TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

LÊ THỊ THÚY VY
19473711

CÁC KỸ THUẬT HỖ TRỢ QUYẾT ĐỊNH LỰA
CHỌN VỊ TRÍ - ĐỊA ĐIỂM KINH DOANH: MỘT
NGHIÊN CỨU TỔNG HỢP TRONG LĨNH VỰC
BÁN LẺ

Chuyên ngành

: MARKETING

Mã chuyên ngành : 7340115

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
TS. NGUYỀN VĂN THANH TRƯỜNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023


2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

LÊ THỊ THÚY VY

CÁC KỸ THUẬT HỖ TRỢ QUYẾT ĐỊNH LỰA
CHỌN VỊ TRÍ - ĐỊA ĐIỂM KINH DOANH: MỘT
NGHIÊN CỨU TỔNG HỢP TRONG LĨNH VỰC
BÁN LẺ

CHUYÊN NGÀNH:

MARKETING

GVHD:

TS. NGUYỄN VĂN THANH TRƯỜNG

SVTH:

LÊ THỊ THÚY VY

LỚP:

DHMK15A

KHĨA:

15

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023


i


TĨM TẮT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Mục đích - Nghiên cứu được thực hiện nhằm tổng hợp các lý thuyết liên quan đến các kỹ
thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm kinh doanh trong lĩnh vực bán lẻ từ đó
đưa ra các đánh giá về ưu và nhược điểm của các kỹ thuật này nhằm mang lại những thơng
tin có giá trị cho các NBL khi sử dụng các kỹ thuật phục vụ việc ra quyết định lựa chọn vị
trí – địa điểm cửa hàng. Bên cạnh đó thực hiện nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng Circle
K và Lotteria để thu thập thông tin và xem xét vai trò của các yếu tố tại địa điểm có ảnh
hưởng đến các quyết định của NBL.
Phương pháp / cách tiếp cận – Với cách tiếp cận diễn dịch, tác giả sử dụng phương pháp
nghiên cứu định tính để thu thập và tổng hợp những lý thuyết liên quan từ các nghiên cứu
trước và thực hiện nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng bán lẻ nhằm mơ tả, giải thích
những yếu tố tại địa điểm có ảnh hưởng đến các quyết định lựa chọn địa điểm tiềm năng
khi áp dụng các kỹ thuật hỗ trợ trong quá trình điều tra.
Kết quả - Kết quả nghiên cứu cho thấy đã có nhiều sự áp dụng rộng rãi các kỹ thuật hỗ
trợ, khi các kỹ thuật ngày càng phát triển thì càng hỗ trợ tích cực cho các NBL ra quyết
định hơn, tuy nhiên việc áp dụng các kỹ thuật còn phụ thuộc vào các yếu tố bên ngồi và
bên trong doanh nghiệp kèm theo đó là thuộc tính (ưu, nhược điểm) của chính các kỹ thuật
hỗ trợ. Những phân tích về các kỹ thuật hỗ trợ sẽ cung cấp những hiểu biết sâu sắc cho quá
trình ra quyết định. Trường hợp nghiên cứu tại hai cửa hàng cũng cho thấy vai trò chuyến
thăm thực tế địa điểm bán lẻ giúp thu thập những yếu tố có ảnh hưởng đến địa điểm phục
vụ việc đưa ra các đánh giá địa điểm bán lẻ tiềm năng.
Tính nguyên bản / giá trị - Bài nghiên cứu cung cấp những thông tin hữu ích về đánh giá
các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm bán lẻ, những kết quả thực tế thu
được và vai trò của hai chuyến thăm quan tại cửa hàng, từ đó đưa ra đề xuất cho các nhà
quản trị, các doanh nghiệp khi lựa chọn các kỹ thuật hỗ trợ đánh giá địa điểm trong việc ra
các quyết định vị trí cửa hàng phù hợp, tối ưu và mang lại hiệu quả.
Từ khóa - các kỹ thuật hỗ trợ, quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm kinh doanh, bán lẻ,
nghiên cứu điển hình, Việt Nam.



ii

LỜI CẢM ƠN
Đề tài nghiên cứu “Các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm kinh doanh:
một nghiên cứu tổng hợp trong lĩnh vực bán lẻ” là nội dung tôi chọn để nghiên cứu và làm
đề tài khóa luận tốt nghiệp sau 4 năm học tập tại Trường với chuyên ngành Marketing.
Lời đầu tiên tôi xin được trân trọng gửi lời cảm ơn đến toàn thể Giảng viên tại Trường Đại
học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và các thầy cơ tại Khoa Quản trị kinh
doanh nói riêng đã giảng dạy và cung cấp cho tôi những hành trang kiến thức trong suốt 4
năm học tập với trường. Tiếp theo tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Nguyễn
Văn Thanh Trường đã hướng dẫn, hỗ trợ và chỉ dẫn nhiệt tình để tơi có những định hướng,
kiến thức, kỹ năng hồn thành tốt bài khóa luận này.
Vì thời gian, kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế nên bài khóa luận sẽ khơng tránh khỏi
những thiếu sót, mong Thầy cơ sẽ thơng cảm và góp ý để bài khóa luận tốt nghiệp của tơi
được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!


