BỘ CƠNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP THÀNH PHƠ HỊ CHÍ MINH

WH
NGUYEN HUU DUNG

CAC YEU TO ANH HUONG DEN QUYET ĐỊNH
MUA BAT DONG SAN DU AN TREN DIA BAN
THANH PHO QUANG NGAI CUA KHACH HANG
Neganh: QUAN TRI KINH DOANH
Mã ngành: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH, NĂM 2023


Cơng trình được hồn thành tại Trường Đại học Cơng nghiệp TP. Hồ Chí Minh
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Xuân Giang
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại

học Cơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh ngày 29 tháng 7 năm 2023
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

1. TS. Nguyễn Thành Long........................--. - Chú tịch Hội đồng

2. TS. Thân Văn Hải.......................-2-22¿ 22222222 - Phản biện 1
3. GS.TS. Võ Xuân Vinh............................----- - Phản biện 2
4.PGS.TS. Trần Đăng Khoa......................... - Ủy viên
5. TS. Nguyễn Ngọc Hiển.............................. - Thư ký
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc Si)

CHU TICH HOI DONG

TRUONG KHOA


BỘ CƠNG THƯƠNG

CONG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH

NHIEM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Nguyễn Hữu Dũng ........................... MSHV:

19638011

Ngày, tháng, năm sinh: 20/7/19997....................c.c
sec Nơi sinh: Quảng Ngãi
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh ............................--- Mã chuyên ngành: 8340101

I. TEN DE TAI:
CAC YEU TO ANH HUONG DEN QUYET DINH MUA BAT DONG SAN DU’
AN TREN DIA BAN THANH PHO QUANG NGAI CUA KHACH HANG
NHIEM VU VA NOI DUNG:
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến quyết định mua bất động sản đự án trên địa

bàn thành phố Quảng Ngãi của khách hàng, từ đó đề xuất một số hàm ý quản trị cho
các công ty BĐS nhằm tăng quyết định mua BĐS của khách hàng
II. NGAY GIAO NHIỆM VỤ: Theo Quyết định số 2059/QĐÐ-ĐHCN ngày 28 tháng
12 năm 2021 của Hiệu trưởng Trường Đại học Cơng nghiệp TP.HCM

HI. NGÀY HỒN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày... tháng ... năm 2023.
IV. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. Phạm Xuân Giang
Tp. Hồ Chí Minh, ngày .. tháng .. năm 2023
NGƯỜI HƯỚNG DẪN

CHU NHIEM BO MON DAO TẠO

(Ho tén va chit ky)

(Ho tén va chit ky)

TRUONG KHOA


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự

hướng dẫn chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, những lời động viên
nhiệt tình đến từ đồng nghiệp và gia đình.

Lời đầu tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Phạm Xuân
Giang là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hứng đẫn cá chun mơn và
phương pháp nghiên cứu cũng như chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm trong thời gian

thực hiện để tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trường Đại học Cơng nghiệp Tp. Hồ
Chí Minh phân hiệu Quảng Ngãi, bạn bè đồng nghiệp đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận
lợi trong quá trình học tập, thu thập dữ liệu và cung cấp thơng tin cũng như trong q
trình hồn thành luận văn.

Mặc dù với sự nỗ lực và cố gắng của bản thân nhưng bài luận văn không tránh khỏi
những thiếu sót. Tơi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy cô để bài
luận văn được hoàn thiện hơn.


TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
Đề tài nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động
sản dự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi của khách hàng. Bằng việc kế thừa các
mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng
trước đây, tác giá đã xây đựng mơ hình gềm 5 yếu tố: Đặc điểm sản phẩm; Mơi trường
sống: Tiện nghi cơng cộng: VỊ trí nên; Tình trạng tài chính.

Thơng qua các kiểm định về mối tương quan giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc,
kết quả chứng minh rằng: Đặc điểm sản phẩm; Mơi trường sống; Tiện nghi cơng
cộng; VỊ trí; Tình trạng tài chính BĐS

đã được xác định là những yếu tố ảnh hưởng

đến quyết định mua BĐS của khách hàng.
Kết quả phân tích mơ hình bằng hồi quy tuyến tính cho thấy 5 yếu tế đều tác động
tích cực tới quyết định mua BĐS, mức độ ánh hưởng của các yếu tố đến quyết định
mua BĐS lần lượt là đặc điểm sản phẩm, môi trường sống, tiện nghi công cộng, vị trí
nên, tình trạng tài chính.

Từ kết q nghiên cứu, tác giả đã đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm làm tăng quyết

định mua BĐS đự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi của khách hàng.

il


ABSTRACT
The research topic is to determine the factors affecting the decision to buy real estate
projects in Quang Ngai city of customers. By inheriting previous models to study the
factors affecting the customer's decision to buy real estate, the author has built a
model

consisting

of 5 factors:

Product

characteristics;

Habitat;

Public

facilities;

Background position; Economic situation.
Through

tests on the correlation


between

independent

variables

and dependent

variables, the results prove that: Product characteristics, Habitat; Public facilities;

Background position; Financial status of real estate has been identified as the factors
affecting the decision to buy real estate of customers.
The results of model

analysis by convergent regression

show that 5 factors all

positively affect the decision to buy real estate, the degree of influence of these factors
on the decision to buy real estate is product characteristics, environment, respectively.
living, public amenities, background location, financial status.
From

the research

results, the author

has

proposed


a number

of management

implications to increase the customer's decision to buy project real estate in Quang
Ngai City.

