HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023


Cơng trình được hồn thành tại:
HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn:

TS. Nguyễn Văn Quân
PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

Phản biện 1:

PGS.TS. Nguyễn Quang Học
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2:

PGS.TS. Trần Quốc Bình

Trường Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 3:

TS. Nguyễn Thị Ngọc Lanh
Chuyên gia độc lập

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi …giờ …phút, ngày… tháng… năm 2023

Có thể tìm hiểu Luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa điểm cụ thể do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên quan đến BĐS (Quốc hội,
2013). Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử
dụng đất, cho thuê đất, thế chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,... Để
giá đất xác định được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và
vai trị đặc biệt quan trọng. Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giữa những
người sử dụng đất với nhau. Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo thu đúng, thủ đủ ngân
sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi
đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà, 2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021).

Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu chủ yếu tập
trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố
đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir &
Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Scott, 1983). Một số nghiên cứu khác đánh giá
ảnh hưởng của một yếu tố hay một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta &
cs., 2012). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng
của từng yếu tố. Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố
vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, môi
trường,… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs., 2018). Black& Hoben
(1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột biến và nhà ở giá rẻ. Một số nghiên
cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay
đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá đất, hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm
Phương Nam & cs., 2019; Verheye, 2000).
Các nghiên cứu trên chưa đi sâu đánh giá một cách toàn diện cơng tác định giá đất.
Chính vì vậy, chưa rõ cơng tác định giá đất ở hiện nay có những thuận lợi, hạn chế gì và
nguyên nhân của các hạn chế đó. Ngồi ra, cũng chưa rõ đâu là các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác định giá đất ở và cần có những giải pháp gì để khắc phục các hạn chế trong định
giá đất ở. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu liên quan đến giá đất. Do vậy, thực hiện đề
tài Luận án là cần thiết nhằm trả lời các câu hỏi: Định giá đất có ưu điểm, hạn chế và
nguyên nhân gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến định giá đất? và mức độ ảnh hưởng của
chúng đến định giá đất như thế nào? Cần có những giải pháp gì để định giá đất được nhanh
chóng, đúng tiến độ, giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường của đất?

1


Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên để trả lời các câu hỏi trên
do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng
nghề truyền thống. Đặc biệt trong 10 năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa và cơng
nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá

đất khi xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các
nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định,
song theo đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, cơng tác định giá đất cịn một số bất cập,
hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022). Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu chuyên
sâu để đánh giá một cách toàn diện khoa học, khách quan về thực trạng định giá đất để có
giải pháp phù hợp, hoàn thiện định giá đất tại Thành phố. Bên cạnh đó, phương pháp nghiên
cứu và các kết quả cũng như các đề xuất giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo
khi nghiên cứu định giá đất ở tại các địa bàn khác.

1.2. MỤc đích cỦa đỀ tài
Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định
giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất ở trên địa bàn thành
phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PhẠm vi nghiên cỨu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: (i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong bảng giá
đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ thể và các yếu tố ảnh
hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021.

1.4. NhỮng đóng góp mỚi
- Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được ưu điểm,
hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20 yếu tố thuộc 6 nhóm
yếu tố có ảnh hưởng đến cơng tác định giá ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ

ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ
lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố thửa đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất).
- Luận án đã đề xuất 5 nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất ở bao gồm:
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch, công khai các loại
giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện tồn vai trị, chức năng của các tổ chức
2


định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân
tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính cho cơng tác định giá đất.

1.5. Ý nghĩa khoa hỌc và ý nghĩa thỰc tiỄn
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác định giá
đất trên cơ sở tham khảo các cơng trình nghiên cứu liên quan trên thế giới nói chung và tại
Việt Nam nói riêng.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận án đã chỉ ưu điểm và những hạn chế trong công tác định giá đất ở trên địa bàn
thành phố Từ Sơn và đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà
khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến công tác định giá đất.
Ngoài ra, các giải pháp đề xuất trong Luận án có thể được tham khảo, áp dụng để hồn thiện
cơng tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai và đất ở
Theo New York & Geneva (1996) đất đai không chỉ là bề mặt đất, đất đai còn bao
gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống thủy văn, rừng cây,
đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự nhiên, ánh sáng mặt trời, khí
hậu, thời tiết, nước mưa... trong lòng đất gồm tất cả các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt

đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter (1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển,
đất và địa chất bên dưới, thủy văn, và thực vật trên bề mặt trái đất. Đất đai cũng bao gồm cả
những hoạt động diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện
tại và tương lai.
Theo Luật Đất đai (1993): “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng”. Nếu
khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như khơng có sự tồn tại
của lồi người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Như vậy, đất đai chính là tài ngun
quốc gia. Đất đai khơng chỉ gồm diện tích bề mặt mà bao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên
và bên dưới long đất. Đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng để phát triển đất nước.
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá đất (Land price) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo Walters (1983), giá
3


đất là giá trị của quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn. Verheye (2007) cho rằng giá đất được hiểu
là giá được xác định trong các giao dịch cụ thể và là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị
đất đai. Giá đất là cơ sở để định giá bất động sản, để xác định ảnh hưởng của nền kinh tế lên
chính sách sử dụng đất đai, và để tính thuế từ các nguồn thu bất động sản, để bồi thường khi
thu hồi đất đai… (David & Gabriel, 2013; Hoàng Văn Cường, 2022).
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên
giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất (Trần Tú Cường & cs., 2012; Phan Thị Thanh
Huyền & cs., 2021). Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Có thể hiểu, giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định. Đơn vị diện tích có thể được tính bằng mét vng (m2), héc
ta (ha), thước, sào, mẫu, công,…
2.1.2.2. Phân loại giá đất

Tại Việt Nam có hai loại giá gồm: giá đất nhà nước quy định và giá đất giao dịch
thành công trên thị trường hay còn gọi là giá thị trường. Hai loại giá đất nói trên có quan hệ
mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường,
trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước
quy định; giá đất Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường
thường ở trạng thái động (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016).
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Theo Dale & McLaughlin (1999) định giá đất là quá trình gán giá trị cho các thửa đất.
Giá trị thửa đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho th, đánh thuế đất hoặc
khi có nhu cầu tính toán tài sản của một cá nhân hay doanh nghiệp. David Parker (2022) cho
rằng định giá đất là sự ước tính thương mại giá trị các quyền liên quan đến đất đai. Việc ước
tính giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tác động bên ngoài (United Nations, 1996).
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có
liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại
về giá thị trường. Những nguyên tắc này thường rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ,
mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi
vì chúng ln đi với nhau và bổ sung cho nhau (David, 2022). Trong nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ
nghĩa như ở Việt Nam hiện nay, để các kết quả định giá đất phù hợp với giá thị trường, việc
định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham
4


gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất đai, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất,
nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp,
nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc khả năng sinh lời của đất, nguyên tắc
thay thế, nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi và nguyên tắc cân đối.
Đối với Việt Nam, theo quy định tại điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, các nguyên

