Luận văn tốt nghiệp
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Đề tài
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI

Giáo viên hướng dẫn : TS. PHẠM TIẾN ĐẠT
Sinh viên thực hiện
Lớp
Mã sinh viên

: VŨ PHƢƠNG THẢO
: TCDN D
: 12A4011411

Hà Nội, 05/2013
Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

LỜI CAM ĐOAN
Bản khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu thực sự của cá
nhân, đƣợc thực hiện dựa trên cơ sở lý thuyết, kiến thức chuyên ngành,
nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của
TS. Phạm Tiến Đạt.
Các số liệu, bảng biểu và những kết quả trong khóa luận là trung thực, các
nhận xét, phƣơng hƣớng đƣa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm hiện có.
Một lần nữa em xin khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.

Ngƣời thực hiện
Vũ Phƣơng Thảo

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản


IVSC

International Valuation Standards Council
(Hiệp hội thẩm định giá thế giới)

AVA

ASEAN Valuers Association
(Hiệp hội thẩm định giá ASEAN)

SIVC

South Information Valuation Coporation
(Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam)

NPV

Net Present Value
(Giá trị dòng tiền thuần)

IRR

Internal rate of return
(Tỷ suất doanh lợi nội bộ)

CTXD

Cơng trình xây dựng


DTS XD

Diện tích sàn xây dựng

KD DV

Kinh doanh dịch vụ

DT

Doanh thu

HSCK

Hệ số chiết khấu

WACC

Weight Average Cost of Capital
(Chi phí sử dụng vốn bình quân)

VCSH

Vốn chủ sở hữu

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản



Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty SIVC – chi nhánh Hà Nội……….... 30
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thông tin và
Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội……………………………… 35
Bảng 2.3: Xác định giá bình quân sàn chung cƣ dựa trên thu nhập ………. 50
Bảng 2.4 : Quy định các thông số giả thiết………………………………… . 51
Bảng 2.5: Doanh thu từ cho thuê sàn văn phòng và bán căn hộ chung cƣ… 52
Bảng 2.6: Xác định tổng doanh thu ................................................................... 52
Bảng 2.7: Xác định chi phí xây dựng….………………………………………52
Bảng 2.8: Xác định các chi phí liên quan…………………………………….52
Bảng 2.9: Xác định dòng tiền thuần hàng năm………………………...……53
Bảng 2.10: Bảng chiết khấu dòng tiền hàng năm………………………...….53
Bảng 2.11: Xác định giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC…………...... 54
Bảng 2.12: Xác định giá trị tầng hầm………………………………………...54
Bảng 2.13: Giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC theo phƣơng pháp
so sánh ……………………………………………………………………..55
Bảng 3.1: Biểu mẫu các tiêu chỉ so sánh cơ bản……………………………...68

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN CAO ỐC HỖN HỢP............................................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận chung về thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp .. 3
1.1.1. Khái niệm bấ t đô ̣ng sản cao ốc hỗn hợp

.................................... 3

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản cao ốc hỗn hợp ............................... 5
1.1.3. Các loại hình bất động sản trong cao ốc hỗn hợp ...................... 8
1.2. Thẩ m đinh
̣ giá bấ t đô ̣ng sản cao ốc hỗn hợp

............................... 12

1.2.1. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp .. 12
1.2.2. Những căn cứ và nguyên tắc chung trong thẩm định giá bất
động sản cao ốc hỗn hợp .................................................................... 13
1.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá các loại hình bất động sản trong cao
ốc hỗn hợp........................................................................................... 17
1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định giá bất động sản cao ốc
hỗn hợp ............................................................................................. 26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO
ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM SIVC- CHI NHÁNH HÀ NỘI .......................... 30
2.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền
Nam – chi nhánh Hà Nội ................................................................... 30
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Cơng ty Cổ phần Thông

tin và Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội......................... 30
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Thông tin
và Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội .............................. 34

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp
tại công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam – chi
nhánh Hà Nội……………………………………………………………...35
2.2.1. Các căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn
hợp…………………………………………………………………………35
2.2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp .......... 37
2.2.3. Ví dụ thực tế thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp văn
phịng và căn hộ FLC tại Cơng ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định
giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội ..................................................... 46
2.2.4. Đánh giá về công tác thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp
tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - chi
nhánh Hà Nội...........................................................................................57
CHƢƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN
NAM– CHI NHÁNH HÀ NỘI.................. ................................................. 65
3.1. Định hƣớng hoạt động của công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm

định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội ............................................. 65
3.2. Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá cao ốc
hỗn hợp tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam
– chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 67
3.2.1. Nâng cao hiệu quả công tác thu thập dữ liệu thông tin ............ 67
3.2.2. Nâng cao hiệu quả phân tích, xử lý và đánh giá thơng tin........ 69
3.2.3. Hồn thiện phƣơng pháp xác định tỷ suất chiết khấu trong
phƣơng pháp thu nhập xác định giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp 70

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

3.2.4. Nâng cao hiệu quả áp dụng quy trình và phƣơng pháp thẩm định
giá bất động sản cao ốc hỗn hợp. ............................................................... 74
3.2.5. Tăng cƣờng công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trƣờng .......... 76
3.2.6. Một số giải pháp khác................................................................ 77
3.3. Một số kiến nghị ......................................................................... 78
3.3.1. Kiến nghị với nhà nƣớc và các cơ quan có thẩm quyền............ 78
3.3.2. Kiến nghị về phía nhà đầu tƣ yêu cầu thẩm định ..................... 82
KẾT LUẬN ................................................................................................. 83

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản



Luận văn tốt nghiệp

1

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

LỜI MỞ ĐẦU
Ngày nay xu thế tồn cầu hóa và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị
trƣờng cùng với cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ
đã xâm nhập vào mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, làm thay đổi bộ mặt
của cuộc sống. Đời sống của ngƣời dân ngày càng đƣợc nâng cao và nhu
cầu của con ngƣời ngày càng cao hơn, không chỉ thỏa mãn ở cấp độ thấp
mà phổ biến ở cấp độ cao hơn cũng dần dần đƣợc thoản mãn. Đồng thời
dân số ngày càng già hóa và có chiều hƣớng gia tăng vì vậy nhu cầu về
nhà ở cũng nhƣ nhu cầu về những khu dịch vụ và trung tâm thƣơng mại
tập trung,… ngày càng trở thành một vấn đề quan trọng.
Kinh tế phát triển kéo theo sự đổi mới và phát triển của cơ sở hạ tầng,
cơ sở vật chất đƣợc đầu tƣ nâng cấp tạo nhiều công ăn việc làm, nâng
cao đời sống của ngƣời lao động. Do đó mà trong những năm gần đây
hoạt động xây dựng những khu chung cƣ, trung tâm thƣơng mại hay
những cao ốc văn phòng, đặc biệt là các loại cao ốc hỗn hợp phục vụ
cho nhiều mục đích ở nƣớc ta rất phát triển, số lƣợng các nhà thầu cũng
nhƣ những cá nhân, tổ chức có nhu cầu với quy mơ lớn nhỏ khác nhau
ngày một nhiều. Nhất là đối với những thành phố lớn, có rất nhiều các
cao ốc đƣợc xây dựng với những chức năng và dịch vụ cung cấp đa dạng
làm cho mức độ cạnh tranh ngày càng cao. Do đó, để phục vụ cho quyết
định đầu tƣ vào một cao ốc hỗn hợp nào đó hay quản lý cao ốc một cách
có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh thì bƣớc thẩm định là một bƣớc rất

quan trọng, góp phần định hƣớng các phƣơng án hay quyết định của nhà
đầu tƣ, nhà quản lý.

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

2

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

Trƣớc thực tế đó, là một sinh viên thực tập đƣợc trang bị kiến thức về
chuyên ngành thẩm định giá, qua việc vận dụng vào thực tế ở Công ty
Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam SIVC – chi nhánh Hà
Nội, trong thời gian thực tập cùng với sự giúp đỡ hƣớng dẫn của TS.
Phạm Tiến Đạt giúp em lựa chọn đề tài:
“Nâng cao chất lƣợng thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp tại
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam SIVC
– chi nhánh Hà Nội”
Luận văn đƣợc chia làm 3 chƣơng tƣơng ứng với ba vấn đề em quan
tâm nghiên cứu và muốn trình bày đó là:
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN CAO ỐC HỖN HỢP.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM SIVC – CHI NHÁNH HÀ NỘI.
CHƢƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT

LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM –
CHI NHÁNH HÀ NỘI.
Tại đây em cũng xin chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thông tin và
Thẩm định giá miền Nam SIVC – chi nhánh Hà Nội và TS. Phạm Tiến Đạt
đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và làm báo cáo.