1H


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng
dẫn khoa học của PGS.TS. Phạm Xuân Giang. Tôi xin cam đoan: Số liệu và kết quả

nghiên cứu trong luận văn nảy là hoàn toan trung thực và chưa từng được sử dụng
hoặc cơng bế trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các thơng

tin trích dan trong luận văn

đều được ghi rõ nguồn gốc.
Học viên

Nguyễn Hữu Dũng

1V


MỤC LỤC


TM: E

¡tá sccinnekrnensniirnnnninidienintiesibirttidstgiStnfetit5eI611801404130100011103600160030002180562070010079191 Vv

DANH MUC HINH ANH 00 ................. IX
DANH MUC BANG BIEU o.....csecsssssssseessssssneeeeseessesnnieeeesesssnmittesessnnmeteesssestan XI
.9I28)00/900A505089.900002ĐP................ XII
GHUUNG1
GIỚIETEIEUTNGLHENGCuseddennusoeusentsdostannbseane 1
1.1 Tính cấp thiết của để tài. . . . . .

22 5 22 22122112211211121111111112112212222222
xe 1

1.2 Mure tidu mghién 2 0 nn.......................
1.2.1 Mục tiêu chung. . . . . . . . . . . .

ác ch HH

HH

HH

TH

HH TH

2

tre 2


12/2 Niuorifêu cụ thé usossuesopnibsiitidbiidstbtdDsig1tSRGUBEIDHAU11040000800.08002g92E 2
1:3 Câu-hồi nghiẾn COU ezsscistssebseiiteltEDLEEIEIICISEEDILRSOIIGIISDHUESSDIRIIISEEINETSĐ2amxete 2
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................-2222222 22122212211211121112111211121122 xe 2
IV

n6

no na

1.5 Phương pháp nghiên cứỨu. . . . . . . . . . . .

. ................
ác

cSt nh

HH

TH

HH

3

triệt 3

1.5.1 Phương pháp nghiên cứu định tính....................
c2 ch nhhhrhrrreere 3
1.5.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng.................... nhe

là

can. ...Ả......

3
4

1.6.1. Ý nghĩa khoa học.........................--22 22222122212211221111121112111211111121121212 xe 4
1.6.2. Ý nghĩa thực tiễn.......................-222+ 2 22222212211221121111111112111211111111121222 xe 4
m‹

n5

n6

n

. .ố...

4

9099-0009) can.................... 5
CHƯƠNG2_ CƠ SỞ LÝ THUT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU...................... 6
2.1 Một số khái niệm cơ bản...........................---::-222t
H20 1.
eerre 6
2.1.1 Bất động sản dự án..........................2.222 2222212221121112111211122122122121222
re 6
2.1.2 Quyết định mua/hành vi mua........................222-222 22222212221222122211221221222 xe 7
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng............................. 8

2.1.4 Các bước của qua trình thơng qua quyết định mua sản phẩm ....................... 12
2.2 Lý thuyết nền cho nghiên cứu........................©-2S22 22222122212212221221211221211221 22. xe. 15


2.2.1 Thuyết hành động hợp lý - Theory of Reasoned Action (TRA).................... 15
2.2.2 Thuyét hành vi được hoạch dinh - Theory of Planned Behaviour (TPB)....16

2.2.3 Lý thuyết sự lựa chọn hop ly - Rational Choice Theory.........................------2¿ 17

2.3 Một số nghiên cứu có trước..........................------222222222122212212112112112222te. 18
2.3.1 Nghiên cứu ngồi NƯỚC................ nh
HH
HH TH
VI Ân

030v

0n.

ty 18

................. 21

2.4 Giả thuyết và mơ hình nghiên cứu......................-2-©-2S22 222221221221221221221221 22 xe. 29
2.4.1 Giả thuyết nghiên cứu.....................--©22222 221222122212211221211211211222
re. 29
2.4.2 Mơ hình nghiên cứu....................c c t HH HT HH HH
kết 32

90 v09-009) con...

