HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG XN HỊA

NGHIÊN CỨU VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2024


Cơng trình hồn thành tại:
HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn:

GS.TS. Đặng Hùng Võ
PGS.TS. Trần Hữu Cường

Phản biện 1:

PGS.TS. Nguyễn Quang Học

Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2:

PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Trường Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 3:

TS. Nguyễn Thị Ngọc Lanh
Chuyên gia độc lập

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi giờ phút, ngày tháng năm 2024

Có thể tìm hiểu luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển, đất
đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa sẽ tạo
ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế. Làm cách nào để thu được tài chính (tiền) từ
đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai) là quá trình
chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ
thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền. Vốn hóa đất đai có vai trị quan trọng trong
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai

phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một
cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả hơn.
Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí là thủ đơ, là nơi có tốc độ cơng nghiệp hóa, đơ thị
hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, văn hóa, và giáo
dục, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, với tổng diện tích tự nhiên tồn thành
phố là 335.983,58 ha. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố Hà Nội tăng
3,98% so với năm 2019. Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24%
GRDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm
62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê
thành phố Hà Nội, 2020). Năm 2020, Hà Nội đã thu được 35.908,51 tỷ đồng từ các
hoạt động VHĐĐ trong khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách của địa
phương, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa rất quan trọng, tạo động lực
cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố (UBND thành phố Hà Nội, 2021). Bên
cạnh những kết quả đạt được, vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc xác
định giá trị đất đai, cách thức tổ chức thực hiện.
Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới được nhắc
đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai Hạnh Nguyên
(2012), Trần Thị Minh Châu (2013). Các công trình nghiên cứu này tập trung chủ yếu
về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trên phạm vi cả nước
nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giải pháp tạo điều kiện
thuận lợi cho VHĐĐ. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có cơng trình đã cơng bố nào
nghiên cứu chuyên sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu tài chính từ đất trên địa bàn
một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Do vậy, thực hiện đề tài “Nghiên
cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một vấn đề hết sức cần thiết,
rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả
lời cho các câu hỏi: Thực trạng VHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương
1


thức VHĐĐ nào, kết quả thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng

đến VHĐĐ? Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có
những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả công tác VHĐĐ?.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 20142020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước
và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà
Nội trong giai đoạn 2014-2020. Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và
2022, điều tra bổ sung năm 2023.
1.3.3. Phạm vi nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ trong
khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố ảnh hưởng
và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.4. Phạm vi về đối tượng nghiên cứu
- Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thông qua giao có thu tiền SDĐ,
cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện dự án BT và
xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPH DNNN.
- Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước bao
gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông nghiệp, giá
trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, khi CPH doanh nghiệp và khi
thanh toán dự án BT.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa

bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất; thị trường
2


QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu tố đặc điểm
thửa đất.
- Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viên chức
làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, các nhóm yếu tố này đều ảnh hưởng
cùng chiều (thuận) với kết quả thực hiện VHĐĐ. Mức độ ảnh hưởng theo thứ tự từ
mạnh nhất đến yếu nhất: Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho th đất;
Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhóm yếu tố thị
trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương. Trên cơ sở phân
tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, luận án đã
đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực
tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnh hưởng đến
VHĐĐ.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo để các
nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật
phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, nhằm
nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát
triển đất nước.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN HĨA ĐẤT ĐAI
Dưới góc độ quản lý nhà nước về cách thức, quy trình để tạo nguồn thu tài chính
từ đất đai thì VHĐĐ (cách gọi khác là tạo vốn tài chính từ đất đai) được hiểu là quá
trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát
triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền thông qua các hoạt động xác định giá
trị đất đai, chuyển giao quyền sử dụng đất đai nhằm tạo nguồn thu tài chính từ đất đai
để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH và khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý,
tiết kiệm và hiệu quả.
Vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước được hiểu là quá trình nhà nước sử
dụng các hình thức và cơng cụ chính sách pháp luật để tạo nguồn thu tài chính từ đất
3


đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH và khuyến khích sử dụng đất một cách hợp
lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước tại Việt Nam: (1) Vốn
hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất cho khu vực tư nhân để phục vụ các mục
đích xã hội và phát triển kinh tế, (2) Vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế sử dụng đất,
(3) Vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong khu vực cơng, (4)
Vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (dự án BT), (5)
Vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (trong đó có xác định
giá trị đất đai khi cổ phần hóa), (6) Vốn hóa đất đai thơng qua việc nhà nước bán nhà
ở gắn với đất ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Hình 2.1. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VỐN HĨA ĐẤT ĐAI
2.2.1. Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới
- Vốn hóa đất đai tại Trung Quốc
- Vốn hóa đất đai tại Hàn Quốc
- Vốn hóa đất đai tại Singapore

- Bài học kinh nghiệm về vốn hóa đất đai đối với Việt Nam
2.2.2. Vốn hóa đất đai tại Việt Nam

- Cơ sở pháp lý để vốn hóa đất đai
- Vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước
4


2.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ VỐN HĨA ĐẤT ĐAI
- Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi
- Các cơng trình nghiên cứu trong nước
- Đánh giá về các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước
2.4. ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Trên cơ sở phân tích tổng quan các vấn đề liên quan đến VHĐĐ cả về mặt lý
luận và thực tiễn, tác giả luận án đã tìm ra một số khoảng trống nghiên cứu của các
cơng trình đã công bố trước đây và định hướng nghiên cứu cho đề tài.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát về địa bàn nghiên cứu
- Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp nhằm cung cấp các số liệu, tài
liệu để đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Hà Nội, đánh giá thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai trong khu
vực nhà nước trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2014 - 2020.