iii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân tơi. Các kết quả nghiên
cứu và các kết luận trong nội dung bài báo cáo khóa luận này là trung thực, khơng sao chép
từ bất kỳ nguồn khác và dưới hình thức nào. Việc tham khảo các nguồn tài liệu đã được
thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo theo đúng quy định được đề ra.

Sinh viên

Lê Thị Thúy Vy



iv
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

PHIẾU XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên giảng viên: Nguyễn Văn Thanh Trường
Mã số giảng viên: 0199900044
Họ tên sinh viên: Lê Thị Thúy Vy

MSSV: 19473711

Sinh viên hoàn thành đầy đủ các tài liệu theo yêu cầu của khoa trên lms.iuh.edu.vn trong
lớp học của giảng viên hướng dẫn bao gồm:
1. Bài báo cáo hoàn chỉnh (pdf),
2. Dữ liệu và các minh chứng liên quan. Yêu cầu sinh viên cài đặt mật khẩu dữ liệu và
minh chứng, mật khẩu truy cập cung cấp giảng viên hướng dẫn để kiểm tra đánh
giá.

TP. HCM, ngày 11 tháng 05 năm 2023
Ký tên xác nhận


v
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lâp - Tự do – Hạnh phúc

BIÊN BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chun ngành: Marketing

Kính gửi:

Khoa Quản trị kinh doanh

Họ và tên sinh viên: Lê Thị Thúy Vy
Mã số sinh viên: 19473711
Hiện là sinh viên lớp: DHMK15A
Khóa: 2019 - 2023
Chuyên ngành: Marketing
Hội đồng: 04
Tên đề tài theo biên bản hội đồng:
Các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm kinh doanh: một nghiên cứu tổng
hợp trong lĩnh vực bán lẻ.
Sinh viên đã hoàn chỉnh luận văn đúng với góp ý của Hội đồng và nhận xét của các phản
biện. Nội dung chỉnh sửa như sau (ghi rõ yêu cầu chỉnh sửa, kết quả chỉnh sửa hoặc giải
trình bảo lưu kết quả, trong đó sinh viên ghi rõ câu hỏi của hội đồng và trả lời từng câu
hỏi):
Nội dung yêu cầu chỉnh sửa theo ý kiến của
hội đồng bảo vệ khóa luận tốt nghiệp

Kết quả chỉnh sửa hoặc giải trình

1. Làm rõ đề tài là nghiên cứu khám phá hay 1. Tác giả đã chỉnh sửa theo góp ý: đề tài
là nghiên cứu chỉ ra những nguyên nhân nghiên cứu theo hướng mô tả, giải thích,
thành cơng của những địa điểm kinh doanh chỉ ra những yếu tố xung quanh và tại địa
hiện tại.

điểm cửa hàng có ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh của cửa hàng và các


quyết định của nhà quản lý.
2. Nên có những kết quả nghiên cứu cụ thể 2. Tác giả đã chỉnh sửa bổ sung tại phần
hơn (việc đặt địa điểm kinh doanh thì yếu tố 4.4
nào cần lưu tâm nhất, yếu tố nào ít quan
trọng, cần kiểm tra thêm những thơng tin gì
để sự tác động có cơ sở vững chắc hơn).
3. Nên dùng bảng biểu để trực quan hóa dữ
liệu trong phần mơ tả bối cảnh thị trường.

3. Tác giả đã chỉnh sửa bổ sung tại phần
1.1


vi
4. Một số đoạn viết quá dài, bao gồm nhiều 4. Tác giả đã điều chỉnh lại nội dung và
ý, nên tách thành các đoạn nhỏ hơn

chỉnh sửa các ý cho phù hợp.

