé có những tmg xử, phương thức quản

ly thích hợp đối với việc sử dụng đất

Thứ hai, hoạt đơng cấp GCNQSDĐ góp phan tăng nguồn thu tử đất đai

cho ngân sách Nha nước, đặc biệt là ngân sách dia phương,

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động dem lai nguồn thu cho ngân sich nba nước Thông qua việc cắp GCNQSDĐ, người sử dụng đất nộp phí vẻ đất đai,

lệ phi địa chính, nộp tiễn sử dụng đất,... vao ngân sách nhà nước Nha nước

Đây là một khoăn thu không nbd cho ngân sách nha nước trong điểu kiện hằng năm Nha nước phải chỉ ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai. Quy định cụ thể vẻ nghĩa vụ tải chính trong cấp GCNQSDĐ sẽ góp phân khắc phục tình trang nguồn thu từ đất ít hon sự đầu tư cho đất, thể hiện rõ định hướng “iấp đất mudi đất ” của Nhà nước.

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dối và kiểm soát các giao dịch về đất dai nhằm minh bạch va cơng khai hóa thi trường bat

đơng sản (BĐS)

Nha nước thơng qua hoạt đơng cắp GCNQSDD sẽ kiểm sốt được các giao dịch đất dai của người sử dung dat. Hiện nay các giao địch đất đai diễn ra.

một cách sôi đông, đặc biệt ở các thảnh phé lớn, khu đô thi. Trên thực tế tôn.tại hai loại giao dịch vé quyển sử dụng đất, bao gồm: giao dich hợp pháp vàgiao dich bat hợp pháp. Các giao dịch ngắm (giao dịch về quyển sử dung đất

‘mA người sử dung dat chưa được cấp GCNQSDĐ) nằm ngoải sự quản lý của Nha nước là điều kiện cho hoạt động cơ, chuyển dich đất đai lòng vòng kiếm.

lời đẫy giá dat ting cao một cách vô lý, ... tn tai khiển thi trường BĐS phát

triển méo mo. Vì vậy, can tăng cường sự quản ly của Nha nước để từng bước. đưa các giao dịch đất đai nằm dui sự kiểm soát của pháp luật. Hon nữa, cấp.

GCNQSDĐ nhằm zac lập sự an tồn pháp lý cho cả hai phía. Nhà nước với

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

người sử dụng đất va giữa những người sử dụng đất với nhau trong quả trình. sử dụng đất

1.13.2. nghĩa.

Thứ nhất việc cap GCNQSDĐ la dam bảo pháp ly để người sử dung đất yên tâm gắn bó, đầu tư lâu dai trên đất.

với người sử dụng đất

"Trong mét thời gian dai, nền kinh tế nước ta được quản lý bởi cơ chế kế

hoạch hóa, tập trung nên đất đai khơng được thừa nhận có gia. Kế từ khi chuyển đổi sang nên kinh tế thi trường, đất dai được trả lại những giá trị ban

đâu vén có của nó, Trong điểu kiện dat đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhànước đại điên chủ sỡ hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm

hữu, sử dụng đất ma giao dat, cho thuê dat cho td chức, hộ gia đình, cá nhân. sử dung én định lâu dải Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao.

đông va làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dai với đất đai thì

Nhà nước phải có cơ chế pháp lý bão hộ quyền sử dung dat của họ thông qua

việc cắp GCNQSDĐ.

Thứ hat, cấp GCNQSDĐ là cơ sỡ pháp lý để người sử dụng đất thực

hiện các quyên năng ma pháp luật đất dai quy định.

Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 quy định "Người sử đhng đất được

thực hiện các quyên chuyên đối, chmyẫn nhường, cho thud, cho thu lai, thừa. ÂRỗ, tặng cho, thé chấp quyên sử dung đất; góp vẫn bằng quyền sit đụng đất

âu có các điều kiện san đây:

4) Œ6 Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy Äinh tại khoản 3 Biéu 186 và trường hợp nhận thừa ké quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này,... "

Nour vậy, chỉ người có quyền sử dung đất hợp pháp mới được thực hiệncác giao dịch về quyển sử dụng đất. Điều nay là hợp lý, bối lễ, đất đai được

sử dung hợp pháp có nghĩa là có day đủ, rõ ràng thơng tin vẻ nguồn gắc, điển. tích, hình thể, mục đích sử đụng va chủ sử dung dat, .. mới được dem ra trao

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

đổi trên thị trường nhằm bao vệ quyền va lợi ich hop pháp của người nhân

chuyển nhượng, người thuê quyển sử dụng đất, do họ phải bd ra một khoăn

tiên khơng như cho người sử dụng đất để được quyên tiếp cận, sử dụng đất ở.

Tuy nhiên, do sự biển động dat dai qua các thời kỳ cộng với hệ thống cơ sửdữ liêu, thông tin vé đất đai chưa hoàn thiên, day di; nền trên thực tế việc xác.định tính hợp pháp của người sử dụng đất rat khó khăn. Việc người sử dụng

đất được Nha nước cắp GCNQSDD là cơ sở pháp ly để xác định tính hop

pháp của quyển sit dụng đất

Thứ ba. GCNQSDĐ là một trong những diéu kiên để người sử dung đất được bôi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu héi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng - an ninh, phát triển kinh tế - x8 hội vì lợi ích quốc gia,

cơng cơng

Theo Điển 75 Luật Dat đai năm 2013, một trong những diéu kiện để 6 trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

người sử dung đất được béi thường,

đất sử dung vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hơi vì

lợi ích quốc gia, cơng cơng là phải có GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhân

quyền sử dung đất, quyển sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liên với đất

Người khơng có GCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích

quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - zã hội vi lợi ích quốc gia, cơng cơng khơng được béi thường ma chỉ có thể được xem xét hỗ trợ một phan thiệt hại

do việc thụ hồi đất gay ra

Thứ te GCNQSDĐ lả một trong những căn cứ pháp lý để người sử

dụng đất tự bảo vệ quyển va lợi ich hợp pháp của mình.

Theo Diéu 166 Luật Bat dai năm 2013, một trong những quyển chungcủa người sử dung đất là được Nhà nước bão hộ khi người khác xâm phamquyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình (khoản 5). Biéu này có nghĩa lảngười sử dụng đất hợp pháp khí bị người khác xâm pham quyển va lợi ich

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

hợp của minh thi có quyền khiêu nại, tổ cáo, khởi kiến yêu cầu các cơ quan

nha nước có thẩm quyển bảo vệ. Tuy nhiên, họ phai chứng minh trước các cơ quan nha nước, minh lả người sử dụng đất hợp pháp. Cơ sở pháp lý để xác định quyền sử dung dat của tổ chức, hơ gia đình, cá nhân là hợp pháp chỉ khi ‘ho được Nha nước cap GCNQSDĐ.

1.13.3. Ý nghĩa đối với bên thứ ba

'Việc cấp GCNQSDD la dam bảo pháp lý, bão vệ quyển và lợi ích hợp

pháp của bên thứ ba. Cấp gidy chứng nhân quyển sử dụng đất là cơ sở pháp lý

để giải quyết môi quan hé vé dat đai giữa các chủ thể khi họ tham gia vào các. giao dich dan sự như thé chấp, chuyển nhương, tăng cho, thừa ké, .. Giúp bên

thứ ba tự bão vê mình khi tham gia vào các giao dich dân sw.

1.2.Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

12.1. Khái niệm pháp tit cắp giây chứng nhận quyên sit dung

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở là một chế định của pháp luật đắt đai,

‘bao gồm tập hop các quy phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có

thẩm quyển ban hành va dim bão thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của ‘Nha nước nhằm điêu chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa va đính chính GCNQSDĐ cho người sử dụng đất én định lâu dai nhằm bao hộ quyển sử dung đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đính, cá

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ 6 có một số đặc điểm cơ bản sau đây.

Thứ nhất, pháp luật vẻ cấp GCNQSDĐ ở thuộc lĩnh vực pháp luậtcơng

Nó bao gồm các quy pham pháp luật do Nha nước ban hành nhằm điều.

chỉnh các quan hề 28 hồi giữa một bên 1a cơ quan nhà nước có thẩm quyển.

với bén kia là người sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan nha nước với nhau.

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

trong việc cấp, đính chỉnh GCNQSDD. Đây la nhóm quan hệ xã hội thể hiện

su bat bình đẳng vé địa vi pháp lý giữa các bên. Tỉnh quyển uy - phục tùng được thể hiện rat rõ, theo đó, cơ quan nha nước có thẩm quyền có quyền ban

hành mênh lệnh va người sử dụng đất. có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh đó.

