Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.57 MB, 101 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯPHÁP. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THIỆN CHIEN

PHAP LUẬT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - NĂM 202L

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯPHÁP. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THIỆN CHIẾN.

PHAP LUẬT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế

ã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI - NĂM 202L

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM BOAN

Tôi xin cam đoam luận văn là công trinh nghiên cửa của riêng tơi. Các số liệu, ví du và trích dẫn trong Luận văn có ngudn gốc rõ ràng. đảm báo chỉnh vác, ta cập và trung thnee. Các kắt quả nghiên cửa trong luân văn do tôi the tim hiễu, phân tích một cách khách quan và phh hợp với thực tiễn trên địa

bàm thành phô Hà Nồi.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

NGƯỜI CAM ĐOAN.

Đỗ Thiện Chiến

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

TAND. Tòa án nhân dân

UBND: Uy ben nhân din

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC BIỀU BO

Biểu dé số 2 1 Sẽ lương geo dich chuyén nhưng OSDB tin đa bin thành phố Ha Nội giả đoạn 2016-2020

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

MỠ ĐÀU

1. Tinh cấp thiết của đỀ tài nghiên cứu2. Tinh hinh nghiên cứu.

3. Mue dich va nhiệm vụ nghiên cứu,

5. Phuong pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu,6.¥ nghia lý luận và thực tiến

7.Két chu của hận văn

CHVONG 1. LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 7

1.12. Khai niệm, đặc điễm hop đồng chuyén norợng quyền sĩ: dng dt. 12. Lý hiện pháp huậtvề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng dt.

1.2.4. Các yến tổ ãnh hug đên pháp luật về hợp đồng chuyễu nhượng quyên sic

đụng đắt 22

Két hận chương 1 1.26

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHAP LUST VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ NOL. 27

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

1. Các quy định pháp hậtvỀ hợp đồng chuyén nhượng quyền sẽ dưng:

.21.1. Chit thé hop đồng chuyễn nhượng quyên sĩ dung đắt

2.1.2, Béi tong cha hợp đồng chmyễn nhhrợng quyên sit dung đắt

2.1.3. Giá chnyén nhượng quyên sẽ đụng đất và các nghĩn vụ tài chính khỉ thực

dung đất.22. Thực

đất tại thành phố Hà No:

đồng chnyéu nhượng quyều sĩ đựng đắt tại think phố Hà Nội.

2.2.2, Những kết qua đạt ñược, những han chế, vướng mite và nguyên nhân....2

Két hận Chương 2 „66

CHVONG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO HIỂU QUA THI HANH PHÁP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 61 3.1, Định hướng hoàn thiện pháp hật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sit

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

TMỞ ĐẦU 1. Tinh cấp thiết của đỀ tài nghiền cứu

KỶ từ Hiến pháp năm 1980, Nhà nước đã quy dinh và xá lập mốt chỗ độ sở

Hữu duy nhất đối với đất dai đỏ là sở hiếu toàn din do Nhà nước đi điện và thống

nhất quản lý. Chế độ sở hữu này tp tục được duy bì din Hiễn pháp năm 2013 và Luật dit dei năm 2013, theo đồ "ĐẮT da, tải nguyên nước, tà nguyễn khoáng căn

ngudh lợi ở ving brỗ

ốc đu te quân lý là tài sẵn cơng thuộc sở hữutồn dân do Nhà nước đại đến chữ sở hữu và thông nhất quân lý" (Điều 53, Hiễn pháp 2013), Như vậy, từ năm

vũng Hi, tải nguy ân thiên nhiền khác và các tài sẵn do Nhà

1980 đến nay, do đất đủ không thuộc sở hữu tr nhân nên cũng khơng có khả niệm.

nua bin đất di, mã chỉ có khá niễm chuyển nhương quyền sử dụng dit (QSDB) Chuyển nhượng OSDĐ là mốt rong những quyển cơ bản trong các quyền

của NSDD; ding thời cũng là quyển được thục hiện thường xuyên liên tue vàchiêm tỷ 1@ lớn vào Losi bậc nhất trong các giao dich din sự về QSDĐ trên thítrường thông qua hinh thức hop đẳng, Tuy nhiên, QSDD là một loi tài săn đặc biệt,

NSDD khơng có quyễn sở hồu mà chi có quyền sử ding dit nên hop đẳng chuyển. nhượng QSDĐ bên cạnh chịu sự chỉ phốt của thi trường còn chịu sự điều chỉnh cũa

php luật đất dai và pháp luật khác có liên quan Qua các thời kỷ, pháp luật đã được

xây dụng, sửa đỗ, bỗ ming và hoàn thiện theo hướng ngày cảng toàn điện và diy đã

hơn Đặc biệt với hing loạt các vấn bản được bạn hành trong thời gian gin diy

hư Luật đất đủ năm 2013, Luft kính doanh bất động sin năm 2014, Bộ luật din

snrniim 2015, Luật doanh nghiệp năm 2020, Luật aha ở 2014, Luật đầu tư 2020... đãtạo ra hành lang pháp lý cho các chủ

trên thi trường Qua đó, sẽ dim bio cho hop đồng chuyển nhường QSDĐ được giao

kết trong môi trường php ý an tồn hơn, cơng khi và minh bạch,

Tuy nhiên, tiên thục té việc giao kết hop đẳng chuyển nhương QSDĐ dang din ra trong thời gian qua con nhiều hạn chế như, hợp đẳng chuyển nhượng được

ký kết khi QSDĐ không đủ điều kiên (đất đang tranh chấp, chưa có GCNQSDĐ,

din ích không đã đều kiện ti thiểu để tách thũn..); hop đồng không ghi đứng giá tham gia hop đông chuyển nhương QSDB

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

tị thực của giao dich dé trấn thud với giá tử lớn....v: Hơn nữa, còn tên tạ những hành vi cân trở NSDĐ thục hiện hợp đồng chuyển nhương nhn cổ tình tạo ra tranh,

chấp Nhiing han chế trin cing là nguyên nhân cơ bản din din các tranh chấp vé

hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ ngày cing gia ting và số lượng và phúc tạp về

tinh chất trên thục tẺ. vv, Vì vậy, nghiên của các vấn đồ pháp lý về hợp đồng

chuyển nhương QSDP là cần thất

Thánh phố Hà Nội là trung tim kinh tổ - chính bị - xã hối cơn s nướcTrong những năm gin đây nhịp độ tăng trường kinh té của thinh phố Ha Nội ngày,

căng cao và điều đó ko theo giá đất cũng ngày căng ting manh dic biết tử khu vực nổi đô và ven đã. Các giao dich vi QSDĐ, đặc bit là hop đẳng chuyển nhương

SDD ngày cùng tr lên s6i động Tuy nhiên, sự sô: đông do cũng đã và dang dinđồn nhiều hệ qui ảnh hing phin nào din hoạt đông quản Lý dit đi cia cơ quan có

thim quyển Các tranh chấp vé hop đẳng chuyển nhương OSDĐ xiy ra ngày cảng nhiều và phúc tp khiển cho các cơ quan có thim quyền khỏ khẩn và gặp nhiều

vướng mắc trong q tình giã quyết

Qua đó, việc nghiên cửu dé từi "Pháp hột về hợp đồng chuyễn nhượng yin sĩ dung đắt và thực tin thi hành tại thành phổ Hà Nội” làn luân vin thạc đà cần thiết có ý ngiấa cả lý loận và thục tifa

2. Tình hình nghiên cứu

Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ là một để tai thụ it được sự quan tân của nhiều nhà nghiên cứu và có nhiêu cơng tình nghiên cứu để được cổng bổ ở nhiều gốc đơ khác nhu. Các cơng tình nghiên cứu này để có những đóng góp nhất dink cho khoa học pháp lý nói chúng và pháp luật về hop đẳng chuyển nhương QSDD nổi ring Có thể nêu mét số cơng tình tiên quan din dé tai nghiên cứu được thục

hiện rong thời gen qua bao gi

~ VỀ sich chuyên khảo: Lê Xuân Bá (20033, 'Sz hình thành và phát riễn te

trường bắt động san trong công cuốc đổi mới ở Tiét Nan”, NXB Khos học và Kỹ,

thuật, Nguyễn Như Phát (2003), "Một số vấn đ lý hiển và thực tốn về Hợp đẳng ở Tiét Nam", Nxb Công an nhân din, Nguyễn Vin Cương Nguyễn Minh Hing

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

(C011), "Giao dich về quyên si cong đất về kuậu ~ Pháp luật và thực nn vết xử”,

Nab Thơng tín và truyền thơng

~ VỀ luận án tiễn sĩ, luận văn thạc si:

+ Luận án Tiền af luật học: Nguyễn Quang Tuyên (2003), “Bia ví phíp I+ của NSDĐ trong các giao dich dân aự và lnh tế” Luận én tin i, Dai học Luật Hà Nội, Nguyẫn Thị Hng Nhung (2012), "Pháp bit về chuyễn nhương QSDB trong anh doanh bắt đồng sân”. Luân án Tiên 4, Đại học Luật Hà Nội; Nguyẫn Văn

Hiển (2017), “Chuyn nhường QSDĐ theo pháp luật Tiét Nam" Luân én tên 4,Hoc viện Khoa hoc Xã hội, Hà Nội...

+ Luin văn Thạc sỹ luật học: Pham Thị Thanh V ân G01 9, “Chagyén nhường

SDB theo pháp luật Tiệt Nam” của Luận văn thạc &, Khoa Luật Dei học Quốc gia Hà Nội, Nguyễn Ngọc Trường 2018), “Cimyih nhương quyễn cử dng cử: dong đất

trong Di ôn lạnh doch nhà ở thương max theo pháp luật Tiét Nam hiện nay Luân

văn Thạc đ, Học viên Khoa học Xã hôi, Hà Nội, Nông Viết Vỹ C019), “Hop đồng ciuyẫn nhương quyên s chong đất ~ Thực tốn ht hành tại thành phố Bắc am tính Bic Kan", Luận vin thác & Luật học, Đại học Luật Ha Nội, Trương Ngọc Hoa (2020), "Hop đồng chyễn nhượng quyển sứ cng đất theo guy định cũa pháp luật

din se” Luận vin thạc i Luật hoc, Dei hoc Luật Hà Nối,

Ngồi ra, cịn có các bai nghiên cửu chuyên sâu côn nhiều nhà khoe học,chuyên gia ding rên các báo và tạp chi chuyên ngành khác như “Điểu hiện thực

rộn quyén chuyẫn nhượng QSDĐ ở” của tác gã LS. Nguyễn Thùy Trang Tạp chỉ Nghiên cửa Lập pháp sổ 3/2017, “Hop đổng chuyển nhương ẩn sử hong đất theo Luật Bat dat năm 2013 - Bắt cập và adn nghĩ” của tác giã Tạ Thi Thùy Trang