3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu để tiến hành điều tra phỏng vấn
các đối tượng trên địa bàn được chọn làm điểm nghiên cứu nhằm mục đích đánh giá
mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Căn cứ số lượng diện tích đất được giao đất, cho thuê đất theo địa giới hành
chính trong giai đoạn 2014 - 2020, khu vực nội thành chọn 03 quận có diện tích được
giao đất, cho thuê đất lớn nhất là Nam Từ Liêm (313,6ha), Long Biên (310,04 ha) và
Hoàng Mai (132,31 ha); khu vực ngoại thành chọn 03 huyện có diện tích được giao
đất, cho thuê đất lớn nhất là Gia Lâm (359,66 ha), Đơng Anh (243,91 ha) và Sóc Sơn
(138,72 ha) là điểm nghiên cứu của đề tài.
5


3.2.3. Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao
đất, cho th đất

Căn cứ kết quả nghiên cứu cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ tại
phần Tổng quan nghiên cứu; Quy định pháp luật, trình tự, thủ tục về giao đất, cho
thuê đất và kết quả đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tác giả đề tài xem xét, nghiên cứu, lựa chọn
và đưa ra giả định 19 yếu tố thuộc 5 nhóm được cho là sẽ ảnh hưởng đến VHĐĐ
thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
3.2.4. Phương pháp chuyên gia
Để đảm bảo độ tin cậy và tính khách quan, đề tài sử dụng phương pháp chuyên
gia nhằm trao đổi, xin ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các chuyên gia cho ý kiến về các yếu tố
mà tác giả đề tài đưa ra có ảnh hưởng hay khơng ảnh hưởng đến VHDĐ thông qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngoài những yếu tố ảnh hưởng
giả định mà tác giả đề tài đã đưa ra, các chuyên gia có thể bổ sung thêm các yếu tố

ảnh hưởng khác vào phiều điều tra. Số lượng chuyên gia được hỏi là 15 người. Ngoài
ra, tác giả đã tham gia các hội thảo xin ý kiến chuyên gia về kết quả nghiên cứu đề tài
VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2.5. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Để xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao
đất, cho thuê đất bằng cách điều tra ý kiến đánh giá của cán bộ và người sử dụng đất
tham gia trực tiếp vào quá trình VHĐĐ tại 06 quận/huyện được chọn làm điểm
nghiên cứu.
* Xác định số lượng mẫu cần thu thập
Theo Hair & cs. (2006), kích thước mẫu tối thiểu để sử dụng phân tích nhân tố
khám phá EFA là 100 và tỷ lệ số quan sát/biến đo lường là 5:1 nghĩa là 1 biến đo
lường cần tối thiểu 5 quan sát. Theo Tabachnick & Fidell (2007), kích thước mẫu cho
mơ hình hồi quy tuyến tính được tính theo cơng thức: N ≥ 50 + 8p (N là kích thước
mẫu, p là số biến độc lập đưa vào mơ hình hồi quy. Đề tài đã lựa chọn 05 nhóm yếu
tố độc lập với 19 biến quan sát và 01 nhóm yếu tố phụ thuộc với 4 biến quan sát. Như
vậy, số phiếu đảm bảo cho phân tích nhân tố khám phá và hồi quy tuyến tính trong
nghiên cứu này tối thiểu lần lượt là 95 phiếu (19*5=95) và 90 phiếu (50+8*5=90).
Để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, có ý nghĩa trong phân tích nhân tố khám phá
EFA và mơ hình hồi quy tuyến tính, đề tài lựa chọn điều tra đối tượng là cán bộ tham
gia trực tiếp vào quá trình VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất là 100 phiếu và
6


người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tham gia trực tiếp vào q trình
VHĐĐ thơng qua giao đất, cho thuê đất là 120 phiếu.
* Cách thức điều tra
+ Đối với cán bộ: Liên hệ, phỏng vấn trực tiếp các đối tượng cần điều tra.
+ Đối với tổ chức: Mỗi quận/huyện điều tra ngẫu nhiên 10 tổ chức được giao
đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2014 - 2020. Điều tra trên 6 quận/huyện, tổng số
phiếu điều tra là 60 phiếu

