BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN MẠNH CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH GIA LAI

- CHI NHÁNH HUYỆN ĐAK ĐOA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Gia Lai, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các số liệu,
các kết quả được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Gia Lai, ngày……tháng……năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Mạnh Cường

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện được luận văn, tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô
giáo Khoa Quản lý đất đai – Phân hiệu trường Đại học Lâm Nghiệp Gia Lai
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong
suốt q trình học tập và nghiên cứu. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân
thành và lời biết ơn sâu sắc tới giảng viên – TS. Hoàng Xuân Phương là
người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đak Đoa, Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai, chi nhánh Huyện Đak Đoa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Đak Đoa, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và
cơng chức địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đak Đoa đã giúp đỡ
tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu để
hồn thành luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tơi khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và
các bạn để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Gia Lai, ngày……tháng……năm 2023
HỌC VIÊN

Nguyễn Mạnh Cường

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. v
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ........................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHỊNG ĐĂNG
KÍ ĐẤT ĐAI .................................................................................................... 4

1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai .......................................... 4
1.1.1. Đất đai, quyền sử dụng đất ............................................................. 4
1.1.2. Đăng ký đất đai ............................................................................... 5
1.1.3. Cơ quan đăng ký đất đai, bất động sản .......................................... 9

1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới........................................ 10
1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland......................................................... 10
1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ.................................................................. 11
1.2.3. Đăng ký đất đai tại Anh ................................................................ 13

1.2.4. Đăng ký đất đai tại Trung Quốc ................................................... 14
1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam .................................. 16

1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam ................................................ 17
1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam................... 17
1.3.2. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan
liên quan và chính quyền địa phương ..................................................... 29
1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam . 32
1.3.4. Kết quả thực hiện hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Gia Lai. ................................................................................................... 39

iv

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 41
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 41
2.2. Phạm vi................................................................................................. 41
2.3. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 41
2.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 41
2.5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 42
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp............................. 42
2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................ 42
2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu . 45

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 47
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đak Đoa ........................... 47
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 47
3.1.2. Đặc điểm các nguồn tài nguyên.................................................... 49
3.1.3. Hiện trạng môi trường .................................................................. 51
3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................... 52
3.1.5. Đánh giá chung ............................................................................. 57

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất......................................................... 58
3.2.1. Công tác quản lý nhà nước đối với đất đai................................... 58
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................. 64
3.3. Tổ chức bộ máy và chức năng của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh gia
lai - chi nhánh huyện Đak Đoa.................................................................... 67
3.3.1. Tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - chi nhánh
huyện Đak Đoa........................................................................................ 67
3.3.2. Chức năng và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia
Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa ............................................................. 69
3.4. Tình hình hoạt động của CNVPĐĐ ..................................................... 71
3.4.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................... 72

v

3.4.2. Tình hình đăng ký biến động đất đai ............................................ 74
3.4.3. Tình hình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất .. 76
3.4.4. Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất .............................................................. 79
3.4.5. Tình hình thực hiện các nhiệm vụ khác ........................................ 80
3.5. Đánh giá mức độ hài lòng đối với CNVPĐĐ ...................................... 81
3.5.1. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện các thủ
tục hành chính tại CNVPĐĐ................................................................... 81
3.5.2. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về hoạt động của
VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai chi nhánh Đak Đoa ........................................... 91
3.5.3. Đánh giá chung về hoạt động của CNVPĐĐ ............................... 96
3.6. Một số giải pháp tăng cường hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh gia lai- chi nhánh huyện Đak Đoa ....................................................... 99
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................... 99
3.6.2. Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động ............................. 100

3.6.3. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..................... 101
3.6.4. Giải pháp về nguồn nhân lực ...................................................... 102
3.6.5. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị.................... 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 107
PHỤ LỤC

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

CHXHCNVN Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNVPĐĐ Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai -
Chi nhánh huyện Đak Đoa

CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng

DVHC Dịch vụ hành chính

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

GCN Giấy chứng nhận

HSĐC Hồ sơ địa chính

QSDĐ Quyền sử dụng đất


SDĐ Sử dụng đất

TNMT Tài ngun mơi trường

TTHC Thủ tục hành chính

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN Xã hội chủ nghĩa

v

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2022 ........... 24
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022 ... 25
Bảng 2.1. Tiêu chí đánh giá về hoạt động của CNVPĐĐ............................... 43
Bảng 2.2. Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng .................................................... 46
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện Đak Đoa thời kỳ 2020 - 2022 .. 52
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Đak Đoa .................................. 53
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Đak Đoa ........................ 65
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn
2020-2022........................................................................................................ 72

Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất giai đoạn 2020-2022..................... 74
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại
huyện Đak Đoa giai đoạn 2020-2022 ............................................................. 77
Bảng 3.7. Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 79
Bảng 3.8. Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận dịch vụ hành chính ........... 82
Bảng 3.9. Đánh giá mức độ hài lịng về thực hiện thủ tục hành chính ........... 83
Bảng 3.10. Đánh giá mức độ hài lòng về sự phục vụ của công chức, viên chức 85
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết cơng việc.......... 87
Bảng 3.12. Đánh giá mức độ hài lịng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến
nghị về kết quả giải quyết công việc ............................................................... 90
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất ...... 92
Bảng 3.14. Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giải
quyết công việc................................................................................................ 94
Bảng 3.15. Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa CNVPĐĐ
và các cơ quan liên quan ................................................................................. 95

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý
đất đai ở Việt Nam .......................................................................................... 30
Hình 1.2. Sơ đồ tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai ............................................ 35
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Đak Đoa .................................................. 47
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng nhóm đất chính năm 2022 huyện Đak Đoa...... 65
Hình 3.2. Sơ đồ tổ chức CNVPĐĐ ................................................................. 69

1

MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng.
Ngày nay đất đai là nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa
(CNH-HĐH), xây dựng phát triển của đất nước bền vững.

Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ
và sử dụng hợp lý là chìa khố đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của con
người. Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong
bối cảnh dân số ngày càng tăng, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do
các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay.

Ngày nay, cùng với quá trình tăng dân số, đất đai ngày càng quý hiếm,
“tấc đất tấc vàng”, vì vậy, vấn đề xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân được Đảng, Nhà nước
đặc biệt quan tâm, nhằm hạn chế những kẽ hở pháp lý có thể gây mâu thuẫn,
tranh chấp dẫn đến nhiều hệ lụy khôn lường. Trong xu thế chung, trên thế giới
mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt
Nam cũng đã thực hiện đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ
và mức độ chi tiết khác nhau.

Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống
đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính
cơng: Văn phịng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) một cấp được lập ở cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài ngun và Mơi trường. Tại các
quận, huyện có các Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.


VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai được thành lập bởi quyết định số 248/QĐ-
UBND ngày 24/4/2020 của UBND tỉnh Gia Lai về việc tổ chức lại Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và các
Văn phịng Đăng ký đất đai trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường các

2

huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Gia Lai với các chức năng nhiệm vụ
chính là thực hiện đăng ký đất đai; lập chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ hồ sơ địa
chính và các nhiệm vụ khác.

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa
(viết tắt là CNVPĐĐ) được thành lập từ năm 14/9/2020 theo quyết định
91/QĐ-UBND có các chức năng nhiệm vụ chính:

Cũng tương ứng theo chức năng nhiệm vụ của Văn phịng Đăng ký đất
đai tỉnh theo quy mơ địa phương quản lý.

Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng CNVPĐĐ) đã thu được nhiều
kết quả như: Trong giai đoạn 2020-2022, CNVPĐĐ đã tiếp nhận và xử lý hồ
sơ cho 9135 trường hợp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm là 47.382 trường hợp và đăng ký biến
động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với là
85.368 trường hợp. Ngoài ra, CNVPĐĐ cũng đã cung cấp hồ sơ, bản đồ,
thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 1735
trường hợp góp phần giải quyết nhu cầu thiết yếu khi thực hiện các quyền của
công dân trên địa bàn huyện trong lĩnh vực đất đai tạo niềm tin đối với người
dân khi thực hiện các thủ tục hành chính.

Bên cạnh kết quả đạt được như vậy, trong quá trình hoạt động, chi

nhánh còn gặp nhiều tồn tại hạn chế như:

Điều kiện nhân lực của hầu hết CNVPĐĐ còn thiếu về số lượng, chưa
đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây
là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và sự hạn chế trong
việc lập, chỉnh lý HSĐC.

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ
tục hành chính về đất đai của CNVPĐĐ còn thiếu thốn; hoạt động của
CNVPĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là
nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC…..

3

Nhằm đánh giá kết quả hoạt động, đề xuất được các giải pháp nhằm
khắc phục những hạn chế cịn tồn tại chúng tơi thực hiên nghiên cứu đề tài
“Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Gia
Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa”
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi
nhánh huyện Đak Đoa giai đoạn 2020-2022.

- Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi đến làm các thủ tục hành
chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa.

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động của Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa trong thời gian tới.
3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Đóng góp mới


Luận văn đã đánh giá được tình hình hoạt động của CNVPĐĐ. Từ đó,
xác định những vấn đề tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Văn phòng làm cơ
sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của CNVPĐĐ trong những
năm tiếp theo.
3.2. Ý nghĩa khoa học

Luận văn góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về đánh giá tình hình hoạt
động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo mơ hình một cấp.
3.3. Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho CNVPĐĐ có những giải pháp
nhằm tăng cường hoạt động của Chi nhánh trong công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cung cấp hồ sơ,
bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản
lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

4

Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI

1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai

1.1.1. Đất đai, quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Đất đai

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy,...). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản trong
lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường sá, nhà cửa,...)” (Đồn Công
Quỳ và cs, 2006).

Theo quan điểm kinh tế học, đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản
suất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất
là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân.

Theo quy định của pháp luật, tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-
BTNMT, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị
trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng
có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong
hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng,
khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt
động sản xuất của con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng
của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp. Thứ
hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật
(Nguyễn Đức Khả, 2003).


5

1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia

đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất” theo điều 688 Bộ luật Dân sự.

