HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG XN HỊA

NGHIÊNCỨU VỐN HĨA
ĐẤTĐAITRÊNĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀNỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2024


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMN NÔNG NGHIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMP VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMT NAM

ĐẶNG XN HỊA

NGHIÊN CỨU VỐN HĨA ĐẤT ĐAIU VỐN HÓA ĐẤT ĐAIN HÓA ĐẤT ĐAIT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀA BÀN THÀNH PHỐN HÓA ĐẤT ĐAI HÀ
NỘII

Ngành:

Quản lý đấtn lý đấttđai

Mãsố::

9 85 0103

Ngườiihướngngdẫn:n:

GS.TS. Đặng Hùngng HùngVõ
PGS.TS. Trần Hữu Cườngn Hữu Cườngu Cườing

HÀ NỘI - 2024




MỤC LỤC
Trang
Lờicam đoan.......................................................................................................................i
Lờicảm ơn..........................................................................................................................ii
Mụclục..............................................................................................................................iii
Danh mục chữviết tắt........................................................................................................vi
Danh mụcbảng.................................................................................................................vii
Danhmụchình...................................................................................................................ix
Trích yếuluậnán.................................................................................................................x
Thesisabstract..................................................................................................................xii
Phần 1.Mởđầu.................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết củađềtài........................................................................................1

1.2.

Mục tiêu củađềtài................................................................................................3

1.3.

Phạm vinghiên cứu..............................................................................................3


1.3.1.

Phạm vikhônggian...............................................................................................3

1.3.2.

Phạm vithời gian..................................................................................................3

1.3.3.

Phạm vi nội dungnghiêncứu................................................................................4

1.3.4.

Phạm vi đối tượngnghiên cứu..............................................................................4

1.4.

Những đóng góp mới củađềtài............................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn củađềtài...............................................................5

1.5.1.

Ý nghĩakhoahọc...................................................................................................5

1.5.2.


Ý nghĩathựctiễn...................................................................................................5

Phần 2. Tổng quantài liệu.............................................................................................6
2.1.

Cơ sở lý luận về vốn hóađất đai...........................................................................6

2.1.1.

Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai vàgiá đất.................................................6

2.1.2.

Khái niệm về vốn hóađất đai...............................................................................9

2.1.3.

Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vựcnhànước.................................14

2.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóađất đai.........................................................18

2.2.

Cơ sở thực tiễn về vốn hóađất đai.....................................................................22

2.2.1.


Vốn hóa đất đai của một số nước trênthếgiới....................................................22

3


2.2.2.

Vốn hóa đất đai tạiViệtNam..............................................................................29

2.3.

Các cơng trình nghiên cứu về vốn hóađất đai....................................................42

2.3.1.

Các cơng trình nghiên cứunướcngồi................................................................42

2.3.2.

Các cơng trình nghiên cứutrongnước................................................................44

2.3.3.

Đánh giá về các cơng trình nghiên cứu trong vàngồi nước..............................47

2.4.

Định hướng nghiên cứuđềtài.............................................................................48

2.4.1.


Khoảng trốngnghiên cứu....................................................................................48

2.4.2.

Định hướng nghiên cứu củađềtài.......................................................................49

Phần 3. Nội dung và phương phápnghiên cứu.........................................................51
3.1.

Nội dungnghiêncứu...........................................................................................51

3.1.1.

Khái quát về địa bànnghiên cứu........................................................................51

3.1.2.

Thựct r ạ n g v ố n h ó a đ ấ t đ a i t r ê n đ ị a b à n t h à n h p h ố H à N ộ i g i a i đ o ạ n
2014-2020 ......................................................................................................... 51

3.1.3.

Đánhgiámột số y ế u tố ảnhhưởng đếnvốnhóa đấtđaithơng quagiao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội.................................................51

3.1.4.

Đềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảvốnhóađấtđaitrênđịabànthành
phốHàNội..........................................................................................................51


3.2.

Phương phápnghiêncứu.....................................................................................52

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệuthứcấp.................................................................52

3.2.2.

Phương pháp chọn điểmnghiên cứu...................................................................53

3.2.3.

Phươngphápxácđịnhcácyếutốảnhhưởngđếnvốnhóađấtđaithơng
qua giaođất,chothđất.....................................................................................54

3.2.4.

Phương phápchuyêngia.....................................................................................57

3.2.5.

Phương pháp thu thập số liệusơcấp...................................................................58

3.2.6.