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân: Theo kết quả điều tra thu thập số liệu thứ cấp
cho thấy, các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu được giao đất ở tại các dự án đầu tư cơ sở
hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn 2014 2020. Vì vậy, mỗi quận/huyện sẽ chọn 1 dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để điều tra, mỗi dự án sẽ điều tra 10 phiếu, điều tra trên 6 quận/huyện, tổng số phiếu
điều tra là 60 phiếu.
3.2.6. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được từ phương pháp thu thập số liệu thứ cấp và thu nhập
số liệu sơ cấp, tiến hành tổng hợp và xử lý bằng phần mềm Excel 2016 để được các
thông số, chỉ tiêu nhằm đánh giá các nội dung nghiên cứu của đề tài.
3.2.7. Phương pháp phân tích hồi quy
Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy nhằm đánh giá mối quan hệ tương quan
giữa từng yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất; xác định
mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến việc thực hiện VHĐĐ thông qua giao đất, cho
thuê đất.
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (Likert, 1932). Để điều tra mức
độ ảnh hưởng của các yếu tố đến việc VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, đề tài
sử dụng thang đo Likert 5 mức độ với điểm đánh giá từ 1 đến 5 để đánh giá mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố.
Sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích, xử lý số liệu, xác định mức độ ảnh
hưởng. Tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA
bằng phần mềm SPSS 20, phân tích tương quan Pearson, xác định mức độ ảnh hưởng
(Hệ số hồi quy chuẩn hóa β sẽ cho biết được mức độ ảnh hưởng của biến độc lập với
biến phụ thuộc). Mô hình hồi quy chuẩn hóa có dạng:
Y = β1*CS + β2*TT+ β3*DP + β4*NSD + β5*TD + e
Trong đó: Y là biến phụ thuộc thể hiện kết quả thực hiện VHĐĐ thông qua giao
đất, cho thuê đất.
7


CS, TT, DP, NSD, TD: Là các biến độc lập thể hiện các yếu tố ảnh hưởng đến

VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất như yếu tố chính sách pháp luật, thị trường
QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, người sử dụng đất và đặc điểm thửa đất.
β1; β2;...βn: Là các hệ số hồi quy chuẩn hóa thể hiện mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố CS, TT, DP, NSD, TD lên Y.
e: Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số.
3.2.8. Phương pháp phân tích SWOT
Khung phân tích SWOT bao gồm 4 phần chính điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và
thách thức. Khung phân tích SWOT được xây dựng trên cơ sở kết quả đánh giá về
thực trạng các phương thức VHĐĐ và tổng hợp ý kiến của những cán bộ, chuyên gia
có kinh nghiệm, làm việc trong lĩnh vực đất đai. Kết quả phân tích SWOT là một
trong những cơ sở để tìm ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong thời
gian tới.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính, trung tâm văn hóa, giáo dục, kinh tế
của cả nước, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện gồm: 12 quận, 17 huyện, 1 thị
xã và 579 đơn vị hành chính cấp xã. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố
Hà Nội tăng 3,98% so với năm 2019. Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản
chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch
vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP. Dân
số trung bình năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội là 8.280.500 người. Đời sống
dân cư ổn định và tiếp tục có xu hướng cải thiện. Tổng diện tích tự nhiên tồn thành
phố đến ngày 31/12/2020 là 335.983,58 ha, trong đó đất nơng nghiệp có 198.004,17
ha, chiếm 58,93%, đất phi nơng nghiệp có 135.286,60 ha, chiếm 40,27% và đất chưa
sử dụng có 2.692,81ha, chiếm 0,80% diện tích tự nhiên. Cơng tác quản lý đất đai
được quan tâm, chỉ đạo thực hiện, giám sát, thanh tra, kiểm tra thường xuyên.
4.2. THỰC TRẠNG VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI GIAI ĐOẠN 2014- 2020
4.2.1. Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất
Số liệu tại bảng 4.1 cho thấy, trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn năm

2014 - 2020, diện tích đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với số lượng
nhiều nhất 2.020,33 ha, chiếm 70,71% tổng diện tích đất được giao, cho thuê; tiếp
đến là diện tích đất được giao có thu tiền SDĐ với 718,79ha, chiếm 25,16% và ít nhất
là diện tích đất được cho thuê trả tiền thuê đất một lần chỉ chiếm 4,13% tổng diện tích
đất được giao, cho thuê đất.
8


Bảng 4.1. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội giai đoạn 2014 - 2020
Giao đất có thu tiền SDĐ
Năm
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tổng

Số lượng khu
đất
153
197
216
190
176
137
109

1.178

Diện tích
(ha)
76,90
122,21
166,21
79,71
139,52
60,41
73,83
718,79

Cho thuê đất trả tiền một
lần
Số lượng khu Diện tích
đất
(ha)
4
3,29
8
17,37
25
31,76
17
15,02
36
30,77
15
12,66

8
7,11
113
117,98

Cho thuê đất trả tiền hàng
năm
Số lượng khu
Diện tích
đất
(ha)
239
357,71
246
211,47
402
328,45
291
317,09
247
327,00
165
170,59
140
308,02
1.730
2.020,33