đăng trên Dân chỗ và Pháp luật, Bộ Tự pháp, 2020. - Số 2, tr 20-26, “Mat

sập của Luật Đắt đi năm 2013 vé hợp đồng chẩn nhương quyền sử: dong đắt

của tic giã Tạ Thị Thuỷ Trang đăng rên Tap chi Luật học, Trường Dai học Luật HàNéi, 2021 - Số 3, tr 67-76

Các công tỉnh nghién cửa trên diy đã góp phẫn quan rong vào hệ thẳng Lý tin và thục tiễn pháp luật vé hop đồng chuyển nhương QSDD. Trên cơ sở tim

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

iễu, nghiên cửu các cơng tinh tin, tác giã có sự tổng hop và kế thừa những kết quả nghiên cứu lý luân cũng như đánh giá pháp luật thực định Tuy vậy, để đi sâu. "nghiên cứu chỉ tất, cụ thể toàn dién pháp luật vé hop đồng chuyễn nhương QSDB ti một địa phương cụ thi như thành phố Hà Nội thi con nhiều dr ia nên việc la chon dé tà "Pháp hật về hop đồng chuyén nhượng quyằn sic đựng đắt và thie tiễu thi hành tại thành phố Hà Nội" làm Luận vin thạc Š là cin thiết và có ÿ nga vỀ cả lý luân và thục tấn

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:4.1, Mục đích nghiền căm

Mục dich nghiên của là làm 18 những vin đổ lý luận về hop đồng chuyển

nhượng QSDB; nội dụng các quy dinh cia pháp luật về hop đồng chuyển nhượng

SDD hiện hành và thục tấn th hành tử thành phố Hà Nội. Qua đó, đ xuất những

ii pháp nhằm hồn thiện pháp luật cơng như ning cao hiệu qu th hành pháp luật

về vin để này trên thục tte thành phố Ha Nội cũng nhữ ti Việt Nam hiển nay

4.2. Nhiệm vụ nghiên cứm

ĐỂ dat được mu đích nghiên cửa trên, Luận vin dit ra các nhiệm va nghiên

cửu cụ thể, như se

- Lim 18 những vin dé Lý luận pháp luật về hợp đẳng chuyển nhương QSDB

hư khát niêm, die đểm hop đồng chuyển nhương OSDĐ; sự cần thiết điều chin

bing pháp luật đổi với hop đồng chuyển nhưng QSDĐ; nộ: dang pháp luật hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ và các yêu tổ ác động din phép luật hợp đồng chuyển

nhượng QSDD.

- Phân tich nội ding các quy inh vé hop đẳng chuyển nhường OSDĐ theo

php luật đất dai hiện hành và đảnh giá thục tn thi hành ti thành phổ Ha Ne. Tir

đó tìm ra những han ché, bất cập của pháp luật về hop đẳng chuyễn nhương QSDD

vướng mắc rong thục tấn thi hành,cũng như những hen 4

- Dua ra những giải pháp hoàn thiên pháp luật và một số giải pháp nhằm

nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đẳng chuyển nhượng QSDD hiện nay,

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

4. Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu

AL. Đối trợng nghỉ

Đổi tương nghiễn cứu của luận văn hợp đồng chuyển nhương OSDĐ theo

cgay Ảnh của pháp luật hiện hành va thực tấn thi hành các quy Ảnh về hop đồng

chuyển nhương QSDP tr thành phổ Hà Nói

42. Phạm vinghiên cin

Hop đồng chuyển nhượng QSDB là vin dé có pham vi rồng, được điều chính ải Bộ luật Dân sự Luật Dit đa, Luật Kinh doanh bit động sim. Tuy nhiễn, trong khuôn khổ luận vin thạc đ luật học, tắc giã giới hạn phạm vi nghiên cửu nar

- VỀ nội ding ngiên cứu: Nghiên cứu các quy định vi hop đồng chuyển

hương OSDĐ của hô gia định, cá nhân sử dụng đất với nhau theo quy định cũa

Luật Đất đủ nim 2013; Bộ luật dan ng201 5 và các vấn bản hướng dẫn tha hành,

- VỀ thời gian không gjen: Tác gištập trung nghiên cửu thuc tn hop đồng

chuyển nhương QSDD tr thành phổ Ha Nội từ năm 2016 đồn năm 20205. Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu

Luận vin được thục hiện dia rên cơ sở phương pháp luận duy vật biệnchứng và duy vit lịch sử của Chi ngiấa Mác ~ Lênin, từ tưởng H Chi Minh vềNhà nước và pháp luật, các quan đểm của Đăng về xây dung và phát tiễn nên lánh,ti thi trường định hướng XHCN nói chúng và qn lý sở dung dit đi nói riêng

Ngồi ra luận vấn con sỡ dụng các phương pháp nghiên cứu khoe học để gai quyết các vẫn dé của luận văn nh Phương pháp phân tích lịch si, tổng hợp

được sở ding tei Chương 1 khi nghiên cứu những vin để lý luận vé hop đồng

chuyển nhường QSDĐ và pháp luật v hop đồng chuyển nhương OSDĐ, Phương php phân ích, sơ ánh, đánh giá, ting hợp... được nit dụng tei Chương 2 khi nghiên ci nội đụng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy dinh oie pháp luật và thực ‘iin thi hành tạ thánh ph Hà Nội, Phương pháp tổng hop, quy nap được st dụng t Chương 3 kd nghién cứu đỀ xuất các giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thị hành pháp uit vi hop đẳng chuyễn nhượng QSDĐ

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

6. Ý nghia lý luận và thực tiến

= V6 mặt i luận: kết quả nghiên của của luận vin góp phần làm rõ khải niệm, đặc điểm của QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDD theo pháp luật đất dai

của Việt Nam với mốt chế độ sở hữu mang tính đặc thù đồ là sở hữu tồn dân Trên

sơ sở nghiên cửu nội dụng phép luật về hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ, luận vin

đã chỉ ra những mất ích cục công nh những mắt côn han chế ofa pháp luật và

8 mang, phân tích rổ Ảnh, hướng hồn thiện pháp luật va để xuất các giả: pháp cơ bên nhằm hoàn thién pháp

luật vé hợp đồng chuyển nhương Q5DĐ tai Việt Nam hiện nay

- Pé mặt thực tiến kật quả nghiên cứu của luân vin có thể được sử dụng làm

những bit cập trong thre tiễn thọ thi cin ph sin

tii liêu than khảo trong quá tình nghiễn cứu cũng như học tip tạ các cơ sở giáo

đạc dio tạo ngành luật, cho các cán bộ lam công tác thực tin liên quan đến hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ. Mot số giải pháp, kiến nghị được tác giã đưa ra trong Luận vin có giá tri them khẩo đổi với các cơ quan có thấm quyén trong quá tình xây đụng, hồn thiên và tổ thục hiện phép luật về hop đẳng chuyển nhượng QSDB

hiện mi

7.Két cầu của luận văn

Ngoài phin mỡ đầu, kết luận và danh mục tai liệu them khảo, kết cầu củaLuận vin gồm 3 chương

Chương 1. Lý luân vé hợp đồng chuyễn nhượng quyễn sử dụng dit và pháp

luật về hợp đồng chuyển nhương quyén sử dạng dit

Chương2. Phip luật về hợp đẳng chuyển nhượng quyền nữ đụng đất và thực ‘vin thi hành tại thành phố Hà Nội

Chương 3. Định hưởng, giấi pháp hoàn thiên pháp luật về hop đồng chuyén nhượng quyền sử dung dit và ning cao hiệu quả thi hành pháp luật vỀ chuyển

nhượng quyền sở dụng đất

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

CHUONG 1.LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ. DUNG BAT VÀ PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG DAT 11. Lý hận về hep đồ

1.L1. Khai iện, đặc điễm quyén sử đựng đắt

ng chuyển nhượng quyền sử dựng đất * Khái niên quyển sử ng đắt

it dai là sin phẩm của tr nhiên, có rước lao động và đông vai t quan trong cho sự tên te, phát tiễn cơn xã hội lồi người. Cấn cứ vào mục dich sở đụng

của dit dni, id từ Luật Đất đứ năm 2003 và hiện nay là Luật Dit đại năm 2013 đãchia dit dei thành ba nhóm: nhóm dit nơng nghiệp, nhỏm dit phi nơng nghiệp và

nhóm dit chơa sở dụng Trong đó: ( nhóm dit nơng nghiép, bao gồm: Đất trồng cây hing nắn gdm đất trồng lúa va đất rồng cây hàng năm khác, đất rồng cây lâu nim; đất rùng sin xuất, dit rùng phịng hộ; dit rùng đặc dụng, đắt ni trồng thủy, sin; dit lâm muỗi, đắt nông nghiệp khác gầm dit sử dụng để xây dụng nhà kính và

các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trt, (i) Nhóm dit phi nông nghiệp, bao

ánh, đất xây dụng công tỉnh ar nghiệp gim dit xây dung trụ sỡ cũa tổ chức sơ đắt xây đụng trụ rỡ cơ quan: dit sử đựng vio mục đích qude phịng an "nghiệp, đất xây dụng cơ sở văn hóa, xã hồi, tẢ, giáo duc và dio tao, thé duc thé thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng tình my ng?iệp khác, đất sân xuất

kảnh doanh phi nông nghiệp gém đất khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chếxuất, đất thương mai, dich vụ; đất cơ sỡ sản suất phi nống nghiệp; đất sử đụng chohost động khoáng sin, đất sin xuất vật liệu xây đụng lâm để gốm; dit sử dụng vàouục dich công công gồm dit giao thông thủy li; đất có d tích lich sử - văn ho,

danh lưn thắng cảnh, đất sinh hoạt công đồng km vai chơi, giải bí cơng cơng dit cơng trinh ning lượng, đất cơng trình bưu chính, viễn thơng, dt cho, dit bãi thi, xử lý chất thải và đất cơng tình cơng công khác, đất cơ sỡ ôn giáo, tin nguống, đắt

lâm nghie trang nghĩa die, nha tang lễ, nha hôa táng, đất sông, ngồi, kênh, rạch,

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

suối và mất nước chuyên dùng, dit phi nông nghiệp khác; (ii) nhóm đất chưa sử

dang bao gém các loại dit hiện nay chưa xác định mục dich sử dng!

Bit đều từ Hiền pháp năm 1980 chế đơ sở hữu tồn dẫn được xác lập, theo đổ, đất đai thuộc sỡ Hữu toàn din do Nhà nước dai diện chỗ sở hồu va thống nhất

quân lý. Với từ cách là người đi điên cho chủ sở hữu, Nhà nước Cơng hồ xã hội

chủ ngiấa Việt Nem là chi thể duy nhất co khả năng thục hiện diy đủ ba quyén năng dé lẽ: quyén chiêm hữu dit đa, quyễn sử dang dit dai và quyền dinh đoạt đắt

đủ. Nhà nước: xác định mục dich sử ding dit thing qua quy hoạch, kế hoạch sử

dang đất xác din giá đất và các khoăn thu tù chính từ đất đi, quyét nh việc giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sỡ dụng đất và thu hổi đít. Khi Nhà nước chuyển giao quyền nữ dụng cho chủ thể khác thi những chủ thể đó chi có qun

khai thác cơng dong hướng hoa lợi, lợi hức trong giới hạn ma Nhà nuớc má Nhà

nước cho phép Các quyền của NSDĐ thục hiện nhẹ thửa kể, chuyển nhượng tổng

cho, cho thu lạ, thể chấp bing QSDĐ là quyển phái sink, phụ thuốc vào OSDĐ từ

Nhà nước, trên cơ sở sự cho pháp của Nhà nước. Sự cho phép đỏ được thể hiện

thông qua các phương thức chủ yếu như giao đất cho thuê đất cho phép nhậnQSDD hop pháp từ ngu khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDB.