Phương pháp tổng hợp, xử lýsố liệu..................................................................60


3.2.7.

Phương pháp phân tíchhồi quy..........................................................................61

3.2.8.

Phương pháp phântíchSWOT............................................................................64

Phần 4. Kết quả nghiên cứu vàthảoluận....................................................................66
4.1.

Khái quát về địa bànnghiên cứu.........................................................................66

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phốHàNội...................................66

4.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phốHàNội.................72

4


4.1.3.

Đánhg i á v ề điềukiện t ự nhiên,kinh tế xãhội, q u ả n lývàsửdụng đất
trên địa bàn thành phốHàNội.............................................................................77

4.2.


Thựct r ạ n g v ố n h ó a đ ấ t đ a i t r ê n đ ị a b à n t h à n h p h ố H à N ộ i g i a i đ o ạ n
2014-2020.....................................................78

4.2.1.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, choth đất..............................79

4.2.2.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế sửdụngđất................................87

4.2.3.

Thựctrạngvốnhóađấtđaithơngquasắpxếplạiviệcsửdụngđấttrong
khu vựccơng......................................................................................................93

4.2.4.

Thựctrạng vốnh ó a đấ t đ a i t h ô n g qu ađ ầu t ư t h e o p h ư ơ n g thức đ ối t á c
công - tư (dựán BT)...........................................................................................97

4.2.5.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệpnhà
nước.................................................................................................................101

4.2.6.

ĐánhgiáthựctrạngvốnhóađấtđaitrênđịabànthànhphốHàNộigiai

đoạn 2014-2020...............................................................................................105

4.3.

Đánhgiámột số y ế u tố ảnhhưởng đếnvốnhóa đấtđaithơng quagiao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội...............................................111

4.3.1.

Xácđịnhmộtsố yếutốảnh hưởng đếnvốnhóa đấtđaithơng quagiao
đất, cho th đất trên địa bàn thành phốHàNội...............................................111

4.3.2.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đait h ơ n g
qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội.................................114

4.4.

Đềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảvốnhóađấtđaitrênđịabànthành
phốHàNội........................................................................................................131

4.4.1.

Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bànthành
phốHàNội.........................................................................................................131

4.4.2.

Đềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảvốnhóađấtđaitrênđịabànthành

phốHàNội........................................................................................................139

Phần 5. Kết luận vàkiến nghị...................................................................................149
5.1.

Kếtluận............................................................................................................149

5.2.

Kiếnnghị..........................................................................................................150

Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đếnluận án.................................................151
Tài liệuthamkhảo...........................................................................................................152
Phụlục............................................................................................................................164


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BOT

Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao

BT


Xây dựng – Chuyển giao

BTC

Bộ Tài chính

CP

Chính phủ

CPH

Cổ phần hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCN

Giấy chứng nhận


GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GRDP

Tổng sản phẩm trên địa bàn

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

OECD

Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế

PPP

Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư

QĐ-TTg

Quyết định Thủ tướng

QH


Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

VHĐĐ

Vốn hóa đất đai


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang


2.1.

Phânbiệt vốn hóa đấtđaitrong khuvực nhànước vàtrongkhuvực tư
nhân...................................................................................................................14

2.2.

Nguồn thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam giai đoạn 2014– 2020..................39

2.3.

Tổng thu từ đất so với tổng thu ngân sáchvàGDP.............................................41

3.1.

Mộts ố y ế u t ố g i ả đị nh ả n h h ư ở n g đến v ố n h ó a đ ấ t đ a i t h ô n g quag i a o
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội.................................................56

3.2.

Tổng hợp số lượng phiếu điều tracánbộ............................................................59

3.3.

Tổng hợp số lượng phiếu điều tra người sửdụngđất..........................................60

3.4.

Phân cấp mức độảnh hưởng...............................................................................61


3.5.

PhântíchSWOTthựctrạngcácphươngthứcvốnhóađấtđaitrongkhu
vực nhà nước trên địa bàn thành phốHàNội......................................................65

4.1.

Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2014-2020..............................................76

4.2.

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội
giai đoạn 2014–2020.........................................................................................79

4.3.

Kếtquảthựchiệnvốnhóađấtđaithơngquagiaođất,chothđấttrên
địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014–2020...............................................83

4.4.

Giá đất tại một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bànthành
phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020..........................................................................84

4.5.

Nguồnthu từthuế sửdụngđấttạithành phố HàNộigiaiđoạn 2 0 1 4 –
2020 .................................................................................................................. 91


4.6.

Nguồn thu từ việc xử lý, sắp xếp lại đất trong khu vực công tại thànhp h ố
Hà Nội giai đoạn 2014–2020............................................................................94

4.7.

Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT trên địa bànthành
phố Hà Nội giai đoạn 2014–2020.........................................................................97

4.8.

Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT tại thành phố Hà Nộitrong
giai đoan 2014– 2020..........................................................................................98

4.9.

Hình thức sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp trên địa bànthành
phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020.......................................................................102

4.10.

Ý kiến đánh giá của cán bộ về thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bànthành
phố Hà Nội giai đoạn 2014- 2020......................................................................106


4.11.

Kếtquảxinýkiếnchungiavềmộtsốyếutốảnhhưởngđếnvốnhóa
đất đai thơng qua giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phốH à Nội.........112


4.12.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm chính sách pháp luật
vềgiaođất,cho thđất vốn hóa đất đaithơng quagiao đất, cho th đ
ất
trên địa bàn thành phốHàNội...........................................................................115

4.13.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm thị trường quyền sử
dụngđấtvốnhóađấtđai thơngquagiao đất,cho thđất trênđịa bànth
ành
phốHàNội........................................................................................................117

4.14.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm tình hình phát triển
củađịaphươngđếnvốnhóađấtđaithơngquagiaođất,chothđấttrênđịa
bàn thành phốHàNội........................................................................................119

4.15.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm người sử dụng đất
đếnvốnhóađấtđaithơngquagiaođất,chothđấttrênđịabànthànhph
ố
HàNội..............................................................................................................121

4.16.


Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm đặc điểm thửa đất
đếnvốnhóađấtđaithơngquagiaođất,chothđấttrênđịabànthànhph
ố
HàNội..............................................................................................................122

4.17.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biếnđộclập...........................124

4.18.

Hệ số tải nhân tố của ma trận xoay theo số liệu đánh giá của cán bộ vàngười
sửdụngđất.........................................................................................................125

4.19.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biếnphụ thuộc.......................126

4.20.

Kếtq uả ph ân t í c h t ư ơ n g q u a n P ea rs on g i ữ a t ừn g n h ó m y ế u t ố đ ế n v ố n
hóa đất đai theo số liệu đánh giá củacánbộ.....................................................127

4.21.

Kếtq uả ph ân t í c h t ư ơ n g q u a n P ea rs on g i ữ a t ừn g n h ó m y ế u t ố đ ế n v ố n
hóa đất đai theo số liệu đánh giá của người sửdụngđất...................................128

4.22.


Kếtquảxácđịnhmứcđộảnhhưởngcủamộtsốyếutốđếnvốnhóađất
đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội.................129


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1.

Q trình vốn hóađất đai....................................................................................13

2.2.

Sơ đồ về giá trị đất đai tăng lên ở các nước đangphát triển................................16

2.3.

Tổng thu từ đất so với GDP của một số nước trênthếgiới.................................42

2.4.

Sơ đồ khung nghiên cứu củađềtài......................................................................50

3.1.

Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểmnghiên cứu............................54


3.2.

Quytrìnhxácđịnhcácyếutốảnhhưởngđếnvốnhóađấtđaithơngqua
giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phốHàNội.........................................55

4.1.

Sơ đồ hành chính thành phốHàNội...................................................................66

4.2.

Cơ cấu GRDP các ngành kinh tếnăm 2020.......................................................69

4.3.

Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nộin ă m 2020...........75

4.4.

HìnhthứctổchứccơngtácgiaođấttrênđịabànthànhphốHàNộigiai
đoạn 2014– 2020...............................................................................................81

4.5.

Diện tích các loại đất nơng nghiệp phải nộp thuế năm 2014 vànăm 2020........88

4.6.

Diệntíchcácloại đấtphi nơngnghiệpphảinộpthuếnăm2014 vànăm

2020 .................................................................................................................. 89

4.7.

Diệntíchđấtđaiđượcsắpxếp,xửlýkhicổphầnhóadoanhnghiệpnhà
nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020.............................102


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Đặng Xn Hịa
Tên Luận án: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lýđất đai

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014-2020, nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn
thành phố Hà Nội, tạo nguồn thu tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của
địaphương.
Phương pháp nghiên cứu
Trong
luậnánđã
sửdụng08phương
pháp
nghiêncứugồm:
Phương
phápthuthậpsốliệuthứcấp; Phươngphápchọn điểm nghiên cứu; Phương phápxácđịnh
cácyếutố ảnhhưởngđếnVHĐĐthôngqua giao đất,chothuê đất, Phương pháp chuyên gia;

Phương pháp thu thậpsốliệusơcấp; Phương pháptổng hợp,xử lýsốliệu; Phương pháp phân
tíchhồiquy;
Phương
pháp
phân
tích
SWOT.Cácphương
pháp
nghiêncứuđượctrìnhbàychitiết,đ ầ y đủ,rõràngvàđúngquyđịnh.Việc
sử
dụng
kếthợp08phương pháp nghiêncứunàyđảmbảo chocáckết quảnghiêncứu có độtincậy
vàđộchínhxáccao.
Kết quả chính và kết luận
- Thực trạng VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014 – 2020 được diễn ra thông qua các phương thức, bao gồm: Giao đất, cho thuê
đất (thu 173.317,26tỷđồng từ tiền SDĐ và 34.515,29tỷđồng từ tiền thuê đất, chiếm 88%
tổng nguồn thu từ đất); Thu thuế SDĐ (thu 3.150,95 tỷ đồng, chiếm 1,34% tổng nguồn
thu từ đất); Sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công (thu 4.656,964 tỷ đồng, từ việc
sắp xếp lại 32 cơ sở đất đai, với tổng diện tích là 34,38ha); Đầu tư theo phương thức đối
tác công - tư (dự án BT) (thu 5.643,695 tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diện tích
48,52ha); Sắp xếp lại, xử lý nhà đất khi CPH DNNN (31,76ha đất được phê duyệt với
hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, giá trị đất đai này sẽ được tính vào giá trị của nhà
nước khi thực hiện CPH). Với mỗi phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước đang
diễn ra hiện nay đã đem lại một nguồn tiền nhất định cho ngân sách thành phố, đáp ứng
nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bên cạnh đó vẫn tồn tại
một số hạn chế, bất cập trong quá trình thựchiện.
- Kết quả xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thơng qua giao đất, cho
thđấttrênđịabànthànhphốHàNộichothấycó05nhómyếutốảnhhưởng;cácyếu



tố đều tương quan thuận với kết quả thực hiện VHĐĐ. Về thứ tự mức độ ảnh hưởng từ
mạnh nhất đến yếu nhất là Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất
(tỷ lệ ảnh hưởng 25,85 % - 36,48%); Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất (tỷ lệ ảnh
hưởng 17,15% - 23,80%); Nhóm yếu tố về người SDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 12,21% 21,05%); Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 10,04% - 20,41%) và Nhóm
yếu tố tình hình phát triển của địa phương (tỷ lệ ảnh hưởng 15,28% -17,73%).
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên
địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Giải pháp hồn thiện cơ chế chính sách pháp luật về các
phương thức VHĐĐ; Giải pháp về xác định giá đất; Giải pháp để thu giá trị đất đai tăng
thêm do đầu tư CSHT và phát triển dịch vụ cơng cộng; Đổi mới hình thức vốn hóa đất
đai hiệu quả hơn; Giải pháp về tổ chức thựchiện.
.


THESIS ABSTRACT
PhD candidate:Dang Xuan Hoa
Thesis title:Research on land capitalization in Hanoi city
Major:LandManagement

Code:9 85 01 03Educational

Organization:Vietnam National University of Agriculture
(VNUA)ResearchObjectives
The thesis studies land capitalization in the state sector in Hanoi in the period of
2014-2020, in order to propose solutions to improve the efficiency of land capitalization
in Hanoi, generate financial income from land for local economic and social
development.
Materials and Methods
In the thesis, 08 research methods were used, including: Secondary data
collection method; Methods of selecting research sites; Method to determine factors

affecting land capitalization through land allocation and land lease; Professional
solution; Methods of primary data collection; Methods of synthesising and processing
data; Methods of regression analysis; SWOT analysis method. The research methods
are presented in detail, fully, clearly and in accordance with regulations. The combined
use of these 08 research methods ensures high reliability and accuracy of research
results.
Main findings and conclusions
- The current state of land capitalization in the state sector in Hanoi in the period
2014 - 2020 is taking place through methods, including: Land allocation and land lease
(collected VND 173,317.26 billion from land use levy and VND 34,515.29 billion from
land rent, accounting for 88% of total revenue from land); Land use tax collection
(collected VND 3,150.95 billion, accounting for 1.34% of total revenue from land);
Arranging and handling real estate in the public sector (collecting VND 4,656.964
billion, from rearranging 32 land establishments, with a total area of 34.38 hectares);
Investment in the form of public-private partnership (build-transfer project) (collected
VND 5,643.695 billion from 09 corresponding land plots with an area of 48.52
hectares); Rearranging and handling real estate when equitizing state-owned enterprises
(31.76 hectares of land were approved in the form of land allocation with land use levy,
this land value will be included in the state's value when equitizing). Each methodof


land capitalization in the state sector currently taking place has brought a certain source
of money to the city budget, meeting the capital demands for local socio-economic
development, yet, a number of limitations and inadequacies in the implementation
process have been identified.
- The results of identifying a number of factors affecting land capitalization
through land allocation and land lease in Hanoi show that there are 05 groups of
influencing factors; All factors are positively correlated with the results of land
capitalization.Inorder of influence from strongest to weakest, the Group of legal policy
factors on land allocation and land lease (influence rate 25.85% - 36.48%); Group of

factors on land plot characteristics (influence rate 17.15% - 23.80%); Group of factors
on land users (influence rate 12.21% - 21.05%); Group of factors on land use rights
market (influence rate 10.04% - 20.41%) and Group of factors on local development
situation (influence rate 15.28% -17.73%).
- Propose solutions to improve the efficiency of land capitalization in the state
sector in Hanoi, including: Solutions to improve legal and policy mechanisms on land
capitalization methods; Solutions for determining land value; Solutions to collect the the
value-added of land values due to infrastructure investment and public service
development; Innovate a more effective form of land capitalization; Solutions for
implementation organisation.


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀTÀI
Trong quá trình Đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã xác định: Đất đai là nguồn nội
lực để phát triển đất nước bền vững. Việt Nam đang phấn đấu để trở thành một
nước phát triển. Điều đó địi hỏi phải thực hiện những chiến lược và chính sách
đúng đắn trong từng thời kỳ, nhằm đẩy nhanh tốc độ phát triển. Vốn là nguồn lực
đầu tiên và cơ bản của sự phát triển và hiện đại hoá đất nước. Nhu cầu về vốn
cho phát triển kinh tế rất lớn, vì thế nguồn vốn có thể huy động từ đất có vai trị
quan trọng, nhất là đối với ngân sách nhà nước và người sử dụngđất.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa XIII chỉ đạo về việc "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể
chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất (SDĐ), tạo
động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Theo De Soto (2000), các quốc gia đang phát triển có thu nhập thấp là do chưa
phát huy được nguồn lực đất đai; giải phóng được nguồn lực đất đai sẽ biến
những tài sản này thành vốn to lớn để giúp kinh tế phát triển. Nếu khai thác được
nguồn vốn từ đất đai, năng lực đầu tư lớn hơn và nền kinh tế bền vững hơn. Q
trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa có thể được tiến hành nhanh và mạnh hơn

nếu biết phân tích để tìm ra động lực của phát triển. Việc chuyển vốn tiềm ẩn
trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp duy nhất đúng đối với các nước
đang phát triển trong quá trình cơng nghiệp hóa. Giá trị của đất đai một phần do
tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác SDĐ mang lại được gọi là giá
trị đất đai. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Giá trị
của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai”
thường gọi là giá đất. Trong thị trường bất động sản (TTBĐS), giá trị đất đai
được thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất, đây chính là nguồn thu
nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đấtđai.
Ở các nước đang phát triển, tăng trưởng đô thị đã tạo ra một thách thức lớn đối
với việc cung cấp tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng đơ thị. Cơ sở hạ tầng đô
thị thường được đầu tư từ 3 nguồn vốn gồm: vốn đầu tư phát triển từ ngân sách
của chính quyền địa phương, vốn tài trợ từ chính quyền cấp trên và vốnvay.
1