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2014a-2020a)
Công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hà Nội biến động khơng đều, nhìn

chung đang có xu hướng giảm dần đến năm 2020. VHĐĐ thơng qua giao đất, cho
thuê đất trong tương lai sẽ càng ngày càng gặp nhiều khó khăn do quỹ đất có hạn,
đồng thời phải đảm bảo nguồn an ninh lương thực, mặt khác khi đất nước thực hiện
xong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa thì việc chuyển dịch đất đai để phục vụ
cho quá trình này sẽ giảm mạnh.
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020
Đơn vị: tỷ đồng
Năm
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tổng

Tiền SDĐ thông qua
giao đất
12.131,08
13.730,97
26.220,02
33.825,68
38.616,13
21.974,15
26.819,23
173.317,26

Tiền thuê đất thông

qua cho thuê đất
1.904,09
2.930,82
4.576,59
4.847,22
6.330,51
6.043,23
7.882,83
34.515,29

Tổng nguồn thu từ đất
16.910,04
19.931,67
33.678,63
42.532,80
49.872,09
32.568,37
39.585,99
235.079,59

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2016-2021a)
Số liệu tại bảng 4.2 cho thấy: trong giai đoạn năm 2014 – 2020, tổng nguồn thu
từ tiền SDĐ của thành phố Hà Nội là 173.317,26 tỷ đồng chiếm 73,73% tổng nguồn
thu từ đất và tiền thuê đất là 34.515,29 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 14,68% tổng nguồn
thu từ đất. Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất là nguồn thu chủ yếu và quan trọng
nhất trong tổng các nguồn thu từ đất.
9


4.2.2. Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế sử dụng đất

Thuế SDĐ nông nghiệp tại thành phố Hà Nội chủ yếu được thu tại khu vực
ngoại thành, nơi vẫn cịn hoạt động sản xuất nơng nghiệp. Năm 2020, thành phố Hà
Nội tiến hành thu thuế SDĐ nông nghiệp đối với 126.691,98 ha đất trồng cây hàng
năm, 29.251,71 ha đất trồng cây lâu năm, 5.685,13 ha rừng trồng sản xuất và
15.044,86 ha đất nuôi trồng thủy sản. Về biến động đất đai trong giai đoạn 2014 2020, diện tích đất trồng cây hàng năm giảm 10.206,08 ha, Đất trồng cây lâu năm
tăng 8.942,96 ha, Đất rừng sản xuất giảm 1.599,35 ha, Đất nuôi trồng thuỷ sản tăng
1.346,29 ha (hình 4.1).

Hình 4.1. Diện tích các loại đất nơng nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và
năm 2020

Hình 4.2. Diện tích các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế
năm 2014 và năm 2020
10


Đối với thuế SDĐ phi nông nghiệp, năm 2020 thành phố Hà Nội đã tiến hành
thu thuế đối với 28.579,97 ha đất ở nông thôn, 11.196,57 ha đất ở đô thị và 10.027,86
ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ngồi ra cịn một vài loại đất phi nơng
nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng phải chịu thuế như đất nghĩa
trang, nghĩa địa, đất giáo dục, y tế, văn hóa…Trong giai đoạn 2014 - 2020, đất ở
nông thôn giảm 590,23 ha, đất ở đô thị tăng 375,90ha, đất SXKD phi nơng nghiệp
tăng 199,35 ha (hình 4.2).
Số liệu tại bảng 4.3 cho thấy: thu thuế SDĐ chiếm tỉ trọng rất nhỏ trong tổng
nguồn thu từ đất, thu 3.150,95 tỷ đồng, chỉ chiếm 1,34%, trong đó thuế SDĐ phi
nông nghiệp chiếm 1,34%, thuế SDĐ nông nghiệp coi như bằng “0”.
Bảng 4.3. Nguồn thu từ thuế sử dụng đất thành phố Hà Nội giai đoạn
2014 - 2020
Đơn vị: Tỷ đồng
Năm

2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tổng

Thuế SDĐ
nông nghiệp
1,29
1,01
1,22
0,16
0,09
0,11
0,13
4,01

Thuế SDĐ phi NN
357,93
369,65
386,11
443,60
495,61
543,74
550,30
3.146,94


Tổng nguồn thu
từ đất
16.910,04
19.931,67
33.678,63
42.532,80
49.872,09
32.568,37
39.585,99
235.079,59

