BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HUỲNH HOÀI VŨ

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KÔNG CHRO,

TỈNH GIA LAI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THANH QUẾ

Gia Lai, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tn thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày…tháng …. năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Huỳnh Hoài Vũ

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những đóng góp ý kiến và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trường Đại học Lâm nghiệp.
Tôi trân trọng cảm ơn đến:
- TS. Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình nghiên cứu và viết
luận văn.
- Tập thể Ban giám hiệu và các thầy cô giáo trường Đại học Lâm
nghiệp và trường Đại học Lâm nghiệp phân hiệu Gia Lai.
- Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và chuyên viên Ủy ban nhân dân
huyện Kơng Chro, phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Kơng Chro, Văn
phịng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai Chi nhánh huyện Kông Chro đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.
- Em xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đồn thể, Ủy ban nhân dân
thị trấn Kơng Chro, xã Chư Krey, xã Yang Trung đã giúp đỡ em trong quá
trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
- Cuối cùng là cảm ơn gia đình, các bạn học viên cùng lớp, đã giúp
đỡ và động viên em trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận

văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!

Gia Lai, ngày …. tháng …. năm 2023
TÁC GIẢ

Huỳnh Hoài Vũ

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ................................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 5

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nguyên cứu .................................................... 5
1.1.1. Một số vấn đề liên quan đến giá đất ............................................... 5
1.1.2. Một số vấn đề liên quan đến định giá đất....................................... 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và biến động giá đất ............... 14

1.2. Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất............................................... 19
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác xác định giá đất...................................... 21

1.3.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 21
1.3.2. Công tác định giá đất của tỉnh Gia Lai ........................................ 24

1.4. Các cơng trình nghiên cứu về xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...25
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 28
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 28
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 28
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 28
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kông Chro, tỉnh Gia
Lai ........................................................................................................... 28
2.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn
huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai............................................................... 28
2.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh
Gia Lai .................................................................................................... 28

iv

2.3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Kông Chro, tỉnh Gia Lai ......................................................................... 29
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá đất tại địa phương ............................................................... 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 29
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 29
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ......................................... 30
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 30
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 33
2.4.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ....... 34
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của
huyện Kông Chro ........................................................................................ 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 36

3.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................... 38
3.1.3. Điều kiện kinh tế, xã hội ............................................................... 41
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hôi của huyện
Kông Chro trong quản lý và sử dụng đất ............................................... 43
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kông Chro....... 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kông Chro .............................. 44
3.2.2. Biến động đất đai tại huyện Kông Chro giai đoạn 2020-2022 .... 49
3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro ............. 52
3.3.1. Thực trạng giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Kông Chro ...52
3.3.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Kông Chro.. 54
3.3.3. Thực trạng giá đất tại các vị trí .................................................... 58
3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông
Chro ............................................................................................................. 63
3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện
Kông Chro ............................................................................................... 63
3.4.2. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa

v

bàn huyện Kông Chro ............................................................................. 64
3.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá
đất trên địa bàn huyện Kông Chro .............................................................. 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC BẢNG


Bảng 2.1. Số lượng người điều tra về các yếu tố ảnh hưởng.......................... 30
Bảng 2.2. Số lượng các hộ điều tra ................................................................. 32
Bảng 2.3. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng ............. 34
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 ............ 47
Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2020 – 2022 của huyện Kông
Chro ................................................................................................................. 49
Bảng 3.3. Giá đất ở đô thị theo quy định tại thị trấn Kông Chro.................... 53
Bảng 3.4. Giá đất nông thôn theo quy định tại điểm nghiên cứu ................... 54
Bảng 3.5. So sánh giá đất ở đô thị theo bảng giá và giá đất thị trường .......... 56
Bảng 3.6. So sánh giá đất ở nông thôn theo bảng giá và giá đất thị trường ... 58
Bảng 3.7. Mức chênh lệch giá đất của các vị trí ............................................. 62
Bảng 3.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro
......................................................................................................................... 63
Bảng 3.9. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo...................................... 65
Bảng 3.10. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test ................................. 66
Bảng 3.11. Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích .......................... 66
Bảng 3.12. Hệ số tải nhân tố ........................................................................... 67
Bảng 3.13. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính............................................ 68

vii

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Kơng Chro năm 2022 ........................... 45
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất hành chính cấp xã ...................................... 46
Hình 3.3. Cơ cấu đất ở huyện Kơng Chro 2022.............................................. 48
Hình 3.4. Cơ cấu đất ở nơng thơn theo khu vực hành chính cấp xã ............... 48
Hình 3.5. Biến động đất nơng nghiệp ............................................................. 50
Hình 3.6. Giá đất của các vị trí đất theo quy định (theo bảng giá) ................. 60
Hình 3.7. Giá đất của các vị trí đất theo thị trường (giá thị trường) ............... 61


