HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMN NÔNG NGHIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMP VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở U CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NH GIÁ ĐẤT Ở T Ở
TRÊN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở A BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH TỪ SƠN, TỈNH SƠN, TỈNH N, TỈNH NH
BẮCCNINH

Ngành:

Quản lý đấtn lý đấttđai

Mãsố::

9 85 0103

Ngườiihướngngdẫn:n:

TS. Nguyễn Vănn VănQuân

PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền Thanh Huyềnn

HÀ NỘI - 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận án“Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa
bànthành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Những
số liệu, kết quả trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng được
ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Tác giả luận án

Nguyễn Thị Huệ

1


LỜI CẢM ƠN
Trongsuốtthờigianhọctập,nghiêncứuvàhồnthànhluậnán,tơiđãnhậnđượcsự
hướngdẫn,chỉ bảo tận tình của các thầy cơgiáo,sựgiúpđỡ, động viên củabạn
bè,đồngnghiệpvà giađình.
Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân và PGS. TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình, tâm
huyết, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tơixinbày tỏlịng biếtơnchân thànhtớiBan Giám đốc, BanQuảnlýđàotạo, Bộ mơn
Quảnlýđất đai,Khoa TàiNgunvàMơi trường-HọcviệnNơngnghiệp ViệtNam đã tậntình

giúpđỡtơi trongqtrìnhhọc tập, thựchiệnđềtài vàhồn thành luậnán.
Tơixinchân
thànhcảmơntập
thểlãnhđạo,cánbộ,
cơngchức,
viênchức
củaSởTàingun&Mơi
trường
tỉnhBắcNinh;SởTàichính
tỉnhBắcNinh;PhịngTàingunvàMơi
trường
thànhphốTừSơn
cùng
cáccơquanbanngànhvàngườidân trênđịabànthành phốTừ Sơnđãgiúpđỡ và tạođiều kiệncho
tơi trong suốt qtrình thực hiệnđềtài.
Xin chân thànhcảm ơngia đình, người thân,bạnbè, đồng nghiệpđãtạomọi điều
kiệnthuậnlợivàgiúpđỡtơivềmọimặt,độngviênkhuyếnkhíchtơihồnthànhLuậnán./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Tác giả luận án

Nguyễn Thị Huệ

MỤC LỤC
Trang
Lờicam đoan.......................................................................................................................i
Lờicảm ơn..........................................................................................................................ii
Mụclục..............................................................................................................................iii
Danh mục chữviết tắt........................................................................................................vi
Danh mụcbảng.................................................................................................................vii
Danhmụchình...................................................................................................................ix

Trích yếuluậnán................................................................................................................xi


Thesisabstract.................................................................................................................xiii
Phần 1.Mởđầu.................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết củađềtài........................................................................................1

1.2.

Mục đích củađềtài...............................................................................................2

1.3.

Đối tượng và phạm vinghiên cứu.........................................................................2

1.3.1.

Đối tượngnghiên cứu...........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vinghiên cứu..............................................................................................3

1.4.

Những đónggóp mới............................................................................................3

1.5.


Ý nghĩa khoa học và ý nghĩathựctiễn..................................................................3

1.5.1.

Ý nghĩakhoahọc...................................................................................................3

1.5.2.

Ý nghĩathựctiễn...................................................................................................3

Phần 2. Tổng quantài liệu.............................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về địnhgiáđất.................................................................................4

2.1.1.

Đấtđai..................................................................................................................4

2.1.2.

Giáđất..................................................................................................................6

2.1.3.

Địnhgiá đất........................................................................................................10

2.2.


Cơ sở thực tiễn về địnhgiá đất...........................................................................24

2.2.1.

Định giá đất tại một số nước trênthế giới..........................................................24

2.2.2.

Định giá đất ở tạiViệt Nam...............................................................................36

2.3.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất..................................................41

2.3.1.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất trênthếgiới................................41


2.3.2.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất tạiViệtNam...............................43

2.4.

Định hướng nghiên cứu củađềtài.......................................................................45

Phần 3. Nội dung và phương phápnghiêncứu...........................................................47
3.1.


Nội dungnghiêncứu...........................................................................................47

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đấtthành
phố Từ Sơn, tỉnhBắcNinh....................................................................................47

3.1.2.

Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phốTừ Sơn...........................47

3.1.3. Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố
TừSơn................................................................................................................47
3.1.4.

Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn Thành phố TừSơn
47

3.2.