Tiên cơ sở các kết qui nghiên cửu trước diy và đặt trong bối cảnh hiện ney

của nước ta, QSDĐ được hiểu "là các quyển ning ou thể mà NSDĐ được phép thực hiên đổi với QSDD thuộc quyên sở hữu của minh, bao gầm quyền khai thác

công dung, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp phục vụ cho mục dich

của mình và quyên chuyển quyền sở đụng đất theo quy định cũa pháp luật" * Đặc đẫn quyên sử ng đất

Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyện tài sân đặc thủ.

‘Theo quy đính tại Điều 115 BLDS năm 2015, QSDĐ là một loại quyền tài sản nhưng diy là một loại quyển tải sản đặc thù bối nó gin iễn với một Loe ti sẵn đặc it là đất đủ thuộc sỡ Hữu toản din. Nhà nước là đi diện chủ sở Hữu những

ˆ Đầu 10 Lait aie din 2013

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Xhông trục tiép thục hiên QSDĐ ma rao quyển sử dụng cho NSDB. QSDĐ của

NSDĐ nim trong mốt quy hoach tổng thể của Nhà nước nhằn khu thác diy đồ

ấm năng của dit đại và họ đoợc nhận QSDĐ phải đáp ứng các điều kiên nhất dindo pháp luật quy định

NSDD được Nhà nước trao QSDĐ trong mét thời han và hạn mức nhất định.

theo quy ảnh cña pháp luật. Việc NSDĐ bị giới han nh vậy nhẫn tạo đu liện thuận lợi cho công tic quân lý đất dx, bio vé quyển và lợi ích hop pháp của ác chỗ thể rong việc nữ dụng dit cing nlur đảm bão sử dụng đất

at có hạn như hiện nay:

Thứ hơi, chủ th của quyền sử dụng đất

Chủ thể của QSDĐ 1a các cả nhân, t8 chúc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyển sử dung đất hay cho phép nhân chuyỂn quyển nở dụng đất

im và có hiệu quảtrong điều kiện quỹ.

Các chủ thé này được quy đính trong Luật đất đai năm 2013 và được gọi chung là “ người sử ng đất

Thứ ba, các quyền và ngiĩa vụ của nguời sử dụng đất được pháp luật quy,dn chặt chữ

Pháp luật quy định cụ thi, chất chế các quyển và ngiữa vụ của NSDĐ với

pham vi và mức đồ khác nhau gắn vớ hình thúc sở dụng cu thể. Quy nh đó xuất phat từ nhu câu sỡ dung đất cia các chủ thể là khác nhau chẳng hạn: hộ ga định cả nhân trong nước sử dụng đất vào mục dich xây dụng nhà ð phục vụ cho nhủ câu ð của bin thân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài dave quyền sở hữu nhà ở tet Việt Nam có nhủ cầu đồng lam nơi tạm trủ trong thời gian ð Việt Nam hay tổ chúc ảnh té sử dang nhằm mu dich kinh doanh là chi yêu.Đặc biétla các quyển ning nh để thie kê, chuyễn đỗ, chuyển nhương tăng cho, cho thuê, cho thuê lạ, thé

chip, gớp vốn bằng QSDD

Thứ tr, quyền nữ dạng dit thường gắn lin quyên sỡ hiếu các bất động sin cô trên đất

Nha ở và công tinh xây đụng phục vụ cho đời sống cùng ti sẵn khác gắnliên với dit được goi là bất động sin và chủ sở hữu có quyên sở hữu. Đây là những

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

tật sân có tinh bên vững, cô git lớn và phi gin én với mt th dt nhất Ảnh,.với đất thể biện sự bão hồ đểPhép luật về QSDĐ và bắt động sản gắn liên với

đất được dim vào nữ dụng có hiệu quả, nhất là trong trường hợp người có QSDDclnse có đều kiện kai thác rực tép,

11.2. Khdinigm, đặc đều hop đồng chmyễu nhượng quyền sẽ dung đắt

Hiện may, nền inh tổ thị trường ngiy cảng phát triển va dân số ngày cảng tầng nhanh nên nh cầu về đất của người dân ngày cảng cao. Thục té đó dẫn đến gto dich chuyển nhương QSDD từ chỗ thể này sang chủ thé khác trên thị trường bit động sin xuất hiện như một nh cu tất yêu và ngày cảng rỗi đồng Tuy nhiên, chuyển nhượng QSDĐ chỉ bắt diu được pháp thuc hiện theo quy dinh cia Luật Dit

dai 1993 và trước đó, theo quy định của Hién pháp năm 1980 va Luật đất đại năm.

1987, không được thục hin việc mua bin, cho thuê dit, chi cho phép chuyển QSDD nông nghiệp lâm nghiệp trong một sổ trường hop cụ thể, chỉ được để lạ thừa kế nhã ð hay chuyễn nhương nhà ð Mée đò những quy nh trong Luật dit dai năm 1987 rất chế mang tinh chất nghiém cấm nhưng thục té diy lạ là sơ buồng ling quản ý đất dai bối hoạt đông chuyển nhượng QSDĐ vẫn difn ra không hợp phip, tạo ra các giao dich ngần, v pham quy định của pháp luật Dén Luật Dit đi năm 2003 và nay là Luật Đất dai năm 2013, pháp luật vấn tp tục kế thie và ghỉ hân quyền chuyển nhương QSDĐ bên canh các quyển năng khác côn NSDĐ nh qguyễn chuyỂn đỗ, cho thu, cho thuê Iai, thửa, ting cho, thé chấp, góp vén bằng

QSDD. Điều này, xuất nhất từ việc xác định QSDĐ là một loại quyền tài sin và

qguyễn tài sân là quyển đoợc tủ bằng tẫn, có thể chuyén giao duve trong gieo lưu dân sự Việc pháp luật quy định NSDĐ có quyên chuyễn nhượng Q5DĐ thể hiện sơ

quan tân của Nhà nước đối với NSDĐ trong việc khai thác những giá ti cia đấtđã

Theo từ didn ting Việt của Viện ngôn ngữ học: "chnyẩn nhương là chuyễn

anyén số hin’, từ đổ, có thé hiểu chuyễn nhường QSDD là một giao dich dân sơ

shim thục hiện việc chuyển gieo QSDD từ chủ thể này sang chỗ thể khác. Tương tus tạ từ didn Luật học côa Viên khoa học pháp lý “Chuyển nhường QSDD- (ngrờr

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

sử dụng dit) chuyén giao đẫt và QSDD đó cho người được chuyén nhường (got là bên nhận QSDĐ) sử dùng Bên giao đắt và QSDĐ được nhận sé hẳn hương đương

vớt giá trị QSDD theo sự tha thuận các bê

Từ những phân tích nối trên chuyển nhương QSDD được hiễu là sơ chuyển

dich QSDD từ người có QSDĐ hop pháp sang người Khác; người có QSDĐ có

"nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng và người nhận chuyển, nhượng phố trả cho nguội chuyễn nhương một khoản tién hương ứng với giá ti (QSDP theo thos thuận cia các bên Mic dã có sự thay đổi vé chi thể sử đụng đất nhưng việc chuyển QSDD này không làm mat đi quyền quản lý và đính đoạt của

Nhà nước với vai trị đi đến chỗ sở hữu

Nhữ vậy, chẩn nhương QSDĐ là giao dich dân sự nhằm phát sinh một quam hệ pháp luật mà trong dB người có QSDĐ hep pháp có quyền chuyẫn quyền QSDD cho người nhân chyẫn nhương: người nhân chuyển nhương QSDĐ có

ngfia vụ than tốn cho người có QSDD một khoán hẳn hương ng với gi trịSDB được xác đình theo thơa thiên cia các bên theo trình he this he, đến kiện

xuất Ảnh do pháp luật guy cr

Nhữ vậy, bên chất của chuyển nhương QSDP là sơ chuyển giao QSDB từ chủ thể này sang chủ thể khác trén cơ sở các quy dink Nhà nước cho phip thơng «qu hình thúc hop đồng chuyễn nhương QSDĐ. Hop đồng này vừa chiu m đều

chảnh của quy luật ca th trường rên cơ sở ¥ chi và tha thuận của các bên; vừa

chiu my quân lý cia Nhà nước thông qua các điều liên chuyển nhương cụ thể nên

tinh chất thị trường - mr thôn thuận và tự do ý chi giữa các chủ

an chế nhất Ảnh,

Vé khổ niên hop đồng chuyển nhương QSDĐ, Điệu 697 BLDS năm 2005

J cũng bị những

quy nh "Hop đẳng chuyén nhượng quyền cử dùng đất là ae thod thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhương quyền sử cng đất chhyẫn giao đắt và quyền sit cing đắt cho bên nhân chyẫn nhương còn bên nhận chhyễn nhương bã ển cho > Viênngiên cis Koa hoc phi ý - Bộ Tư pháp Tip ĐỂ íc gã) (G009), đn lu học Noo Tỳ đến

ithghoa và Ngô Tapa

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

bên chyễn nhượng theo guy định ca Bộ luật này và pháp luật về đắt ea.” Tuy

nhiên, trong định nghĩa này chưa để cập đến “tinh khơng hồn lại của QSDB" so‘vei giao dich về cho thuê QSDĐ. Va đền BLDS ném 2015, khơng có quy định riêng

vi hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ ma thay vào đó chỉ có quy ảnh hop đồng về

Vé bản chất, hong quan hệ hợp đẳng này, bên chuyển nhương s chuyển

(QSDP của mình cho một bên khác để ths lại cho minh một khoản lợi nhuân, bên

chuyển nhượng QSDĐ chim dit quan hộ với Nhà nước, đồng thời tao đều kiện để bên nhận chuyển nhượng OSDĐ và Nhà nước thất lập mốt mốt quan hệ mới theo

cgay Ảnh của pháp hit

Từ những phân tích trén, có thể định ngiữa: “Hop đổng chyễn nhường cuyn sic hong đẫt là se thôn thuận giữa người sử cong đắt (sas đậy gọi là bên chuyễn nhượng) và chủ thể khác (sat đậy got là bên nhận chhyễn nhương) về việc chuyẫn giao đất và qgyễn cử chong đất trên thim đất đã được pháp luật công nhân trên cơ số giá od được các bin thông nhất đắt và myễn sử ng đắt được chagrin giao toàn bộ cho bên nhân chuyẫn nhương và bên chuyễn nhương khơng cịn bắt kỳ indi liên hệ nào với đắtvà quyễn cử đụng đất

Co thể thấy, hop đồng chuyển nhượng QSDB là mốt hợp đẳng mua bản tài

sin, tuy nhiên đối tượng của hop đẳng này là quyền sở đụng mốt loại tải sân có

tinh chit dic biệt, Chính vi vậy: hợp đồng chuyển nhương OSDĐ meng những đặc điểm sau diy.

Thứ nhất, hop đồng chuyễn nhương OSDĐ là hợp đồng song vụ. Theo đó, “mối bên trong hp đẳng đều có nghĩa vụ với nhauŸ. Trong hợp đẳng chuyển nhương

và ngiĩa

a vụ của bin lúa. Bên chuyển nhương có SDD, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương đều có a

‘ya vii nhau quyền của bân này sẽ là nị

"nghĩa ve giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có

` Ehoản 3 Đầu500 Bộ Luật Din ny2015* hon 1 Đi 403 Bộ Luật din ar 2015

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

"nghĩa vụ chuyển giao khoán thanh toán cho bản chuyển nhượng theo thie thuận cũa

hai bên.

Tuy nhiên, do QSDĐ là mốt tải sin đặc biết, nó gin liin với chế độ sỡ hữu,toàn din vé dit đa, trong đô Nhà nước là người dai điện chi sở hữu toàn din, nên

"ngoài việc bên chuyển nhượng và bên nhân chuyển nhương thục hiện quyén và

"nghĩa vụ với nhan, ha bên con phải thục hiện ngiĩa vụ với Nhà nước (tuân th cácquy lãnh của pháp luật về quy hoạch, mục dich sở ding đất đều kiện chyển

nhượng nghĩa vụ tải chính, ) Nhà nước chỉ phối hoạt động chuyển nhượng

QSDB thông qua các quy nh của pháp luật và quyết nh hành chính ofa cơ quan.

nhà nước cố thẩm quyển (đăng lý quyển sơ đang đất quyết định cấp

Ngồi ra, diy cịn a đặc đm đã phin biệt hop đồng chuyển nhương QSDĐ Với các hop đồng vỗ giao dich chuyển quyển sử dụng đất khác, như hợp đồng tăng cho quyền sử dung dit hay hop đồng thé chấp quyền sử dụng dit... Cụ th, nếu hop đồng chuyển nhương QSDP là hợp đồng song vu, quyền của bên này là nghĩa

vụ của bên lúa (một bên chuyển giao QSDD, một bên thực hiện ngiĩa vụ thanh,toát, thì đỗ với hợp đẳng ting cho quyén sử dụng dit la một hop đồng đơn vụ bên,Gave ting cho quyển sở đụng it không phi thực hiện một ngiễa vụ gì đối với bên

tăng cho quyên s dung đất, hay đối với hợp đẳng thé chấp QSDĐ thi là một biện

php dim béo để thục hiện nga vụ din sơ

Thí hơi hợp đẳng chuyểnnhhượng OSDĐ là hợp đẳng có tinh chất din bà

Kihi giao tết hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ, ed bên chuyển nhượng và bên nhân chuyển nhượng đều dat được những lợi ích của riêng mình Bén chuyển

hương thu được mét khoản din bù tương đương với giá ti quyên sử đụng dit được

chuyển nhường Còn bên nhấn chuyển nhương được xác lập QSDĐ từ sự chuyển gto của bên chuyén nhượng và bên nhân chuyển nhượng có thể khai thác, sở đụng

giá tri của QSDĐ đó.

Dus vio đặc đẫm này, có thể dễ ding phân biệt hop đẳng chuyển nhương QSDD với các hop đẳng chuyển dịch QSDĐ khác khơng có tinh đền bù như hợp

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

đồng ting cho QSDB, bên tăng cho gieo quyền sở dụng đất của minh cho bên được

tăng cho mà khơng u cầu din bi, cịn bên được ting cho đẳng ý nhân quyền sử

dung đất theo đúng quy đính.

Thứ ba, tình thức của hợp đẳng chuyển nhượng QSDD phii được thực hiện,bằng vin bên, phải được công chúng hoặc chứng thục và đăng ký tại cơ quan Nhà

nước có thâm quyển”

Quy định này thể biện sơ chất chế hơn của giao địch chuyển nhượng QSDĐ

3o với các giao dịch tải sin khác. Theo quy định của pháp luật din sự các giao dịch.VỀ mus bán tài sin khác ma không phải 1a quyền sử đụng đất thi không cần thực

iên hoạt động công chúng hoặc chúng thực tei cơ quen Nhà nước có thẩm quyền,

giao dich có higu lục ngay sau khi các bên ký thôn thuận Tuy nhiên, đối với giaoich chuyển nhương QSDB, hei bên không những phii thực hiện thủ tục côngchứng hoặc chúng thực ma côn phi thục hiện việc ding ký tei co quan đăng ky

QSDB vio sỗ dia chính thi hợp đồng chuyển nhượng QSDD mới có hiệu lực, Điều

nny xuất phát từ việc QSDĐ là một ti sẵn đặc hủ do Nhà nước làn dai điện chủ sở

thu, Ngoài ta, đây lẻ tả sén có giá trị lớn, có nhiêu bién động phúc tạp trên thục tổ Vi vậy, việc hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ phii được ghỉ nhận bing vin bản, Lược công chúng hoặc chúng thục và đăng ky ti cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm dim bão ring buộc về mất pháp lý giữa các bên về quyên và nghĩa và, đồng thời nhằm tạo đều kiên thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước QSDĐ.

Thứ tự vỀ chỗ thể của của hợp đồng chuyển nhượng QSDD

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhương QSDD phải thôa mãn các đều liên nhất định do pháp luật quy đính ĐỂ giao địch chuyển nhương QSDĐ có hiệu lực phải dip ứng các điều kiện sau: các điều lúện có hiệu lực cđa host động chuyển shhượng QSDD; thời điểm QSDĐ được chuyển giao giữa các bên và các trình tự, thủ tục phải tuân thủ Theo đó, khơng phii moi chủ thể có QSDB hop pháp đâu được thục hiện quyền chuyên nhượng QSDĐ, ma tủy thuộc vào nguồn gốc, tin trạng sử đụng QSDĐ của chủ thé đó, Theo guy đính của pháp luật hiện hành nấu

"iain š Đầu 10 Luật Di 2013,

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

tình trang QSDD dang ranh chấp hoặc chưa hồn thành nghĩa vụ ti chính... đều khơng được phép chuyển nhương QSDĐ cho người khác. Củng với đó, cũng khơng

hải chủ thể nào có tiên cũng được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ. Chẳng hen,doanh nghiệp có vốn đầu te nước ngồi sẽ khơng được phép nhân chuyển nhượngđất ngồi khu công nghiệp, khu ánh tế, kho chế xuất, kim công nghệ cao,

Thứ năm, đối tương của hợp đông chuyễn nhượng QSDĐ lá quyền sử dụng

đất chứ không phấ bả thin đất đá.

itu này xuất phát từ chế độ sở hữu dit đủ cũa nước ta là chế độ sỡ hữu toàn din, do Nhà nước la đại đin chỗ sở hữu, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước

giao đất, thuê đất, công nhận QSDĐ và được thực hiện các quyền năng đối vớiQSDD. Như vậy, giao dich chuyển nhượng này có đối đượng là QSDĐ chứ khơng

hải đất đủ và phải lập thành hợp đồng với tên goi là “Hop dng chuyển nhương auyén sử hong đắt" và cô xác nhận cũa cơ quan nhà nước có thẫm quyền thông qua

"hoạt động công chứng, chúng thực

Pháp luật la một trong những biên pháp quân lý Nhà nước hiệu quả nhất ÿ xã hội bằng pháp luật chỉ: King phải bằng dao lý“® Do đá

“Nhà nước quân

đỗi với các giao dich chuyển nhường QSDĐ cũng được điều chinh bai các quy Ảnh

của pháp luật Việc điều chỉnh bing php luật đối với các giao dich chuyển nhượng SDD là cần thiết và xuất phát từ các lý do sax

- Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ là mét trong những hop đẳng phổ biển

trên TTBĐS hiện ney, bối nó vừa phục vụ cho nh cầu oie người đân vừa cho mụcich kinh doanh dem lại nhiễu lợi nhuận cho cơn người. Chính vi vậy, trong hệ

thống pháp luật nước ta đã ghỉ nhận loại hop đồng này từ rất sem. Việc ghi nhận hop đồng chuyển nhượng QSDĐ. vite có ý ng]ĩa về mặt lý luận cũng như thục tấn.

ˆ Nghi guất Dandi Đăng toàn quốc lần tế VI

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Vé mit lý luận, pháp luật vé hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khung pháp ý quan trong để Nhà nước điều chỉnh các quan hé chuyển nhương QSDĐ giữa bên, chuyển nhương và bên nhận chuyển nhương Đảng thỏi, Hop đồng chuyển nhương QSDD phải được thục hiên theo quy đính cia pháp luật vé hình thức, th tue; qua đó Nhà nước có thé giản sát được host động này và kịp thời có những quy dinh, chính sich phù hợp vé hop đẳng chuyễn nhương QSDĐ. Bén canh đó, pháp luật vi hợp đẳng chuyễn nhượng QSDĐ còn là cơ sỡ pháp lý quan trong hàng đều để NSDB tham gia gao kết hop đẳng tuân theo nhẫn xắc lip giao dich với nhau theo

những th tục, bình bơ và quy định của pháp luật Trong qué tinh gao kết hợp

đẳng nu xây ra tranh chip giữa các bin với nhau thi pháp uật về hop đẳng chuyễn

nhượng QSDĐ đồng vai trị là cơng cụ pháp lý để cơ quan Nhà nước có thém quyển

áp dung giải quyết Tử đố, an toán trật tự xã hội, quyén và loi ích chính ding của "ngời din được dim bio, cũng nh góp phần vio hiệu qué quản lý của Nhà nước vé

đất đa

Vi mat thục tiến. hiện nay, trong thi ej công nghiệp hoa — hiện đai hỏa đắt nước, nha cầu vé dit đu ngày cảng ting cao. Tử đó, các giao dich chuyển nhương QSDD từ chủ thể này sang chỗ thể khác xuất hiện nhờ một nhu cầu tất yêu khách, quan Hơn nữa, chuyển nhương QSDĐ hiện nay công là nh vực dem lại lợi nhuận

cao cho các chủ thể sử ding đất Khi các giao dich chuyển nhương QSDĐ đượcthục hiện trên TTBĐS cho đà nhằm mục dich g thi đều chu sự đều chỉnh cia các

qgy luật cũng cần, quy luật giá cả quy luật cant tran. ce thị trường, việc các chủ

thể nữ dung các this đoạn các chiêu im gat nhằm chiếm đoạt hướng lợi bất chính

khơng hề thiểu rên thục tổ. Chính vi vây, cần phii cổ ar quản lý, đều tất của Nhà tước thông qua các quy dinh cis pháp uật vé hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ để

tránh những giao dich bất chính, anh hưởng din lợi ích cũa người có QSDĐ

- Hơn nữa, nền kinh té - xã hội Việt Nam ngây công phát triển, mở cửa hồi

nhập thu hit nhà đầu tw nước ngoài di din din việc chuyển nhương QSDĐ nói chung cảng phong phú. da dang, phạm vi địch chuyển không chỉ phát tiễn ở thành thi mã lan tông ra kim vục nông thôn với sự tham gia ofa nhiều thành phần kinh tỉ,

