DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện A Lưới.................................................39
Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai của huyện A Lưới qua các năm.............42
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp giá trị bồi thường về đất dự án 1................................48
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp giá trị bồi thường về đất dự án 2................................49
Bảng 4.5. Tổng hợp bồi thường tài sản gắn liền với đất của 2 dự án..................51
Bảng 4.6. Danh sách các tài sản được bồi thường cho các hộ dân......................52
Bảng 4.7. Bảng tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án 2......................................54
Bảng 4.8. Tình hình việc làm của hộ dân sau khi bị thu hồi đất.........................55
Bảng 4.9. Tình hình trang trải cuộc sống và sinh hoạt của các hộ dân sau khi bị
thu hồi đất............................................................................................................56
Bảng 4.10. Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng của các hộ dân sau khi bị Nhà nước
thu hồi đất............................................................................................................57
Bảng 4.11. Ý kiến của các hộ dân về hình thức bồi thường của Nhà nước........58
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ dân về diện tích đất bị thu hồi và tài sản trên đất 59
Bảng 4.13. Ý kiến của các hộ dân về giá bồi thường về đất và tài sản trên đất. .59

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện A Lưới..........................................................22
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2020 của huyện A Lưới...............................41

MỤC LỤ

PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.1.Đặt vấn đề........................................................................................................1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................2
1.2.1.Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2.Mục tiêu cụ thể.............................................................................................2
1.3. Yêu cầu...........................................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................................3

2.1. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu.........................................................3
2.1.1. Các khái niệm, định nghĩa và thuật ngữ liên quan đến vấn đề nghiên cứu.......3
2.1.2. Các yếu tố tác động trong thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất................................................................6
2.1.3. Ảnh hưởng của công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất đến kinh tế -xã hội......................................................................8
2.1.4. Các căn cứ pháp lý của công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư......9
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................10
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng và tái định cư............................................................................10
2.2.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
qua các thời kỳ.....................................................................................................17
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................20
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................20
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................20
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu.........................................21
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu....................................21
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.......22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................22

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội............................................................................26
4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Huyện A
Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế..................................................................................33
4.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.......................33
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn huyện...........................................39
4.3. Khái quát về hai dự án có giải phóng mặt bằng tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa

Thiên Huế............................................................................................................44
4.3.1. Căn cứ lập phương án................................................................................44
4.3.2. Căn cứ để bồi thường, hỗ trợ.....................................................................46
4.3.3. Mô tả dự án................................................................................................46
4.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở hai dự án.....................................................................................................47
4.4.1. Công tác bồi thường..................................................................................47
4.4.2. Chính sách hỗ trợ.......................................................................................53
4.4.3. Chính sách tái định cư...............................................................................55
4.4.4. Đánh giá của hộ gia đình về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư......55
4.4.5. Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án. 60
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế 61
4.5.1. Giải pháp chung.........................................................................................61
4.5.2. Giải pháp cụ thể.........................................................................................61
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................64
5.1. Kết luận........................................................................................................64
5.2. Kiến nghị......................................................................................................64
PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................66
PHẦN 7.PHỤ LỤC.............................................................................................67

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng.

Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ vốn đất đai như ngày nay. Thực vậy, trong các điều kiện vật chất
cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng – là điều kiện đầu tiên,
là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được cơng cụ lao
động, ngun liệu sản xuất và nơi sinh tồn của xã hội loài người.

Trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhiều khu cơng
nghiệp, dân cư, khu đơ thị mọc lên, thêm vào đó cùng với sự hội nhập nền kinh
tế tồn cầu thì đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Chính vì lẽ đó mà việc
sử dụng đất phải đúng mục đích, hợp lý, hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay.

Với tình hình nhiều cơng trình và các dự án được thực hiện như tình hình
hiện nay thì việc giải quyết chỗ ở cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất là
công việc hết sức quan trọng. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho nhân dân sẽ giúp củng cố và tăng niềm tin của nhân dân vào
đường lối lãnh đạo của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và thể hiện
mối quan hệ mật thiết giữa nhân dân với Đảng và Nhà nước

Địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế là một trong những huyện
đang trên đà phát triển kinh tế, chính trị, xã hội, xây dựng hạ tầng kĩ thuật, nhiều
dự án cơng trình ở đây mọc lên cho nên việc giải phóng mặt bằng tại một số nơi
là điều tất yếu. Cơng tác giải phóng mặt bằng phải đi đôi với việc bồi thường hỗ
trợ tái định cư cho một số hộ dân nơi đây. Tuy nhiên, cơng tác bồi thường, hỗ
trợ tái định cư cịn nhiều bất cập, khó khăn. Vì vậy, để giúp cho huyện giải
quyết được những vấn đề khó khăn này, nhằm hỗ trợ cho các hộ dân trên địa có
thể ổn định được chỗ ở, cải thiện được đời sống, văn hóa, kinh tế, xã hội ở đây
được tốt hơn. Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó cùng với sự giúp đỡ của khoa Tài
nguyên đất và môi trường nông nghiệp đồng thời được sự giúp đỡ của Th.S
Nguyễn Thành Nam, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn

huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2016-2020”

1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu.

1.2.1. Mục tiêu chung

Nghiên cứu và đánh giá việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện A Lưới,
tỉnh Thừa Thiên Huế nhằm từ đó đưa đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp
phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong q trình thực hiện cơng tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện A Lưới,
tỉnh Thừa Thiên Huế

- Tìm ra được những khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân của những vướng
mắc trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án nghiên cứu.

- Đề xuất được một số giải pháp và kiến nghị nhằm giải quyết những tồn
tại, khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất góp phần đẩy nhanh tiến độ cho các dự án, nâng cao hiệu
quả việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với
địa bàn nghiên cứu.


1.3. Yêu cầu

- Phải nắm vững được Luật đất đai, Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp
lý có liên quan đến việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Phải điều tra, thu thập thông tin đầy đủ.

- Các số liệu, thơng tin thu thập phải chính xác, khách quan và trung thực.

- Đưa ra các giải pháp cụ thể, có tính khả thi, phù hợp với địa phương.

PHẦN 2

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu

2.1.1. Các khái niệm, định nghĩa và thuật ngữ liên quan đến vấn đề nghiên cứu

2.1.1.1. Khái niệm đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa).

Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải.
Về mặt sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt khơng gian trên đất, mặt đất và

chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.

Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đất đai là bất động
sản đặc biệt vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận. Như vậy, đất đai là một
khoảng khơng gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí
quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài
ngun khống sản trong lịng đất), và theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết
hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác). Đất đai
giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như
cuộc sống của xã hội loài người [1].

2.1.1.2. Thu hồi đất

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất
đai. Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Biện pháp này thể hiện quyền lực Nhà
nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thu hồi đất
cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, để thực thi
nội dung này, quyền lực của Nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của
Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước
về đất đai.

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai thì Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước

3

trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật
về đất đai.


Thu hồi đất là biện pháp quản lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu đối
với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Luật đất đai quy định các
trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi và nguyên
tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết. Tuy
nhiên, với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước về đất cần phải trên cơ
sở các chính sách nhất định. Bởi vì, hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất
nghiêm trọng liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị
Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm đến lợi ích của xã hội,
cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Cho đến nay hàng loạt dự án xây
dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài nhiều khi bị đình
trệ khơng thực hiện được đúng tiến độ là do chính sách bồi thường khơng được
đảm bảo [2].

2.1.1.3. Bồi thường thiệt hại

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [3].

“Bồi thường đất” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra
một cách tương xứng cho người bị thu hồi đất. Những thiệt hại do thu hồi đất
gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Vì thế, trong giải
phóng mặt bằng, cùng với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định
cư là một phần quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất. Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn
định cuộc sống mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất của
việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi
phải thay đổi nơi ở mới như: đào tạo nghề mới,chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định
đời sống, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [4].