Co nghĩa là việc cấp, đính chính GCNQSDĐ phụ thuộc phan lớn vao ý chỉ chủ quan của cơ quan nha nước có thẩm quyền Diéu nay có nghĩa là khi người sử dụng đất có nhu cầu được cấp GCNQSDD thể hiện trong đơn xin.

cắp GCNQSDĐ va phải làm hỗ sơ theo quy định của pháp luật. Hỗ sơ cấpGCNQSDB (bao gồm đơn xin cấp GCNQSDĐ) thực hiện theo mẫu do pháp

luật quy định va được gửi cơ quan nha nước có thẩm quyển thẩm tra, xem xét

và nếu đáp ứng các điểu kiên do pháp luật quy định thi sẽ được cấpGCNQSDB.

Thứ hai, pháp luật về cập GCNQSD bao gém các quy định về nội dungGCNQSDĐ (quy đính vé néi dung) va các quy định về tình tự, thủ tục cấp

'GCNQSDĐ (quy định về hình thức).

Các quy định vé nội dung GCNQSDĐ, bao gồm quy định vẻ căn cứ,

nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyên cap GCNQSDĐ, quy định về sấu GCNQSDD và quy định về nghĩa vụ tải chính khi cp GCNQSDĐ; xử lý

vĩ phạm pháp luật về cấp GCNQSDB,

Các quy định vẻ trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, bao gồm quy định vềhỗ sơ, mẫu đơn zin cập GCNQSDĐ; quy định vẻ các bước thực hiện xétduyệt hỗ sơ, cấp GCNQSDD; quy định vẻ trình tự ghỉ các thông tin trongGCNQSDĐ, sửa chữa các thông tin trên GCNQSDĐ và quy định vẻ trình tự,thủ tục xử lý vi phạm pháp luật về cập GCNQSDĐ,

Thứ ba, pháp luật về cp GCNQSDĐ bao gém các quy pham pháp luậtvita mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vu.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

~ Tính pháp lý thé hú:

nước có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm.

quyền và trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy pham pháp luậtcác quy định vẻ GCNQSDĐ do cơ quan nha

năm 2015.

~ Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng ké các quy định về GCNQSDĐ không chỉ do cơ quan nha nước có thẩm quyền ban hanh và mang tinh bắt buộc chung được dim bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của

Nha nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vu do cơ quanchun mơn về quản lý đất dai soạn thảo. Đây là các quy pham về định mức,

phương pháp đo vế, lâp bản đỏ địa chính, bản đỏ giải thửa, in án mẫu. 'GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đả thửa dat trong GCNQSDĐ,,

Thứ tr, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật vé cập GCNQSDĐ nói

tiêng là phương thức để Nha nước thực hiện viée quản lý đất đai

Điều nảy có nghĩa là pháp luật về cấp GCNQSDĐ quy đính thẩm

quyển cấp GCNQSDĐ, đổi tượng, điểu kiện, căn cứ vả nguyên tắc cấpGCNQSDĐ, v.v, bắt buộc các cơ quan nha nước, tổ chức, cá nhân phải tn.thủ. Thơng qua đó, Nha nước không chỉ xác lập trật tu trong cấp, đính chính.

GCNQSDD, ngăn ngừa tình trang cấp GCNQSDĐ sai thẩm quyên, tùy tiện,

v.v, ma còn giúp Nhà nước năm được hiện trang sử dụng đất, hồn thiện hé

thơng cơ sở dỡ liêu, thông tin vé đất đai, phân loại các chủ thé sử dung đất, bao gồm người sử dụng đất hợp pháp (được cấp GCNQSDB) và người sử

dụng đất chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDĐ) nhằm phục vụ việcquan lý nha nước vẻ đất dai,

1.1.2. Câu trúc nội dung pháp luật về cấp giấy chứmg nhận quyên sứ: dung dat

"Nội dung pháp luật về cp GCNQSDĐ được phân thành nhóm các quy

phạm pháp luật, cụ thé:

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

Thứnnhóm các quy phạm pháp luật về nội dung GCNQSDB.

Nhóm này bao gém các quy đính vé đối tương được cắp GCNQSDĐ,,

nguyên tic, căn cử và điều kiện cấp GCNQSDD; quy định vẻ hiệu đính, chỉnh. sửa thơng tin ghi trong GCNQSDB; quy định vé nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDD, quy định về thẩm quyền cấp mới, cap đổi, cap lai GCNQSDĐ va

đính chính GCNQSDĐ ww.

Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, đính.

chính GCNQSDB.

Nhóm nay bao gồm các quy định về các bước thấm tra, xét duyệt hỗ sơ

xin cấp GCNQSDD, cấp GCNQSDĐ; các quy định vẻ trình tự, thủ tục đăngký quyển sử dung đất, các quy đính vẻ trình tư, thủ tục đính chínhGCNQSDĐ, các quy định về tình tự, thủ tục cắp GCNQSDB,

Thứ ba, nhỏm các quy phạm pháp luật vé giãi quyết khiêu nại, tổ cáovà xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

Nhóm này bao gồm các quy đính về quyển va ngiĩa vụ của người khiểu

nai, tô cáo, quy định về quyên vả nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải

quyết tổ cáo, các quy định về vi pham pháp luật về GCNQSDĐ ở và xử lý viphạm pháp luất vé GCNQSDĐ,

1.2.3. Pháp luật của một số quốc gia trên thé giới về cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đắt và những gợi mỡ cho Việt Nam

Hiện nay, phân lớn các quốc gia trên thé giới đêu lựa chọn hình thức đa

sở hữu về đất dai thay vì một chế đơ sở hữu đất đai duy nhất như ở nước ta

-chế độ "sở hiểu toàn dân”. Đa sé hiữu ở đây có nghĩa là vừa thừa nhận sỡ hữu

đất đai của tư nhân, sỡ hữu tập thé vẻ dat dai vừa thừa nhận dat dai sở hữu của

nhả nước,

Ở các nước theo chế độ tư bản chủ ngiấa như. Anh, Đức, Canada, Ý'

Mỹ, Nhất Bản, Pháp,... ngồi việc cơng nhận dat dai thuộc sỡ hữu nha nước.

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

thì cũng thừa nhân đất đai thuộc sở hữu tư nhân, đất đai thuộc sỡ hữu tập thể Ở các nước theo chế độ x4 hội chủ nghĩa (XHCN) trong thời kỷ chiến tranh. lạnh (sau chiến tranh thé giới lẫn thứ IT cho đền khi Liên X6 (cũ) sup đỗ năm. 1991), bao gơm: Đơng Âu (có 8 quốc gia theo chế độ XHCN lả Ba Lan, Tiệp

Khắc (cũ), Cơng hịa dân chủ Đức (cf), Hungan, Rumani, Bungari, Nam Tur

(cđ) và Anbani), Liên X6 (cũ) (gồm có 15 nước cơng hịa: Nga, Ulraina,

Belarus, Uzbekistan, Kazakhstan, Gruzia; Azerbaijan; Litva, Moldova;Latvia; Kirghiztan, Tajikistan, Armenia; Turkmenistan, Estonia), Trung

Quốc, Cu Ba; Bắc Triéu Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ cịn có 5 quốc

gia là Cơng hịa nhân dân Trung Hoa (Trung Quốc), Cuba, Cơng hịa dân chủ.nhân dân Triểu Tiên (Bắc Triểu Tiên), Lao va Việt Nam tiềp tục lựa chon chếđô XHCN do Đăng công sản lãnh đạo. Đặc trưng của mơ bình XHCN hiệnthực & Liên Xơ (cũ) và các nước XHCN trước đây là nên kinh tế kể hoạch hóatập trung cao độ, dựa trên chế độ cơng hữu vé các tư liệu sản suất chủ yêu(bao gồm đất dai),

Tuy nhiên, chế đô công hữu về đất dai của các nước thuộc khối XHCN

trước đây cũng khơng hồn tồn giống nhau: Ở Trung Quốc, trước năm 1978 1a sở hữu toan dan vẻ đất dai, sau này Hiển pháp năm 1982 của Cơng hịa

nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy đính rõ rằng: Dét dai đổ thi mộc số lãi

nhà nước, đắt dai nông thôn và kim ngoại 6 đồ thi, đất làm nhà ở và đất te Thai, đồi múi tự im cũng thuộc về sở hit tập thể. O Liên Xô (cũ), trong Hiến.

pháp nước Công hịa XHCN Liên bang Xơ Viết (Liên X6) thơng qua ngày

10/06/1918 nêu rõ: Đỗ thực hiện xã hội hỏa đắt đai, công bé bất bd sở liễu te nhân về đắt dai và tồn bộ quỹ đắt được cơng bồ là tài sản chumg của toàn cân và được chuyén giao miễn phi cho nhân đân iao động sử dung trên cơ số phân phối bình qm Tồn bộ đất rừng, lịng đất mặt nước đều thuộc vỗ sở

iu tồn dân.