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

chủ thể rong xã hội. Từ đó, kéo theo sự phức tap trong chính các giao dich chuyễn

hương QSDĐ mà thục té đã phát sinh nhiều ranh chấp chưa được git quyét dit

điểm. Vì vậy, nêu pháp luật vé hop đồng chuyễn nhương QSDĐ không kip thơi iu chính, sẵn đổ, bỗ ang

khơng điều chỉnh được các gjeo dich chuyển nhương QSDĐ trên thực tế phát sinh; nh hướng để hoạt động quản lý Nhà nước về đất đại

Chính và vây, Nhà nước đặt ra các quy đính của pháp luật để đều chỉnh hop

dẫn tới tinh trang pháp luật “lạc hau", “at seu” và

đẳng chuyển nhượng QSDD 1a một yêu cầu tắt yêu trong việc dinh hướng sự phát triễn kinh tế quốc gia cũng như tạo ¡a mốt TTEĐS công khai, minh bạch và dim

‘bao hai hịa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước

sễ hop đồng chuyễn nhượng quyển sĩ đựng

Pháp luật ra đi, tốn tí cùng với xã hội và là một trong những công cụ thựciện chúc năng quản lý nha nước hiệu quả nhất Pháp luật a hé thống các quy tắc

xử m mang tính bit buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thửa nhân nhấm điều

chỉnh các mốt quan hệ xã hổ theo mục tiêu, đnh hướng ow thể”. Bắt kỹ một fish

vực nào, một quan hệ xã hồi nào phát sinh rong đối sống thực tổ cũng rất cân dn

say đều chinh pháp luật làn cơ sở đ nh hướng cho quan hệ xã hồi đô phát nh, phát

triễn theo một trật hy chung theo ý chí của Nhà nước. Trong nh vue đất dai nói chung và trong hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cũng không phải ngoại

lê, ching rất cần được điều chỉnh bởi khung pháp lý cụ thể, diy đã và toàn điện

shim định hướng cho các chi thể tham gla quan hệ chuyển nhường QSDĐ cũng nh các cơ quan nhà nước có thẳm quyén hr cách là người kidm tra và giám st giao

ich đỏ di theo quỹ đạo chung dim báo tit hy an toàn, hiệu quả ting cường phép

chế trong lĩnh hợp đẳng chuyển nihương QSDD. Hiện nay, hệ thông pháp luật điều.

cảnh cũng mỡ tông tới nhiễu văn bản pháp luật khác nhau. Đây la cơ sở quan trongkhông chỉ giúp các chủ thé tham ga giao kết hợp ding chuyển nhượng QSDĐ xáccảnh được rõ qun loi ích hợp pháp, ngiễa vụ của mình mà còn han chế các rối rơ

“ruộng Đại học Lait Hà Nội, 2013), Giáo nồi lý hột Mà móc vàp Đáp lade Hà NG 96

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

có thé ảnh hướng đến khơng chi quyền lợi cũa chính mình, ma cịn có thể tối quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khác có liên quan.

Nhữ vậy, có thể hiểu pháp luớt về hợp đồng cluyễn nhương quyển sử hongAis 1 tổng thd các quy phạm pháp luật do Nhà nước bơm hành mang tinh bắt buộc

chương any dn về nỗi mg nguyên tắc ý kết hop đồng chuyễn nhượng quyên sit chong đất cần cử làm phát anh thay đố, chẩm dit hop đồng chhyẫn nhương quyển sử ding đất và các uy đựnh về hình thức nữ tinh te thí me hệ lết hợp đồng chyẫn nhượng quyẫn sử ng đất trình te, thủ ne cơng chứng hop đồng chyễn hương quyền sử dụng đất nhằm định hướng cho hợp đồng chuyễn nhượng quyển sử chong đất 4 theo trất ne chưng vì lợi ich cũa các bên tham gia cũng như lợi ích

én kay

sữa Nhà nước và xã hột

* Đặc dé ciaphip luật hop đẳng chnyễnnhương quyẫn sicchng đắt

Thứ nhất pháp luật vé hop đồng chuyén nhương QSDĐ mang tính dic đặc

trứng của chế độ sỡ hữu toàn dân do nhà nước dei diện chủ sở hồu

Đổi tương của hợp đồng chuyển nhương QSDĐ là QSDĐ được Nhà nước

trao quyển sử đụng với hư cách là chủ sở hồu đi đền và không thuộc quyén sở hữu:

của các bên giao kit hợp đẳng chuyén nhượng Theo quy dinh cia pháp lu din mạ SDD là quyền ải sản và ki quyén tai sin là đối tượng cit giao dich dân nợ thi

hải có giấy tờ hoặc các bing chứng khác chứng minh quyển đó thuộc sở hữu cũa

tên bán Đôi với QSDĐ khi thục hiện hop đẳng chuyển nhượng sé có nự thay ab, dich chuyển QSDĐ từ người nay sang người khác những bản thin QSDB lạ luôn “bắt động bdr À dich nân việc “mua bán" chỉ chuyễn giao quyền thơng qua gây”

tờ ching mình sự tên tai của QSDD hoặc ti sin trên đất là GCNQSDĐ. Đây chính.

là điển đặc thù, khác biết git tà sân là QSDD và các ti săn là động sin co thé dich chuyễn và có chủ sở hơn khác

Thứ hơi pháp luật vé hợp đẳng chuyển nhượng QSDD do nhiều văn bản

php luật khác nhau điều chỉnh He thống các quy phạm pháp luật đều chỉnh hợp

đẳng chuyển nhương QSDĐ không chi năm trong các quy dinh của BLDS, Luật

it dai ma còn năm trong nhiều vin bản pháp luật khác cổ liên quan như Luật

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Công chứng Luật Hn nhân va gia ảnh, Luật vé thud... cùng hệ thing các vấn bin dưới luật như các Nghị quyét của Ủy ban Thường vụ Quốc hồi, các Nghị dink, Thơng hr cũa Chính phi và các cơ quan thuộc Chính phi, các Quyết Ảnh của Ủy,

"ban nhân din các cấp điều chỉnh các nội ding cụ thể iên quan đến quyền tải sẵn là

QSDD. Ching han: Luật Dit đủ quy nh điều kiện, te cách chủ thể, QSDĐ được

ghép giao dich và các thi tục hành chính phéi thục hiện khi thực hiện gao dich

chuyển nhương, Bộ luật din ar quy định vé nguyên tắc, hình thúc và những đều Xhoăn chủ yêu trong hợp đẳng chuyển nhượng QSDD bôi chuyển nhường QSDD là

một gino dich din sự và là ti sẵn có giá tri lớn trong đôi sống lánh té xã hồi, pháp

luật về công chúng: pháp luật về thuê thn nhập từ chuyển QSDB, về lệ phí cũng đều quy Ảnh cụ thể khi thực hiện giao dich chuyển nhượng QSDB. Những quy phạm. ghép luật trên đã tạo ra một hành Leng pháp lý đầy đủ và là cơ sở để các chủ thể thục hiện hop đồng chuyển nhường QSDĐ áp đụng thing nhất và hiệu quả

Thứ ba, pháp luật về hợp đồng chuyén nhường QSDĐ tên trong ar tr do

thôa thuận giữa các bin có liên quan trong q tình xác lập và thục hiên hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ những giới hạn trong phan vi luật dink VỀ

chuyển nhượng QSDĐ 14 một giao dich din sự nôn pháp luật ghi nhân và cho ghép các chủ thể được tự do thỏa thuận, bay t6 ý chi và nguyện vong của minh khí ký kết va thục hiện hợp đồng chuyển nhường QSDĐ. Tuy nhiên, ý chí đỏ phấi phù hop với

¥ chi cia Nhà nước và khơng trổ với pháp luật (rong phạm v được php luật cho

ghép). Các quy định của pháp luật vé đều kiên, chủ thé, hà thúc, quyén và mga

va của các bên tham gia giao dich cũng như tỉnh tự thủ tue thực hiển gao dịchin chất,

chuyển nhương QSDĐ là những giới hen, kiém soát của Nhà nước với te cách chủ

sở hữu đi điện

1.2.3. Cơ cấu pháp hộ

Co cầu pháp luật vé hop đẳng chuyển nhượng QSDD là mốt ting thể thống

nhất bao gồm các quy phạm pháp luật thuộc nhiễu inh wee pháp luật khác nhau, có “mối liên hệ nội tạ hiếu cơ với nhau ring buộc lấn nhau và cing liên thông đều chin, bao gồm những nội dung cơ bên sau đây

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Thứ nhất, nhỏm quy pham pháp oật điều chinh chỗ thể ia hợp đồng chuyển

nhượng QSDD. Chi

chuyển nhương và bên nhận chuyển nhương Dé: với bén chuyển nhượng QSDD hi là chỗ thể có QSDĐ hop pháp và có mong muốn chuyển giao QSDĐ hop pháp của minh cho một chi thể khác và bên nhận chuyển nhượng phi tré khoản tên Ễ gao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDD bao gồm: bên

tương ứng với gá ti QSDD cho bên chuyển nhượng Đây cũng là dm khác biệt của chỗ thể chuyển nhương so với các chỗ thể khác trong quan hệ tăng cho hay thừa kế QSDĐ ki khơng có sự trao đổi lại cho bên có QSDĐ mét đi lượng vật chit nhất ảnh Còn đổi với bên nhân chuyễn nhương QSDĐ lá chỗ thể mà được bên chuyển nhương hướng đến để chuyển giao QSDĐ và họ phải ph di điều kiện để

được xác lip QSDB tạ Việt Nam. Như vậy có thể hiểu, không phi bắt kỹ cá nhân,

tỔ chức nào công được phép giao kết hop đẳng chuyển nhương QSDĐ, mã chỉ những chủ thể đáp ứng yêu cầu do pháp luật quy dinh mới đã điều kiện thục hiện

gro dich này,

Thứ hơi, nhóm quy pham về đối tương của hợp đồng chuyển nhượng QSDB. QSDD là đái trơng của hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không phit mọi chủ thể có QSDĐ đều được thục hiện chuyển nhương mà tuỷ thuộc vio nguén gic QSDD của chỗ thể đó xuất phát từ đầu, sử đụng cho mục dich g

Thứba, nhôm quy pham quy định và giá chuyễn nhương QSDĐ và các ngữ va tải chính từ chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá tình giao két hợp ding chuyển nhượng QSDB, bên chuyển nhượng và bin nhân chuyển nhượng đều có lợi ích khi

them gia. Bến chuyển nhương sẽ được nhận được mét khoản tiên tuong ứng với giá trì OSDĐ, hay còn gơi là giá chuyển nhương QSDB; còn bên nhân chuyển nhương

được xác lập QSDĐ từ sự chuyên giao côn bên chuyển nhượng Hon nữa, QSD lànhượng QSDD trên thịtrường cũng sẽ chịu sơ đều chỉnh bởi các quy dinh côn pháp luật và kim heo các

các ngiấn vụ tài chỉnh khác eh thực hiện chuyén nhương QSDB.

