BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI MINH TUYÊN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HỊA BÌNH

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN HỮU DÀO

Hà Nội, 2023

Hịa Bình, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận
văn là hồn tồn trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật

sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam.
Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Bùi Minh Tuyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu. Để hồn thành luận văn này tơi xin
bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:
Thầy giáo hướng dẫn: PGS.TS. Trần Hữu Dào - Trường Đại học Lâm
nghiệp.
Cảm ơn các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Lâm nghiệp nói chung
và khoa Kinh tế và QTKD nói riêng đã dạy bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tận
tình trong q trình tơi học tập và thực hiện luận văn này.
Cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo cơ quan và các đồng nghiệp, gia đình
đã ln quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
TÁC GIẢ

Bùi Minh Tuyên


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤCDANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ vi
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 5
1.1. Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ......... 5
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận QSDĐ .................................................................................... 5
1.1.2. Đặc điểm và vai trò của đất đai ...................................................... 8
1.1.3. Nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ........ 14
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ........... 19
1.2. Cơ sở thực tiễn QLNN về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ..................... 23
1.2.1. Kinh nghiệm QLNN về cấp giấy chứng nhận QSDĐ của một số
địa phương ..................................................................................... 23
1.2.2. Bài học kinh nghiệm cho huyện Lạc Sơn trong công tác quản lý
nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ............................................... 28
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 31
2.1. Đặc điểm cơ bản của huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình .......................... 31
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ........................................................................ 31
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................. 32
2.1.3. Đánh giá một số thuận lợi và khó khăn. ....................................... 37
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 38
2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, mẫu nghiên cứu khảo sát .. 38
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .......................................... 39
2.2.3. Tổng hợp, xử lý số liệu .................................................................. 39



iv
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu ..................................................... 39
2.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá sử dụng trong luận văn .............................. 39
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 41
3.1. Tình hình quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện
Lạc Sơn........................................................................................................ 41
3.1.1. Tình hình chung về sử dụng đất đai và cấp giấy chứng nhận
QSDĐ trên địa bàn huyện Lạc Sơn......................................................... 41
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ trên địa bàn huyện Lạc Sơn........................................................ 48
3.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ tại huyện Lác Sơn ........................................................................... 56
3.2.1. Mức độ ảnh hưởng của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về
cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................................................................... 56
3.2.2. Trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ .......................................... 57
3.2.3. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vật chất kỹ thuật ........................... 58
3.2.4. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố qui hoạch sử dụng đất.................. 59
3.2.5. Mức độ ảnh hưởng của trình độ và nhận thức của người dân ..... 60
3.3. Đánh giá chung công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ 61
3.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................... 61
3.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ............................................................... 63
3.4. Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ tại huyện Lạc Sơn ........................................................................... 68
3.4.1. Định hướng, mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Lạc Sơn .......................................... 68
3.4.2. Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng
nhận QSDĐ tại huyện Lạc Sơn .............................................................. 71
3.4.3. Khuyến nghị .................................................................................. 84
KẾT LUẬN .................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 88

PHỤ LỤC


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

DĐĐT

Dồn điền đổi thửa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT- XH

Kinh tế xã hội


QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

TĐPTBQ Tốc độ phát triển bình quân
UBND

Ủy ban nhân dân


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Dân số và lao động huyện Lạc Sơn năm 2022 ............................... 33
Bảng 2.2. Giá trị kinh tế và cơ cấu kinh tế huyện Lạc Sơn năm 2021 ........... 34
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của huyện Lạc Sơn ................... 41
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho đất nông nghiệp ............ 43
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho đất ở.............................. 46

Bảng 3.4. Tình hình đăng ký lập và quản lý hồ sơ địa chính.......................... 48
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ...................... 52
Bảng 3.6. Kết quả đánh giá cấp giấy chứng nhận QSĐĐ ............................... 54
Bảng 3.7. Tình hình kiểm tra và xử lý sai phạm trong cấp giấy chứng nhận
QSDĐ .............................................................................................................. 55
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của văn bản pháp luật .......... 56
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của trình độ năng lực cán bộ .57
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của đối tượng khảo sát về cơ sở vật chất.......... 58
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch SDĐ .59
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của trình độ dân trí và nhận thức của người dân ....... 60

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Quy trình quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ......... 50


