HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9 85 01 03

Người hướng dẫn:

TS. Nguyễn Văn Quân
PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

HÀ NỘI - 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận án “Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn
thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Những số
liệu, kết quả trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Tác giả luận án

Nguyễn Thị Huệ

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân và PGS. TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình, tâm
huyết, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Tài Nguyên và Môi trường - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận án.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức của Sở Tài
nguyên & Mơi trường tỉnh Bắc Ninh; Sở Tài chính tỉnh Bắc Ninh; Phịng Tài ngun và
Mơi trường thành phố Từ Sơn cùng các cơ quan ban ngành và người dân trên địa bàn thành
phố Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành Luận án./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Tác giả luận án

Nguyễn Thị Huệ

ii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................. ix
Trích yếu luận án ............................................................................................................. xi
Thesis abstract................................................................................................................ xiii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.


Mục đích của đề tài ............................................................................................. 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.5.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ............................................................... 3

1.5.1.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.5.2.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3


Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về định giá đất .............................................................................. 4

2.1.1.

Đất đai................................................................................................................. 4

2.1.2.

Giá đất................................................................................................................. 6

2.1.3.

Định giá đất ...................................................................................................... 10

2.2.

Cơ sở thực tiễn về định giá đất ......................................................................... 24

2.2.1.

Định giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................ 24

2.2.2.

Định giá đất ở tại Việt Nam .............................................................................. 36


2.3.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất .................................................. 41

2.3.1.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất trên thế giới ............................. 41

iii


2.3.2.

Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất tại Việt Nam ............................ 43

2.4.

Định hướng nghiên cứu của đề tài .................................................................... 45

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 47
3.1.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 47

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ..................................................................... 47

3.1.2.


Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phố Từ Sơn ......................... 47

3.1.3. Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố
Từ Sơn .............................................................................................................. 47
3.1.4.

Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn Thành phố Từ
Sơn .................................................................................................................... 47

3.2.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 47

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 47

3.2.2.

Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu .......................................... 48

3.2.3.

Phương pháp chuyên gia................................................................................... 50

3.2.4.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 50


3.2.5.

Phương pháp tổng hợp, xử lý và so sánh số liệu .............................................. 55

3.2.6.

Phương pháp SWOT ......................................................................................... 57

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 59
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất tại
thành phố Từ Sơn ............................................................................................. 59

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên thành phố Từ Sơn............................................................... 59

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Từ Sơn.................................................... 63

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021 .................. 67

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Từ Sơn năm 2021 ................................. 73


4.1.5.

Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý, sử dụng đất
đai đến công tác định giá đất ............................................................................ 74

4.2.

Đánh giá biến động giá đất ở tại thành phố Từ Sơn ................................................ 77

4.2.1.

Biến động giá đất thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021 .............................. 77

4.2.2.

Đánh giá sự chênh lệnh giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị
trường ............................................................................................................... 91

4.3.

Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn..................... 97

iv


4.3.1.

Khái quát quy trình định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn .................. 97

4.3.2.


Kết quả xác định giá đất cụ thể....................................................................... 101

4.3.3.

Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh ......................................................................................................... 101

4.3.4.

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến cômh tác định giá đất ở tại thành phố
Từ Sơn ............................................................................................................ 109

4.3.5.

Phân tích SWOT về cơng tác định giá đất ở thành phố Từ Sơn ..................... 122

4.4.

Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn .................. 126

4.4.1.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch ....... 126

4.4.2.

Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất .................................................................. 127

4.4.3.


Kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức định giá đất ............................. 127

4.4.4.

Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự động, ứng dụng trí tuệ
nhân tạo (AI) ................................................................................................... 128

4.4.5.

Đảm bảo tài chính cho cơng tác định giá đất .................................................. 128

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................... 129
5.1.