Thứ ne nhỏm quy phạm quy đính vé hình thúc và hiệu lực cơn hop đồng chuyển nhương QSDD. Hình thúc cia hop đẳng chuyển nhượng OSDĐ phii dave một loại tài sản đặc thù trong thi trường nên giá chuyể

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

lập bằng vin bin, trong đó thể hiện sự thống nhất vi ý chi, mong muỗn chuyển QSDD từ bên chuyỗ

nhượng QSDĐ này chỉ phát nh hiệu lục khí được cơng chứng hoặc chứng thee và

nhượng sang bin được nhận chuyển, và hop đồng chuyển

đăng kỹ tí cơ quan nhà nước có thẫn quyễn Đây cơn là căn cứ giúp bio vé quyềnlợi của các chủ thé trong giao dịch trước các chỗ thể khác và là cơ sỡ để cơ quan

hà nước có thim quyền thục hiện chúc năng quản lý kiém soát sự chuyển dich ta sản trong. hội và bão dim tính én dinh của nén kinh tế

Bén canh dé, xác định hiệu lục cia hop đẳng chuyễn nhương QSDĐ cũng là quy định cin thiết nhằm đỄ xác định giới hạn quyền và nghĩa vụ ci các bên trong trường hợp có mâu thn tranh chấp xây ra

Thứ năm, quyền và ngÌĩa vụ cũa các bên trong hợp đẳng chyẩn nhương “uyên sử Hịng đất

Trong quả tỉnh thục hiện hợp đẳng chuyển nhương OSDĐ, các bin chuyển nhượng và nhân chuyển nhương đều phải cố các quyển và ngiĩa vụ với nhau

Thơng qua đó dim bảo quyền lợi hợp pháp của các bin trong hop đồng chuyểnnhượng QSDĐ và tránh những tranh chip phát sinh, ngăn ngừa các go dich trái

php luật la đổi, dow

Thứ sáu, nhóm quy pham pháp luật vi các biện pháp xở lý vi pham và giqguyất tranh chip hop đồng chuyễn nhượng QSDĐ. Từ khi dit dai được thừa nhận

có gi tr, quyển sỡ dụng đất được them gja giao dich trén thị trường va bị chỉ phát thối các quy luật của thị trường thi các hành vĩ vi phạm pháp luật và tranh chấp về đất dei nói chung và hợp đồng chuyén nhương quyển sở đụng dit nó rêng ở lên phd biến hơn và phúc tap hơn Chính vi vây để dim bảo cổng tác quân lý đất di của nhà nước, dim bio giao dịch chuyển nhượng QSDD được thục hiện đúng theo qgyy ảnh của pháp luật và dim bão quyển lợi của các bên tham gia hop đẳng chuyển

nhượng QSDĐ, pháp luật đắt dei đã có ahi

hành vi wi pham và gii quyết tranh chip về hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ,

quy định về các biên pháp xử lý các

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

1.2.4. Các yén tổ ảnh lưng dén pháp luật về hop đồng chuyễu nhượng quyền sic đăng đắt

6 nước tạ pháp luật về hợp đồng chuyển nhương QSDĐ chiu ar ảnh hướng

của các u tổ sae

Thứ nhất, đường lơ, chính sich ofa Đăng

Việc thắng nhất quản lý dit đi cũng nhơ điều chỉnh các geo dich chuyển hương OSDĐ luôn được Đăng và Nhà nước quan tâm. Xuất phát từ chế độ cũa

Nha nước tela “Deng lãnh đào, nhôn dân làm chit Nhà nước quản lý" nền các quy,

dio của pháp luật đất đi nói chung và họp đồng chuyỄn nhượng QSDD nói riêng đều chiu sự chỉ phối của các đường lố, chính sich của Đăng Sự chỉ phối của đường lỗ, chính sich của Đăng tới pháp luật về hop đẳng chuyển nhượng QSDB mang tính hệ thống, diễn ra từ hoạt động xây dụng pháp luật đến áp dụng pháp luật trên the tổ. Cụ thể: dum tên những quan diém, chính cách của Đăng nêu ra trong

các vin kiện của từng kỹ Dai hội, pháp luật tin hành “thd chế hóa" thánh chính

sách pháp loật về chuyển nhương QSDĐ. Ngủ quyết Đại hội Đăng toàn quốc lên thứ VII khẳng Ảnh “Tran cơ sở chế độ sở hữn toàn dân vé đắt ăn, ruộng đất được giao cho nông dân sic hong lâu đầu. Nhà nước cu đình bằng pháp luật các vẫn để

thừm kế. chuyễn quyền cứ ng cde. N ght quyệt của Đăng gi đoạn này được thé

chi hóa bing Luật Đất dai năm 1993, Luật Dat đa săn đổi năm 1998 và 2001 cing nhiều vin bản hướng dẫn thi hành để đều chỉnh vin để chuyển nhương QSDD Nghĩ quyết Dai hội DingIX đã xác lập chủ trương mỡ đường cho sự hìnhthành và phat tiễn th trường QSDĐ trong th truờng bất động săn Tip theo, Nghị quyết số 19-NQ/TW và tấp tue đỗi mới chính sách, pháp luật vé đất dai trong thỏi kỳ đây manh tồn điên cơng cuộc đổi mới, tao nên ting để dn năm 2020 nước ta cơ bản, tở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đụ. Nghĩ quyết đưa chủ trương Dat

dai thuộc sỡ hữu toàn din do Nha nước là đ điện chủ sở hữu và thống nhất quảnlý. QSDB là một loạt tai sẵn và hing hoa đặc biệt, nhưng không phải la quyền sở

Bing Công sin Vt Num (2000), Văn kửn Dingtoin tập dập 2, Neb. Chín Qué ch, HA NGL

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

Hữu, được xác din cử thể phù hop với từng loại đất tùng đối tương và hình thúc giao đất cho thuê dit; Nha nước thục hién quyén của chi sở hữu thông qua việc

qgyất Ảnh quy hoach kệ hoạch sử dụng đất, cho pháp chuyển mục dich sở ding

Trên cơ sỡ đó lên lượt qua các lân sẵn đổi Luật Dat dei năm 2003, Luật Dat dai sửa đỗi nim 2009 và Luật Đất dai năm 2013, các quyén về chuyển QSDD ngày cảng được muở rộng ở cả khía canh hình thúc và nổi dụng Theo đó, hợp đồng chuyễn hương QSDĐ cũng ngày cảng được ghỉ nhân mốt cách réng rãi và chiém vi thế

quan trong trong các giao dich din sự về QSDD

Thứ hai, youd kink te

Tinh tétde động trục tip đổi với pháp loật, pháp luật phụ thuộc vào kin t,

hi nhận my biến đổi của lạnh tế và phân ánh trình độ phát iển của kính tế" hi nin ánh tế vi oo chế quản lý kinh tổ của Nhà nước thay đổi sẽ kéo theo sự thay đãi của pháp luật Đối với các quy ảnh cin pháp luật về hợp đồng chuyển nhương

QSDD cũng chiu sự tác động cin yêu tổ kính tỉ Trước năm 1986, với nên kinh tékế hoạch tập trang bao cấp pháp luật đất dai cấm các hô gia định, cá nhân và tr

nhân không đuợc phép mua bán, chuyển nhương QSDĐ. Sau khi nước ta bude vào thời kỹ đỗt mới, với nên kinh t tị trường theo din hưởng xã hội chủ ngĩa, pháp luật vé hop đồng chuyển nhượng QSDD có nự thay đỗ, Bắt đầu từ Luật Bit dai nm 1993, QSDĐ được tham gia vào TTBĐS va la dai tương của giao dich chuyển. nhượng QSDD. Đồng thời, để hạn ché tối đa các giao dich OSDĐ tr phát, meng tinh chit diu cơ và kích cầu do gia ting pháp luật đất dai cũng tăng cường cơ chế tcf sốt các giao dich thơng qua các quy đính vỗ điều kiện, tình tụ thủ tục cơng hư các ngiấa vụ tài chính khi thục hiện giao dich chuyển nhượng QSDĐ.

Thứ ba, yêu tô phong tue, tập quán

Phong tục ấp quán la những gì đã quen thuộc, là những thoi quan đã thànhnip rong đời sống xã hộ, trong sin xuất va sinh hoạt hàng ngày, được moi người

công nhân vã làm theo. Ở Việt Nam, các phong tue, tip quản được biểu hiện cụ thể Truông Đụ: học Luit Hi Nội 2013), Giáo oh lu chưng Nutra vàplựp hut, ob CAND, te 107

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

ở từng noi, tạo nên bản sắc rất iêng côa từng vùng miễn Với we điểm gin gũi với ông là những thối quen d& được hình thành từ lâu đời và được moi

"ngời lam theo nến nhống phong tục tập quản được nâng lên thành pháp lut rt df

đã vio đời cổng nhân din cũng dễ ding thuc hiện hơn Chẳng hạn, theo truyén

thing của người Dao vé cơ chế tr quản làng do bộ méy có người đúng đầu bảu rađổi sống cơng,

lim trường lãng Trưởng làng có trách nhiễm quản lý đất ds, chie đất cho din ing

quân lý nhân khẩu và quyết din cho pháp hay không cho pháp nhing người khác

đánh co! Trong xã hồi Tây nguyên cỗ truyễn, việc chuyển nhương đất canh tác,

chủ yêu a đất muông nước chỉ được phép thục hiện giữa cấc thành viên trong buôn

Tầng với nhau và nhất thiết phi làm 18 cúng thần Khi chuyển đối phải mời một số

thành viên trong buôn làng đến để tham dự)!

Các yêu tổ này có ảnh hing sâu sắc din pháp luật nổi chúng và pháp luật về

hop ding chuyển nhương QSDD nói riêng trong quá tình xây dựng cũng nh áp

dang trong thục tế ránh dấn din tinh trạng xâu xây ra ủi pháp luật có ar bất đồngải thối quen, tín ngưỡng tén giáo, phong tụ tập quản.

