BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐỖ THỊ THANH TRÀ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ NGÀNH: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN HỢP

HàNội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là cơng trình nghiên cứu do tơi trực tiếp
thực hiện. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất ký luận văn nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đã được

chỉ rõ nguồn gốc./.
………, ngày tháng

năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đỗ Thị Thanh Trà


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cơ, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Để có kết quả nghiên cứu này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS
Nguyễn Văn Hợp, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tơi
trong suốt q trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong trường Đại học Lâm Nghiệp, UBND huyện Thanh Oai, Trung tâm Phát
triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và Mơi trường và các phịng ban, cán bộ các
xã Hồng Dương, Kim An, Dân Hòa và các khách hàng tham gia đấu giá đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện luận văn này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người thân đã
động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này./.
………, ngày tháng

năm 2023

TÁC GIẢ


Đỗ Thị Thanh Trà


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ...................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ......................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.......................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận của quản lý Nhà nước về đấu giá QSD đất ..................... 6
1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................. 6
1.1.2. Nội dung công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 14
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đấu
giá quyền sử dụng đất ............................................................................. 23
1.2. Cơ sở thực thiễn về công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 26
1.2.1. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số địa phương tại Việt
Nam hiện nay........................................................................................... 26
1.2.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác quản lý nhà nước về đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai............................ 32
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 34
2.1. Đặc điểm cơ bản của huyện Thanh Oai ............................................... 34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................... 34

2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................. 39
2.1.3. Đánh giá chung về thuận lợi và khó khăn của huyện Thanh Oai. 40
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 42


iv
2.2.1. Phương pháp chọn điểm và chọn mẫu nghiên cứu ....................... 42
2.2.2. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu....................................... 43
2.2.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu........................................ 43
2.3. Chỉ tiêu nghiên cứu .............................................................................. 44
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 45
3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội ........................................................................................ 45
3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai.......... 45
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội .................................................................................... 50
3.2. Thực trạng công tác quản lý về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội .......................................................... 58
3.2.1. Quản lý công tác lập kế hoạch và ban hành quyết định đấu giá
QSD đất hàng năm .................................................................................. 58
3.2.2. Quản lý công tác lập phương án và phê duyệt giá khởi điểm ...... 60
3.2.3. Quản lý công tác lựa chọn đơn vị thực hiện đấu giá .................... 62
3.2.4. Quản lý công tác phê duyệt kết quả và cấp giấy chứng nhận QSD đất 72
3.2.5. Công tác kiểm tra giám sát ........................................................... 78
3.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh oai, thành phố Hà Nội......... 80
3.3.1. Những yếu tố thuộc về vị trí, HTKT của các khu đất ................... 80
3.3.2. Những yếu tố thuộc về cơ quan Quản lý nhà nước....................... 81
3.3.3. Những yếu tố thuộc về người tham gia đấu giá ............................ 82
3.3.4. Những yếu tố về chính sách .......................................................... 82

3.4. Đánh giá chung về Quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Thanh Oai ..................................................................... 82
3.4.1. Đánh giá về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác Quản lý nhà nước
về đấu giá QSD đất ................................................................................. 82


v
3.4.2. Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 83
3.4.3. Những kết quả đạt được ................................................................ 84
3.5. Hạn chế và nguyên nhân ...................................................................... 85
3.5.1. Hạn chế ......................................................................................... 85
3.5.2. Nguyên nhân ................................................................................. 86
3.6. Một số giải pháp hồn thiện quản lý nhà nước về cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnThanh Oai ....................................... 86
3.6.1. Phương hướng, mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Thanh Oai ..................................................................................... 86
3.6.2. Một số giải pháp ........................................................................... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 94
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
1. QSDĐ: Quyền sử dụng đất
2. BĐG: Bán đấu giá
3. UBND: Ủy ban nhân dân
4. TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
5. HTKT: Hạ tầng kỹ thuật

6. GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7. VPĐK đất đai: Văn phòng đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai thị trấn, xã năm 2022 ... 45
Bảng 3.2. Kết quả ban hành Kế hoạch đấu giá từ năm 2019-2022 ................ 59
Bảng 3.3. Đánh giá về tính cơng khai phương án đấu giá quyền sử dụng đất
của người trúng đấu giá và thái độ của các cán bộ phụ trách ......................... 66
Bảng 3.4. Đánh giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước và giá khởi điểm của
người tham gia đấu giá .................................................................................... 67
Bảng 3.5. Kết quả tổ chức đấu giá từ năm 2019-2022 ................................... 71
Bảng 3.6. Kết quả đánh giá về thái độ hướng dẫn, tư vấn và các điều kiện
phục vụ buổi tổ chức đấu giá. ......................................................................... 72
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá về thời gian ban hành Quyết định và Thông báo
nộp tiền sử dụng đất ........................................................................................ 74
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá về thời gian nộp tiền trúng đấu giá ..................... 75
Bảng 3.9. Đánh giá về thời gian cấp GCN...................................................... 77
Bảng 3.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai giai
đoạn 2019 - 2022 ............................................................................................. 78
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn........................... 80
huyệnThanh Oai giai đoạn 2019-2022 ............................................................ 80
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN về
đấu giá ............................................................................................................. 83


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2022 ............................ 45
Hình 3.2. Sơ đồ mối quan hệ về công tác QLNN về đất đai của các đơn vị
trong huyện ...................................................................................................... 52
Hình 3.3. Sơ đồ bộ máy tổ chức Quản lý Nhà nước về đấu giá QSD đất trên
địa bàn huyện Thanh Oai ................................................................................ 58
Hình 3.4. Biểu đồ đánh giá về phí mua hồ sơ tham gia đấu giá ..................... 68
Hình 3.5. Biểu đồ đánh giá về giá khởi điểm ................................................. 69
Hình 3.6. Đánh giá về thái độ của người hướng dẫn khai thủ tục cấp GCN ...... 77


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc
biệt khơng do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thể chế hóa các quan điểm, chủ trương
của Đảng, cụ thể hóa quy định của Hiến pháp về sử dụng đất, Luật Đất đai
năm 2003 quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm
2013 đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường trong công tác
giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc giao đất,
cho thuê đất trong nhiều năm qua.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện rõ vị trí, vai trị trong phát triển
kinh tế - xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần phản ánh đúng giá trị
quyền sử dụng đất và sát với giá thị trường. Những năm gần đây, khi đưa hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất vào áp dụng đã góp phần hạn chế được
những bất cập của giá đất. Việc định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử
dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được hưởng đầy
đủ các quyền lợi có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai, dân sự,

kinh tế. Từ khi luật Đất đai năm 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất làm cơ sở cho
các địa phương ban hành bảng giá các loại đất cụ thể. Tuy nhiên, tình trạng
sốt giá đất đã làm cho thị trường bất động sản ln biến động, có sự chênh
lệch lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với giá đất do Nhà nước định
giá, gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong khi định giá đất để làm căn cứ
cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,
tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất và các loại lệ phí liên quan đến


2
đất đai v.v… Để khắc phục tình trạng nêu trên, Nhà nước đã thực hiện việc
giao đất có thu tiền sử dụng đất và th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất. Thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất với hình thức
cơng khai, trực tiếp, tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định đã góp
phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước. Quá trình đấu giá ln có sự cạnh tranh của các chủ thể tham gia đấu giá.
Vì vậy, giá trúng đấu giá luôn cao và sát với giá giao dịch trên thị trường.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch,
công bằng xã hội, góp phần hạn chế các tranh chấp về đất đai. Hơn nữa, có
thời gian trước đây, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,
nên hoạt động giao đất, cho thuê đất ở nhiều địa phương diễn ra khá tùy tiện,
phá vỡ quy hoạch đã có nhiều tác động đến quá trình phát triển kinh tế - xã
hội. Việc định giá đất để giao đất, cho thuê đất của nhiều địa phương còn thấp
so với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Đây là nguyên nhân cơ bản làm
thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách.Việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng,
cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi
trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống

vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển
kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Tiền thu được
từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thơng qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách
của nhiều địa phương.
Tuy nhiên, hoạt động đấu giá vẫn còn một số tồn tại, hạn chế như:
Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất một số trường
hợp chưa tuân thủ quy định tại Chương II Thông tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi


3
trường, Bộ Tư pháp; việc đánh giá, lựa chọn tổ chức đấu giá chưa chặt chẽ,
khách quan, có trường hợp mang tính hình thức; cơng tác giám sát chưa
thường xun, cịn thiếu sót, bng lỏng; một số tổ chức đấu giá chưa thực
hiện nghiêm túc, chặt chẽ trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, các quy định về quy
chế cuộc đấu giá, thông báo công khai, tiền đặt trước;
Năng lực hoạt động của một số đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản cịn
hạn chế; cịn có hiện tượng chạy theo lợi nhuận, “cạnh tranh” không lành
mạnh, vi phạm pháp luật, đạo đức nghề nghiệp; tình trạng thơng đồng, dìm
giá giữa những người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản tuy đã giảm
nhưng vẫn tiềm ẩn những yếu tố phức tạp, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự tại
địa phương…
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có các
nguyên nhân chủ yếu như: Việc tổ chức thi hành và áp dụng pháp luật về đấu
giá ở một số nơi còn chưa nghiêm; một số tổ chức, cá nhân có có tài sản thiếu
trách nhiệm trong việc giám sát bán đấu giá tài sản; tình trạng thơng đồng,
dìm giá diễn ra khá tinh vi, phức tạp, việc thực hiện kiểm tra thơng thường
khó phát hiện; công tác thanh tra, kiểm tra chưa thường xuyên, việc xử lý
chưa mang tính răn đe cao…

Thanh Oai là một huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà
Nội 15 km về phía Tây Nam. Là đầu mối của nhiều tuyến đường giao thơng
quan trọng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu
hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, tốc độ gia tăng dân số, sự đơ thị
hóa trên địa bàn diễn ra tương đối mạnh mẽ và sâu sắc. Với tốc độ đơ thị hóa,
cơng nghiệp hóa và gia tăng dân số nhanh thì UBND huyện Thanh Oai đã tiến
hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí xây
dựng cơ sở hạ tầng, diện tích đất ở cho người dân đồng thời góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.


4
Xuất phát từ những yêu cầu, điều kiện thực tiễn trên, tôi chọn đề tài “Quản lý
nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sỹ của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai nhằm đưa ra các giải pháp
nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nhà nước
về đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất hiện nay tại huyện Thanh Oai.
+ Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai
+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý Nhà nước về đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi về không gian: đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện
Thanh Oai.
* Phạm vi về thời gian: Tác giả thu thập và khai thác số liệu quản lý
Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai từ năm
2019 đến năm 2022, số liệu sơ cấp thu thập năm 2023.


5

4. Nội dung nghiên cứu
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất.
+ Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
hiện nay tại huyện Thanh Oai.
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai
+ Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Phụ lục,
luận văn được chia thành 3 chương với các nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý Nhà nước về đấu
giáquyền sử dụng đất.
Chương 2: Đặc điểm địa bàn và Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.



6
Chương 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của quản lý Nhà nước về đấu giá QSD đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một vùng đất có ranh giới với khoảng không gian ở trên và
bên dưới đất. Những thứ ở trên phần đất đai đó đều thuộc quyền sở hữu của
người có đất đó. Nó thể hiện quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể
thực hiện được với đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao
gồm mặt đất cịn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh
sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra, tức
là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo
nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản
mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
1.1.1.2. Giá đất
Theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ
tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của
QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương
pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm
định giá; theo thời hạn SDĐ; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của
loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá



7
QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; cùng
một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất
hiện nhiều mức giá trên thị trường.
Theo điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực
hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường
có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh;
biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người SDĐ
- người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này
cho giao dịch nhân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh... giữa các chủ
SDĐ. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực
hiện chuyển QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ SDĐ.
Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực
tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với
nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói

trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.


8

1.1.1.3. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời
sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản
phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước
đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai
đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong
hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản. Nó
là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở
hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu.
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có tồn quyền
sử dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho
người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình. Chế độ sở hữu đất đai
là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, được hình thành
dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước.
Đó cũng chính là cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở Việt Nam.
Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu
đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt khơng có
người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể
chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có
một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất
đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật
nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai.

Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và
chế độ tư hữu về đất đai. Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao
gồm tuyệt đại đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước


9
này vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai.
Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công, 60% là đất tư; ở Đài Loan, tồn bộ đất nơng
nghiệp là thuộc tư nhân; ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của
nhà nước là 10 triệu héc ta. Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được
xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị
trường, biến đổi dân số.
Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ
ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất
thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Về bản chất, sở hữu tồn dân về đất đai khơng phải là nguồn gốc
của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ sở hữu tồn dân cịn đem lại
nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người
dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất
đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là
điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi
ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích
của người lao động tốt nhất.
1.1.1.4. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài
sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
pháp luật quy định. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Quyền tài sản là

quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở
hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Thông thường
trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện
quyền năng của mình thơng qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho


10
mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy
định của pháp luật. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà
nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền
này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do đó Nhà nước đóng vai
trị là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai,
còn các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở hữu
đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là
quyền của các chủ thể sử dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ
thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền
khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ khơng phải
đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức,
tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là
hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp
nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có
thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần
thơng qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều

lần cơng khai trong một khoảng thời gian xác định.
Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán cơng khai và tổ chức theo
những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển,
nhằm mục đích bán tài sản với giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài
sản là người mua được tài sản bán đấu giá.


11
Theo đó, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất được hiểu như sau:
“Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai, được tổ chức
chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều
khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất mức giá cao nhất do người mua chấp
nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng
đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá”.
Từ khái niệm trên cho thấy quyền sử dụng đất được bán đấu giá bởi vì:
Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc quyền sử dụng chung của
nhiều người (chẳng hạn được thừa kế chung, tặng cho chung), có khả năng xảy
ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng. Vì vậy, để
đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản, phân định rạch rịi
quyền lợi của các bên, tránh mâu thuẫn khi khơng thống nhất giá cả giữa các
đồng sử dụng, cần phải đem ra bán công khai để người mua tự định giá.
Thứ hai, QSDĐ đem bán đấu giá trong một số trường hợp là đối tượng phải
thực hiện một phán quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trong trường hợp
này, chủ sử dụng hợp pháp đã mất đi một số quyền năng nhất định trong việc thực
hiện QSDĐ của mình; họ sẽ khơng được tự do chuyển nhượng QSDĐ cho người
khác; mà việc chuyển nhượng đã được ấn định bởi cơ quan Tòa án.
Thứ ba, QSDĐ đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nước
chưa giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Đứng trước nhu cầu cần
phải huy động một số lượng nguồn vốn lớn nhằm xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và các yếu tố hạ tầng khác, Nhà nước quyết định bán đấu giá QSDĐ
nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch và giám sát quyền hoạt động của

nhân dân trong hoạt động kinh tế chung.
Thứ tư, QSDĐ được BĐG trong trường hợp thế chấp khi chủ sử dụng
là người thế chấp khơng hồn thành nghĩa vụ. Trường hợp này, QSDĐ có thể
được BĐG theo thỏa thuận từ trước của hai bên, hoặc theo quy định của pháp
luật để đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp.