lOMoARcPSD|38119299

DANH SÁCH NHÓM 9

STT HỌ VÀ TÊN MSSV ĐÁNH GIÁ
A
1 Huỳnh Thị Xuân Nghi (NT) 20124398 A
A
2 Lê Thùy Tuyết Ngân 20124387 A
A
3 Phạm Phương Anh 20124262 A
A
4 Lê Nguyễn Hoàng Long 20124368 A

5 Nguyễn Minh Tuấn 20124543

6 Nguyễn Thị Thảo 20124479

7 Võ Hồ Thanh Vy 20124253

8 Lê Quốc Trọng 20124533

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

1. Loại hình phát triển khu dân cư và bản thiết kế sản phẩm nào có khả
năng tiêu thụ trên thị trường và sinh lời cao nhất tại địa điểm được đưa ra?

2. Thế mạnh của dự án trong môi trường cạnh tranh (thế mạnh nổi bật của
dự án), giá thuê/giá thị trường có thể đạt được và tỷ lệ bất động sản được bán

hoặc thuê theo định kỳ là gì?

Để giải quyết hai câu hỏi trên, chúng ta cần thực hiện 2 kiểu phân tích
mang tính chất rộng hơn:

1. Phân tích định tính có thể giúp chúng ta giải quyết một số khía
cạnh trong câu hỏi đầu tiên liên quan đến địa điểm và vị trí. Cơng đoạn này cụ
thể gồm:

• Việc phân tích địa điểm và mơi trường tại nơi đó
• Việc phân tích các điều kiện tại thị trường địa phương.
• Việc sàng lọc các sản phẩm thiết kế và khách hàng mục tiêu muốn
hướng đến.
2. Phân tích định lượng có thể giúp chúng ta giải quyết các khía cạnh
của cả hai câu hỏi trên, chẳng hạn như xác định được khả năng sinh lời qua sự
kết hợp tiện nghi với nhau, hay là đánh giá khả năng sinh lợi của dự án khi được
hoàn thành và sau đó nữa. Mục tiêu cuối cùng của phân tích định lượng là thúc
đẩy doanh thu dự kiến của dự án. Đây cũng là yếu tố quyết định đến việc đánh
giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính cũng như thời điểm bắt đầu mở cửa
hoạt động và các chiến lược cho từng giai đoạn của dự án đó.
B. Cải thiện/sàng lọc lại bối cảnh phát triển và đánh giá điểm mạnh trong
thị trường tại từng địa điểm và từng cấp độ của dự án. (Xây dựng cái gì và xây
cho đối tượng khách hàng nào)
Q1: Loại hình phát triển khu dân cư và thiết kế sản phẩm nào có khả năng
tiêu thụ trên thị trường và sinh lời cao nhất tại địa điểm được đưa ra?
Q2: Xu hướng cạnh tranh, khả năng sinh lợi và tỉ lệ bất động sản được
bán và thuê theo định kỳ có thể đạt được với sự phát triển như vậy được hiểu là
gì?
(Q1) Phân tích định tính
• Phân tích địa điểm và mơi trường tại nơi đó

• Phân tích các điều kiện tại thị trường địa phương
• Sàng lọc các sản phẩm thiết kế và khách hàng mục tiêu muốn
hướng đến.
(Q2) Phân tích định lượng
• Phân tích giá thuê/ giá mua của dự án:

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

• Tập trung vào việc ước lượng giá thuê/giá mua thông qua sự khác
biệt trong cạnh tranh hay phân tích giá hưởng thụ (hedonic price: giá trị của
những tài ngun và dịch vụ mơi trường khơng có giá thị trường), hoặc là xác
định các gói tiện nghi có khả năng sinh lời (sự kết hợp các tiện nghi và phát
triển mật độ.)

• Phân tích sự thu hút của dự án
• Tập trung vào đánh giá tính khả thi của dự án cũng như định giá tại
thời điểm khai trương và các giai đoạn thay thế.
Hình 9.1: Giai đoạn của việc phân tích kinh tế vi mơ cho các dự án khu
dân cư
Trọng tâm của việc phân tích giá thuê/giá bán của dự án là để đánh giá
chính xác giá thị trường hoặc giá thuê được yêu cầu cho dự án phát triển khu
dân cư cụ thể và thiết kế sản phẩm trong thị trường địa phương. Dựa vào dữ liệu
có sẵn thì việc phân tích này có thể thực hiện bằng cách dùng các phương pháp
khác biệt cạnh tranh hoặc phương pháp định giá hưởng thụ. Phương pháp định
giá hưởng thụ rõ ràng là hợp lý hơn phương pháp trước vì chúng áp dụng
phương pháp trong kinh tế lượng - một phương pháp được phổ biến rộng rãi.
Hơn nữa, phương pháp định giá hưởng thụ có thể giúp bài phân tích xác định
được kế hoạch phát triển nào sinh lời nhất và bản thiết kế sản phẩm nào có lợi

nhất bằng cách ước tính giá thị trường/giá thuê của các gói tiện ích và mật độ
phát triển của khu dân cư. Việc phát triển các cách đánh giá thay thế thông qua
các phương pháp khác biệt cạnh tranh như vậy thì khá cồng kềnh và kém chính
xác hơn nhiều.
Tương tự, trọng tâm phân tích khả năng thu hút của dự án là đánh giá thị
phần của thị trường hấp thụ mà một dự án phát triển khu dân cư dự kiến nắm
bắt lấy các đặc trưng cụ thể trong thiết kế và địa điểm đó. Dựa vào số liệu có
sẵn, các phương pháp cơ bản trong kế toán và kinh tế lượng có thể áp dụng
trong việc ước lượng tỷ lệ. Tỷ lệ được ước tính đó có thể cung cấp nền tảng cho
việc thúc đẩy khả năng thu hút của dự án và doanh thu dự kiến. Chính vì vậy, có
thể đưa ra các hướng dẫn hữu ích trong việc đánh giá các lựa chọn các giải pháp
thay thế trong giai đoạn dự án và thời điểm dự án bắt đầu hoạt động.

PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC DỰ ÁN KHU DÂN CƯ
Phân tích định tính các dự án khu dân cư tập trung vào các cơ hội và ràng
buộc địa điểm và thị trường hiện tại của nó, và nó phải được thực hiện với mục
tiêu cuối cùng:
• Xác định các nhóm hộ gia đình mục tiêu với các sở thích phù hợp với
đặc điểm của địa điểm.
• Phát triển thiết kế sản phẩm dân dụng tương thích nhất với địa điểm đặc
điểm và sở thích của nhóm đối tượng.