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Hiện nay, các nước cỏ nên kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ va

Đông Âu thực hiện chế đô đa sở hữu vé đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính tr từ bản chủ nghĩa từ năm 1901, chế độ sỡ hữu dat đai của Liên ‘bang Nga cũng thay đổi theo. Sở hữu toản dân vẻ đất dai được thay thé bởi chế độ đa sở hữu, bao gồm sự thừa nhận quyền sỡ hữu của tư nhân vẻ đất đai và sở hữu của nha nước. Hiên chỉ có Việt Nam va Lao vẫn duy trì chế độ đất

đại thuộc sé hữu tồn dân

Song dù các quốc gia cơng nhận đất đai thuộc chế dé sở hữu nào thi về

cơ bên, các vấn để về đăng ký quyển sử dung đất và cấp GCNQSDĐ - một

chứng thư pháp lý thé hiện sự công nhận của nha nước trước việc sử dung đấthợp pháp của người dân đóng vai trị quan trọng và được các nha chức tráchhết sức quan tâm Việt Nam với khơng ít tơn tai trong cơng tác đăng ký vả cấpGCNQSDĐ, mong mỗi học hỏi từ những kinh nghiệm hay của các nước trênthể giới để hoàn thiện hê thống pháp luật vé cắp GCNQSDĐ.

1.2.3.1. Kinh nghiệm về xây dung hệ thông đăng lý và cấp giấy chứng

nhiận quyền sử dung đắt của nước Anh

Hệ thông đăng ký đất đai của Anh là hệ thông đăng ký BĐS (đất đai và

tải sản khác gắn liên với dat), tơ chức đăng ký theo một hệ thơng nhất có Văn.

phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phên theo khu vực (địa hạt)

phan bé đông déu trên toàn bộ lãnh thé Anh Quốc vả Xứ Wale. Mọi hoạt

đơng của hệ thơng đăng ký thực hiện hồn toan trên hệ thống may tính kết nổi

mạng theo một hệ thơng thong nhất (máy lam việc khơng kết nói với Intemet,

chi nỗi mạng nội bô dé bảo mật đữ liệu). Cơ sỡ của đăng ký được quy định rất

chất chế trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi va

an hảnh mới vào năm 2002. Trước năm 2002, Văn phịng đăng ký đất đaihoạt đơng theo dia hạt. Bắt động sản thuộc địa hạt nào thi đăng ký tại Vanphịng thuộc dia hạt đó. Tuy nhiên, từ khí có Luật đăng ký mới (năm 2002) va

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

khi hệ thống đăng ky hoạt động theo hệ thơng đăng ký điện tử thì khi có niu

cầu đăng ký, khách hang có thé lựa chọn bat ky Văn phòng đăng ky nao trên. lãnh thd nước Anh Qua đó, co thé thấy, một khi nước ta xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai theo hệ thơng đăng ký điện tử thi hoan toan có thé hoc hỏi nước Anh, cho phép người dân có thé lựa chon bắt ky Văn phòng đăng ky nao thuận tiện với họ, khơng nhất thiết phải la Văn phịng đăng yy của địa bản. nơi có đất như hiện nay. Việc xây dựng hệ thống đăng ky dat đai điện tử giúp

việc quản lý đất đai được cập nhật thường xuyên, thông nhất quản lý, xử lýcông việc nhanh gọn, giảm tai thủ tục hành chỉnh cho người dân và cán bôthực hiện.

‘Mot điểm nỗi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai của Anh.

năm 2002 có quy định rất chất chẽ vẻ đăng ký, bat kỳ người nào sỡ hữu đấtdai và bất động sản trên lãnh Anh déu phải đăng ký tại Văn phòng đăng kyđất đai, Nhả nước chỉ bảo hộ quyển sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên

trung hệ thẳng đồng kỹ, Việc đưa ma tuy định nây nhận! để người dân hiểu rõ

vẻ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyển của người sở hữu đất đai, nêu là chủ sở

hữu của bất đông sẵn trên lãnh thổ nước Anh mã khơng đăng ký với cơ quan nhả nước có thấm quyên, mặc nhiên không được pháp luật nước Anh bảo hộ.