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2016-2021a)
Trong giai đoạn 2014 - 2020, tại Hà Nội: thuế SDĐ phi nơng nghiệp có xu
hướng tăng dần qua các năm, trong khi đó thuế đất nơng nghiệp lại có xu hướng
giảm, ngun nhân là do q trình chuyển đổi đất nơng nghiệp sang đất phi nơng
nghiệp phục vụ cho q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa tại thành phố Hà Nội, dẫn
đến diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng tăng, ngược lại đất nông nghiệp ngày
càng bị thu hẹp dần.
4.2.3. Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong
khu vực công
* Việc di dời cơ quan, đơn vị ra khỏi nội thành Hà Nội
Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (VIUP) đã lập phương án di dời
trụ sở 13 bộ, ngành ra ngoài trung tâm thành phố Hà Nội và dự kiến Đấu giá trụ sở cũ
được khoảng 12.000 tỉ đồng với 03 phương án. Phương án 1: Xây mới tất cả trụ sở 12
bộ, ngành tại khu vực Tây Hồ Tây, riêng trụ sở Bảo hiểm xã hội VN xây dựng tại Mễ
Trì. Phương án 2: 13 bộ, ngành được xây mới tại khu vực Mễ Trì. Phương án 3: 6 trụ
11


sở bộ, ngành được xây mới tại Tây Hồ Tây, 7 trụ sở còn lại được xây dựng ở Mễ Trì.

Đến nay, việc di dời các trụ sở bộ, ngành ra khỏi nội đô vẫn giậm chân tại chỗ và
chưa đồng bộ.
* Di dời các cơ sở gây ô nhiễm
Năm 2016, thành phố Hà Nội xác định lộ trình đến năm 2020 sẽ di dời 117 cơ sở
gây ô nhiễm trên địa bàn 12 quận ra khỏi nội thành. Trong đó, quận Đống Đa (15 cơ
sở), Ba Đình (2), Cầu Giấy (2); Hai Bà Trưng (18); Hoàn Kiếm (6), Hà Đông (28),
Bắc Từ Liêm (6), Thanh Xuân (9), Nam Từ Liêm (2), Hoàng Mai (11) và Long Biên
(17). Nhưng đến năm 2021 mới di dời được 67 cơ sở.
Bảng 4.4. Nguồn thu từ việc xử lý, sắp xếp lại đất trong khu vực công tại thành phố Hà
Nội giai đoạn 2014 – 2020
Năm
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tổng

Số lượng
khu đất
8
6
7
3
3
4
1
32


Diện tích đất
(ha)
9,35
3,97
8,15
1,94
6,2
4,54
0,23
34,38

Hình thức xử lý, sắp
xếp lại
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích
Chuyển mục đích

Nguồn tiền thu được (tỷ
đồng)
1.226,176
1.149,169
1.085,587
295,498
499,738
368,038

32,759
4.656,964

Nguồn: Tổng hợp số liệu (2023)
Việc đưa các cơ sở sản xuất trong khu vực nội thành khơng cịn phù hợp với quy
hoạch phát triển đô thị hoặc gây ô nhiễm môi trường ra khu vực ngoại thành phù hợp
quy hoạch tạo điều kiện cho các cơ sở sản xuất phát triển ổn định lâu dài, đồng thời
chuyển mục đích SDĐ để thực hiện các dự án. Việc chuyển mục đích sử dụng nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng và tạo thêm quỹ đất cho khu vực nội thành xây dựng các
cơng trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, phát triển quỹ nhà, vừa đảm bảo điều kiện
môi trường, tạo cảnh quan kiến trúc và văn minh đô thị, vừa góp phần tăng nguồn thu
từ đất cho thành phố.
Kết quả điều tra thu thập số liệu thứ cấp và tổng hợp số liệu tại bảng 4.4 cho
thấy: trong giai đoạn 2014 – 2020, trên địa thành thành phố Hà Nội đã thực hiện việc
xử lý, sắp xếp lại 32 cơ sở nhà đất, với tổng diện tích là 34,38ha của các cơ quan nhà
nước, doanh nghiệp nhà nước, đồng thời cho phép chuyển mục đích sử dụng để thực
hiện dự án đầu tư hoặc hợp tác đầu tư, liên danh liên kết, đã đem lại nguồn thu từ việc
sắp xếp lại nhà đất này là 4.656,964 tỷ đồng.
12


4.2.4. Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư theo phương thức đối tác
công - tư (dự án BT)
Cách thức tạo vốn từ đất đai theo hình thức đầu tư CSHT bằng hợp đồng BT:
nhà nước không phải sử dụng nguồn vốn ngân sách đề đầu tư xây dựng mà thay vào
đó là nhà đầu tư tự bỏ tiền ra đầu tư xây dựng dự án và nhà nước sẽ trả cho nhà đầu
tư bằng đất. Hay nói cách khác, tổng vốn đầu tư xây dựng CSHT chính là giá trị của
mảnh đất mà nhà nước đem đối ứng cho nhà đầu tư. Như vậy, mảnh đất đem đối ứng
của nhà đầu tư đã được xác định giá trị, tạo thành nguồn vốn.
Bảng 4.5. Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT trên địa

bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020
TT
1
2

Giai đoạn
Giai đoạn 2014
- 2015
Giai đoạn 2016
- 2020
Tổng

Số
dự
án

Tổng mức đầu
tư
(tỷ đồng)

