UỶ BAN NHÂN DÂN HUYỆN VĂN LÃNG
***

DỰ THẢO

QUY CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ
THỊ TRẤN NA SẦM, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN

Lạng Sơn – 2023


UỶ BAN NHÂN DÂN HUYỆN VĂN LÃNG
***

QUY CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ
THỊ TRẤN NA SẦM, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH
SỞ XÂY DỰNG TỈNH LẠNG SƠN

CƠ QUAN PHÊ DUYỆT
UBND TỈNH LẠNG SƠN

CƠ QUAN TỔ CHỨC LẬP QUY CHẾ
UBND HUYỆN VĂN LÃNG

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
VIỆN KIẾN TRÚC QUỐC GIA

Lạng Sơn – 2023

ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH LẠNG SƠN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

QUY CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ
THỊ TRẤN NA SẦM, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
(Ban hành kèm theo Quyết định số
/2023/QĐ-UBND ngày tháng năm
2023 của Ủy ban Nhân dân tỉnh Lạng Sơn)


1
CHƯƠNG I: QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục tiêu
1. Quy chế quản lý kiến trúc đô thị thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh
Lạng Sơn nhằm:
a) Quản lý kiến trúc và thực hiện theo đồ án quy hoạch chung thị trấn Na
Sầm đã được duyệt;
b) Kiểm soát việc xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang đô thị theo hướng
phát triển kiến trúc bền vững, bảo vệ cảnh quan, bản sắc văn hóa trên phạm vi
thị trấn;
c) Quy định cụ thể trách nhiệm quản lý kiến trúc, xây dựng đối với Ủy
ban nhân dân thị trấn Na Sầm; các cơ quan chuyên môn của huyện; các tổ chức
và cá nhân trong và ngoài nước có hoạt động liên quan đến khơng gian, kiến
trúc, cảnh quan của thị trấn.
2. Làm căn cứ để quản lý đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng mới

hoặc cải tạo chỉnh trang các cơng trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan trong đô thị;
là căn cứ để xác định việc lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế đơ thị với khu vực
chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt.
Điều 2. Đối tượng và phạm vi áp dụng
1. Đối tượng áp dụng: Tất cả tổ chức và cá nhân trong nước, nước ngồi
có hoạt động liên quan đến khơng gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị của thị trấn
Na Sầm trách nhiệm thực hiện theo Quy chế này.
2. Phạm vi áp dụng: Căn cứ đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung thị trấn
Na Sầm, huyện Văn Lãng đến năm 2035, tỷ lệ 1/5.000 được UBND tỉnh Lạng
Sơn phê duyệt tại Quyết định sớ 403/QĐ-UBND ngày 10/3/2022 gờm tồn bộ
địa giới hành chính của thị trấn Na Sầm với tởng diện tích 1.468ha được giới
hạn như sau:
- Phía Đơng giáp xã Thanh Long, xã Tân Thanh;
- Phía Tây giáp xã Bắc Việt, xã Thanh Hịa;
- Phía Nam giáp xã Hoàng Việt;
- Phía Bắc giáp xã Bắc Hùng.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Quy chế này các từ ngữ, khái niệm được hiểu như sau:
1. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở (Khoản 3 điều 3 Luật Quy
hoạch đô thị 2009).
2. Hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật gờm cơng trình giao thơng, thơng
tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và
xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và cơng trình khác (Khoản 22 điều 3
Luật Xây dựng 2014).


2
3. Hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội gờm cơng trình y tế, văn hóa, giáo
dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và cơng trình

khác (Khoản 23 điều 3 Luật Xây dựng 2014).
4. Không gian đô thị thị là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô
thị, cây xanh, mặt nước trong đơ thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị
(Khoản 13 điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009).
5. Kiến trúc đô thị là tổ hợp các vật thể trong đơ thị, bao gờm các cơng
trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu
dáng của chúng chi phới hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị (Khoản
12 điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009).
6. Cảnh quan đô thị là khơng gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở trong
đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè,
đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất,
đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh trong
đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị (Khoản 14 điều 3 Luật Quy
hoạch đơ thị 2009).
7. Cơng trình cơng cộng bao gờm: Cơng trình giáo dục; Cơng trình y tế;
Cơng trình thể thao; Cơng trình văn hóa; Cơng trình tín ngưỡng; Cơng trình
thương mại, dịch vụ và trụ sở làm việc; Nhà ga; Trụ sở cơ quan nhà nước (Mục
1, Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP)
8. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tở chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. (Khoản 2 điều 3 Luật Nhà ở 2014).
9. Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được
xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong
những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều
dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị (Mục
3.2 TCVN 9411:2012 Tiêu chuẩn quốc gia về Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết
kế).
10. Nhà ở liên kế có sân vườn là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía
sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khn viên của mỗi nhà và kích
thước được lấy thớng nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực (Mục 3.4

TCVN 9411:2012 Tiêu chuẩn quốc gia về Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế).
11. Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố) là loại nhà ở liên kế, được xây dựng
trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được
duyệt. Nhà liên kế mặt phớ ngồi chức năng để ở cịn sử dụng làm cửa hang
bn bán, dịch vụ văn phịng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch
vụ khác. (Mục 3.3 TCVN 9411:2012 Tiêu chuẩn quốc gia về Nhà ở liên kế - Tiêu
chuẩn thiết kế).