Kết luận........................................................................................................... 129

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................ 130

Danh mục các cơng trình nghiên cứu liên quan đến luận án ....................................... 131
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 132
Phụ lục ........................................................................................................................ 146

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CAMA

Định giá đất hàng loạt

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

ILMV

Mơ hình định giá đất sáng tạo

KCN

Khu công nghiệp

LIS


Hệ thống thông tin đất đai

LVS

Tiêu chuẩn định giá quốc tế

MCDA

Ứng dụng định giá đất hàng loạt

NĐ

Nghị định

OLS

Hồi quy bình phương nhỏ nhất thơng thường chuẩn

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QL

Quốc lộ


TL

Tỉnh lộ

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1.

Tổng hợp công tác định giá đất ở tại một số quốc gia trên thế giới .................... 35

2.2.

Kết quả định giá đất cụ thể trong giai đoạn 2017 - 2021 tại tỉnh Bắc Ninh........ 40

3.1.

Kết quả điều tra sơ bộ yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở .... 50


3.2.

Số lượng cán bộ cơng chức, viên chức điều tra .................................................. 51

3.3.

Tiêu chí điều tra bước 2 xác định các yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác
định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn .................................................................... 52

3.4.

Quy định điểm, mức độ tác động theo thang đo Likert ...................................... 56

3.5.

Phân tích SWOT công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn ......... 58

4.1.

Bảng thống kê dân số thành phố Từ sơn ............................................................. 64

4.2.

Dân số, lao động thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017 - 2021................................ 65

4.3.

Diện tích thành phố Từ Sơn năm 2021 ............................................................... 66

4.4.


Tổng hợp công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât thành phố Từ Sơn
giai đoạn 2017 - 2021.......................................................................................... 68

4.5.

Kết quả thực hiện cơng tác đăng kí, cấp giấy chứng nhận thành phố Từ
Sơn giai đoạn 2017 - 2021 .................................................................................. 69

4.6.

Kết quả công tác thu hồi đất tại thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017 - 2021 ........ 71

4.7.

Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Từ
Sơn giai đoạn 2017 - 2021 .................................................................................. 72

4.8.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơn năm 2021 ........................................ 74

4.9.

Biến động giá đất ở quy định tại vùng 1 ............................................................. 78

4.10. Biến động giá đất ở thị trường tại vùng 1 ........................................................... 80
4.11. Biến động giá đất ở quy định tại vùng 2 ............................................................. 82
4.12. Biến động giá đất ở thị trường tại vùng 2 ........................................................... 83
4.13. Biến động giá đất ở quy định tại vùng 3 ............................................................. 86

4.14. Biến động giá đất ở thị trường tại vùng 3 ........................................................... 87
4.15. Biến động giá đất ở quy định tại vùng 4 ............................................................. 89
4.16. Biến động giá đất ở thị trường tại vùng 4 ........................................................... 90

vii


4.17. Chênh lệch giữa giá đất ở nhà nước quy định và giá thị trường giai đoạn
2017 - 2021 ......................................................................................................... 96
4.18. Xác định mục đích định giá đất cụ thể thành phố Từ Sơn .................................. 98
4.19. Kết quả đánh giá về thông tin giá đất ở và thu thập thông tin giá đất ở ........... 102
4.20. Kết quả đánh giá nhân lực định giá đất ở.......................................................... 104
4.21. Kết quả đánh giá nhân lực thẩm định, quyết định giá đất ở.............................. 104
4.22. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác định giá đất ở ................................. 110
4.22. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo (lần 1)............................................. 116
4.23. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo (lần 2)............................................. 117
4.24. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test ...................................................... 118
4.25. Trọng số ma trận xoay ...................................................................................... 118
4.26. Tương quan giữa biến phụ thuộc và biến độc lập ............................................. 119
4.27. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính ................................................................ 120
4.28. Phân tích SWOT về cơng tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn ................. 122

viii


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình


Trang

2.1.

Mơ hình thuật tốn SVM .................................................................................... 21

2.2.

Mơ hình cây quyết định ...................................................................................... 22

2.3.

Trình tự tính giá đất cụ thể tại Hàn Quốc ........................................................... 31

2.4.

