ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

GIANG PHI YẾN

XÂY DỰNG, QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC
CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
(Áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh)

Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý
Mã số: 8.44.02.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 7 năm 2023


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG – HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Trọng Đức
Cán bộ chấm nhận xét 1:

TS. Nguyễn Trường Ngân

Cán bộ chấm nhận xét 2:

TS. Phan Hiền Vũ

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp. HCM
ngày 07 tháng 07 năm 2023.

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. Chủ tịch:

TS. Lương Bảo Bình

2. Thư ký:

TS. Phan Thị Anh Thư

3. Ủy viên 1:

TS. Lê Minh Vĩnh

4. Phản biện 1:

TS. Nguyễn Trường Ngân

5. Phản biện 2:

TS. Phan Hiền Vũ

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn và Trưởng Khoa quản lý
chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA
KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG



ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Giang Phi Yến

MSHV: 1970001

Ngày, tháng, năm sinh: 29/12/1996

Nơi sinh: Tp. Hồ Chí Minh

Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý Mã số: 8.44.02.14
I. TÊN ĐỀ TÀI: Xây dựng, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính (Áp dụng tại
thành phố Hồ Chí Minh).
Tên đề tài bằng tiếng Anh: Building, managing and exploiting cadastral database
(applied to Ho Chi Minh city)
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Nhằm thiết kế và xây dựng một CSDL địa chính
hồn chỉnh dựa trên quy phạm pháp luật mới nhất về quản lý CSDL địa chính – Thơng
tư số 75/2015/TT-BTNMT. Kiểm định CSDL đã xây dựng thông qua sử dụng phần
mềm GIS để quản lý, khai thác, trả lời các câu hỏi quản lý đã đặt ra trong công tác
quản lý thông tin đất đai.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 06/02/2023
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 11/6/2023
V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: PGS.TS. Trần Trọng Đức.

Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 2023
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN


CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

PGS.TS. Trần Trọng Đức
TRƯỞNG KHOA
KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG


i
LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian tìm hiểu về đề tài tốt nghiệp này, em đã gặp rất nhiều vướng mắc về
dữ liệu, về kiến thức và kinh nghiệm cho đến khi hoàn thành luận văn tốt nghiệp Thạc
sỹ. Rất may mắn, em luôn nhận được sự ủng hộ và sự trợ giúp từ thầy cô, cha mẹ,
bạn bè và các đồng nghiệp. Em xin được tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình qua những
lời cám ơn!
Em chân thành cám ơn Thầy Trần Trọng Đức đã định hướng cho em từ những ngày
đầu học tập tại trường Đại học Bách Khoa TP.HCM. Trong thời gian thực hiện luận
văn, em luôn biết ơn Thầy đã ln nhiệt tình hướng dẫn và giải đáp những vướng
mắc dù lớn hoặc nhỏ của em.
Em chân thành cám ơn Công ty cổ phần Công nghệ IGEO cho phép em được sử dụng
dữ liệu thu thập trong dự án của công ty làm dữ liệu đầu vào.
Em chân thành cám ơn các anh chuyên viên tại Sở TNMT TP.HCM, Phịng Quản lý
đơ thị, Phịng TN&MT, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 12 đã hỗ trợ giải
thích thơng tin về hiện trạng dữ liệu địa chính và cập nhật thêm cho em các kiến thức
trong ngành.
Con chân thành cám ơn cha và mẹ luôn bên con ủng hộ mọi mặt trong những lúc con
phân tâm việc học tập, những lúc con muốn từ bỏ, giúp con vững vàng hơn trong sự
nghiệp lẫn con đường tri thức.
Dù là đi đâu, em vẫn sẽ ghi nhớ những tri thức, tâm huyết, tình cảm này của mọi
người đã dành cho em. Khoảng thời gian được học tập tại Đại học Bách Khoa

TP.HCM là một trong những thời gian đẹp nhất của cuộc đời em.
Xin cám ơn mọi người, cám ơn vì tất cả!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 6 năm 2023