3
12. Biệt thự là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn
hoa…), có tường rào và lối ra vào riêng biệt (Mục 1.5.7 Thông tư số
12/2012/TT-BXD).
13. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lới
đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thớng cơng
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tở chức (Mục 1.4.12
QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
14. Cơng trình hỗn hợp là cơng trình có các chức năng sử dụng khác nhau
(Mục 1.4.14 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng).
15. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy
hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng cơng
trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc cơng trình hạ tầng kỹ
thuật, khơng gian cơng cộng khác. (Mục 1.4.22 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
16. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng cơng trình
chính trên thửa đất (Mục 1.4.23 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc
gia về quy hoạch xây dựng).
17. Khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới
xây dựng (Mục 1.4.24 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy

hoạch xây dựng).
18. Khoảng lùi tầng hầm: Là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ
giới xây dựng ngầm.
19. Chỉ giới xây dựng ngầm: Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà,
cơng trình ngầm dưới đất (khơng bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm).
20. Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất
của các cơng trình kiến trúc chính trên diện tích lơ đất (khơng bao gờm diện tích
chiếm đất của các cơng trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ
xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái
che và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác). Mật độ xây dựng gộp của một khu
vực đơ thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các cơng trình kiến trúc chính trên diện
tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu
cây xanh, không gian mở và các khu vực khơng xây dựng cơng trình) (Mục 1.4.20
QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
21. Hệ số sử dụng đất: là tỷ lệ của tởng diện tích sàn của cơng trình gờm cả
tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thớng kỹ thuật, phịng cháy chữa
cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của cơng trình) trên tởng diện tích lơ đất (Mục 1.4.21
QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
22. Chiều cao công trình xây dựng: là chiều cao cơng trình tính từ cao độ
mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của cơng
trình (kể cả mái tum hoặc mái dớc). Đới với cơng trình có các cao độ mặt đất


4
khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được
duyệt (Mục 1.4.25 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy
hoạch xây dựng).
23. Số tầng nhà (tầng cao) là số tầng của tịa nhà bao gờm tồn bộ các
tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa hầm
(Mục 1.5.11 Thông tư số 12/2012/TT-BXD).

24. Tầng hầm là tầng mà quá một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ
mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch được duyệt (Mục 1.5.13 Thông tư số
12/2012/TT-BXD).
25. Tầng nửa hầm là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc
ngang cao độ mặt đất đặt cơng trình theo quy hoạch được duyệt (Mục 1.5.14
Thơng tư số 12/2012/TT-BXD).
26. Tầng kỹ thuật là tầng bớ trí các thiết bị kỹ thuật của tịa nhà. Tầng kỹ
thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng thuộc phần giữa
của tịa nhà (Mục 1.5.15 Thơng tư số 12/2012/TT-BXD).
27. Tầng áp mái là tầng nằm bên trong khơng gian của mái dớc mà tồn
bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái
gấp, trong đó tường đứng (nếu có) khơng cao quá mặt sàn 1,5m (Mục 1.5.16
Thông tư số 12/2012/TT-BXD).
28. Ban cơng là khơng gian có lan can bảo vệ, nhô ra khỏi mặt tường bao
của nhà (Mục 1.4.22 QCVN 04:2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung
cư).
29. Lơ gia là khơng gian có lan can bảo vệ, lùi vào so với mặt tường bao
của nhà (Mục 1.4.23 QCVN 04:2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung
cư).
30. Mái đua là mái che vươn ra từ công trình, phần mái vươn ra có thể
nằm trên phần khơng gian vỉa hè và ngồi chỉ giới xây dựng cơng trình.
31. Mái đón: Là mái che của cởng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới
cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.
32. Mái hè phố: Là mái che gắn vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn
vỉa hè.
33. Cơng trình ngầm đơ thị là những cơng trình được xây dựng dưới mặt
đất tại đơ thị bao gờm: cơng trình cơng cộng ngầm, cơng trình giao thơng ngầm,
các cơng trình đầu mới kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các cơng trình xây
dựng trên mặt đất, cơng trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và
tuy nen kỹ thuật (Khoản 4 điều 2 Nghị định số 39/2010/NĐ-CP).

34. Hành lang bảo vệ an tồn là khoảng khơng gian tới thiểu về chiều
rộng, chiều dài và chiều cao, chạy dọc hoặc bao quanh cơng trình hạ tầng kỹ
thuật (Mục 1.4.27 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy
hoạch xây dựng).


5
35. Cốt xây dựng khống chế là cao độ xây dựng tối thiểu hoặc tối đa bắt
buộc phải tuân thủ được lựa chọn phù hợp với quy chuẩn về quy hoạch chuẩn bị
kỹ thuật.
36. Đường đô thị (đường phố) là đường bộ nằm trong phạm vi địa giới
hành chính đơ thị, được giới hạn bởi chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.
37. Hè đường (hay vỉa hè, hè phố) là bộ phận của đường đô thị, phục vụ
chủ yếu cho người đi bộ và kết hợp là nơi bớ trí hệ thớng hạ tầng kỹ thuật đơ thị,
cây xanh đơ thị dọc tuyến.
38. Lịng đường là bộ phận của đường đô thị, được giới hạn bởi phía trong
hai bên bó vỉa hè, có thể bớ trí hệ thớng hạ tầng kỹ thuật đơ thị dọc tuyến khi
cần thiết.

Hình 1. Sơ đồ điển hình chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi,
hành lang an toàn trên trục đường, tuyến phố
39. Tuy-nen kỹ thuật là cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngầm theo tuyến có
kích thước lớn đủ để đảm bảo cho con người có thể thực hiện các nhiệm vụ lắp
đặt, sửa chữa và bảo trì các thiết bị, đường ớng kỹ thuật (Mục 1.4.29 QCVN
01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
40. Hào kỹ thuật là cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngầm theo tuyến có kích
thước nhỏ để lắp đặt các đường dây, cáp và các đường ống kỹ thuật (Mục 1.4.30
QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).
41. Đô thị Na Sầm: gồm thị trấn Na Sầm theo ranh giới đồ án Quy hoạch

chung đã được phê duyệt.
42. Quy hoạch chung đô thị Na Sầm: là đồ án điều chỉnh Quy hoạch
chung thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn đến năm 2035, tỷ lệ
1/5.000 đã được UBND tỉnh Lạng Sơn phê duyệt tại Quyết định số 403/QĐUBND ngày 10/03/2022.
Điều 4. Nguyên tắc quản lý kiến trúc trong đô thị
1. Các nguyên tắc chung


6
a) Quy hoạch chung thị trấn Na Sầm, Quy định quản lý và Quy chế này là
cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quản lý thực hiện, giám sát
hoạt động xây dựng có liên quan đến không gian, kiến trúc, cảnh quan trên địa
bàn thị trấn.
b) Khi ban hành các văn bản quản lý trong lĩnh vực xây dựng, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải tuân thủ và cụ thể hóa tại các nội dung quy định tại Quy
chế này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp có những
nội dung khác quy định tại Quy chế này, phải có ý kiến của UBND huyện trước
khi ban hành.
c) Quản lý kiến trúc tại thị trấn Na Sầm phải tuân thủ theo Luật Kiến trúc
số 40/2019/QH14 và phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương; phù hợp các
chỉ tiêu trong Quy hoạch chung thị trấn Na Sầm và các quy định về bảo tờn, mơi
trường và phịng chống cháy nổ, quy chuẩn tiêu chuẩn kỹ thuật, Quy chế này và
các quy định khác của pháp luật có liên quan;
d) Đới với những khu vực đã có quy hoạch, thiết kế đô thị được duyệt
trước khi ban hành Quy chế này thì tở chức quản lý kiến trúc theo quy hoạch,
thiết kế đô thị đã được duyệt nhưng phải tuân thủ giai đoạn, tốc độ phát triển đô
thị được quy định trong Chương trình phát triển đơ thị, kế hoạch thực hiện khu
vực phát triển đô thị, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp quy hoạch, thiết kế đơ
thị được duyệt khơng có những nội dung được quy định cụ thể tại Quy chế này
thì áp dụng quy định cụ thể của Quy chế này để tổ chức quản lý, giám sát các