5. Đoạn nghiên cứu định tính viết khó hiểu

5. Tác giả đã chỉnh sửa lại nội dung tại 3.2

6. Bổ sung nguồn cho phần Chương 3
7. Văn phong một số đoạn còn thiếu liên kết

6. Tác giả đã chỉnh sửa và bổ sung thêm
nguồn đầy đủ cho chương 3
7. Tác giả đã chỉnh sửa lại theo góp ý của


8. Bổ sung số liệu cho cuộc điều tra tại hai phản biện
cửa hàng.
8. Tác giả đã bổ sung thêm số liệu cho
9. Nên trình bày một trường hợp nghiên cứu cuộc điều tra tại cửa hàng tại Phụ lục 4.
tại cửa hàng định vị không thành công nhằm 9. Do bị hạn chế thời gian và kiến thức,
xem xét sự tác động của các yếu tố xung
quanh liên quan đến địa điểm cửa hàng.

tác giả xin tiếp thu góp ý của phản biện và
xin được đưa nội dung nhận xét vào phần
định hướng cho các nghiên cứu trong
tương lai.

Ý kiến giảng viên hướng dẫn:
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 06 năm 2023
Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)

Sinh viên
(Ký và ghi rõ họ tên)


vii


MỤC LỤC
Trang
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ........................................................................... 1
1.1

Bối cảnh nghiên cứu và lý do chọn đề tài .............................................................. 1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 4

1.3

Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 5

1.4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 5

1.5

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 6

1.6

Ý nghĩa đề tài nghiên cứu ...................................................................................... 6

1.7

Bố cục đề tài ........................................................................................................... 7


CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT .................................................................................... 9
2.1

Quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ ......................................................... 9

2.2

Các công cụ, kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm bán lẻ........... 10

2.2.1

Kinh nghiệm / thử nghiệm (Experience/ Experimental) ............................... 10

2.2.2

Danh sách kiểm tra (Checklist), tỉ lệ (Ratio), tương tự (Analogues) ........... 10

2.2.3

Hồi quy đa biến (Multiple regression) .......................................................... 11

2.2.4

Phân tích biệt thức (Discriminant Analysis) ................................................. 12

2.2.5

Hệ thống thơng tin địa lý (Geographical Information systems – GIS) ......... 12


2.2.6

Mơ hình tương tác không gian (Spatial interaction modeling) ..................... 13

2.2.7

Mạng lưới Nơ ron (Neural networks) ........................................................... 13

2.3 So sánh các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm bán lẻ ................ 14
2.4 Vai trò của chuyến thăm địa điểm ........................................................................... 15
2.5 Các nghiên cứu trước đây ........................................................................................ 15
2.5.1

Nghiên cứu của Tony Hernández và David Bennison (2000) ...................... 15


viii
2.5.2

Nghiên cứu của Steve Wood và Andrew Tasker (2007) .............................. 17

2.5.3

Nghiên cứu của Steve Wood và Sue Browne (2007).................................... 18

2.5.4

Nghiên cứu của Jonathan Reynold và Steve Wood (2010) .......................... 19

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................... 21

3.1

Tiến trình nghiên cứu ........................................................................................... 21

3.2

Nghiên cứu định tính............................................................................................ 21

3.2.1

Nghiên cứu định tính và cách tiếp cận phát triển lý thuyết........................... 22

3.2.2

Đặc trưng của nghiên cứu định tính .............................................................. 22

3.2.3

Lựa chọn chiến lược nghiên cứu ................................................................... 23

3.2.4

Thiết kế quy trình nghiên cứu định tính ........................................................ 23

3.3

Phương pháp thu thập dữ liệu .............................................................................. 24

3.3.1


Dữ liệu thứ cấp .............................................................................................. 24

3.3.2

Phương pháp quan sát ................................................................................... 24

3.4

Phương pháp phân tích dữ liệu ............................................................................ 26

CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 29
4.1

Sự phát triển các kỹ thuật hỗ trợ và ứng dụng trong các nghiên cứu trước đây .. 29

4.2

Đánh giá các kỹ thuật hỗ trợ đánh giá, lựa chọn vị trí cửa hàng ......................... 32

4.3

Nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng ................................................................ 36

4.3.1

Nghiên cứu điển hình 1: cửa hàng tiện lợi Circle K Việt Nam..................... 36

4.3.2

Nghiên cứu điển hình 2: cửa hàng Lotteria ................................................... 40


4.4

Đánh giá kết quả của cuộc điều tra trực tiếp tại cửa hàng ................................... 44

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ........................................................ 48
5.1

Kết luận ................................................................................................................ 48

5.2

Hàm ý cho các nhà quản trị về các kỹ thuật hỗ trợ quyết định địa điểm ............. 49

5.2.1

Hàm ý khoa học ............................................................................................ 49


ix
5.2.2
5.3

Hàm ý quản trị ............................................................................................... 49

Những hạn chế của đề tài và định hướng nghiên cứu tiếp theo ........................... 52

5.3.1

Những hạn chế của đề tài .............................................................................. 52


5.3.2

Định hướng nghiên cứu tiếp theo .................................................................. 53

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 56
PHỤ LỤC .......................................................................................................................... 59


x

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 So sánh các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm bán lẻ
Bảng 2.2 Tỷ lệ phần trăm công ty sử dụng các kỹ thuật vào hoạt động địa điểm
Bảng 4.1 Ưu và nhược điểm của các kỹ thuật hỗ trợ đánh giá địa điểm
Bảng 4.2 Các yếu tố thu thập được từ kết quả của chuyến thăm trực tiếp cửa hàng


xi

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Mức tăng trưởng GDP của Việt Nam trong 12 năm qua
Hình 1.2 Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 11/2022
Hình 3.1 Tiến trình nghiên cứu
Hình 4.1 Bản đồ các cửa hàng Circle K trong khu vực Trường Đại học Cơng Nghiệp
TPHCM
Hình 4.2 Bản đồ phân bổ vị trí cửa hàng Lotteria trong khu vực Thành phố Hồ Chí Minh
Hình 4.3 Hình ảnh cửa hàng Lotteria trong diện mạo mới
Hình 4.4 Bản đồ Hành chính các Phường tại Quận Gò Vấp



xii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GDP

: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm trong nước

FDI

: Foreign Direct Investment - Vốn đầu tư nước ngồi

TP HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

ST

: Support Techniques – các kỹ thuật hỗ trợ

GVHD

: Giáo viên hướng dẫn

NBL

: Nhà bán lẻ

DA


: Discriminant Analysis – Phân tích biệt thức

GIS

: Geographical Information systems – Hệ thống thông tin địa lý


xiii

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Bảng so sánh các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn địa điểm.
Phụ lục 2: Một số hình ảnh tác giả ghi nhận tại cửa hàng Circle K
Phụ lục 3: Hình ảnh cửa hàng Lotteria được tác giả ghi nhận
Phụ lục 4: Bảng ghi chép thông tin thu thập tại hai cửa hàng


1

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1 Bối cảnh nghiên cứu và lý do chọn đề tài
Bối cảnh nghiên cứu
Trải qua một thời gian dài bị tác động bởi dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế Việt Nam đã
bắt đầu phục hồi mạnh mẽ trở lại, năm 2022 mức tăng trưởng đạt khoảng 8,0%, vượt mức
trung bình 7,1% trong giai đoạn 2016-2019 (The World Bank, 2023). Tăng trưởng vượt
trội so với các quốc gia khác trong khu vực nhờ xuất khẩu tăng mạnh, sự phục hồi của cầu
tiêu dùng và hoạt động du lịch quốc tế dẫn trở lại. Theo Báo cáo Tình hình Kinh tế - Xã
hội quý I năm 2023 của Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I ước
tính tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều chỉ số kinh tế như thu hút vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài, đăng ký doanh nghiệp, tổng mức bán lẻ, vận tải hàng hóa và sản xuất cơng
nghiệp,... có nhiều cải thiện so với các quí trước. Trong năm 2023 dự kiến nền kinh tế trong

nước sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức nhưng dự báo đây sẽ là năm phục
hồi của ngành bán lẻ sau dịch Covid-19. Theo Bộ Công Thương, ngành bán lẻ Việt Nam
hiện có quy mơ thị trường 142 tỷ USD, dự báo tăng lên 350 tỷ USD vào năm 2025, đóng
góp 59% GDP. Việt Nam ghi nhận những tín hiệu tích cực về nền kinh tế nói chung và thị
trường bán lẻ nói riêng.


2
Hình 1.1 Mức tăng trưởng GDP của Việt Nam trong 12 năm qua
Nguồn: Thanhnien (2022)
Năm 2023, nhiều tín hiệu cho thấy hoạt động bán lẻ sẽ sôi động, không chỉ với doanh
nghiệp trong nước mà các nhà đầu tư nước ngồi cũng có kế hoạch mở cửa trở lại, thậm
chí mở rộng hệ thống và thị trường kinh doanh. Sức mua của người tiêu dùng được dự kiến
tăng là yếu tố quan trọng để ngành bán lẻ sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ. Việt Nam
được dự báo vào top 10 thị trường tiêu dùng lớn nhất thế giới cuối thập kỷ, các đại gia bán
lẻ trong và ngoài nước đua nhau mở rộng quy mơ chớp thời cơ.