Giang Phi Yến


ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong những năm gần đây, định hướng của Nhà nước trong các dự án xây dựng CSDL
quốc gia về đất đai ngày càng được chú trọng. Do đó, việc xây dựng một CSDL địa
chính là cấp thiết nhằm khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, hiện
trạng dữ liệu địa chính tại TP.HCM cịn đang quản lý như: dữ liệu không gian chưa
được chuẩn hóa, phần mềm ViLIS hiện hành chưa cập nhật quy phạm pháp luật mới
nhất về quản lý CSDL địa chính – Thơng tư số 75/2015/TT-BTNMT và chưa có sự
kết nối về dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính địa chính.
Nhận thấy các vấn đề trên, học viên đã xây thiết kế và xây dựng một CSDL địa chính
hồn chỉnh dựa trên Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT. Đồng thời, học viên chọn
phần mềm QGIS để nghiên cứu xử lý, biên tập dữ liệu GIS và sử dụng ngôn ngữ truy
vấn dữ liệu SQL để khai thác CSDL thông qua phần mềm PostgreSQL/PostGIS.
Với mục tiêu nhằm thiết kế và xây dựng một CSDL địa chính hồn chỉnh, kết quả
của đề tài đã đồng bộ được dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính về địa chính, có thể
sử dụng để trả lời các câu hỏi quản lý đã đặt ra trong cơng tác quản lý thơng tin đất
đai. Từ đó, ứng dụng các lệnh truy xuất, tìm kiếm và phân tích sau này cho quy hoạch,
kế hoạch SDĐ; thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ.
Qua nghiên cứu, học viên nhận thấy định hướng của Nhà nước trong các dự án xây
dựng CSDL quốc gia về đất đai là đúng đắn. Tuy nhiên, việc xây dựng CSDL địa
chính ở TP.HCM đang chủ yếu hỗ trợ quản lý về mặt hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai
được thuận lợi hơn theo quy phạm pháp luật mới nhất, chưa thực sự tập trung vào
việc quản lý CSDL địa chính nhằm thực hiện được các lệnh truy xuất, tìm kiếm và

phân tích sau này.


iii
ABSTRACT
In recent years, the State's orientation in projects to build a national database on land
has been increasingly focused. therefore, the construction of a cadastral database is
urgent to effectively exploit land resources. However, the current status of cadastral
data in Ho Chi Minh City is still being managed as spatial data has not been
standardized. The existing ViLIS software has not updated the latest legal regulations
on the management of geodatabases (Circular No. 75/2015/TT-BTNMT). There is no
connection between spatial data and cadastral attribute data.
Realizing the above problems, I have designed and built a complete cadastral
database based on Circular No. 75/2015/TT-BTNMT. At the same time, I choose
QGIS software to research, procetss and edit GIS data and use SQL data query
language to exploit databases through PostgreSQL/PostGIS software.
To design and build a complete cadastral database, the results of the project have
synchronized spatial data, and cadastral attribute data, which can be used to answer
some management questions that have been raised in the management of land
information. From there, the application of commands to retrieve, search and analyze
later for land use planning and plans; making statistics, inventorying land and
building maps of the current status of land use.
Through the research, I found that the orientation of the State in the projects to build
the national database on land is correct. However, the existing software for the
construction of the Cadastral database in Ho Chi Minh City is mainly supporting
management in terms of records, land registration procedures are more convenient
according to the latest legal regulations, but not focused on the management of the
cadastral database to perform the commands to retrieve, search and analyze later.



iv
LỜI CAM ĐOAN
CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG – HCM
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi và được hướng dẫn khoa
học bởi PGS.TS. Trần Trọng Đức, các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này
là trung thực và chưa cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những hình ảnh,
câu lệnh và các yếu tố minh họa có liên quan đều được chính tác giả thiết kế và xây
dựng. Các trích dẫn trong báo cáo đều được liệt kê tại danh mục tài liệu tham khảo.
Nếu phát hiện có bất kỳ gian lận nào, tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về nội dung
luận văn của mình. Trường Đại học Bách khoa thành phố Hồ Chí Minh khơng liên
quan đến những vi phạm tác quyền, bản quyền do tác giả gây ra và trong q trình
thực hiện (nếu có).
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 6 năm 2023