hoạt động có liên quan đến không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị trên địa bàn
thị trấn. Trường hợp cần thiết, phải xây dựng kế hoạch để điều chỉnh quy hoạch,
thiết kế đô thị đã được duyệt cho phù hợp với Quy chế này và Chương trình phát
triển đơ thị, kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị, kế hoạch sử dụng đất
của thị trấn.
e) Cơng trình kiến trúc cần bảo đảm an tồn, bền vững, khai thác các yếu
tớ văn hóa trong q trình sử dụng, thích hợp cho mọi đới tượng khi tiếp cận các
cơng trình kiến trúc đơ thị; hình thức kiến trúc hiện đại kết hợp với kiến trúc
truyền thớng của khu vực miền núi phía Bắc; hài hồ giữa các yếu tố tạo nên
kiến trúc đô thị như vật liệu, màu sắc, chi tiết trang trí, đảm bảo trật tự chung,
hoà nhập với cảnh quan khu vực;
f) Quản lý kiến trúc phải đảm bảo cơng tác q́c phịng, an ninh trên mặt
đất cũng như vùng không lưu trong phạm vi lập quy chế.
g) Bảo đảm sự tham gia của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; kết hợp
hài hịa lợi ích của q́c gia, cộng đờng, quyền và lợi ích hợp pháp của tở chức,
cá nhân.
2. Các ngun tắc đới với khu vực có u cầu quản lý đặc thù
a) Xác định ranh giới, vị trí và danh mục các khu vực có yêu cầu quản lý
đặc thù
a.1. Khu đặc thù về cảnh quan thiên nhiên:


7
- Cảnh quan núi điểm nhấn không gian đô thị (thuộc khu 8 và khu 9);
- Cảnh quan nông nghiệp trong các khe núi;
- Khu vực đồi núi dốc (Quy định cụ thể tại khoản 3, Điều 8 Quy chế này);
- Khu vực sạt lở ven sông Kỳ Cùng (Quy định cụ thể tại khoản 4, Điều 8
Quy chế này);
(Sơ đồ vị trí các khu vực có u cầu quản lý đặc thù tại phụ lục 1.2 kèm
theo Quy chế này).

a.2. Các trục đường chính, các tuyến phớ đi bộ, các trục đường có tính
chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch;
- Đường cao tớc Đờng Đăng – Trà Lĩnh (mặt cắt A-A);
- Đường tránh Quốc lộ 4A (mặt cắt B-B);
- Đường Quốc lộ 4A (mặt cắt 2-2);
- Đường tỉnh 232 (mặt cắt 2-2, đoạn từ ngã ba Vĩnh Lại- Na Sầm đi xã
Thành Hòa);
(Sơ đồ vị trí các khu vực có u cầu quản lý đặc thù tại phụ lục 1.3 kèm
theo Quy chế này).
a.3. Khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn từ cấp
tỉnh, quốc gia trở lên
- Bia đá (Diễn trận Sơn) của Ngơ Thì Sĩ (Khu 3, Thị trấn Na Sầm);
- Đền thờ Hai Bà Trưng (Khu 2, thị trấn Na Sầm);
- Đền Đức Thánh Trần (Khu 3, thị trấn Na Sầm).
(Danh mục di tích chi tiết xem tại phụ lục 6 kèm theo Quy chế này).
a.4. Các quảng trường và công viên lớn; các khu trung tâm công cộng; các
khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng
- Các Quảng trường và công viên lớn:
 Quảng trường dân dụng, cải tạo nâng cấp từ sân thể thao hiện có (quy
mơ 1,46ha);
 Cơng viên chủ đề tự nhiên (quy mô 5,93ha);
 Công viên (quy mô khoảng 9,41ha);
- Các khu trung tâm công cộng:
 Khu trung tâm lịch sử văn hóa – chính trị (Khu 2);
 Khu trung tâm thương mại – dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp đô thị mới
(Khu 3);
(Sơ đồ vị trí các khu vực có u cầu quản lý đặc thù tại phụ lục 1.6 kèm
theo Quy chế này).
a.5. Khu vực cửa ngõ đơ thị:
- Cửa ngõ phía Tây;

- Cửa ngõ phía Đơng Nam.
(Sơ đồ vị trí các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù tại phụ lục 1.6 kèm
theo Quy chế này).


8
b) Các ngun tắc đới với khu vực có u cầu quản lý đặc thù
- Việc xây dựng các công trình tại khu vực có địa hình đặc thù phải hạn
chế tối đa việc làm biến dạng địa mạo, địa hình tự nhiên. Tở chức khơng gian
giữa các cơng trình phải đảm bảo khoảng cách, mật độ theo quy định, khai thác
tới đa điều kiện khí hậu, tầm nhìn nhằm đảm bảo phát huy giá trị cảnh quan, môi
trường, vi khí hậu cơng trình.
- Đới với khu vực cảnh quan ven sơng, ven śi: Khuyến khích sử dụng
cho mục đích cộng đồng (công viên cây xanh kết hợp đường dạo đi bộ, hoạt
động cộng đồng), đầu tư trang thiết bị phục vụ hoạt động sinh hoạt cộng đờng
(tranh, tượng ngồi trời, ghế đá, nhà vệ sinh công cộng, đèn chiếu sáng, đèn
trang trí…). Hạn chế xây dựng các cơng trình che tầm nhìn ra sơng, śi.
- Hạn chế san lấp, thu hẹp dịng chảy của sơng, hờ, hệ thớng kênh… chảy
qua thị trấn.
3. Khu vực lập thiết kế đô thị riêng
a) Căn cứ đồ án Quy hoạch chung đô thị Na Sầm được duyệt, hàng năm
UBND huyện Văn Lãng có trách nhiệm xây dựng kế hoạch lập thiết kế đô thị.
b) Trình tự, nội dung lập, phê duyệt thiết kế đô thị thực hiện theo quy định
tại Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch đô thị; Nghị định 72/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định
37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và
Nghị định 44/2015/NĐ-CP hướng dẫn về quy hoạch xây dựng; Thông tư số
06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 và Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày
16/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị.
4. Các trục đường, tuyến phớ chính đơ thị ưu tiên chỉnh trang