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng

của con người và mọi sự sống trên trái đất. Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được
coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng. Với những nguồn lợi to lớn đem
lại từ đất đai thì các vấn đề liên quan đến đất càng nóng bỏng nhất là thị
trường bất động sản tạo nên ảnh hưởng đến giá đất. Trước tình hình kinh tế
thị trường nhiều biến động, việc xác định giá đất do Nhà nước ban hành sao
cho sát với giá thị trường đã và đang là một trong nhưng vấn đề quan trọng,
cấp thiết nhất hiện nay. Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả
năng sinh lợi, là cầu nối của mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Cũng như các hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất”
được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).

Từ năm 1993, khái niệm giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) được Luật
Đất đai quy định cụ thể. Tiếp đó Luật Đất đai 2003, 2023 và các văn bản dưới
Luật tiếp tục quy định cụ thể. Hệ thống giá đất (khung giá, bảng giá ban hành
hàng năm theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003) để làm căn cứ tính thuế,
phí, tiền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đến khung
giá, bảng giá đất các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (ban hành 5 năm 1
lần để làm căn cứ tính thuế, phí, nộp tiền SDĐ trong hạn mức), giá cụ thể
phục vụ bồi thường, tính tiền sử dụng đất (ngồi hạn mức) khi cấp
GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,…

Giá đất trở thành cơng cụ tài chính giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu

quả, chặt chẽ, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, phòng chống tham
nhũng đất đai gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế 2 giá
tồn tại gồm giá Nhà nước (Khung giá, bảng giá, giá cụ thể,…) và giá thị trường
vẫn còn tồn tại và chênh lệch khoảng cách khá lớn. Trong việc xây dựng bảng
giá, khung giá phụ thuộc rất lớn vào việc điều tra, khảo sát giá thị trường thông

2

qua các giao dịch chuyển nhượng thực tế, tuy nhiên việc thu thập chính xác giá
chuyển nhượng là điều vơ cùng khó khăn, phức tạp,… mà đến nay Nhà nước
vẫn chưa có cơng cụ hiệu quả để kiểm soát. Nghị quyết Trung ương 5 khóa XIII
đã có định hướng chỉ đạo việc kiểm sốt giao dịch chuyển nhượng, yêu cầu
chuyển khoản qua ngân hàng (khơng được dùng tiền mặt), có chế tài xử lý
người trốn thuế.

Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất khi chuyển
nhượng của đề tài là rất cần thiết nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất khi chuyển nhượng, để làm cơ sở quản lý đất hiệu quả, phòng chống trốn
thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ.

Huyện Kông Chro được thành lập theo Quyết định số 96-HĐBT ngày
30-5-1988 của Hội đồng Bộ trưởng trên cơ sở chia tách từ phần đất phía nam
của huyện An Khê, cách trung tâm thị xã An Khê khoảng 30km. Trong xu
hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, kết hợp với sự gia tăng tốc độ đô thị đã
thúc đẩy giá ln biến động theo hướng càng ngày tăng, vì vậy sự chênh lệch
giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường ngày càng lớn, gây khó
khăn, phức tạp trường việc thực hiện các chính sách về quản lý Nhà nước về
đất đai như thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, … Trong những năm qua hoạt
động liên quan đến đất đai tại địa phương ngày càng sôi động, nhất là thị

trường bất động sản tại địa phương. Trên tình hình đó cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai là một nhu cầu thiết yếu tại địa phương nhằm đảm bảo trật
tự, an ninh xã hội, tránh những mâu thuẫn tranh chấp đất đai xảy ra. Hơn
hết, công tác quản lý Nhà nước về đất đai giúp quyền lợi về đất đai của
người dân nhất là người đồng bảo dân tộc thiểu số được đảm bảo một cách
tối đa.