Hình 1.2 Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 11/2022
Nguồn: VnEconomy (2023)

Chín tháng đầu năm 2022, vồn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bán buôn, bán lẻ đạt
9,9 tỷ USD, xếp thứ 6 trong các ngành về quy mô, nhưng xếp thứ hai về số lượng, với hơn
5.900 dự án, chỉ xếp sau công nghiệp chế biến - chế tạo. Riêng tháng 9, số dự án FDI vào
lĩnh vực này dẫn đầu (407 dự án), và xếp thứ tư về quy mô, với 617,9 triệu USD. Hình 1.2
trên cũng cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 11/2022
tăng 17,5% so với cùng kỳ năm trước, tăng 2,6% so với tháng trước. Trong đó, dịch vụ bán
hàng tạp hóa tăng 8-10%, cịn dịch vụ du lịch lữ hàng tăng 300%, dịch vụ may mặc tăng
20-22%. Các nhà bán lẻ (NBL) cũng bắt đầu thực hiện các chiến lược thuê mướn mặt bằng.
Theo báo cáo do Colliers công bố, quý III/2022, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Thành phố



3
Hồ Chí Minh (TP HCM) sơi động hơn. Giá th trung bình khu vực trung tâm khoảng 140
USD/m2/tháng và có thể đạt trên 300 USD/m2/tháng tại các vị trí "vàng". (Theo
VnExpress). Theo các chuyên gia, sức hút của ngành bán lẻ đến từ các yếu tố ngắn hạn lẫn
dài hạn. Sau đại dịch ngành bán lẻ phục hồi khá nhanh, lạm phát và giá xăng dầu đã có dấu
hiệu hạ nhiệt. Sự phát triển cơ sở hạ tầng cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư
có thêm cơ hội phát triển các dự án bán lẻ mới.
Các NBL không ngừng cạnh tranh nhau mở rộng quy mô cửa hàng, bên cạnh những vị trí
trung tâm đắc địa được săn đón với mức giá thuê đắt đỏ, vần còn rất nhiều khu vực thị
trường đang được các NBL khai phá tiềm năng kinh doanh để tiếp cận đến những nhóm
khách hàng tiêu dùng khác nhau. Để có thể đưa ra những quyết định lựa chọn vị trí – địa
điểm kinh doanh phù hợp, nhiều quyết định mang tính chiến lược quan trọng, các NBL
phải trải qua một quá trình dài nghiên cứu và phân tích các vị trí khu vực dựa trên nhiều
tiêu chí và lựa chọn cân nhắc giữa các phương án quyết định. Nhằm hỗ trợ các NBL trong
việc đánh giá lựa chọn các vị trí, địa điểm cửa hàng, các kỹ thuật hỗ trợ đã được nhiều nhà
nghiên cứu đề cập trong các nghiên cứu về phân tích lựa chọn địa điểm cửa hàng. Ở nước
ngồi đã có nhiều nghiên cứu tập trung về các kỹ thuật hỗ trợ quyết định vị trí cửa hàng
như nghiên cứu của Hernández và Bennison (2000) về Nghệ thuật và Khoa học trong quyết
định vị trí – địa điểm bán lẻ. Bài nghiên cứu đã đề cập đến sự phát triển của các kỹ thuật
phân tích vị trí và xem xét mức độ các NBL tận dụng tiềm năng của các kỹ thuật trong các
quyết định của mình. Một nghiên cứu khác của nhóm tác giả Reynolds và Wood (2010) đề
cập đến quyết định về địa điểm của các công ty bán lẻ. Nghiên cứu này đã thực hiện cuộc
khảo sát bằng bảng câu hỏi cho các NBL để đánh giá việc sử dụng các kỹ thuật đánh giá
vị trí từ đó đưa ra những thách thức và cơ hội có thể xảy ra đối với việc hoạch định địa
điểm bán lẻ trong những thập kỷ tới. Một số nghiên cứu đã sử dụng các kỹ thuật hỗ trợ vào
trong q trình phân tích vị trí cửa hàng cho NBL như nghiên cứu Đánh giá các tiêu chí
lựa chọn vị trí cửa hàng dựa trên các biện pháp hiệu suất của tác giả Turhan và cộng sự
(2013) đã sử dụng kỹ thuật danh sách kiểm tra để liệt kê ra các tiêu chí lựa chọn vị trí cửa
hàng trong bối cảnh thị trường bán lẻ. Hay nghiên cứu của Chang và cộng sự (2015) về vị

trí bán lẻ tối ưu tại Trung Quốc đã kết hợp sử dụng kỹ thuật danh sách kiểm tra (Checklist)
để liệt kê các tiêu chí quan tâm chính liên quan đến việc lựa chọn địa điểm sau đó tiếp tục
sử dụng kỹ thuật hồi quy đa biến (Multiple regression) để kiểm định mơ hình và đánh giá


