DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Thanh giá trị DW.................................................................................30

Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Huế......................................................32

Hình 4.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022...................42

Hình 4.3. Sự biến động giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong qua các giai đoạn
.............................................................................................................................47

Hình 4.4. Biến động giá đất ở Nhà nước tại phường tại xã Hương Phong.........49

Hình 4.5. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã
Hương Phong.......................................................................................................51

Hình 4.6. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong
giai đoạn 2015-2019............................................................................................52

Hình 4.7. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong
giai đoạn 2020-2024............................................................................................54

Hình 4.8. Giá đất ở thị trường tại Xã Hương Phong năm 2022..........................55

Hình 4.9. Biến động giá đất ở thị trường tại xã Hương Phong...........................57

Hình 4.10. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................60

Hình 4.11. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường từng năm tại xã Hương Phong
trong giai đoạn 2018-2022..................................................................................61

Hình 4.12. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................64

Hình 4.13. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất Nhà nước năm 2019 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................67

Hình 4.14. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................69

Hình 4.15. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2021 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................72

Hình 4.16. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2022 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................75

Hình 4.17. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại

xã Hương Phong trong giai đoạn 2018-2022......................................................78

Hình 4.18. Sự biến động giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân qua các giai
đoạn.....................................................................................................................83

Hình 4.19. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân...84

Hình 4.20. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 2 tại phường Thuỷ Vân...85

Hình 4.21. Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 3 tại phường Thuỷ Vân...86

Hình 4.22. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ

Vân giai đoạn năm 2015-2019............................................................................88

Hình 4.23. Tỷ lệ chênh lệch giá đất Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2015-2019 (5/2019)..............................................................90

Hình 4.24. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2020-2024............................................................................92

Hình 4.25. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2020-2024 (7/2021)..............................................................93

Hình 4.26. Giá đất thị trường tại phường Thủy Vân năm 2022..........................96

Hình 4.27. Biến động giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân.......................98

Hình 4.28. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................100

Hình 4.29. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường từng năm tại phường Thủy Vân
trong giai đoạn 2018-2022................................................................................101

Hình 4.30. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2018 tại phường
Thủy Vân...........................................................................................................104

Hình 4.31. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................107

Hình 4.32. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................110


Hình 4.33. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................113

Hình 4.34. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2022 tại phường
Thủy Vân...........................................................................................................116

Hình 4.35. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại

phường Thủy Vân trong giai đoạn 2018-2022..................................................119
Hình 4.36. Phân phối chuẩn của phần dư..........................................................128
Hình 4.37. Quy tắc kiểm định Durbin Watson..................................................129
Hình 4.38. Phân phối chuẩn của phần dư..........................................................140
Hình 4.39. Quy tắc kiểm định Durbin Watson..................................................141

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Cơ cấu các loại đất tại thành phố Huế................................................42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Huế..............43
Bảng 4.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Thủy Vân và xã
Hương Phong giai đoạn 2018-2022....................................................................44
Bảng 4.4. Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2015-2019...............45
Bảng 4.5. Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024...............45
Bảng 4.6. Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 (2/2023) 46
Bảng 4.7. Biến động giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong 5 năm (giai
đoạn 2018 –2022)................................................................................................48
Bảng 4.8. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã
Hương Phong.......................................................................................................50
Bảng 4.9. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong
giai đoạn 2015-2019............................................................................................52
Bảng 4.10. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong

giai đoạn 2020-2024............................................................................................53
Bảng 4.11. Giá đất ở thị trường tại Xã Hương Phong năm 2022........................55
Bảng 4.12. Biến động giá đất ở thị trường tại xã Hương Phong.........................56
Bảng 4.13. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................59
Bảng 4.14. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................62
Bảng 4.15. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................66
Bảng 4.16. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................68
Bảng 4.17. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại xã
Hương Phong.......................................................................................................71
Bảng 4.18. So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2021 tại xã

Hương Phong.......................................................................................................74

Bảng 4.19. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại
xã Hương Phong trong giai đoạn 2018-2022......................................................77

Bảng 4.20. Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2019...........79

Bảng 4.21. Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2019 (5/2019)
.............................................................................................................................80

Bảng 4.22. Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024...........80

Bảng 4.23. Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 (7/2021)
.............................................................................................................................81


Bảng 4.24. Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 (6/2023)
.............................................................................................................................82

Bảng 4.25. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2015-2019............................................................................87

Bảng 4.26. Tỷ lệ chênh lệch giá đất Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2015-2019 (5/2019)..............................................................89

Bảng 4.27. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2020-2024............................................................................91

Bảng 4.28. Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ
Vân giai đoạn năm 2020-2024 (7/2021)..............................................................93

Bảng 4.29. Giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân năm 2022.......................95

Bảng 4.30. Biến động giá đất ở thị trường tại phường tại phường Thủy Vân
trong 5 năm (năm 2018 – năm 2022)..................................................................97

Bảng 4.31. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................102

Bảng 4.32. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................105

Bảng 4.33. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại
phường Thủy Vân..............................................................................................108

Bảng 4.34. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại

phường Thủy Vân..............................................................................................111

Bảng 4.35. So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2022 tại

phường Thủy Vân..............................................................................................115

Bảng 4.36. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại
phường Thủy Vân trong giai đoạn 2018-2022..................................................117

Bảng 4.37. Thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính................120

Bảng 4.38. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s
Alpha.................................................................................................................121

Bảng 4.39. Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập
...........................................................................................................................123

Bảng 4.40. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA..............................123

Bảng 4.41. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ
thuộc..................................................................................................................125

Bảng 4.42. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc.......125

Bảng 4.43. Tóm tắt mơ hình hồi quy.................................................................126

Bảng 4.44. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy...................................127

Bảng 4.45. Kết quả mơ hình hồi quy.................................................................127


Bảng 4.46. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong
...........................................................................................................................130

Bảng 4.47. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân.................133

Bảng 4.48. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s
Alpha tại phường Thủy Vân..............................................................................134

Bảng 4.49. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập
...........................................................................................................................135

Bảng 4.50. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA..............................136

Bảng 4.51. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ
thuộc..................................................................................................................137

Bảng 4.52. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc.......137

Bảng 4.53. Tóm tắt mơ hình hồi quy.................................................................138

Bảng 4.54. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy...................................139

Bảng 4.55. Kết quả mơ hình hồi quy.................................................................139

Bảng 4.56. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân

...........................................................................................................................142

BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT


STT Chữ viết tắt Chú giải

1 BĐS Bất động sản

2 CB Cá biệt

3 CFA Chartered Financial Analyst

4 DN doanh nghiệp

5 EFA Exploratory Factor Analysis

6 FDI Foreign Direct Investment

7 GD Giá đất

8 GIS Geographic Information

Systems

9 ha hecta

10 HT Hạ tầng

11 KMO Kaiser-Meyer-Olkin

12 m mét

13 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ


14 PL Pháp luật

15 KT Kinh tế

16 TT-BTNMT Thông tư- Bộ Tài nguyên và

Môi trường

17 UBND Ủy ban Nhân dân

18 VIF Variance Inflation Factor

19 VT Vị trí

20 XH Xã hội

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ.......................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài.........................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài...........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................3
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
2.1.1. Đất đai.........................................................................................................3
2.1.2. Giá đất.........................................................................................................5
2.1.3. Biến động giá đất.........................................................................................9
2.1.4. Các phương pháp xác định giá đất............................................................11
2.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất...........................................................14
2.2. Cơ sở thực tiễn..............................................................................................15
2.2.1. Tình hình thực tiễn cơng tác định giá đất trên thế giới..............................15

2.2.2. Tình hình thực tiễn cơng tác định giá đất tại Việt Nam............................17
2.2.3. Tình hình giá đất ở tại Việt Nam...............................................................18
2.2.4. Một số đề tài nghiên cứu có liên quan.......................................................21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................23
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................23
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................23
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................23
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu....26
3.4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA..............................................................27
3.4.4. Phân tích hồi quy.......................................................................................29
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................31

4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất ở
thành phố Huế......................................................................................................31

4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................31

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................37

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................41

4.1.4. Tình hình sử dụng đất thành phố Huế.......................................................42

4.2. Nghiên cứu tình hình giá đất ở tại xã Hương Phong va phường Thủy Vân.44

4.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018-202244


4.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại xã Hương
Phong...................................................................................................................45

4.2.3. Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại phường Thủy
Vân......................................................................................................................79

4.3. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong tỉnh
Thừa Thiên Huế.................................................................................................120

4.3.1. Thông tin mẫu nghiên cứu.......................................................................120

4.3.2. Xây dựng mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương
Phong.................................................................................................................121

4.4. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân tỉnh
Thừa Thiên Huế.................................................................................................133

4.4.1. Thông tin mẫu nghiên cứu.......................................................................133

4.4.2. Xây dựng mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại phường
Thủy Vân...........................................................................................................134

4.5. Đề xuất một số giải pháp giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quán lý giá
đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.....................144

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................146

5.1. Kết luận......................................................................................................146

5.2. Kiến nghị....................................................................................................147


TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................149

PHỤ LỤC..........................................................................................................151

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Với sự phát triển kinh tế vượt bậc hiện nay, đất đai là nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá và hiện tại trong mắt nhiều người, đất đai chỉ đơn giản là một loại
tài sản có giá trị rất lớn, có thể tích lũy và tạo ra lợi nhuận từ nhiều cách nên
việc làm hiểu rõ và tận dụng tốt các nhân tố để nâng tầm đất đai là cần thiết cho
sự phát triển chung.

Định giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết
quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định
đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Việc
định giá đất đóng có một số vai trị quan trọng như sau: Một, đó là sở phục vụ
cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường
đất; Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê,
thế chấp, cầm cố; Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá
trị tài sản khi thu hồi. Bên cạnh đó, cịn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất
và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh
chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

Phường Thủy Vân nằm trên địa bàn thành phố Huế có vị trí địa lý thuận
lợi gần với trung tâm thành phố Huế cùng nhiều cơng trình kiến trúc, quy hoạch
đô thị mới (Eco Garden, Royal Park) cùng điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát
triển thị trường Bất động sản tại địa bàn thành phố Huế. Từ một xã thuần nông

của thị xã Hương Thủy, sau hai năm sáp nhập vào thành phố Huế, đến nay
phường Thủy Vân đã có nhiều thay đổi, diện mạo đơ thị ngày càng rõ nét, không
chỉ thay đổi về hạ tầng về nhà cửa mà ngay cả ý thức của người dân cũng đã có
những thích ứng với sự phát triển mới [12].

Xã Hương Phong nằm trên địa bàn thành phố Huế, cách trung tâm thành phố
12 km về phía Đơng Bắc, có điều kiện tiểu vùng sinh thái đặc trưng vùng duyên hải
Bắc Trung bộ với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thị
trường Bất động sản và là vùng đặc trưng cho nông thôn tại thành phố Huế [12].

Trong thời gian gần đây, tình hình giá đất đai của thành phố Huế nói
chung và khu vực tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong nói riêng có sự
chững lại trơng thấy, giá cả có sự biến động theo chiều hướng không ổn định do
ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác nhau, nhất là trong vài năm gần đây do ảnh
hưởng của dịch Covid làm tình trạng giá cả đất đai thay đổi rõ rệt.

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên và được sự cho phép của giáo

viên hướng dẫn, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế,
tỉnh Thừa Thiên Huế”.

1.2. Mục đích của đề tài

Nghiên cứu tình hình giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Từ đó,
đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại phường Thủy
Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

1.3. Yêu cầu của đề tài


- Các số liệu thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có nguồn
gốc rõ ràng.

- Đánh giá đầy đủ các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế.

- Đề xuất các giải pháp quản lý và định giá đất có tính thực tiễn và hợp lý
tại địa điểm nghiên cứu.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Đất đai

2.1.1.1. Khái niệm đất đai

Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng”. Như vậy, đất đai là
điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.
Nói cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại
của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả
tồn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.

Về mặt sở hữu quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải. Về
mặt sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều
sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.

Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đất đai là bất động

sản đặc biệt vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận. Khi nghiên cứu khái niệm
về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là một nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và
quốc phịng.

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiều
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác). Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [6].

2.1.1.2. Đặc điểm đất đai

a. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.

Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất
không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động
sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp
nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.

Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất
hoang sơ thành đất canh tác được, hoặc đất đai sử dụng từ mục đích này sang
mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu
mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là
một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm lao động [6].

b. Đất đai là tài nguyên không thể tái sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được.


Đất đai được hình thành khơng nằm trong ý muốn chủ quan của con người
mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia
thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà
phần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đơi khi có những mục đích
khơng thể chuyển đổi được. có thể nói tuy đất đai khơng thể được sản sinh tự
nhiên nhưng nếu nó được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Con người
không tạo ra được đất đai nhưng bằng lao động của mình có thể cải thiện đất đai,
làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tang giá trị sử dụng của đất. Vì
vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi mục
đích đặc biệt là mục đích khơng thể chuyển đổi được [5].

Việc khai thác và sử dụng đất đai phải gắn liền với bảo vệ mơi trường. Một
đặc trưng của đất đai là có vị trí cố định và sức sinh lợi khơng đồng đều. Vị trí
tương đối của mảnh đất được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và
khoảng cách đến các trung tâm phát triển, hai nhân tố này tạo nên sức sinh lợi và
giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tương đối có thể thay đổi được. vì vậy khi đầu
tư cần quan tâm đến vị trí tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị
trí tương đối và nhìn thấy được giá trị kỳ vọng của đất đai [5].

c. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt.

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hóa và là một hàng
hóa đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những
biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệ
giữa những người có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đất đai. Các mối quan
hệ này được thể hiện thông qua các quyền và đi kèm với các quyền này là trách
nhiệm quy định về việc quản lý và sử dụng đất đai [5].


2.1.1.3. Đất ở đô thị

Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị

13

trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch
phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý [1].

2.1.1.4. Đất ở nông thôn

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành
phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý [1].

2.1.2. Giá đất

2.1.2.1. Khái niệm giá đất

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất.”[13].

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức
giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí,

thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong
một khoảng thời gian nhất định.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường. Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các
quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi và tính thuế đất [3].

2.1.2.2. Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vật chất
cho xã hội”. Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân định ranh
giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho mình.
Đất đai khơng những mang lại giá trị kinh tế mà cịn có ý nghĩa to lớn về mặt

chính trị, quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con
người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật
chất nuôi sống con người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất
kinh doanh làm giàu cho xã hội. Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có
như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về
thời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và quý giá hơn.

Đất đai là địa bàn hoạt động và nơi ở của con người cũng như các sinh vật

khác. Việc sử dụng đất đai tạo ra của cải nuôi sống con người và làm giàu cho
xã hội. Vì vậy, việc sử dụng đất đai là ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt
là nơng dân phải có đất đai để ở và sản xuất. Đất đai chứa đựng nguồn tài
nguyên thiên nhiên quý hiếm nên quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con
người. Đất đai chính là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc,
quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội và trong gia đình. Cho nên,
đất đai là tài sản quý giá không thể thay thế được. Đối với nông nghiệp, đất đai
là tư liệu sản xuất đặc biệt. Qua sử dụng đất, người nông dân đã tạo ra các sản
phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con người và các ngành khác. Đời
sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệp càng nhiều, càng phong phú nên
giá trị đất ngày càng cao. Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương
mại dịch vụ...), đất đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là cơng cụ quan trọng để các
ngành hoạt động mang lại lợi ích cho xã hội. Theo Karl Marx, giá trị của đất đai
bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bản chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện
bên ngoài là giá cả. Thông thường, với quy mô về giá trị sử dụng càng lớn thì
giá trị trao đổi càng lớn. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện
tại và khả năng sử dụng trong tương lai [6].

2.1.2.3. Phân loại giá đất

a. Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
một thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện
thương mại bình thường.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều
kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

15

“Vào thời điểm...” là ngày, tháng, năm cụ thể gắn với những nhân tố về
cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản.

“Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có khả năng
thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

“Và một bên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

“Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các nhân tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác
động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q
nóng; thơng tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị
trường. Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên
cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã
khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng
tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một
cách hồn tồn tự nguyện. Giá thị trường ln ln biến động có thể cao hay
thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán chuyển nhượng, được mọi người chấp
nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định

trên cơ sở các nhân tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa
thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất; nhu cầu đất đai của
người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số nhân
tố về mục đích sử dụng đặc biệt [6].

b. Giá quy định của Nhà nước

Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là loại giá do
Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.

Trong quy định giá chuẩn có:

- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa của
các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Khung giá đất
được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại
địa phương.

- Bảng giá đất của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Trên cơ sở khung

giá đất của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá đất
của địa phương mình trong đó quy định giá đất của từng loại đất. Bảng giá đất
được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng theo từng vị trí đất. Đối với địa
phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá
đất được xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ
trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

+ Tính thuế sử dụng đất.

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Giá đất cụ thể của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá
đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp.

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang

đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt

17

hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử
dụng đất.

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc điểm giá chuẩn là
thường không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí
càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [6].

2.1.3. Biến động giá đất

2.1.3.1. Khái niệm biến động


Nó chính là việc tăng hoặc giảm một cách đột ngột tại một thời điểm nhất
định. Biến động được đo lường bởi độ lệch chuẩn (giá lệch bao nhiêu so với giá
trị trung bình).

Khi biến động tăng lên, chúng ta sẽ thấy giá di chuyển rất mạnh theo một
hướng, cùng với khối lượng tăng đột biến. Tại những thời điểm này, nhiều nhà
giao dịch sẽ khơng muốn giữ các vị thế vì họ cho rằng giá có thể thay đổi nhanh
chóng và biến các lệnh thắng thành thua.

Các nghiên cứu chuyên sâu về biến động chỉ ra rằng giá thường giảm hơn
là tăng trong giai đoạn thị trường biến động mạnh [6].

2.1.3.2. Khái niệm biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai)

Theo khoản 3 Điều 3 Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT thì đăng ký biến động
đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi
về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật.

* Khi nào thì phải đăng ký biến động đất đai ?

- Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký biến động được thực

hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có
thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.


+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng.

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.

+ Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền cơng nhận.


+ Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ.

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp
đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.

Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai

19

2013 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai như trên, nếu
khơng đăng ký có thể bị phạt tiền [6].

2.1.3.3. Vì sao phải quan tâm đến biến động giá đất

- Đất/bất động sản luôn là sản phẩm đắt giá, thu hút đầu tư. Dù ở địa
phương nào, thời điểm nào, đất đai luôn có giá trị đặc biệt lớn.

- Hiện tại, ngành đầu tư/mua bán bất động sản được xem là mỏ vàng của
nước ta. Nó hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển. Nếu biết cách thì hoàn toàn có
thể trở nên giàu có nhanh chóng với thị trường này.

- Khi có ý định đầu tư bất động sản thì cần phải trang bị cho bản thân người
mua rất nhiều kiến thức. Từ đó, nắm bắt cơ hội và tránh xa những rủi ro.


- Một trong những vấn đề quan trọng bậc nhất đối với người đầu tư bất
động sản chính là giá bán. Ở từng thời điểm, mức giá bán của bất động sản đều
có sự khác biệt.

- Và chỉ khi nắm được giá bán cũng như quy luật biến động, nhà đầu tư
mới dễ dàng thu về lợi nhuận. Không có gì ngạc nhiên khi thông tin này lại được
nhiều người quan tâm đến như vậy.

2.1.3.4. Các nhân tố làm biến động giá đất

- Đặc điểm hình dáng của mảnh đất

- Địa hình của đất

- Tính pháp lý của đất

- Loại hình đất

- Tình trạng môi trường khu vực

- Chính sách quy hoạch của địa phương

- Thông tin giá đất của nhà nước

- Các sự kiện kinh tế/xã hội

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Đặc điểm cung/cầu của thị trường [10].


2.1.4. Các phương pháp xác định giá đất

2.1.4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích
mức giá của các thửa đất so sánh (các thửa tương tự về mục đích sử dụng đất, vị