Thứ tr yêu tô hội nhập quốc té

Hiên nay, Việt Nam đang mỡ rông quan hệ ngoại giao với các quốc gia rên

thé gii và hội nhập với nền ánh tế quốc té thông qua arta nhập các tổ chúc, đến,

dian quan rong trong khu vực và rên thể gudi nh. ASEAN, APEC, AFTA, WTO,cũng nh iy kắt và them gia hơn 500 hip định song phương đa phương rên nhiễu

Tinh vue, ĐỂ duy tì tinh én đnh, bin võng ofa các mỗi quan hệ trên và thúc đẩy” hơn nữa sự phát tiễn nhanh trong tương Ie thì cin tạo ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện, dép ứng được doi hồi của nền kink tổ thi trường và hôi nhập kinh tẾ

quốc tử. Theo 6, hộ thống pháp lut nói chung và pháp luật đầu chỉnh vé hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ nói têng cén phải được xây dụng và có sự phủ hợp với

"Ngon Quang Toyin 2003), Bia pháp ý c người sĩ cng đế ong các gio ch dân thương.

mai 1À at, Tận ax tain Tithe, Tường Đạ học Luit Hộ, Hà Nội & 65

'Ngoyễn Quang Tuyên Q003), Dia php c người sĩ ung để ong các gio ch ose ương.

"gi Và đã dat, Thận ax tan fate, hương Đạ học Luật Ha Nột,Hã Nội ø 6G

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

hệ thống pháp luật mà các quốc gia rên thé giới đã xây dừng hoặc các điều tước

quốc té ma Việt Nam đã tham giá

Thờ vậy, pháp uit về hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ chiu ác động và ảnhhướng bối nhiêu các yêu tổ nh. đường lố, chính sich cũa Đăng yêu tổ kánh t,phong tue tập quán và xu thé hối nhập Trong q hình xây dụng và hồn thiện

phip luật vé hop đẳng chuyển nhượng OSDĐ cần đánh ga một cách tổng thé các Êu tổ rên dưới khía cạnh tích cục và những hệ luy trú chiễu có f mang lei để có được các quy định cia pháp Iuit vé hop đồng chuyén nhượng QSDĐ phủ họp, kích thích sự phát tri của hop đồng về chuyển nhượng QSDB nói iêng và TTBĐS nói

chứng ð nước te

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Két hận chương 1

Trong chrơng 1, luận vin 6 nghién cứu và làm rổ các vẫn để cơ bản say

Thứ nhất, nghiên ca những vẫn đề lý luận vỀ hợp đồng chuyển nhượng QSDD thông qua làm rổ khá niệm, dic đểm vé chuyển nhương QSDĐ và hep đẳng chuyển nhương QSDD. Qua đó thấy được ring hop ding chuyển nhương QSDD là một loại gio dich phổ biển hién nay, xuất phát nu cầu tất yêu cia nền, ảnh tí thi trường là hiện tương meng tính quy luật và đáp ứng được nh cầu về đất

xi hiện nay của người dân,

Thứ hai, làn rõ nhông vân để lý luân pháp luật vé hop đẳng chuyễn nhương

SDD với những nội dung cơ bản cit như. sự cân tiết điều chinh bi pháp luật đái

với hop đồng chuyển nhượng QSDĐ, khi niệm, đặc diém và cơ cấu pháp luật vé hop đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, tác giã con tình bay vỀ các yêu tổ ảnh, hướng trục tiếp din pháp luật về hop đồng chuyển nhương QSDĐ. Đây là những

nổi dụng quan trong tạo cơ sở cho mr phân tính, đánh giá các quy định của pháp

Init vi hợp đồng chuyển nhương QSDĐ hiện hành và tae tấn thực th tạ thành phố

Hà Nộ tạ Chuơng 2 của Luân văn

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

'CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIẾN

‘THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI

21. Các quy địnhpháp hậtvề hợp dng chuyển nhượng quyền sẽ dựng đất -21.1. Chis thể hop đồng chuyẫu nhượng quyều sĩ đụng đắt

Chủ thể hợp đồng chuyển nhương quyền sử đụng dit là các bên the ge trong quan hệ hop đẳng, bao gim bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng

* Bên chu nhượng quyển sử chong đắt

Bên chuyển nhương quyền sở dụng đất phải là người sử dụng đất người nàycĩ thể tổ chức, hồ gia ảnh, cánhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thơng qua

một trong các hình thức giao đất, cho thuê dit, cho phép nhận chuyển quyền sử dang dit hoặc cơng nhân quyên sử đụng đất, cĩ quyền và ngiĩa vụ do pháp luật quy cánh trong thời han sử dung đất Theo quy định tại Điễu 5 Luật đắt đi 2013, người sử đăng dit bao gm: t8 chúc, hồ gia dinh và cá nhân

Tuy nhiên khơng phi tắt cã các chỗ thể tiên đều cĩ quyén thục hiện chuyễn nhượng QSDĐ mà bên chuyển nhương QSDD này phải tuân theo những quy định và

đồn liên mà Nhà nước đặt ra cho cính chủ thể đĩ Cụ thể

(i) Đổi với cá nhân: Khi bin chuyển nhường OSDĐ là cá nhân, trước hit cá nhân này phổi đáp ứng điều kiện về chủ thể giao két hợp đẳng theo quy ảnh cũa

php luật din sự đĩ là cĩ năng lực pháp luật dân sự nẵng hục hành va din sợ phù

hop với hợp đồng chuyển nhương QSDĐ được xác lip”. Theo đổ:

“Một 1d, năng lục pháp luật din sự cia cá nhân là khả ning của cá nhân cĩ

quyền và nghĩa vụ din ar Moi cá nhân đều cổ năng ive pháp luật din sự hư nhau,

6 từ khi cá nhân đỏ sinh ra và châm dit khi cá nhân đĩ chất & (Điều 16 BLDSnăm 2015)

âm là, bin chuyển nhượng là cá nhân phải là người đủ 18 tuổi ở lồn, nếuchưa đồ 18 tuổi hộc mất năng lục hinh vi din mr thi phải được sơ đồng ý của

‘Bima Đu H7 Bộ hậ din ar 2015

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

"người dai diện theo pháp luật côn cá nhân đó hoặc do người dai điện theo pháp luậtxác lập thục hiện hop đẳng

Ngoài các quy inh ong BLDS năm 2015 áp dung chung cho moi hợp

đồng trong đỏ bao gim hop đồng chuyển nhương QSDP, thi bên chuyển nhường

QSDD là cá nhân còn được quy ảnh trong Luật Dat dei năm 2013, trong đồ quy,

ooh cụ thé các trường hợp cá nhân sử dụng dit được chuyển nhương quyển st dang dit và tải sin gin liên với đất tạ khoăn 1, 3, và 4 Điều 179 Luật Đất dai năm, 2013 và các trường hợp cá nhân chuyển nhương ting cho quyền sở dụng đất cỏ đâu liên quy định tạ Điều 192 Luật Dit di năm 2013

(i) Dat với hồ gia dink: Trường hop hộ gia Ảnh tham ga vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với tư cách là bản chuyển nhượng thi các thành viên cũa hộ ta đãnh là chỗ thể tham gia xác lập quan hé hop đồng thục hiện hợp đồng hoặc ủy quyền cho người dai ciên than gia xác lập, thục hiện hợp đẳng theo quy định của

hấp luật din ay?

(i) Tả chute: Khi bên chuyển nhượng là tổ chức tỉ tổ chúc đó phii được thánh lập hop pháp và nấu la các chỗ thể kánh doanh chuyễn nhượng QSDĐ trong

ảnh doanh BĐS phãi đáp ứng những đều kién quy dinh tei Điều 10, Luật Kinh

doanh bit đông sin 2014, Luật đầu tz năm 2020, đó là phi thành lập đoanh nghiệp

hoặc hợp tác xã và đăng oy lánh doanh BĐS

Ngoài ra, các chủ thể trin pit đoợc Luật Đắt đi cho ghép. Cụ thể, theo quy cảnh của Luật Dit đi, nhống chủ thể thé nay được Nhà nước giao đất có thụ tên st dang đất ma không dave miễn tiền sử đụng đất trừ trường hop được mifn tấn sử dạng đất đ thục hiện dự án kinh doanh nhà, thuê dit tr én thuê đất mốt lẫn cho ca thời gian thuê mê không được miễn tiên thuê dit, trừ trường hợp dave mi

thuê dit để thực hiện dur án kinh doanh nhà &; thuế đất trả tién cho nhiễu năm ma

tiên đã trẻ cho thời bạn thuế cơn lạ ít nhất aS năm. Ngồi a, theo Điễu 181, Điều

182 Luật đắt đa 2013 quy dinh ba chủ thể không được phép chuyễn nhượng QSDĐ

ˆ Bên 212 Bộ Lait din 2015

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

nổi chung bao gồm: Công đẳng din cự Cơ sở tôn giáo và TỔ chúc nước ngồi cơ

chúc năng ngoai geo.

* Bên nhận ch in nhucong

Công giống nh bên chuyển nhượng, bên nhận chuyén nhượng khi them gia ào quan hộ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng phi là cá nhân, hô gia ảnh đáp văng được các đê kiện và chỗ thể theo quy dinh ce pháp luật én mự và pháp luật

đất đã

Thác với bên chuyển nhượng, bên nhân chuyển nhượng QSDĐ phi đáp ứng

nhiều điễu liên khất khe hơn, chất chế hơn BG: đối với bên chuyển nhương làNSDĐ do Nhà nước giao dit, cho thuê đất hoặc cơng nhận QSDĐ, nên Nha nước

có thể quin lý người sở dạng dit Tuy nhiên, bên nhận chuyễn nhượng là bên giao kết hợp đồng với bin chuyển nhượng thông qua sử théa thuận của he bản, nên Nhà "ước rất khổ kiểm sốt, quan lý chủ thể này, Chính vi vậy, pháp luật cần phấi đơa ra nhũng quy dinh chặt chế về điều liên cá nhân hô ga dinh được nhân chuyển nhượng QSDĐ. Cu thể nhụ Điễu 191 Luật Dat dai nắn 2013 quy ảnh một sổ trường hop hô gia nh, cá nhân không được nhận chuyển nhương QSDĐ như Đổi š Ẩn nhương quyền sửchức kình tế khơng đuợc nhân chư

dạng dit tring lúa [..] ofa hộ gia ảnh, cá nhãn, trừ trường hợp được chuyển mục ich sử đụng dit theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước só thim quyền phê duyêt, "3. Hồ gia dink cá nhân không trực nd sản xuất nồng nghiệp không được nhận cluyén nhương nhân tăng cho quyẫn sit dụng đất rồng

Tia’, hay “Hồ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyễn nhượng nhân ting chovết đất trắng lúa “2

tuyên sử ng đắt 6, đắt nông nghập trong fou vực ring phing hỗ trong phân khi

báo vẽ nghiên ngất phân khi phục hổi sinh thái tuc rừng đặc ng nêu không

sinh séng trong kin vie ring phỏng hỗ, rừng đặc ding đố”.... Từ đô, nhầm đảm bio việc quân lý nguồn dit của cơ quan Nhà nước có thậm quyền

Như vậy, có thể nhận thấy, việc chuyển nhương OSDĐ mắc di lá quyển côn chủ thể nhơng để hop đồng chuyển nhương QSDD có hiệu lục pháp ly thi các bên chủ thể them gia giao kết hop đồng phã dip ứng các điều kiện của pháp luật dim

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

‘bio hop đồng có hiệu lục, đồng thời tránh xây ra tranh chấp Những quy định của

áp luật v chủ thể này cũng chính là cơ sở quan trong trong quá tinh quin lý đắt vmgng quyều sĩ dung đắt

Đôi tương của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyển sở dụng đất Bài

đây là một loại tải sin đặc biết nên để dim bão hop ding này co hiệu luc, từ sin này công phit đâm ting các quy định của pháp luật bao gi: "Cổ gidy chứng nhân,

trừ tường hop quy. dn ta khoản š Điều 186 Luật Đắt đi 2013: đất không cô

tranh chấp: QSDĐ không bi kẽ biển đễ bảo đầm thí hành án và trong thot hơn sit

mg đắt

Thứ nhất cô giấy chứng nhân quyền nữ dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lá chúng thư pháp lý để Nha nước xác

nhận quyên sử dụng dit, quyền sở hồu nhà , ải sản khác gắn lin với đắt hợp pháp

la người số quyền sk dạng dit, quyên sở hữu nhà ð và quyền sở hữu tải sẵn khác

gn iễn với đất Hiện nay, người sử dang đất có QSDĐ hợp pháp đều được cấp mốt

tắt chứng nhận quyễn sử ng đắt quyền sở hữu nhà ở

Ngồi ra, GCNOSDĐ cịn được hiểu bao gồm cáclost gy tờ vớ tên goi khác được ấp theo pháp luật cia các thời kỹ nh GIẬyloại giấy chúng nhân là

và tài sân khác gắn dn với

chúng nhân quyén sở dụng dit, Giấy chúng nhân quyén sở hữu nhà ở và quyén sử

dng dit ð, Giấy chứng nhân quyên sở hồu cơng tình xây dmg đã được cấp theo

qguy định của pháp luật về dit di, pháp luật vé nhà õ, pháp luật vỀ xây đọng trước

ngày 10 tháng 12 năm 2009

Như vậy, GCNQSDĐ là điều ian tất cén tiết về mất pháp ý để các bên xác

lập giao dich chuyển nhượng QSDD. Tuy nhiên, có trường hop ngoại lê mắc đề

khơng có gấy chúng nhận QSDĐ nhung vẫn được thực hiện giao dich chuyi nhượng QSDB, đó la: trường hợp tt cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyển sở hữu,

nhà 6, ti sẵn khác gắn tiễn với đất đu là ngời nước ngoài he ác người Việt Nam

dink cư ð nước ngồi khơng thuộc đốt tượng được mua nhà & gin liên với QSDB ở

“pike 188 Luật dit anim 2013

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

tei Việt Nam thi người nhận thừa kế không được cấp GCNQSDĐ nhơng lại được

ding tin là bên chuyỄn nhường rong họp đồng chuyển nhương QSDĐ"”

Ngoài ra, NSDĐ có GCNOSDĐ cịn là căn cứ để xác định chính xác thời

cm được thục hiện giao dich chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, nêu NSDĐ đã có

giấy chúng nhận QSDD nhưng được ghi nơ ngiĩa vụ tử chính thi phai thực hiện

xong ngiĩa vụ tài chính trước khi thục hiện chuyển nhương QSDĐ, Bén cạnh đó, các chủ thể thục hiện chuyển nhượng OSDĐ trong dự án đầu tư xây dụng linh doanh nhà ở đổ bán hoặc cho th, chuyển nhượng QSDĐ ding thời chuyển

nhượng tồn bơ dự án đổi với dự án đầu tr xây dụngcầu hạ ting cũng tạ thời

điểm sau khi có giấy chứng nhân và có đã điều kiên đáp ứng theo quy nh ti Điều

194 Luật Đất đủ năm 2013

Thứ hơi, quyền sở dụng đắt không cỏ tranh chấp

Theo quy ảnh tại khoản 24 Điều 3 Luật Dit dai năm 2013, “rơnh chấp đắt daa là ranh chấp về quyển ng]ấa vụ cia người sử chong đắt giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đa”. Các tranh chấp đất dui xây ra có th là tranh chấp và QSDB, vi tải sân gắn lin với đất tranh chấp vé ranh giới, mốc gi với các thôn đất Liên kê... Như vậy, QSDĐ “khổng có tranh chả * được xác đính là không tổn tei sơ

xong đột, mâu thuấn va bit đẳng vé quyền và neha vụ giữa ha hoặc nhiều bên đối

với QSDĐ đó và có 2 trường hợp: () OSDĐ vốn đ không hi o6 tranh chip, hoặc

(@ QSDD đã có ranh chấp nhưng ranh chấp đó đã được giã quyết bing mốt bản án hoặc quyết đnh của Tòa án, quyết Ảnh gai quyết tranh chip côn UBND cấp có thim qun hoặc một kết quả thương lương, hịa giả thành gita các bên và QSDD

4u liên the hiện giao dich chuyển nhượng QSDĐ là cầ thất bối hi có tran chấp thi chưa thể xác dinh chính xác QSDĐ thuộc quyển sở dạng hop pháp của sỉ vã ai mới là nguội cô quyển xác lập giao dịch Tử da, hạn chế phát ảnh tranh chấp

sau 3 Điều 186 Lait ie ai 2013,

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

giữa nhiều bên cũng như bảo và quyền lợi cho bân chuyển nhượng và các chi thể liên quan sau khi chuyển nhương QSDĐ. Tuy nhiên, Luật đất dai năm 2013 cũng

nh các văn bản hướng dấn thi bánh chơa có quy định cụ thể v các căn cứ cing

hư tiêu chỉ đã xée định như thể nào là QSDĐ khơng có tranh chấp? Điễu này chính, la nguyên nhân để mốt sổ trường hợp chỉ vi "ghen ăn tức ở" hoặc có mâu thuẫn cá nhân ma lợi dụng đều kiện “tran chấp đắt đa", cổ tinh đã tao ra tranh chấp nhằm căn trở quyển của chủ nữ đụng dit hợp pháp trên thu tổ, Khi đổ, các cơ quan nhà "ước có thm quyền liên quan din việc thục hiện thủ cv chuyển nhương QSDD du tam đồng vệ thục hiện do cho đến khi ranh chip được giải quyết

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kế biên đầm bảo thí hành án,

“heo quy dinh cia pháp luật th hành án din sự kế biên ti sẵn lá mot trong

những biện pháp cuống chế thi hành án nhằm mục dich dim bảo thi hành những

‘bin án, quyết nh có hiệu lọc trên thục t2. Theo đó, biện pháp này được áp đụngXôi người phải th hành án (bã tis) không tr nguyên thi hành và trong tương li ti

sản bi thi hành oie người phã th hành án bị lay ra xử lý để thanh toán ngiĩa vụ cho bên có quyển Chính vi vậy, chủ số hữu ti sin sẽ khơng thể chuyển giao nó cho một chủ thé khác. Đối với QSDĐ đã bi kê biên để dim bảo thi hinh án pháp luật dat dai cũng không cho phép trở thành đối tương của hop đồng chuyển nhượng QSDD

để nhầm dim bảo bản án quyết Ảnh có hiệu lục tin thục tổ, ngân chân việc người

ghi thi hành án tấu tin tài sân cũng nh hạn chế được nhông ranh chấp phát sinh

sen này

goi ra, trong Bộ uật Tổ tạng din ar năm 2015 về kế bién có thể được áp dang niur một biện phép khẩn cấp tem thơi nẫu trong q trình giãi quyết vụ án có căn cử cho thấy, người giữ ti sẵn dang tranh chip có hành vĩ ti tán, hy hoi tai sản Như vấy, nêu Toà án trong quá trình gi quyết vụ án ra quyết Ảnh áp dụng

tiện pháp Khễn cấp kệ biên ti sin tranh chấp thi diy có được coi la một đều luậnđã han chế việc chuyễn nhượng QSDD hay không? Hay trong trường hop này chỉ

áp dung đều biện "quyển sử dụng đắt khơng có tranh chấp” đễ xác dinh hiệu lục của hop đẳng chuyển nhượng QSDB?

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Tứ tự trang thời hạn sử dụng đất

‘hoi hạn sử dung đất là khoảng thời gian ma Nhà nước cho phép NSDĐđược thục hiện QSDĐ của minh Tùy vào mục dich sở dụng đất và đối tượng sửdung dit, thời han sử đụng đất là khác nhau, bao gdm thời bạn sử đụng én định âu,

ai và có thời han Ví dụ thời hạn sở dụng đối với hộ gia định cá nhân1à “én din,

lâu dài "` (không giới hạn thời gien); đối với tổ chức thực hiện dự án kinh doanh.

sha ở để bán hoặc để bán kết hop với cho thuê hoặc để cho thuê mua th thời han

giao đất được xác đính theo “thir hơn cũa dir đi”, người mua nhà ở gin liễn với

Q8DĐ được sử đụng đất “Ổn định lâu đồi", Do vậy, thời han sử dong đất

inh, lâu đà" hay xác đính cụ thể “có thor hạn” sẽ căn cử vào chủ thé sử dung đất

Và mục dich sử dong đất Khí thời hạn sử dụng đất kết thúc hoặc hồ gia đính, cá

nhân sử dang trong thoi han sử đụng đất nhưng bi nhà nước thu hei đất cũng là lúc

quyền và ngấa vụ cũa người sử dụng đất chim dit Do các quyển cũa người sửdạng dit đã chim dit nén ho cũng không có quyền xác lập geo dich chuyểnnhượng QSDĐ. Như vậy, QSDĐ trong thời han sử dụng sé được tham gia vào giao

dich chuyén nhương QSDB

Ngoài ra, để giao dich chuyển nhượng QSDĐ ở có hiệu lục com phi dip ứng edu kiên vé diện tích tố thiểu được tích thin do mỗi đa phương quy ảnh và đổi với QSDĐ nông nghiệp phải đáp ting điều liên vé hạn mie nhân chuyển nhượng

SDB theo quy dink,

2.1.3. Giá chuyẫn nhượng quyền sit đụng đắt và các nghĩn vụ tài chính khi thực hiện hợp đồng cimyẫn nhượng quyén sử đựng đắt

* Gid clayén nhường QSDD

Giá chuayén nhượng QSDD 1a số iên ma các bân thoả thuận đ thực hiện việc chuyển nhương QSDD. Giá chuyển nhương QSDD có thể thay đỗi theo giá thi

trường và phụ thuộc véo nhiễu yêu tổ nhy quan hệ cụng — câu, canh tranh, cơ sở hạtầng (đường giao thơng, cấp thốt nước...) quy hoạch, kế hoạch sở dung đất... Bồi

Bas Lait Đột 82013

“hon 3 Điện 16 Luật Đ đụ 3013

</div>