Giang Phi Yến


v
MỤC LỤC
CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH
KHOA – ĐHQG – HCM............................................................................................ i
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ .........................................................................ii
LỜI CÁM ƠN ............................................................................................................. i
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ii
ABSTRACT ............................................................................................................. iii
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... iv
MỤC LỤC .................................................................................................................. v
DANH MỤC HÌNH ẢNH ........................................................................................ ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................... xi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..................................................................................xii
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1
1.1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 2
1.4. Giới hạn nội dung nghiên cứu ........................................................................... 3
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................... 4
1.5.1. Về mặt khoa học................................................................................................4
1.5.2. Về mặt thực tiễn ................................................................................................4
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................................................ 5
2.1. Tổng quan về CSDL đất đai .............................................................................. 5
2.1.1. Nội dung dữ liệu không gian đất đai .................................................................6


vi
2.1.2. Nội dung dữ liệu thuộc tính đất đai ...................................................................8
2.1.3. Nội dung siêu dữ liệu đất đai ..........................................................................10
2.2. Tổng quan về CSDL địa chính ........................................................................ 11
2.2.1. Khái niệm CSDL địa chính .............................................................................11
2.2.2. Nội dung của CSDL địa chính ........................................................................12
2.2.3. Vai trị CSDL địa chính...................................................................................12
2.3. Tổng quan cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước ............................... 13
2.3.1. Tình hình xây dựng CSDL địa chính trên thế giới..........................................13
2.3.2. Tình hình xây dựng CSDL địa chính ở Việt Nam ..........................................16
2.4. Thực trạng dữ liệu địa chính khu vực nghiên cứu ........................................ 20
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ............................... 22
3.1. Thu thập và rà soát dữ liệu, tài liệu ................................................................ 23
3.2. Rà sốt, phân tích nội dung dữ liệu ................................................................ 23
3.2.1. Rà sốt nội dung dữ liệu..................................................................................23

3.2.2. Phân tích nội dung dữ liệu ..............................................................................23
3.3. Thiết kế mơ hình CSDL ................................................................................... 28
3.3.1. Thiết kế khái niệm ...........................................................................................29
3.3.2. Thiết kế logic...................................................................................................31
3.3.3. Thiết kế vật lý..................................................................................................31
3.4. Tạo lập dữ liệu cho danh mục dữ liệu, siêu dữ liệu ...................................... 31
3.5. Tạo lập dữ liệu cho CSDL ............................................................................... 31
3.6. Biên tập dữ liệu ................................................................................................. 32
3.7. Kiểm tra sản phẩm ........................................................................................... 32


vii
CHƯƠNG 4. QUẢN LÝ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI ĐỊA PHƯƠNG 33
4.1. Thu thập và rà soát dữ liệu, tài liệu ................................................................ 33
4.2. Rà sốt, phân tích nội dung dữ liệu ................................................................ 35
4.2.1. Dữ liệu về thửa đất ..........................................................................................35
4.2.2. Dữ liệu tài sản gắn liền với đất .......................................................................37
4.3. Xử lý, biên tập, chuẩn hóa từng lớp dữ liệu .................................................. 38
4.3.1. Chuẩn hóa dữ liệu ...........................................................................................38
4.3.2. Chuyển đổi dữ liệu đã chuẩn hóa về định dạng GIS .......................................39
4.4. Kết quả xây dựng CSDL địa chính ................................................................. 40
4.4.1. Lớp dữ liệu nền ...............................................................................................40
4.4.2. Lớp dữ liệu chuyên đề .....................................................................................41
4.5. Tạo CSDL theo mơ hình đã xây dựng ............................................................ 43
4.5.1. Tạo CSDL chính .............................................................................................43
4.5.2. Tạo bảng dữ liệu ..............................................................................................43
4.5.3. Tạo khóa ngoại ................................................................................................44
4.5.4. Tạo CSDL không gian ....................................................................................44
4.5.5. Tạo CSDL thuộc tính ......................................................................................45
CHƯƠNG 5. KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH .............................. 46