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

3

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN CAO ỐC HỖN HỢP
1.1. Cơ sở lý luận chung về thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp
1.1.1. Khái niệm bấ t đôṇ g sản cao ốc hỗn hợp
1.1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, đƣợc định nghĩa
là đất đai và những gì do thiên nhiên và con ngƣời tạo ra gắn liền với đất. Đó
là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ nắm đƣợc, nằm ở phía trên hay
dƣới mặt đất. Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc
gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Bất động sản là một khái niệm rất quen thuộc và đƣợc sử dụng khá phổ

biến nhƣng cho đến nay vẫn cịn có nhiều quan niệm khác nhau về bất động
sản. Trong đó, nổi bật có các khái niệm phổ biến nhƣ sau:
Khái niệm 1:
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản đƣợc định
nghĩa là đất đai và các cơng trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
Tuy nhiên theo định nghĩa này thì các cơng trình gắn liền với đất chƣa
đƣợc liệt kê một cách rõ ràng. Nếu hiểu theo khái niệm này sẽ có rất nhiều tài
sản gắn liền với cơng trình trên đất bị coi là động sản nhƣ: hệ thống điều hòa
tổng, hệ thống điện tổng,…
Khái niệm 2:
Theo điều 174, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 thì bất động sản bao gồm:
1, Đất đai;

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

4

2, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó;
3, Các tài sản gắn liền với đất đai;
4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm này cụ thể và có ƣu điểm hơn:
Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời đƣợc, yếu tố không thể di

dời đƣợc coi là yếu tố đầu tiên trong việc nhận biết một bất động sản.
Hai là: các yếu tố cố định đƣợc liệt kê theo thứ tự: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngồi ra cịn có các tài sản cố định khác do pháp
luật quy định (bởi vì trong bất động sản thì có tài sản cố định). Các bất động
sản này chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà.
Như vậy, bất động sản là một tài nguyên quý giá của một quốc gia, mọi gia
đình và mọi tổ chức cá nhân. Nó bao gồm đất đai, cơng trình trên đất và tất cả
các tài sản gắn liền với đất đai và cơng trình trên đất. Nó mang tính bất động
và là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu để đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất và phát triển. bất động sản khác với các hàng hóa khác
là q trình trao đổi diễn ra tƣơng đối dài, chi phí mua bán giao dịch cao, khả
năng chuyển thành tiền mặt kém linh hoạt. Do đó cần phải có những thẩm
định viên chuyên nghiệp về giá để thực hiện quá trình thẩm định giá.
1.1.1.2. Khái niệm bất động sản cao ốc hỗn hợp
Hiện nay khơng có một định nghĩa cụ thể nào về bất động sản cao ốc hỗn
hợp. Theo một cách hiểu thông thƣờng một cao ốc hỗn hợp là một cơng trình
kiến trúc cao tầng, bao gồm những tầng nhà đƣợc xây dựng liên tiếp và
thƣờng đƣợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau nhƣ thƣơng mại, văn
phịng hay căn hộ gia đình. Và thực tế chƣa có một tiêu chuẩn chính thức nào
về chiều cao cho bất động sản cao ốc hỗn hợp.

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

5


GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

Ở Việt Nam, theo điều 70 Luật Nhà ở, cao ốc hỗn hợp hay “Nhà nhiều
tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp” là nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với
mục đích sử dụng khác nhau (trung tâm thƣơng mại, văn phòng, căn hộ gia
đình và các mục đích khác).
Tất cả các cách tiếp cận khái niệm về bất động sản cao ốc hỗn hợp đều mang
tính phổ quát, chƣa làm rõ đƣợc tất cả các đặc điểm riêng biệt của một bất động
sản cao ốc hỗn hợp.
Nhƣ vậy, có thể hiểu bất động sản cao ốc hỗn hợp là bất động sản có
kiến trúc cao tầng với nhiều loại hình bất động sản khác nhau tồn tại trong
cùng một thể thống nhất nhƣ: trung tâm thƣơng mại, văn phòng hay nhà ở,
căn hộ,…Trên thực tế, khơng có một quy định cụ thể nào cho số tầng của
một bất động sản cao ốc hỗn hợp, tuy nhiên thƣờng đƣợc xác định từ
khoảng 6 tầng trở lên.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản cao ốc hỗn hợp
Bất động sản cao ốc hỗn hợp mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản đó là:
Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản cao ốc hỗn
hợp luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có
giới hạn về diện tích và khơng gian. Đặc điểm này ảnh hƣởng lớn đến thị
trƣờng bất động sản cao ốc hỗn hợp, đến kinh doanh bất động sản cao ốc hỗn
hợp. Do đó, vị trí của bất động sản cao ốc hỗn hợp nhƣ địa điểm cụ thể, mơi
trƣờng kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng,… của
hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp, có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với
giá trị và giá cả bất động sản đó. Với nhiều chức năng nhƣ là trung tâm
thƣơng mại hay dùng để làm văn phịng cho các cơng ty, các doanh nghiệp,
các tổ chức tài chính, các văn phịng giao dịch th và căn hộ gia đình nên đối

Sinh viên: Vũ Phương Thảo


Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

6

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

với bất động sản cao ốc hỗn hợp thì vị trí chiếm vai trị quan trọng nhất.
Thơng thƣờng thì các bất động sản cao ốc hỗn hợp đƣợc đặt ở trung tâm thành
phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt, khoảng cách gần đến
các trung tâm văn hố, chính trị, kinh tế xã hội.
Thứ hai, bất động sản cao ốc hỗn hợp là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trƣờng tồn của đất đai,
loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trƣờng
hợp đặc biệt nhƣ: động đất, núi lửa, sạt lở,…). Những toà nhà hỗn hợp đƣợc
đầu tƣ vốn rất lớn, đối với ngƣời chủ đầu tƣ tính lâu bền của những trung tâm
thƣơng mại, văn phòng cho thuê hay căn hộ là rất quan trọng. Nó mang tính
chất ổn định đối với các đối tƣợng thuê hay mua bán và mang tính chất lợi
nhuận đối với chủ đầu tƣ. Đặc điểm này ảnh hƣởng lớn đến chiến lƣợc kinh
doanh, đến đầu tƣ bất động sản cũng nhƣ công tác quản lý, sử dụng bất động
sản cao ốc hỗn hợp.
Thứ ba, bất động sản cao ốc hỗn hợp là loại hàng hóa mang tính cá biệt
và khan hiếm. Sở dĩ nhƣ vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích
bề mặt trái đất cũng nhƣ của từng vùng, từng địa phƣơng, từng khu vực, từng
thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan,…
đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản. Mặt khác,
chính sự đa dạng trong ý tƣởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tƣ

cũng nhƣ của các kiến trúc sƣ, các cơng trình sƣ và các nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp mang yếu tố thị hiếu và
tâm lý xã hội.
Mỗi lĩnh vực, mỗi ngành nghề đều chọn cho mình những văn phịng cho
th khác nhau để đáp ứng những nhu cầu cần thiết, và tâm lý chung của

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

7

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

ngƣời đi thuê văn phịng đó là có một vị trí thuận tiện trong kinh doanh, trong
giao dịch, trong các cuộc họp. Hơn thế nữa, khi muốn tìm một căn hộ thì
những cá nhân hay gia đình ln muốn tìm ở một vị trí thuận tiện cho việc đi
lại, làm việc hay học tập và không gian sống cũng là một trong những điều
kiện quan trọng.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp chịu ảnh hưởng lẫn nhau
và với các bất động sản khác. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và
ảnh hƣởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất
động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá
trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và
giá trị của các cơng trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đƣờng

mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cƣ hay các khu công nghiệp,
du lịch, thƣơng mại, dịch vụ,… bám theo trục đƣờng đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp chịu sự chi phối mạnh mẽ
của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Cũng nhƣ những hàng hố bất
động sản khác, thứ nhất: tịa nhà hỗn hợp có giá trị rất lớn vì vậy để có thể
quản lý đƣợc hàng hoá này một cách bảo đảm an tồn, giảm thiểu rủi ro thì
pháp luật là cơng cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng hố này có mối liên quan
chặt chẽ với đất đai, đất đai là địa điểm để hình thành hàng hố này. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân và nhà nƣớc là ngƣời đứng ra thay mặt quản lý, và
công cụ nhà nƣớc dùng để quản lý ở đây chính là pháp luật. Vì vậy, bất động
sản cao ốc hỗn hợp chịu ảnh hƣởng lớn của chính sách pháp luật.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản cao ốc hỗn hợp phụ thuộc nhiều vào năng
lực quản lý. Vì bất động sản thƣờng có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn
qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

8

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

đó, địi hỏi ngƣời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải
cao hơn so với các hàng hóa thơng thƣờng. Đặc biệt, nguồn cung về hàng hố
văn phòng cho thuê hay căn hộ, nhà ở là rất lớn, nhƣ vậy muốn cạnh tranh
đƣợc trên thị trƣờng thì năng lực của ngƣời quản lý là rất quan trọng.