- Quốc lộ 4A;
- Đường tỉnh 232 (mặt cắt 2-2, đoạn từ ngã ba Vĩnh Lại- Na Sầm đi xã
Thành Hòa);
(Sơ đồ vị trí các khu vực có u cầu quản lý đặc thù tại phụ lục 1.5 kèm
theo Quy chế này).
Điều 5. Cơng trình phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc
1. Các cơng trình phải thi tủn phương án kiến trúc
a) Áp dụng theo quy định tại Điều 17, Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14;
Thông tư 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 Quy định về phân cấp cơng trình
xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng;
b) Cơng trình cơng cộng có quy mơ cấp đặc biệt, cấp I;
c) Nhà ga đường sắt trung tâm cấp tỉnh, nhà ga hàng không dân dụng;
d) Cầu trong đô thị từ cấp II trở lên, ga đường sắt nội đơ từ cấp II trở lên;
e) Cơng trình tượng đài, cơng trình là biểu tượng về truyền thớng, văn hóa
và lịch sử của tỉnh/huyện Na Sầm;
f) Cơng trình quan trọng, điểm nhấn trong đô thị và trên các tuyến đường
chính được xác định trong đờ án Quy hoạch chung được duyệt, thiết kế đô thị và


9
Quy chế này.
(Danh mục cơng trình phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc theo
Thông tư 06/2021/TT-BXD xem tại Phụ lục 3 kèm theo Quy chế này)
2. Việc tổ chức thi tủn phương án kiến trúc cơng trình phải tuân thủ quy
định tại Mục 3, Chương II, Nghị định sớ 85/2020/NĐ-CP của Chính Phủ Quy
định chi tiết một sớ điều của Luật kiến trúc.


10
CHƯƠNG II: QUẢN LÝ KIẾN TRÚC, KHÔNG GIAN CẢNH QUAN

Điều 6. Định hướng kiến trúc, không gian cảnh quan
1. Định hướng chung
a) UBND huyện Văn Lãng quản lý toàn diện không gian, kiến trúc, cảnh
quan đô thị trong phạm vi địa giới hành chính thị trấn.
b) Nguyên tắc chung quản lý kiến trúc, cảnh quan đô thị:
- Việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan thị trấn Na Sầm phải
tuân thủ theo quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn
hiện hành liên quan và quy định của Quy chế này;
- Đối với những khu vực đô thị, tuyến phố của thị trấn chưa có quy
hoạch chi tiết, thiết kế đơ thị thì thực hiện việc quản lý theo quy định của pháp
luật, quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành và các quy định của Quy chế này;
- Trong các khu vực có thiết kế đô thị riêng được duyệt, việc quản lý quy
hoạch, kiến trúc, đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng cơng trình phải thực
hiện theo đờ án thiết kế đô thị và quy định quản lý theo đồ án thiết kế đô thị riêng;
- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị, cơng trình kiến trúc, xây
dựng đã được cấp thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng,
phê duyệt quy hoạch chi tiết, chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc
theo quy định pháp luật trước ngày Quy chế này có hiệu lực thì được tiếp tục
triển khai theo nội dung đã được chấp thuận. Trong trường hợp có điều chỉnh thì
phải thực hiện theo quy định tại Quy chế này. Khi tiến hành xin phép cải tạo,
sửa chữa hoặc xây dựng mới thì phải tuân thủ theo quy hoạch đô thị, thiết kế đô
thị và Quy chế này.
- Vị trí điểm nhấn về cảnh quan đơ thị (xác định tại điểm a.1, khoản 2,
Điều 4 Quy chế này): Khai thác yếu tớ địa hình, cảnh quan tự nhiên, trên cơ sở
kết nối hệ thống các không gian hai bên sông Kỳ Cùng, suối tự nhiên, đồng thời
với việc phát triển các hành lang xanh trong các khu đô thị tạo nên sự kết hợp
hài hòa giữa dân cư, cảnh quan hiện hữu và phát triển mới.
- Hình thành khơng gian đô thị đồng bộ, thống nhất về ngôn ngữ kiến trúc
khu vực hiện hữu, khu vực đô thị mới.