Vé đối tượng đăng ký: theo luật đất đai của Anh lẫy đơn vi thi đất lamđơn vi đăng ký, các tài sẵn khác gắn liên với đất được đăng ký kèm theo thữa

đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sé hữu cá nhân và sở hữu tập thé (sở hữu chung, đồng sé hữu, ..)

1.2.3.2. Kinh nghiệm về xây dung hệ thông đăng lý và cấp giấy chứng nhận quyén sử đụng đất của nước Úc

6 Uc, từ năm 1990, việc cấp GCNGCNQSDD được chuyển sang thực hiện thông qua hệ thống điện tử (hệ thơng dang số hóa). Bản gốc của

GCNQSDĐ được lưu trữ trong hệ thống máy tinh và bản giấy được cấp cho

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

chủ sở hữu đất đai. Ngày nay, tại Văn phòng cấp GCNQSDĐ (Land Title Office), người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận vẻ BĐS ma minh đang có. nhu cầu mua. Hệ thông đăng ký dat đai và BĐS của Úc có nhiều ưu điểm nỗi

trội như: i) GCNQSDĐ được đầm bao bai Nha nước, ii) Hệ thông đăng ký đất

đai thực hiện đơn giản, an toàn vả tiện lợi, ii) Mỗi trang của số đăng ký đất đai là một tải liêu duy nhất đặc trưng cho hỗ sơ hiện hữu về quyển và lợi ích

được đăng ký và dư phịng cho đăng ký bién đơng lâu dai; iv) GCNQSDP la

một văn bản được trình bảy dé hiểu cho cơng chúng, v) Sơ đồ trích lục thừa đất trong bằng khoản có thé dễ dàng kiểm tra, tham khảo, vi) Giá thảnh của

hệ thống đăng ký hop lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dưng, vii) Hệ

thống đăng ky đất đai được xây dựng trên nên tăng công nghệ thông tin hiện đại, để dang cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản ly và.

sử dụng

1.2.3.3. Kinh nghiệm về xây dung hệ thông đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sit dung đất của nước Scotland

Hệ thông ding ký giao dich đất dai của Scotland triển Khai từ năm 1617

theo một đạo luật của Thượng viên Scotland. Hệ thống đăng ký chứng thư có"mục tiêu dm bao an tồn pháp lý cho các giao dich, đảm bao tính cơng khai

và tiếp cân dé dang. Theo quy định cia pháp luật Scotland, quy trình đăng ky

được thực hiện như sau: i) Đăng ký thông tin khai báo, ii) Lập biên ban va

đăng ký vào Số Biên bản; iii) Lập hồ sơ gốc; iv) BG sung thông tin vào bang tra cứu, v) Văn tự giao dich sau khi được đóng dau đăng ky sẽ được đóng đâu.

chính quyển (offical stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hỗsơ. Theo quy định của pháp luất Scotland, bat ky công dân nào cũng có quyền.

khảo cứu số đăng ký để lầy thơng tin can thiết và chính quyền có nghĩa vụ tao điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chồng và rổ ràng, Các hé sơ gốc và các Số biên ban được git tới Văn phòng đăng ký Scotland để cho cơng

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

chứng có thé tra cứu lầy thông tin. Như vậy, một lượng lớn hô sơ va giấy tờ. phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyển, các văn tự chỉ cẳn. ưu trữ một thời gian cin thiết để nhập thông tin vào hệ thông số đăng ký va

phục vụ.

1.2.3.4. Kinh nghiệm về xây dung hệ thống đăng lý và cấp giấy chứng nhận quyển sử dung đất của nước Hà Lan

Hệthông đăng ký dat dai ở Hà Lan lả mét hệ thống đăng ký chứng thư

phat triển. Trên cơ sở hệ thống hỗ sơ đăng ky văn tự giao dich đã được duy tì

hàng trim năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giaodich đó là tình trạng pháp lý hiền hành của đất dai sau khi thực hiện giao dich(actual Legal situation) được rút ra và đăng ký vao một hệ thống hỗ sơ riêng

biệt một cách có hệ thống và theo trình tư chất chế (theo hệ thơng thửa đất) Hệ thống đăng ky nảy gọi la hệ thông địa chính Ha Lan nhằm quan lý có hiệu. quả vé hỗ sơ đất đai, xác định chuẩn xác các quyển đang tổn tai liên quan đến một thửa đất, thực hiện đúng thẩm quyền việc đăng ký. Mặc dù, hệ thing

đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thông đăng ký nha nước, do cơquan nha nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống nay vận hành có hiệu quảkinh tế, phí dich vụ thu được của hệ thơng (khơng tính thuế đắt dai nộp vào

ngân sách) lớn tới mức di để hệ thông cơ quan nay hoat động theo nguyên tắc.

tự chủ về tải chính

123.5 Một số gợi ý đối với Việt Nam từ việc tham khảo kinh nghiệm về xây đựng hệ thống đăng Rý và cấp git

"Từ việc học hõi kinh nghiệm của một sé nước phát triển trên thể giới về

xây dựng hệ thơng đăng ký va cấp GCNQSDĐ, có thé rút ra một số gợi mỡ cụ

ching nhận của một sỗ nước.

thể sau:

Một là, ở Việt Nam phải xây dựng một hệ thơng đăng kỷ đất đai hiệnđại, có cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính vẻ cơng tac cấp GCNQSDĐ.

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

minh bach, đơn giản tạo điều kiến tin của người dân một cách dé dàng, tránh.

gay phién hả, sách nhiễu, khắc phục cơ chế “xin - cho

Hai là. về xây dưng hệ thông đăng ký đất đai hiền đại, hiệu qua, đòi hỗ 'Việt Nam cần quan tâm, đâu tư xây dựng hệ thông phan mềm vẻ đăng ký đắt

đai, xây dựng hệ tai nguyên tin học, cơng nghệ số

Ba là. cần nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ về đăng ký đắt đaicho đội ngũ cản bộ chuyên môn khi thực hiện những hoạt động này. Mặtkhác, cân tiép tục quá tình cải cách manh mé thủ tục hành chính trong lĩnh.

vực dat đai, tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân và zã hội có thể tiép cận, truy cập, tra cứu các thông tin vẻ dat dai,

Kết luận Chương 1

1. Cấp GCNQSDĐ 1a một nội dung quản lý nhà nước về đất dai do cơ quan nha nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật.

Xét về ban chất pháp lý, người sử dung dat được cấp GCNQSDĐ cónghĩa là được Nhà nước cơng nhận tính hop pháp của quyển sử dụng đốt. Ÿnghĩa của việc cấp GCNQSDĐ được nhân diện trên hai phương dién: Mốt 1ađổi với Nha nước. Thông qua hoạt đông cắp GCNQSDĐ, Nhà nước phân loại

được các đối tượng sử dụng đất thành: Người sử dụng đất hợp pháp vả người. sử dung đất chưa hợp pháp. Qua đó giúp Nha nước nắm bắt được hiện trang sử dụng đất để quản lý đất đai có hiệu quả hon va gúp phn nâng cao tính

lành manh của thi trường BĐS ở nước ta, Hai là đối với người sử dụng đất

Cấp GCNQSDĐ nhằm xác lập điều kiện để người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đắt theo quy định của pháp luật, 1a căn cứ pháp lý để

người sử dụng đất tự bảo vệ quyên vả lợi ích hợp pháp của minh,

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

2. Do tính chat va tém quan trong của hoạt động cấp GCNQSDĐ, nên.

rat cẩn phải có hành lang pháp lý cho hoạt đông nảy. Pháp luật vẻ cấpGCNQSDĐ ra đời mang tính tắt yêu.

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp

luật do Nba nước ban hành và bão dim thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế

của Nha nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ vé cap, chỉnh sửa GCNQSDĐ. cho người sử đụng đất

Lĩnh vực pháp luật nảy có một sơ đặc điểm cơ bản như: i) La Lĩnh vực pháp luật công, bao gồm quy pham pháp luật của một số đạo luật có liên quan, ii) Các quy pham pháp luật vẻ cập GCNQSDĐ gồm các quy định mang

tính nội dung va các quy định mang tính hình thức, iii) Quy pham pháp luật

vẻ cấp GCNQSDĐ vừa mang tính pháp lý vừa mang tính chun mơn, kỹ

thuật nghiệp va,

Cấu trúc về nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định về nguyên tắc, đổi tượng, điều kiện và thẩm quyên cấp GCNQSDĐ; quy

định về nghĩa vụ tải chính cia người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ,quy định vẻ trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ,,

Trong bơi cảnh hội nhập quốc tế thì việc nghiên cửa, học hii, tiếp thu có chọnlọc kinh nghiêm của một số nước về pháp luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ làcần thiết. Vì vây, luận văn đã phân tích khái quát pháp luật về đăng ký va cắp

GCNQSDD của Anh, Uc, Scotland, Hà Lan va rút ra một số gợi mỡ đối với

'Việt Nam trong quả trình xây dựng, hồn thiện lĩnh vực pháp luật này.