5.1. Kết nối CSDL địa chính vào phần mềm QGIS ............................................. 46
5.2. Truy vấn dữ liệu ............................................................................................... 47
CHƯƠNG 6. KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN...................................... 53
6.1. Kết luận ............................................................................................................. 53
6.2. Hướng phát triển .............................................................................................. 54
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 56


viii
PHỤ LỤC I .............................................................................................................. 57
PHỤ LỤC II ............................................................................................................. 61
PHỤ LỤC III ........................................................................................................... 64
PHẦN LÝ LỊCH TRÍCH NGANG .......................................................................... 1


ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1.Mơ hình CSDL đất đai .................................................................................5
Hình 2.2. Mơ hình dữ liệu khơng gian đất đai ............................................................6
Hình 2.3. Mơ hình dữ liệu thuộc tính đất đai ..............................................................8
Hình 2.4. Mơ hình các nhóm dữ liệu cấu thành siêu dữ liệu đất đai ........................10
Hình 2.5. Giao diện tìm kiếm thơng tin thửa đất trên The Swiss cadastral system ..14
Hình 2.6. Giao diện tìm kiếm thơng tin thửa đất trên MapshareVic ........................15
Hình 2.7. Chức năng đo lường đối tượng trên bản đồ MapshareVic .......................16
Hình 2.8. Hệ thống tra cứu thơng tin đất đai thành phố Huế...................................18
Hình 2.9. Giao diện chính phần mềm QLĐĐ của tỉnh Đồng Nai .............................19
Hình 2.10. Chức năng chi tiết hồ sơ phần mềm QLĐĐ của tỉnh Đồng Nai .............19
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình tổng quát xây dựng CSDL GIS ........................................22
Hình 3.2. Mơ hình thực thể – quan hệ về CSDL địa chính .......................................30
Hình 3.3.Một phần sơ đồ của CSDL địa chính theo thiết kế đã xây dựng................32

Hình 4.1. Các trường hợp khơng xác định được thửa đất cập nhật .........................35
Hình 4.2.Một phần sơ đồ của dữ liệu ViLIS .............................................................37
Hình 4.3. Kết quả dữ liệu nền ...................................................................................40
Hình 4.4. Kết quả lớp dữ liệu thửa đất nền năm 2004-2005 và CTXD trước 2004 .41
Hình 4.5. Kết quả lớp dữ liệu thửa đất cập nhật ......................................................42
Hình 4.6. Kết quả lớp dữ liệu thửa đất hiện trạng ....................................................42
Hình 4.7. Câu lệnh SQL tạo bảng dữ liệu .................................................................43
Hình 4.8. Câu lệnh SQL tạo khóa ngoại ...................................................................44
Hình 4.9. Bảng kết nối database trong PostGIS .......................................................44
Hình 4.10. Thơng báo chuyển đổi vào PostgreSQL thành công ...............................45


x
Hình 4.11. Kết nối dữ liệu khơng gian từ lớp thửa đất hiện trạng ...........................45
Hình 4.12. Kết nối dữ liệu thuộc tính từ dữ liệu VILIS .............................................45
Hình 5.1. Thơng số khi kết nối PostGIS vào QGIS ...................................................46
Hình 5.2. Kết quả truy vấn bằng số tờ, số thửa ........................................................47
Hình 5.3. Kiểm tra kết quả truy vấn bằng số tờ, số thửa ..........................................48
Hình 5.4. Kết quả truy vấn bằng tên người sử dụng đất ...........................................48
Hình 5.5. Kiểm tra kết quả truy vấn bằng tên người sử dụng đất ............................49
Hình 5.6. Kết quả truy vấn thửa đất được miễn giảm NVTC....................................49
Hình 5.7. Kết quả truy vấn tìm người có quyền sử dụng nhiều thửa đất ..................50
Hình 5.8. Kết quả truy vấn các thửa đất giáp ranh thửa đất đã chọn ......................50
Hình 5.9. Kết quả truy vấn không gian các thửa đất giáp ranh thửa đất đã chọn ...51
Hình 5.10. Kết quả truy vấn thống kê diện tích đất theo loại đất .............................51
Hình 5.11. Kết quả truy vấn thống kê diện tích đất theo đối tượng sử dụng đất ......52
Hình 5.12. Kết quả kiểm tra có tổ chức nào SDĐ khơng ..........................................52


xi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Thống kê các loại dữ liệu Quận 12 đang quản lý .....................................21
Bảng 4.1. Dữ liệu thu thập về CSDL địa chính .........................................................33


xii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CTXD

Cơng trình xây dựng

ĐVHC

Đơn vị hành chính

ER

Thực thể – mối quan hệ


GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

GPXD

Giấy phép xây dựng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

MĐSDĐ

Database

Entity – relationship

Geographic Information System

Mục đích sử dụng đất

NVTC

Nghĩa vụ tài chính


QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLĐT

Quản lý đô thị

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Tiếng Anh

Sử dụng đất

TNMT

Tài ngun và mơi trường

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSGLVĐ

Tài sản gắn liền với đất


TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất
ViLIS
VPĐKĐĐ

Hệ thống thông tin đất đai Vietnam Land Information System
Việt nam
Văn phòng Đăng ký đất đai


1
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU
1.1. Lý do chọn đề tài
Những năm gần đây, đất đai tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế – xã hội của
đất nước, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang hoạt động nhộn nhịp và
tạo ra những “cơn sốt” khiến giá trị và các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi và
biến động nhanh, phức tạp, khó quản lý. Với đặc tính quý giá, giới hạn về số lượng,
vị trí cố định trong khơng gian, khơng đồng nhất và cũng không thể thay thế của đất
đai, Nhà nước cần có những chính sách quản lý đủ chặt và đủ mạnh đối với nguồn tài
nguyên quý giá này để khai thác, sử dụng và phát huy nguồn lực đất đai một cách
hiệu quả. Với sự trợ giúp của công nghệ thông tin, hệ thống thông tin đất đai cần phải
được thiết lập, duy trì và cập nhật để Nhà nước quản lý được quỹ đất, quản lý được
các mối quan hệ đất đai phát sinh và từ đó người SDĐ có căn cứ pháp lý để thực hiện
các quyền của mình khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ.
Trên thực tế, ngay cả đô thị đặc biệt TP.HCM, dữ liệu địa chính dù đã được thu thập,
đo đạc và thành lập bản đồ bằng công nghệ cao nhưng cũng chỉ lưu trữ bằng định
dạng đồ họa AutoCAD, chưa kết nối dữ liệu không gian và thuộc tính vào phần mềm
ViLIS. Đồng thời, phần mềm ViLIS hiện sử dụng được thiết kế theo quy định kỹ
thuật cũ, chưa cập nhật theo quy phạm pháp luật mới nhất – Thông tư số 75/2015/TTBTNMT. Như vậy, không chỉ riêng quận 12 mà các quận huyện trực thuộc TP.HCM
đều chưa quản lý dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính trên cùng một nền tảng

nhất định. Một số quận, huyện có sử dụng phần mềm nội bộ để quản lý dữ liệu đất
đai nhưng chưa hoàn chỉnh tất cả thành phần của CSDL địa chính được yêu cầu và
khơng có tính thống nhất. Ngun nhân chủ yếu của tình trạng khai thác sử dụng chưa
đạt hiệu quả cao nêu trên là do sự nhận thức về CSDL địa chính hiện nay chưa đầy
đủ; việc đầu tư xây dựng CSDL địa chính ở các địa phương chưa đồng bộ và các bước
thực hiện chưa phù hợp. Do vậy, việc xây dựng một hệ thống CSDL địa chính hồn
chỉnh, thống nhất và đồng bộ giữa các địa phương là việc cấp thiết, cần thực hiện và
kết nối trong thời gian sớm nhất.