Hiện nay, theo xu hướng phát triển chung huyện đang thu hút nhiều
nguồn dự án đầu tư bên ngoài nên hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng được tập

3

trung đầu tư, hoàn thiện dẫn đến nhu cầu về đất đặc biệt là đất ở có xu hướng
tăng nhanh trong những năm gần đây (UBND huyện Kông Chro, 2022).
Nhiều dự án đầu tư như dự án điện gió, các tuyến đường được nâng cấp, mở
rộng, các tuyến đường mới hình thành, … vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai
đã nảy sinh nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra khó
khăn bất cập trong cơng tác bồi thường, thực hiện nghĩa vụ tài chính, thực
hiện các quyền của người sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình
trạng thắc mắc khiếu nại của người dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triền
kinh tế - xã hội khó khăn.

Để đánh giá được thực trạng giá đất ở tại địa phương và những yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện
cơng tác xác định giá đất tại địa phương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá một số ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông
Chro, tỉnh Gia Lai”.
2. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là

một trong những nội dung quan trọng không chỉ thực hiện công tác định giá
mà cịn hữu ích trong đánh giá tiềm năng, phân bổ nguồn lực đất đai phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội. Đề tài có tính cấp thiết cho địa phương, có ý nghĩa
khoa học góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận đối với công tác quản
lý nhà nước về giá đất, các quy trình định giá đất.

- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố đến giá đất ở tại huyện Kơng Chro có ý nghĩa thực tiễn góp phần xác
định cụ thể các các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, từ đó đề xuất giải pháp
hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.
+ Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà
khoa học, nhà quản lý và những người khác quan tâm đến giá đất, các yếu tố
ảnh hưởng nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất phù hợp với thị trường.

4

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Kông Chro, từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai.
3.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông
Chro, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá
đất tại huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai.


5

Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nguyên cứu
1.1.1. Một số vấn đề liên quan đến giá đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn
trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay. Theo khoản 19, Điều 3
Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất và Khoản 20, Điều 3 quy định Giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy, giá đất ở đây không phải
là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định
và giá đất hình thành trên thị trường. Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá
đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước cịn giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên
quan. Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị
trường luôn ở trạng thái động và cao hơn nhiều (Nguyễn Hải Yến, 2022).
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
* Địa tô: Địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của
địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối.
* Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất
mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng

đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang
bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng,

6

do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Từ đó có thể rút ra kết
luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị
trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất
và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người
sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình thành, vận động của giá cả.
1.1.1.3. Các đặc trưng của giá đất

Theo Trịnh Hữu Liên & cs. (2013), giá đất có những đặc trưng cơ bản sau:
- Một là, giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài.
- Hai là, giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý
của nhà nước.
- Ba là, giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa – tài sản đất đai
mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn
đầu tư.
- Bốn là, giá đất có tính khu vực và cá biệt rất lớn và lớn hơn rất nhiều
so với hàng hóa thơng thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản
của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về khơng gian.
- Năm là, yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu
quả hơn so với giá của hàng hóa thơng thường.
- Sáu là, giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan
hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính tốn giá trị thu tiền

khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất.
1.1.2. Một số vấn đề liên quan đến định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Để nắm bắt được khái niệm định giá đất thì trước hết chúng ta cần phải
hiểu được định giá là gì. Có thể nói rằng, định giá là loại hoạt động chun
mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật và tính pháp lý, vừa mang tính xã hội.

7

Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình
thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng một số học giả
trên thế giới định nghĩa về vấn đề này như sau (Trịnh Hữu Liên và cs. 2013;
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006):

Theo GS. W. Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh
thì: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.

GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc
gia Singapore thì cho rằng: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử
dụng vào các mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Định giá đất là một trong bốn quyền
định đoạt đối với đất của Nhà nước (Quốc hội, 2013) và là công cụ quan trọng
trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế
thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu
thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê...(Quốc hội, 2013) và Nhà
nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của tồn xã hội, tổ chức thống
nhất các cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu
cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất
với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của

8

nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo
công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa
người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Đồng
thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài
sản thơng thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các
yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó cịn bị tác động
bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước
tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường khác (Nông Thị Nhung, 2022).

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng
thu lợi thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy
đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử

dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ
đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc
nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Nông Thị Nhung, 2022).

Theo Trịnh Hữu Liên & cs. (2013), định giá đất được hiểu là sự ước
tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.1.2.2. Lý do phải định giá đất

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc
hội, 2013).

Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng có sự biến động rõ
rệt qua các thời kỳ. Lợi ích là thứ mà người ta mong muốn hướng tới và vì

9

vậy giá đất là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi các chủ thể tham gia các giao
dịch liên quan đến đất. Định giá đất có vai trị đặc biệt quan trọng, chúng ta
cần phải xác định giá đất bởi:

- Có thể thấy xác định giá đất đai đóng vai trị rất quan trọng trong quản
lý đất đai. Bởi quản lý giá đất là quản lý giá trị của thửa đất - quản lý “phần
hồn” của đất đai. Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất
giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không
gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng
đất khi cơng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các

khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Quy định giá đất tạo cơ sở pháp lý, căn cứ để các bên ước định giá đất
khi tham gia các giao dịch.

- Tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp
khi có yêu cầu.

- Làm tiền đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi
phát sinh.
1.1.2.3. Vai trò của định giá đất

Định giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua
kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những
quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự
khác. Việc định giá đất đóng có một số vai trị quan trọng như sau (Trịnh Hữu
Liên và cs., 2013) :

- Là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất,
góp phần ổn định thị trường đất.

- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê,
thế chấp, cầm cố.

10

- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi

thu hồi.

- Bên cạnh đó, cịn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp
vào việc đảm bảo cơng bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất,
xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
1.1.2.4. Nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất

* Nguyên tắc định giá đất
Theo Khoản 1, Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định các nguyên tắc
định giá đất cụ thể như sau (Quốc hội, 2013):
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối
với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng
đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau.
* Các phương pháp định giá đất
a. Các phương pháp định giá đất theo quy định của nhà nước
Theo quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP có 5 phương pháp
định giá đất bao gồm (Chính phủ, 2014):
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá.


11

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài
sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương
số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND
cấp tỉnh) ban hành.

b. Phương pháp phân tích hồi quy
Hiện nay, việc áp dụng mơ hình hồi quy trong định giá đất hàng loạt
được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Thụy Điển, Nga
và nhiều nước khác ở châu Âu, nhất là áp dụng trong việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất. Ở Nga, định giá

đất hàng loạt cho mục đích đánh thuế bắt đầu được áp dụng từ năm 1998-
1999 cho loại đất nông nghiệp. Sau đó, phương pháp này được sử dụng để
định giá đất ở, đất công nghiệp, đất rừng và đất của các khu bảo tồn. Năm
2006, lần đầu tiên sau 7 năm bắt đầu thực hiện công tác định giá đất hàng loạt,

12

ở Liên bang Nga, thuế đất đã được xác định dựa trên kết quả định giá đất
bằng phương pháp này (Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, 2013; Phạm
Thị Hà và cs., 2021).

Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin
đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở, bằng cách lượng hóa mối quan hệ giữa giá trị của
đất đai với các đặc tính riêng của đất (các yếu tố ảnh hưởng) thơng qua các kĩ
thuật phân tích hồi quy.

Phương pháp có thực hiện đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
dựa trên nguồn dữ liệu mẫu được thu thập từ thực tế. Bằng cách nghiên cứu,
phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kết hợp với kĩ thuật phân tích hồi
quy, có thể thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên
quan. Nhà phân tích phải tiến hành thu thập 2 nhóm dữ liệu: dữ liệu về địa lí
học và dữ liệu về các đặc điểm của tài sản (BĐS nói chung và đất đai nói
riêng). Nhà phân tích phải thu thập và lưu trữ những dữ liệu về đặc điểm của
tài sản phục vụ cho việc phân loại, định giá, cũng như một số mục đích khác.
Việc thu thập dữ liệu phải căn cứ vào những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị
trường và những yêu cầu của phương pháp định giá sẽ sử dụng (Nguyễn
Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, 2013).

Trên cơ sở lí thuyết về hồi quy, căn cứ vào điều kiện đặc thù của thị
trường bất động sản, mơ hình nghiên cứu được đề xuất dưới dạng như sau:


Y = β0 + βiXi,
Trong đó: Y là biến phụ thuộc - đơn giá đất tính trên 1m2 diện tích,
Xi là các biến độc lập (các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất), βi là các hệ
số hồi quy, β0 là hệ số chặn.
=> Như vậy, việc xác định nguyên tắc và phương pháp định giá đất rất
quan trọng vì nó được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép