DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1 : Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Ninh năm 2022.........................31
Bảng 3. 2 : Biến động sử dụng đất huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022......39
Bảng 3. 3 : Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022.............................42
Bảng 3. 4: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính
sách thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................44
Bảng 3. 5: Mức độ hài lịng của người dân đối với cơng tác quản lý việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................46
Bảng 3.6: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Ninh.................................................47
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022............................................49
Bảng 3. 8: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính
sách thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất...........................................................51
Bảng 3. 9: Mức độ hài lịng của người dân đối với cơng tác quản lý việc thực
hiện thừa kế quyền sử dụng đất...........................................................................53
Bảng 3. 10: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền
sử dụng đất..........................................................................................................54
Bảng 3. 11: Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022...................................56
Bảng 3. 12: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính
sách thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.........................................................57
Bảng 3. 13: Mức độ hài lòng của người dân đối với công tác quản lý việc thực
hiện tặng cho quyền sử dụng đất.........................................................................59
Bảng 3. 14: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho
quyền sử dụng đất................................................................................................60

1

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ
Hình 3.1: Sơ đồ địa bàn nghiên cứu...................................................................24
Hình 3.2: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn
năm 2018-2022....................................................................................................43
Hình 3.3: Số lượng hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn năm 2018-
2022.....................................................................................................................50
Hình 3.4: Số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn năm
2018-2022............................................................................................................57

3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Cụm từ viết tắt
SDĐ : Sử dụng đất
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
BLDS : Bộ luật dân sự
TTHC : Thủ tục hành chính
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài............................................................................................1
2.1 Mục tiêu chung................................................................................................1
2.2 Mục tiêu cụ thể................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài.............................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................3
1.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
1.1.1Một số khái niệm cơ bản...............................................................................3

1.1.1.1.Đất đai.......................................................................................................3
1.1.1.2.Chuyển quyền sử dụng đất........................................................................3
1.1.2.Quyền sở hữu...............................................................................................3
1.1.3.Quyền sử dụng đất........................................................................................4
1.1.3.1Khái niệm quyền sử dụng đất.....................................................................4
1.1.3.2. Phân loại quyền sử dụng đất.....................................................................4
1.1.3.3.Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất....................7
1.1.4.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................7
1.1.4.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................7
1.1.4.2. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................8
1.1.4.3. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế,
xã hội.....................................................................................................................9
1.1.5.Thừa kế quyền sử dụng đất........................................................................10
1.1.5.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất....................................................10
1.1.5.2. Đặc điểm của thừa kế QSDĐ.................................................................10
1.1.5.3.Vai trò của thừa kế QSDĐ......................................................................12
1.1.6. Tặng cho quyền sử dụng đất......................................................................12
1.1.6.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất..................................................12
1.1.6.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất.............................................14
1.1.6.3. Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất.................................................16
1.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................17

5

1.2.1. Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế
giới.......................................................................................................................17
1.2.2.Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt
Nam.....................................................................................................................18
1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài......................................20
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU....................................................................................................21
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................21
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................21
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................21
2.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................21
2.3. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................21
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp..........................................21
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp............................................22
2.3.3. Phương pháp xử lý, phân tích số liệu........................................................22
2.3.4. Phương pháp sử dụng thang đo Likert......................................................23
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN...................................24
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội và sử dụng đất tại huyện Phú
Ninh.....................................................................................................................24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................24
3.1.1.1. Vị trí địa lý.............................................................................................24
3.1.1.2. Địa hình..................................................................................................24
3.1.1.3. Khí hậu...................................................................................................25
3.1.1.4. Thủy văn.................................................................................................25
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên..........................................................26
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội............................................................................28
3.1.2.1. Dân số.....................................................................................................28
3.1.2.2. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...................................................28
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại huyện Phú Ninh giai
đoạn 2018 -2022..................................................................................................30
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022..........................................................30
3.1.3.2. Biến động sử dụng đất huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022............39

3.2. Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022....................42
3.2.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022.........42