1.1.3. Các loại hình bất động sản trong cao ốc hỗn hợp
1.1.3.1. Trung tâm thương mại
Có thể định nghĩa trung tâm thƣơng mại một cách tƣơng đối lỏng lẻo là
một nhóm các cửa hang bán lẻ, đƣợc xây dựng, quản lý riêng biệt nằm trong
một khu vực có bãi đỗ xe chung. Hay trung tâm thƣơng mại là một loại hình
tổ chức kinh doanh thƣơng mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các
loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ: hội trƣờng, phòng họp, văn
phòng cho th,… đƣợc bố chí tập trung, liên hồn trong một hoặc một số
cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh,
trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh, có các phƣơng
thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động
kinh doanh thƣơng nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của
khách hàng.
Trung tâm thƣơng mại có thể đƣợc phân loại nhƣ sau:
 Trung tâm thƣơng mại thành phố, liên tỉnh, khu vực, liên vùng: có diện
tích trung bình từ 250.000 m2 – 400.000 m2. Những trung tâm thƣơng mại
vùng đƣợc xây dựng nhằm cung cấp cho khách hàng những hàng hóa, dịch vụ
phổ thơng và hàng thời trang. Trung tâm thƣơng mại vùng bao gồm một tổng
kho phân phối bán lẻ hàng hóa lớn với các mặt hàng thời trang cho phụ nữ và
nam giới, giày dép, tiệm ăn, thuốc tây,… những cửa hàng này tập trung thành
khu vực buôn bán lớn, xung quanh là các bãi đỗ xe. Trung tâm thƣơng mại
thành phố, khu vực, liên vùng có từ ba đến bốn tòa nhà bán lẻ lớn (emporium)

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp


9

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

với chuỗi phân phối trong toàn quốc hoặc xuyên quốc gia đƣợc gọi là trung
tâm siêu vùng.
 Trung tâm thƣơng mại quận, huyện quy mơ trung bình: thƣờng gồm
một tịa nhà bán lẻ lớn có diện tích khoảng 3.700 m2 – 4.000 m2 với các
gian hàng thời trang, may mặc, giày dép, cửa hàng tiện ích, siêu thị, làm
đẹp, thuốc tây, tiệm ăn,… Trung tâm thƣơng mại quận cạnh tranh thu hút
khách từ các cửa hàng xa xỉ trong vùng, nhƣng không ảnh hƣởng đến các
cửa hàng tiện ích, tuy nhiên các trung tâm thƣơng mại này cũng gặp phải
sự cạnh tranh của các trung tâm thƣơng mại bán lẻ, giảm giá, chiết khấu
đƣợc xây dựng ngày một nhiều.
 Trung tâm thƣơng mại bán lẻ, giảm giá, chiết khấu (siêu thị): các siêu
thị bày bán các hàng hóa phổ thơng hàng ngày, tự chọn với mức giá bình
dân phục vụ đơng đảo tầng lớp dân cƣ. Diện tích các siêu thị có thể từ
9.000 m2– 10.000 m2.
 Cụm thƣơng mại phƣờng, xã, hạt: trung tâm thƣơng mại loại này bao
gồm siêu thị, cửa hàng thuốc tây, cắt uốn tóc, bánh mỳ, giặt là và các cửa
hàng tiện ích khác. Diện tích trung tâm thƣơng mại phƣờng có thể từ 2.200
m2 – 9.200 m2; trung bình khoảng 4,800 m2.
1.1.3.2. Văn phịng cho th
Văn phịng cho thuê là một loại bất động sản đƣợc cho thuê dùng cho
các hoạt động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trƣng bày sử
dụng cung cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại
một địa điểm cụ thể.
Văn phòng cho thuê có thể cho đƣợc một chủ sử dụng hoặc nhiều chủ sử
dụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhƣng cũng có thể cho nhiều ngành
khác nhau thuê. Chủ sở hữu văn phòng cho thuê khi thực hiện việc cho thuê


Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

10

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

văn phòng của mình phải thực hiện giao dịch thơng qua ký kết hợp đồng thuê
văn phòng bằng văn bản.
Nhƣ vậy, văn phòng cho thuê đƣợc hiểu là một loại hình bất động sản, là
một phần trong một tổ hợp cao ốc thống nhất, với nhiều cơng năng kết hợp.
Vai trị chính của loại hình bất động sản này là cung ứng dịch vụ thuê dùng
văn phòng cho các doanh nghiệp, cơ quan có nhu cầu và thu đƣợc lợi nhuận
từ việc cho th các văn phịng đó.
Có nhiều cách phân loại văn phòng cho thuê, nhƣ:
 Phân loại theo kiểu kiến trúc xây dựng thì có các loại văn phịng sau:
- Nhà cao tầng (từ 6 tầng trở lên);
- Nhà thấp tầng;
- Nhà đơn lẻ độc lập.
 Phân loại theo địa điểm xây dựng thì có các loại nhƣ:
- Văn phịng ở trung tâm thành phố;
- Văn phịng ở ngoại ơ;
- Văn phịng ở các khu cơng nghiệp, khu chế xuất.
 Phân loại văn phòng dựa trên những tiêu chuẩn nhƣ mức giá th, vị trí
văn phịng và tuổi của tịa nhà thì ta có thể chia văn phịng cho th theo các

loại tiêu chuẩn A, B, C
- Tòa nhà văn phòng loại A. Thƣờng nằm ở vị trí trung tâm thành phố, các
trang thiết bị trong tịa nhà có các tiêu chuẩn mẫu mã và chất lƣợng cao nhất.
Phần lớn các tòa nhà này đều là những tòa nhà mới xây dựng. Tuy nhiên,
cũng khơng phải là tất cả các tịa nhà loại A đều là các tòa nhà mới xây dựng.
Trên thế giới có một vài tịa nhà văn phịng loại A lại là những tòa nhà cổ hay
là những tịa nhà có tính lịch sử nhƣng đƣợc sửa sang, làm mới và hiện đại

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

11

hóa tồn diện. Một văn phòng đƣợc xếp vào loại A khi chúng hội đủ những
điều kiện về tiêu chuẩn và thiết bị hiện đại.
- Tòa nhà văn phòng loại B. Việc phân loại tòa nhà văn phòng loại B là
khá phức tạp vì nhóm văn phịng loại B rất đa dạng. Nhóm văn phịng loại B
là những văn phịng có ít tiêu chuẩn hơn văn phòng loại A. Những văn phòng
đƣợc xếp vào văn phòng loại B khi đáp ứng những điều kiện u cầu sau: tịa
nhà mới nằm ngồi trung tâm, điều hịa khơng có chế độ điều chỉnh độ ẩm
khơng khí, cho làm lạnh và ấm, độ hao mịn sử dụng vừa phải, số chỗ để xe ít
hơn số lƣợng ngƣời thuê.
- Tòa nhà văn phòng loại C. Các tòa văn phòng đƣợc xếp vào là văn phòng
loại C khi các tịa nhà đó có tuổi dƣới từ 10 đến 15 tuổi nằm trong hay ngoài

trung tâm thành phố. Rất nhiều tịa nhà loại B hiện nay sử dụng có tiền sử là
từ loại C. Tòa nhà văn phòng loại C là những tịa văn phịng có các tiêu chuẩn
sử dụng thấp. Các tòa văn phòng loại C này thƣờng đƣợc nhiều cơng ty vừa
và nhỏ quan tâm th vì có giá thuê thấp.
1.1.3.3. Căn hộ cao tầng
Theo từ điển thuật ngữ định giá bất động sản một căn hộ chung cƣ là:
“Một đơn vị gồm một hoặc nhiều phòng đƣợc thiết kế nhằm cung cấp tiện ích
cuộc sống của một gia đình hay một cá nhân”.
Theo một định nghĩa khác căn hộ chung cƣ là “Một đơn vị nhà độc lập về
sinh hoạt, ăn ở, nằm trong một khối nhà chung”.
Nhƣ vậy, có thể hiểu chung cƣ cao tầng hay các căn hộ cao tầng bao gồm
các căn hộ đƣợc thiết kế riêng biệt với một hoặc nhiều phòng nhằm cung cấp
nơi ở cũng nhƣ các tiện ích cuộc sống cho một cá nhân hay gia đình.
- Căn hộ gia đình cao tầng cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang
và lối đi chung.

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

12

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và khơng thể phân chia.
- Giá của các tòa nhà căn hộ chung cƣ dựa trên số lƣợng và chất lƣợng

dòng thu nhập ròng, trƣớc thu hồi vốn và khấu hao mang lại. Điều này cho
thấy phƣơng pháp thu nhập dùng thẩm định giá các căn hộ cao tầng giống nhƣ
phƣơng pháp áp dụng cho bất động sản đầu tƣ, mang lại thu nhập khác hẳn
với phƣơng pháp thẩm định giá nhà ở dân cƣ.
1.2. Thẩ m đinh
̣ giá bấ t đô ̣ng sản cao ốc hỗn hợp
1.2.1. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp
Định giá tài sản nói chung hay định giá bất động sản nói riêng là việc ƣớc
tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Như vậy, định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp cũng là việc ƣớc tính bằng
tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản cao ốc hỗn hợp mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất động sản cao
ốc hỗn hợp nói riêng có rất nhiều mục đích nhƣ: mục đích bảo toàn tài sản,
mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế,
thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả,...
Thị trƣờng bất động sản cao ốc hỗn hợp hiện nay đang phát triển mạnh mẽ
cả về quy mô và chất lƣợng. Tuy nhiên cũng giống nhƣ thị trƣờng của các loại
hàng hoá khác, thị trƣờng bất động sản cao ốc hỗn hợp cũng chịu sự chi phối,
tác động của nhiều nhân tố trong q trình phát triển của nó. Vì vậy, thẩm
định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp đóng một vai trò rất lớn trong việc xác