4
các tiêu chí quan tâm. Đã có rất nhiều các tài liệu nghiên cứu nước ngoài tập trung đến các
kỹ thuật cũng như phân tích các vị trí – địa điểm bán lẻ, tuy nhiên đối với các nghiên cứu
ở trong nước vẫn chưa có tài liệu nghiên cứu nào liên quan đến chủ đề này. Đa phần các
nghiên cứu trong nước tập trung liên quan đến các vấn đề về chất lượng dịch vụ, ý định,
hành vi, sự hài lòng của khách hàng,... của doanh nghiệp bán lẻ.
Lý do chọn đề tài
Sau khi xem xét các tài liệu nghiên cứu trong nước liên quan đến chủ đề bán lẻ và đặc biệt
là các nghiên cứu về lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ, tác giả nhận thấy có rất ít bài nghiên
cứu liên quan được thực hiện. Trong khi đó các tài liệu nghiên cứu nước ngồi đã được rất
nhiều tác giả nghiên cứu về phân tích lựa chọn vị trí cửa hàng, đánh giá các tiêu chí lựa
chọn địa điểm bán lẻ, các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí cửa hàng, tuy nhiên các
bài nghiên cứu đã được thực hiện khá lâu, từ khoảng những năm 2007, 2010, 2013, 2015,
thời gian gần đây chưa có bài nghiên cứu mới nào được thực hiện. Với những dấu hiệu tích
cực của thị trường bán lẻ hiện nay, các doanh nghiệp đua nhau mở rộng quy mơ cũng như
thị trường thì việc ra các quyết định chiến lược phát triển hệ thống trở nên rất quan trọng
và cần thiết. Nhận thấy được điều đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các kỹ thuật hỗ trợ quyết
định lựa chọn vị trí - địa điểm kinh doanh: một nghiên cứu tổng hợp trong lĩnh vực
bán lẻ” làm đề tài nghiên cứu. Bên cạnh việc tổng hợp, hệ thống sự phát triển và các lý
thuyết liên quan đến các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ, tác
giả cịn thực hiện nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng bán lẻ để áp dụng những kỹ thuật
được đề cập vào quá trình thực hiện nhằm đánh giá những yếu tố tồn tại tại cửa hàng có
ảnh hưởng đến các quyết định cuối cùng của NBL. Tác giả nhận thấy đề tài nghiên cứu
này sẽ trở nên cần thiết và có giá trị do chưa có bài nghiên cứu trong nước nào thực hiện,
kết quả bài nghiên cứu sẽ là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho các NBL.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Bài nghiên cứu tổng hợp lý thuyết và đưa ra các phân tích đánh giá
các kỹ thuật hỗ trợ (Support Techniques – ST) quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ,
thực hiện cuộc điều tra tại hai cửa hàng bán lẻ để thu thập dữ liệu sau đó nhận xét vai trị
của cuộc điều tra và việc áp dụng ST trong quá trình thực hiện.


5
Mục tiêu cụ thể: Để đạt được mục tiêu tổng quát nêu trên, tác giả đưa ra các mục tiêu cụ
thể sau:
- Thu thập, tổng hợp lý thuyết và hệ thống sự phát triển của ST quyết định lựa chọn vị trí
– địa điểm kinh doanh trong những năm qua.
- Đưa ra các đánh giá về ưu và nhược điểm của ST quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm
bán lẻ.
- Thực hiện nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng trong khu vực phường 4, quận Gò Vấp,
TP HCM.
- Đưa ra đánh giá về vai trò của chuyến thăm tại cửa hàng và việc áp dụng ST trong q
trình thực hiện.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Để hồn thành các mục tiêu nghiên cứu đề ra, bài nghiên cứu phải trả lời những câu hỏi
nghiên cứu sau:
- Từ những nghiên cứu trước đây và đến thời điểm hiện tại có ST quyết định lựa chọn vị
trí – địa điểm bán lẻ nào và các lý thuyết liên quan?
- Với mỗi kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ có những ưu điểm và
hạn chế gì đối với việc ra các quyết định của NBL?
- Việc áp dụng ST quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ vào q trình nghiên cứu tại
hai cửa hàng thực tế như thế nào?
- Điều tra tại cửa hàng thực tế có vai trị gì, kết quả như thế nào? Và việc áp dụng ST đã
cho thấy kết quả như thế nào?
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm kinh doanh.
Phạm vi nội dung: lĩnh vực bán lẻ, những bài nghiên cứu trước đây có sử dụng ST quyết
định lựa chọn vị trí – địa điểm.
Nội dung: đề cập đến sự phát triển của hệ thống kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí
– địa điểm bán lẻ và ý nghĩa của chúng, quyết định vị trí cửa hàng, nghiên cứu điển hình.