3.2.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..................................................................................44
3.2.3. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất................................................................................................47
3.3. Thực trạng về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022..................................49
3.3.1. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022......................49
3.3.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện thừa kế quyền
sử dụng đất..........................................................................................................51
3.3.3. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền sử
dụng đất...............................................................................................................53
3.4. Thực trạng về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022..................................55
3.4.1. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022.....................55
3.4.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện tặng cho
quyền sử dụng đất................................................................................................57
3.4.3. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho quyền sử
dụng đất...............................................................................................................60
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú
Ninh trong thời gian tới.......................................................................................62
3.5.1.Giải pháp về xây dựng đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật..............................62
3.5.2.Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ.......................................................62
3.5.3.Giải pháp về phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật về thực hiện
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất........................................63
CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VẦ KIẾN NGHỊ......................................................64
4.1. Kết luận........................................................................................................64
4.2. Kiến nghị......................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................66


7

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt không
thể thay thế được của quốc gia. Khi dân số ngày càng đông ,nhu cầu dùng đất
làm nơi cư trú, làm tư liệu sản suất ngày càng tăng thì vai trò của đất đai càng
lớn. Trước áp lực về sự gia tăng dân số, cùng với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai.Trong q trình đơ thị hóa, cơng
nghiệp hóa, nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cơ sở hạ tầng, các cơng trình cơng
nghiệp, dịch vụ, giao thông, lâm nghiệp… dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
càng trở nên cấp thiết. Đất đai luôn biến động theo thời gian nên gây khơng ít
khó khăn trong công tác quản lý đất đai.

Trong những năm gần đây công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Phú Ninh đã đạt được nhiều những kết quả đáng khen ngợi nhưng bên cạnh đó
cịn gặp khơng ít khó khăn, thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất , diễn biến phức tạp, vẫn cịn tình trạng chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho khơng đúng pháp luật, gây khơng ít khó khăn cho cơng tác quản lý về
đất đai. Chính vì vậy công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất là một vấn đề nóng cần quan tâm của rất nhiều người dân và các cơ quan
Ban Ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng đắn và những
giải pháp cần thiết nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất của huyện là hết sức cần thiết.

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên và được sự cho phép sự phân
công của trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường

nông nghiệp và sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ, tôi
quyết định chọn đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất tại huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam” làm đề tài khóa luận tốt
nghiệp.

2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018-2022, từ đó chỉ ra những
khó khăn, nguyên nhân, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục để hồn thiện
cơng tác này cho địa bản nghiên cứu.

2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện phú ninh giai đoạn 2018 – 2022.
- Tìm ra được những khó khăn và tồn tại trong việc thực hiện chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm hạn chế khó khăn, tồn tại trong

việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đại của huyện Phú Ninh trong thời gian
tới.
3. Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có
nguồn gốc rõ ràng về thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất.


- Xác định được tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất.
- Nắm được quy định quy trình và phương pháp nghiên cứu, phương pháp
phỏng vấn cán bộ, người dân và những người am hiểu về chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp có tính khả thi và phù hợp với thực tế của huyện Phú
Ninh, tỉnh Quảng Nam.

9

Chương 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở lý luận
1.1.1Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1.Đất đai

Theo Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố
xã hội, an ninh quốc phịng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với
mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.

Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định.
Theo các nhà khoa học thì đất tương đương với từ “Soil" trong tiếng Anh có
nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó. Cịn
đất đai tương đương với từ “Land” trong tiếng Anh có nghĩa về phạm vi khơng
gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ.

Mặc khác, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [8].

1.1.1.2.Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ

người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [7].

1.1.2.Quyền sở hữu
Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóng vai

trị vơ cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào. C.Mác khẳng
định:"Tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từ
cuộc cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành để
bảo hộ sở hữu thuộc một loại nào đó…”

Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trị trung tâm, giữ vị
trí hạt nhân chi phối tồn bộ q trình quản lí và sử dụng đất đai ở nước ta. Chế
định sở hữu đất đai là một chế định cơ bản không thể thiếu được trong hệ thống

pháp luật đất đai. Chính vì vậy việc nghiên cứu, tìm hiểu về chế định sở hữu đất
đai là hết sức cần thiết.

Tất cả các quốc gia trên thế giới dù xác lập đất đai theo hình thức sở hữu
tư nhân, hình thức sở hữu tập thể hay hình thức sở hữu nhà nước hoặc hình thức
sở hữu tồn dân... cũng đều dựa trên những cơ sở lí luận và thực tiễn nhất định

phủ hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mang tính đặc thù của mỗi nước. Việc hình
thành chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng khơng nằm ngồi quy luật này [5].