1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ
sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Vậy nhưng ở nước ta hiện nay cơ hội tiếp cận đất
đai của các cá nhân và tổ chức cịn có sự bất bình đẳng gây bất lợi cho các đối
tượng yếu thế, nhất là những người có thu nhập thấp. Có nhiều nguyên nhân
dẫn đến tình trạng này, trong đó cơ bản là do cơ chế quản lý còn nhiều bất cập.
Để quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho
xây dựng các cơng trình và nhà ở, Chính phủ đã có chủ trương giao quyền sử
dụng đất lâu dài cho người dân, đó là việc làm cần thiết để đảm bảo và cải
thiện sự công bằng trong sử dụng đất đai đối với nhóm người có thu nhập
thấp. Trên thực tế nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước thì các hộ gia đình và
những cá nhân có thu nhập thấp sẽ rất khó có đủ đất để tiến hành các hoạt

động sản xuất phục vụ đời sống hàng ngày.
Trong quản lý đất đai việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một nội dung quan trọng hàng đầu. Cùng với quy hoạch, kế hoạch
sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công
cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất.
Đối với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống
thông tin đất đai, đến nay trên địa bàn cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp
Giấy chứng nhận lần đầu cho hầu hết các đối tượng đang sử dụng đất, theo đó
đã hồn thành trên 77% diện tích tự nhiên; hồn thành trên 97,6% diện tích
được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, trong đó đất sản xuất nơng nghiệp đạt trên
93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở


2
nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%, đất chuyên dùng đạt trên
87%, cơ sở tôn giáo đạt trên 83%.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử
dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện
cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở
cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của pháp luật, góp
phần giải quyết tình trạng tranh chấp đất đai và phát triển KT-XH của
từng địa phương. Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Thông qua đăng ký biến động quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể nắm
được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đốn được xu hướng

biến động đất trong thời gian tới, từ đó sẽ có phương hướng điều chỉnh hợp lý
và hiệu quả.
Cũng như một số địa phương khác trong cả nước, việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người dân tại huyện Lạc Sơn thời gian qua cịn
gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận
cịn chậm, hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, chưa bổ sung chỉnh lý biến động
kịp thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, do đó hiện nay vẫn
cịn khá nhiều thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Câu hỏi đặt ra cho huyện Lạc Sơn là cần phải làm gì để tháo gỡ khó
khăn hiện thời, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
người dân yên tâm khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất? Đó cũng là câu
hỏi nghiên cứu mà đề tài luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất trên địa bàn huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình”.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về về cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất tại huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình, đề xuất các giải
pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về về cấp giấy chứng nhận quyền sử
đất tại huyện trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hố cơ sở lý luận quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tác quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa
Bình trong những năm tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thực trạng quản lý nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi nội dung: Luận văn chỉ giới hạn nghiên cứu một số nội dung
quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia
đình, cá nhân và các tổ chức tại huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình bao gồm:
Đăng ký cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất; Quy trình cấp giấy đăng ký
quyền sử dụng đất; Tổ chức thực hiện cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất và
Công tác Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.


4
- Phạm vi thời gian: Số lieu thứ cấp thu thập thời gian từ năm 2020 2022, số liệu sơ cấp thu thập từ tháng 3/2023 - 6/2023
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận QSDĐ
- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên đại bàn huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên đại bàn huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên đại bàn huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình.
5. Kết cấu luận văn
Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chương 2. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3. Kết quả nghiên cứu.


5
Chương 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận QSDĐ
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để
phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp
luật. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà
nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về
sử dụng đất [Chính phủ,2009].
Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở
hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống
nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực
tế về đất đai.
Người sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nơng nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử

dụng đất hợp pháp của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình.


6
- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. [Chỉnh phủ,2009].
1.1.1.2. Giấy chứng nhận QSDĐ
Theo luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận QSDĐ là giấy chứng
nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [Quốc hội, 2013].
Như vậy Giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước
(chủ sở hữu và quản lý đất đai) và người dân (chủ sử dụng đất). Quá trình tổ
chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là quá trình xác lập căn cứ
pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Theo Điều 2 của Luật
Đất đai: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn
xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
QSDĐ theo quy định của pháp luật tùy từng thời kỳ cụ thể”. [Quốc hội, 2013].
Ý nghĩa của giấy chứng nhận QSDĐ.
Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành
các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai
thác tốt mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có sự bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất.
Người được cấp giấy chứng nhận được Nhà nước bảo vệ khi có tranh
chấp đất xảy ra đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy
chứng nhận QSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho người sử