tác định giá đất bao gồm 4 nguyên tắc: (i) Phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời
điểm định giá; (ii) Phải theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu
giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc
sử dụng đất; cùng một thời điểm; (iv) Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất là cách thức ước tính giá đất dựa vào đặc điểm thửa đất
(Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Hiện nay, trên thế giới đang áp dụng một số phương
pháp thông dụng được sử dụng trong định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp
(Sales Comparison Method); phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán
(Cost/contractor’s Method); phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư hay phương
pháp vốn hóa (Income/Investment Method); phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế
toán (Accounts/Profits Method); phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát
triển giả định (Residual Method) và phương pháp chiết trừ...
Ở Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có 4 phương pháp được sử
dụng để định giá đất gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Đến Luật Đất
đai năm 2013, ngoài 4 phương pháp quy định ở trên, còn sử dụng thêm phương pháp hệ số
điều chỉnh bảng giá đất để xác định giá đất.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Luận án đã tham khảo thực tiễn công tác định giá đất (trong đó có định giá đất ở) tại
một số quốc gia trên thế giới. Đối với các quốc gia phát triển ở châu Âu, tham khảo kinh
nghiệm của nước Anh, nước Thuỵ Điển; đối với châu Úc, tham khảo kinh nghiệm định giá
đất của nước Úc; tham khảo kinh nghiệm định giá của các quốc gia phát triển tại châu Á
gồm có Nhật Bản và Hàn Quốc; quốc gia có thể chế chính trị tương đồng với Việt Nam là
Trung Quốc; và một quốc gia thuộc khu vực Đơng Nam Á là Malaysia. Ngồi trình bày cơ
sở thực tiễn về định giá đất của một số nước trên thế giới, Luận án cịn trình bày thực tiễn
định giá đất tại Việt Nam và so sánh sự giống và khác nhau giữa định giá đất trên thế giới
và Việt Nam. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm và áp dụng vào công tác định giá đất
tại Việt Nam.

5


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
- Điều kiện tự nhiên thành phố Từ Sơn.
- Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Từ Sơn.
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn.
- Tình hình sử dụng đất thành phố Từ Sơn.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất thành phố Từ Sơn.
3.1.2. Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phố Từ Sơn
Đánh giá biến động giá đất tại vùng 1, 2, 3, 4:
- Chênh lệch giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn 2017 - 2021
- Chênh lệch giá đất ở thị trường giai đoạn 2017 - 2021
- So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường.
3.1.3. Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn
- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở
3.1.4. Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn Thành phố Từ Sơn
- Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch các
loại giá đất;
- Giải pháp đảm bảo đủ nhân lực định giá đất;
- Giải pháp kiện tồn vai trị, chức năng của tổ chức định giá đất;
- Giải pháp xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp;
- Giải pháp đảm bảo tài chính cho cơng tác định giá đất.
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội giai đoạn 2017 – 2021 của thành
phố Từ Sơn được thu thập tại phịng Tài ngun và Mơi Trường và tại 12 phường thuộc
thành phố Từ Sơn. Số liệu về quản lý, sử dụng đất, giá đất được thu thập tại Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Phịng Quản lý đơ thị, Chi cục Thống kê, Phịng Tài chính, Trung
tâm phát triển quỹ đất thành phố Từ Sơn; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh; UBND
các phường trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Các cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến đề
tài được thu thập từ các kết quả nghiên cứu trong và ngồi nước đã được cơng bố trong các
bài báo khoa học, sách, báo cáo… Hình thức thu thập số liệu bằng cách gặp trực tiếp người
6


có thơng tin liên quan đến đề tài, đề nghị cung cấp và tra cứu thông tin tại thư viện, trên
mạng internet.
3.2.2. Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu
Giá đất thị trường được lựa chọn điều tra và đánh giá theo 4 vùng. Các vùng được
phân loại theo chức năng của từng vùng, bao gồm: Vùng I (Vùng trung tâm chính trị, hành
chính); Vùng II (Vùng phát triển công nghiệp và đô thị); Vùng III (Vùng làng nghề); Vùng
IV (Vùng các xã sản xuất nông nghiệp).
Vùng I: Vùng trung tâm chính trị, hành chính, là nơi tập trung các cơ quan hành chính,
trung tâm thương mại của thành phố gồm các phường Đình Bảng, Đơng Ngàn, trang Hạ,
chọn phường Đình Bảng. Giá đất tại phường Đình Bảng được phân chia thành 4 khu vực
gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn đường Trần Phú (đoạn Từ đường Tơ Hiến Thành đến
hết phường Đình Bảng) và đường Lý Thái Tổ (đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết
phường Đình Bảng); (ii) khu vưc có mức giá trung bình, chọn đường Nguyễn Văn Trỗi
(đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn) và phố Vạn Hạnh (đoạn từ UBND phường Đình
Bảng mới đến đường Tơ Hiến Thành); (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn phố Cổ Pháp
(đoạn từ cổng Đền Đơ đến cổng đình Đình Bảng); iv) khu dự án nhà ở Baza. gồm tuyến
đường có mức giá đất ở cao là đường Trần Phú đoạn Từ đường Tơ Hiến Thành đến hết
phường Đình Bảng, đường Lý Thái Tổ đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường
Đình Bảng, khu vưc có mức giá trung bình là đường Nguyễn Văn Trỗi đoạn từ Trần Phú

đến hết chợ Thọ Mơn và phố Vạn Hạnh đoạn từ UBND phường Đình Bảng mới đến đường
Tơ Hiến Thành, khu vực có mức giá thấp là phố Cổ Pháp đoạn từ cổng Đền Đơ đến cổng
đình Đình Bảng và khu vực phát triển là khu nhà ở Baza.
Vùng II: Vùng phát triển công nghiệp và đô thị, là nơi tập trung khu công nghiệp và
khu đô thị mới gồm Châu Khê, Phù Chẩn, chọn phường Phù Chẩn. Giá đất ở tại phường
Phù Chẩn được phân chia thành 2 nhóm gồm khu dân cư nông thôn và khu công nghiệp và
đô thị. Đối với khu dân cư nông thôn, giá đất được chia thành 3 khu vực tương ứng với các
mức giá cao, trung bình và thấp. Đối với khu khu cơng nghiệp và đô thị, chọn khu đô thị và
dịch vụ VSIP Bắc Ninh; khu đô thị mới Nam Từ Sơn, giá đất được phân theo 4 vị trí tương
ứng theo mặt cắt (MC) của tuyến đường, cụ thể: MC 12m < MC ≤1 7,5m (VT4); 17,5m <
MC≤ 22,5m (VT3); 22,5 < MC ≤ 30m (VT2); MC > 30m (VT1).
Vùng III: Vùng làng nghề, là nơi phát triển các nghề truyền thống của địa phương gồm
Hương Mạc, Phù Khê, Đồng Kỵ, chọn phường Đồng Kỵ. Giá đất tại phường Đồng Kỵ được
phân theo 3 khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn tuyến đường Nguyễn Văn Cừ
(đoạn từ phường Trang Hạ đến hết trạm y tế phường Đồng Kỵ); (ii) khu vực có mức giá
trung bình, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 1 (đoạn từ tỉnh lộ 277 mới đến nhà văn hố nghề phố
Di Tích) (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 2 (đoạn từ cổng Giếng đến
tiếp giáp phố Di Tích) và tuyến phố Đồng Kỵ 3 (đoạn từ trường tiểu học Đồng Kỵ 2 đến
Cổng Bằng).
7