Phương phápnghiêncứu.....................................................................................47

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệuthứcấp.................................................................47

3.2.2.

Phương pháp phân vùng và chọn điểmnghiên cứu............................................48


3.2.3.

Phương phápchuyêngia.....................................................................................50

3.2.4.

Phương pháp thu thập số liệusơcấp...................................................................50

3.2.5.

Phương pháp tổng hợp, xử lý và so sánhsố liệu.................................................55

3.2.6.

Phươngpháp SWOT...........................................................................................57

Phần 4. Kết quả vàthảoluận........................................................................................59
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất tạithành
phốTừSơn..........................................................................................................59

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên thành phốTừSơn.................................................................59

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội thành phốTừSơn......................................................63


4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn giaiđoạn2017-2021.....................67

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Từ Sơnnăm 2021....................................73

4.1.5.

Tácđộngcủađiềukiệntựnhiên,kinhtếxãhộivàquảnlý,sửdụngđất
đai đến công tác địnhgiáđất...............................................................................74

4.2.

ĐánhgiábiếnđộnggiáđấtởtạithànhphốTừSơn.........................................................77

4.2.1.

Biến động giá đất thành phố Từ Sơn giaiđoạn2017-2021.................................77

4.2.2.

Đánh giá sự chênhlệnh giữagiá đất nhànước quy địnhvàgiáđấtthịtrường.....91

4.3.

Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phốTừSơn.......................97



4.3.1.

Khái quát quy trình định giá đất ở trên địa bàn thành phốTừSơn.....................97

4.3.2.

Kết quả xác định giá đấtcụ thể........................................................................101

4.3.3.

Đánhgiáthực trạngcông tácđịnhgiáđất ởtại thànhphốTừ Sơn,tỉnh
Bắc Ninh..........................................................................................................101

4.3.4.

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến cômh tác định giá đất ở tại thànhp h ố
TừSơn..............................................................................................................109

4.3.5.

Phân tích SWOT về cơng tác định giá đất ở thành phốTừ Sơn.......................122

4.4.

Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất tại thành phốTừSơn....................126

4.4.1.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai,minh bạch..........126


4.4.2.

Đảm bảo đủ nhân lực địnhgiá đất....................................................................127

4.4.3.

Kiện tồn vai trị, chức năng của các tổ chức địnhgiá đất...............................127

4.4.4.

Xâydựngvàpháttriểnh ệ thốngđịnhgiáđất tự động,ứng dụngtrítuệ
nhântạo (AI)....................................................................................................128

4.4.5.

Đảm bảo tài chính cho cơng tác địnhgiáđất.....................................................128

Phần 5. Kết luận vàkiến nghị...................................................................................129
5.1.

Kếtluận............................................................................................................129

5.2.

Kiếnnghị..........................................................................................................130

Danh mục các cơng trình nghiên cứu liên quan đếnluận án.........................................131
Tài liệutham khảo..........................................................................................................132
Phụ lục...........................................................................................................................146



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CAMA

Định giá đất hàng loạt

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

ILMV

Mơ hình định giá đất sáng tạo

KCN

Khu công nghiệp


LIS

Hệ thống thông tin đất đai

LVS

Tiêu chuẩn định giá quốc tế

MCDA

Ứng dụng định giá đất hàng loạt

NĐ

Nghị định

OLS

Hồi quy bình phương nhỏ nhất thơng thường chuẩn

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QL


Quốc lộ

TL

Tỉnh lộ

UBND

Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1.

Tổng hợp công tác định giá đất ở tại một số quốc gia trênthế giới......................35

2.2.

Kết quả định giá đất cụ thể trong giai đoạn 2017 - 2021 tại tỉnhBắcNinh...........40

3.1.

Kết quả điều tra sơ bộ yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác định giáđất ở.......50


3.2.

Số lượng cán bộ cơng chức, viên chứcđiều tra.....................................................51

3.3.

Tiêu chí điều tra bước 2 xác định các yếu tố có thể ảnh hưởng đến côngtác
định giá đất ở tại thành phốTừSơn.......................................................................52

3.4.

Quy định điểm, mức độ tác động theo thangđoLikert.........................................56

3.5.

Phân tích SWOT cơng tác định giá đất ở trên địa bàn thành phốTừSơn.............58

4.1.

Bảng thống kê dân số thành phốTừsơn................................................................64

4.2.

Dân số, lao động thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021..................................65

4.3.

Diện tích thành phố Từ Sơnnăm 2021.................................................................66


4.4.

Tổng hợp công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât thành phố TừSơn
giai đoạn 2017-2021............................................................................................68

4.5.

Kếtquả thực hiện cơngtácđăng kí,cấp g i ấ y chứngnhậnt h à n h phốTừ
Sơn giai đoạn 2017-2021.....................................................................................69

4.6.

Kết quả công tác thu hồi đất tại thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021...........71

4.7.

Kếtquảthực hiệncôngtác đấug iá quyềnsửdụngđấtt ạ i thành phốTừ
Sơn giai đoạn 2017-2021.....................................................................................72

4.8.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơnnăm 2021...........................................74

4.9.

Biến động giá đất ở quy định tạivùng1................................................................78

4.10.

Biến động giá đất ở thị trường tạivùng1..............................................................80


4.11.

Biến động giá đất ở quy định tạivùng2................................................................82

4.12.

Biến động giá đất ở thị trường tạivùng2..............................................................83

4.13.

Biến động giá đất ở quy định tạivùng3................................................................86

4.14.

Biến động giá đất ở thị trường tạivùng3..............................................................87

4.15.

Biến động giá đất ở quy định tạivùng4................................................................89

4.16.

Biến động giá đất ở thị trường tạivùng4..............................................................90


4.17.

Chênhlệchgiữa giáđấtởnhànướcquyđịnhvàgiáthịtrường giaiđoạn
2017 - 2021 .........................................................................................................96


4.18.

Xác định mục đích định giá đất cụ thể thành phốTừSơn.....................................98

4.19.

Kết quả đánh giá về thông tin giá đất ở và thu thập thông tin giáđấtở..............102

4.20.

Kết quả đánh giá nhân lực định giáđất ở............................................................104

4.21.

Kết quả đánh giá nhân lực thẩm định, quyết định giáđấtở.................................104

4.22.

Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giáđấtở....................................110

4.22.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo(lần 1)...............................................116

4.23.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo(lần 2)...............................................117

4.24.


Kết quả kiểm định KMO vàBartlett’sTest..........................................................118

4.25.

Trọng số matrậnxoay.........................................................................................118

4.26.

Tương quan giữa biến phụ thuộc và biếnđộclập................................................119

4.27.

Kết quả phân tích hồi quytuyếntính...................................................................120

4.28.

Phân tích SWOT về công tác định giá đất ở tại thành phốT ừ Sơn...................122


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1.

Mơ hình thuậttốn SVM......................................................................................21


2.2.

Mơ hình câyquyết định.........................................................................................22

2.3.

Trình tự tính giá đất cụ thể tạiHànQuốc..............................................................31

2.4.

Sơ đồ khungnghiên cứu........................................................................................46

3.1.

Phân vùng nghiên cứu trên địa bàn thành phốTừSơn..........................................48

3.2.

Mơhìnhnghiêncứucácyếutốgiảđịnhảnhhưởngđếncơngtácđịnhgiá
đấtở......................................................................................................................53

4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Từ Sơn, tỉnhBắcNinh.............................................59

4.2.

Giá đất quy định trung bình củavùng1.................................................................79


4.3.

So sánh giá đất thị trường trung bình củavùng1..................................................81

4.4.

So sánh giá đất quy định trung bình tạivùng2......................................................83

4.5.

So sánh giá đất thị trường trung bìnhvùng2.........................................................85

4.6.

So sánh giá đất quy định trung bìnhvùng3...........................................................86

4.7.

So sánh giá đất thị trường trung bìnhvùng3.........................................................88

4.8.

So sánh giá đất quy định trung bìnhvùng4...........................................................89

4.9.

Giá đất thị trường trung bìnhvùng4......................................................................90

4.10. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trườngvùng1.....................................91
4.11. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trườngvùng2.....................................92

4.12. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trườngvùng3.....................................93
4.13. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trườngvùng4.....................................94
4.14. Quy trình định giá đất ở trên địa bàn thành phốTừSơn.......................................98
4.15.