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nhà nước cơng
nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về
nhà cho mọi đối tượng sở hữu:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, kinh tế, xã hội.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Là do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình
thức hợp pháp khác.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo điều 97 Luật Đất đai 2013:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người co quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một q trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch
hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền

6

sở hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của
quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ
hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những
đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). Theo
FIG (1995), trên thế giới có nhiều hệ thống đăng ký đất đai khác nhau dựa
trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thơng tin, nhưng hầu
hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng
những nhu cầu đa dạng về thông tin, giao dịch đất đai và giảm thiểu chi phí.
Có nhiều loại hệ thống dựa trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và
quản lý thông tin.

Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu, đối với những quốc gia muốn phát triển
thịnh vượng thì địi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một
thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo
được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực
cho nền kinh tế (Economic Commission for Europe, 2004).

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên người sử dụng đất
khơng có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Do vậy, sau khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì trong q
trình sử dụng đất có những vấn đề thay đổi thì họ phải thực hiện đăng ký với
cơ quan quản lý nhà nước theo luật định. Đăng ký quyền sử dụng đất là một
thủ tục hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy

định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).

7

Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành
chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội
dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời
hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải
đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất.
1.1.2.2. Phân loại đăng ký đất đai

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất
đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung
của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao
dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản
đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng
định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo

an tồn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ,
truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức
này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và
những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp.

- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản
thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao
dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký
quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có
chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao
hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất
động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng

8

ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó (Economic
Commission for Europe, 2005). Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả
ở Úc (hệ thống Torrens, Đức và Scotland).

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự
kiện pháp lý đó. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân nên người dân
khơng có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây
là “đăng ký quyền sử dụng đất”. Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục
hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là
người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Trọng

Đợi, 2009).
1.1.2.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai

- Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp những thơng tin quan trọng giúp
hoạch định chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy
hoạch, phát triển đơ thị,bảo vệ mơi trường, kiểm sốt sự phát triển của thị
trường bất động sản. Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho
hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng,
tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại
một nguồn thu khơng nhỏ thơng qua các loại phí thu được từ việc cung cấp
dịch vụ của hệ thống. Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có
thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai,
bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường

9

bất động sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối
liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường.

- Hệ thống đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường sự an toàn
về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả
năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh
chấp đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3. Cơ quan đăng ký đất đai, bất động sản

Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga,
hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mơ hình tập trung

và thuộc bộ máy tư pháp. Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục
Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản
quy định: “Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn
phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải
quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).
Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư
pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký
Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư
pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch
về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều
9). Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mơ hình tập trung; thực hiện đăng ký
tất cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy
nhất có những ưu điểm sau: Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của
cơ quan đăng ký bất động sản; Tách biệt chức năng quản lý hành chính với
chức năng cơng bố công khai các quyền liên quan đến bất động sản; Bảo
đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn
đến việc quản lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do
thông tin về bất động sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác
nhau (Bộ Tư pháp, 2008).

10

Cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc
thuộc hệ thống tòa án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa
Liên bang Đức quy định: Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời
nhau do Toà án khu vực quản lý. Các Toà án khu vực có thẩm quyền đối với
địa hạt nơi đất đai toạ lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối
với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định
thống nhất không có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1). Luật Đăng ký bất động
sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện,

chi nhánh của tịa án cấp huyện hoặc phịng đăng ký có thẩm quyền trong
phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7) (Bộ Tư
pháp, 2008).

Tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ
chức theo mơ hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh
tế, Tài chính và Cơng nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả
chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động
sản của Pháp khơng có cơ quan đăng ký ở Trung ương. Tại địa phương, các
phịng đăng ký khơng được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực,
tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch (Bộ Tư pháp, 2008).

Tại Cam-pu-chia, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản trực thuộc Bộ
Quản lý đất đai, Quy hoạch và Xây dựng đô thị. Tại Phi-lip-pin, hoạt động đăng
ký bất động sản do Ủy ban đăng ký đất đai thực hiện (Bộ Tư pháp, 2008).
1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland

Scotland là một quốc gia thuộc Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc
Ireland. Scotland chiếm một phần ba diện tích phía bắc của đảo Anh, có biên
giới với Anh ở phía nam, Đại Tây Dươngbao quanh các mặt cịn lại: trong
đó biển Bắc ở phía đơng, và eo biển Bắc cùng biển Ireland ở phía tây-nam.
Ngồi phần đại lục trên đảo Anh, quốc gia cịn có hơn 790 đảo, trong đó có
quần đảo Phương Bắc và Hebrides.

11

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo
Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm
bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ

dàng. Sự an tồn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên
pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính cơng khai được đảm bảo bằng luật
quy định bất kỳ cơng dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy
thơng tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều
kiện để việc cung cấp thơng tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với
hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ
thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình
thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland bao gồm:
đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ
gốc; bảng tra cứu (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phịng Đăng ký
Scotland để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy, một lượng
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền,
các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ
thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng
dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và
trao lại cho người nộp hồ sơ (Nguyễn Trọng Đợi, 2009).
1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ

Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu
người. Luật Đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân
về đất đai và được pháp luật bảo hộ như là một quyền cơ bản của công dân.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng pháp luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trị ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: quyền quyết