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp


13

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

định giá trị của một cao ốc hỗn hợp nhằm thực hiện những mục đích đã nêu
trên.
1.2.2. Những căn cứ và nguyên tắc chung trong thẩm định giá bất động sản
cao ốc hỗn hợp
1.2.2.1. Những căn cứ để thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp
a) Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán
trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua
sẵn sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng cơng khai và
cạnh tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng
quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời mua và nhiều ngƣời bán hoặc gồm một
số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán.
Giá thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy
đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng tin trên thị trƣờng
trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hồn tồn tự
nguyện, khơng nhiệt tình mua hay nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản,
giá chuyển nhƣợng về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trƣờng.
- Kết quả khảo sát thực tế.


Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

14

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

b) Cơ sở giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trƣờng của tài sản là số tiền trao đổi ƣớc tính dựa trên việc
đánh giá chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán
tài sản trên thị trƣờng.
Một số giá trị phi thi trƣờng:
- Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi khơng cịn sử dụng đƣợc nữa.
- Giá trị tính thuế: là giá trị đƣợc tính tính theo các quy định của nhà nƣớc
liên quan đến việc tính thuế tài sản.
- Giá trị bán đấu giá.
- Ngồi ra cịn có các giá trị phi thị trƣờng khác nhƣ: giá trị bồi thƣờng,
giá trị đầu tƣ,...
1.2.2.2. Những nguyên tắc chung áp dụng trong thẩm định giá bất động
sản cao ốc hỗn hợp
Cao ốc hỗn hợp là tổ hợp nhiều loại hình bất động sản, vì vậy khi thẩm
định giá cao ốc hỗn hợp cũng phải tuân thủ các nguyên tắc nhƣ khi thẩm định
giá một bất động sản bất kỳ.
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích và đƣa lại các lợi ích

khác nhau, nhƣng giá trị của chúng đƣợc xác nhận hay thừa nhận trong điều
kiện nó đƣợc sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản đƣợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
- Tài sản đƣợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: điều kiện có thực, có độ
tin cậy tại thời điểm định giá, không bị bi quan, lạc quan quá mức,...

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

15

- Tài sản sử dụng phải đƣợc phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù không
hẳn là mặt pháp lý, song những quy định có tính thơng lệ, hay tập qn xã hội
cũng cần phải đƣợc tôn trọng.
- Tài sản đƣợc sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Tức là đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình.
b) Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng
tác của cung và cầu. Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu khơng tăng
hoặc giảm thì giá thị trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu
không giảm hoặc tăng thì giá thị trƣờng sẽ tăng lên, khi lƣợng cung và

lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc
độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn
cung và ngƣợc lại.
c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Nguyên tắc này cho rằng, để ƣớc tính giá trị thực một bất động sản, cần
phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên đƣợc thực hiện thông qua hoạt
động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, thƣờng trong q trình đánh giá ngƣời ta đƣa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý.
d) Nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trƣờng của một bất động sản chủ thể có
khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tƣơng tự
về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

16

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

đóng vai trị là cơ sở cho ba phƣơng pháp định giá bất động sản: định giá bất
động sản theo giá thành, theo thị trƣờng và theo thu nhập.

e) Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra
lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể đƣợc
đo bằng định lƣợng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu
nhập thực có thể đƣợc vốn hố thành giá trị.
f) Ngun tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau nhƣ giá trị để
ở, giá trị để kinh doanh thƣơng mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm
năng,… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ
vai trị quyết định chi phối mục đích sử dụng của tồn bất động sản. Vì vậy,
khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
bất động sản để định giá, khơng đƣợc lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không đƣợc lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
g) Nguyên tắc xem xét tính hữu dụng của bất động sản
Khi thẩm định giá cần xem xét tính hữu dụng của bất động sản. Giá trị bất
động sản gắn liền với tính hữu dụng của bất động sản đó.
Tính hữu dụng của bất động sản phụ thuộc vào : địa điểm, vị trí tọa lạc,
đặc điểm vật chất (quy mơ, diện tích, hình dáng lơ đất, kết cấu cơng trình