- Tổ chức không gian đô thị dọc các đường giao thơng trục và đường phớ
chính, kết nới các trung tâm đơ thị các cấp thành một hệ thớng từ đó tạo các điểm
nhấn trong không gian đô thị.
- Xây dựng các khu dân cư mới hiện đại trên cơ sở các đơn vị ở có cơ sở hạ
tầng đờng bộ, chủ yếu là nhà ở thấp tầng, kết hợp hài hòa với kiến trúc nhà ở dân
gian do dân tự xây tại các làng xã truyền thống.
2. Định hướng cụ thể
a. Về không gian cảnh quan đô thị:
Căn cứ theo Quy hoạch chung đô thị Na Sầm, quy chế quản lý kiến trúc
đô thị được quản lý theo các phân khu sau:


11
- Khu I: Khu phát triển phía Tây
 Chức năng chính: Trung tâm thương mại dịch vụ nơng nghiệp, cơng
trình thể dục thể thao và văn hóa cấp huyện; Cụm tiểu thủ công nghiệp 7,4ha;
Khu công cộng đơn vị ở; Khu dân cư cũ; Khu dân cư mới.
 Quy định quản lý phát triển không gian khu I:
Trung tâm thể dục thể thao và văn hóa cấp huyện: Đáp ứng quy mô, công
suất sử dụng và tiêu chuẩn thiết kế hiện hành, kết hợp các hoạt động sinh hoạt
văn hóa truyền thống cộng đồng nhằm phát huy và khai thác tiềm năng du lịch.
Các khu ở xây mới khuyến khích xây dựng với hình thức ở thấp tầng,
hình thức kiến trúc hiện đại, sử dụng các loại vật liệu địa phương.
Các khu làng xóm hiện hữu được cải tạo theo hướng bổ sung, cải tạo hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm mất đi không gian cấu trúc truyền thớng và đảm
bảo an tồn với khu vực độ dớc lớn. Khu vực có độ dớc lớn được áp dụng quản lý
theo khoản 3, Điều 8 Quy chế này.
- Khu II: Khu trung tâm hiện hữu
 Chức năng chính: Trung tâm văn hóa dịch vụ lịch sử; khu cơng cộng
đơn vị ở; khu dân cư cũ; khu dân cư mới.

 Quy định quản lý phát triển không gian khu II:
Khu trung tâm cũ (khu hành chính cũ) định hướng chủn đởi thành đất
dịch vụ, khuyến khích xây dựng hình thức cơng trình truyền thớng, kết hợp hài
hịa khu thương mại, khu chợ, khai thác cảnh quan đồi núi, phát triển sinh hoạt
văn hóa địa phương.
Khơng gian văn hóa- lễ hội hình thành trên cơ sở của sân vận động hiện
hữu kết hợp với không gian mở của cảnh quan ven sông Kỳ Cùng.
Chuyển đổi không gian chợ truyền thống thành trung tâm thương mại dịch
vụ, giảm ùn tắc giao thơng nhưng vẫn duy trì sự sầm uất nhộn nhịp sơi động của
trung tâm.
Các khu ở xây mới khuyến khích xây dựng với hình thức ở thấp tầng,
hình thức kiến trúc hiện đại, sử dụng các loại vật liệu địa phương.
Các khu làng xóm hiện hữu được cải tạo theo hướng bổ sung, cải tạo hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm mất đi không gian cấu trúc truyền thớng và đảm
bảo an tồn với khu vực độ dớc lớn. Khu vực có độ dớc lớn được áp dụng quản lý
theo khoản 3, Điều 8 Quy chế này.
- Khu III: Khu trung tâm mới
 Chức năng chính: Trung tâm hành chính, chính trị huyện mới; Đầu mới
giao thơng phát triển tiểu thủ công nghiệp – logistic và thương mại dịch vụ;
Cụm tiểu thủ công nghiệp 14a; Khu công cộng đơn vị ở; Khu dân cư cũ; Khu
dân cư mới.
 Quy định quản lý phát triển không gian khu III:
Khu trung tâm hành chính mới: đầu tư hạ tầng đờng bộ, hình thức kiến


12
trúc hiện đại, học hỏi tinh hoa kiến trúc truyền thớng và có sự kết nới thuận lợi
với Khu trung tâm cũ và các khu chức năng chính khác, đáp ứng yêu cầu và vai
trò là trung tâm mới của huyện.
Xử lý thiết kế đô thị không gian vỉa hè và tăng khoảng lùi tạo không gian

rộng ngoài trời cho khách bộ hành dọc theo các tuyến chính.
Trung tâm tiểu thủ cơng nghiệp và logistic: cải tạo cơng trình nhà xưởng
hiện trạng, đảm bảo tiêu chuẩn, giảm thiểu tác động ô nhiễm môi trường.
Trung tâm dịch vụ kết nối hàng hóa cửa khẩu Na Hình với các tuyến giao
thơng cao tớc; Đầu mới giao thơng đới ngoại: Khuyến khích cơng trình kiến trúc
hiện đại, cao tầng nhằm tạo điểm nhấn cho đô thị, khai thác tối đa hiệu suất đất.
Các khu ở xây mới khuyến khích xây dựng với hình thức ở thấp tầng,
hình thức kiến trúc hiện đại, sử dụng các loại vật liệu địa phương.
Các khu làng xóm hiện hữu được cải tạo theo hướng bổ sung, cải tạo hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm mất đi không gian cấu trúc truyền thống và đảm
bảo an toàn với khu vực độ dốc lớn. Khu vực có độ dớc lớn được áp dụng quản lý
theo khoản 3, Điều 8 Quy chế này.
- Khu IV: Khu dân cư
 Chức năng chính: Điểm dân cư hiện trạng, nghĩa trang.
 Quy định quản lý phát triển không gian khu IV:
Khu đất ở bản làng hiện trạng: định hướng phát triển thành khu văn hóa
truyền thớng đặc trưng thị trấn Na Sầm. Khuyến khích xây dựng các khu ở
mang đậm nét văn hóa đặc trưng địa phương miền núi phía Bắc về các loại hình
kiến trúc nhà ở của các dân tộc nhằm bảo tờn đặc trưng văn hóa, khơng gian
cảnh quan tự nhiên, phát triển kinh tế kết hợp du lịch.
(Xem chi tiết 04 phân khu tại Phụ lục 1.1 Quy chế này)
b. Về kiến trúc:
- Các cơng trình kiến trúc, cơng trình xây dựng trong thị trấn khi xây dựng
mới, cải tạo, chỉnh trang phải phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được
duyệt, tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định tại Quy chế này;
- Các cơng trình cơng cộng có quy mơ lớn, cơng trình có u cầu kiến trúc
đặc thù, có ý nghĩa và vị trí quan trọng trong đơ thị thì phải thực hiện việc thi tuyển
hoặc tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc theo quy định hiện hành trước khi lập
dự án đầu tư xây dựng và thực hiện theo Điều 5 Quy chế này.
- Kiến trúc đô thị do UBND huyện, tổ dân phố trực tiếp quản lý. Chủ sở

hữu các cơng trình kiến trúc có trách nhiệm bảo vệ, duy trì trong quá trình khai
thác, sử dụng.
- Việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang các cơng trình kiến trúc tại các khu
vực cảnh quan trong đô thị cần hạn chế tối đa việc làm thay đởi địa hình, cảnh
quan, bảo đảm nâng cao chất lượng môi trường cảnh quan khu vực.
- Việc xây dựng, khai thác, sử dụng các cơng trình kiến trúc, xây dựng trên
địa bàn thị trấn phải được quản lý đồng bộ về không gian, kiến trúc, cảnh quan và


13
hạ tầng kỹ thuật bảo đảm mỹ quan, an toàn, hài hoà với không gian xung quanh.
Điều 7. Yêu cầu về bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc
1. Quy định chung
a) Yêu cầu về bản sắc văn hóa dân tộc thị trấn Na Sầm được xác định trên
cơ sở đặc điểm, tính chất tiêu biểu về văn hóa dân tộc của địa phương gồm 04
dân tộc cư trú thành cộng đờng, trong đó có một sớ dân tộc chính như Kinh,
Nùng, Tày và Hoa vẫn cịn lưu giữ được nhiều giá trị văn hóa vật chất và văn
hóa tinh thần. Loại hình kiến trúc nhà sàn độc đáo cần phải có chính sách quan
tâm, làm động lực phát triển du lịch sinh thái cho thị trấn.
b) Đảm bảo duy trì và phục dựng khơng gian kiến trúc nhằm bảo tờn, phát
huy bản sắc văn hóa các dân tộc đã được xác định.
c) Phát huy hiệu quả giá trị bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc góp
phần nâng cao đời sớng tinh thần cho người dân, hình thành một số sản phẩm du
lịch, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút du lịch.
2. Quy định cụ thể
a) u cầu đới với cơng trình kiến trúc cải tạo sửa chữa
- Trong quá trình cải tạo, sửa chữa các cơng trình cần cớ gắng bảo vệ tới
đa tính ngun gốc và các chi tiết kiến trúc truyền thống của các đồng bào dân
tộc sinh sống trên địa bàn thị trấn Na Sầm để phục vụ cho việc sinh hoạt văn hóa
và quảng bá hình ảnh của đơ thị.