Vùng IV: Vùng các xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp gồm các phường Tam Sơn,
Tương Giang, Đồng Nguyên, Tân Hồng, chọn phường Tam Sơn. Giá đất được điều tra theo
3 khu vực 4 vị trí như quy định bảng giá đối với đất ở nông thôn.
3.2.3. Phương pháp chuyên gia
Nghiên cứu sinh đã hỏi trực tiếp 15 chuyên gia về giá đất (trước khi xây dựng phiếu
điều tra) thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (3 người), Bộ Tài chính (3 người), Học viện
Nơng nghiệp Việt Nam (3 người), Học viện Tài chính (3 người); Trường đại học Tài ngun
và Mơi trường (3 người) về các yếu tố có thể ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở. Theo

các chuyên gia có 18 yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở.
3.2.4. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp được thu thập qua 2 giai đoạn bằng phiếu điều tra in sẵn. Giai đoạn 1
thu thập ý kiến đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức (gọi chung là cán bộ) về những
thuận lợi, khó khăn, tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quá trình thực hiện định giá đất ở
cụ thể trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Giai đoạn 2 thu thập ý kiến đánh giá cá nhân của cán
bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn.
Giai đoạn 1 điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên 30 cán bộ (thuộc sở, ban ngành và các phịng
ban chức năng liên quan đến cơng tác định giá đất) bằng phiếu điều tra in sẵn về thực trạng
định giá đất ở cụ thể trên địa bàn nghiên cứu (Phụ lục 1). Nội dung phiếu điều tra gồm:
thông tin cơ bản của người trả lời điều tra và các ý kiến đánh giá về thực trạng công tác định
giá đất ở cụ thể (thu thập thông tin giá đất, nhân lực định giá đất, nguyên tắc, phương pháp,
trình tự, thủ tục định giá đất...) và các đề xuất hoàn thiện công tác định giá đất ở cụ thể.
Đánh giá các tiêu chí theo thang đo Likert 5 cấp độ với từng cấp độ được quy định trong
Bảng 3.4. Điểm đánh giá đối với từng cấp độ tương ứng là từ 5 điểm đến 1 điểm (Likert,
1932). Ngoài ra, người trả lời điều tra còn được đề nghị cho ý kiến về những tồn tại, bất cập
và nguyên nhân trong công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và các đề xuất giải
quyết các tồn tại, bất cập đó (Phụ lục 1).
Giai đoạn 2 thực hiện điều tra sơ bộ và điều tra chính thức qua 2 bước.
Điều tra chính thức bước 1 bằng phiếu điều tra in sẵn, trực tiếp, ngẫu nhiên 148 cán bộ
công chức (trong đó có 30 cán bộ đã được điều tra tại giai đoạn 1), viên chức liên quan trực
tiếp đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn và các nhà đầu tư BĐS, nhân
viên môi giới BĐS độc lập và tại các sàn giao dịch BĐS liên quan đến giá đất ở trên địa bàn
nghiên cứu.
Nội dung phiếu điều tra in sẵn cũng bao gồm thông tin cá nhân cơ bản của người trả
lời điều tra và ý kiến về mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn
theo thang đo Likert 5 cấp độ ứng với mỗi yếu tố để người trả lời chọn 1 trong 5 mức (mức
1 - rất tác động, mức 2 - khá tác động, mức 3 - tác động trung bình, mức 4 - ít tác động, mức
8



4 - rất ít tác động). Ngồi ra, phiếu điều tra có phần để người trả lời ghi các thuận lợi, hạn
chế và nguyên nhân khi định giá đất ở (Phụ lục 3). Các mức tác động được chấm điểm từ 5
đến 1 (mức 1 - 5 điểm, mức 2 - 4 điểm, mức 3 - 3 điểm, mức 4 - 2 điểm, mức 5 - 1 điểm)
(Likert, 1932).
3.2.5. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
3.2.5.1. Xác định điểm đánh giá trung bình, mức độ tác động của tiêu chí
Số liệu điều tra được tổng hợp, phân tích, xử lý bằng phần mềm Microsoft Office
Excel, SPSS và phần mềm Amos.
Số liệu về giá đất được tổng hợp và xử lý theo các tuyến đường đại diện. Chênh lệch
giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trong giai đoạn 2017-2021 được xác
định theo cơng thức 3.4.
(3.4)
Trong đó:
C - tỉ lệ phần trăm chênh lệch;
G1 - giá đất đất muốn so sánh chênh lệch;G2 - giá đất làm mốc để so sánh.
Đánh giá công tác định giá đất theo điểm đánh giá trung bình và mức độ tác động cho
từng tiêu chí và nhóm tiêu chí được tính theo cơng thức 3.5 và 3.6 (Nam & Yen, 2022).
(3.5)
Trong đó:
Gi – điểm đánh giá trung bình của tiêu chí thứ i;
n – số người trả lời điều tra;
q – số lượng các tiêu chí;
xij – điểm đánh giá của người thứ j cho yếu tố thứ i.

Trong đó:
Gavk – điểm đánh giá trung bình của nhóm tiêu chí thứ k;
m – số lượng nhóm tiêu chí;
p – số lượng tiêu chí trong nhóm tiêu chí;
Gkz – điểm đánh giá của tiêu chí z trong nhóm thứ k.

Mức độ tác động của các tiêu chí hoặc nhóm tiêu chí được xác định căn cứ vào điểm
đánh giá trung bình của các tiêu chí và của nhóm tiêu chí.
9


3.2.5.2. Phân tích tương quan và hồi quy đa biến
Xác định mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố được thực hiện thơng qua phân tích
độ tin cậy thang đo và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Độ tin cậy của thang đo được kiểm
định thông qua hệ số Cronbach’s alpha và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total
Correlation). Số liệu đảm bảo độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng (0,600,95) (Hair & cs., 1998), hệ số tương quan biến tổng phải lớn 0,30 (Hair cs., 1998). Phân tích
nhân tố khám phá EFA được thực hiện thơng qua hệ số thích hợp KMO (Kaiser - Meyer Olkin). Các biến được chấp nhận khi hệ số thích hợp KMO trong khoảng từ 0,50 đến 1,00 và
các trọng số tải của nó ở nhân tố khác nhỏ hơn 0,35 (Igbaria cs., 1995) hoặc khoảng cách giữa
2 trọng số tải (Factor Loading) cùng một biến ở nhân nhân tố khác nhau lớn hơn 0,30. Theo
Hair cs., (1998), với cỡ mẫu là khoảng 150 (trong nghiên cứu là 148) nên chọn trọng số tải
lớn hơn 0,45, nghiên cứu chọn 0,50. Ngoài ra, thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai
giải thích (Total Variance Explained) lớn hơn 50%; hệ số Barlett’s với mức ý nghĩa sig nhỏ
hơn 0,05 để đảm bảo các yếu tố có mối tương quan với nhau; hệ số Eigenvalue có giá trị lớn
hơn hoặc bằng 1,00 để đảm bảo các nhóm yếu tố có sự khác biệt.
3.2.6. Phương pháp so sánh số liệu
So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định, giá đất ở thị trường theo từng giai
đoạn, từng vùng, từng tuyến đường và sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá
đất ở thị trường, so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác định giá đất tại thành
phố Từ Sơn, từ đó đưa ra đánh giá về thực trạng giá đất ở, mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố
tới công tác định giá đất ở, ưu điểm, hạn chế trong công tác định giá đất của thành phố Từ
Sơn nói riêng và cơng tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn nói chung.
Phân tích, so sánh mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố, các yếu tố trong cùng 1
nhóm đến công tác định giá đất, biến động giá đất để có căn cứ đề xuất các giải pháp hồn
thiện cơng tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
3.2.7. Phương pháp SWOT
Khung phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức (SWOT - Strenghs,

Weaknesses, Opportunities, Threats) đối với công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
được thể hiện tại bảng 3.5. Phân tích SWOT được xây dựng trên cơ sở tổng hợp biến động
giá đất ở, ý kiến đánh giá của các cán bộ công chức, viên chức và những người liên quan
trực tiếp đến công tác định giá đất ở và kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
tác động đến công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả phân tích là cơ sở đề
xuất các giải pháp nhằm hồn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh.
10


Bảng 3.1. Phân tích SWOT cơng tác định giá đất ở trên địa bàn
thành phố Từ Sơn
Điểm mạnh (S)

Điểm yếu (W)

Là những thuận lợi bên trong của công tác định giá
đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Các điểm mạnh
này cần được duy trì, phát huy, nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

Là những khó khăn nội tại có thể khắc phục được
trong công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố
Từ Sơn, từ đó có giải pháp phù hợp để hồn thiện
cơng tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ
Sơn.

Cơ hội (O)

Thách thức (T)


Là những yếu tố thuận lợi bên ngồi tác động đến
cơng tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ
Sơn. Những cơ hội này cần được tận dụng, nắm bắt
kịp thời để hồn thiện cơng tác định giá đất ở trên địa
bàn nghiên cứu.

Là những khó khăn khách quan ảnh hưởng tiêu cực
đến cơng tác định giá đất ở. Những khó khăn này cần
có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ
DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
Từ Sơn là một thành phố nằm ở cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh, là đô thị vệ tinh
của thủ đô Hà Nội và là một trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh (sau
thành phố Bắc Ninh). Từ Sơn là một đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều
làng nghề truyền thống nổi tiếng. Thành phố Từ Sơn nằm cách trung tâm tỉnh 13 km về phía
Tây, cách thủ đơ Hà Nội 18 km về phía Đơng với toạ độ địa lý nằm trong khoảng từ
21005’50” đến 21010’05” độ vĩ Bắc và từ 105056’00” đến 106000’00” độ kinh Đông.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Trong giai đoạn 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn có tốc độ tăng trưởng bình quân (GRDP)
đạt 4,8%, tổng thu ngân sách trên địa bàn giai đoạn 2017-2021 là 4.000 tỷ đồng. Thu nhập bình
quân đầu người năm 2021 đạt 175,5 triệu đồng/năm cao hơn so với cả nước 2,66 lần.
4.1.3. Tình hình quản lý đất đai
4.1.3.1. Cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Từ năm 2015, kế hoạch sử dụng đất của Từ Sơn được lập hàng năm và được UBND
tỉnh phê duyệt. Đây là căn cứ cho quá trình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ; căn cứ đề thực hiện các dự án, cơng trình phục vụ phát
triển của địa phương. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã nâng cao hiệu quả quản
lý và sử dụng đất của các cấp, các ngành và người sử dụng đất. Đất đai đã được sử dụng
đúng mục đích, khoa học, hợp lý và tiết kiệm hơn.
11


4.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Từ Sơn thực hiện từ
trước năm 1993, cho đến nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt được
kết quả khá tốt. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là nhiệm
vụ trọng tâm của Từ Sơn trong những năm vừa qua. Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền
sử dụng đất, UBND thành phố thực hiện việc giao ban Ban chỉ đạo, họp hàng tháng để đánh
giá tiến độ, chỉ đạo tháo gỡ giải quyết khó khăn, vướng mắc... Đồng thời, đẩy mạnh công
tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức. UBND thành phố ln chỉ đạo phịng Tài nguyên và
Môi trường chủ động phối hợp với văn phịng đăng kí đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ
lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân; xin ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND
tỉnh giải quyết các trường hợp tồn tại, vướng mắc. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, được
thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Giai đoạn 2017 - 2021, tiếp nhận tổng số 936 hồ sơ
đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.
4.1.3.3. Công tác giao đất, thu hồi đất
Trong những năm 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn đã nghiêm túc thực hiện các văn bản
do Nhà nước, tỉnh Bắc Ninh ban hành về việc giao đất, thu hồi đất. Thành phố ngày càng
phát triển, công tác giao đất, thu hồi đất cho các dự án ngày càng tăng, việc sử dụng đất
ngày càng hiệu quả. Trong giai đoạn này UBND thành phố chủ yếu tiến hành xây dựng kế
hoạch thực hiện các dự án giao đất dân cư dịch vụ. Kiện toàn ban chỉ đạo về việc giao đất
dân cư dịch vụ của thành phố và tiến hành giao đất dân cư dịch vụ cho các hộ gia đình đối
với các dự án chưa giao, đảm bảo thực hiện xong dự án.
4.1.3.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Từ Sơn được thực hiện công khai, liên

tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về
đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Phòng Tài nguyên và Môi trường Từ Sơn tham mưu
cho UBND thành phố Từ Sơn văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Mơi trường Bắc Ninh, Sở
Tài chính Bắc Ninh xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án. Vì
vậy, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương được tổ chức đạt hiệu quả cao.
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơn năm 2021
Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố Từ Sơn là 6.108,86 ha (Bảng 4.8). Số liệu bảng
4.8 cho thấy nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích lớn nhất với 3.396,03 ha, chiếm
55,59%, tiếp đến là nhóm đất nơng nghiệp là 2.712,09 ha, chiếm 44,04% và nhóm nhất chưa
sử dụng có diện tích nhỏ nhất với 0,74 ha, chiếm 0,01%.
4.2. ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.2.1. Biến động giá đất ở tại vùng 1
Biến động giá đất do Nhà nước quy định giai đoạn 2017-2021 tương đối đồng đều tại
12


các vị trí của cùng một tuyến đường với tỷ lệ dao động trong khoảng từ 6,94% đến 71,67%.
Giá đất ở quy định trung bình trên các tuyến đường đều biến động tăng tại tất cả các khu
vực. Tăng mạnh nhất tại khu vực có mức giá cao và khu vực phát triển 4.3.2. Xây dựng bản
đồ đơn vị đất đai
Tốc độ tăng giá đất ở thị trường nhanh hơn tốc độ tăng giá đất ở do Nhà nước quy
định và có sự khác biệt về mức độ chênh lệch giữa các vị trí trên cùng một tuyến đường,
thấp nhất là chênh lệch 8% giữa các vị trí. Đặc biệt, trên địa bàn phường Đình Bảng có
khu nhà ở Baza, nơi có chợ đầu mối vải Ninh Hiệp nổi tiếng của miền Bắc, giá trị thị
trường của đất ở cao nhất so với các khu vực khác với giá 100 triệu đồng/m2 vào năm
2017 và tăng lên 200 triệu đồng/m2 vào năm 2021, chênh lệch giá đạt 100%. Giá đất thị
trường trung bình tại các khu vực chỉ ra khu nhà ở Baza là khu có biến động giá đất lớn
nhất so với các khu vực còn lại.
4.2.2. Biến động giá đất ở tại vùng 2
Theo khảo sát tại điểm nghiên cứu xã Phù Chẩn từ năm 2017-2021, giá đất ở tại vùng

2 cùng chung xu hướng tăng mạnh như toàn thành phố, dao động trong khoảng từ 22,22%
đến 164,52%. Nguyên nhân chủ yếu khiến giá đất thị trường tăng mạnh tại vùng 2 là do xã
Phù Chẩn được nâng cấp thành phường từ ngày 01/02/2021 theo Nghị quyết số 1191/NQUBTVQH14 về việc thành lập các phường thuộc Thành phố Từ Sơn.
Tại các khu công nghiệp và khu đô thị, giá đất ở thị trường dao động từ 31,58% đến
77,08%, tại những vị trí có mặt cắt đường lớn thì giá đất biến động càng lớn, cụ thể vị trí có
biến động lớn nhất 77,08% là vị trí có mặt cắt đường MC>30m (vị trí có khả năng sinh lợi
cao nhất) điển hình là khu đơ thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Giá đất ở trung bình trong Hình
4.2 cho thấy biến động cao nhất là đất ở tại khu vực công nghiệp và đô thị.
4.2.3. Biến động giá đất ở tại vùng 3
Giá đất ở Nhà nước quy định dao động trong khoảng từ 9,78% đến 40,02% và tương
đối đồng đều trên cùng 1 tuyến đường. Vị trí có biến động lớn nhất là vị trí 3 trên đường
Nguyễn Văn Cừ với tỷ lệ chênh lệch là 40,02%, vị trí ít biến động nhất là vị trí 3, phố Đồng
Kỵ 2 và 3 có tỷ lệ biến động 9,78%.
Tốc độ tăng giá đất ở thị trường của phường Đồng Kỵ chỉ từ 10% đến 29,41%, biến
động cao nhất là tại vị trí 1 của phố Đồng Kỵ 3 thuộc khu vực có mức giá thấp, giá đất trung
bình tại khu vực này tăng nhiều nhất từ 13,44 triệu đồng/m2 lên đến 24,45 triệu đồng/m2,
biến động thấp nhất tại vị trí 4, phố Đồng Kỵ 2. Đây là sư khác biệt lớn giữa vùng 3 với các
vùng khác trong thành phố Từ sơn, khu vực có mức giá thấp lại có biến động lớn.
4.2.4. Biến động giá đất ở tại vùng 4
Trong giai đoạn 2017 - 2021, xã Tam Sơn trở thành phường Tam Sơn theo phê duyệt
của Ủy ban thường vụ Quốc hội và là vùng ven đô thuộc thành phố Từ Sơn. Nên giá đất ở
13


Nhà nước quy định biến động tăng trong khoảng từ 22,98% đế 33,14%; tốc độ tăng giá đất
ở theo quy định của Nhà nước trong giai đoạn 5 năm không cao và không thể hiện sự dao
động rõ rệt giữa các vị trí ở từng khu vực.
Tốc độ tăng giá đất ở thị trường lớn hơn tốc độ tăng giá đất ở Nhà nước quy định rất
nhiều, dao động trong khoảng từ 31,58% đến 153,13%. Khu vực 3 có sự biến động lớn nhất,
cả ba vị trí (VT 1,2,3) đều trên 100%; biến động thấp nhất ở vị trí 1 của khu vực 1 với tỷ lệ

31,58%. Dựa vào so sánh giá đất trung bình của cả 3 khu vực 1,2,3 cho thấy, đây là vùng có
biến động mạnh ở tất cả các khu vực, vị trí.
4.2.5. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường
Kết quả so sánh giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của 4 vùng
nghiên cứu trong giai đoạn 2017 - 2021 cho thấy giá đất ở do Nhà nước quy định thấp hơn
và có sự chênh lệch khá lớn so với giá đất ở thị trường. Kết quả nghiên cứu này cũng đã
được khẳng định ở nhiều nghiên cứu trước đây (Phan Thị Thanh Huyền & Hà Xuân Linh,
2014; Phan & cs., 2017; Nguyễn Ngọc Anh & cs., 2016). Chênh lệch giữa giá đất ở thị
trường và giá đất ở Nhà nước quy định năm 2021 cao hơn so với năm 2017, Năm 2017 mức
chênh lệch dao động trong khoảng từ 2,62 lần đến 12,96 lần và đến năm 2021 dao động từ
4,11 lần đến 23,15 lần.
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
TỪ SƠN
4.3.1. Đánh giá công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
4.3.1.1. Đánh giá về thu thập thông tin giá đất
Kết quả điều tra về thu thập thông tin giá đất phục vụ công tác định giá đất ở (Hình
4.1) cho thấy, mức độ phù hợp của giá đất quy định trong khung giá đất, bảng giá đất và
giá đất cụ thể với giá trị thị trường đất ở cùng vị trí được đánh giá ít phù hợp với giá trị thị
trường của đất ở, điểm đánh giá dao động từ 1,50 đến 1,97 điểm tương ứng với mức 4 và
mức 5. Đối với đánh giá về sự sẵn sàng cung cấp thông tin của người dân được các cán bộ
đánh giá, người dân tương đối nhiệt tình trong việc cung cấp thơng tin về giá đất ở giao
dịch thành công nên thời gian thu thập thông tin ngắn với chỉ số đánh giá 3,97. Tuy nhiên
giá đất thu thập được từ điều tra người dân lại chênh lệch đáng kể so với giá đất ghi trong
các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì thế điểm đánh giá cho tiêu chí này là 1,6 điểm (ít
tin cậy).
Thời gian thu thập thơng tin là tiêu chí được đánh giá tốt nhất ở mức 2; sau đó là sự
sẵn sàng cung cấp thông tin của người dân mức 3; các tiêu chí mức độ phù hợp của giá đất
quy định trong khung, bảng giá đất, giá đất cụ thể so với giá trị thị trường đất ở và mức độ
tin cậy của giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là những tiêu chí có mức độ
đánh giá thấp là mức độ 4, mức độ 5.

14


a. Điểm đánh giá

b.Mức đánh giá

Hình 4.1. Đánh giá của cán bộ về thu thập thông tin giá đất ở
4.3.1.2. Đánh giá về nhân lực tham gia công tác định giá đất ở
Số lượng người tham gia định giá đất ở cịn thiếu chưa đáp ứng được u cầu cơng
việc với điểm đánh giá chung là 1,95 điểm (mức 4). Trình độ chun mơn chỉ được đánh giá
ở mức 4.
Nhân lực thẩm định, quyết định giá đất t được đánh giá trung bình 3,0 điểm, cơ bản
đáp ứng nhu cầu về nhân lực. Trình độ chun mơn và kinh nghiệm trong công tác thẩm
định định giá đất đều đạt mức 3 (mức trung bình) với điểm đánh giá tương ứng 3,1 và 2,85.
Tiêu chí trách nhiệm và tuân thủ pháp luật của các cán bộ đều được đánh giá ở mức 2 (khá
đáp ứng), điểm đánh giá tương ứng 4,1 điểm và 4,2 điểm (Hình 4.2).

Hình 4.2. Đánh giá nhân lực định giá đất, thẩm định, quyết định giá đất ở
4.3.1.3. Đánh giá về nguyên tắc, phương pháp, quy trình, thủ tục định giá đất ở
Nguyên tắc định giá đất giá đất giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng
xuất hiện nhiều mức giá trên thị trường. Trong quá trình tham gia định giá đất ở trên địa bàn
15


thành phố Từ Sơn, các cán bộ đánh giá mức độ hợp lý của các nguyên tắc định giá đất cao
(mức 2), nguyên tắc định giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 khá rõ ràng, chi
tiết. Phương pháp định giá đất hiện đang áp dụng trên địa bàn thành phố Từ Sơn là phương
pháp so sánh trực tiếp, các cán bộ đánh giá về cơ bản phương pháp này đã phù hợp với đa
phần các khu vực cần định giá trên địa bàn thành phố, điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí

về mức độ phù hợp của phương pháp định giá đất là 3,13 điểm (mức 3). Tuy nhiên, tại một
số khu vực, dân cư sinh sống ổn định, khơng có hoặc có rất ít biến động về đất đai, việc thu
thập thông tin giá đất trở nên khó khăn, lúc này áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
khơng khả thi. Trình tự, thủ tục định giá đất ở được đánh giá phức tạp, gây khó khăn trong
q trình triển khai thực hiện định giá đất. Điểm đánh giá trung bình là 2,47 (mức 4) điều tra
mất thời gian, qua nhiều cấp (Hình 4.3).

a. Điểm đánh giá

b.Mức đánh giá

Hình 4.3. Đánh giá về nguyên tắc, phương pháp, quy trình thủ tục định giá đất ở
4.3.1.4. Đánh giá về cơ sở vật chất và trang thiết bị phục vụ định giá đất ở
Các cán bộ đánh giá mức đáp ứng cơ sở vật chất phục vụ cơng tác định giá đất trung
bình là 4,3 điểm (mức 1). Do Từ Sơn mới được nâng cấp đơn vị hành chính thành thành phố
từ sơn, nên hệ thống các cơ quan, văn phòng làm việc đều được đầu tư xây mới, chính vì thế
cả số lượng và chất lượng cơ sở vật chất đều được đánh giá ở mức rất đầy đủ và rất tốt với
điểm đánh giá trung bình lần lượt là 4,5 và 4,2.
Điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí trang thiết bị phục vụ định giá đất là 3,65 (mức
2). Về số lượng trang thiết bị đa phần các văn phòng làm việc đều được trang bị hệ thống
máy tính, cài đặt các phần mềm chyên ngành như: Microstation, Autocad, Acrgis… điểm
đánh giá trung bình cho tiêu chí này khá cao 4,1 điểm (mức 2). Tuy vẫn còn một số hạn chế
về mặt trang thiết bị làm việc nhưng nhìn chung các cán bộ vẫn đánh giá cơ sở trang thiết bị
phục vụ định giá đất ở tương đối tốt, đều đạt mức 1, 2 (Hình 4.4).

16


Hình 4.4. Đánh giá về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ định giá đất ở
4.3.1.5. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, phối hợp của các cơ quan, kinh

phí đầu tư đối với định giá đất ở
Công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn được các cấp lãnh đạo của tỉnh Bắc
Ninh, thành phố Từ Sơn quan tâm đặc biệt. Vì vậy các cán bộ đều đánh giá tiêu chí này ở
mức 1, 2 là rất quan tâm hoặc quan tâm với điểm đánh giá trung bình là 4,3 điểm (mức 1).
Sự phối hợp giữa các cơ quan về định giá đất ở được đánh giá trung bình 3,53 điểm,
mức 3 là mức bình thường.
Hiện tại, nguồn kinh phí dành cho công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn cịn hạn
hẹp, các chi phí phát sinh như chi phí điều tra, chi phí thơng tin liên lạc, bổ sung trang thiết
bị cần thiết phục vụ định giá đất do các cán bộ tham gia tự túc. Chính vì vậy, điểm đánh giá
cho tiêu chí này chỉ đạt 1,93 điểm (mức 4) là mức kém (Hình 4.5).

a. Điểm đánh giá

b. Mức đánh giá

Hình 4.5. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, sự phối hợp của các cơ quan,
kinh phí đầu tư cho định giá đất ở.
4.3.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn
4.3.2.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn
Dựa vào cơ sở đánh giá chung về công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn. Tiến
17


hành xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất. Kết quả tổng hợp, xử lý số liệu cho
thấy, có tất cả 27 yếu tố có thể ảnh hưởng đến định giá đất ở, trong đó có 9 yếu tố (yếu tố
pháp lý, yếu tố hạ tầng, yếu tố cá biệt, cơ quan thẩm định giá,,,,) được bổ sung cho các yếu
tố đã có trước trong phiếu điều tra. Để đảm bảo độ tin cậy của kết quả điều tra, nghiên cứu
chọn 22 yếu tố có tỷ lệ đánh giá trên 50% tổng số người trả lời phỏng vấn, những yếu tố còn
lại bị loại. Hai mươi hai yếu tố được phân thành 6 nhóm theo đặc tính chung của các yếu tố
(Hình 4.6).


Hình 4.6. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở
4.3.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo và phân tích nhân tố khám phá
Hệ số Cronbach’s Alpha của 6 nhóm yếu tố và đa số hệ số tương quan biến tổng sau
khi phân tích đều lớn hơn 0,30 nhưng yếu tố pháp lý (TĐ2) và yếu tố hạ tầng (TĐ4) có giá
trị nhỏ hơn 0,30 nên các yếu tố này bị loại và thực hiện phân tích lại lần 2.
Kết quả phân tích thang đo lần 2 đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá
đất có độ tin cậy và phù hợp để thực hiện các phân tích tiếp theo do các hệ số Cronbach’s
Alpha đều lớn hơn 0,60 (giá trị từ 0,772 đến 0,873) và các hệ số tương quan biến tổng cũng
đều lớn hơn 0,30 (giá trị từ 0,604 đến 0,886).
Tiến hành kiểm định KMO và Bartlett’s Test , KMO bằng 0,839 thỏa mãn điều kiện
lớn hơn 0,50 và nhỏ hơn 1,00 nên phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với tập dữ liệu
nghiên cứu (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Ngoài ra, kiểm định Sig
Bartlett's Test bằng 0,000 điều này chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong
nhân tố (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Sau khi làm các kiểm định nhận thấy các yếu tố được phân thành 6 nhóm yếu tố đều
có hệ số tải nhân tố (Factor Loading) lớn hơn 0,50 (giá trị dao động từ 0,608 đến 0,884),
chứng tỏ rằng các biến quan sát có tương quan tốt với các biến tiềm ẩn (nhóm yếu tố). Theo
kết quả phân tích, Sig tương quan Peason các biến độc lập GĐ, NL, QĐ, TC, VC, TĐ với
biến phụ thuộc Y nhỏ hơn 0,05 nên có mối liên hệ tuyến tính giữa các biến độc lập và biến
18


phụ thuộc. Biến GĐ và biến Y có mối liên hệ mạnh nhất với hệ số r là 0,754, Biến VC và
biến Y có mối liên hệ yếu nhất với hệ số r là 0,177. Điều này đảm bảo đủ điều kiện để phân
tích hồi quy tuyến tính bội.
4.3.2.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cơng tác định giá đất ở
Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính cho giá trị R2 hiệu chỉnh bằng 0,856 chứng tỏ
rằng, các biến độc lập được đưa vào mơ hình ảnh hưởng 85,6% đến cơng tác định giá đất ở,
còn lại 14,4% ảnh hưởng là do các biến chưa được đưa vào mơ hình và sai số ngẫu nhiên.

Bên cạnh đó, hệ số Durbin-Watson = 1,947, nằm trong khoảng từ 1,5 đến 2,5 nên không xảy
ra hiện tượng tương quan chuỗi bậc, Sig kiểm định F bằng 0,000 và nhỏ hơn 0,005, do vậy,
mơ hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập dữ liệu và có thể sử dụng được. Ngoài ra,
Sig kiểm định t hệ số hồi quy của các biến độc lập đều nhỏ hơn 0,05 (dao động từ 0,000 đến
0,003), do đó các biến độc lập đều có ý nghĩa giải thích biến phụ thuộc, khơng biến nào bị
loại khỏi mơ hình. Hệ số VIF đều nhỏ hơn 2, nên khơng có đa cộng tuyến xảy ra. Các hệ số
quy đều lớn hơn 0, nên tất cả các biến độc lập đều tác động cùng chiều đến biến phụ thuộc.
Các hệ số hồi quy chuẩn hóa thuộc Bảng 4.28 có giá trị khác nhau (từ 0,296 đến 0,935) thể
hiện mức độ ảnh hưởng đến biến phụ thuộc.
Mơ hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở được thể hiện tại
công thức 4.2.
Y = - 4,387 + 0,935 × GĐ + 0,721 × NL + 0,571 × QĐ + 0,619 × TC + 0,374 × VC +
0,296 × TĐ (4.2).
Tỷ lệ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến cơng tác định giá đất tại hình 22 cho thấy,
nhóm yếu tố giá đất có ảnh hưởng mạnh nhất đến công tác định giá đất, chiếm 26,59%, tiếp
theo là nhóm yếu tố nhân lực định giá đất chiếm vị trí thứ hai với tỷ lệ tác động 20,51% và
tiếp theo là các nhóm yếu tố: quy định về định giá đất; quy định vai trò, chức năng của các
tổ chức; cơ sở vật chất, trang thiết bị; các yếu tố của thửa đất với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng
16,24%; 17,61%; 10,64%; 8,42% (Hình 4.7).

Hình 4.7. Tỷ lệ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác định giá đất ở
19


4.3.3. Phân tích SWOT về cơng tác định giá đất ở thành phố Từ Sơn
Dựa trên cơ sở kết quả đánh giá biến động giá đất ở, đánh giá công tác định giá đất ở
và mức độ ảnh hưởng các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở, nghiên cứu đưa ra
phân tích SWOT các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của công tác định giá đất ở
tại thành phố Từ Sơn để làm căn cứ đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất ở
trên địa bàn nghiên cứu.

4.3.3.1. Những điểm mạnh của công tác định giá đất ở
Trong giai đoạn 2017 – 2021 thị xã Từ Sơn phấn đấu thành đô thị loại III, việc quy
hoạch đất đai, đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị là cần thiết. Chính vì thế nên cơng
tác quản lý, sử dụng đất đai trong đó có cơng tác định giá đất đặc biệt được các cấp lãnh đạo
tỉnh Bắc Ninh và thị xã Từ Sơn quan tâm (điểm đánh giá trung bình 4,3 – mức 1) để đảm
bảo phát triển Từ Sơn thành đô thị hiện đại, văn minh. Công tác định giá đất ở trên địa bàn
thành phố Từ Sơn được tạo điều kiện và nhận sự phối hợp nhiệt tình của các ban ngành có
liên quan (điểm đánh giá 3,5 – mức 3).
Trong những năm 2017, 2018, 2019 thị trường BĐS tại phành phố Từ Sơn rất sôi
động, nhiều giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất (có 1.419 thửa đất đấu giá
thành cơng) nên việc thu thập thông tin giá đất thị trường thuận lợi hơn. Đây là một trong
những cơ sở quan trọng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp đang áp
dụng trong định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn).
Trang thiết bị phục vụ công tác định giá đất ở của các cán bộ tương đối đầy đủ, thiết
bị máy tính được kết nối internet và trang bị cài đặt các phần mềm chuyên ngành như:
Microstation, Autocad, ArcGIS… hỗ trợ công tác định giá đất hiệu quả hơn (điểm đánh giá
là 3,65 – mức 2).
4.3.3.2. Những điểm yếu cần khắc phục
Tại Từ Sơn, giá đất ở thị trường chênh lệch khá lớn so với giá đất ở do Nhà nước quy
định, giá đất quy định trong bảng giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất ở thực tế (tỷ lệ
chênh lệch giá đất thị trường so với giá đất ở quy định tại các vùng I, II, III, IV dao động từ
8 lần đến 23,15 lần) dẫn đến tồn tại hai giá. Điều này đã gây ra nhiều bất cập trong thực tiễn
quản lý đất đai, nhất là trong công tác xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng; xác
định các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền
SDĐ… Đây là nguyên nhân dẫn đến những hệ luỵ như người dân không kê khai trung thực
giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế nhằm mục đích trốn thuế hoặc một số hệ luỵ kinh tế xã
hội khác như: xuất hiện nhiều thành phần đầu cơ, tích luỹ đất đai, đẩy giá đất lên cao, sốt
đất ảo… gây rối loạn thị trường BĐS. Chính vì thế, thơng tin giá đất ở do người dân cung
cấp có mức chính xác chưa cao. Người dân còn giữ tâm lý lo lắng, e ngại về việc thông tin
cung cấp sẽ gây bất lợi cho họ hoặc một số người kì vọng giá đất điều tra sẽ được dùng để

20


hỗ trợ bồi thường đất đai. Ngoài ra, nhiều khu vực dân cư đã sinh sống ổn định như dân cư
thuộc phường Đồng Kỵ, Đình Bảng trong nhiều năm khơng có hoặc rất ít biến động về đất ở
dẫn đến thiếu thông tin giá đất ở chuyển nhượng làm căn cứ để áp dụng phương pháp định
giá đất so sánh trực tiếp (phương pháp định giá đất đang được áp dụng để định giá đất ở tại
thành phố Từ Sơn).
Đội ngũ cán bộ tham gia định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ sơn chủ yếu được
đào tạo chuyên ngành về quản lý đất đai hoặc trắc địa, nên giai đoạn 2017 – 2021 thành phố
Từ Sơn thiếu các cán bộ được đào tạo về lĩnh vực BĐS hoặc định giá BĐS. Các cán bộ
tham gia định giá đất cịn nhiều lúng túng và khó khăn trong thực hiện định giá đất ở. Họ
cịn tâm lí e ngại, sợ làm sai nên tiến độ cơng việc cịn chậm.
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tại Từ Sơn cịn sơ sài, chưa hình thành được hệ thống
các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vục công tác định
giá đất; chưa xây dựng được hệ thống bản đồ giá trị... Dữ liệu khơng thường xun được
cập nhật, chưa có kênh thơng tin chính thống phục vụ mục đích quản lý, tra cứu thông tin về
đất đai và giá đất. Phương pháp định giá đất vẫn được áp dụng và tính tốn theo phương
thức thủ công, Chưa được áp dụng công nghệ thông tin như các phần mềm định giá vào
định giá đất ở nên hiệu quả, chất lượng định giá đất cịn chưa cao.
Trình tự, thủ tục định giá đất ở phức tạp do phải qua nhiều bước trong quá trình lập,
thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể (điểm đánh giá 1,85 - mức 4).
Chưa có nguồn kinh phí riêng phục vụ công tác định giá đất (điểm đánh giá 1,95 – mức
4). Các chi phí như đi lại, liên lạc, dụng cụ cơ bản để tiến hành điều tra, thu thập thông tin
phục vụ công tác định giá đất ở do các cán bộ tự bỏ ra, chưa có nguồn hỗ trợ hay chi trả thêm.
4.3.3.3. Cơ hội cho công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
Chính sách đất đai trong đó có quy định về định giá đất đã được hoàn thiện theo Nghị
quyết số 18/NĐ – TW ngày 16/6/2022 có nội dung bỏ quy định về khung giá đất và quy
định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm. Điều này sẽ cải thiện tình trạng giá đất
trên Bảng giá đất quy định thấp hơn nhiều với so giá đất giao dịch trên thị trường đã được

chỉ ra trong các nghiên cứu của Hoàng Văn Cường (2022); Phan Thi Thanh Huyen &
Nguyen Thi Hue (2022) khơng cịn khung giá đất, cũng có nghĩa khơng cịn giới hạn về giá
đất, cơng tác xác định giá đất sẽ xác định được giá đất sát với giá trị thực tế của đất.
Quy định cụ thể vai trò, chức năng của các đơn vị tham gia vào công tác định giá đất.
phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện. Quy định này là phù
hợp với quy định về thẩm quyền ban hành các quy định giao đất, thuê đất, thu hồi đất, đồng
thời để UBND cấp huyện chủ động hơn trong việc xác định giá đất cụ thể góp phấn đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư phục vụ phát triển kinh tế, xã
hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng…
21


Cách mạng công nghiệp 4.0 mở ra những đổi mới cho tât cả các lĩnh vực trong đó có
định giá đất. Công nghệ thông tin giúp cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống riêng
dễ dàng hơn, từ đó cung cấp dữ liệu thị trường đáng tin cậy và thơng tin được phân tích đầy
đủ trên nền tảng dữ liệu lớn và mơ hình định giá tự động… Với hỗ trợ của cơng nghệ, người
quản lý có thể theo dõi tất cả các biến động thị trường, từ đó có thể phân tích chính xác và
đưa ra các giả định hợp lý hơn trong quy trình định giá; nâng cao hiệu quả và mức độ thuận
tiện của quy trình. Cuộc cách mạng cơng nghiệp 4.0 cùng với sự ra đời của trí tuệ nhân tạo
(AI) sẽ hỗ trợ nhiều cho các định giá viên trong việc phân tách các thông tin thu thập trên thị
trường bằng cách cung cấp các giải pháp định giá. Thậm chí cịn hứa hẹn khả năng tự động
hoá một số bước trong cơng tác định giá đất.
4.3.3.4. Thách thức, khó khăn trong công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn
Hiện nay việc xác định giá trị thị trường của đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn vẫn
gặp nhiều khó khăn. Giá đất trong Bảng giá đất khơng phản ánh đúng giá trị thị trường. Giá
đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có độ tin cậy thấp. Giá đất ở thu thập được từ
người dân khơng chính xác, phụ thuộc vào suy luận, nhận định chủ quan của người dân khi
được điều tra.
Q trình đơ thị hố và nghiệp hoá - hiện đại hoá của thành phố Từ Sơn diễn ra nhanh
chóng, dẫn đến nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng kéo theo số lượng các dự án về nhà ở

và đất ở cũng tăng theo. Giá đất ở cũng vì thế mà biến động lớn trong một khoảng thời gian
rất ngắn, thị trường BĐS xáo trộn, nhiều thông tin gây nhiễu. Điều này gây áp lực không hề
nhỏ cho công tác định giá đất trong việc thu thập, sử dụng thông tin thu thập được làm cơ sở
định giá đất.
Từ những phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức trên, cần có một hệ
thống giải pháp đồng bộ để hồn thiện công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh.
4.4. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ TỪ SƠN
4.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch các loại
giá đất
Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hoàn thiện, đồng bộ từ cấp tỉnh đến cấp
huyện, trong đó có cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy làm căn cứ để xác định giá các loại đất. Giá
đất chuyển nhượng trên thị trường phải được cập nhật thường xuyên, định kỳ vào cơ sở dữ
liệu giá đất.
Cần công khai, minh bạch các thông tin về giá đất gồm cả giá đất do Nhà nước quy
định và giá đất thị trường bằng các hình thức như cơng khai trực tiếp tại trụ sở cơ quan được
phân quyền cấp tỉnh, cấp huyện hoặc trên các cổng thơng tin chính thống của phòng Tài
22


nguyên và môi trường hoặc Sở Tài nguyên và môi trường, tránh tình trạng giới đầu cơ, mơi
giới sử dụng thông tin sai lệch để thổi giá, gây rối loạn thị trường nhà đất.
4.4.2. Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất
Để công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn có hiệu quả cần có đội ngũ
các chuyên gia định giá đất được đào tạo đúng chuyên ngành.
Ngoài ra, cần thành lập tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, bổ sung nguồn nhân lực
vào đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Bắc Ninh.
4.4.3. Kiện tồn vai trò, chức năng của các tổ chức định giá đất
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, cần thiết quy định rõ, vai trò, chức năng

của các tổ chức định giá đất, cơ quan thẩm định giá đất, cơ quan quyết định, phê duyệt giá đất.
Cần xây dựng cơ chế cơ quan định giá đất và cơ quan thẩm định giá đất cũng là hai cơ
quan độc lập; từng bước hoàn thiện cơ chế tài phán để giải quyết những vấn đề phát sinh
trong quá trình thực hiện các cơ chế nêu trên.
4.4.4. Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp
Từng bước xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp với sự trợ giúp
của máy tính gồm: Hệ thống quản lý dữ liệu, hệ thống phân tích giá bán, hệ thống định giá
và hệ thống quản trị. Áp dụng cơng nghệ thơng tin và trí tuệ nhân tạo vào xây dựng các
phần mềm giúp tự động hoá trong định giá đất. Cần có những phần mềm chuyên nghiệp
dùng để cập nhật, khai thác, tra cứu thông tin trong hệ cơ sở dữ liệu giá đất. Ngoài ra, cần
tham khảo các mơ hình định giá đất tiên tiến trên thế giới hoặc các địa phương trong khác
trong nước, từ đó xây dựng mơ hình định giá đất phù hợp nhất với thành phố Từ Sơn.
4.4.5. Đảm bảo tài chính cho công tác định giá đất
Do hệ thống cơ sở dữ liệu của Từ Sơn cịn sơ sài, vì vậy để thực hiện công tác định giá
đất ở, bước điều tra đặc tính của các thửa đất là một bước khá quan trọng và tốn nhiều thời
gian giai đoạn đầu để xây dựng cơ sở dữ liệu. Thêm vào đó, hệ thống trang thiết bị như:
máy tính, ổ cứng có dung lượng lưu trữ lớn, các trang thiết bị khác phục vụ công tác cập
nhật, tra cứu, lưu trữ hồ sơ đất đai cũng cần được nâng cấp để theo kịp sự thay đổi do cuộc
cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại. Do đó thành phố Từ Sơn cần phải cần có những chính
sách hỗ trợ về mặt kinh phí một cách chi tiết để đảm bảo công tác định giá đất ở được thực
hiện thuận lợi, chất lượng định giá đất ở nâng cao.

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1. Thành phố Từ Sơn được công nhận là đô thị loại 3 vào ngày 01/11/2021, là một
trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh Bắc Ninh, là thành phố nằm ở cửa
23