Sơ đồ khung nghiên cứu ..................................................................................... 46

3.1.

Phân vùng nghiên cứu trên địa bàn thành phố Từ Sơn ....................................... 48

3.2.

Mơ hình nghiên cứu các yếu tố giả định ảnh hưởng đến công tác định giá
đất ở ..................................................................................................................... 53

4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .......................................... 59


4.2.

Giá đất quy định trung bình của vùng 1 .............................................................. 79

4.3.

So sánh giá đất thị trường trung bình của vùng 1 ............................................... 81

4.4.

So sánh giá đất quy định trung bình tại vùng 2 ................................................... 83

4.5.

So sánh giá đất thị trường trung bình vùng 2 ...................................................... 85

4.6.

So sánh giá đất quy định trung bình vùng 3 ........................................................ 86

4.7.

So sánh giá đất thị trường trung bình vùng 3 ...................................................... 88

4.8.

So sánh giá đất quy định trung bình vùng 4 ........................................................ 89

4.9.


Giá đất thị trường trung bình vùng 4 .................................................................. 90

4.10. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trường vùng 1 .................................. 91
4.11. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trường vùng 2 .................................. 92
4.12. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trường vùng 3 .................................. 93
4.13. Chênh lệch giá đất quy định và giá đất thị trường vùng 4 .................................. 94
4.14. Quy trình định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn .................................... 98
4.15.

Điểm đánh giá về thu thập thông tin giá đất ở ................................................. 102

4.16. Mức đánh giá về việc thu thập thông tin giá đất ở ............................................ 103
4.17. Biểu đồ đánh giá nhân lực định giá, thẩm định, quyết định giá đất ở............... 105
4.18. Điểm đánh giá của cán bộ về nguyên tắc, phương pháp, quy trình thủ tục
định giá đất ........................................................................................................ 106
4.19. Mức đánh giá của cán bộ về nguyên tắc, phương pháp, quy trình thủ tục
định giá đất ........................................................................................................ 106

ix


4.20. Đánh giá của cán bộ về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ định giá đất ở ... 107
4.21. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, phối hợp của cơ quan, kinh
phí đầu tư cho định giá đất ở ............................................................................. 109
4.22. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở .................................. 120
4.23. Tỷ lệ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến cơng tác định giá đất ở .................. 121

x



TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Huệ
Tên luận án: Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn
thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của luận án, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
điều tra số liệu thứ cấp; phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu; phương
pháp chuyên gia; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp tổng hợp, xử lý và
so sánh số liệu; phương pháp SWOT.
Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Từ Sơn được công nhận là đô thị loại 3 vào ngày 01/11/2021, là một
trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh Bắc Ninh, là thành phố nằm ở
cửa ngõ phía tây thủ đơ và đơ thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội. Từ Sơn là một đô thị công
nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng. Thành phố
Từ Sơn có 12 đơn vị hành chính phường với dân số năm 2021 là 202.874 người. Diện
tích của thành phố Từ Sơn năm 2021 là 6.108,86 ha trong đó diện tích đất nơng nghiệp
là 2.712,09 ha, chiếm 44,4%; diện tích đất phi nơng nghiệp là 3.396,03 ha, chiếm
55,59%; diện tích đất chưa sử dụng là 0,74 ha, chiếm 0,01%. Thành phố đã quản lý và
sử dụng đất hiệu quả, ổn định. Quỹ đất sản xuất nông nghiệp được khai thác sử dụng
theo hướng sản xuất tập trung, đầu tư có trọng điểm, khơng bỏ hoang hố, khơng dùng

sai mục đích, đem lại năng suất và hiệu quả canh tác cao. Các mục đích sử dụng đất phi
nơng nghiệp có xu hướng tăng như đất công nghiệp, đất khu đô thị và đất thương mại,
dịch vụ. Công tác quản lý đất đai được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
2. Công tác định giá đất mặc dù đã được các cấp, các ngành quan tâm và nhận
được sự phối hợp nhiệt tình của các cơ quan liên quan nhưng vẫn còn một số khó khăn
như: thơng tin về giá đất ở thị trường có mức tin cậy chưa cao (mức 5 – thiếu và ít tin
cậy); nhân lực tham gia định giá đất ở còn thiếu cả về số lượng và chất lượng (mức 4);