Nhưng cả 3 nguồn này đều có những hạn chế nhất định. Việc huy động nguồn
vốn từ đất đai cho đầu tư phát triển là cần thiết, và cũng là cách duy nhất để tăng
tốc độ phát triển.
Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển, đất
đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa sẽ
tạo ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế. Làm cách nào để thu được tài chính
(tiền) từ đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai)
là q trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu
tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền.
Vốn hóa đất đai có vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai,
là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh
tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày
càng hiệu quả hơn. VHĐĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc điều tiết và quản lý
thị trường QSDĐ nói riêng, TTBĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này

một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai,
giải quyết hài hịa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượngSDĐ.
Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí làthủđơ, là nơi có tốc độ cơng nghiệp hóa, đơ thị
hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chínhtrị- hành chính, kinh tế, văn hóa, và
giáo dục, hiện có 30 đơnvịhành chínhcấphuyện, với tổng diện tích tự nhiên tồn
thànhphốlà
335.983,58
ha.
Tổng
sảnphẩmtrênđịa
bàn(GRDP)
thànhphốHàNộinăm 2020 tăng 3,98% sovớinăm2019. Cơcấukhuvựcn ô n g ,
l â m nghiệpvàthủysản chiếm 2,24% GRDP; khuvựccông nghiệp vàxâydựng
chiếm 23,67%; khuvựcdịch vụ chiếm 62,79% vàthuếsản phẩm trừ trợ cấp sản
phẩmchiếm11,3% GRDP(CụcThống kê thànhphốHà Nội, 2020). Năm 2020,
HàNộiđã thuđược35.908,51tỷđồng từ các hoạt động VHĐĐ trong khuvựcnhà
nước chiếm 18% tổng thu ngân sáchcủađịa phương, tạo nguồn vốn chođầutư
pháttriển,có ý nghĩarấtquantrọng,tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội của
thànhphố(Ủyban
nhân
dân(UBND)thànhphốHà
Nội,
2021a).
Các
phươngthứcVHĐĐdiễn ra tại thànhphốHà Nội đã đem lại một nguồn thu tài
chínhlớncho ngân sáchđịaphương,tuynhiên trong q trìnhthựchiện, vẫn cịn tồn
tại nhiều khó khăn,bấtcập trongviệcxác định giá trị đất đai, cách thức tổ chức
thực hiện, làmsaothu chođủ,cho đúng để vừa tạo được nguồn thu tài chính cho
ngân sách,vừatạo động lực SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tránh lãng phí tàinguyên.



Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới được
nhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai Hạnh
Ngun (2012), Trần Thị Minh Châu (2013). Các cơng trình nghiên cứu này tập
trung chủ yếu về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trên
phạm vi cả nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giải
pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có
cơng trình đã cơng bố nào nghiên cứu chun sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu
tài chính từ đất trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Do
vậy, thực hiện đề tài “Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố
HàNội”là một vấn đề hết sức cần thiết, rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa
học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho các câu hỏi: Thực trạng
VHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương thức VHĐĐ nào, kết quả
thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức
độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có những giải pháp gì
để nâng cao hiệu quả công tácVHĐĐ?.
1.2. MỤCTIÊU CỦA ĐỀTÀI
- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhànước.
- Xácđịnhmộtsốyếutố ảnh hưởngvàđánhgiámứcđộảnhhưởng
củacácyếutốđếnVHĐĐthôngquagiaođất,chothuêđấttrênđịabànthànhphốHàNội.
- ĐềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảVHĐĐtrênđịabànthànhphốHàNội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊNCỨU
1.3.1. Phạm vi khônggian
Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước và
đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố HàNội.
1.3.2. Phạm vi thờigian
- Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố
Hà Nội trong giai đoạn2014-2020;
- Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và 2022, điều tra bổ sung

năm2023.


1.3.3. Phạm vi nội dung nghiêncứu
Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ trong
khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố ảnh
hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.4. Phạm vi đối tượng nghiêncứu
- Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thông qua giao có thu tiền
SDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện
dự án BT và xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPHDNNN.
- Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước
bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông
nghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực cơng, khi CPH doanh
nghiệp và khi thanh tốn dự ánBT.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất;
thị trường QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu
tố đặc điểm thửađất.
- Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viên
chức làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀTÀI
Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đếnVHĐĐthơng qua giao
đất,chothđấttrênđịabàn

thànhphốHàNội,cácnhóm


yếutốnàyđềuảnh

hưởng

cùngchiều(thuận)với kết quảthực hiện VHĐĐ.Mứcđộảnh hưởng theothứ tự từmạnh
nhấtđếnyếunhất:Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất;
Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhóm yếu tố thị
trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương. Trên cơ sở
phân tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố,
luận án đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành
phố Hà Nội.


1.5. ÝNGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀTÀI
1.5.1. Ýnghĩa khoahọc
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực
tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnh hưởng
đến VHĐĐ.
1.5.2. Ýnghĩa thựctiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo để các
nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách pháp
luật phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nói
chung, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từ
đất đai cho phát triển đấtnước.