8

Đã hồn
thành

Tình trạng
Đang thực
hiện

Dừng triển

khai

328.048,61

1

5

2

26

1.003.132,10

2

13

11

34

1.331.180,71

3

18

13


Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội (2014 - 2020)
Kết quả thu thập, tổng hợp số liệu tại bảng 4.5 cho thấy: Trong giai đoạn 2014 2020, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã phê duyệt chủ trương đầu tư với 34 dự án
theo hình thức hợp đồng BT với tổng mức đầu tư 1.331.180,71 tỷ đồng, trong đó 3 dự
án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, 18 dự án đang tiến hành triển khai thực hiện và
13 dự án hiện đang tạm dừng triển khai thực hiện theo hình thức BT do năm 2020,
Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng - tư và đã chính thức
bãi bỏ hình thức BT.
Bảng 4.6. Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT tại thành phố Hà Nội
trong giai đoan 2014 – 2020
STT
Nội dung
1
Số lượng khu đất được giao để thanh toán dự án BT
2
Tổng diện tích đất được giao để thanh tốn dự án BT
3
Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT

Kết quả
09
48,52 ha
5.643,695 tỷ đồng

Nguồn: Tổng hợp số liệu (2023)
Số liệu tại bảng 4.6 cho thấy, trong giai đoạn 2014 – 2020, UBND thành phố Hà
Nội đã giao các khu đất đối ứng cho các chủ đầu tư, để thanh toán các dự án BT là 09
khu đất, với tổng diện tích đất là 48,52ha. Giá trị đất đai được xác định tại các khu đất
đối ứng để thanh toán cho các dự án BT là 5.643,695 tỷ đồng.
13



4.2.5. Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước
Kết quả xử lý, sắp xếp nhà đất khi CPH DNNN trên địa bàn thành phố Hà Nội
giai đoạn 2014 - 2020 được tổng hợp tại hình 4.3. Trong giai đoạn 2014 - 2020, thành
phố Hà Nội đã tiến hành CPH 49 DNNN, trong đó năm 2015 số lượng doanh nghiệp
CPH nhiều nhất với 17 doanh nghiệp, năm 2019 khơng có DNNN nào thực hiện CPH.

Hình 4.3. Diện tích đất đai được sắp xếp, xử lý khi cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020
Tổng diện tích đất được tiếp tục sử dụng của các doanh nghiệp sau CPH là
175,29 ha, trong đó diện tích đất được giao có thu tiền là 31,76 ha, diện tích đất được
giao không thu tiền là 53,93 ha và diện tích đất được cho thuê là 89,61ha (bảng 4.7).
Bảng 4.7. Hình thức sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020
Năm

Diện tích
(ha)

2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tổng

33,52

7,89
94,33
1,72
36,43
0
1,40
175,29

Đất giao có thu tiền
(ha)
24,08
2,38
4,17
0,17
0
0
0,96
31,76

Hình thức SDĐ
Đất giao không thu
tiền (ha)
0
0,27
53,22
0
0
0
0,44
53,93


Đất được thuê
(ha)
9,44
5,24
36,95
1,55
36,43
0
0
89,61

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (2020a)
Đối với những khu đất được phê duyệt sử dụng với hình thức giao đất có thu
tiền SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư thì giá trị khu đất sẽ được định giá và được
14


tính vào giá trị của nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần. Còn đối với khu đất được
phê duyệt với hình thức sử dụng là khơng thu tiền sử dụng hoặc cho th đất trả tiền
hàng năm thì sẽ khơng được tính vào giá trị của doanh nghiệp CPH, cơng ty cổ phần
sẽ liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện thủ tục cho thuê đất theo
quy định.
4.2.6. Đánh giá thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014 - 2020
4.2.6.1. Đánh giá của cán bộ về thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố
Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020
Kết quả điều tra cho thấy về trình tự, thủ tục thực hiện VHĐĐ, có 63% cán bộ
được hỏi cho rằng là rất phức tạp, 37% cho rằng là bình thường. Để VHĐĐ được
thực hiện phải trải qua một trình tự, thủ tục khá phức tạp, từ bước chuẩn bị thành

phần hồ sơ, thẩm định hồ sơ, xác định giá trị đất, xác định nghĩa vụ tài chính…Q
trình này diễn ra do nhiều cơ quan có thẩm quyền cùng nhau phối hợp giải quyết.
Chính vì vậy, q trình thực hiện VHĐĐ thường kéo dài thời gian (56% cán bộ cho
rằng thời gian thực hiện các phương thức VHĐĐ là rất lâu, 41% cho rằng bình
thường và 3% cho rằng nhanh chóng). Xác định giá trị đất đai khi thực hiện VHĐĐ:
87% cán bộ cho rằng thấp hơn giá thị trường, chỉ có 13% cho rằng phù hợp với giá
thị trường (đối với trường hợp giá đất được xác định khi thực hiện đấu giá QSDĐ).
Nguồn tiền thu được từ VHĐĐ rất quan trọng đối với ngân sách thành phố (82%
ý kiến đánh giá), tuy nhiên quá trình thực hiện vẫn cịn khó khăn, vướng mắc trong
khâu xác định giá đất (63% ý kiến đánh giá), Cơ sở trang thiết bị, phần mềm sử dụng
trong việc giải quyết các thủ tục về VHĐĐ chưa đáp ứng yêu cầu (22% ý kiến đánh
giá), việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi VHĐĐ cịn chậm nộp (22% ý kiến đánh
giá), một số trường hợp cịn nợ nghĩa vụ tài chính (9% ý kiến đánh giá), thiếu nguồn
nhân lực (24% ý kiến đánh giá).
4.2.6.2. Kết quả đạt được
Vốn hóa đất đai đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách thành phố,
phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Kết quả đánh giá thực trạng các phương
thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 2020 đã đạt được một số kết quả nhất định, cu thể:
- Vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất đã đem lại nguồn tiền lớn cho
ngân sách của thành phố qua việc thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, đây là nguồn thu chính,
quan trọng từ đất (thu 173.317,26 tỷ đồng, chiếm 73,73% tổng nguồn thu từ đất;
34.515,29 tỷ đồng tiền thuê đất, chiếm 14,68% tổng nguồn thu từ đất).
15


- Vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế SDĐ: Đã thu được 3.150,95 tỷ đồng từ tiền
thuế SDĐ, chiếm tỉ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn thu từ đất (chỉ chiếm 1,34%, đối
với thuế sử dụng đất nông nghiệp coi như bằng “0”), chưa phát huy được vai trò của
công cụ thuế trong việc điều tiết nguồn lực đất đai và SDĐ.
- Vốn hóa đất đai thơng qua việc sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công: hoạt

động này diễn ra chậm, nguồn thu không đáng kể và cũng không thường xuyên (thu
4.656,964 tỷ đồng, từ việc sắp xếp lại 32 cơ sở đất đai, với tổng diện tích là 34,38ha).
- Vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư CSHT bằng hợp đồng BT: nhà nước không
phải sử dụng nguồn vốn ngân sách đề đầu tư xây dựng mà thay vào đó là nhà đầu tư
tự bỏ tiền ra đầu tư xây dựng, nhà nước sẽ trả cho nhà đầu tư bằng đất (thu 5.643,695
tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diện tích 48,52ha). Tuy nhiên, đến năm 2020, Quốc
hội đã chính thức bãi bỏ hình thức này.
- Vốn hóa đất đai thơng qua việc sắp xếp lại, xử lý nhà đất trong DNNN: khi
thực hiện CPH, giá trị QSDĐ đã làm tăng thêm giá trị cổ phần do nhà nước nắm giữ
trong doanh nghiệp.
4.2.6.3. Hạn chế, bất cập
Bên cạnh những kết quả đạt được, mỗi phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà
nước trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập trong quá
trình thực hiện, cụ thể:
- Trong hoạt động giao đất, cho thuê đất: Quá trình triển khai thực hiện dự án,
nhiều chủ đầu tư đã sử dụng đất không hiệu quả, chậm tiến độ triển khai dự án, sử
dụng khơng đúng mục đích, khơng thực hiện đẩy đủ nghĩa vụ tài chính..... Vẫn cịn
xảy ra tình trạng xác định giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất chưa đúng, chưa đủ, chưa
phù hợp với giá đất trên thị trường, gây thất thoát nguồn ngân sách cho nhà nước. Bất
cập trong cách thức tổ chức thực hiện. Vẫn cịn tình trạng khiếu kiện, khiếu nại của
người dân bị thu hồi đất.
- Về thu thuế sử dụng đất: Thông tin đất đai không được cập nhật khi có thay đổi
dẫn đến xác định tiền thuế chưa phù hợp với hiện trạng SDĐ, vẫn cịn tình trạng
người dân không nhận được thông báo thuế do đã thay đổi nhiều chủ mà chưa cập
nhật, chậm nộp hoặc nợ thuế SDĐ phi nông nghiệp do chủ sử dụng không thường
xuyên ở đó, thơng tin trên thơng báo thuế có sai sót, q trình sử dụng người dân
khơng thực hiện kê khai thuế SDĐ phi nông nghiệp.
- Việc sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công: Xác định tiền SDĐ, tiền thuê
đất chưa đúng, chưa đủ khi cho phép các DNNN chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển
mục đích sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư; Việc các doanh nghiệp di dời ra

khỏi nội thành còn chậm do cơ chế, chính sách hỗ trợ cịn một số bất cập, chưa phù
16


hợp với thực tế. Chưa quyết liệt trong việc rà sốt, sắp xếp xử lý tài sản cơng; cơng
tác kiểm tra, giám sát, thanh tra việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công chưa được quan
tâm và thực hiện thường xuyên.
- Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (dự án BT): Hầu hết các dự án BT
được thực hiện kiểm toán đều lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu,
khơng thưc hiện đúng quy trình lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định, đánh giá năng lực tài
chính, nhiều dự án BT chậm tiến độ; Việc giám sát thực hiện hợp đồng BT còn chưa
chặt chẽ; Việc xác định giá trị đất đai đem ra đối ứng và tổng mức đầu tư của dự án
có sự khơng ngang bằng, có sự chênh lệch lớn giữa giá trị cơng trình BT và giá trị
quỹ đất thanh toán, gây thất thoát nguồn ngân sách nhà nước.
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Trong q trình CPH, giá trị nhà, đất vẫn
chưa được xác định đúng với lợi thế mà nó mang lại, giá thấp hơn nhiều so với giá thị
trường, chưa công khai giá một cách minh bạch. Một số trường hợp không xác định
lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi CPH, cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc bổ sung mục đích sử dụng đất không đúng
phương án sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước và phương án sử
dụng đất khi CPH. Khơng tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào
giá trị đất thuê, trong khi doanh nghiệp sử dụng lợi thế quyền thuê đất trả tiền hàng
năm để góp vốn hợp tác kinh doanh, cho thuê lại nhà, đất.
4.3. ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VỐN HĨA ĐẤT ĐAI
THƠNG QUA GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI
4.3.1. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất,
cho th đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
(1) Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (mục 4.2.1).

(2) Căn cứ từ nghiên cứu của một số cơng trình trong nước và nước ngồi về
các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ tại phần tổng quan tài liệu nghiên cứu.
(3) Quá trình khảo sát phỏng vấn, hỏi ý kiến của 15 chuyên gia, cán bộ quản lý,
làm việc trong lĩnh vực đất đai, tài chính về đất đai về các yếu tố ảnh hưởng đến
VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Sau khi hỏi ý
kiến chuyên gia, đề tài đã xác định được 19 yếu tố ảnh hưởng thuộc 5 nhóm yếu tố độc
lập có ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Yếu tố phụ thuộc là kết quả thực hiện VHĐĐ thông qua phương thức giao đất, cho
thuê đất, được đánh giá trên 4 biến quan sát là số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu được
cho ngân sách thành phố (Ký hiệu VH1); Thời gian thực hiện VHĐĐ (VH2); Đáp ứng
nhu cầu của người sử dụng đất (VH3) và Khai thác, sử dụng đất hiệu quả (VH4).
17


4.3.2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến vốn hóa đất đai thơng qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.3.2.1. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Đề tài nghiên cứu 5 nhóm yếu tố gồm 19 yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai
thơng qua giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kết quả điều tra mức
độ ảnh hưởng của từng yếu tố cho thấy có 18 yếu tố có chỉ số đánh giá ở mức độ ảnh
hưởng vừa và ảnh hưởng nhiều (3,12 – 3,77) , riêng yếu tố tốc độ phát triển cơ sở hạ
tầng có chỉ số đánh giá mức độ ảnh hưởng ít (2,2 – 2,3) (bảng 4.8).
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chỉ số đánh giá
Theo số liệu đánh giá Theo số liệu đánh giá
Ký
của cán bộ
của người SDĐ

TT
Yếu tố ảnh hưởng
hiệu
Chỉ số
Chỉ số
Mức độ ảnh
Mức độ ảnh
đánh
đánh
hưởng
hưởng
giá
giá
I
Nhóm yếu tố CSPL về giao đất, cho thuê đất
Quy định về đối tượng được giao
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
1
CS1
3,52
3,68
đất, cho thuê đất
nhiều
nhiều
Quy định về thẩm quyền giao đất,
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
2
CS2

3,32
3,40
cho thuê đất
vừa
nhiều
Quy định về trình tự, thủ tục thực
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
3
CS3
3,17
3,38
hiện giao đất, cho thuê đất
vừa
vừa
Quy định về tiền SDĐ, tiền thuê
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
4
CS4
3,29
3,58
đất
vừa
nhiều
II
Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
5

Cung QSĐĐ
TT1
3,52
3,77
nhiều
nhiều
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
6
Cầu QSĐĐ
TT2
3,43
3,18
nhiều
vừa
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
7
Giá đất trên thị trường
TT3
3,59
3,55
nhiều
nhiều
III Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
8
Quy hoạch SDĐ
DP1

3,41
3,65
nhiều
nhiều
Tốc độ phát triển các ngành kinh
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
9
DP2
3,21
3,60
tế
vừa
nhiều
10 Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng
DP3
2,33
Ảnh hưởng ít
2,20
Ảnh hưởng ít
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
11 Tốc độ tăng dân số
DP4
3,13
3,52
vừa
nhiều
IV Nhóm yếu tố người SDĐ
Ảnh hưởng

Ảnh hưởng
12 Năng lực tài chính của người SDĐ NSD1
3,56
3,45
nhiều
nhiều
Năng lực tổ chức, quản lý, điều
Ảnh hưởng
Ảnh hưởng
13
NSD2
3,59
3,54
hành của doanh nghiệp
nhiều
nhiều
3,29
Ảnh hưởng
3,20
Ảnh hưởng
14 Kỳ vọng về giá trị đất đai trong NSD3
18