xi


trình tự, thủ tục định giá đất cịn phức tạp (mức 4); kinh phí đầu tư cho cơng tác định giá
đất cịn hạn hẹp (mức 4 - kém).
3. Cơng tác định giá đất ở cụ thể tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong giai
đoạn 2017-2021 chịu tác động của 20 yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng với mức
độ ảnh hưởng từ 8,42% đến 26,59%. Nhóm yếu tố ảnh hưởng nhất đến công tác định
giá đất ở là nhóm yếu tố giá đất, tiếp theo là các nhóm yếu tố: nhân lực định giá đất; quy
định vai trò, chức năng của các tổ chức; quy định về định giá đất; cơ sở vật chất, trang
thiết bị; các yếu tố thửa đất với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%;
10,64%; 8,42%.
4. Để công tác định giá đất ở tại Từ Sơn được hoàn thiện hơn và giá đất xác định
được phù hợp với giá trị thị trường cần áp dụng đồng thời các giải pháp: xây dựng hệ
thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch; đảm bảo đủ nhân
lực định giá đất; kiện tồn vai trị, chức năng của các tổ chức định giá đất; xây dựng và
phát triển hệ thống định giá đất tự động, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); đảm bảo tài
chính cho cơng tác định giá đất.

xii



THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Nguyen Thi Hue
Thesis title: Study the residential land valuation in Tu Son city, Bac Ninh province.
Major: Land Management.

Code: 9 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
Assessing the current status of residential land valuation and factors affecting
residential land valuation as a basis for proposing solutions to improve land valuation in
Tu Son city, Bac Ninh province.
Materials and Methods
Following methods were used in thesis: the methods of secondary data
investigation; method of zoning and selecting study sites; professional solution; primary
data survey method; methods of synthesizing and processing data; SWOT method
Main findings and conclusions
1. Tu Son city was recognized as a grade 3 urban area on November 1, 2021, is
one of the two economic, cultural and educational centers of Bac Ninh province, is a
city located at the western gateway of the capital. and the satellite town of Hanoi
capital. Tu Son is an industrial city with many industrial parks and famous traditional
craft villages. Tu Son city has 12 ward administrative units with a population in 2021 of
202,874 people. The area of Tu Son city in 2021 is 6,108.86 hectares, of which
agricultural land is 2,712.09 hectares, accounting for 44.4%; non-agricultural land area
is 3,396.03 ha, accounting for 55.59%; unused land area is 0.74 ha, accounting for
0.01%. The city has managed and used land effectively and stably. The agricultural
production land fund is exploited and used in the direction of concentrated production,
focused investment, not abandoned, not used for wrong purposes, bringing high
productivity and efficiency of farming. Non-agricultural land uses tend to increase such
as industrial land, urban land and commercial and service land. Land management is

carried out in accordance with the provisions of law.
2. Although the land valuation has been interested by all levels and sectors and
received the enthusiastic coordination of relevant agencies, there are still some
difficulties such as: information about land prices in the market is reliable. low
reliability (level 5 – lacking and less reliable); human resources involved in the
valuation of residential land are lacking in both quantity and quality (level 4); the order

xiii


and procedures for land valuation are still complicated (level 4); no investment funds
for land valuation (level 4 - poor).
3. The specific residential land valuation in Tu Son city, Bac Ninh province in the
period 2017-2021 is affected by 20 factors belonging to 6 groups of influencing factors
with influence levels ranging from 8.42% to 26, 59%. The group of factors that have the
most influence on the valuation of residential land is the group of factors on land prices,
followed by groups of factors: human resources for land valuation; prescribe the roles
and functions of organizations; regulations on land valuation; facilities and equipment;
land plot factors with the respective influence rate of 20.51%; 17.61%; 16.24%;
10.64%; 8.42%.
4. In order for the valuation of residential land in Tu Son to be more complete and
the land price determined to be more complete to the market value, it is necessary to
simultaneously apply the following solutions: building a reliable land price database
system, updating Japan, publicity and transparency of all kinds of land prices; ensure
sufficient human resources for land valuation; consolidating the roles and functions of
land valuation organizations; building and developing an automatic land valuation
system, applying artificial intelligence (AI); financial security for land valuation.

xiv



PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa
điểm cụ thể do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên
quan đến BĐS (Quốc hội, 2013). Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để
tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính
khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thế
chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,... Để giá đất xác định
được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và vai
trị đặc biệt quan trọng. Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện
các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất,
giữa những người sử dụng đất với nhau. Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo
thu đúng, thủ đủ ngân sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại,
khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà,
2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021).
Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu
chủ yếu tập trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ
tác động của các yếu tố đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ
Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir & Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020;
Scott, 1983). Một số nghiên cứu khác đánh giá ảnh hưởng của một yếu tố hay
một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta & cs., 2012). Các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng của
từng yếu tố. Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm
yếu tố vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố
xã hội, mơi trường… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs.,
2018). Black & Hoben (1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột biến
và nhà ở giá rẻ. Một số nghiên cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá đất,

hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm Phương Nam & cs., 2019;
Verheye, 2000).
Các nghiên cứu trên chưa đi sâu đánh giá một cách tồn diện cơng tác
định giá đất. Chính vì vậy, chưa rõ cơng tác định giá đất ở hiện nay có những

1


thuận lợi, hạn chế gì và nguyên nhân của các hạn chế đó. Ngồi ra, cũng chưa
rõ đâu là các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở và cần có những giải
pháp gì để khắc phục các hạn chế trong định giá đất ở. Đây chính là khoảng
trống nghiên cứu liên quan đến giá đất. Do vậy, thực hiện đề tài Luận án là cần
thiết nhằm trả lời các câu hỏi: Công tác định giá đất có ưu điểm, hạn chế và
ngun nhân gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến công tác định giá đất? và
mức độ ảnh hưởng của chúng đến công tác định giá đất như thế nào? Cần có
những giải pháp gì để cơng tác định giá đất được nhanh chóng, đúng tiến độ,
giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường của đất?
Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên cứu để trả lời các
câu hỏi trên do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu
công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống. Đặc biệt trong 10 năm gần đây,
Thành phố có tốc độ thị hóa và cơng nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử
dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá đất khi xây dựng bảng giá
đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các nghĩa vụ tài chính
đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định, song theo
đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, công tác định giá đất còn một số bất cập,
hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022). Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu
chuyên sâu để đánh giá một cách tồn diện khoa học, khách quan về thực trạng
cơng tác định giá đất để có giải pháp phù hợp, hồn thiện định giá đất tại Thành
phố. Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu và các kết quả cũng như các đề xuất
giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo khi nghiên cứu về công tác định

giá đất ở tại các địa bàn khác.
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá
đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: (i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong
bảng giá đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ
thể và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI
- Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được
ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20
yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá ở tại thành phố
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%;
10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố
thửa đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất).
- Luận án đã đề xuất 5 nhóm giải pháp hồn thiện công tác định giá đất ở
bao gồm: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch,

công khai các loại giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện tồn vai trị,
chức năng của các tổ chức định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định
giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính
cho cơng tác định giá đất.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công
tác định giá đất trên cơ sở tham khảo các cơng trình nghiên cứu liên quan trên thế
giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận án đã chỉ ưu điểm và những hạn chế trong công tác định giá đất ở
trên địa bàn thành phố Từ Sơn và đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm hồn
thiện cơng tác định giá đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến
công tác định giá đất. Ngoài ra, các giải pháp đề xuất trong Luận án có thể được
tham khảo, áp dụng để hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1.1. Đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio De Janerio, Brazil 1993, đã định
nghĩa đất đai là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các thành
phần cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó (FAO,
1993). Theo New York & Geneva (1996), đất đai không chỉ là bề mặt đất, đất đai

còn bao gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống
thủy văn, rừng cây, đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự
nhiên, ánh sáng mặt trời, khí hậu, thời tiết, nước mưa... trong lịng đất gồm tất cả
các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter
(1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển, đất và địa chất bên dưới, thủy
văn và thực vật trên bề mặt trái đất. Đất đai cũng bao gồm cả những hoạt động
diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện tại và
tương lai.
Theo Quốc hội (1993), “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an
ninh quốc phịng”. Nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất
nào, cũng như khơng có sự tồn tại của lồi người (Phan Thị Thanh Huyền & cs.,
2021). Như vậy, đất đai chính là tài ngun quốc gia. Đất đai khơng chỉ gồm diện
tích bề mặt mà bao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên và bên dưới lòng đất. Đất đai
là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng để phát triển đất nước.
2.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai cung cấp điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên
trái đất: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu năm
1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của lồi
người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên
mặt đất”.
Đất đai là tư liệu sản xuất: Mác viết: “Trong sản xuất nơng nghiệp đất đai
tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, cịn trong cơng nghiệp thì: “Đất
là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá

4


trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”. Theo Lương Văn Hinh (2003),

trong các ngành nông-lâm nghiệp: đất đai là yếu tố tích cực của q trình sản
xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động
(luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo…) và công
cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…).
Đất đai là nền tảng các hoạt động của xã hội và đời sống kinh tế của con
người: Con người xây dựng những cơng trình kiến trúc, giao thông, thuỷ lợi,…
trên những mảnh đất to lớn để phục vụ cho đời sống, sản xuất và đất đai là địa
điểm, cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng,
thuỷ lợi… W.Petty là nhà kinh tế học người Anh, ông là người đặt nền móng cho
trường phái kinh tế chính trị cổ điển ở Anh. Trong nghiên cứu về giá trị hàng
hóa, ông nêu luận điểm "Đất là mẹ, lao động là cha của của cải". Luận điểm này
cho thấy có hai nhân tố tạo ra của cải, đó là đất đai và lao động. Trong đó đất đai
có vai trị trực tiếp sinh ra của cải, còn lao động chỉ là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất ra của cải.
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, là nguồn của cải, tài sản cố định để tích luỹ
hay đầu tư: Mã Khắc Vỹ (1995) cho rằng đất đai có giá trị sử dụng, được trao đổi
trên thị trường nên đất đai có giá trị. Willy (2009) kết luận đất đai là một trong
những tài sản có giá trị lớn. Vũ Văn Phúc & cs. (2012) đưa ra quan điểm đất đai
là một loại hàng hoá đặc biệt trong nền kinh tế thị trường.
Đất đai là thước đo của sự giàu có của mỗi quốc gia: Theo New York &
Geneva (1996), vai trò của đất đai trong nền kinh tế của mỗi quốc gia không phải
lúc nào cũng rõ ràng, nhưng lại có ý nghĩa to lớn. Nếu khơng có nguồn tài
ngun đất đai tự nhiên thì khơng thể có sự phát triển bền vững, sẽ khơng có
những dự án đầu tư dài hạn. Theo thống kê, ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội
(GDP) của mỗi quốc gia đến từ các nguồn thu đất đai... Các nguồn thu từ đất đai
đóng góp đáng kể vào các nguồn thu của đất nước. Lịch sử cho thấy, các quốc
gia không ngừng xâm phạm, mở rộng lãnh thổ của mình với mong muốn có được
diện tích rộng. Khi đất đai đã dần ổn định thì con người lại tìm cách khai thác
chúng ở nhiều khía cạnh khác nhau. Bởi vì đất đai không thể tự sinh ra thêm nên
giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng dần theo sự phát triển của lồi người.

Như vậy, có thể khẳng định, tùy vào mục đích sử dụng, tính chất riêng của
từng ngành cụ thể đất đai đều có những vai trị nhất định. Đất đai đóng vai trị vơ
cùng quan trọng trong mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội của con người.

5


2.1.1.3. Đất ở
Theo quy định tại Thông tư số 27/2018/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất,
đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho đời sống;
đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả
trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất ở tại nông thôn là
đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã
thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng
hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới
hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện
theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn
do xã quản lý.
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá đất (Land price) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo Walters
(1983), giá đất là giá trị của quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn. Verheye (2007) cho
rằng giá đất được hiểu là giá được xác định trong các giao dịch cụ thể và là hình
thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai. Giá đất là cơ sở để định giá BĐS, để
xác định ảnh hưởng của nền kinh tế lên chính sách sử dụng đất đai và để tính
thuế từ các nguồn thu BĐS, để bồi thường khi thu hồi đất đai… (David &
Gabriel, 2013; Hoàng Văn Cường & cs., 2019).
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu nên giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất (Trần Tú Cường & cs.,
2012; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất”. Có thể hiểu, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
xác định. Đơn vị diện tích có thể được tính bằng mét vng (m2), héc-ta (ha),
thước, sào, mẫu, công… Giá đất do Nhà nước ban hành hoặc hình thành trong
các giao dịch về quyền sử dụng đất.

6


2.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động, tại các khu vực địa lý khác
nhau, đặc điểm kinh tế - xã hội khác nhau, thời điểm xác định giá khác nhau, giá
đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau. Theo Lâm Anh Ngạn (1995), các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm yếu tố kinh tế, yếu tố về xã hội, hạ tầng đơ
thị, mơi trường... Ngồi ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố mật độ xây
dựng, yếu tố mặt tiền, yếu tố diện tích thửa đất, khoảng cách đến trung tâm huyện,
khoảng cách tới sân bay, yếu tố GDP (Polyvios & cs., 2009). Giá đất cũng chịu
ảnh hưởng của yếu tố kinh tế, nhân khẩu, môi trường, mật độ dân số (Kheir &
Portnov, 2016; Song & Chen, 2022). Với mỗi khu vực khác nhau, giá đất chịu ảnh
hưởng của các yếu tố khác nhau (Downing, 1973; Scott, 1983; Dirgasov & cs.,
2017; Topcu & Kubat, 2012; Mitsuta & cs., 2012; Huang & Du, 2020).
Cũng như các nước trên thế giới, tại Việt Nam giá đất cũng chịu ảnh hưởng
của các yếu tố như yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, yếu tố vị trí, yếu tố
kinh tế, yếu tố pháp lý, yếu tố cá biệt thửa đất, cơ sở hạ tầng... (Hồ Thị Lam Trà
& cs., 2020; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021;
Trần Trọng Phương & cs., 2022).
2.1.2.3. Phân loại giá đất

Mỗi quốc gia sẽ có cách phân loại giá đất khác nhau. Theo nhà nghiên cứu
Sangho Lee thuộc hội đồng thẩm định Hàn Quốc (KAB), tại Hàn Quốc có 2 loại
giá đất gồm “giá đất chuẩn” do Chính phủ Hàn Quốc ban hành hàng năm và giá
cá biệt do các địa phương xác định trên cơ sở giá đất chuẩn (Sangho, 2001). Nhật
Bản cũng tương tự như vậy, ở Nhật có giá đất công bố và giá đất đại trà, giá công
bố được công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sẽ làm tiêu chuẩn cho giá
mua bán nhà đất đại trà, giá cơng bố sẽ áp dụng để tính thuế đất và ước tính giá
thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên
thẩm định BĐS; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công trong
thu hồi đất công (Shimizu & Nishimura, 2006).
Việt Nam tồn tại hai loại giá gồm: giá đất nhà nước quy định và giá đất giao
dịch thành cơng trên thị trường hay cịn gọi là giá thị trường. Hai loại giá đất nói
trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các
quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác
lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng

7


thái tỉnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động (Hồ Thị Lam
Trà & cs., 2016).
Giá đất do Nhà nước quy định: Giá đất nhà nước quy định được thể hiện
thông qua khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể. Khung giá đất là các quy
định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ
thể (Điều 113 - Luật Đất đai 2013). Khung giá đất là cơ sở để UBND tỉnh làm
căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng. Bảng giá
đất là bảng tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương áp dụng trong 5 năm, bắt đầu thực hiện từ ngày 1/1 của
năm đầu kỳ, xây dựng trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất (Khoản 1, 2, 3 của Điều 114 - Luật Đất đai

2013). Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng
đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, quyết định thu
hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng. Điều 114 Luật Đất Đai 2013 quy định
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể
phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và
thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất
phù hợp. Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm
nhất định theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân do UBND
tỉnh quyết định (Khoản 4 của Điều 114 - Luật Đất đai 2013). Giá đất do Nhà
nước quy định xây dựng trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Chính phủ
ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất theo từng
vùng (Điều 113 Luật Đất Đai). Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục
đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất
của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung
giá đất buộc các địa phương tuân thủ, khơng được quy định ngồi khung.
UBND các tỉnh xây dựng định kỳ và công bố công khai bảng giá đất 5 năm một
lần. Bảng giá đất do UBND các tỉnh ban hành chỉ được sử dụng để tính các
khoản thuế, phí hoặc đáp ứng các nghĩa vụ tài chính khác. Trong trường hợp áp
dụng giá đất cụ thể, cần tiến hành định giá đất cho từng trường hợp (Điều 113,
114, Luật Đất Đai).
Giá đất thị trường: Giá đất thị trường được hình thành trong các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất

8


khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay giá đất được xác định căn cứ vào thu
nhập từ việc sử dụng đất. Giá thị trường là giá bán quyền sử dụng của thửa đất có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh

tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận
chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định (Trịnh
Hữu Liên & cs., 2013).
Giá trị thị trường của đất ở: Giá trị thị trường của đất ở là mức giá được
xác định dựa trên các yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất ở (như khả năng sinh
lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch
phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường) (Hồng Văn
Cường, 2019). Giá quy định sẽ gần với giá trị thị trường khi thỏa mãn một số giả
định: khơng có sự ép buộc đối với người mua hoặc người bán trong nỗ lực buộc
mua hoặc bán; người mua và người bán có hiểu biết và hành động vì lợi ích tốt
nhất của chính họ; thời gian hợp lý để giao dịch diễn ra; thanh toán bằng tiền mặt
(Eckert & cs., 1990; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021).
2.1.2.4. Đặc trưng của giá đất
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng: Hàng hóa nói chung có hiện tượng khấu
hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm nhưng đất đai thì
ngược lại, khơng những khơng khấu hao mà cịn có hiện tượng tăng giá theo sự
phát triển kinh tế, xã hội (Trịnh Hữu Liên & cs., 2013). Tốc độ tăng giá đất cao
hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ
hai mặt tạo thành. Đất đai giới hạn về khơng gian, bề mặt (diện tích) đất đai là
một đại lượng hữu hạn nên trong không gian và thời gian xác định, tính hữu hạn
của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm; mà đồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục
tăng theo, nên giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
Khơng giống nhau về cơ sở giá: Hàng hóa thơng thường có tính di động,
nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa, nhưng đất đai lại cố định nên cái có
thể chuyển dịch khơng phải là bản thân đất đai mà là khả năng thu lợi từ đất đai,
cho nên giá đất là giá mua bán của quyền và lợi ích về đất.
Khơng giống nhau về thời gian hình thành: Hàng hóa thơng thường có thể
có tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, chúng lại có thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá


9