6
Về không gian: thực hiện bài nghiên cứu trong khu vực phường 4, Quận Gò Vấp, TP HCM.
Về thời gian: thực hiện bài nghiên cứu từ tháng 1/2023 đến tháng 5/2023.
1.5 Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nghiên cứu đề tài “Các kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm
kinh doanh: một nghiên cứu tổng hợp trong lĩnh vực bán lẻ” tác giả đã sử dụng phương
pháp nghiên cứu định tính.
Đối với phương pháp này, tác giả thực hiện việc thu thập, tổng hợp, nghiên cứu và thống
kê những lý thuyết liên quan đến quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm, thị trường bán lẻ,
các kỹ thuật hỗ trợ quyết định. Tham khảo những bài nghiên cứu nước ngồi có đề cập đến
ST quyết định để thu thập những kết quả nghiên cứu từ đó đưa ra các phân tích và đánh
giá về ưu điểm, nhược điểm của các kỹ thuật này. Tiếp theo, tác giả áp dụng phương pháp
nghiên cứu định tính để thực hiện nghiên cứu điển hình tại hai cửa hàng bán lẻ nhằm khám
phá những yếu tố tại địa điểm có ảnh hưởng đến các quyết định lựa chọn địa điểm tiềm
năng khi áp dụng ST trong quá trình điều tra.
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, tác giả tham khảo và lắng nghe những ý kiến đóng
góp, chỉnh sửa của giáo viên hướng dẫn (GVHD) để hoàn thiện nội dung nghiên cứu và
hoàn thiện những dữ liệu cần thu thập phục vụ cho quá trình thực hiện điều tra tại cửa hàng.
1.6 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu
Ý nghĩa khoa học: Bài nghiên cứu đã hệ thống lý thuyết và sự phát triển của ST quyết định
lựa chọn vị trí - địa điểm cửa hàng, đưa ra những ưu điểm và bất lợi của mỗi kỹ thuật từ
đó giúp bổ sung cho các kiến thức về quản trị bán lẻ cho các nhà quản trị khi đưa ra các
quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ.

Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả bài nghiên cứu là nguồn tài liệu tham khảo cho các NBL khi
nghiên cứu thị trường và thực hiện các quyết định chiến lược quan trọng cho cửa hàng bán
lẻ của mình. Tác giả đã đưa ra đề xuất các hàm ý cho nhà quản trị để lựa chọn ST quyết
định vị trí cửa hàng phù hợp và đạt được hiệu quả cao. Bên cạnh đó, qua nghiên cứu điển
hình tại cửa hàng Circle K và Lotteria và những kết quả tác giả thu được đã cho thấy tầm
quan trọng của các yếu tố khi quan sát thực tế cũng có ảnh hưởng đến các quyết định khi
lựa chọn địa điểm cửa hàng.


7
1.7 Bố cục đề tài
Chương 1: Tổng quan về đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận


8
TĨM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương này, nghiên cứu đã trình bày tổng quan về bối cảnh thị trường, lý do chọn
đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương
pháp nghiên cứu, ý nghĩa của đề tài và kết cấu của khóa luận. Đây là cơ sở để đưa ra cơ sở
lý luận trong chương tiếp theo.


9

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Quyết định lựa chọn vị trí – địa điểm bán lẻ