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

Mục tiêu cuối cùng là xác định kiểu phát triển và thiết kế sản phẩm sẽ
được tiếp thị nhiều nhất tại địa điểm nhất định. Với mục tiêu này, phân tích tập
trung vào 1) vào thuộc tính địa điểm và vị trí, 2) về điều kiện và hoạt động của
thị trường địa phương. Các tập trung vào thơng tin có thể làm sáng tỏ những ưu

điểm và hạn chế của địa điểm, khu vực địa lý mà dự án sẽ hoạt động và cạnh
tranh khách hàng, nhóm người tiêu dùng có nhiều khả năng bị thu hút vào địa
điểm và dự án và các đặc điểm thiết kế đơn vị ở có nhiều khả năng được các
nhóm như vậy u cầu. Ví dụ, nếu địa điểm khơng có quyền truy cập thuận tiện
đến một trường học tốt, thì nhà phát triển có thể cần nhắm mục tiêu các hộ gia
đình trẻ khơng có trẻ em, khơng phải hộ gia đình, hoặc những người làm tổ
trống. Các kết luận rút ra từ phân tích định tính về các tính năng thiết kế sản
phẩm tối ưu và đóng góp của chúng vào giá thị trường hoặc giá thuê của dự án
sẽ được kiểm tra và tinh chỉnh thơng qua phân tích định lượng.

PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM VÀ VỊ TRÍ

Việc phân tích thị trường khơng gian bao gồm phân tích địa điểm và mơi
trường trực tiếp của nó, cũng như phân tích các điều kiện thị trường địa
phương.Cơ sở lý luận cho việc này phân tích là có sự khác biệt về giá giữa các
thị trường phụ trong một đô thị thị trường nhà ở không chỉ do sự khác biệt về
chất lượng khu vực lân cận và những lợi thế / bất lợi khác của vị trí mà cịn đối
với sự khác biệt về vị trí nhu cầu về nhà ở và sự không phù hợp giữa nguồn
cung hiện có và nhu cầu cụ thể của khu vực lân cận (Watkins, 2008)Jones et al.
(2003b) Đề xuất bằng chứng từ nước Anh cho thấy thị trường nhà ở và sự ổn
định của chúng theo thời gian. Trong trường hợp này, địa điểm và phân tích vị
trí thường được gọi là phân tích năng suất (Parli, 2008)cần xem xét ba loại yếu
tố sau:

1. Các thuộc tính của địa điểm và mơi trường trực tiếp của nó

2. Vùng lân cận và cộng đồng thuộc tính

3. Truy cập và liên kết.


Các yếu tố cụ thể cần được kiểm tra theo từng loại được liệt kê
trong Hình 9.2 và được thảo luận ngắn gọn dưới đây.

Phân tích các Phân tích các thuộc Phân tích quyền
thuộc tính của tính của vùng lân cận truy cập và liên
trang địa điểm và và cộng đồng kết
mơi trường tức thì

của nó

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

Đặc điểm vật lý Hình ảnh Chất lượng Tiếp cận các trung
• Kích thước, hình vùng lân cận tâm việc làm
dạng • Tỷ lệ tội phạm Giai • Khoảng cách đi
• Địa hình, địa chất đoạn phát triển Cơ cấu lại
Tính sẵn có của các nhân khẩu học • Tiếp cận các
tiện ích Hạn chế về • Cơ cấu sử dụng và đường phố lớn
mặt pháp lý khi sử nhân khẩu học của • Giao thơng công
dụng Người di chuyển. cộng
• Phân vùng Sự phù hợp Tiếp cận các dịch
• Hạn chế riêng • Các xu hướng mới vụ cao cấp hơn
Môi trường địa nổi Tiếp cận các trung
điểm Hàng hóa cơng địa tâm mua sắm, giải
• Tác động tích cực phương và Mơi trường trí, hoạt động văn
đến tiện ích bên tài khóa hóa
ngồi • Tài chính của chính
• Ảnh hưởng tiêu quyền địa phương

cực từ bên ngoài • Dịch vụ của chính
quyền địa phương
• Hệ thống trường học Ý nghĩa
Quy định của chính nhắm
quyền địa phương mục tiêu
• Kiểm soát tăng người
trưởng tiêu
• u cầu lơ tối thiểu dùng
• Quy định FAR
• Quy chuẩn xây dựng Ý nghĩa
• Kiểm sốt tiền th thiết kế
nhà sản
• Quy định về môi phẩm
trường

Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Địa Phương

Thơng tin người Thông tin sản phẩm Điều kiện thị
tiêu dùng
Người tiêu dùng đang trường địa
Ai đang mua? mua gì?
• Nhân khẩu học • Giá của sản phẩm là phương
• Người mua lần bao nhiêu?
đầu so với lần thứ Xu hướng tăng giá

chung

Tỷ lệ hấp thụ?

Tỷ lệ trống?


Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

hai • Các tính năng thiết
• Họ đến từ đâu? kế và mức độ thoải
• Ai đang thuê ? mái của sản phẩm là
gì?

Trang Địa điểm Và Mơi Trường Ngay Lập Tức Của Nó

Nhà phân tích trước tiên cần xem xét các đặc điểm của địa điểm, bao gồm
các đặc điểm vật lý, chẳng hạn như kích thước, hình dạng, địa hình, địa chất, hệ
thống thốt nước, điều kiện mơi trường và bất kỳ đặc điểm vật lý nào khác có
thể tạo cơ hội hoặc hạn chế cho việc phát triển khu dân cư; sự sẵn có và cơng
suất của các đường dây cơng ích; và các hạn chế pháp lý, bao gồm phân loại
quy hoạch của địa điểm, các quy định sử dụng đất khác hạn chế sự phát triển
của nó và các hạn chế tư nhân, chẳng hạn như các hạn chế về hành động, các
biện pháp giải quyết, v.v.

Thứ hai, vị trí kiểm tra mơi trường ngay lập tức xác địnhcác tác động tích
cực và tiêu cực bên ngồi. Chúng bao gồm các tác động bên ngoài địa điểm,
thường phát ra từ các mục đích sử dụng liền kề có thể ảnh hưởng tiêu cực hoặc
tích cực đến khả năng mong muốn, khả năng thu nhập và giá trị thị trường của
sự phát triển tại địa điểm. Ví dụ về các tác động tích cực từ bên ngồi bao gồm
tầm nhìn ra biển hoặc hồ, hoặc mặt tiền của một công viên hoặc không gian mở.
Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng tác động của các yếu tố bên ngoài như vậy có thể
là đáng kể. Các ví dụ thường được trích dẫn về các tác động bên ngồi tiêu cự
bao gồm ảnh hưởng từ giao thông và tiếng ồn gần đó, cũng như ảnh hưởng từ

các hoạt động sử dụng gây gián đoạn gần đó, chẳng hạn như các khu công
nghiệp, nhà cửa hoặc khu thương mại sự phát triển. Các nghiên cứu đã chỉ ra
rằng những tác động bên ngồi tiêu cực như vậy có thể rất cục bộ. Việc xác định
các tác động như vậy là rất quan trọng vì vị trí của trang địa điểm là cố định và
nếu có các tác động ngoại lai tiêu cực nghiêm trọng, nhà phát triển có thể làm
rất ít để chữa chúng trong hầu hết các trường hợp.

Tại thời điểm này, điều quan trọng là phải phân biệt giữa các tác động
tiêu cực từ bên ngồi “có thể chữa được” và “khơng thể chữa được” . Tác động
“có thể chữa khỏi” được định nghĩa là những tác động có thể được giảm thiểu
với chi phí cận biên (MC) thấp hơn lợi ích cận biên (MB) mà hiệu quả mà
chúng có thể mang lại về giá trị và doanh thu của dự án. Điều ngược lại đúng
với các hiệu ứng “không thể chữa khỏi”. Mặc dù “chữa trị” một ngoại tác tiêu
cực trong hầu hết các trường hợp là một nhiệm vụ không khả thi vì nhiều lý do
tài chính và phi tài chính, đơi khi việc mua và phát triển lại mục đích sử dụng
lân cận, ngồi trang địa điểm mục tiêu, có thể chứng minh là có lợi nhuận.
Nguyên tắc cơ bản của nỗ lực đó là thu nhập từ những cải tiến trong việc sử
dụng lân cận kết hợp với nâng cao giá trị và khả năng kiếm tiền của trang địa
điểm mục tiêu sẽ vượt quá chi phí cải tiến trên cả hai trang địa điểm. Cần nhấn
mạnh rằng cần phải phân tích rất cẩn thận để đánh giá chính xác chi phí “chữa

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

trị” ngoại tác tiêu cực, hoặc chi phí tái phát triển, và sự gia tăng giá trị dự kiến
do các cải tiến theo kế hoạch. Về nguyên tắc, tái phát triển sẽ chỉ có ý nghĩa nếu
giá trị đất còn lại tăng lên (lợi ích cận biên) lớn hơn chi phí tái phát triển (chi
phí cận biên).


Thuộc tính vùng lân cận và cộng đồng

Nhóm yếu tố thứ hai cần được phân tích trong bối cảnh phân tích địa điểm và vị
trí bao gồm các thuộc tính khu vực lân cận và cộng đồng. Việc kiểm tra các
thuộc tính như vậy là rất quan trọng vì nhiều nghiên cứu thực nghiệm đã chỉ ra
rằng các thuộc tính tích cực được viết hoa thành giá thuê và giá trị tài sản cao
hơn, trong khi các thuộc tính tiêu cực được viết hoa thành giá thuê và giá trị tài
sản thấp hơn. Ví dụ, Anderson và West (2006) đã xác nhận ảnh hưởng của sự
gần gũi với không gian mở đối với giá trị nhà ở. Đặc biệt, phát hiện của họ cho
thấy hiệu ứng này cao hơn ở những khu vực lân cận có mật độ dân cư cao hơn,
gần khu trung tâm thương mại, có thu nhập cao hoặc tỷ lệ tội phạm cao. Vì nhà
đầu tư / nhà phát triển đã rất ít kiểm sốt đối với các thuộc tính này, chúng cần
được phân tích và đánh giá rất cẩn thận trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tiếp
tục dự án nào.

Giá trị của một dự án khu dân cư có thể bị ảnh hưởng bởi một số thuộc
tính của khu vực lân cận và cộng đồng có thể ảnh hưởng đến nhu cầu địa
phương và / hoặc nguồn cung nhà ở tại địa phương. Các thuộc tính này có thể
được phân loại theo các danh mục rộng hơn sau:

• Các thuộc tính liên quan đến hình ảnh, chẳng hạn như chất lượng tổng
thể của khu vực lân cận (cao cấp, trung cấp, cấp thấp) và tỷ lệ tội phạm.

• Giai đoạn phát triển, đề cập đến việc khu vực lân cận là một khu vực
đang phát triển, trưởng thành hay suy giảm.

• Cơ cấu nhân khẩu học, đề cập đến nhân khẩu học của cư dân hiện tại và
những người di chuyển trong khu vực lân cận (người trẻ độc thân, chuyên
nghiệp độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con, người có gia đình, người khơng
có nhà, người về hưu, v.v.) và đặc điểm thu nhập của họ.


• Thành phần sử dụng đất, đề cập đến sự kết hợp sử dụng đất của khu vực
lân cận của địa điểm, tập trung vào các loại hình sử dụng chủ yếu, bao gồm các
đặc điểm tự nhiên và không gian mở, khả năng tương thích của việc sử dụng và
các xu hướng mới nổi, nếu có, có thể góp phần thay đổi trong hỗn hợp sử dụng
đất của cộng đồng. Việc sử dụng đất ở các khu vực lân cận là rất quan trọng
trong việc xác định loại hình phát triển khu dân cư rộng hơn phù hợp nhất cho
khu vực được xem xét. Vì ví dụ, nếu tất cả các khu đất liền kề được phát triển
với nhà ở giá rẻ thì nhà phát triển cần phải suy nghĩ kỹ trước khi phát triển khu
vực với một sản phẩm nhà ở hoàn toàn khác với nhà ở giá rẻ.

• Hàng hóa cơng địa phương và mơi trường tài chính, đề cập đến chất
lượng của các dịch vụ cơng, chẳng hạn như cảnh sát và phịng cháy chữa cháy,

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

hệ thống trường học cơng lập, v.v., do chính quyền địa phương cung cấp, cũng
như tài chính và khả năng tiếp tục cung cấp của chính quyền địa phương. các
dịch vụ đó ở mức độ phù hợp và cạnh tranh. Chất lượng và sức khỏe của hệ
thống trường học của cộng đồng có tầm quan trọng hàng đầu đối với các gia
đình có trẻ em trong độ tuổi đi học.

• Các quy định của chính quyền địa phương, chẳng hạn như kiểm soát
tăng trưởng, yêu cầu về quy mô lô đất tối thiểu và các quy định của FAR, có
tầm quan trọng hàng đầu trong việc xác định các điều kiện cung cấp nhà ở và
triển vọng trong cộng đồng trong đó vị trí của địa điểm. Các quy định này có thể
có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đất nếu chúng ngăn cản sự phát triển của địa
điểm ở mật độ tối ưu của nó.


Tuy nhiên, nếu chúng đủ hạn chế đến mức tạo ra tình trạng thiếu hụt
nguồn cung, chúng có thể có tác động tích cực đến giá trị của các đơn vị nhà ở
hiện tại. Jones và cộng sự (2003b) trình bày bằng chứng về xu hướng giá cả
khác biệt trong việc hạn chế nguồn cung tiểu siêu thị nhà ở trong khu đô thị
Glasgow.

Một số quy định khác của chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng đến
dự án bao gồm quy chuẩn xây dựng, kiểm soát tiền thuê và các quy định về môi
trường. Quy chuẩn xây dựng đề cập đến các quy định áp dụng cho các cải tiến
trên công trường và chúng đặt ra các tiêu chuẩn đặc điểm kỹ thuật chỉ định loại
vật liệu xây dựng nào có thể được sử dụng, hoặc các tiêu chuẩn thực hiện liên
quan đến phòng cháy chữa cháy và nói chung, hoạt động an tồn và thích hợp
của tòa nhà (Dasso và Ring, 1989; Peiser và Hamilton, 2012). Các mã này có
thể khác nhau giữa các khu vực pháp lý trong cùng một khu vực đô thị. Rõ ràng,
các quy chuẩn xây dựng khắt khe hơn làm tăng chi phí của các dự án khu dân
cư.

Các quy định về môi trường đề cập đến một loạt các luật địa phương, tiểu
bang và liên bang nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các tác động xấu đến môi
trường. Các quy định này đặc biệt phù hợp trong trường hợp phát triển dân cư ở
những khu vực có mơi trường nhạy cảm.

Cuối cùng, kiểm soát tiền thuê đề cập đến các hạn chế của chính phủ đối
với tiền th có thể được tính cho các căn hộ. Các biện pháp kiểm sốt như vậy
có tầm quan trọng thiết yếu, nếu có trong cộng đồng nơi có địa điểm, vì chúng
có thể hạn chế khả năng thu nhập của các dự án phát triển căn hộ đến mức
khơng khả thi về mặt tài chính.

Truy cập và liên kết

Thành phần thứ ba của phân tích địa điểm và vị trí cho các dự án khu dân
cư tập trung vào khả năng tiếp cận và liên kết. Tiếp cận thuận tiện với các dịch

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

vụ và điểm đến mà các hộ gia đình cần tiếp cận để đáp ứng nhu cầu hàng ngày
của họ mang lại lợi thế cạnh tranh cho một khu dân cư. Đặc biệt:

• Việc tiếp cận các trung tâm việc làm lớn của khu vực là rất quan trọng
vì mọi hộ gia đình điển hình đều mong muốn giảm thiểu chi phí tiền bạc và thời
gian cũng như sự bất tiện khi đi làm hàng ngày. Do đó, việc tiếp cận các xa lộ,
các đường phố chính và các trạm giao thông công cộng, cũng như khoảng cách
đi lại từ địa điểm cụ thể cần được kiểm tra cẩn thận. Tác động tiêu cực của cả
thời gian và chi phí đi lại đến nơi làm việc đối với việc lựa chọn vị trí dân cư đã
được xác minh bởi một số nghiên cứu thực nghiệm (Kim và cộng sự,
2005).Việc xem xét thành phần việc làm của các trung tâm việc làm có thể tiếp
cận nhiều nhất từ trang địa điểm cũng rất quan trọng. Những thông tin này có
thể cung cấp những thơng tin quan trọng manh mối liên quan đến các đặc điểm
của người mua hoặc người thuê tiềm năng có thể được thu hút đến trang địa
điểm.

• Người tiêu dùng cần được tiếp cận với các dịch vụ cơng đầy đủ và chất
lượng cao, chẳng hạn như phịng cháy chữa cháy và cảnh sát, và các trường
công lập tốt, khiđánh giá các vị trí dân cư ở các khu vực pháp lý khác nhau. Ví
dụ, Kim và cộng sự (2005) đã xác minh rằng chất lượng trường học có ảnh
hưởng có ý nghĩa thống kê đến giá trị dân cư.

• Tiếp cận các dịch vụ khác, chẳng hạn như nhà hàng và mua sắm, cũng

như các cơ sở văn hóa và giải trí, cũng có liên quan và phải là một phần của
phân tích kinh tế vi mơ của một địa điểm / dự án cụ thể vì các chuyến đi đến
những điểm đến như vậy là một phần trong cuộc sống của một hộ gia đình điển
hình.

PHÂN TÍCH TÌNH TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐỊA PHƯƠNG

Bên cạnh việc phân tích các thuộc tính của địa điểm và vị trí của nó, nhà
phân tích cũng nên kiểm tra hoạt động và điều kiện thị trường địa phương, bởi
vì chúng có thể có ý nghĩa quan trọng đối với thiết kế sản phẩm. Phân tích thị
trường địa phương tập trung vào: Thơng tin người tiêu dùng.

 Thông tin người tiêu dùng
 thông tin sản phẩm
 điều kiện thị trường địa phương
Khi thu nhập thông tin người tiêu dùng nhà phân tích cần tập trung vào
hồ sơ nhân khẩu học của người mua hoặc thuê nhà lần đầu hay lần thứ hai và họ
đến từ đâu . Khi thu thập thông tin sản phẩm , nhà phân tích cần xem xét những
loại nhà hoặc căn hộ cụ thể mà những người mới đến đang mua hoặc thuê hoặc
giá cả và giá thuê. Cuối cùng khi thu thập thơng tin thị trường địa phương ,nhà
phân tích cần xem xét hoạt động bán hàng ,mức giá và giá thuê hiện tại ,xu
hướng tăng giá chung và biến động giá thuê căn hộ ,tỷ lệ nhà bán hoặc căn hộ
được hấp thụ và tình trạng trống các mức và xu hướng tỷ giá.

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

Thời gian trung bình trên thị trường, thường được biểu thị bằng tháng,
thường được các chuyên gia bất động sản sử dụng đánh giá tốc độ hấp thụ các

đơn vị nhà ở sẵn có để bán hoặc cho th. Thơng tin về thời gian trung bình trên
thị trường cho các đơn vị gia đình ở cấp quốc gia có thể được lấy từ thống kê
nghiên cứu do hiệp Hội môi giới quốc gia công bố .Rõ ràng một thời gian dài
hơn thị trường sẽ phản ánh tỷ lệ hấp thụ thấp hơn .Nếu chính xác, dữ liệu về
thời gian trên thị trường có thể giúp xã định nắm bắt dự án trong ngắn hạn . Ví
dụ nếu thời gian trên thị trường trung bình 4,4 tháng .Tuy nhiên có thể có vấn đề
khi sử dụng con số này để đánh giá tiến độ hấp thụ một dự án sẽ hoàn thành từ
12-24 tháng kể từ thời điểm phân tích .Điều gì sẽ xảy ra nếu các điều kiện thị
trường thay đổi trong khoảng thời gian đó ? cịn về sự thay đổi theo mùa trong
nhu cầu thì sao? Những câu hỏi này rất phù hợp vì các lực lượng kinh tế mức
cung và cầu cơ bản của khu dân cư chắc chắn có thể thay đổi đáng kể trong
khoản thời gian một hoặc hai năm .

Nguồn cung của tháng , được đô bằng tỉ lệ số nhà trống trên số nhà bán
được trong tháng trước ,là một chỉ số khác thường được nghành công nghiệp
này sử dụng để đánh giá mức độ chặt chẽ của thị trường .Ví dụ nếu 375cawn
nhà đang trống và có sẵn để bán trên thị trường ngày hôm nay và 54 căn nhà đã
được bán trong tháng trước , thì “ nguồn cung của tháng ‘’ ngụ ý từ những con
số này là 375/54 = 6.94 .Con số này cho biết sẽ mất bao nhiêu tháng để hấp thụ
375 căn hộ trống hiện có nếu có cùng một số căn hộ đã được hấp thụ trong
tháng trước được hấp thụ trong mỗi tháng tiếp theo .Một chỉ số như vậy thường
được tính tốn bằng cách sử dụng dữ liệu từ nhiều danh sách hoặc nhà mơ giới
xử lí khối lượng bán hàng lớn và nó có thể cũng cấp một số manh mối liên quan
đến xu hướng thị trường ngắn hạn .Ví dụ nếu nguồn cung cú tháng tăng , điều
đó có nghĩa là điều kiện thị trường đang xấu đi và tỉ lệ hấp thụ trong tương lai
có thể cần được điều chỉnh xuống .

Nguồn dữ liệu .

Dữ liệu về địa điểm và mơi trường của nó có thể dược thu nhập bằng

cách kiểm tra địa điểm và hồ sơ công khai. Dữ liệu về các thuộc tính của cộng
đồng có thể được lấy từ các cơ quan chính quyền địa phương , chẳng hạn như
các sở kế hoạch địa phương và các cơ quan phát triển kinh tế .Thông tin về nhân
khấu học và các vùng lân cận khác và các thuộc tính cộng đồng có thể thu được
từ dữ liệu điều tra dân số dược cập nhật .Thông tin liên quan đến tiếp cận và liên
kết cũng có thể được lấy từ chính quyền địa phương ,văn phòng kế hoạch và
phát triển kinh tế , cũng như từ các cuộc tổng điều tra kinh tế .Các mẫu kinh
doanh từ quận , cung cấp thông tin việc làm theo mã SIC cho mọi quân trong cả
nước , nhưng nó được xuất bản với độ trễ là 2 năm .Ấn phẩm mới nhất có thể
tìm thấy tại wed side này : www.census.gov/programs-Survey / cbp.html. Các danh
bạ công nghiệp cũng có thể giúp hiểu rõ hơn về thành phần cơ sở làm việc của
khu vực .Cuối cùng thông tin về điều kiện thị trường nhà ở địa phương có thể
thu được bằng cách phỏng vấn các nhà mơ giới địa phương ,bằng cách kiểm tra

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

dữ liệu từ nhiều dịch vụ niêm yết hoặc dữ liệu mua từ các công ty nghiên cứu
nhà ở.

NHẮM VÀO MỤC TIÊU NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ CẢI TIẾN THIẾT
KẾ SẢN PHẨM

Mục đích cuối cùng của giai đoạn này là điều chỉnh khách hàng mục tiêu
và thiết kế sản phẩm theo cách tối đa hóa sự phù hợp giữa các thuộc tính của dự
án và sở thích của khách hàng. Điều này sẽ cung cấp cơ sở để phát triển một
thiết kế sản phẩm hợp lý sẽ được kiểm tra và hoàn thiện thông qua các kỹ thuật
định lượng được mô tả trong phần sau. Để đạt được điều này, nhà phân tích cần
tổng hợp những hiểu biết sâu sắc và kết luận từ các phân tích được mơ tả ở trên

và đánh giá tác động của chúng đối với các thuộc tính của dự án. Ví dụ: phân
tích địa điểm và vị trí của nó, cũng như hoạt động thị trường địa phương, có thể
giúp hồn thiện thêm ý tưởng phát triển nhà ở ban đầu và thiết kế sản phẩm theo
những cách sau:

• Phân tích địa điểm và mơi trường của nó sẽ giúp hiểu rõ hơn về các loại
hình sử dụng khả thi và thích hợp cho sự phát triển và cung cấp một số manh
mối ban đầu về các tệp khách hàng rộng lớn hơn có thể bị thu hút vào dự án.

• Phân tích các thuộc tính của vùng lân cận và cộng đồng sẽ giúp xác định
rõ hơn các đặc điểm nhân khẩu học và thu nhập của các hộ gia đình có nhiều
khả năng đánh giá cao các đặc điểm và vị trí của địa điểm. Ví dụ, Smith và
Olaru (2013) đưa ra bằng chứng rằng các gia đình lớn tuổi, những người độc
thân lớn tuổi và các cặp vợ chồng về hưu đặt giá trị cao hơn ở những vị trí có
khả năng tiếp cận tốt với các tiện nghi đơ thị.

• Phân tích khả năng tiếp cận và liên kết với các trung tâm việc làm sẽ
cung cấp thêm thông tin về nhân khẩu học và mức thu nhập của những nhân
viên có khả năng cân nhắc địa điểm nhất định khi họ tìm kiếm nhà ở ở một
khoảng cách hợp lý từ nơi làm việc của họ. Triển vọng tăng trưởng của các công
việc tập trung như vậy nên được đánh giá kỹ lưỡng vì nhu cầu gia tăng quan
trọng hơn doanh thu.

• Phân tích các điều kiện và xu hướng thị trường địa phương sẽ giúp xác
định cụ thể hơn các nhóm người tiêu dùng có nhiều khả năng bị thu hút địa
điểm và các loại hình sản phẩm cũng như các đặc điểm thiết kế có nhiều khả
năng được các nhóm khách này tìm kiếm hơn.

Khảo sát người tiêu dùng có thể giúp hồn thiện thêm định nghĩa về
nhóm khách hàng mục tiêu. Hơn nữa, họ có thể giúp xác định chính xác hơn sở

thích của họ về các thuộc tính nhà ở và số tiền họ sẵn sàng trả cho các thuộc
tính đó. Các cuộc phỏng vấn với các văn phịng mơi giới địa phương, về các đặc
điểm thiết kế cụ thể và các thuộc tính của dự án mà những người mua đang hoạt
động thuộc các nhóm mục tiêu tìm kiếm, có thể cung cấp thêm thơng tin về các
thuộc tính sản phẩm có thể bán được trên thị trường.

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

Ma trận đánh giá dự án, chẳng hạn như được trình bày trong Bảng 9.1,
cung cấp một phương tiện để lập bảng một cách hệ thống thông tin về các nhóm
khách hàng tiềm năng và sở thích của họ. Một ma trận như vậy có thể giúp đánh
giá và hiểu rõ hơn loại hộ gia đình nào có thể phù hợp hơn với các thuộc tính
của dự án. Các hàng của ma trận này đề cập đến các thuộc tính khác nhau của
dự án và các đơn vị nhà ở và các cột đề cập đến các loại khách hàng/ hộ gia
đình khác nhau. Các loại hộ gia đình có vẻ coi trọng hầu hết các thuộc tính của
dự án là những loại có nhiều khả năng quan tâm đến việc mua hoặc thuê các căn
hộ trong dự án đang được xem xét.

PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở - ƯỚC TÍNH TIỀN
THUÊ NHÀ VÀ TỈ LỆ THU HÚT

Khi bước vào thị trường, lợi nhuận của một dự án phụ thuộc vào giá thị
trường và thu hút nó. Cả hai yếu tố này cụ thể, địa vị cạnh tranh và thị trường
quyết định. Điều kiện khi hoàn thành. Để phân tích chi tiết một trong những
nhiệm vụ chính của phân tích định lượng là phân tích cạnh tranh. Một thiếu tá
phân tích mục đích cạnh tranh để tìm hiểu loại sản phẩm - thiết kế. Tính năng
bán tốt nhất, giá cả là gì, như một dự án tối ưu và thiết kế đánh giá sự phát triển
của thị trường địa phương. Nhiệm vụ tối cao mục đích của phân tích này là định

lượng các tính chất của các dự án khác nhauvề giá cả và kế hoạch hấp thu của
bất động sản cạnh tranh. Tỉ lệ trung bình của thị trường địa phương. Thơng
thường, có hai loại cơng nghệ khi hồn thành nhiệm vụ này, các nhà phân tích
có thể sử dụng thơng tin này thay vì chỉ là một danh sách đơn giản:

1 Kỹ thuật khác nhau cạnh tranh và các kỹ thuật đánh giá.

2 Kỹ thuật định giá theo chủ nghĩa khoái lạc.

Phương pháp phân biệt cạnh tranh được mơ tả và giải thích chi tiết ở
Clapp (1987). Các chi tiết, có các yêu cầu dữ liệu nhỏ hơn và sử dụng không đo
lường kinh tế họcvới chỉ số cạnh tranh của dự án. Thứ tự có thể là được sử dụng
như là nền tảng để ước lượng giá cả/ thuê và thu nhập từ dự án. Giá thành bất
động sản địa phương/ thuê và thu nhập th baothị trường. Thay vào đó, phân
tích giá trị đặc trưng được xây dựng rộng rãi. Công nghệ đo lường kinh tế trực
tiếp ước tính giá thị trường của từng thuộc tính của một sản phẩm dự án nhà ở.
Cho phép ước tính giá thị trường bị trói buộc,mơ tả các tḥc tính của dự án nhà
ở đây. Do đó áp dụng phương pháp này cần nhiều dữ liệu hơn.

 Tín hiệu nguy hiểm : Sự khác biệt cạnh tranh và kỹ thuật đánh giá hào
thảo luận bên dưới cung cấp giá tiền thuê và giá trị nghiêm ngặt và chỉ
trong thời gian thời gian mà cuộc phân tích được thực hiện. Trừ khi dự
án là dự đoán sẽ được đưa vào thị trường ngay sau khi kết thúc phân
tích. Tác dụng bằng các kỹ thuật này cần được tiếp tục theo một cách
phản chiếu bất cứ thay đổi nào trong thời gian mà dự định sẽ xảy ra can
thiệp giữa thời gian phân tích và thị trường dự án. Nhiều nhất phương
pháp thích hợp để phát triển dự án giá cả qua các kỹ thuật khác nhau

Downloaded by van nguyen ()


lOMoARcPSD|38119299

cạnh tranh hay các phương pháp khác nhau. Thị trường tăng trưởng
được đánh giá kinh tế. Nếu kinh tế về dự báo. Khơng có dịch vụ bán
nhà, phân tích cân bằng hàng cầu cần phải được thực hiện để cung cấp
cơ sở cho việc đánh giá thị trường. Giá thuê có thể thay đổi theo thời
gian dự án được hoàn thành, cũng như trong thời gian thời gian thuê
nhà.

PHÂN TÍCH CẠNH TRANH : KỸ THUẬT CẠNH TRANH KHÁC BIỆT

Toàn bộ cuộc thảo luận về kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh được trình bày trong
phần này và ở các phần tiếp theo, bao gồm cả ví dụ số được trình bày dưới đây,
dựa theo Clapp (1987). Về bản chất, kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh thể hiện
một phân tích chi tiết về tất cả các dự án cạnh tranh (đang hiện có, đang xây
dựng hoặc đã lên kế hoạch) trong khu vực thị trường chính của sự phát triển. Do
đó, giai đoạn này địi hỏi phải có thời gian và chi phí đáng kể của nhà phân tích
để thu thập dữ liệu sơ cấp. Nếu khu vực thị trường sơ cấp bao gồm một số
lượng lớn các bất động sản cạnh tranh, vượt quá hạn chế về thời gian và ngân
sách của nghiên cứu, thì phân tích cạnh tranh có thể tập trung vào một khu vực
nhỏ hơn, thường được gọi là thị trường phụ của dự án.

Điều quan trọng cần nhấn mạnh là kỹ thuật khác biệt trong cạnh tranh có hai
mục tiêu đặc biệt:

1. Để ước tính chỉ số vị trí cạnh tranh (CPI) của dự án để sử dụng nó làm cơ sở
tính tốn tiến độ hấp thụ của dự án tại thời điểm dự kiến hoàn thành và trong
thời gian thuê.

2. Để ước tính giá / thuê dự án sẽ yêu cầu dựa trên các đặc điểm của nó và giá

thị trường tại thời điểm phân tích. Hai mục tiêu phân biệt này đòi hỏi phải xem
xét các tập hợp các đặc tính có khả năng cạnh tranh khác nhau. Đầu tiên là yêu
cầu xem xét tất cả các bất động sản có khả năng cạnh tranh, bao gồm cả hiện có
và những bất động sản đang được xây dựng hoặc đang trong giai đoạn lập kế
hoạch, trong khu vực sẽ được sử dụng làm khung tham chiếu để ước tính tỷ lệ
thu hồi của dự án.

3. Mục tiêu thứ hai, tuy nhiên chỉ cần tập trung vào các bất động sản cạnh tranh
có thơng tin giá thị trường hoặc giá th tại thời điểm phân tích. Do đó, các bất
động sản này chỉ bao gồm các dự án khu dân cư cạnh tranh đã được tỷ lệ tăng
giá thuê thị trường được ước tính theo kinh tế lượng. Nếu khơng có dự báo kinh
tế lượng về biến động giá thuê thị trường, thì cần phải thực hiện phân tích cân
bằng cung cầu để làm cơ sở đánh giá giá thuê / giá thị trường có thể thay đổi
như thế nào vào thời điểm dự án hoàn thành, cũng như trong thời gian thuê.
Giai đoạn đã hoàn thành và đang hoạt động trên thị trường địa phương, hoặc các
dự án phát triển nhà ở đã thực hiện bán một số căn trước khi hoàn thành (bán
ngoài kế hoạch). Tiền đề của kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh là lợi thế và bất lợi
của một dự án so với các bất động sản cạnh tranh sẽ xác định mức độ hoạt động
của dự án tốt hơn về cả thị phần hấp thụ và giá cả / giá thuê. Vì vậy, ví dụ, nếu

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

một dự án nhà ở được đánh giá là tốt hơn 10% so với dự án phát triển khu dân
cư cạnh tranh về gói tiện ích của nó, thì dự án đó sẽ có giá hoặc giá thuê cao
hơn 10%. Kỹ thuật vi phân cạnh tranh so sánh các thuộc tính của thuộc tính chủ
thể với các thuộc tính của các thuộc tính cạnh tranh và ấn định điểm số cho từng
thuộc tính được kiểm tra. Những điểm số này cung cấp cơ sở để xây dựng một
thước đo tổng thể về sức mạnh cạnh tranh của tài sản chủ thể, có thể được sử

dụng để điều chỉnh thị phần hấp thụ thị trường hợp lý dự kiến của dự án.
Những điểm số này cũng có thể cung cấp cơ sở để xây dựng các chỉ số tiện nghi
tương đối cho biết mức độ tốt hơn hoặc kém hơn của thuộc tính đối tượng từ
mỗi thuộc tính cạnh tranh được đưa vào phân tích. Sau đó, giá trị thứ hai được
sử dụng như một chỉ báo về việc giá trị hoặc giá thuê của dự án phải thấp hơn
hoặc cao hơn bao nhiêu so với giá thị trường hoặc giá thuê của các bất động sản
tương đương có sẵn thơng tin đó.

Các bước phân tích
Các bước rộng hơn và cụ thể hơn trong việc ước tính giá thị trường hoặc giá
thuê có khả năng xảy ra nhất của một dự án nhà ở tại thời điểm phân tích sử
dụng kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh có thể được tóm tắt như sau:
1. Xác định các phát triển khu dân cư cạnh tranh giữa các dự án đã hoàn thành
hiện có, các dự án đang xây dựng, các dự án đã được cấp giấy phép và các dự
án đã lên kế hoạch có vẻ rất có khả năng hồn thành trước hoặc trong khoảng
thời gian dự kiến hoàn thành dự án khu dân cư đang xem xét.
2. Thu thập và lập bảng thơng tin về các thuộc tính của các dự án khu dân cư
cạnh tranh đã được xác định cùng với thông tin về dự án nhà ở đang được xem
xét.
3. Đánh giá sự khác biệt cạnh tranh giữa các tài sản được lập bảng thông qua
các kỹ thuật chỉ số tiện nghi:
a) Chuyển đổi thông tin về từng thuộc tính thành điểm số / chỉ số phản ánh sự
khác biệt tương đối giữa các thuộc tính về khả năng mong muốn của thuộc tính.
b) Ước tính tổng các chỉ số tiện nghi cho mỗi dự án được kiểm tra (bao gồm
thuộc tính chủ thể) bằng cách tính tổng có trọng số hoặc khơng có trọng số của
điểm của tất cả các thuộc tính của nó.
c) Xây dựng các chỉ số tiện ích tương đối cho dự án khu dân cư theo xem xét
bằng cách chia tổng chỉ số tiện nghi của nó cho tổng số tiện nghi chỉ số của mỗi
đối tượng có thể so sánh được.
4. Tính giá thị trường cạnh tranh (hoặc giá thuê) cho dự án theo sự xem xét

a) Sử dụng các chỉ số tiện nghi tương đối ước tính và giá thị trường đã biết
hoặc tiền thuê của các tài sản có thể so sánh tương ứng để ước tính giá thay thế
hoặc tiền thuê tài sản chủ thể.

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

b) Ước tính giá cả hoặc tiền thuê mà đối tượng rất có thể sẽ ra lệnh như trung
bình có trọng số hoặc khơng có trọng số của các ước tính từ bước 4(a).

VÍ DỤ SỐ

Trong việc trình bày các bước khác nhau của kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh,
chúng tơi tập trung vào một ví dụ số dựa trên Clapp (1987), trong đó các thuộc
tính của một thuộc tính chủ thể được so sánh với các thuộc tính của các thuộc
tính cạnh tranh để ước tính giá của nó.

XÁC ĐỊNH CÁC DỰ ÁN CẠNH TRANH DỰ ÁN
Bước đầu tiên trong việc áp dụng kỹ thuật khác biệt cạnh tranh là xác định cẩn
thận tất cả các dự án khu dân cư cạnh tranh trong khu vực thị trường của dự án
hoặc thị trường sơ cấp, tùy thuộc vào các hạn chế về ngân sách. Điều quan trọng
là xác định khơng chỉ các dự án hiện có, mà cả các dự án đang xây dựng, các dự
án đã được cấp phép nhưng chưa chưa động thổ, và các dự án đã lên kế hoạch
rất có khả năng được hoàn thành trong phạm vi quy hoạch của dự án. Nhiệm vụ
như vậy có thể được thực hiện thơng qua khảo sát thực địa, kiểm tra hồ sơ công
khai tại các văn phịng chính quyền địa phương và các sở quy hoạch, và phỏng
vấn các nhà môi giới địa phương, các nhà phát triển khu dân cư và các quan
chức quy hoạch. Dữ liệu đó cũng có thể có sẵn từ các nhà cung cấp dưới dạng “
dữ liệu đường ống”, cung cấp thông tin cho tất cả các dự án đang ở các giai

đoạn phát triển khác nhau, từ lập kế hoạch và thiết kế cho đến giai đoạn xây
dựng. Tuy nhiên, không chắc rằng những dữ liệu này sẽ cung cấp thông tin chi
tiết về các đặc điểm của dự án và các đơn vị sẽ cần được thu thập cho ứng dụng
của kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh.

THU THẬP VÀ BỔ SUNG THÔNG TIN VỀ CÁC PHÂN PHỐI CỦA CÁC
DỰ ÁN CẠNH TRANH Ở
Giai đoạn này, nhà phân tích khơng chỉ cần tập trung vào các đặc điểm địa điểm
và vị trí của dự án được quy hoạch mà còn vào các đặc điểm cấu trúc, chức
năng và chất lượng của nó, cũng như các tiện nghi được cung cấp cả hai. trong
mỗi đơn vị và trong tồn bộ sự phát triển. Khi các thuộc tính của sự phát triển,
cấu trúc, địa điểm và vị trí đã được lập bảng cẩn thận, nhà phân tích cần thu
thập thông tin tương tự cho các phát triển cạnh tranh (hiện có, đang xây dựng và
đã lên kế hoạch) trong khu vực cạnh tranh của dự án. Thông tin như vậy có thể
được tổng hợp thơng qua các cuộc khảo sát về kính chắn gió, bằng cách kiểm
tra dữ liệu từ nhiều dịch vụ niêm yết, bằng cách phỏng vấn các nhà môi giới,
nhà phát triển và thẩm định viên địa phương và bằng cách xem xét các nghiên
cứu tác động mơi trường (EIS) cho các dự án chưa hồn thành. Khi áp dụng kỹ
thuật chênh lệch cạnh tranh, thông tin về cả đối tượng và các đối tượng so sánh
được kiểm tra có thể được lập bảng như trong Bảng 9.2, trình bày một ví dụ về

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

dữ liệu cụ thể có thể được thu thập để phân tích như vậy. Với mục đích minh
họa, bảng này chỉ trình bày thơng tin cho hai sự phát triển có thể so sánh được.
Tuy nhiên, trong một nghiên cứu thực tế, nó chắc chắn nên bao gồm một đặc
tính có thể so sánh được.
Một số vấn đề cần được lưu ý liên quan đến dữ liệu được trình bày trong Bảng

9.2. Đầu tiên, như đã chỉ ra ở cuối bảng này, mặc dù giá của các dự án cạnh
tranh đã được biết trước, nhưng giá của bất động sản chủ thể đang được đề cập
và cần được ước tính. Thứ hai, lưu ý rằng, bên cạnh các thuộc tính địa điểm và
vị trí, bảng bao gồm một số tính năng / tiện nghi của thuộc tính đang được đánh
giá là “tiện nghi dự án” và “tiện nghi đơn vị cấu trúc”. Cuối cùng, cần lưu ý
rằng các con số được báo cáo cho một số yếu tố khó đo lường, chẳng hạn như
sử dụng gần đó, mặt tiền, tiếng ồn, cảnh quan, an ninh và kiến trúc, không đại
diện cho số lượng thực tế. Thay vào đó, những con số này đại diện cho các chỉ
số mức độ được lựa chọn để phản ánh sự khác biệt tương đối giữa các dự án
theo đánh giá của nhà phân tích. Rõ ràng, một số phán đốn cần được áp dụng
bởi nhà phân tích trong việc xác định mức chỉ số cho các thuộc tính này, điều
này làm cho việc định lượng chúng trở nên kém khách quan hơn. Vui lòng đọc
ghi chú ở cuối Bảng 9.2 để biết rõ hơn và định nghĩa về cách một số thuộc tính
được liệt kê trong bảng đã được đo lường.
Cần nhấn mạnh rằng các yếu tố được trình bày trong Bảng 9.2 khơng đại diện
cho một danh sách đầy đủ tất cả các yếu tố có thể liên quan trong việc đánh giá
một dự án khu dân cư so với các dự án cạnh tranh. Danh sách này cần được điều
chỉnh để nó bao gồm tất cả các tính năng của dự án cụ thể được coi là có thể ảnh
hưởng đến giá trị và khả năng thị trường của nó. Các tính năng đặc trưng cho
các dự án cạnh tranh, nhưng khơng có trong thuộc tính chủ thể, chắc chắn phải
được đưa vào bảng lập bảng để các điểm yếu của dự án sau so với dự án trước
được tính đến một cách hợp lý khi đánh giá sức mạnh cạnh tranh của nó.

ĐÁNH GIÁ SỰ KHÁC BIỆT CẠNH TRANH THÔNG QUA CÁC KỸ
THUẬT CHỈ SỐ ĐA NĂNG
Ở giai đoạn này, nhà phân tích cần chuyển các con số mơ tả các thuộc tính khác
nhau của dự án thành các chỉ số hoặc điểm số phản ánh vị trí tương đối của
thuộc tính đối tượng so với đối thủ cạnh tranh. Các chỉ số này rất hữu ích vì
chúng cho phép nhà phân tích, một mặt, cộng điểm từ tất cả các thuộc tính và
đưa ra chỉ số tiện nghi tổng thể cho mỗi dự án và mặt khác, để định lượng điểm

của thuộc tính chủ thể như thế nào. so với điểm "trung bình" được ngụ ý bởi các
chỉ số tiện nghi của tất cả các dự án cạnh tranh đang được xem xét.
Điểm "trung bình" của tất cả các dự án cạnh tranh đang được xem xét có thể là
được coi là mức độ tiện nghi trung bình của thị trường hoặc thị trường phụ (tùy
thuộc vào trọng tâm địa lý của phân tích cạnh tranh) mà dự án sẽ phải

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

cạnh tranh. Vị thế cạnh tranh của dự án so với mức độ tiện nghi “trung bình”
này phải là yếu tố quyết định chính đến thị phần hấp thụ của thị trường mà

cuối cùng nó sẽ chiếm được.

Bảng 9.2 Bước 1: Thu thập thơng tin về các thuộc tính của các dự án cạnh tranh

Thuộc tính Đối tượng Comps Dự án
Dự án Dự án
Địa điểm và môi 20
trường 15 22 105
Giao thông lân 110 100 105
cận(1) 120 100 100
Sử dụng lân 105 95
cận(2) Tất cả các thuộc 3500
Mặt tiền (2) tính đều giống 3700 4
Tiếng ồn (2) nhau 7 0.02
Sự ô nhiễm 0.025
4000 2
Vùng lân cận / 6 3 35.000

cộng đồng 0.025 37.500 3
Hệ thống trường 2.1
học 3 0.8
Chi tiêu / học 37.500 0.6
sinh 2.3 1500
Tỷ lệ tội phạm(3) 1000 400
Thuế tài sản 0.7 300
Đường phương
tiện công cộng 1300
Trong khoảng 350
cách đi bộ
Uy tín / thu nhập
khu vực lân cận
Dịch vụ cảnh sát
Cảnh sát PCCC /
nghìn
Phịng cháy chữa
cháy Lực lượng
Cứu hỏa / nghìn
Tổng chi / người
Chi phí đầu
tư/người
Truy cập / liên

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

kết: 1.25 5 3.25
Khoảng cách đến: 10 6 8

Trường học 7 15 12
Việc làm Tất cả các thuộc
Mua sắm (4) tính đều giống 5 3
Giải trí nhau 1 1.5

Tiện ích dự án 4 105 110
Mật độ: 2 1 1.5

Đơn vị/mẫu Tất cả các thuộc 100 100
Không gian mở tính đều giống 99 98
(mẫu) nhau 12.700 14.000
Hồ bơi Tất cả các thuộc
tính đều giống 60 90
Sân tennis nhau 2 1.5
Tất cả các thuộc
Sức khỏe / thể tính đều giống 2 1
dục nhau $135,550 $149,500
105
Cảnh quan 2
An ninh Tất cả các thuộc
Chỗ đậu xe / đơn tính đều giống
vị nhau

Công cụ cấu trúc 105
Kiến trúc 100
Tuổi (tháng) (5) 13.200
Cỡ (Diện tích. ft.) Tất cả các tḥc
Phịng ngủ tính đều giống
nhau
Bếp (Diện tích. 64

ft.)
Phịng tắm 1.5
Hiên nhà Tất cả các thuộc
tính đều giống
Pháo hoa nhau
Giá 2
?

Downloaded by van nguyen ()

lOMoARcPSD|38119299

Ghi chú:
1. xe cộ trong giờ cao điểm.
2. 100 chỉ là khơng có tác dụng với giá trị tài sản. Một chỉ mục cao hơn trăm
cho thấy dương tính (âm tính)
tác động bên ngồi.
3. Tội ác hình sự trên hàng ngàn dân.
4. Khoảng cách tới trung tâm mua sắm gần nhất.
5. 100 chỉ dẫn một tòa nhà mới. Giả sử một mức giá cắt giảm hàng năm, tính
phụ lục giảm theo một điểm mỗi sáu tháng tuổi.
*Ví dụ được rút ra từ Clapp (1987)
Bảng 9.3 trình bày kết quả của việc áp dụng bước thứ ba trong
ví dụ số đang được xem xét. Sự khác biệt chính của bảng này so với Bảng 9.2 là
tất cả các con số đều được trình bày dưới dạng chỉ số / điểm số. Khi tạo các chỉ
số này, một nguyên tắc cơ bản được sử dụng. Nguyên tắc này là đặt phép đo
kém thuận lợi nhất thành 100. Khi xác định phép đo kém thuận lợi nhất, nhà
phân tích cần xem xét liệu số đếm thấp hơn hay lớn hơn được ưu tiên cho thuộc
tính đang xem xét. Ví dụ: đối với các yếu tố như giao thông lân cận, tỷ lệ tội
phạm, thuế suất bất động sản, mật độ dự án và khoảng cách đến các điểm đến

khác nhau, chẳng hạn như trường học, trung tâm việc làm và mua sắm, số lượng
thấp hơn sẽ thích hợp hơn số đếm lớn hơn. Ngược lại đối với các yếu tố, chẳng
hạn như chi tiêu của hệ thống trường học cho mỗi học sinh, số lượng các tuyến
giao thông công cộng trong khoảng cách đi bộ, thu nhập trung bình của khu vực
lân cận, số lượng cảnh sát và lính cứu hỏa trên một nghìn dân, tổng chi tiêu của
chính quyền địa phương trên mỗi người, tổng chi tiêu vốn cho mỗi người, diện
tích khơng gian mở, diện tích căn hộ, số phịng ngủ, kích thước nhà bếp và số
lượng lò sưởi, số lượng cao hơn được người tiêu dùng xem thuận lợi hơn so với
số lượng thấp hơn.
Do cách người tiêu dùng nhìn nhận hai nhóm yếu tố này khác nhau, nên sử
dụng các công thức khác nhau để chuyển đổi số lượng thành chỉ số. Hộp 9.1
trình bày các cơng thức cần được sử dụng để xây dựng các chỉ số cho mỗi nhóm
trong số hai nhóm tiện nghi.

Downloaded by van nguyen ()