2
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Xây dựng, quản lý và khai thác
cơ sở dữ liệu địa chính (Áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh)” nghiên cứu cho luận
văn tốt nghiệp của mình nhằm hồn chỉnh hệ thống thơng tin đất đai thơng qua mơ
hình CSDL địa chính dựa trên các quy định mới nhất, có thể đáp ứng được các yêu cầu
quản lý hiện nay.
1.2. Mục đích nghiên cứu
Nhằm xây dựng một CSDL địa chính hồn chỉnh dựa trên quy phạm pháp luật mới
nhất về quản lý CSDL địa chính – Thơng tư số 75/2015/TT-BTNMT. Kiểm định
CSDL đã xây dựng thông qua sử dụng phần mềm GIS để quản lý, khai thác, trả lời
các câu hỏi quản lý đã đặt ra trong công tác quản lý thông tin đất đai.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
– Đối tượng nghiên cứu: CSDL địa chính.
– Phạm vi nghiên cứu: Thành phố Hồ Chí Minh.
– Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ
tổng quan, được tiếp cận từ nhiều góc độ lịch sử, pháp lý, hành chính; từ cơ sở lý luận
tới thực tiễn. Sử dụng phương pháp này để nghiên cứu, phân tích, đánh giá các yếu
tố cấu thành và ảnh hưởng của các yếu tố đó đến hiện trạng dữ liệu địa chính.
+ Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần

thiết cho mục đích đánh giá hiện trạng hệ thống HSĐC trên địa bàn xã; tình hình quản
lý, SDĐ đai tại khu vực nghiên cứu;
+ Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu về tình hình đăng ký đất đai, thiết lập
HSĐC trên địa bàn nghiên cứu.
+ Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích, đánh giá hệ thống HSĐC cấp
xã đối với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và SDĐ cấp xã.


3
+ Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên viên đang làm việc tại
một số chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai TP.HCM trong q trình thu thập, đánh
giá dữ liệu nhằm xác định phương hướng hồn thiện, hiện đại hóa hệ thống HSĐC.
+ Phương pháp bản đồ và GIS: Ứng dụng kỹ năng bản đồ để chuẩn hóa, xây dựng dữ
liệu địa chính và ứng dụng GIS để phân tích, quản lý và khai thác dữ liệu.
1.4. Giới hạn nội dung nghiên cứu
– Giới hạn về khơng gian: Mơ hình đặc trưng cho thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu
demo được thu thập tại phường Tân Thới Hiệp, quận 12, TP.HCM.
– Giới hạn về thời gian: Dữ liệu bản đồ thu thập từ năm 2004-2005 đến thời điểm
ngày 31/12/2021.
– Giới hạn về nội dung dữ liệu:
+ Mơ hình CSDL địa chính quản lý dữ liệu hiện trạng, chưa được dùng để quản lý sự
biến động trong quá trình sử dụng đất.
+ Đề tài được giới hạn khơng thực hiện các lớp dữ liệu sau:
• Lớp dữ liệu đường chỉ giới và mốc giới của hành lang an tồn bảo vệ cơng
trình, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thơng và các loại quy hoạch khác
có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính;
• Dữ liệu về người quản lý đất;
• Dữ liệu về quyền quản lý đất;
• Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu
TSGLVĐ;

• Nhóm dữ liệu về sự biến động trong quá trình SDĐ và sở hữu TSGLVĐ;
• Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.
+ Đề tài không tiến hành so sánh với các phần mềm quản lý CSDL địa chính hiện
hành như ViLIS, VDBLIS do tính bảo mật của dữ liệu địa chính.


4
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.5.1. Về mặt khoa học
– Rèn luyện áp dụng lý thuyết vào thực tế.
– Tạo ra mơ hình CSDL địa chính, làm nền tảng cho việc quản lý và khai thác CSDL
đất đai nói riêng và CSDL quốc gia nói chung.
– Tài liệu tham khảo chuyên ngành trong thiết kế và xây dựng CSDL địa chính

1.5.2. Về mặt thực tiễn
– Hỗ trợ trực tiếp cơng tác quản lý CSDL địa chính tại các cơ quan nhà nước về đất đai.
– Khắc phục được các nhược điểm từ phần mềm CSDL địa chính hiện sử dụng là
phần mềm ViLIS. Phần mềm ViLIS chưa được tích hợp dữ liệu khơng gian vào phần
mềm, do đó chưa đồng bộ dữ liệu khơng gian và thuộc tính. Đồng thời, cấu trúc bảng
dữ liệu vẫn còn theo quy định cũ – Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT, chưa cập nhật
quy định mới nhất được Bộ TNMT tại Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT.
– Tạo ra bộ CSDL địa chính có ích cho nghiên cứu đi sau cần dữ liệu liên quan đề tài này.
– Hiện tại, việc thống kê đất đai cũng vẫn cịn tính tốn thủ cơng bằng file excel. Nếu
kết hợp với GIS được thì việc xuất báo cáo tổng diện tích theo loại đất, theo nhóm
đất và đối tượng SDĐ dễ dàng được tự động hóa. Việc xem xét và phân tích các thơng
tin đất đai cũng hỗ trợ cho việc thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng,
quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai đơn giản và nhanh
chóng hơn, đồng thời cũng làm cơ sở cho việc xác định các quyền và nghĩa vụ của
người SDĐ.

– Xây dựng được CSDL thông qua GIS và bản đồ số để quản lý CSDL địa chính có sự
đồng bộ về dữ liệu giữa các cấp, có khả năng phát triển thêm cho các ngành, lĩnh vực khác.


5
CHƯƠNG 2.
TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Tổng quan về CSDL đất đai
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập,
khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử. Các CSDL thành phần
của CSDL đất đai sau đây:
a) CSDL địa chính;
b) CSDL quy hoạch, kế hoạch SDĐ;
c) CSDL giá đất;
d) CSDL thống kê, kiểm kê đất đai [1].
Cấu trúc và kiểu thông tin của CSDL đất đai được quy định tại mục 1 Phụ lục I Thơng
tư số 75/2015/TT-BTNMT được thể hiện tại hình 2.1 như sau:

Hình 2.1.Mơ hình CSDL đất đai
(Nguồn: Bộ TNMT, 2015)
Dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai, dữ liệu thuộc tính đất đai và các
dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.
Dữ liệu khơng gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và các dữ liệu
không gian chuyên đề.


6
Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính; dữ liệu thuộc tính
quy hoạch, kế hoạch SDĐ; dữ liệu thuộc tính giá đất; dữ liệu thuộc tính thống kê,

kiểm kê đất đai.
Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất bao gồm bản ký số hoặc bản quét GCN;
Sổ địa chính; giấy tờ pháp lý làm căn cứ để cấp GCN; hợp đồng hoặc văn bản thực
hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ đã được công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật.

2.1.1. Nội dung dữ liệu không gian đất đai
Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian chuyên đề và dữ liệu không
gian đất đai nền. Cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu không gian đất đai được quy
định tại Điều 4 Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT tại hình 2.2 sau đây:

Hình 2.2. Mơ hình dữ liệu khơng gian đất đai
(Nguồn: Bộ TNMT, 2015)


7
Cụ thể:
Dữ liệu khơng gian đất đai nền
– Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc gồm lớp dữ liệu điểm thiên văn, điểm tọa
độ quốc gia, điểm địa chính cơ sở, điểm địa chính, điểm khống chế đo vẽ chôn mốc
cố định; lớp dữ liệu điểm độ cao quốc gia, điểm độ cao kỹ thuật có chơn mốc;
– Nhóm lớp dữ liệu biên giới, địa giới gồm lớp dữ liệu mốc biên giới, địa giới; lớp
dữ liệu đường biên giới, địa giới; lớp dữ liệu địa phận của tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh); lớp dữ liệu địa phận của huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện); lớp dữ liệu địa phận của
xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã);
– Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ gồm lớp dữ liệu thủy hệ dạng đường, lớp dữ liệu thủy hệ
dạng vùng;
– Nhóm lớp dữ liệu giao thông gồm lớp dữ liệu tim đường, lớp dữ liệu mặt đường bộ,
lớp dữ liệu ranh giới đường, lớp dữ liệu đường sắt;

– Nhóm lớp dữ liệu địa danh và ghi chú gồm lớp dữ liệu điểm địa danh, điểm kinh tế,
văn hóa, xã hội; lớp dữ liệu ghi chú.
Dữ liệu khơng gian chun đề
– Nhóm lớp dữ liệu địa chính gồm lớp dữ liệu thửa đất; lớp dữ liệu tài sản gắn liền
với đất; lớp dữ liệu đường chỉ giới và mốc giới của hành lang an tồn bảo vệ cơng
trình, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác có liên
quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính;
– Nhóm lớp dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm lớp dữ liệu quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; lớp dữ liệu khu chức năng cấp tỉnh; lớp dữ liệu quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện; lớp dữ liệu khu chức năng cấp huyện; lớp dữ liệu kế hoạch sử
dụng đất hàng năm cấp huyện;
– Nhóm lớp dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai gồm lớp dữ liệu hiện trạng sử dụng đất
cấp tỉnh, lớp dữ liệu ranh giới khu vực tổng hợp cấp tỉnh, lớp dữ liệu hiện trạng sử


8
dụng đất cấp huyện, lớp dữ liệu ranh giới khu vực tổng hợp cấp huyện, lớp dữ liệu
hiện trạng sử dụng đất cấp xã, lớp dữ liệu ranh giới khu vực tổng hợp cấp xã, lớp dữ
liệu kết quả điều tra kiểm kê.

2.1.2. Nội dung dữ liệu thuộc tính đất đai
Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính, dữ liệu thuộc tính
quy hoạch, kế hoạch SDĐ, dữ liệu thuộc tính giá đất, dữ liệu thuộc tính thống kê,
kiểm kê đất đai. Cấu trúc và kiểu thơng tin của dữ liệu thuộc tính đất đai được quy
định tại Điều 5 Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT tại hình 2.3 như sau:

Hình 2.3. Mơ hình dữ liệu thuộc tính đất đai
(Nguồn: Bộ TNMT, 2015)



9
Cụ thể:
Dữ liệu thuộc tính địa chính
– Nhóm dữ liệu về thửa đất;
– Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất;
– Nhóm dữ liệu về TSGLVĐ;
– Nhóm dữ liệu về người SDĐ, người quản lý đất, chủ sở hữu TSGLVĐ;
– Nhóm dữ liệu về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu TSGLVĐ;
– Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu
TSGLVĐ;
– Nhóm dữ liệu về sự biến động trong q trình SDĐ và sở hữu TSGLVĐ;
– Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.
Dữ liệu thuộc tính quy hoạch, kế hoạch SDĐ
– Nhóm dữ liệu quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp tỉnh;
– Nhóm dữ liệu quy hoạch SDĐ cấp huyện;
– Nhóm dữ liệu kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện.
Dữ liệu thuộc tính giá đất
– Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất;
– Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể;
– Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
Dữ liệu thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai
– Nhóm dữ liệu hiện trạng SDĐ cấp tỉnh;
– Nhóm dữ liệu hiện trạng SDĐ cấp huyện;
– Nhóm dữ liệu hiện trạng SDĐ cấp xã;
– Nhóm dữ liệu kết quả điều tra kiểm kê.


10

2.1.3. Nội dung siêu dữ liệu đất đai

Siêu dữ liệu (metadata) là các thông tin mô tả về dữ liệu.
Theo Điều 8 Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT, siêu dữ liệu đất đai bao gồm nhóm
thơng tin sau đây:
+ Nhóm thơng tin mơ tả siêu dữ liệu đất đai;
+ Nhóm thơng tin mơ tả hệ quy chiếu tọa độ;
+ Nhóm thơng tin mơ tả dữ liệu đất đai;
+ Nhóm thơng tin mơ tả chất lượng dữ liệu đất đai;
+ Nhóm thơng tin mơ tả phương pháp và quy trình phân phối dữ liệu đất đai.
Mơ hình dưới hình 2.4 sau thể hiện các nhóm dữ liệu cấu thành siêu dữ liệu đất đai:

Hình 2.4. Mơ hình các nhóm dữ liệu cấu thành siêu dữ liệu đất đai
(Nguồn: Bộ TNMT, 2015)
– Siêu dữ liệu đất đai được lập cho phạm vi xây dựng CSDL đất đai đã được phê
duyệt và được cập nhật khi có biến động về dữ liệu đất đai.
– Siêu dữ liệu đất đai phải được mã hóa bằng XML.
– Cấu trúc và kiểu thông tin của siêu dữ liệu đất đai được quy định tại Phụ lục II ban
hành kèm theo Thông tư 75/2015/TT-BTNMT.