7
dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời nó cũng là cơ sở
để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy giấy chứng nhận QSDĐ là sự ghi nhận quyền sử dụng đất của
Nhà nước đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử
dụng đất. Qua đó người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ với diện tích đã
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được đảm bảo thực hiện các quyền đối
với diện tích đó. [Quốc hội, 2013].
1.1.1.3. Quản lý nhà nước về đất đai
QLNN là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, sử
dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội vào hoạt động
của con người.
QLNN về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân
phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình
quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nước biết rõ các thơng tin
chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng
của việc quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, Nhà nước thực hiện việc phân
phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất.
[Nguyễn Thái Sơn, 2007]

Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hố việc sử dụng đất đai.
Đồng thời, Nhà nước cịn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng
đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.


8
Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế
độ quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình
phân phối và sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi
phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết
các vi phạm, bất cập đó.
Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để
đảm bảo các lợi ích một cách hài hịa. Hoạt động này được thực hiện thơng
qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại
thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần
giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
[Nguyễn Thái Sơn, 2007]
1.1.2. Đặc điểm và vai trò của đất đai
1.1.2.1. Đặc điểm của đất đai
a. Đặc điểm tự nhiên
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và
trở thành sản phẩm của người lao động. Đất đai có đặc điểm sau:
Thứ nhất, khác với sản phẩm khác, đất đai có vị trí cố định, khơng thể
di chuyển. Tính cố định của vị trí đó dẫn đến tính giới hạn về quy mơ, khơng
gian, có nghĩa là đất đai là nguồn tài ngun khơng tái tạo được. Do tính giới
hạn của đất đai như vậy nên việc sử dụng đất đòi hỏi phải được kiểm soát để
một mặt chống suy thoái, lãng phí và mặt khác tăng cường bồi dưỡng chất đất.

Thứ hai, đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích
sử dụng đất. Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nước ta được
chia là 3 nhóm:
- Nhóm đất nơng nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông
nghiệp khác.


9
- Nhóm đất phi nơng nghiệp, gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng
cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất sản
xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng), đất
tơn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sơng ngịi, kênh rạch, suối
và mặt nước, đất phi nơng nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây.
Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể
có nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục
đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn. Đặc điểm này của đất đai
đặt ra yêu cầu đối với người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của
mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Thứ ba, giá cả của đất đai phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Giá đất ở
đơ thị có giá cao hơn ở nơng thơn, đất đai ở trung tâm có giá hơn các vùng
khác. Đất sử dụng cho các hoạt động thương mại, dịch vụ có giá cao hơn đất
nơng nghiệp. Nói cách khác, vị trí của đất đai, hoặc điều kiện đất đai khơng
chỉ tạo nên lợi thế thương mại cho các đơn vị sản xuất kinh doanh, của các
doanh nghiệp, mà cịn có ý nghĩa quan trọng đối với một quốc gia trong quan
hệ kinh tế đối ngoại [Quốc hội, 2013].

b. Đặc điểm pháp lý - kinh tế
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là quan
hệ giữa người với người đối với đất. Mối quan hệ giữa người với người đối
với đất đai được biểu hiện ở các quyền, bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Luật đất đai năm 2013 của Việt nam quy định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nội dung cơ bản quyền sở hữu


10
Nhà nước đối với đất đai bao gồm các quyền: chiếm sở hữu, quyền quản lý
(hay quyền sử dụng) và quyền chi phối (hay quyền định đoạt) [10].
* Quyền sở hữu đất đai:
Ở Việt nam quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân. Theo nguyên tắc
hiến định: tất cả quyền lực thuộc về nhân dân, thì nhân dân phải là chủ sở hữu
đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của đất nước; đông thời,
là cơ sở vật chất để xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Nhà nước là chủ thể sở hữu đất đai, nắm quyền sở hữu về mặt pháp lý,
quyền chiếm hữu thực tế và quyền kinh doanh đối với đất đai trong phạm vi
cả nước. Quyền này không bị hạn chế về khơng gian, thời gian đối với tồn
bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nước là nắm được
tình hình sử dụng đất đai về số lượng và chất lượng đất trong phạm vi cả nước
cũng như địa phương, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà nước nắm giữ đất đai nhưng nhà
nước lại chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, còn sở hữu thực tế về đất đai lại
thường được giao cho dân, cho các doanh nghiệp [Quốc hội, 2013].
* Quyền quản lý ( sử dụng ) đất đai:
Về chủ thể sử dụng, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có

thời hạn. Đối tượng được giao quyền sử dụng đất đã được mở rộng, đa dạng
hóa. Quyền của người sử dụng đất cũng được tăng thêm, gồm các quyền:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. [Quốc hội, 2013].
* Quyền chi phối ( định đoạt ) đất đai:
Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền định đoạt đất
đai của Nhà nước thể hiện: Nhà nước xác định mục đích sử dụng của từng