Điểm đánh giá về thu thập thông tin giáđất ở...................................................102

4.16. Mức đánh giá về việc thu thập thông tin giáđấtở...............................................103
4.17. Biểu đồ đánh giá nhân lực định giá, thẩm định, quyết địnhgiáđấtở...................105
4.18. Điểmđánhgiácủacánbộvềnguyêntắc,phươngpháp,quytrìnhthủtục
địnhgiáđất...........................................................................................................106
4.19. Mứcđánhgiácủa cán bộ vềnguyêntắc, phương pháp,quytrìnhthủ tục
địnhgiáđất...........................................................................................................106


4.20. Đánh giá của cán bộ về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ định giá đấtở...107
4.21. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, phối hợp của cơ quan,k i n h
phí đầu tư cho định giáđất ở...............................................................................109
4.22. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giáđất ở....................................120
4.23. Tỷ lệ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến cơng tác định giáđất ở....................121


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả:Nguyễn Thị Huệ
Tên luận án:Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh
Ngành:Quản lýđất đai

Mã số:9 85 0103


Tên cơ sở đào tạo:Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng cơng tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn
thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của luận án, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
điều tra số liệu thứ cấp; phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu; phương
pháp chuyên gia; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp tổng hợp, xử lý và
so sánh số liệu; phương phápSWOT.
Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Từ Sơn được công nhận là đô thị loại 3 vào ngày 01/11/2021, là một
trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh Bắc Ninh, là thành phố nằm ở
cửa ngõ phía tây thủ đơ và đơ thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội. Từ Sơn là một đô thị công
nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng. Thành phố
Từ Sơn có 12 đơn vị hành chính phường với dân số năm 2021 là 202.874 người. Diện
tích của thành phố Từ Sơn năm 2021 là 6.108,86 ha trong đó diện tích đất nơng nghiệp
là 2.712,09 ha, chiếm 44,4%; diện tích đất phi nơng nghiệp là 3.396,03 ha, chiếm
55,59%; diện tích đất chưa sử dụng là 0,74 ha, chiếm 0,01%. Thành phố đã quản lý và
sử dụng đất hiệu quả, ổn định. Quỹ đất sản xuất nông nghiệp được khai thác sử dụng
theo hướng sản xuất tập trung, đầu tư có trọng điểm, khơng bỏ hoang hố, khơng dùng
sai mục đích, đem lại năng suất và hiệu quả canh tác cao. Các mục đích sử dụng đất phi
nơng nghiệp có xu hướng tăng như đất công nghiệp, đất khu đô thị và đất thương mại,
dịch vụ. Công tác quản lý đất đai được thực hiện theo đúng quy định của phápluật.
2. Công tác định giá đất mặc dù đã được các cấp, các ngành quan tâm và nhận
được sự phối hợp nhiệt tình của các cơ quan liên quan nhưng vẫn cịn một số khó khăn
như: thơng tin về giá đất ở thị trường có mức tin cậy chưa cao (mức 5 – thiếu và ít tin
cậy);nhânlựcthamgiađịnhgiáđấtởcịnthiếucảvềsốlượngvàchấtlượng(mức4);



trình tự, thủ tục định giá đất cịn phức tạp (mức 4); kinh phí đầu tư cho cơng tác định giá
đất cịn hạn hẹp (mức 4 - kém).
3. Cơng tác định giá đất ở cụ thể tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong giai
đoạn 2017-2021 chịu tác động của 20 yếu tố thuộc 6 nhómyếutố ảnh hưởng với mức độ
ảnh hưởng từ 8,42% đến 26,59%. Nhóm yếu tố ảnh hưởng nhất đến công tác định giá
đất ở là nhóm yếu tố giá đất, tiếp theo là các nhóm yếu tố: nhân lực định giá đất; quy
định vai trò, chức năng của các tổ chức; quy định về định giá đất; cơ sở vật chất, trang
thiết bị; các yếu tố thửa đất với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%;
10,64%; 8,42%.
4. Để công tác định giá đất ở tại Từ Sơn được hoàn thiện hơn và giá đất xác định
được phù hợp với giá trị thị trường cần áp dụng đồng thời các giải pháp: xây dựng hệ
thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch; đảm bảo đủ nhân
lực định giá đất; kiện tồn vai trị, chức năng của các tổ chức định giá đất; xây dựng và
phát triển hệ thống định giá đất tự động, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); đảm bảo tài
chính cho cơng tác định giáđất.


THESIS ABSTRACT
PhD candidate:Nguyen Thi Hue
Thesis title:Study the residential land valuation in Tu Son city, Bac Ninh province.
Major:LandManagement.

Code:9 85 0103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
Assessing the current status of residential land valuation and factors affecting
residential land valuation as a basis for proposing solutions to improve land valuation in
Tu Son city, Bac Ninh province.
Materials and Methods

Following methods were used in thesis: the methods of secondary data
investigation; method of zoning and selecting study sites; professional solution; primary
data survey method; methods of synthesizing and processing data; SWOT method
Main findings and conclusions
1. Tu Son city was recognized as a grade 3 urban area on November 1, 2021, is
one of the two economic, cultural and educational centers of Bac Ninh province, is a
city located at the western gateway of the capital. and the satellite town of Hanoi
capital. Tu Son is an industrial city with many industrial parks and famous traditional
craft villages. Tu Son city has 12 ward administrative units with a population in 2021 of
202,874 people. The area of Tu Son city in 2021 is 6,108.86 hectares, of which
agricultural land is 2,712.09 hectares, accounting for 44.4%; non-agricultural land area
is 3,396.03 ha, accounting for 55.59%; unused land area is 0.74 ha, accounting for
0.01%. The city has managed and used land effectively and stably. The agricultural
production land fund is exploited and used in the direction of concentrated production,
focused investment, not abandoned, not used for wrong purposes, bringing high
productivity and efficiency of farming. Non-agricultural land uses tend to increase such
as industrial land, urban land and commercial and service land. Land management is
carried out in accordance with the provisions oflaw.
2. Although the land valuation has been interested by all levels and sectors and
received the enthusiastic coordination of relevant agencies, there are still some
difficulties such as: information about land prices in the market is reliable. low
reliability (level 5 – lacking and less reliable); human resources involved in the
valuationofresidentiallandarelackinginbothquantityandquality(level4);theorder


and procedures for land valuation are still complicated (level 4); no investment funds
for land valuation (level 4 -poor).
3. The specific residential land valuation in Tu Son city, Bac Ninh province in the
period 2017-2021 is affected by 20 factors belonging to 6 groups of influencing factors
with influence levels ranging from 8.42% to 26, 59%. The group of factors that have the

most influence on the valuation of residential land is the group of factors on land prices,
followed by groups of factors: human resources for land valuation; prescribe the roles
and functions of organizations; regulations on land valuation; facilities and equipment;
land plot factors with the respective influence rate of 20.51%; 17.61%; 16.24%;
10.64%; 8.42%.
4. In order for the valuation of residential land in Tu Son to be more complete and
the land price determined to be more complete to the market value, it is necessary to
simultaneously apply the following solutions: building a reliable land price database
system, updating Japan, publicity and transparency of all kinds of land prices; ensure
sufficient human resources for land valuation; consolidating the roles and functions of
land valuation organizations; building and developing an automatic land valuation
system, applying artificial intelligence (AI); financial security for landvaluation.


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀTÀI
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa
điểm cụ thể do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên
quan đến BĐS (Quốc hội, 2013). Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để
tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính
khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thế
chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,... Để giá đất xác định
được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và vai
trò đặc biệt quan trọng. Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện
các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất,
giữa những người sử dụng đất với nhau. Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo
thu đúng, thủ đủ ngân sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại,
khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà,
2019; Phạm Phương Nam & cs.,2021).

Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu
chủ yếu tập trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ
tác động của các yếu tố đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ
Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir & Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020;
Scott, 1983). Một số nghiên cứu khác đánh giá ảnh hưởng của một yếu tố hay
một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta & cs., 2012). Các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng của
từng yếu tố. Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồmnhóm yếu tố pháp lý,
nhómyếu tố vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm
yếu tố xã hội, mơi trường… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz &
cs., 2018). Black & Hoben (1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột
biến và nhà ở giá rẻ. Một số nghiên cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá
đất, haykỹthuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm Phương Nam & cs.,
2019; Verheye,2000).
Các nghiêncứutrên chưa đi sâu đánh giámộtcách tồndiệncơng tác
địnhgiá đấ t. C hính vìvậy, c hưa rõ c ơ ng tá c địnhgiá đấtởhi ệ n na y cónhững

1


thuận lợi, hạn chế gì và nguyên nhâncủacác hạn chế đó. Ngồi ra, cũng chưa rõ
đâu là các yếu tốảnhhưởng đến cơng tác định giáđấtở và cần có những giải pháp
gì để khắc phục các hạn chế trongđịnhgiáđấtở.Đâychính làkhoảngtrống
nghiêncứuliên quanđếngiá đất. Do vậy, thực hiện đề tàiLuậnán làcầnthiết nhằm
trả lời các câu hỏi: Cơng tác định giáđấtcó ưuđiểm,hạn chế vàngun nhân gì?
Nhữngyếu tố nào ảnh hưởng đến cơng tác định giá đất? và mức độ
ảnhhưởngcủa chúngđếncông tác định giáđấtnhưthếnào? Cần có những giải
pháp gìđểcơng tác định giáđấtđược nhanh chóng, đúngtiếnđộ, giá đất xác định
đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường củađất?

Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên cứu để trả lời các
câu hỏi trên do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu
công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống. Đặc biệt trong 10 năm gần đây,
Thành phố có tốc độ thị hóa và cơng nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử
dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá đất khi xây dựng bảng giá
đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các nghĩa vụ tài chính
đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định, song theo
đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, công tác định giá đất còn một số bất cập,
hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022). Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu
chuyên sâu để đánh giá một cách toàn diện khoa học, khách quan về thực trạng
công tác định giá đất để có giải pháp phù hợp, hồn thiện định giá đất tại Thành
phố. Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu và các kết quả cũng như các đề xuất
giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo khi nghiên cứu về công tác định
giá đất ở tại các địa bànkhác.
1.2. MỤCĐÍCH CỦA ĐỀTÀI
Đánh giá thực trạng cơng tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá
đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊNCỨU
1.3.1. Đối tượng nghiêncứu
- Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh
BắcNinh.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố
Từ Sơn, tỉnh BắcNinh.


1.3.2. Phạm vi nghiêncứu
- Về nội dung:(i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong
bảng giá đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ
thể và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiêncứu.

- Về không gian:Thành phố Từ Sơn, tỉnh BắcNinh.
- Về thời gian:Giai đoạn 2017 -2021.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓPMỚI
- Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được
ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20
yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến cơng tác định giá ở tại thành phố
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%;
10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất cótỷlệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố
thửa đất cótỷlệ ảnh hưởng nhỏnhất).
- Luận án đã đề xuất 5 nhómgiảipháp hồnthiệncơng tácđịnhgiáđấtở bao
gồm:Xâydựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minhbạch,công
khai các loại giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện tồn vai trị, chức
năngcủacác tổ chức định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự
động ứng dụng trítuệnhân tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính cho cơng tác
định giáđất.
1.5. ÝNGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰCTIỄN
1.5.1. Ýnghĩa khoahọc
Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công
tác định giá đất trên cơ sở tham khảo các cơng trình nghiên cứu liên quan trên thế
giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng.
1.5.2. Ýnghĩa thựctiễn
- Luận án đã chỉ ưu điểm và những hạn chế trong công tác định giá đất ở
trên địa bàn thành phố Từ Sơn và đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm hồn
thiện cơng tác định giá đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến
cơng tác định giá đất. Ngồi ra, các giải pháp đề xuất trong Luận án có thể được
tham khảo, áp dụng để hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ
Sơn, tỉnh BắcNinh.



PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁĐẤT
2.1.1. Đấtđai
2.1.1.1. Kháiniệm đấtđai
Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio De Janerio, Brazil 1993, đã định
nghĩa đất đai là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các thành
phần cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó (FAO,
1993). Theo New York & Geneva (1996), đất đai khơng chỉ là bề mặt đất, đất đai
cịn bao gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống
thủy văn, rừng cây, đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự
nhiên, ánh sáng mặt trời, khí hậu, thời tiết, nước mưa... trong lòng đất gồm tất cả
các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter
(1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển, đất và địa chất bên dưới, thủy
văn và thực vật trên bề mặt trái đất. Đất đai cũng bao gồm cả những hoạt động
diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện tại và
tươnglai.
TheoQuốchội(1993),“Đấtđailàtàinguyênquốcgiavôcùngquýgiá,làtưliệusản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọnghàngđầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninhquốc
phịng”. Nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuấtnào,cũng
như khơng có sự tồn tại của lồi người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021).
Như vậy, đất đai chính là tài ngun quốcgia.Đất đai khơng chỉ gồm diệntíchbề
mặtmàbao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên và bên dưới lịngđất.Đất đai
làtưliệusảnxuấtvơcùngquantrọngđểpháttriểnđấtnước.
2.1.1.2. Vai trị của đấtđai
Đất đai cung cấp điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người
trêntrái đất:Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu
năm 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải q nhất của
lồi người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người

trên mặt đất”.
Đất đai là tư liệu sản xuất:Mác viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai
tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, cịn trong cơng nghiệp thì: “Đất
làtưliệulaođộngchungvìđấtđaitạochocơngnhânchỗđứngvàtạochoq