............. 33
CHƯƠNG 3 THIẾT KÉ NGHIÊN CỨU ............................----¿¿c-c¿¿-22222cvcccrrrrrrrrkrcree 34
3! Quy trình;nghiÊn GỮU ssssstritsststripttiteHEtgiltlBEHDDDHEHEPHIDEEHRNHEHENEIEHBSREIRHASEESIĐEM 34
3.2 Dự thảo các biến quan sát trong mơ hình......................----2-2222221222122212221222122122ee 36
3.3 Phương pháp nghiên cỨu. . . . . . . . . .

c1 t1 212 xi

HH HT

HT

kệ, 37

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu định tính ......................
ác sinh
rrerrrrrerre 37
3.3.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng...................
ác St nhrhrrerrrrerre 38
3.4 Mã hóa thang đo và biến quan sát........................-2
2222 22222122211221222122221212
e0 39
3.5 Mô tả dữ liệu được sử dụng trong nghiÊn CỨU....................- che

4I

3.5.1 Công cụ thu thập dữ liệu.......................St S nh HH
HH ghe 41

3.5.2 Quy trỉnh thu thập dữ liệu......................

.--- St SH
HH ghe 42
3.6 Phương pháp phân tích dữ liệu ........................c2 St HhrrHrrrrtrerrrrrrrer 43
3.6.1 Kiểm định độ tin cây"s Cronbach”s A|DH8-ii:icssszesereesaitioiostiiiitsbaniteal 43

3.6.2 Phân tích nhân tổ khám phá (EEA)..................-:©222:
22222222222 tE2ExceEkxrerkrrsrkes 44

3.6.3 Phân tích hồi quy bộii.........................---©22+2222221222122212271221122122121222
e0 45
3.6.4 Kiểm định sự phù hợp của mô hỉnh........................2-2-22222122212221221221222E.ee 46
3.6.5 Xác định tầm quan trọng của các biến...........................
5-2222 22222122212221222.ee 46
3.6.6 Hướng lựa chọn các biến để đưa vào mô hỉnh..............---..
22c 222cc 2EcEx2xczk2 46

3.6.7 Kiếm định sự khác biỆt...............................
HH
ruue 46
3.6.8 Kiểm định giả thuyết.......................-52222 2212221222122212221221222222222
re 47
3.6.9 Kiểm định phương sai thay đi, tự tương quan và đa cộng tuyến................ 47
vi


TOM TAT CHUONG

1ã...

sa...


47

CHUONG 4 KET QUA NGHIEN CUU VA THAO LUAN Qu. icc

49

4.1 Tổng quan tình hình kinh doanh BDS tai Quang Ngai... cece

49

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ........................
22: ©22 2222 22122212221221221221 22 <2e. 51
4.2.1 Thang do dic diém san phan oo...
UY

on

nh...

occ

222222222 22122212212112211221122
22 xee. 51

.......a5.......

51

4.2.3 Thang đo mơi trường sống.......................---©22222 22122212221221211211211222 2 te. 51

4.2.4 Thang do tinh trang tat chin 00.00... ..ccccceceececeecceceeeeeceeseeeeeeeseeseeeeseeseeeseeeeeats 51
4.2.5 Thang đo tiện nghi công cộng................... ch
4.2.6 Thang đo nhân t6 quyét dinh mua bat dOng san

0.0.

Hệ
ee

eee

51

eeeee 52

4.3 Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức.........................©-2¿©2s2S2E22E22E22E2222222xze2 32

E6

6n

a5...

52

4.3.2 Kiểm định độ tin cây:Cronbach?s (A [Da sscccssesenissikieiiiieeiindanraaaaddoi 54

4.3.3 Phan tich nhan t6 kham pha (EFA) ..ecsccsssccssseesssessssessssesasessseessecssieesseeees 60

4.3.4 Phân tích hi QUY o.oo.


ccee esos esses sesso 2211221222112212212212112112211221222re. 63

4.3.5 Kiểm định giả thuyết......................-.2 22221 221222122212212212112112212122
re. 69
4.3.6 Kiểm định sự khác biệt về quyết định mua bất động sản với các biến kiểm
SOẴTL: cc nga nnntssxsinggtà ngan g8 01110011 0340003185800715134005033810021863400035555670015200191108048702/30 70

4.3.7 Kiểm định định phân phối chuẩn của phần dư..........................2-©22¿222222E22zsze2 73
4.4 Thảo luận kết quả nghiên cứu.........................-2S222 S22 2212221221222121122121121222 22 xe. 74

¡90v váo09 c1...
CHƯƠNG5_

................. 71

KÉT LUẬN VÀ MỘT SỐ HÀM Ý QUẢN TRỊ............................ 78

ca... .....................

78

5.2 Một số hàm ý quần tị......................--22 222222221122112211221122112211211122112212212122 e6 79
5.2.1 Đối với yếu tố đặc điểm sản phẩm.........................-2-©222222222222122212221221222cee 79

5.2.2 Đối với yếu tố mơi trường sống........................---©2222222222221222112212221222222
e0 80
5.2.3 Đối với yếu tố tiện nghi cơng cộng...................---©22222222222212221122122122.2
e0 81


na

nan nh.

O................. 82

5.2.5 Đối với yếu tố tình trạng tài chính ...........................----22222222222122212221222122
2E .ee 83
5.3 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo........................-2222222 2222221222122712221222122.ee 84
Vil


5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu.........................---©22222222222122211221122112711221222222.
e0 84
5.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo.......................-2-©2222222222221222112712271127122122122
2 eo 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO. . . . . . . . . . . .

S522 S222222221222122211221222112212221222222212
xe 86

PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN......................... 89
PHỤ LỤC 02: DÀN BÀI THẢO LUẬN .......................--22222222221222122122222122122
e6 90
KET QUÁ THẢO LUẬN VỚI CHUYÊN GIA.................... cc cE 2EtE11cerrri 96
PHU LUC 03: BANG CAU HỎI KHẢO SÁT SƠ BỘ...........................
22.22 ee 99
PHỤ LỤC 04: BẰNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CHÍNH THỨC..........................---- 102
PHỤ LỤC 5: KÉT QUÁ PHÂN TÍCH ĐỘ TIN CẬY CRONBACH”S ALPHA..105

PHU LUC 6: KET QUA PHAN TÍCH NHÂN TĨ KHÁM PHÁ EFA.................. 108
PHU LUC 7: KET QUA PHAN TÍCH TƯƠNG QUAN PEARSON.................... 110
PHU LUC 8: KET QUA PHAN TICH HOI QUY DA BIEN... cece

111

PHỤ LỤC 9: KIỀM ĐỊNH SỰ KHÁC BIỆT.......................-2-©2222222222221221112112221.xe 114
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN..........................---222 2222222221122. 117

Vill


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 Các yếu tế ảnh hưởng đến hành vi của người mua........................-2-©2s-5sss25cc2 9
Hình 2.2 Các yếu tế ảnh hưởng đến hành vi của người mua..........................-2©22-2222<2 13
Hình 2.3 Những bước từ giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết định
MV A NAN brriseiirtiittiitDbittithBBtBDEEHEEHIEHBENIREIRBRHHTNEEEHRIEEHRNHSEHBEERRIEHBEESEIRHASESIĐEM

Hình 2.4 Mơ hình thuyết hành động hợp lý
Hình 2.5 Lý thuyết hành vi dự định (TPB).......................-2222222122212221222122222212222
e0 17
Hình 2.6 Mơ hình nghiên cứu tra các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bất động sản

của người dân Ả Rập Xê Út........................--.
22 22222212221222122212212221221222222 xe 19
Hình 2.7 Mơ hình nghiên cứu các yếu tế ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của đân
cư tại. SeHa.Alam; NlaWSHRisesssseessseiiieirRoesekEbddAdDAEAg1ASE416110014
0040 001400030314000105.2010/Đ1 19

Hình 2.8 Mơ hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách

hàng đối với BĐS ở Selangor, Malawsia.....................-255-22 221 2221222222.22ee 20
Hình 2.9 Mơ hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS ở Pune,

Aim Đi oununsnadbatindiistindiittDEDG0030109050HRGBBBGG00011GB181S00180000GG8301438013005000
8980 21
Hình 2.10 Mơ hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
chung cư tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.........................ác. SH
hre are 22
Hình 2.11 Nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản chung
Hình 2.12 Mơ hình các yếu tế ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách
hàng cá nhân tại tỉnh Long ÁNn. . . . . . . . . .

các ch

HH
HH

kệ 24

Hình 2.13 Mơ hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến ý định mua căn hộ nhà
chung cư của người tiêu dùng Việt Nam tại các đơ thị quy mơ trung bình: Nghiên cứu

tại Thành phố Hải Phịng........................---©222
S2 22122212221222112111221211211211211212
re. 25
Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu những yếu tố ảnh hướng đến việc mua căn hộ tại

Thanh Phế Hồ Chí Minh..........................--- 5555522222222. tre

26


Hình 2.15 Mơ hình nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở
chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang......................
222222222 221222122122ee Sự:

Hình 2.16 Mơ hình nghiên cứu để xuất.......................2222
S222 221222122211221227122212212222 e0 33
1X


Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu ........................ác St nghe
34
Hình 4.1 Cơ cấu mẫu theo tiêu chí giới tính.........................--2-S22222222122212212212222.ee 33
Hình 4.2 Cơ cấu mẫu theo tiêu cơng việc.......................-2222222 22122212221227122222222 e6 33
Hình 4.3 Cơ cấu mẫu theo tiêu cơng việc.......................--2222
222 222122212221222122212222
e6 34

Hình 4.4 Mơ hình kết q nghiên cứu.......................-22©7222212212221222122211221221221222
ee 69
Hình 4.5 Biểu đồ của phần dư chuẩn..........................-2©222
222 22122212271127122712271221222E.ee 73
Hình 4.6 Biéu dé P — P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa..............................-.---- 74


DANH MỤC BẢNG BIEU
Bảng 2.1 Các yếu tế ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản............................. 27
Bảng 3.1 Biến quan sát và nguồn trích đẫn........................
22222222 221222122212221222122222 e6 36
Bảng 3.2 Mã hóa thang đo và biến quan sát..........................

222222 S222212221222122212222.ee 39
Bảng
Bảng
Bảng
Bảng
Bảng
Bảng
Bảng

4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7

Tổng hợp kết
Kết quả kiểm
Kết quả kiểm
Kết quả kiểm
Kết quả kiểm
Kết quả kiểm
Kết quả kiểm

quả
định
định
định
định

định
định

phân tích Cronbach”s Alpha
sự tin cậy thang đo nhân tố
sự tin cậy thang đo nhân tế
sự tin cậy thang đo nhân tố
sy tin cậy thang đo nhân tế
sự tin cậy thang đo nhân tế
sự tin cậy thang đo nhân tố

(thang đo sơ bộ)...............
đặc điểm sản phẩm .........
vị trí.......................------+2s-ce
mơi trường sống...............
tình trạng tài chính...........
tiện nghi cơng cộng........
quyết định mua BĐS ......

32
35
56
57
38
39
60

Bảng 4.8 Chỉ số KMO và kiểm định Bartlett đối với các biến độc lập...................... 61

Bảng 4.9 Ma trận nhân tố đã xoay khi phân tích EFA.......................--2©22222222222222222xcee 61

Bảng 4.10 Kết qua phân tích nhân tố khám phá quyết định mua bất động sản........ 63
Bảng 4.11 Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc và biến độc lập........................... 63

Bảng 4.12 Tóm tắt mơ hình. . . . . . . . . . . .2

222222 222 2212271227122711221221221221212222
e0

Bang 4.13 Phân tích phương sai của mơ hình hồi quy.........................2222222222222222zcee
Bảng 4.14 Các hệ số hồi quy trong mơ hình hồi quy.........................--2©222 2222222222222

Bảng 4.15 Thứ tự mức độ ảnh hưởng của các yếu tố độc lập...

Bảng 4.16 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu...............................---22cScccce

Bảng 4.17 Kết quả phân tích kiểm định T - test đối với tiêu chí giới tính................. 71
Bảng 4.18 Kết quả phân tích kiểm định T - test đối với tiêu chí độ ti.................... 72
Bảng 4.19 Kết quả phân tích kiểm định ANOVA theo tiêu chí cơng việc................ 73
Bang
Bang
Bảng
Bảng
Bang

5.1
5.2
5.3
5:4
5.5


Giá
Giá
Giá
Giá
Giá

trị
trị
trị
Trị
trị

trung
trung
trung
trung
trung

bình
bình
binh
Bình
bình

của
của
của
của
của


đặc điểm sản phẩm............................22222222222222212221-eC
đặc điểm sản phẩm............................222222222222212221eC
tiện nghi cơng cộng...................... ịccccccssieirrrrreei
Vi ẰLÍ¡:s::si::tieosuesosatBOiIG80114458180105019104028808
2301
đặc điểm sản phẩm............................2222222222222222221eC

XI

79
80
81
82
83


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DD

Đặc điểm sản phẩm

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

MT


Môi trường sống

QN

Quang Ngai

QD

Quyết định mua bất động sản

TP

Thành phố

TC

Tình trạng tài chính

TNCC

Tiện nghị cơng cộng

TPB

Theory of Planned Behaviour

TRA

Theory of Reasoned Action


VT

Vi tri

XI


CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm vừa qua đã có nhiều sự chuyển
biến theo chiều hướng tích cực. Cung của bất động sản đã và đang diễn ra nhộn nhịp,
liên tục đưa ra các sản phẩm, dự án như bắt động sản, căn hộ chung cư, nghỉ dưỡng

cao cấp, biệt thự, nhà phố, đất nền,... nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng cũng
như các nhà đầu tư. Thị trường BĐS nắm giữ vị trí vơ cùng quan trọng đến sự ơn định
xã hội, góp phần nâng cao mức sống cho người dân, tạo điều kiện cho người đân có
nơi ở để an cư lập nghiệp cũng như là tiền để các ngành có liên quan phát triển tạo ra
nhiều công ăn việc làm cho người đân góp phần đây mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước. Trong giai đoạn công nghiệp hoa hiện đại hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam
hiện nay, các dự án dân cư khu đô thị không ngừng được mở rộng và phát triển. Sự
gia tăng dân số tự nhiên và cơ học nhanh dẫn đến sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình tại

các khu vực thành phố. Cùng với quan niệm “An cư lạc nghiệp” vốn là nhu cầu cơ
bản của mỗi người, tất yếu sẽ dẫn đến nhu cầu về bất động sản luôn tăng theo thời
gian.
Tuy nhiên, do chịu ảnh hưởng bởi khúng hoảng kinh tế và các bất ôn xảy ra ở thời

điểm hiện tại, thị trường bất động sản ở Việt Nam

gặp nhiều khó khăn, khả năng

thanh khoản giảm sâu, phần lớn doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn để tiêu thụ sản
phẩm, số lượng hàng tổn còn rất cao trong khi nhu cầu của khách vẫn rất lớn, đặc biệt
cần một nơi để sinh sống và làm việc. Sự cần thiết hiện nay của ngành BĐS là làm
cách nào đề ôn định lại lưu thơng hàng hóa trong thị trường hiện tại, giao dịch cả bán
và mua sôi động như trước đặt biệt là ở các dự án tại Tp. Quảng Ngãi.

Như vậy tính cấp thiết cũng như thực tiễn cần đặt ra là cần có một nghiên cứu khoa
học dé đánh giá, đo lường những yếu tố tác động đến quyết định mua bất động sản
dự án của người đân tại Quảng Ngãi. Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn tên để tài
“Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản đự án tại Thành Phố
Quảng Ngãi của khách hàng” để thực hiện bài Luận văn thạc sĩ QTKD.

1


1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản đự án trên địa
bàn thành phố Quáng Ngãi của khách hàng.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Xác định các yếu tế ánh hưởng đến quyết định mua bất động sản dự án tại thành
phế Quảng Ngãi của khách hàng
- Đo lường và kiểm định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này có ảnh hướng như
thế nào đến quyết định mua bất động sản dự án tại thành phế Quảng Ngãi của khách
hàng

- Đề xuất một số hàm ý nhằm làm tăng quyết định mua bất động sản dự án của khách
hàng
1.3 Cầu hỏi nghiên cứu
(1) Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản dự án tại thành phố Quảng
Ngãi của khách hàng?
(2) Mức độ ảnh hưởng của chúng?
(3) Những hàm ý nào nhằm làm tăng khả năng quyết định mua bất động sản đự án tại
thành phố Quảng Ngãi của khách hàng?
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Dối tượng nghiên cứu và khảo sát
- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản dự
án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi của khách hàng.
- Đối tượng được khảo sát: Khách hàng đã mua bất động sản dự án tại thành phế

Quảng Ngãi.


1.42 Phạm vị nghiên cứu
- Phạm vi và thời gian nghiên cứu:

- Dữ liệu sơ cấp thu thập thông qua khảo sát từ 11/2021 đến 06/2022
- Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ 1996 đến 2021
Phạm vi không gian nghiên cứu: Địa bàn thành phố Quảng Ngãi.
1.5 Phương pháp nghiên cứu
1.5.1 Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính: Căn cứ vào cơ sở lý thuyết cùng các tài liệu tham
khảo những mơ hình đã nghiên cứu trước đó cùng lĩnh vực để xây dựng mơ hình
nghiên cứu và thang đo; tiếp đến là tham khảo cùng các chuyên gia là một số cá nhân
đã có trải nghiệm và kinh nghiệm nhằm điều chỉnh, khám phá, bỗ sung thang đo của
mơ hình nghiên cứu.

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Nghiên cứu định lượng được tiến hành qua 2 giai đoạn đó là nghiên cứu định lượng
sơ bộ và chính thức.
1.3.2.1 Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu này được điều tra từ 30 khách hàng đã và đang mua
bất động sản dự án trên địa bàn TP. Quảng Ngãi nhằm mục đích đánh giá sơ bộ độ

tin cậy của thang đo và biến quan sát thông qua kiểm định Cronbachˆs Alpha. Ngoai
ra, bước nghiên cứu này còn là cơ sở để điều chỉnh từ ngữ, nội dung của phiếu khảo
sát nháp thành phiếu khảo sát chính thức qua biểu hiện khơng hiểu hoặc hiểu không
trọn vẹn y cua đối tượng được khảo sát.

1.3.2.2 Nghiên cứu định lượng chính thức
Sau khi hồn tất quá trình thu thập bảng khảo sát của 300 khách hàng mua bất động
sản dự án tại TP. Quảng Ngãi, dưới sự trợ giúp của SPSS dữ liệu sẽ được xử lý hoàn


chỉnh. Những thang đo trên sau khi được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy
Cronbach’s Alpha va phân tích nhân tố khám phá EFA, phan tích tương quan và phân
tích hồi quy sẽ được sứ đụng dé kiểm định mơ hình và các giả thuyết nghiên cứu.

1.6 Ý nghĩa của đề tài
1.61. Ẳnghĩa khoa học
Nghiên cứu đã tiến hành lược khảo một số tài liệu trong và ngoài nước, tổng hợp các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản trên địa bàn TP. Quảng Ngãi, trên
cơ sở đó xác định mơ hình nghiên cứu nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các biến
độc lập đến biến phu thuộc. Mặt khác, kết quả của nghiên cứu cũng đã được đối sánh

với kết quả của các nghiên cứu cùng loại trước đây.

1.6.2. Ý nghĩa thục tiễn
- Kết quả nghiên cứu giúp các Công ty kinh doanh BĐS, Công ty Môi Giới BĐS trên
địa bàn TP. Quảng Ngãi, hiểu rõ hơn khách hàng mua BĐS tại TP. Quảng Ngãi, trên
cơ sở đó nghiên cứu để xuất hàm ý quản trị giúp các công ty kinh doanh BĐS gia
tăng lượng khách hàng quyết định mua bất động trong thời gian tới
- Kết quá nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương khác khi cần phải
thực hiện nghiên cứu vấn để tương tự tại địa phương mìỉnh.

1.7 Kết cầu luận văn
Kết cấu của luận văn được chia làm năm chương, cụ thể:

Chương l1: Giới thiệu nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu.
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và tháo luận.
Chương 5: Kết luận và một số hàm ý quân trị.


TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương 1. Tác giả giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu, trình bài cho đọc giả
hiểu được nguyên nhân tác giả lựa chọn để tài luận văn này, mục tiêu của bài luận

văn, phạm vi, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong bải luận văn này và
bố cục của bài luận văn. Những nội dung này giúp hiểu rõ hơn quá trình hình thành
đề tài, làm nên táng cho việc nghiên cứu đề tài trong các chương sau.


CHƯƠNG2_

CƠ SỞ LÝ THUT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU


2.1 Một số khái niệm cơ bản
2.1.1 Bắt động sân dự án
Trong nhiều quốc gia trên thế giới, hệ thống pháp luật của họ đã công nhận và áp
dụng rộng rãi các khái niệm về bất động sản và động sản. Đa số các quốc gia đều coi

bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, không thê tách biệt khỏi đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy vậy, mỗi hệ thống pháp luật lại có

những tính chất riêng biệt thể hiện tiêu chí phân loại và quan điểm phân loại khác
nhau.
Bat động sản cá nhân (theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005), bất động sản là các tải sản không di dời được

bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây đựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất
dai.
Theo Phuong Vii (2022) “Du an bất động sản là tập hợp các hoạt động đầu tư có liên

quan, gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phâm của cơng
trình bất động sản. Dự án bất động sản phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây đựng,

triển khai thực hiện”

Ở Việt Nam căn cứ vào điểm 1 và 2 Điều 3 của nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính
Phú:

Bất động sản đưa vào kinh doanh là các loại nhà, cơng trình xây đựng gắn liền với
đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dung
đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sau đây gọi

chung là Luật Kinh doanh bất động sản).
Bất động sản dự án (hay còn gọi dự án bất động sản) là dự án đầu tư xây đựng cơng
trình được lập, thâm định, phê đuyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
6


Bất động sản dự án bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và cơng trình xây dựng; đự
án đầu tư xây đựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất, theo quy định của pháp luật.

Điều kiện (Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP) của tổ chức, cá nhân muốn thành lập
dự án bất động sản để kinh doanh có các điều kiện sau đây:

a) Phải thành lập đoanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh đoanh bất
động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản
lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sản giao dịch bat

động sản (đối với trường hợp kinh đoanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông
tin về doanh nghiệp (bao gồm

tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên

người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo
quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bắt động sản, thông tin về việc thế

chấp nhà, cơng trình xây dựng, đự án bất động sản đưa vào kinh đoanh (nếu có), thơng
tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm
bất động sản đã bán, chuyển


nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm cịn

lại đang tiếp tục kinh đoanh.
Đối với các thơng tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì
phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55
của Luật Kinh doanh bất động sản.

2.1.2 Quyết dinh mua/hanh vi mua
Quyết định mua là giai đoạn quan trọng nhất của hành vi mua. Việc ra quyết định
mua của người tiêu ding có thế được định nghĩa như “mơ hình hành vi của người tiêu
dùng, có trình tự thực hiện, xác định và tn theo quá trinh ra quyết định đáp ứng nhu
cầu

ằng các sản phẩm, ý tưởng hoặc dich vu” (Plessis va céng su, 1991).

7


Theo (Blackwell và các cộng sự, 2006) hành vị tiêu dùng là toàn bộ những hoạt động
liên quan trực tiếp tới quá trỉnh tìm kiếm, thu thập, mua săm, sở hữu, sử dụng, loại

bỏ sản phẩm/ địch vụ, bao gồm cá những quá trình ra quyết định điễn ra trước, trong
và sau các hành động đó.
Theo Kotler và Keller (2012), là q trình thơng qua quyết định mua sắm của người
tiêu dùng diễn ra theo thứ tự tuần tự : Nhật biết nhu cầu, tiềm kiếm thông tin, đánh
giá các lựa chọn, ra quyết định mua, hành vị sau mua

Sau giai đoạn đánh giá của quá trình mua hàng, quyết định mua hàng là thực hiện.

Người tiêu đùng so sánh sở thích giữa các sản phẩm trong

bộ lựa chọn. Sau đó họ

sẵn sàng mua những thứ phù hợp với mình (Kotler & Keller, 2012)
Ở bài luận văn này, quyết định mua là hành động của người tiêu ding sau khi đã xem
xét so sánh tất cả các khả năng thay thế thơng qua q trình tìm kiếm, lựa chọn, mua
săm sản phẩm dịch vụ hoặc hàng hóa nhằm thỏa mã nhu cầu.

2.1.3 Các yêu tô ảnh hướng đến quyết định mua của khách hàng
2.1.3.1 Các yếu tỔ marketing
Theo Philip Kotler (2009) đã chỉ ra rằng các yếu tố marketing và các yếu tố mơi
trường có tác động đến ý thức của khách hàng. Các yếu tế marketing bao gồm: Sản
pham (product), giá, địa điểm phân phối, hoạt động xúc tiến sản phẩm và bằng chứng

thực tế
Một sản phẩm để thu hút được người mua trong ngành thường có các yếu tố về “đặc
điểm”, “vị trí bất động sản”, “mơi trường sống” là một trong những yếu tố không thé
thiếu đặc trưng cho sản phẩm. Giá phù hợp với giá trị mà khách hàng có thê cảm nhận
được cùng với khả năng cạnh tranh cao hơn so với các đối thủ cùng phân khúc. Tổ
chức phải hiểu rõ khách hàng mục tiêu, chọn lọc và liên kết những cá nhân hoặc tổ

chức cung ứng sản phẩm tới đúng thị trường mục tiêu, khách hàng mục tiêu một cách
có hiệu quả. Tổ chức những chương trình quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công
chúng.... Và cần đưa ra những bằng chứng là thực tế trải nghiệm của người tiêu dùng


thông qua sứ đụng sản phẩm, dịch vụ tại một thời điểm gần nhất sẽ mang tính thuyết
phục cao, tầm nhìn chiến lược của cơng ty và giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động
sản.

2.1.3.2 Các yếu tổ liên quan đến người mua
Theo Kotler và Keller (2012) các nhân tố của người mua tác động đến quyết định
33

mua của họ, gơm: “Nhân tơ văn hóa”,
Văn hóa

6

733

“xã hội”,

6

Xã hội

33

“cá nhân”,

6

“tâm lý”.

Ca nhan

Nền văn hóa

Nhóm tham khảo


Giới tính

Nhóm văn hố
š
Tâng lớp xã hội

Gia đình
Vai tro va dia vi
có

Tuổi tác và giai đoạn của
chu kỳ sốn
`
ễ
Nghệ nghiệp, thu nhập

Tam ly

Động cơ
Thấy đúc
SE Hết Biệt
Niềm tin và
thái đơ

Lối sống

:

Ỳ


Người Mua

Hình 2.1 Các yếu tế ảnh hưởng đến hành vi của người mua
(Nguân: Kotler va Keller, 2012)
- Nhóm yếu tố văn hóa
Mãi nền văn hóa khác nhau sẽ có những người dân sống ở đó sẽ mang lại giá trị về
hàng hóa, cách ăn mặc... khác nhau. Vì vậy mỗi một con người với lối sống ở mơi
trường văn hóa khác nhau sẽ thể hiện hành vi tiêu đùng khác nhau đều dựa trên các
yếu tố như: Nền văn hóa, nhánh văn hóa, tầng lớp văn hóa. Điều này làm nổi bật nên
nét văn hóa riêng của sản phẩm ở từng vùng, khu vực khác nhau.
- Nhóm yếu tố xã hội
Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như “các
nhóm tham khảo”,

“gia đình” và “địa vị xã hội”. Mà cụ thể ở đây là từ những nhóm

người có ảnh hưởng đến thái độ hoặc hành vi của người đó, có thê là gia đình,bạn
9


bè... mà người đó thường xuyên có quan hệ giao tiếp hoặc là từ những người thuộc
cùng một tầng lớp xã hội khuynh hướng hành động giống nhau hơn so với những
người thuộc hai tầng lớpxã hội khác nhan.
- Nhóm yếu tố cá nhân
Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố khác liên quan
đến giới tính thường tập trung chủ yếu ở những đặc điểm vốn có của đàn ơng và phụ
nữ từ đó hình thành những cách lựa và nhu cầu chọn hàng hóa cũng khác nhau. Cùng
với đó là nhu cầu về chỗ ở theo từng độ tuổi khác nhau tạo nên sự khác biệt về hành


vi mua của người tiêu dùng.
Nghề nghiệp, thu nhập và lối sống: Hoàn cảnh kinh tế và nghề nghiệp là một yếu tố
quan trọng ảnh hưởng đến phong cách tiêu dùng. Những người có cùng gốc gác văn
hóa, tầng lớp xã hội và nghề nghiệp thường có nếp sống khác nhau và văn hóa tiêu
dùng khác nhau với các tầng lớp khác trong xã hội.
- Nhóm yếu tố tâm lý
Hành vi mua sắm còn chịu ảnh hưởng của các yếu tế tâm lý như động cơ, nhận thức,
sự hiệu biết, niêm tin.

Động cơ ở đây là một nhu cầu cấp thiết đến mức buộc con người phải hành động để
thỏa mãn nó.

Nhận thức: Được hiểu là khả năng tiếp thu kiến thức thơng qua q trình tư duy, kinh
nghiệm của bản thân hoặc từ những nguồn khác nhau. Làm cơ sở để con người đưa
ra hành động.
Sự hiểu biết: Khả năng khái quát hóa và phân biệt khi tiếp xúc với những hàng hóa
sản phẩm có cùng đặc điểm chất lượng gần tương tự như nhau.
Niềm tin và thái độ: Thơng qua q trình trái nghiệm về sản phẩm con người hình
thành nên niềm tin về sản phẩm. Sau khi mua cảm nhận được công đụng của sản
phẩm hoặc địch vụ người tiêu đùng cảm thấy hài lòng về sản phẩm. Từ thái độ hài
10