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản



Luận văn tốt nghiệp

17

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

xây dựng, nội thất,...); các mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật;
khả năng sinh lợi.
Những bất động sản nằm ở các địa điểm, vị trí thuận lợi cho việc sinh sống
hoặc kinh doanh thì có giá trị cao so với các bất động sản tƣơng tự nhƣng ở vị
trí, địa điểm kém thuận lợi hơn.
1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá các loại hình bất động sản trong
cao ốc hỗn hợp
1.2.3.1. Thẩm định giá trung tâm thương mại
a) Thẩm định giá trung tâm thương mại đang hoạt động theo phương
pháp thu nhập
Việc xây dựng một trung tâm thƣơng mại khác xa so với xây dựng nhà
dân cƣ hoặc tòa nhà văn phịng. Các ngơi nhà ở dân cƣ quy hoạch thành từng
dãy có kích thƣớc quy chuẩn, các văn phịng cho thuê với những đơn vị xây
dựng chuẩn, đƣợc triển khai xây dựng sau khi đã tính tốn, phân tích kỹ về
chi phí xây dựng, trả lãi tiền vay, chi phí vận hành,… Từ đó so sánh với giá
bán hoặc giá cho thuê diện tích để cân nhắc dự án có bù đắp chi phí, sinh lời
cho nhà đầu tƣ hay khơng. Cịn việc xây dựng một trung tâm thƣơng mại là
xây dựng một cơng trình riêng, có thời hạn thuê từ 15 - 20 năm, các trung
tâm thƣơng mại khơng giống nhau về vị trí, chiều dài mặt tiền, về diện tích
cửa hàng, gian hàng. Trƣớc khi nhà đầu tƣ đầu tƣ vào một trung tâm thƣơng
mại và ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng, ông ta phải ƣớc tính giá đất, chi
phí xây dựng, lãi suất và chỉ đi đến quyết định cuối cùng khi xét thấy thu
nhập từ cho thuê đủ để trang trải các chi phí nói trên.
Một chủ đầu tƣ thận trọng và thành công sẽ không bao giờ mua đất và

xây dựng trung tâm thƣơng mại mà trƣớc đó khơng tìm hiểu từ những khách
hàng kinh doanh nhỏ lẻ là các khách hàng sẽ thuê các cửa hàng, gian hàng

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: TS. Phạm Tiến Đạt

18

trong trung tâm. Lƣu ý là ngay cả khi các cửa hàng, gian hàng trong trung
tâm khơng có khách th nếu thu nhập từ tiền th khơng đủ trang trải chi
phí, vốn vay nợ trả góp thì giá trị của trung tâm thƣơng mại cũng khơng dựa
vào chi phí mua đất và xây dựng cơng trình, mà vào vốn hóa thu nhập rịng
trung tâm thƣơng mại mang lại. Có thể xảy ra trƣờng hợp giá trị ƣớc tính
trung tâm thƣơng mại theo phƣơng pháp vốn hóa thu nhập rịng sẽ thấp hơn
giá đất cơng trình xây dựng trên đất.
Trên cơ sở lý luận của phƣơng pháp thu nhập là giá trị thị trƣờng của một
bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tƣơng lai có
thể nhận đƣợc từ bất động sản đó thì trung tâm thƣơng mại đƣợc ƣớc tính
giá theo quy trình thực hiện nhƣ sau:
 Bƣớc 1: Ƣớc tính tổng thu nhập của bất động sản trung tâm thƣơng mại
Khi xác định doanh thu phải phân tích tồn diện các loại thu nhập do sử
dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: doanh thu có từ
việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng
bất động sản ; doanh thu an toàn, tin cậy, khơng rủi ro. Trong đó có thể nói

đến các loại thu nhập nhƣ: thu nhập từ cho thuê các gian hàng, thu nhập từ
cho thuê không gian quảng cáo, tiếp thị, thu nhập khác mà trung tâm thƣơng
mại có thể đem lại trong quá trình hoạt động.
Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng chi phí và thu nhập rịng
Mọi chi phí trong quá trình sử dụng bất động sản trung tâm thƣơng mại
phải phù hợp với thực tế và tính trong điều kiện bình thƣờng.
Bƣớc 3: Xác định lãi suất vốn hố.
Bƣớc 4: Dùng cơng thức vốn hố ƣớc tính giá trị của bất động sản cao
ốc hỗn hợp.

Sinh viên: Vũ Phương Thảo

Chuyên ngành Định giá tài sản