2.1.1.4. Giá đất, định giá đất


a. Giá đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [3].

b. Định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải gắn
chúng với các mục đích sử dụng đất cụ thể. Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước
giao cho người sử dụng đất đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tùy theo
từng đối tượng. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ
quan Nhà nước cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục đích sử
dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt, định
giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất. Sự hình thành
giá cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng, giá
cả đất đai hình thành từ thị trường. Khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch của
thị trường, tình hình cung – cầu của đất, khơng nắm vững được xu thế phát triển
của quá khứ hiện tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng chính xác
và khách quan.


Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách về đất đai của
Chính phủ. Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng
định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách
nhau rất lớn. Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu
đăng ký đất và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của
đối tượng đất định giá. Tóm lại, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị,
với định giá đất thì rất khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông
thường khác [1].

2.1.1.5. Hỗ trợ và tái định cư

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [3].

- Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc di chuyển chỗ ở đến nơi mới.
Tái định cư được hiểu là con người tạo dựng cuộc sống ở nơi cư trú mới sau khi
di dời khỏi nơi cư trú của họ. Thực tế có nhiều lý do mà người dân phải tái định
cư và có thể chia thành 2 loại tái định cư:

+ Tái định cư tự nguyện: do mưu cầu sống mà người dân tự quyết định tái
định cư.

+ Tái định cư bắt buộc: nguyên nhân do người dân bị thu hồi đất để xây

5

dựng các cơng trình phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phịng, phát triển kinh
tế, lợi ích cơng cộng.


Người được tái định cư được lựa chọn một trong các hình thức như bồi
thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự
lo chỗ ở mới.

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển
cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội,
truyền thống văn hóa của cộng đồng thì từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng
Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách tái
định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế
- xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác [4].

2.1.2. Các yếu tố tác động trong thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Yếu tố chính sách, pháp luật đất đai:

Đất đai là đổi tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xă hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải ổn định và phù hợp
với tình hình thực tế. Việc ban hành chính sách, pháp luật đất đai có ảnh hường
rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi
thường,GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn. Qua những thơng tin cho thấy các
chính sách, pháp luật đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác bồi thường,
GPMB bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu
nại, tố cáo về đất đai.

Những năm gần đây, chính sách, pháp luật đất đai ln được sửa đổi, hồn
thiện nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB và dần

phù hợp với yêu cầu thực tiễn triển khai.

- Yếu tố tài chính:

Nhóm yếu tố tài chính có vai trị quyết định đến tiến độ cũng như sự thành
cơng của dự án bồi thường, GPMB. Trong nhóm yếu tố này thì nguồn vốn, giá
đất bồi thường, hỗ trợ và giá bồi thường tài sản là những yếu tố ảnh hưởng trực
tiếp đến công tác bồi thường, GPMB. Phương án bồi thường, GPMB chỉ được
thực hiện khi có đủ nguồn vốn, ngược lại dự án sẽ bị treo hoặc chậm tiến độ.

Yếu tố giá đất cũng ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Thực tiễn
cho thấy, giá đất luôn cỏ xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng, do đó
thường xảy ra một nghịch lý: Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai cao,
cung khơng đáp ứng được cầu thì q trình bồi thường, GPMB sẽ gặp khó khăn
vì người dân ln địi hỏi về giá đất bồi thường, hổ trợ cao. Khi nền kinh tế gặp
khủng hoảng, thị trường đất đai đóng băng thì việc bồi thường, GPMB được
thực hiện dễ dàng hơn.

- Yếu tố thửa đất:

Các yếu tố thuộc nhóm này bao gồm: vị trí, khả năng sinh lợi, diện tích,
hình dạng, mục đích sử dụng đất và pháp lý. Đất đai có đặc trưng cơ bản là cố
định về vị trí, thậm chí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống
nhau thì 2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng (hình dạng, diện
tích, khả năng sinh lời) dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, kéo theo nhu cầu
bồi thường cũng khác nhau. Những thửa đất có vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi
cao thì mức bồi thường sẽ cao; cịn yếu tố pháp lý, diện tích và mục đích sử dụng
đất là cơ sở để xác định đối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ.

- Yếu tố liên quan đến người sử dụng đất:


Vấn đề tiếp cận đất đai ln địi hỏi có sự nghiên cứu chuyên sâu về các
lĩnh vực xã hội. Trên thực tế, chính các yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, khí hậu, đất
đai...) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thu nhập, trình độ dân trí, phong tục, tập qn
của người dân. Thu hồi đất làm cho người dân phải di chuyển chỗ ở, thay đổi
cách thức canh tác, phương thức sản xuất, thậm chí cả các vấn đề về tâm linh,
tơn giáo, tín ngưỡng. Đa phần người dân ln e ngại phải thay đổi, đặc biệt là
những hộ buôn bán, kinh doanh. Do vậy, việc người dân hiểu biết rõ về pháp
luật đất đai hạn chế được tình trạng khiếu nại, tố cáo trong quá trình thực hiện
bồi thường, GPMB.

Ngoài ra, những yếu tố khác như: thu nhập, trình độ dân trí... cũng có ảnh
hưởng đến cơng tác bồi thường, GPMB.

- Yếu tố về tổ chức thực hiện:

Bồi thường GPMB là một q trình phức tạp vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống, sinh kế của người bị thu hồi đất. Nếu tổ chức và thực hiện không tốt sẽ
dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về đất đai. Do vậy, để thực hiện có hiệu quả cơng
tác bồi thường, GPMB thì việc xây dựng, triển khai phương án bồi thưởng, hỗ
trợ, tái định cư; tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai; khả năng xử lý công
việc của cán bộ chuyên môn cần phải được thực hiện khoa học và hợp lý. Đây là

7

những yếu tố có ảnh hưởng lớn và quyết định đến tiến độ bồi thường, GPMB;
làm giảm khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

2.1.3. Ảnh hưởng của công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất đến kinh tế -xã hội.


2.1.3.1. Tác động tích cực

- Một bộ phận nông dân chuyển sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ, nâng
cao mức thu nhập, cải thiện đời sống. Nơng dân cịn có thể có việc làm trong các
loại hình thương mại nhỏ, dịch vụ sinh hoạt, phục vụ xây dựng, giáo dục, y tế, vui
chơi giải trí... Các nguồn thu nhập khác mà nơng dân có được khi phát triển cơng
nghiệp và đơ thị như phí bồi thường đất, tiền chuyển nhượng thổ cư.

- Việc thu hồi đất để phục vụ cho đơ thị hóa tạo điều kiện để phát triển xã
hội tồn diện: nâng cao dân trí, cuộc sống văn minh, mở rộng và phát triển nền
văn minh nhân loại

- Khi xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị Nhà nước đã đầu tư cho
kết cấu hạ tầng giao thông, thông tin, trường sở, các loại hình dịch vụ điện
nước…Nhờ đó đời sống tinh thần vật chất của người dân được chuyển biến, cở
sở hạ tầng được phát triển.

- Các nghành nghề mới xuất hiện: Các loại hình dịch vụ thương mại nhỏ
được hình thành và thu hút số lượng không nhỏ lao động vùng bị thu hồi đất.

- Tạo điều kiện cho người dân có cơ hội tìm kiếm được việc làm. Lực lượng
lao động trẻ tuổi có cơ hội học tập và được đào tạo để đáp ứng được công việc.

- Khoản bồi thường cho nông dân mất đất là điều kiện để cho họ chuyển
đổi nghành nghề

- Phát triển các khu công nghiệp và cụm công nghiệp tạo điều kiện vật chất
để nâng cao đời sống, kinh tế, xã hội cho nông dân.


2.1.3.2. Tác động tiêu cực

- Làm mất đi một vùng đất thuận lợi cho một số nghề nông có hiệu quả.

- Những dự án triển khai chậm để đất thu hồi bị bỏ hoang hóa khơng những
khơng tạo điều kiện cho nơng dân chuyển sang các ngành nghề phi nơng nghiệp,
mà cịn biến họ thành những người thất nghiệp và thu nhập bất ổn định. Nơng
dân mất đất khơng có việc làm, thiếu việc làm khơng phải từ ngun nhân chính
khi thu hồi đất xây dựng các khu công nghiệp.

- Các khu công nghiệp và đô thị địi hỏi lao động trẻ tuổi, có trình độ

chuyên môn kỹ thuật, mà phần lớn nông dân các vùng thu hồi đất không đáp
ứng được. Các doanh nghiệp thường chỉ tuyển dụng lao động trẻ đã tốt nghiệp
trung học phổ thơng, và có trình độ đào tạo chun môn.

- Việc thu hồi đất để mở rộng các khu công nghiệp, khu dân cư tập trung,
khu đơ thị, các cơng trình phúc lợi xã hội khác không những ảnh hưởng đến thu
nhập của người dân mà còn ảnh hưởng đến việc chi tiêu của họ. Đại bộ phận
người dân không biết cách sử dụng nguồn vốn đó để phát triển sản xuất các
nghành nghề khác. Khơng ít hộ đầu tư vào mua sắm các đồ dùng đắt tiền, xây
dựng, sửa sang nhà cửa, ăn tiêu hoang phí khơng có kế hoạch, thậm chí sa vào
các tệ nạn xã hội như đánh đề, cờ bạc, cá độ,…

- Một số khu công nghiệp và đô thị chưa xử lý tốt việc bảo vệ môi trường.
Việc xây dựng ồ ạt các khu công nghiệp, khu đô thị mà thiếu các giải pháp về
bảo vệ mơi trường một cách thích đáng, đã gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống nông dân, giảm chất lượng cuộc sống, tổn hại sức khỏe,
lây lan bệnh tật.


- Không gian cư trú và không gian văn hóa bị tác động. Cơng nghiệp hóa, đơ
thị hóa đã đặt ra những thách thức lớn đối với nông dân vùng có đất bị thu hồi.

2.1.4. Các căn cứ pháp lý của công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Căn cứ Luật Tổ chức Chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số 37/2018/QĐ-UBND ngày 29 tháng 06 năm 2018 của

9


UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;

Căn cứ Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 9 năm 2014 của
UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;

Căn cứ Quyết định số 02/2017/QĐ-UBND ngày 10 tháng 01 năm 2017 của
UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành quy định việc lập dự toán, quản lý nội
chi, sử dụng và thanh quyết toán, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;

Căn cứ Thông báo số 103/TB-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2018 của
UBND huyện A Lưới về việc thu hồi đất để xây dựng cơng trình: Nâng cấp nền,
hệ thống thoát nước và vỉa hè đường Kim Đồng, đường Konh Khoai thị trấn A
Lưới, huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế;

Căn cứ Thông báo số 33/TB-UBND ngày 03 tháng 3 năm 2020 của UBND
huyện A Lưới về việc Thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án Khu Tái định
cư vùng sạt lở đất tại xã Nhâm, huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế;

Căn cứ Quyết định số 3061/QĐ-UBND ngày 13 tháng 11 năm 2019 của
UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật và kế
hoạch lựa chọn nhà thầu xây dựng cơng trình khu tái định cư vùng sạt lở đất tại
xã Nhâm, huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế;

2.2. Cơ sở thực tiễn

2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về thu hồi đất, bồi thường,

giải phóng mặt bằng và tái định cư

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung rất quan
trọng của Luật đất đai. Thực tiễn triển khai thực hiện bồi thường rất phức tạp,
địi hỏi kết hợp hài hịa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích chủ đầu tư và người bị thu
hồi đất. Mỗi quốc gia có quy định và cách thức thực hiện riêng, cơ bản tùy thuộc
vào chế độ sở hữu về đất đai và điều kiện thực tế ở mỗi nước.

2.2.1.1. Trung Quốc

Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định
thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên..
Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông

nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu
nhà nước. Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi.

- Tiền bồi thường khi thu hồi đất gồm: lệ phí sử dụng đất và tiền bồi thường
cho người bị thu hồi đất.

Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được phân chia theo tỷ lệ: 70%
giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách cấp trung ương.
Lệ phí sử dụng đất bao gồm:

+ Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí đất mà các địa phương có mức
quy định khác nhau.

+ Lệ phí chống lũ lụt (20 nhân dân tệ/1m2)


+ Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất (32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu
vực đồng bằng, 17 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh).

Ngồi ra, pháp luật Trung Quốc cịn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời
sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang
ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/
1ha.

Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi bao gồm: Tiền bồi
thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền bồi thường hoa màu và tài sản
trên đất. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư
căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với
một hệ số do nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản
trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

- Về nguyên tắc và cách thức bồi thường nhà ở, tái định cư.

Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng
phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với
nơi ở cũ. Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền
bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại
nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá đất tiêu
chuẩn; Trợ cấp về giá cả. Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh
lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Giá đất tiêu
chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm
trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền
xác định.

Đối với nhà tập thể, nhà khơng có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn,


11

xã nhưng khơng thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng
để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần
vốn góp cổ phần của thơn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên
mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thơn có mảnh đất đó.

Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chính sách mua
nhà ưu đãi của nhà nước. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì
nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương
đương số tiền họ đã được nhận bồi thường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sau khi
nhận tiền bồi thường, người dân thường mua nhà bên ngồi thị trường. Người
dân thuộc khu vực nơng thơn có thể dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2
căn hộ ở cùng một nơi. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi
thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới.
Tuy nhiên, cá biệt cũng có một số gia đình ở thành thị, tiền bồi thường khơng đủ
mua căn hộ để ở [5].

2.2.1.2. Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất.

Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê
duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:

+ Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng.

+ Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các
trường hợp cần thiết).


+ Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận
và tham khảo ý kiến của cộng đồng.

+ Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật
quy định.

Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm
trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực
hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế
hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore
có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất

động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí
mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới... Trường hợp người bị
thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác
định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các
chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do
người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần
giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá
trị bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước khơng bồi thường theo giá bất
động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động
sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.


Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất
các thiệt hại sau đây: Trường hợp cơng trình cơng cộng đi ngang qua bất động
sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi,
người đi đường có thể nhìn vào nhà …; trường hợp cơng trình cơng cộng gây
chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ
sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất cịn lại.

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường cịn lại được thanh tốn khi người bị thu
hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu
cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.

- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét
để bồi thường

+ Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình khơng chịu
thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn.

+ u cầu địi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây
dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất.

+ Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế.

+ Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh khơng có
giấy phép.

+ Trường hợp người sử dụng đất khơng có căn cứ pháp lý để bồi thường.

+ Đất sử dụng bất hợp pháp …


- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường

13

hợp người bị thu hồi đất khơng nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền
khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền
quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện.
Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường
thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến
hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy
định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao
trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ
cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).

- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ
Singapore rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc
bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm
với một số điều kiện. Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có
nhiệm vụ cung cấp nhà ở cơng cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ cơng
tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85%
dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ.

Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ
gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất
động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác,
cơng bằng.


Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung
cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục
giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu
đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường
hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà
nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).

Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ
trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài
chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp
nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các
tịa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó cịn có
các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua
bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua

nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ
thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB [5].
2.2.1.3. Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có
quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích
sau đây:

+ Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh.
+ Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi…
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu…
+ Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng…
+ Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu
nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng…
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

có những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Quy trình tham vấn và cưỡng chế.Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau:
+ Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến
việc thu hồi đất.
+ Xây dựng và công bố phương án bồi thường.
+ Thành lập Hội đồng bồi thường.
+ Đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi thường.
+ Yêu cầu tham vấn bồi thường.
+ Hoàn tất hợp đồng bồi thường.
Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử
dụng biện pháp cưỡng chế.
- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường
khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm:
+ Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt
hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho các cơng trình cơng cộng.
+ Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án.

15

+ Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự
án phát hành.

+ Tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân.

+ Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần.

- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua
hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên

đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp
thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.

- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá
mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá
đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có
chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác
định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ
chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định
bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan
dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.

- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất
được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ cơng bố hàng năm
theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến
hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh
hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so
với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá
đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất cơng khai, chính
thức của Chính phủ. Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây
trồng, cơng trình xây dựng, mồ mả...

Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ
thể như sau:

+ Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ,
quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá
phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi.


+ Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng
công việc kinh doanh gây ra.

+ Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác