HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN
KHOA TÀI CHÍNH- ĐẦU TƯ
================

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
QUỐC TẾ VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH

Sinh viên thực hiện: Phan Như Quỳnh
Lớp: Ngân hàng 10
Khóa học: 2019-2023
Mã sinh viên: 7103402195
Khoa: Tài chính- Đầu tư
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đỗ Thanh Hương

Hà Nội, ngày 27 tháng 03 năm 2023


LỜI CẢM ƠN

Để bài khóa luận được hồn thiện một cách tốt nhất và được tạo điều kiện tốt
nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới:

- Tiến sĩ Đỗ Thanh Hương, Giảng viên Hướng dẫn
- Nguyễn Thành Trung – Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế
Việt Nam, Chi nhánh Ba Đình, Cố vấn chuyên môn

- Tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt
Nam, Chi nhánh Ba Đình

i


LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiện
trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng VIB Chi
nhánh Ba Đình, và dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Đỗ Thanh Hương.
Những thông tin số liệu được sử dụng trong khóa luận được trích dẫn trung
thực và đã được cho phép từ những tài liệu do đơn vị thực tập cấp. Tất cả các trích
dẫn được cung cấp đầy đủ và đúng quy định.

Hà Nội, ngày 27 tháng 3 năm 2023
Sinh viên thực hiện

Phan Như Quỳnh

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... vi
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG ................................. 4
1. Cơ sở lý luận về Bất động sản ..................................................................... 4
1.1.Khái niệm ........................................................................................... 4
1.2.Đặc điểm và thuộc tính của Bất động sản ............................................ 4
2. Khái niệm tài sản đảm bảo trong thế chấp BĐS ........................................... 7

3. Bất động sản trong hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng ........................... 7
3.1.Hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng ............. 7
3.2.Quy trình thẩm định giá Bất động sản đảm bảo .................................... 8
3.3.Nguyên tắc và vai trò của thẩm định giá Bất động sản đảm bảo ........... 9
3.4.Các phương pháp định giá sử dụng trong thẩm định giá Bất động sản 10
4. Các nhân tố ảnh hưởng ............................................................................ 11
4.1.Tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi thế chấp bất động sản và hoạt động
định bất động sản ............................................................................. 11
4.2.Chất lượng nhân viên phục vụ tới hoạt động thẩm định giá bất động sản
đảm bảo ........................................................................................... 12
4.3.Cơ sở vật chất phục vụ tới chất lượng hoạt động thẩm định giá Bất động
sản đảm bảo ..................................................................................... 12
4.4.Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả thẩm định giá ................ 12
4.5.Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động thẩm định giá bất
động sản đảm bảo tại ngân hàng ....................................................... 13
5. Kinh nghiệm trong nước và thế giới trong hoàn thiện hoạt động thẩm định giá
BĐS tại các ngân hàng thương mại .................................................................... 13
5.1.Kinh nghiệm nước ngoài ................................................................... 13
5.2.Kinh nghiệm trong nước ................................................................... 14
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB ........................................ 15
1. Khái quát về ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình .... 15
iii


1.1.Ngân hàng Quốc tế Chi nhánh Ba Đình ............................................. 15
1.2.Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm gần đây
( 2020 - 2022) .................................................................................. 16
1.3.Thực trạng hoạt động cho vay có bảo đảm tại VIB Ba Đình ................ 18
2. Thực trạng hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo tại VIB Ba Đình ................ 21

2.1.Cơ sở pháp lý ................................................................................... 21
2.2.Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại VIB Ba Đình ......... 22
2.3.Nguyên tắc thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá Bất động sản
đảm bảo – Phương pháp so sánh ...................................................... 27
2.4.Nghiên cứu tình huống thực tế về thẩm định giá Bất động sản đảm bảo
tại VIB Ba Đình ................................................................................ 28
2.5.Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS đảm bảo
tại VIB Ba Đình ................................................................................ 30
2.6.Đánh giá chung thực trạng ................................................................ 37
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB CHI
NHÁNH BA ĐÌNH ................................................................................................ 41
1. Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất
động sản đảm bảo của VIB chi nhánh Ba Đình .................................................. 41
2. Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản ........................ 41
2.1.Nâng cao năng lực trình độ đội ngũ cán bộ thẩm định ........................ 41
2.2.Hồn thiện quy trình thẩm định giá Bất động sản ............................... 42
2.3.Xây dựng kho giá Bất động sản trên địa bàn ...................................... 43
2.4.Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Bất động sản ........................ 43
2.5.Một số kiến nghị đối với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 43
2.6.Đối với Chính phủ ............................................................................ 43
2.7.Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ............................................. 44
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 47
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 49

iv


DANH MỤC VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng Hòa xã hội Chủ nghĩa

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Đất

HDDG

Hoạt động Định giá

DSCV

Doanh số cho vay

TMCP

Thương mại Cổ phần

TĐG


Thẩm định giá

VIB Ba Đình

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt
Nam – Chi nhánh Ba Đình

VIB

Ngân hàng Quốc Tế VIB

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Bảng

Bảng

Trang

Bảng 2-1: Kết quả hoạt động kinh doanh cúa VIB Ba Đình giai

16

đoạn 3 năm gần đây 2020-2022
Bảng 2-2: Doanh số cho vay tại VIB Chi nhánh Ba Đình 2018-

18


2022
Bảng 2-3: Dư nợ cho vay tại VIB Ba Đình 2018-2022

19

Bảng 2-4: Chất lượng các khoản dư nợ tại VIB Ba Đình 20182022

20

Bảng 2-5: Các tài sản so sánh của Mảnh A

28

Bảng 2-6: Tổng hợp ý kiến khảo sát người tham gia biết đến
chương trình cho vay thế chấp của VIB

32

Bảng 2-7: Tổng hợp ý kiến khảo sát tiêu chí chọn VIB Ba Đình

33

Bảng 2-8: Tổng hợp ý kiến khảo sát Mức độ nhân viên tiếp nhận
và trả lời yêu cầu khách hàng

35

vi



2. Hình

Hình

Trang

Hình 2-1: Biểu đồ kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba
Đình giai đoạn 3 năm gần đây 2020- 2022

17

Hình 2-2: % Doanh số cho vay tại VIB Ba Đình 2018- 2022

18

Hình 2-3: Nhu cầu về Tín dụng của những người trả lời khảo sát

34

Hình 2-4: Đánh giá năng lực cấp Tín dụng của VIB bởi những

35

người tham gia trả lời bảng hỏi

vii


LỜI MỞ ĐẦU
Xuất hiện lần đầu tiên vào 5500 năm trước dưới hình thức ký gửi vật phẩm

cá nhân tại các đền thờ, ngày nay hoạt động Ngân hàng là mắt xích thiết yếu trong
nền kinh tế thị trường tồn cầu nói chung và định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt
Nam nói riêng, đóng góp rất lớn cho việc việc điều tiết lượng tiền trong nền kinh tế,
phân phối nguồn vốn, tạo cân bằng cung tiền, dẫn vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu. Để
làm được điều này Ngân hàng thực hiện thông qua một trong những hoạt động đặc
trưng chủ yếu nhất: Hoạt động tín dụng, đây cũng là hoạt động mang lại nguồn thu
khủng cho ngân hàng.
Để đảm bảo an toàn, phát triển bền lâu, việc thực hiện tăng cường công tác
đảm bảo tiền vay và đảm bảo tín dụng là một trong những mục tiêu ưu tiên hàng
đầu của các Ngân hàng, trong đó Bất động sản là tài sản được quan tâm hàng đầu
bởi các nhà hoạch định chính sách và bởi đầu não lãnh đạo tại VIB nói chung. Từ
lâu, bất động sản đã được xem là một tài sản mang ý nghĩa bền vững và có giá trị
khơng giảm theo thời gian, là tài sản có tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp
cho vay tín dụng tại ngân hàng bởi những điều trên. Tuy nhiên, với việc một số quy
định vẫn chưa thực sự chặt chẽ, những lỗ hổng còn tồn đọng trong nền kinh tế hiện
nay, rủi ro luôn luôn tiềm ẩn trong tất cả các hoạt động tài chính – ngân hàng.
Từ vấn đề thực tiễn trên, cộng thêm quá trình thực tập, thực hành về nghiệp
vụ tại Bộ phận Thẩm định giá, Phòng Quản lý nợ của Ngân hàng TMCP Quốc Tế
Việt Nam đã thúc đẩy em muốn hiểu rõ thêm cách thức hoạt động, quy trình, quy
định trong việc thẩm định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản. Từ đó em đã
quyết định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Bất động sản là tài
sản đảm bảo trong cho vay tại VIB Chi nhánh Ba Đình” làm đề tài khóa luận tốt
nghiệp của mình.
Sự cần thiết của đề tài: Giúp cho quá trình hoạt động thẩm định giá. Bất
động sản đảm bảo được hoàn thiện hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro cho các bên liên
quan, đặc biệt là bên cho vay đồng thời cải thiện hạn mức cấp tín dụng cho vay một
cách hợp lý nhất, tạo hệ thống kho giá định hình giá trị chung của thị trường Bất
động sản đối với việc cấp tín dụng bằng Bất động sản đảm bảo tại VIB Ba Đình.
Mục tiêu khóa luận: Đánh giá thực trạng, ưu, nhược điểm, nguyên nhân các
nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá, đánh giá mức độ ảnh hưởng, cách

khắc phục nhằm hồn thiện những vấn đề được tìm ra.

1 | Page


Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá Bất động sản
đảm bảo tại Ngân hàng thương mại, cụ thể là tại VIB Chi nhánh Ba Đình trong giai
đoạn 2018 – 2022.
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
Để hoàn thiện được nội dung này, em đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau:
⮚ Phương pháp luận chung: dựa trên cơ sở chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử.
⮚ Phương pháp nghiên cứu cụ thể, bao gồm:
- Phương pháp thống kế, phân tích, tổng hợp tài liệu: Thu thập, thống
kê các thông tin, dữ liệu để tiến hành đánh giá và phân tích. Tiến hành tập hợp
lại các thông
tin để đưa ra các thông tin được đánh giá tổng quát và khách quan, qua đó phát
hiện ra những điểm mạnh, điểm yếu, tìm ra nguyên nhân và đưa ra các biện
pháp khắc phục phù hợp.
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Đọc và tham chiếu các tài liệu về
thẩm định giá tài sản đảm bảo là Bất động sản; Thông tư, Nghị định tiêu chuẩn
được ban hành của Bộ Tài Chính Việt Nam; sử dụng tài liệu và báo cáo tài
chính mẫu của Chi nhánh VIB để thu thập những thông tin cần thiết phục vụ
cho việc hoàn thành đề tài nghiên cứu.
-

Phương pháp quan sát và phỏng vấn: Việc này được thực hiện khi

tiến hành tạo bảng câu hỏi google form khảo sát trực tuyến để thu thập các

thông tin dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu. Bảng hỏi được thực hiện với mục
đích xác đinh và đánh giá và các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định
giá tại VIB Ba Đình.
Nội dung kết cấu khóa luận:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm
bảo tại Ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định Bất động sản đảm bảo tại VIB Chi
nhánh Ba Đình
Chương 3: Giải pháp hồn thiện Hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo tại
VIB Chi nhánh Ba Đình
2 | Page


Do phạm vi nghiên cứu và trình độ lý luận có hạn, bài viết của em cịn những
sai sót nhất định. Em kính mong nhận được sự góp ý, chỉ dẫn và đóng góp trong
nghiên cứu của các thầy, cơ giảng viên trong khoa để khóa luận có thể được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Tiến Sĩ Đỗ Thanh Hương đã nhiệt tình động viên,
giúp đỡ, chỉ dẫn em rất nhiều trong việc hồn thành khóa luận
Em xin chân thành cảm ơn các cố vấn chuyên môn, các anh chị trong Phòng
Quản lý nợ và Ban Giám đốc Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh Ba
Đình đã hỗ trợ giúp em hồn thành thành cơng đề tài khóa luận.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

3 | Page


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG
1. Cơ sở lý luận về Bất động sản

1.1.

Khái niệm

Từ thời xa xưa khi còn là xã hội nguyên thủy, con người cổ đại đã sinh tồn
trên đất, biết chọn những vùng đất màu mỡ để sinh sống, hái lượm và săn bắt, từ đó
phát triển các thế hệ tiếp nối và trải qua hàng ngàn hàng vạn năm thặng dư, tiến hóa
để trở thành những nền văn minh lịch sử rạng rỡ. Cho đến khi luật pháp nhà nước
La Mã cổ đại đã đưa ra khái niệm và quy định tài sản quốc gia thành hai loại chính:
Bất động sản và động sản. Người La Mã cổ nêu rõ: Bất động sản bao gồm toàn bộ
sản phẩm, thặng dư được tạo ra từ tự nhiên trong lòng đất, trên mặt đất và từ sức lao
động của con người tạo ra trên mặt đất. (Rafael D., 2017, The law of poperty in
Ancient Roman Law)
Khái niệm Bất động sản hiện đại của nhiều quốc gia hiện đại có điểm tương
đồng với định nghĩa của người La Mã cổ (Luật dân sự Đức (Điều 94, 96), Luật Dân
sự Nga (Điều 130),…), còn theo tiêu chuẩn của IVS (Ủy ban Thẩm định giá Quốc
tế) có khái niệm Bất động sản như sau: Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả các
vật khác được xem là thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng sản, những tài sản
được con người xây dựng trên đất như các tịa nhà và cơng trình hạ tầng, cải tạo mở
rộng; tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các hệ thống làm
nóng và lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy.
Bất động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền
đất. (IVS, 2003)
Ở Việt Nam, Đảng và chính phủ gần đây nhất định nghĩa rằng Bất động sản
bao gồm: Đất đai ; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Tài sản khác gắn liền
với đất, nhà, cơng trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều
107, Bộ luật Dân sự 2015). Như vậy Bất động sản được hiểu là đất đai và những tài
sản dính liền vĩnh viễn đất đai, không thể tách rời và được xác định bởi vị trí địa lý
trên đất.
1.2.


Đặc điểm và thuộc tính của Bất động sản

1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Trên tồn thế giới hiện nay, tổng diện tích đất liền khoảng 150 triệu km2 và
tổng diện tích đại dương là 361 triệu km2, tổng cộng 511 triệu km2. Đây là con số
cố định vĩnh viễn, được chia cho hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ. Diện tích đất
4 | Page


đai là có giới hạn. Dân số thì ngày càng tăng dẫn đến bất động sản trở nên khan
hiếm.
Xuất phát từ sự khan hiếm trên mà cung cầu của thị trường BĐS ln có sự
chênh lệch rất lớn, xu hướng cầu lớn hơn cung tại những trung tâm thành phố, khu
đơ thị sầm uất có điều kiện kinh tế tốt và đang phát triển, tạo nên sự mất cân đối
cung cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó trong dài hạn Bất động sản sẽ có
xu hướng tăng tại những nơi nói trên.
Bất động sản là tài sản không thể được di dời từ nơi này qua nơi khác, phụ
thuộc vào vị trí địa lý và điều kiện khu vực để thẩm định giá. Bất động sản là đa
dạng và độc nhất khi khơng thể có 2 Bất động sản hồn tồn giống nhau vì chúng có
vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây một thiết kế
kế và mục đích sử dụng nhưng có thể khác nhau hồn tồn trong giá trị sử dụng.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác
nhau. Ngoài ra, các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều ln quan tâm đến tính khác biệt
hoặc để tạo sự cá tính riêng để thu hút khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v... Chính vì vậy BĐS có tính cá biệt.
1.2.2. Tính bền lâu
Đất đai là tài sản của mẹ thiên nhiên ban tặng dường như không thể bị phá
hủy, trừ những trường hợp đặc biệt như thiên tai, lũ lụt, sạt lở, bất động sản trường
tồn với thời gian và có tỉ lệ hao mịn gần như bằng 0. Thứ hao mịn trên đất đai

chính là tài sản gắn liền với đất bao gồm kiến trúc, cơng trình xây dựng, có tuổi thọ
hữu hạn nhưng có thể duy trì bằng việc cải tạo nâng cấp và bảo dường. Như vậy
tính bền lâu được hiểu là tuổi thọ của tài sản tạo ra thặng dư được gắn liền với đất.
Trong tính bền lâu thì tuổi thọ của tài sản trên đất lại được phân chia thành 2
loại: “Tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế”. Trong điều kiện hoạt động bình thường
khi chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích BĐS mang lại sẽ khiến BĐS đó
khơng sinh ra được thặng dư và làm chấm dứt tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý tồn
tại lâu hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì kể cả khi chi phí ngang bằng với lợi ích thì
kết cấu hạ tầng vẫn cịn tồn tại, nó chỉ chấm dứt khi kết cấu cốt lõi của nó sụp đổ vì
khấu hao. Nếu cải tạo, nâng cấp lợi ích lớn BĐS mang lại lớn hơn đập đi xây lại thì
việc kéo dài tuổi thọ vật lý sẽ tiếp tục tạo ra thặng dư, tạo nên một vòng tuổi thọ
kinh tế mới, để xác định được có nên cải tạo hay khơng ta tính theo cơng thức sau:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)
Trong đó:
5 | Page


r – lãi suất tiền vay;
I – luồng thu nhập;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 = nên cải tạo xây dựng.
Thực tế trên thế giới đã cho thấy ước lượng về tuổi thọ kinh tế của BĐS
trong vịng từ 40 – 50 năm tùy theo tính chất giá trị sử dụng của BĐS đó. Cũng từ
việc đất tồn tại vĩnh viễn nên khi chuyển nhượng,bán,… vẫn có thể sử dụng cho
nhiều mục đích khác nhau mà lượng hàng hóa Bất động sản cũng rất phong phú và
đa dạng, gần như là vơ tận.
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Trên một khu vực, giá trị đất có sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của
một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt là khi đi kèm với phát triển
hạ tầng xung quanh BĐS đó sẽ đẩy giá đất lên, gia tăng giá trị sử dụng, tiềm năng

thặng dư sản phẩm lớn. Hiện tượng này khá phổ biến trong thực tế khi đất đai được
quy hoạch hay dự án: xây trường học, mở đường lớn, xây cầu, phát triển dự án cư
dân sẽ được đẩy giá lên cao hơn, tạo nên hiệu ứng Domino.
1.2.4. Thuộc tính khác
Mục đích sử dụng Bất động sản là đa dạng và phong phú, vừa có thể định cư
vừa có thể đảm bảo cuộc sống kinh tế ổn định, thậm chí tạo ra thặng dư tích lũy cho
các hoạt động khác, như vậy Bất động sản có tính thích ứng. Tuy vậy để có thể tối
đa hóa được tiềm năng của Bất động sản cần phải có kế hoạch sử dụng hợp lí, vì
BĐS là tài sản mang tính giá trị lớn, việc đầu tư là vơ cùng tốn kém mà mỗi cơng
trình đều cần thời gian dài hoàn thiện mà thời gian hoàn vốn mất rất nhiêu thời gian,
đòi hỏi sự quản lý và quản trị tốt và thích hợp. BĐS cũng chịu ảnh hưởng của
những yếu tố như tâm linh, tín ngưỡng, tập tục, thị hiếu,…Ở Việt Nam người dân
có xu hướng ổn định chỗ ở rồi mới chuyên tâm làm ăn được thấm nhuần từ lối sống,
quan điểm thời cha ông “An cư lạc nghiệp”, các nước phương Tây họ thường thích
thuê nhà, sống thoải mái, tự do đi khắp nơi khám phá. Những điều này làm nhu cầu
và giá trị của BĐS bị thay đổi theo từng vùng miền, đất nước, dân tộc…Như vậy
hàng hóa BĐS mang nặng tính tập qn, thị hiếu và tâm lý xã hội. Cuối cùng BĐS
là một phần lãnh thổ của một quốc gia, là tài sản giá trị của từng thành phần kinh tế
trong xã hội, một sự biến động nhỏ của nó cũng có thể gây ra xáo trộn trong hoạt
động kinh tế và xã hội, vì vậy BĐS cũng chịu sự tác động đến từ chính sách của
6 | Page


Pháp luật và Chính sách của Nhà nước nhằm duy trì quản lý, điều tiết giữ sự ổn
định trong giá trị của BĐS.
2. Khái niệm tài sản đảm bảo trong thế chấp BĐS
Trong hoạt động kinh tế, để có thể mở rộng phát triển hoạt động sản xuất
kinh doanh thì cá nhân, tổ chức rất cần đến vốn: vốn chủ sở hữu và vốn vay, với
những khoản vay lớn họ đều phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng, vì thế thế
chấp BĐS là một phần khơng thể thiếu trong quản lý và kinh doanh tài sản, đóng

vai trò quan trọng trong việc tăng tài sản ngắn và dài hạn thúc đẩy hoạt động sản
xuất kinh doanh, giảm thời gian sản xuất sẵn sàng cho đầu tư, góp phần tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng.
Bất động sản là tài sản không thể di dời nên việc thế chấp BĐS làm giảm
thiểu rủi ro tín dụng cho các tổ chức tín dụng, nâng cao hiệu quả hoạt động. Thế
chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận thế chấp (Điều 317, Luật Dân sự 2015). Từ hai điều trên thế chấp
BĐS để vay vốn là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp
pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn)
đối với bên nhận thế chấp. Việc thế chấp phải được thỏa thuận và thẩm định giá tài
sản đảm bảo kỹ càng rồi mới tiến hành ký kết hợp đồng có sự chứng nhận của
Phịng cơng chứng.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện toàn
dân thống nhất quản lý (Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam), Nhà nước
giao đất và cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng ổn định lâu dài . Chỉ riêng những
chủ thể là cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được quyền sử dụng đất
làm tài sản thế chấp tại các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Những chủ thể khác
bao gồm Cơ quan Nhà nước, Lực lượng vũ trang, Tổ chức chính trị - xã hội, Cơ sở
tôn giá không thể sử dụng đất đai để thế chấp (Điều 181, Luật Đất đai 2013).
3. Bất động sản trong hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng
3.1.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng

Tại các ngân hàng, hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo là BĐS chiếm tỷ lệ
đa số, chính vì thế quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng xuất phát từ nhiều
nguyên nhân chủ quan và khách quan, vì khi những rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ rất
khó khăn thậm chí khơng thể xử lý phát mại tài sản để thu hồi lại những khoản nợ,
các khoản trở thành nợ xấu ảnh hưởng đến hoạt động tài chính của Ngân hàng nói

7 | Page


riêng và cả nền kinh tế nói chung. Để giảm thiểu tối đa rủi ro trong việc xử lý các
loại nợ xấu, nợ chú ý, các Ngân hàng luôn luôn phải rà soát, kiểm tra chặt chẽ tuân
thủ đúng quy định cho vay. Đầu tiên khách hàng phải có tài sản thế chấp (Bất động
sản, Động sản, Tiền gửi, Chứng khốn,…) và tiếp theo tài sản thế chấp đó phải
được thẩm định giá và tính tốn hạn mức cấp tín dụng phù hợp, làm cơ sở để cho
vay và tiến hành giải ngân tiền cho khách hàng. Đối với thẩm định giá Bất động sản
là tài sản thế chấp việc xác định giá trị Bất động sản từ quyền sử dụng đất thành giá
trị tiền tệ tại thời điểm xác định, làm căn cứ cấp hạn mức cho vay tại ngân hàng.
Việc thẩm định giá này sẽ luôn được tiến hành thực hiện lại sau một khoảng thời
gian quy định vì giá trị của Bất động sản ln thay đổi theo thời gian.
Thẩm định giá Bất động sản là tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ
quan trọng và không thể thay thế trong hoạt động cho vay của các ngân hàng với
mục đích đưa ra mức cho vay phù hợp, có lợi cho cả hai bên. Ở mỗi ngân hàng là
khác nhau, mỗi chi nhánh cũng sẽ khác nhau về việc thẩm định giá có thể được thực
hiện bởi bộ phận chuyên biệt hoặc bộ phận tín dụng, ví dụ như Vietinbank thực hiện
thẩm định giá cho vay Bất động sản được thực hiện bởi Trung tâm xử lý tài sản bảo
đảm Vietinbank AMC là đơn vị chuyên biệt thuộc Vietinbank chuyên thẩm định giá
tài sản và xử lý nợ, tại Vietcombank là Bộ phận Xử lý nợ chuyên đảm nhận nhiệm
vụ này và VIB việc thẩm định giá được Trung tâm Thẩm định giá tài sản bảo đảm
chịu trách nhiệm với thành viên là các Bộ phận Thẩm định giá trực thuộc tại các chi
nhánh trên toàn quốc.
Về việc xác định giá trị khoản vay, tại mỗi ngân hàng đều sẽ có mức cấp tín
dụng cho vay gần như là tương tự nhau với 70-75% giá trị định giá, cũng như khả
năng thu hồi của tài sản, như vậy để có thể đảm bảo an tồn giá trị của khoản vay
mà khách hàng có thể vay với một Bất động sản. Ví dụ một Bất động sản khơng có
nhà ở có giá trị định giá là X, thì mức cấp cho vay sẽ được tính là 70% (Tỷ lệ cho
vay) * X (Giá trị Bất động sản ngân hàng đã định giá). Ngồi ra cịn một số yếu tố

điều chỉnh như khả năng phát mại của tài sản, rủi ro tranh chấp, các yếu tố khác như
quy đất đai dính quy hoạch, độ biến động của giá trị tài sản, xếp hạng tín dụng của
khách hàng mà giá trị thẩm định giá và giá trị cho vay có thể được điều chỉnh tăng
hoặc giảm
3.2.

Quy trình thẩm định giá Bất động sản đảm bảo

Hầu hết hiện nay các ngân hàng đều áp dụng quy trình thẩm định giá nói
chung và thẩm định giá Bất động sản đảm bảo nói riêng theo Tiêu chuẩn thẩm định
giá số 05 tại Thơng tư 28/2015/TT-BTC với các bước chính như sau:
8 | Page


Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Mục đích của bước này nhằm xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về lợi thế
kinh doanh, về tình hình kinh tế của Bất động sản cần thẩm định giá, xác định đối
tượng sử dụng kết quả thẩm định và và mục đích thời điểm thẩm định giá, cuối
cùng là xác định cơ sở giá trị cũng như các giả thiết của thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước này để xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng công
việc và tiến độ thực hiện của tồn bộ q trình thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin.
Đối với Bất động sản nói riêng, bước này nhằm chứng thực thực trạng Bất động sản
chính xác theo pháp lý, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định
giá và tiến hành thu thập và xác thực các thông tin liên quan, cũng như các trường
hợp rủi ro đặc biệt có thể xảy ra, phù hợp với phương pháp định giá. Ngoài ra thu
thập thêm thông tin và kiểm tra về yếu tố thị trường, khả năng thanh khoản tài sản
và các yếu tố vĩ mô như lạm phát, chỉ số giá và quan hệ cung cầu.

Bước 4. Phân tích thơng tin.
Phân tích tồn bộ các thơng tin thu thập được ở các bước trên, đưa ra các tài sản để
so sánh và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cuối cùng của Bất động sản
đảm bảo.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Căn cứ theo các quy chuẩn và quy định của Bộ Tài chính và Ngân hàng nội bộ ban
hành, cán bộ thẩm định đưa ra mức giá cuối cùng và đánh giá các khả năng phát
mại của Bất động sản đảm bảo
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho
khách hàng, các bên liên quan.
Lập báo cáo thẩm định giá giá trị Bất động sản đảm bảo gửi cho Cán bộ đảm nhận
và Khách hàng để thỏa thuận mức cho vay
3.3.

Nguyên tắc và vai trò của thẩm định giá Bất động sản đảm bảo

Thẩm định giá bất động sản luôn luôn được thực hiện theo 12 nguyên tắc
sau:
-

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
9 | Page


-

Nguyên tắc cung – cầu

-


Nguyên tắc thay đổi

-

Nguyên tắc cân đối

-

Nguyên tắc phù hợp

-

Nguyên tắc cạnh tranh

-

Nguyên tắc đóng góp

-

Nguyên tắc thay thế

-

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

-

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất


-

Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
Bất động sản

-

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị Bất động sản do tác động bởi những Bất
động sản khác

Thẩm định giá Bất động sản có vai trị quan trọng trong việc giúp cơ quan cá
nhân, doanh nghiệp, Nhà nước đưa ra các quyết định về việc mua bán, đầu tư, sở
hữu, phát triển, đánh thuế, quản lý, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố và kinh doanh tài
sản. Thẩm định giá BĐS đảm bảo còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
khi tham gia vào giao dịch tín dụng có tài sản bảo đảm, cụ thể là Bất động sản.
Thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng có chung vai trị với thẩm định giá Bất
động sản, chủ thể được lợi ích lớn nhất và được bảo vệ là ngân hàng và chính khách
hàng, ngân hàng có lợi nhuận từ việc cho vay vừa đảm bảo được tiền vay an toàn
bởi tài sản đảm bảo cịn khách hàng có nguồn vốn an tồn hợp lý để có thể thực
hiện mục đích cá nhân, mở rộng sản xuất kinh doanh/
3.4.

Các phương pháp định giá sử dụng trong thẩm định giá Bất động
sản

Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
số 11, Bộ Tài chính đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất
động sản bao gồm 4 cách tiếp cận và 7 phương pháp định giá.
-


Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh

-

Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí (Tái tạo và thay thế)

10 | Page


-

Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương
pháp vốn hóa trực tiếp

-

Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ
thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập: Phương
pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ

Phương pháp nào cũng đều có ưu điểm và nhược điểm riêng khi thẩm định
giá Bất động sản đảm bảo, tùy vào từng trường hợp khác nhau và đặc điểm khác
nhau mà sử dụng phương pháp định giá cho phù hợp, đưa ra những mức giá trị thẩm
định hợp lí và chính xác với thực tiễn
4. Các nhân tố ảnh hưởng
4.1.

Tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi thế chấp bất động sản và
hoạt động định bất động sản


Đánh giá để lựa chọn ra một nơi có đầy đủ các yếu tố từ uy tín cho đến mặt
bằng lãi suất hấp dẫn là một việc không hề dễ dàng, việc lựa chọn chính xác có thể
giúp khách hàng có một trải nghiệm tốt khi sử dụng dịch vụ ngân hàng. Để lựa chọn
ra một ngân hàng cần xét trên rất nhiều yếu tố bao gồm: Lợi ích tài chính; Sự giới
thiệu; Dịch vụ chăm sóc khách hàng; Uy tín; Sự tiện lợi; Cơ sở vật chất; Chất lượng
cán bộ nhân viên. Càng khắt khe trong việc lựa chọn, kết quả mang lại càng hài
lòng, Mohamed B.B, Abid M.M, Gail Al. (2021). Trong nghiên cứu về lựa chọn
ngân hàng cho SMEs (Doanh nghiệp vừa và nhỏ) tại Các Tiểu vương quốc Ả rập
Thống nhất cho thấy các SME nên lựa chọn những ngân hàng có chiến lược chia
phân khúc khách hàng cụ thể, rõ ràng, phù hợp và các yếu tố cơ bản tốt. Như vậy,
dựa trên những tài liệu nghiên cứu trước đây cùng với thế chấp Bất động sản đảm
bảo là một phần nằm trong hoạt động chung, tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi
thực hiện dịch vụ có tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá bất động sản
đảm bảo khi yêu cầu cải thiện chiến lược cũng như dịch vụ sẽ được nâng cao.
Tuy nhiên cũng từ nghiên cứu trên cho thấy, việc lựa chọn ngân hàng cũng
có thể gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động ngân hàng nói chung khi một số ngân
hàng còn trẻ tuổi chưa đủ uy tín hoặc dịch vụ chăm sóc chưa đạt u cầu, hoạt động
thẩm định giá BĐS đảm bảo nằm trong hoạt động nói chung nên phần nào cũng bị
ảnh hưởng tiêu cực tại các ngân hàng trên.

11 | Page


4.2.

Chất lượng nhân viên phục vụ tới hoạt động thẩm định giá bất
động sản đảm bảo

Việc thẩm định tài sản đảm bảo hiện nay đều sử dụng sức người là chủ yếu,
nên cán bộ thẩm định cũng ảnh hưởng đến hoạt động chung bởi tính chủ quan của

người thẩm định. Bài viết của Trần Ngọc Dũng (2019) viết rằng muốn có được
đánh giá tồn diện và khách quan, cán bộ phải có trình độ chun mơn cao, ngồi
những kiến thức về kinh tế, pháp luật thì yêu cầu trên hết là bám sát thực. Việc hiểu
rõ các vấn đề nội tại cũng như trau dồi kinh nghiệm từ đồng nghiệp sẽ giúp quyết
định về giá trị tài sản định giá, trong đó có Bất động sản đảm bảo, qua đó việc cho
vay sẽ phù hợp hơn, tác động tích cực tới hoạt động thẩm định giá. Cùng quan điểm
với bài viết trên, Nkolika J. và đồng nghiệp (2020) cho rằng việc thẩm định giá Bất
động sản phụ thuộc rất nhiều vào trí óc con người, trình độ chun mơn càng cao
kết quả định giá càng chính xác và khách quan, ngược lại nghiên cứu cũng cho thấy
ảnh hưởng của con người tới việc định giá cũng tạo ra những tiêu cực nhất định
trong hoạt động thẩm định giá bất động sản như đẩy giá trị thực hoặc thẩm định
thấp hơn giá trị thực.
4.3.

Cơ sở vật chất phục vụ tới chất lượng hoạt động thẩm định giá
Bất động sản đảm bảo

Công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng được xem như
một dịch vụ nằm trong gói định giá tài sản cho vay khách hàng của ngân hàng, cơ
sở vật chất phục vụ cho việc định giá chính là cơ sở vật chất phục vụ cho dịch vụ.
Phạm Thị Thanh Thúy (2009) cho thấy chất lượng dịch vụ được cải thiện tốt và
hiệu quả hơn khi cơ sở vật chất phục vụ công tác được đảm bảo đầy đủ và kịp thời,
việc thiếu thốn cơ sở vật chất sẽ gây ra những khó khăn trong cơng tác ngân hàng,
độ chính xác sẽ bị ảnh hưởng cũng như năng suất sẽ bị tác động tiêu cực. Hiện tại
vẫn chưa có nghiên cứu cụ thể về sự ảnh hưởng của cơ sở vật chất phục vụ tới chất
lượng hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo tại Việt Nam.
4.4.

Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả thẩm định giá


Ngày nay khi sự bùng nổ về cơng nghệ tồn cầu, các ngân hàng cạnh tranh
nhau cải tiến để đưa ra các sản phẩm công nghệ mới tiện ích hơn thu hút khách
hàng nên các dịch vụ địi hỏi tốc độ phải nhanh chóng và có độ chính xác rất cao.
Thẩm định giá bất động sản đảm bảo là một trong những hoạt động có yêu cầu cao
nhất về vấn đề này, thực tế đã chỉ ra rằng khi giá bán sản phẩm được định giá chính
xác sẽ tạo dựng uy tín cho doanh nghiệp định giá, thể hiện được sự chuyên nghiệp
và trình độ quản lý cao cho đơn vị (Đào Ngọc Thúy, (2016)). Ngoài ra việc định giá
12 | Page


chính xác cũng cho thấy sự hiệu quả của cơng tác định giá (Colin L. & Piers V.R,
1990), từ đó tác động tích cực tới hoạt động thẩm định giá và hoạt động thẩm định
giá bất động sản đảm bảo nói riêng tại ngân hàng.
4.5.

Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động thẩm định
giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng

Công tác thẩm định giá luôn đòi hỏi phải tuân thủ chuẩn chỉnh theo mọi quy
tắc, quy trình và quy định của pháp luật và được hướng dẫn cụ thể bằng văn bản của
nhà nước. Hoạt động thẩm định giá chung bao gồm hoạt động thẩm định giá bất
động sản đảm bảo chính vì thế cũng phải tn thủ theo, ngồi ra cịn phải thực hiện
đúng theo quy định nội bộ của mỗi ngân hàng. Trần Vũ Hải và Đào Ánh Tuyết
(2018) đã chỉ ra từ khi luật giá có hiệu lực vào năm 2013 đã tạo thành hệ thống
pháp luật về giá tương đối đa dạng, phức tạp đáp ứng được phần nào trong việc tạo
thành khung cho hoạt động thẩm định giá, tuy nhiên vẫn cịn những lỗ hổng và bất
cập chưa được hồn thiện gây thiệt hại chung cho hoạt động thẩm định giá. Nghiên
cứu trên cũng đã cho thấy rõ tác động tích cực của việc tuân thủ các quy định trong
việc hồn thiện hoạt động thẩm định giá nói chung, tuy nhiên vẫn cịn những sai sót
gây tác động tiêu cực cho hoạt động cần được hoàn thiện. Mỗi Ngân hàng có các

quy định nội bộ dựa theo quy định chung của pháp luật nên cũng sẽ tác động tương
tự như quy định của nhà nước, và áp dụng theo các quy định này là hoạt động thẩm
định giá tài sản đảm.
5. Kinh nghiệm trong nước và thế giới trong hoàn thiện hoạt động thẩm
định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại
5.1.

Kinh nghiệm nước ngoài

Thẩm định giá bất động sản tại một số nước phát triển trên thế giới như
Trung Quốc, Mỹ, Singapore, Nga, … đã trở thành một ngành quan trọng. Các
nghiên cứu về thẩm định giá luôn được quan tâm và cải thiện. Hoạt động này cịn
đóng vai trị lớn trong lưu thơng nền kinh tế, tạo điều kiện cho các giao dịch mua
bán, cho thuê, chuyển nhượng, hoạt động tài chính cho vay, thế chấp, thừa kế,…
thuận lợi, làm thông thanh khoản trên thị trường các nước.
Ở Singapore điển hình, khi Hiệp hội Thẩm định được thành lập vào những
năm 1960, tiền thân của Hiệp hội thậm chí cịn được thành lập vào năm 1937, trực
thuộc Viện Thẩm định Hoàng gia Anh và là hiệp hội hoạt động được đăng ký bởi
các tổ chức chuyên nghiệp. Thẩm định giá cũng được coi là nghành nghề chính khi
thẩm định viên có đầy đủ thẻ nghề nghiệp, được cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ và
hoạt động dưới mọi hình thức xã hội từ tư nhân, cơng lập cho đến các tổ chức thẩm
13 | Page


định giá nước ngoài, tuân thủ tất cả các quy định và luật pháp, cụ thể là luật Bất
động sản và luật Định giá Singapore (1906), bên cạnh đó, các thẩm định giá viên tại
đây cũng phải tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, cũng như các quy định cụ thể của các
cơ quan chính phủ Singapore đối với hoạt động của thẩm định giá viên.
Tại Thụy Điển và Hoa Kỳ, việc áp dụng các mơ hình thẩm định giá bất động
sản quy mô lớn bao gồm hàng loạt các quy định, quy trình và thiết lập cơ sở dữ liệu

quốc gia đã được triển khai và giao cho một cơ quan cụ thể với nhân lực (ở Thụy
Điển, Cơ quan thẩm định giá thuộc Tổng cục địa chính thuộc Bộ Mơi trường, cịn ở
Mỹ là các đại lý BĐS theo quy định cụ thể của từng bang). Mơ hình xây dựng bảng
giá đất tham chiếu tại một khu vực cụ thể, đưa ra một mức giá chuẩn và áp dụng
nhiều mức giá trị, việc đánh giá này được thực hiện liên tục và định kỳ nhằm đưa ra
mức giá hợp lý, sát thực với mặt bằng chung của thị trường bất động sản khu vực. ,
thiết lập hệ thống quản lý thông tin hiện đại và đưa ra các luật áp dụng để điều
chỉnh hệ thống, bên cạnh đó, các phương pháp thẩm định giá bất động sản được
chuẩn hóa và lượng hóa để đưa ra kết quả chính xác, khách quan và hợp lý.
5.2.

Kinh nghiệm trong nước

Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá vẫn còn non yếu kể từ sau cải cách
nhà nước năm 1986, với việc áp dụng Luật Giá 2013 và các tiêu chuẩn thẩm định
giá do Bộ Tài chính ban hành năm 2014-2015 trong thời gian qua. Tạo khuôn khổ
cho hoạt động thẩm định giá, rút kinh nghiệm từ những thiếu sót cũ. Năng lực thẩm
định giá ở Việt Nam được cải thiện trong giai đoạn 2013-2020. Hiện Việt Nam
đang nỗ lực học hỏi các mơ hình thẩm định giá theo chuẩn mực quốc tế, khảo sát
thực tế và đưa ra giải pháp như thiết lập bảng giá đất cơ sở trên toàn quốc, cập nhật
liên tục tình hình bất động sản. Thực hiện định giá hàng loạt phù hợp với thực tế, áp
dụng chuẩn hóa các phương pháp thẩm định giá quốc tế. Tuy nhiên, việc áp dụng
còn mới nên vẫn còn nhiều vấn đề phải cần giải quyết.

14 | Page


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB
1. Khái quát về ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình

1.1.

Ngân hàng Quốc tế Chi nhánh Ba Đình

Thành lập với vai trị là chi nhánh cấp 1 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt
Nam tại quận Ba Đình. Sau 6 năm hoạt động và phát triển, VIB Ba Đình hiện là một
trong những ngân hàng thuộc top trên địa bàn Hà Nội với sứ mệnh vượt trội trong

việc cung cấp các giải pháp sáng tạo nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu khách
hàng, mang lại cho khách hàng những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ.
VIB Ba Đình cùng với các chi nhánh trong cùng hệ thống đã đưa VIB lọt top 50
công ty kinh doanh hiêu quả nhất Việt Nam, được IFC vinh danh là ngân hàng phát
hành có nghiệp vụ thương mại tốt nhất khu vực Đơng Á- Thái Bình Dương và hệ
thống quản trị được thực hiện đáp ứng tiêu chuẩn theo các thông lệ quốc tế tốt nhất.
VIB hiện là ngân hàng có tốc độ số hóa nhanh, hoạt động kinh doanh chính
trải rộng khắp tỉnh thành, hệ thống ngân hàng số VIB Digital Banking, có chất
lượng nhân sự đứng đầu, tỷ lệ nhân sự có trình độ chun mơn cao. Trình độ đại
học và sau đại học, 100% nhân viên hiện có đã được đào tạo kỹ năng nghiệp vụ bài
bản. Quy trình triển khai được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế, công tác quản trị
rủi ro luôn ở mức độ an toàn cao và hiệu quả tối ưu theo quy định của NHNN và
VIB. VIB Ba Đình hiện là một trong những ngân hàng có sự hài lịng của khách
hàng cao nhất bởi tính chuyên nghiệp, cách tiếp cận khách hàng tận tình, chu đáo,
dịch vụ khách hàng ưu đãi và chính sách ưu đãi, hậu mãi tốt. Chi nhánh VIB khi
khách hàng trải nghiệm dịch vụ trong cùng hệ thống.
Ngồi ra, VIB Ba Đình cịn là ngân hàng vì cộng đồng, giúp đỡ các gia đình
khó khăn trên địa bàn thành phố và các tỉnh lân cận, đồng thời hỗ trợ người dân
bằng những hành động thiết thực, giúp đỡ những hộ dân có hồn cảnh khó khăn trên
địa bàn thành phố và các tỉnh vùng miền lân cận, hỗ trợ cho đồng bào bị thiệt hại do
lũ lụt ở Miền Trung, hỗ trợ cho các doanh nghiệp bị tổn thất nặng nề bởi dịch Covid
– 19 trong Tín dụng, vay vốn. VIB Ba Đình cịn vận động cán bộ công nhân viên

ủng hộ ngày lương vào quỹ vaccine Covid – 19 của Chính phủ nhằm thực hiện
thành cơng Chiến lược Vaccine của Chính phủ, đẩy lùi dịch bệnh và phát triển kinh
tế. Ngoài ra, các dịp Tết, Lễ hội VIB Ba Đình cịn chung tay qun góp hỗ trợ quần
áo, lương thực cho các trẻ em khó khăn vùng sâu vùng xa.
15 | Page


1.2.

Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm gần
đây ( 2020 - 2022)

Bảng 2-1: Kết quả hoạt động kinh doanh cúa VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm
gần đây (2020-2022)
Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ
tiêu/
năm

Năm
2020

Năm
2021

Năm
2022

So sánh 2021 –

2020
Số tiền
+/-

Tỷ lệ
(%)

So sánh 2022 2021
Số tiền
+/-

Tỷ lệ
(%) +/-

+/Tổng
thu
nhập

98

187

282

89

90.82

95


50.80

Tổng
chi phí

38

75

121

37

97.37

46

61.33

Chênh
lệch thu
chi

60

112

161

52


86.67

49

43.75

Nguồn: Số liệu phịng Kế tốn

16 | Page


Hình 2-1: Biểu đồ kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba Đình giai đoạn 3
năm gần đây 2020- 2022

Kết quả kinh doanh là bức tranh tổng thể đánh giá hiệu quả hoạt động của chi
nhánh và lợi nhuận là khoản thu nhập sau khi trừ đi các khoản chi phí phục vụ
cho hoạt động kinh doanh. Thu nhập là yếu tố quyết định lợi nhuận của Chi
nhánh. Vì vậy, thu nhập tăng thì lợi nhuận cũng tăng theo. Ngồi ra, lợi nhuận
cũng phụ thuộc vào chi phí. Nếu mức độ tăng của thu nhập nhanh hơn mức độ
tăng của chi phí thì lợi nhuận cũng tăng và ngược lại.
Tổng thu nhập và tổng chi phí trong 3 năm 2020, 2021, 2022 đều có dấu hiệu
tăng dần các năm. Cụ thể:
Tổng thu nhập năm 2021 tăng so với năm 2020 là 89 tỷ đồng tương đương
90.82%; năm 2022 so với năm 2021 là 95 tỷ đồng tương đương 50.80%. Tổng chi phí năm 2021 tăng so với năm 2020 là 37 tỷ đồng tương đương
97.37%; năm 2022 so với năm 2021 là 46 tỷ đồng tương đương với 61.33%.
Chênh lệch thu chi cũng vì thế mà tăng lần lượt qua các năm: Năm 2020 là 60
tỷ đồng; năm 2021 là 112 tỷ đồng; đến năm 2022 là 161 tỷ đồng. Cụ thể năm
2021 so với năm 2020 giảm 52 tỷ đồng tương ứng với 86.67 %; năm 2022 so
với năm 2021 đã có dấu hiệu giảm là 49 tỷ đồng tương đương 43.75%

17 | Page