11
loại đất. Người sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về mục đích
sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền định đoạt đất đai là hoàn
toàn phụ thuộc Nhà nước, không một chủ thể sử dụng đất nào khác có được.
Tuy nhiên Nhà nước khơng sử dụng tồn bộ đất đai mà chỉ sử dụng một phần
nhỏ còn lại Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân. Cho đến nay,
qua nhiều lần sữa đổi luật, quyền sử dụng đất của người dân được mở rộng rất
nhiều. [Quốc hội, 2013].
Tóm lại, với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết
định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất.
Quan hệ pháp luật về đất đai không đơn thuần là quan hệ pháp lý mà
còn là quan hệ kinh tế, hành chính, mơi trường và xã hội. Quan hệ pháp luật
đất đai ở Việt nam thể hiện ở hai khía cạnh, chủ yếu nhóm quan hệ sở hữu và
nhóm quan hệ sử dụng. Nhóm quan hệ sở hữu là nhóm quan hệ phát sinh
trong lĩnh vực sở hữu đất đai hay là trong quá trình quản lý nhà nước về đất
đai bao gồm những quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước với nhau.

Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này rất đa dạng và phức tạp. Nhà nước không
chỉ đơn thuần chỉ là chủ thể sở hữu đất đai, mà còn là chủ thể thực hiện các
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.
Nhóm quan hệ sử dụng đất đai là những quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực sử dụng đất đai giữa các chủ thể. Trong quá trình này, các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khơng tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền giám sát.
Là chủ thể sở hữu nhưng Nhà nước chỉ trực tiếp sử dụng một phần nhỏ, còn
lại giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Vậy nên Nhà
nước phải có những quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của cả chủ sở
hữu và chủ sử dụng đất.


12
Như vậy trong pháp luật Việt nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và
chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ
khăng khít giữa nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với
người sử dụng đất. Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân nhưng nhà nước là
người đại diện chủ sở hữu vì vậy nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp
lý cụ thể đối với người sử dụng đất. Nhà nước là người đại diện cho lợi ích
quốc gia thơng qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
lợi cho hiệu quả chung của đất nước. Trong phạm vi mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất
thơng qua các hình thức tự chuyển đổi hoặc chuyển nhượng cho tổ chức, cá
nhân có năng lực hơn. Mặt khác khi Nhà nước muốn sử dụng vào mục đích gì
hay muốn thu hồi đất để phục vụ cho mục đích cơng cộng thì chủ thể quản lý
phải hỏi ý kiến của chủ thể sử dụng xem chủ thể sử dụng có đồng ý với kế
hoạch của mình hay khơng [Quốc hội, 2013].
1.1.2.2. Vai trị của đất đai
a. Vai trò của đất đai đối với con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trị vô cùng quan trọng đối

với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với
con người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người,
con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã
trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để ni
sống mình. Đất đai ln là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường
sống, khơng có đất đai thì khơng thể có sự sống.
Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người. Nó là địa bàn xây
dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống
con người. [Nguyễn Thái Sơn, 2007]
b. Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh
Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vô cùng
quan trọng đối với tồn bộ q trình phát triển của nền kinh tế. Đất đai tham


13
gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất
đặc biệt. Có thể nói: Đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam
Smith đã chỉ ra: Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất. Tuy
nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh
tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nơng nghiệp, đất
đai có vị trí vơ cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất
này. Bởi vì đất đai khơng chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là
nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con người
vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trường hợp này,
đất đai cịn đóng vai trị như là một cơng cụ sản xuất của con người. [Nguyễn
Thái Sơn, 2007]
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác
động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều kiện
thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua những
hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém

màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn. Trong q trình này thì đất
đai đóng vai trị như là một đối tượng lao động. Bởi vậy, có thể nói: đối với
nơng nghiệp thì khơng có đất đai thì khơng thể có các hoạt động sản xuất
nông nghiệp. Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được.
Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các cơng
xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp,
chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế
biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa
hình, địa thế của đất đai đóng vai trị khá quan trọng.
Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất
đai ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội lồi người. Vì vậy trong
sử dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả. [Nguyễn Thái Sơn, 2007]