DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022..............................53

Bảng 4.2. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................61

Bảng 4.3. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................62

Bảng 4.4. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................64

Bảng 4.5. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................65

Bảng 4.6. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Thủy Vân giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................67

Bảng 4.7. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường Thủy Vân giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................69

Bảng 4.8. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường Thủy Vân giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................71

Bảng 4.9. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường An Đông giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................73

Bảng 4.10. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................76

Bảng 4.11. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................79

Bảng 4.12. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................82

Bảng 4.13. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................85

Bảng 4.14. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................87

Bảng 4.15. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................88

Bảng 4.16. Giá đất ở theo các tuyến đường của phường Hương Sơ giai đoạn
2020-2024 (Sửa đổi tháng 2/2023)......................................................................92

Bảng 4.17. Giá đất ở theo các tuyến đường của phường Thuỷ Vân giai đoạn
2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023)...................................................................98

Bảng 4.18. Giá đất ở trong các khu quy hoạch, khu đô thị của phường Thuỷ Vân
giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023)...................................................99

Bảng 4.19. Giá đất ở theo các tuyến đường của phường An Đông giai đoạn 2021
– 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023)..........................................................................100

Bảng 4.20. Giá đất ở trong các khu quy hoạch, khu đô thị của phường An Đông
giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023).................................................102


Bảng 4.21. Giá đất ở theo các tuyến đường của xã Hương Phong giai đoạn 2020
– 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023)..........................................................................102

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1. Giao diện ứng dụng ArcMap...............................................................29
Hình 2.2. Giao diện ứng dụng ArcCatalog..........................................................29
Hình 2.3. Giao diện ứng dụng ArcToolbox.........................................................30
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu..........................................................40
Hình 4.2. Bản đồ hiện trạng đất ở và một số loại đất khác phường Hương Sơ
năm 2022.............................................................................................................57
Hình 4.3. Bản đồ hiện trạng đất ở và một số loại đất khác phường Thủy Vân
năm 2022.............................................................................................................58
Hình 4.4. Bản đồ hiện trạng đất ở và một số loại đất khác phường An Đơng năm
2022.....................................................................................................................59
Hình 4.5. Bản đồ hiện trạng đất ở và một số loại đất khác xã Hương Phong năm
2022.....................................................................................................................60
Hình 4.6. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................62
Hình 4.7. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................63
Hình 4.8. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................64
Hình 4.9. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 phường Hương Sơ giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................66
Hình 4.10. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Thủy Vân giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................68
Hình 4.11. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường Thủy Vân giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................70
Hình 4.12. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường Thủy Vân giai

đoạn 2015-2024...................................................................................................72
Hình 4.13. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường An Đông giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................75

Hình 4.14. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................78

Hình 4.15. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................81

Hình 4.16. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 phường An Đơng giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................84

Hình 4.17. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................86

Hình 4.18. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................87

Hình 4.19. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 xã Hương Phong giai
đoạn 2015-2024...................................................................................................88

Hình 4.20. Sơ đồ quy trình thành lập bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở
.............................................................................................................................90

Hình 4.21. Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường Hương Sơ giai
đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)........................................................................103

Hình 4.22. Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường Thủy Vân giai
đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)........................................................................104


Hình 4.23. Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường An Đơng giai
đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)........................................................................106

Hình 4.24. Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại xã Hương Phong giai
đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)........................................................................108

Hình 4.25. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................110

Hình 4.26. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................111

Hình 4.27. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................112

Hình 4.28. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................113

Hình 4.29. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................114

Hình 4.30. Thơng tin của thửa đất được tra cứu................................................115

Hình 4.31. Thông tin các thửa đất được tra cứu................................................116

BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Diễn giải

1 CSDL Cơ sở dữ liệu

2 GIS Hệ thống thông tin địa lý

(Geographic Information System)


3 NĐ-CP Nghị định của Chính phủ

4 NQ-UBTVQH Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

5 QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân

6 TT-BTNMT Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường

7 TTLT-BTC- Thơng tư liên tịch của Bộ Tài chính và Bộ Tài
BTNMT nguyên và Môi trường

8 UBND Ủy ban nhân dân

9 VBHN-BTNMT Văn bản hợp nhất của Bộ Tài nguyên và Môi
trường

MỤC LỤ

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1

1.2. Mục tiêu của đề tài.........................................................................................2

1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2

1.3. Yêu cầu của đề tài..........................................................................................2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1. Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..............................................................3

2.1.1. Giá đất.........................................................................................................3

2.1.2. Giới thiệu về hệ thống thông tin địa lý (GIS)............................................13

2.1.3. Giới thiệu phần mềm ArcGIS....................................................................26

2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.........................................................32

2.2.1. Ứng dụng GIS trong quản lý đất đai trên thế giới.....................................32

2.2.2. Ứng dụng GIS trong quản lý đất đai tại Việt Nam....................................33

2.2.3. Cách xác định vị trí đất ở tại thành phố Huế.............................................34

2.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài.................................36

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 38

3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................38

3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................38

3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................38


3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................38

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu......................................38

3.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu....................................39

3.4.3. Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học................................................39

3.4.4. Phương pháp xây dựng bản đồ..................................................................39

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế...............................40

4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................40

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................45

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................53

4.2. Nghiên cứu tình hình giá đất ở theo bảng giá UBND tỉnh Thừa Thiên Huế
(giá Nhà nước) tại khu vực nghiên cứu...............................................................61

4.2.1. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường Hương Sơ giai đoạn 2015
- 2024...................................................................................................................61

4.2.2. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường Thủy Vân giai đoạn 2015
– 2024..................................................................................................................66


4.2.3. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường An Đông giai đoạn 2015 –
2024.....................................................................................................................72

4.2.4. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong giai đoạn 2015 –
2024.....................................................................................................................85

4.3. Xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở..................................89

4.3.1. Thu thập số liệu.........................................................................................89

4.3.2. Xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở...............................89

4.4. Ứng dụng GIS trong tra cứu và tìm kiếm thơng tin đất đai........................109

4.5. Đề xuất các giải pháp trong việc ứng dụng công nghệ GIS xây dựng bản đồ
giá đất................................................................................................................116

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 118

5.1. Kết luận......................................................................................................118

5.2. Kiến nghị....................................................................................................119

TÀI LIỆU THAM KHẢO 120

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên mang nhiều ý nghĩa quan trọng, là tài sản vô

cùng quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai không chỉ đơn thuần là không gian sống
của chúng ta, mà còn là nơi để sản xuất nơng nghiệp, xây dựng các cơng trình
phục vụ phát triển kinh tế. Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động
sống của sinh vật và là nền tảng cơ bản không thể thiếu cho sự phát triển của
con người, bởi vì đất đai cịn là tư liệu sản xuất quý báu của các ngành công
nông nghiệp, nhằm tạo ra của cải vật chất trực tiếp nuôi sống con người.

Hiện nay, vấn đề đất đai ngày một nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có
giá. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan
trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất,
sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên
tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát
triển thị trường bất động sản, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp Nhà nước nhanh
chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động
sản.

Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã hội nhập và
được ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau. GIS là công cụ quản
lý và trợ giúp ra quyết định trong nhiều ngành như môi trường, biến đổi khí hậu
đến quản lý hạ tầng cơ sở kỹ thuật, lâm nghiệp, kinh tế, xã hội… Công nghệ GIS
với khả năng lưu trữ, xử lý và phân tích dữ liệu khơng gian mạnh mẽ rất thích
hợp trong việc quản lý đất đai. Việc ứng dụng GIS trong chuyên môn, nghiệp vụ
góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả đáp ứng nhu cầu quản lý cũng như khai
thác tài nguyên đất phục vụ cho quá trình phát triển đất nước.

Huế là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam. Hiện nay,
thành phố là một trong những trung tâm về văn hóa – du lịch, y tế chuyên sâu,
giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ của miền Trung - Tây Nguyên và cả nước.
Trong thời gian qua, thành phố Huế phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy

mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
cơng nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu cơng nghiệp. Do tốc độ đơ thị hóa
ngày càng nhanh, vấn đề đất đai ở thành phố Huế có nhiều biến động, q trình
quản lý và theo dõi giá đất đang gặp nhiều khó khăn.

1

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên và được sự cho phép và sự phân
công của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Trường Đại học
Nông Lâm Huế, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS
xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố Huế”.

1.2. Mục tiêu của đề tài

1.2.1. Mục tiêu chung

Điều tra thông tin giá đất để phục vụ cho việc ứng dụng công nghệ GIS
vào xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố Huế. Từ đó, đề xuất được các giải
pháp ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng bản đồ giá đất.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Thu thập thông tin giá đất Nhà nước tại thành phố Huế.

- Xây dựng được bản đồ giá đất bằng phần mềm ArcGIS.

- Đề xuất được các giải pháp ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây
dựng bản đồ giá đất.

1.3. Yêu cầu của đề tài


- Các số liệu thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có nguồn
gốc rõ ràng.

- Đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng thông tin giá đất.

- Hệ thống tài liệu phải tuân thủ theo các quy định hiện hành trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.

- Làm việc với phần mềm phải trùng với các văn bản quy định về nội dung đó.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

2.1.1. Giá đất

2.1.1.1. Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [10].

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá
xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập
của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một
khoảng thời gian nhất định [2].

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính

là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời gian xác
định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của
đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá
cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn định
của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
cơng cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường. Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các
quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi và tính thuế đất [8].

2.1.1.2. Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vật
chất cho xã hội”. Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân định
ranh giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho
mình. Đất đai khơng những mang lại giá trị kinh tế mà cịn có ý nghĩa to lớn về
mặt chính trị, quốc phịng.

Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự phát
triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống con

3

người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh làm giàu
cho xã hội. Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị trí,
hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đất

đai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn. Đất đai là địa bàn hoạt động và
nơi ở của con người cũng như các sinh vật khác. Việc sử dụng đất đai tạo ra của
cải nuôi sống con người và làm giàu cho xã hội. Vì vậy, việc sử dụng đất đai là
ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt là nơng dân phải có đất đai để ở và sản
xuất. Đất đai chứa đựng nguồn tài nguyên thiên nhiên quý hiếm nên quyết định
đến sự tồn tại và phát triển của con người. Đất đai chính là nguyên nhân của mọi
sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã
hội và trong gia đình. Cho nên, đất đai là tài sản quý giá không thể thay thế
được.

Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Qua sử dụng đất,
người nông dân đã tạo ra các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con
người và các ngành khác. Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệp
càng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng cao.

Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại dịch vụ...), đất
đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là công cụ quan trọng để các ngành hoạt động
mang lại lợi ích cho xã hội.

Theo Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bản
chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngồi là giá cả. Thơng thường, với
quy mơ về giá trị sử dụng càng lớn thì giá trị trao đổi càng lớn. Giá trị của đất
phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tương
lai [8].

2.1.1.3. Đặc điểm của giá đất

a. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Giá đất khơng hồn tồn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối

mà có lúc cịn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh
đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngồi ra, giá đất bị chi phối bởi
các mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó.

b. Giá đất phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên khơng
có giá thành sản xuất mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản

trên đó. Như vậy, giá đất khơng phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh
khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất
đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để
trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Do đó, khơng thể tính
đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất.

c. Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định

Đất là do tự nhiên cung cấp, cho nên, tính co dãn trong cung rất nhỏ.
Trong khi đó, nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính
co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất chủ yếu do
nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng bởi vì tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân
khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên.

d. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất đai có tính cố định về vị trí, nên có tính khu vực rõ rệt. Trong cùng
một khu vực, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá
của thửa đất. Mảnh đất khác nhau, vị trí khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả

rất khác nhau. Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính
cá biệt của thửa đất là lớn hơn rất nhiều so với giá các loại hàng hố thơng
thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số
[8].

2.1.1.4. Phân loại giá đất

a. Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào một
thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện thương mại bình
thường.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn
những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

- “Vào thời điểm...” là ngày, tháng, năm cụ thể gắn với những yếu tố về
cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản.

5

- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có khả năng
thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có quyền

sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với
mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác
động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q
nóng; thơng tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị
trường. Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên
cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã
khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng
tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một
cách hồn tồn tự nguyện. Giá thị trường ln ln biến động có thể cao hay
thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán chuyển nhượng, được mọi người chấp
nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định
trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận
nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người
mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về
mục đích sử dụng đặc biệt [8].

b. Giá quy định của Nhà nước

Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là loại giá do
Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.

Trong quy định giá chuẩn có:

- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa

của các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Khung giá
đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất
tại địa phương.

- Bảng giá đất của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Trên cơ sở
khung giá đất của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng
giá đất của địa phương mình trong đó quy định giá đất của từng loại đất. Bảng
giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng theo từng vị trí đất.
Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí
thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất được sử dụng để
làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân.

+ Tính thuế sử dụng đất.

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho

Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Giá đất cụ thể của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá
đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp.

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau
đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình, cá nhân.

7

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử
dụng đất.


+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc điểm giá chuẩn là
thường không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí
càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [8].

2.1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

a. Nhân tố xã hội

* Nhân tố nhân khẩu

- Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.

- Tố chất nhân khẩu: là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa
của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự
ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
(do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách

tương ứng từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên.

* Tình trạng ổn định chính trị

Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận. Vì vậy, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại.

* Tình trạng an ninh xã hội

Khu vực trật tự xã hội tốt thì người dân cảm thấy an tồn. Vì vậy, họ sẵn
sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.

* Tình trạng đầu cơ nhà đất

Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá
đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ tranh mua đợi giá lên
cao, khi cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.

* Tiến trình đơ thị hóa

Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt: một là ở khu
vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ
nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc
độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [8].

b. Nhân tố kinh tế

* Tình hình kinh tế thế giới


Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay
suy thoái của kinh tế thế giới. Khi một nước bùng phát nguy cơ bất ổn kinh tế thì
giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại.

* Tình trạng phát triển kinh tế của quốc gia

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng
thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất
không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.

* Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là
dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao
thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị
mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình
và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.

* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính tiền
tệ. Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị
trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến
q nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể
bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá
đất tăng lên không ngừng.

9


* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về
nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu
về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

* Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ
tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao.

* Mức lãi suất

Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường khơng thể có khả năng chi trả
ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà
đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy, việc biến động mức lãi suất cũng ảnh
hưởng đến giá đất [8].

c. Nhân tố khu vực

* Vị trí

Giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi thu được từ đất, thửa đất có thuận
lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh hay cho sinh hoạt hay khơng lại do vị trí
thửa đất quyết định. Vì vậy, vị trí được xem là nhân tố quan trọng quyết định giá
đất. Vị trí thuận lợi được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm thành phố,
trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân.

* Điều kiện cơ sở hạ tầng


Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội có ảnh hưởng trực
tiếp đến giá đất. Cơ sở hạ tầng thỏa mãn và đồng bộ thì giá đất cao hoặc ngược lại.

* Chất lượng môi trường

Bao gồm môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,
trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực và môi trường tự nhiên như địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng ồn. Chất lượng
mơi trường có ảnh hưởng đến giá đất.

* Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế về sử dụng đất [8].

d. Nhân tố cá biệt:
* Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ q đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
* Bề rộng mặt tiền

Bề rộng của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi
của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại
và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
* Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường
đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên

đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
* Hình thể

Hình thể của thửa đất đẹp nhất là hình vng hoặc hình chữ nhật, cịn các
dạng như hình tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khơng
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
* Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
* Quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung
tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng
đất...
* Tình trạng pháp lý của thửa đất

Giá đất cao thấp còn phụ thuộc thửa đất đó có giấy tờ hợp pháp hay khơng
[8].
2.1.1.6. Các văn bản liên quan đến giá đất
a. Các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012.

11

- Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.


- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 104/2014/NĐ - CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính chính Thơng tư 36/2014/
TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành.

- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành định mức kinh
tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 quy định về cấp và
quản lý chứng chỉ định giá đất.

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm
định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định

phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính -
Bộ Tài ngun và Mơi trường ban hành.

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều
chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng,
điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT năm 2019 hợp nhất Thông tư quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định

giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành.

- Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất
lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách Nhà nước về điều tra, thu thập
thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành.

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về Khung giá đất.
b. Các văn bản pháp luật do UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành

- Quyết định số 75/2014/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn
tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015-2019).

- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Quyết định số 20/2019/QĐ-UBND điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung một

số nội dung tại bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời
hạn 5 năm (2015 - 2019).

- Quyết định số 21/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2019 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn
tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 năm (2020 - 2024).

- Quyết định số 04/2020/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2020 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Quyết định 49/2020/QĐ-UBND bổ sung một số điều tại bảng giá các
loại đất định kỳ 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Quyết định số 67/2020/QĐ-UBND quy định về hiệu số điều chỉnh giá
đất năm 2021 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Quyết định 39/2021/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của quy
định ban hành kèm theo quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ngày 21/12/2019 của
UBND tỉnh ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng
trong thời gian 5 năm (2020 - 2024).

- Quyết định số 05/2022/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2022 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

13