1.1.3.Quyền sử dụng đất
1.1.3.1Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai là tài sản do Nhà nước quản lý. Nhà nước
thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình cho các đối tượng
nhận QSDĐ để quản lý.

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất để
phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Mặc dù luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, song thực
chất QSDĐ cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước
trao QSDĐ và quyền định đoạt cho người sử dụng bằng các hình thức giao dịch
đa dạng: mua bán, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng [13].

1.1.3.2. Phân loại quyền sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất

Quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các
quyền bao gồm:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.


- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.

11

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [13].

b, Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Tại Điều 170 Luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người sử dụng đất được

quy định như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình
cơng cơng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên
quan.

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế

thấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng
đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng [13].

c, Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013, có các hình thức chuyển quyền sử

dụng đất sau:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là người SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ
cho người khác sử dụng và nhận một diện tích nhất định được chuyển giao từ
người đó, các bên vừa là người chuyển đổi, đồng thời là người nhận chuyển đổi.

Nếu có giá trị QSDĐ có sự chênh lệch thì các bản phải thanh toán cho
nhau phần giá trị chênh lệch theo sự thỏa thuận đó.

Khơng phải tất cả các loại đất quy định tại Điều 13, Luật đất đai 2013
được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ được chuyển đổi những loại đất sau:


- Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối;

Đối với đất nơng nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sư
dụng đất thi được chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng xã, phưởng, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp.

Khi thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên không chỉ
tuân thu những quy định của luật dân sự mà còn phải tuân thủ các quy định của
pháp luật về đất đai. Thông qua hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, Nhà
nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai của
các chủ thể có quyền sử dụng đất.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc
chuyển QSDĐ. Đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng
QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [7].

- Cho, tặng, thừa kế sử dụng đất là chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ
dân sự mà có thể trở thành quan hệ thương mại, dịch vụ. Giá trị sử dụng đất
chiếm một tỉ trọng trong thị trường bất động sản [7].

- Thế chấp quyền sử dụng đất. Là hình thức người sử dụng đất mang
QSDĐ của minh đến thể chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá

nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa
một thời gian nhất định theo thỏa thuận [15].

Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thể chấp rộng rãi nhưng chi quy
định là chỉ được thể chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam.

Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thể chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam.

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự để góp vốn với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Phương thức gióp vốn bằng quyền sử
dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong các trường hợp phải chuyển

13

hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch
vụ, thương mại... Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp sức lao động cơng
nghệ, máy móc theo thỏa thuận [15].

1.1.3.3.Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Tại Điều 168, Luật đất đai 2013, thời điểm được thực hiện các quyền của

người sử dụng đất được quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê.
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng

nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất,
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và
có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [13].

1.1.4.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn
bản Luật đất đai 2013. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sừ dụng đất – Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013 [13].

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng
đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
dụng đất mà pháp luật cho phép, ... Trong trường hợp này, người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng

đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ
là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chi thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật.

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng
đất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường. Xét về mặt lịch sử,
trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sử
dụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự
Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn
ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này
bị coi là vô hiệu.

Luật Đất đai 1993 đã quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền
sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 2,
Khoản 3. Cũng từ đó mà quyền của người sử dụng đất được mở rộng và hành
lang pháp lý bảo về quyền của người sử dụng đất cũng được xây dựng một cách
chặt chẽ hơn. Đất đai có giới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu của mỗi con
người, của các ngành, các lĩnh vực và cao hơn là toàn xã hội ngày càng có xu
hướng cần nhiều hơn, theo đó nhu cầu trao đổi, dịch chuyển quyền sử dụng đất
từ chủ thể này sang chủ thể khác tất yếu sẽ ngày càng diễn ra sôi động.

1.1.4.2. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa


mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định.

- Về đối tượng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất chứ không phải bản thân đất đai, một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu
của bên chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước

- Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển
nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng
và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.

15

- Không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể chuyển nhượng,
pháp luật cịn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính vùng, miền, khu
vực.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi tính
chất của thị trường bất động sản.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tác động của đường
lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước,

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gắn liền với việc mua bản
các tài sản khác trên đất.


- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự tác động, ảnh hưởng của xu
thế hội nhập kinh tế quốc tế.

1.1.4.3. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế,
xã hội.

- Thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn tài nguyên đất đai
sẽ được phân bổ và sử dụng một cách hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
các chủ thể trong xã hội, trên cơ sở đó tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng
đất đai một cách hiệu quả nhất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra nguồn vốn và động lực để thúc
đẩy phát triển các ngành kinh tế khác.

- Thị trưởng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nơi thực hiện tái sản
xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho Ngân sách
Nhà nước, qua đó nâng cao cơng tác quản lý, kiểm tra giám sát việc thực hiện sử
dụng đất trên phạm vi toàn quốc.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phát
triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất [9].

1.1.5.Thừa kế quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất


Theo quy định của pháp luật hiện hành, thừa kế QSDĐ có thể được xem
xét dưới các khía cạnh sau:

- Trước hết, thừa kế QSDĐ là một quyền trong số 09 quyền năng mà Nhà
nước trao cho người sử dụng đất, vì thế thừa kế QSDĐ là một trong những nội
dung của QSDĐ.

- Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế QSDĐ được
hiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển QSDĐ từ
người đã chết sang cho những người cịn sống theo trình tự thừa kế theo di chúc
hoặc thừa kế theo pháp luật.

- Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế QSDĐ là hình
thức pháp lý của các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển
QSDĐ từ người chết sang cho người cịn sống. Với cách hiểu này thì thừa kế
quyền sử dụng đất bao gồm ba bộ phận: chủ thể; khách thể; nội dung [10].

1.1.5.2. Đặc điểm của thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ cũng là một dạng của quan hệ thừa kế tài sản, vì thế thừa

kế QSDĐ cũng phải tuân theo các quy định chung về thừa kế tài sản trong Bộ
Luật Dân Sự (BLDS), cụ thể là:

- Hình thức thừa kế

Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế
theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Trong trường
hợp khơng có di chúc hoặc các trường hợp khác như quy định tại Điều 675
BLDS thì mới áp dụng các quy định về thừa kế theo pháp luật.


- Người để lại di sản QSDĐ

Người để lại di sản QSDĐ: chỉ có thể là cá nhân, không thể là pháp nhân.

- Người thừa kế QSDĐ

Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp
luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là
cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải cịn tồn
tại vào thời điểm mở thừa kế.

- Thực hiện các nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

17

Người thừa kế nhận di sản là QSDĐ bên cạnh việc có quyền hưởng di sản
QSDĐ nhưng cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do
người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Như vậy, pháp luật thừa kế
hiện hành dành cho các chủ thể quyền tự định đoạt cao nhất khi quy định những
người thừa kế có thể thoả thuận về vấn đề trả nợ với nhau và với chủ nợ.

- Quyền từ chối nhận di sản thừa kế

Đây chính là quyền tự định đoạt của người nhận thừa kế. Thời hạn từ chối
nhận di sản là 06 tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau thời hạn đó, nếu khơng từ
chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế. Quyền từ chối hưởng di
sản bị pháp luật hạn chế trong trường hợp việc từ chối hưởng di sản nhằm trốn
tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người đó với người khác.


- Thời điểm mở thừa kế và địa điểm mở thừa kế

Thời điểm mở thừa kế là mốc thời gian mà kể từ thời điểm đó quyền tài
sản và nghĩa vụ tài sản của người để lại di sản là QSDĐ chấm dứt đồng thời các
quyền và nghĩa vụ này được chuyển cho những người thừa kế.

Việc xác định thời điểm mở thừa kế có ý nghĩa hết sức quan trọng để làm
căn cứ:

+ Xác định di sản là QSDĐ do người chết để lại là bao nhiêu; trên đó có
những tài sản gì và nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại.

+ Là thời điểm các chủ nợ của người chết có quyền yêu cầu những người
thừa kế phải thanh toán nghĩa vụ tài sản của người chết để lại trong phạm vi di
sản mà người thừa kế được nhận.

+ Là căn cứ để xác định những người thừa kế tài sản của người chết.

+ Là căn cứ để xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế cũng như
các loại thời hạn khác trong quan hệ thừa kế.

+ Là căn cứ để quy trách nhiệm cho chính quyền địa phương trong việc
quản lý di sản của người chết để lại nếu trong trường hợp chưa xác định được
người thừa kế hợp pháp của người đó.

+ Là thời điểm di chúc phát sinh hiệu lực và việc chia thừa kế được bắt
đầu, nếu khơng có thoả thuận khác của những người thừa kế.

+ Là thời điểm những người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản do
người chết để lại.


Về địa điểm mở thừa kế: Địa điểm mở thừa kế trước hết được xác định
theo nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản. Trong trường hợp không xác
định được nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản, thì địa điểm mở thừa kế
là nơi có tồn bộ di sản. Trong trường hợp người để lại di sản có tài sản ở nhiều
nơi thì nơi nào có phần lớn tài sản của người đó sẽ được xác định là nơi mở thừa
kế (Điều 633 khoản 2 BLDS).

Việc xác định địa điểm mở thừa kế có ý nghĩa quan trọng đối với quan hệ
pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất vì tại địa điểm mở thừa kế sẽ tiến hành
cơng việc quản lý, kiểm kê di sản; thanh toán nghĩa vụ tài sản và phân chia di
sản; là nơi người thừa kế nhận di sản, từ chối nhận di sản. Bên cạnh đó, trong
trường hợp có tranh chấp về thừa kế thì Tồ án nơi có tồn bộ hoặc phần lớn bất
động sản là Tồ án có thẩm quyền giải quyết vụ án.

- Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ

Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là thời hạn mà chủ thể được quyền
khởi kiện để yêu cầu toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Nếu thời hạn đó kết thúc thì chủ thể mất
quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ được quy định là
10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Đối với người chưa thành niên, thời hiệu
khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ là 10 năm tính từ khi người đó đủ 18 tuổi
[14].

1.1.5.3.Vai trò của thừa kế QSDĐ
- Quy định một trình tự, thủ tục rõ ràng, minh bạch về thừa kế QSDĐ giúp

giảm thiểu các tranh chấp về thừa kế QSDĐ, một loại tranh chấp diễn ra phổ
biến và rất phức tạp trong xã hội hiện nay.


- Giải quyết tốt vấn đề thừa kế QSDĐ sẽ góp phần củng cố sự đồn kết
trong gia đình, dịng tộc, xã hội từ đó đem lại một trật tự xã hội ổn định.

- Giải quyết tốt vấn đề thừa kế QSDĐ sẽ tạo điều kiện để đưa QSDĐ tham
gia vào các giao lưu dân sự, kinh tế, mở ra một tiềm năng lớn của đất đai, khai
thông các hoạt động liên quan tới QSDĐ (chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê, thế
chấp, góp vốn… bằng giá trị QSDĐ) đó chính là động lực to lớn giúp việc sử
dụng đất đai có hiệu quả tạo động lực cho việc phát triển kinh tế [10].

1.1.6. Tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.6.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất
đai 2013. “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất củng chỉ là một dạng đặc biệt

19

của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị
thanh tốn bằng khơng”. Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử
dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật
chất.

Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất phải được xem xét ở nhiều
phương diện khác nhau. Theo phương diện khách quan thì tặng cho quyền sử
dụng đất là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh
quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa
các chủ thể vối nhau. Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất,

trên cơ sở quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất của Luật đất đai hiện
hành.

Theo phương diện chủ quan thì tặng cho quyền sử dụng đất là một giao
dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thoả thuận với nhau về việc tặng cho
quyển sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định
nhằm thoả mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thoả thuận về việc tặng cho quyền
sử dụng đất này là sự thơng nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.
Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được
tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật
chất nào; cịn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia cho
tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh
quyển và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất
từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó cịn là sự thoả thuận để làm phát
sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện
chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất
cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý
nhận.

Nếu tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là một quan hệ tặng
cho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn nhu cầu sử dụng
đất, thì pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là sự quy
định và u cầu của Nhà nước đơì với các bên trong việc thoả thuận về tặng cho
quyền sử dụng đất. Khi các bên thoả thuận tặng cho nhau quyển sử dụng đất
theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nưổc thừa nhận sự thoả thuận đó