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Chương 2

THUC TRANG PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT VA THUC TIEN THI HANH TẠI TINH NGHỆ AN

dung đất

Lâm bat cứ việc gì mà mn đạt mục dich va hiện quả thi cần phải dựa

trên những nguyên tắc nhất định. Việc cấp GCNQSDĐ cũng tuân thủ nguyên

tắc do Luật Dat đai năm 2013 quy định, cu thé:

Thứ nhất GCNQSDD được cấp theo từng thửa đất. Trường hop ngườisử dụng đất đang sử dụng nhiễu thửa đất nông nghiệp tại củng một xã,phường, thi trên mà có u câu thì được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửađất đó

‘Theo nguyên tắc này, mỗi thửa dat sẽ được cấp một GCNQSDĐ. Điệu

nay tao điều kiên thuân lợi cho cơ quan nha nước quan lý đất đai nắm bat

được chủ sử dụng của từng thửa dit. Việc cấp một giấy chứng nhận chung

cho nhiễu thửa đất nông nghiệp của một cả nhân, hộ gia đỉnh - khi họ có yêucu - giúp tiết kiệm chỉ phí tién bạc, đáp ting yêu câu của người sử dụng đất‘va góp phân cải cách thủ tục hành chính vẻ đất đai

Thứ hai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyển sử dung đấtthì GCNQSDĐ phải ghi day đủ tên của những người có chung quyển sử dụng

đất va cấp cho mỗi người mốt GCNQSDĐ; trường hop các chủ sử dụng, chủ.

sở hữu có u cầu thì cấp chung một GCNQSDD va trao cho người đại điện

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Trước đây, Luật Dat đai năm 2003 quy đính cấp mốt giấy chứng nhân.cho nhiều người chung quyên sử dụng đết. Điều nảy dẫn đến việc khó xử lý

khi ny sinh tình huồng giấy chứng nhận chung cho nhiều người sử dung đất ‘bi mat hoặc bị thất lạc thì việc cap lại gap khơng ít khỏ khăn, trở ngại, đặc. biệt là khi phát sinh tranh chấp dat đai giữa các thành viên nay. Khắc phục bat cap này va bao hơ có hiệu quả hơn quyền sử dụng đất dưới khía cạnh tải sẵn cho mỗi cá nhân, Luật Dat đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nguyên tắc trên đây.

Thứ ba, người sit dụng đất nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành.nghĩa vụ tai chính theo quy định cia pháp luật

Nguyên tắc nảy ra đời dựa trên triết Ly quyền không tách rời với nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được quyên cấp

GCNQSDĐ thi phải hoan thành nghĩa vu tải chính theo quy định của pháp

luật. Tuy nhiên, trên thực tế có một số chủ thể sử dụng dat như hộ nghèo, đẳng bảo dan tộc thiểu sổ, ... có khó khăn về tải chính vả khơng đũ kha năng

thực hiên nghĩa vu tải chính khí in cấp GCNQSDB. Vi vậy, pháp luật đất dai

quy định trường hợp người sử dụng đất không thuộc đổi tương phải thực hiện nghia vụ tải chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tải chính khi cấp

Thứ he trường hop quyên sử dung đất 1a tài sin chung của vợ, chẳng

thì GCNQSDD phải ghi cả họ, tên vợ vả ho, tên chồng, trừ trường hợp vo,

chẳng có théa thuận ghi tên mét người.

Nguyên tắc nảy nhằm bao đảm quyển bình đẳng vé tải sin, dam bảo quyên lợi của cd vợ va chồng (bình đẳng giới trong lĩnh vực dat dai). Theo đó,

vợ, chẳng có quyển và ngiĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dung,

định đoạt đổi với tai sản chung là đất dai. Tuy nhiên, pháp luật cũng tơn trong

quyền tự thưa thn của vợ chồng về ghi tên một người trong GCNQSDĐ.

</div>