Lựa chọn vị trí, địa điểm cửa hàng là một trong những quyết định chiến lược quan trọng
nhất mà NBL phải thực hiện để đạt được thành công lâu dài. Mặc dù những sản phẩm
không thay đổi, nhưng chỉ những khác biệt nhỏ trong khu vực định cư do cửa hàng tạo ra
cũng có thể nhanh chóng lan rộng ra thị trường, từ đó làm gia tăng thị phần và lợi nhuận
cho doanh nghiệp (Karande và Lombard, 2005). Lựa chọn một cửa hàng hiện có hoặc mở
ra một trung tâm mua sắm mới là những quyết định đòi hỏi một thời gian dài và đầu tư có
kỳ hạn theo Ingene và Lusch, 1980; Craig, Gosh và McLafferty, 1984) (Yin, 2018) (Yin,
2018). Khi một vị trí tốt khơng được lựa chọn, cơng ty sẽ bị thiệt hại về tài chính vì phải
bỏ ra khoản chi phí cho một địa điểm thay thế mới, thậm chí họ có thể đối mặt với nguy
cơ bị ảnh hưởng đến hình ảnh doanh nghiệp và thương hiệu đang phát triển. Trong một
mơi trường bán lẻ ln đầy tính năng động và cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, một sự
khác biệt nhỏ về vị trí cửa hàng cũng có thể tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh
của NBL. Vì lẽ đó mà việc lựa chọn và đưa ra quyết định đúng đắn về vị trí cửa hàng là rất
quan trọng đối với các NBL.
Các quyết định lựa chọn địa điểm bán lẻ là điều kiện tiên quyết quan trọng cho hoạt động
thành công của một cửa hàng bán lẻ. Sự kết hợp đúng đắn giữa các chiến lược bán hàng,
định giá và quảng cáo là rất quan trọng trong sự thành công của một cửa hàng nhưng vẫn
khơng đủ để chiến thắng một vị trí tồi tệ. Thị phần, khối lượng bán hàng và lợi nhuận của
NBL ảnh hưởng trực tiếp bị ảnh hưởng bởi vị trí ổ cắm. Tính lâu dài của vị trí làm cho
quyết định lựa chọn địa điểm ban đầu trở thành một quyết định quan trọng (Ghosh và
McLafferty, 1987; (Brown, 1989))
Lựa chọn địa điểm là một vấn đề ra quyết định đa tiêu chí. Q trình ra quyết định địa điểm
bao gồm xác định, phân tích, đánh giá và lựa chọn giữa các phương án. (Yang và Lee,
1997). Giai đoạn đầu tiên của quyết định địa điểm là xác định các yêu cầu về địa điểm và
tầm quan trọng tương đối của chúng. Trong giai đoạn thứ hai, việc áp dụng các tiêu chí yêu
cầu về địa điểm sẽ giúp loại bỏ những địa điểm không đủ tiêu chuẩn. Trong giai đoạn đánh
giá, các địa điểm được kiểm tra theo tầm quan trọng của tiêu chí địa điểm. Những kinh
nghiệm, kiến thức chuyên môn của các NBL cực kỳ quan trọng trong quyết định cuối cùng.



10
Vì vậy mà ST sẽ giúp ích cho các NBL rất nhiều. Đặc biệt khi các đầu vào dữ liệu càng
nhiều với độ phức tạp của các số liệu phân tích, các kỹ thuật này sẽ hỗ trợ NBL phân tích
và đưa ra các quyết định phù hợp, mang lại hiệu quả hơn.
Các cấp độ quyết định trong lựa chọn vị trí, địa điểm bán lẻ
Bao gồm đơn nguyên, chiến thuật và chiến lược. Cấp độ đơn nguyên của việc ra quyết định
liên quan đến kết cấu vật chất của một cửa hàng, cấp độ này được xác định thông qua các
hoạt động như khai trương/ mở rộng cửa hàng, di dời từ địa điểm này sang địa điểm khác,
hợp lý hóa (đóng cửa hoặc giải thể một bộ phận), tân trang lại cửa hàng và cuối cùng là
bán lại. Cấp độ chiến thuật giải quyết những hoạt động hằng ngày của cửa hàng và cấp độ
chiến lược của quản lý vị trí được áp dụng trong các chiến lược tiếp thị và trong một cơng
ty bán lẻ có quy mô lớn. Việc lập kế hoạch và ra quyết định ở cấp độ chiến lược tập trung
vào các vấn đề liên quan đến sản phẩm, quy mô cửa hàng, loại địa điểm và cách thức phát
triển.
2.2 Các công cụ, kỹ thuật hỗ trợ quyết định lựa chọn vị trí - địa điểm bán lẻ
Từ những dữ liệu và thông tin thu thập được từ các bài nghiên cứu trước đây, tác giả đã
tổng hợp và hệ thống hóa lại các lý thuyết và sự phát triển của ST quyết định lựa chọn vị
trí – địa điểm bán lẻ.
2.2.1 Kinh nghiệm / thử nghiệm (Experience/ Experimental)
Kỹ thuật này áp dụng quy tắc may rủi, dựa trên kinh nghiệm thực tế hơn lý thuyết và dựa
trên trực giác để đưa ra quyết định hoặc một giải pháp cho một vấn đề nào đó, đây là
phương pháp giải quyết đơn giản nhất. Kỹ thuật này hay cịn được gọi là Quy tắc ngón tay
cái (Wood và Tasker, 2007). Quy tắc này được phát triển từ kiến thức về công ty và lĩnh
vực, và được tôi luyện bởi “ý thức chung”, được sử dụng trong toàn bộ phạm vi hoạt động
và quy tắc này còn được coi là “nghệ thuật” của việc ra quyết định theo địa điểm.
(Hernández và Bennison, 2000).
2.2.2 Danh sách kiểm tra (Checklist), tỉ lệ (Ratio), tương tự (Analogues)
Kỹ thuật dùng danh sách kiểm tra là việc xác định các biến có ảnh hưởng đến thành cơng
hay thất bại của một cửa hàng tiềm năng khi nó tương tác với mơi trường tại một địa điểm
cụ thể. Xem xét một cách có hệ thống một số các yếu tố loại bỏ tính chủ quan trong việc