- Tại các điểm du lịch định hướng cải tạo, bảo tồn, phát triển các cơng
trình kiến trúc truyền thớng của các dân tộc Kinh, Nùng, Tày và Hoa.
b) Yêu cầu đối với cơng trình kiến trúc xây dựng mới: Việc phát triển
cơng trình kiến trúc xây dựng mới phải tn thủ quy hoạch xây dựng, bảo đảm
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
c) Khuyến khích thiết kế mẫu cơng trình nhà ở điển hình cho các khu dân
cư sản xuất nông nghiệp. Chiều cao từ 2-3 tầng hoặc cao không quá 12m. Mái
nhà nên là mái dốc lợp ngói, đở mái dớc dán ngói hoặc lợp tơn màu, kết hợp với
mái bằng làm sân phơi. Hình thức vỏ cơng trình, màu sắc nên có sự tương đờng
với quần thể kiến trúc xung quanh, môi trường tự nhiên và có đặc trưng kiến trúc
mái của dân tộc chính tại khu vực.
Điều 8. Quy định đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
1. Các khu vực có u cầu quản lý đặc thù, gờm:
a) Khu đặc thù về cảnh quan thiên nhiên;
b) Các trục đường chính, các tuyến phớ đi bộ, các trục đường có tính chất
đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch;
c) Khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh (cấp tỉnh trở lên);
d) Các quảng trường và công viên lớn;
e) Khu vực cửa ngõ đô thị.
(Xác định danh mục khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù xem chi tiết tại
khoản 1, Điều 4 Quy chế này)


14
2. Quy định chung khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
a) Các khu đặc thù về cảnh quan thiên nhiên: việc quản lý không gian,
kiến trúc, cảnh quan phải thống nhất, đồng bộ và phù hợp với điều kiện tự nhiên,
văn hóa, kinh tế xã hội trong phạm vi ranh giới của khu vực nhằm tạo được nét
độc đáo, đặc trưng riêng cho khu vực đó.
b) Các tuyến đường chính đơ thị, các tuyến đi bộ và các trục đường có

tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch:
- Các tuyến đường chính đơ thị: tạo được sự đờng bộ, tính liên tục, dễ nhận
diện định hướng kiến trúc chính, cơng trình điểm nhấn cho các trục đường chính.
Khoảng lùi cơng trình cần được nghiên cứu phù hợp với từng chức năng cơng
trình nhằm đảm bảo phù hợp về không gian, kiến trúc, cảnh quan chung; đảm bảo
khả năng tiếp cận cơng trình; đảm bảo các điều kiện về chiếu sáng tự nhiên và an
toàn thoát hiểm, thoát nạn theo quy định. Khuyến khích các cơng trình lớn, hợp
khới.
- Các tuyến phớ đi bộ: Khuyến khích bớ trí các mảng xanh, trang thiết bị
đường phố phục vụ cho các hoạt động đường phố. Sử dụng các giải pháp kiến
trúc thân thiện với con người. Khuyến khích tăng tỷ lệ diện tích khoảng mở trên
tường ngoài cơng trình tầng 01 dưới dạng cửa sở lớn, cửa kính... dọc theo tuyến
phớ đi bộ. Khuyến khích tạo mái hè phớ phía trước các tịa nhà và kết nối không
gian bên trong lõi ô phố.
- Các tuyến đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương
mại, du lịch: sử dụng các hình thức kiến trúc trang trọng, hấp dẫn, năng động,...
phù hợp với chức năng của trục đường.
c) Các khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh (cấp tỉnh trở
lên): kiến trúc các cơng trình xây dựng mới phải đảm bảo hài hịa với các cơng
trình, khơng gian di tích, danh lam thắng cảnh. Khuyến khích tạo ra các điểm
nhìn, tầm nhìn, khung cảnh, kết nới khơng gian đơ thị làm nâng cao giá trị, tăng
khả năng tiếp cận của người dân đến các cơng trình, khơng gian di tích lịch sử,
văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tờn. Hạn chế việc che khuất tầm nhìn đến các
cơng trình, khơng gian di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn.
d) Các quảng trường và công viên lớn
Thiết kế cảnh quan bảo đảm tổ chức các hoạt động văn hóa, vui chơi, giải
trí cho người dân Thị trấn; kết nối không gian mở đô thị, đặc biệt kết hợp với
các không gian đầu mối giao thông công cộng.
e) Các khu vực cửa ngõ đô thị
- Khu vực cửa ngõ đơ thị, kiến trúc cơng trình phải dễ định hướng, nhận

diện. Tở chức khơng gian tiếp cận cơng trình tạo thuận tiện cho người đi bộ, dễ
dàng kết nối các loại phương tiện giao thông khác, ưu tiên phát triển các chức
năng thương mại dịch vụ.
- Không gian khu vực cửa ngõ phải có tính đến kết nới với không gian
công cộng như quảng trường, đường phố, tuyến cảnh quan đô thị.


15
- Quần thể kiến trúc trong khu vực cửa ngõ cần có sự đờng bộ và hài hoà
về chức năng, thẩm mỹ, màu sắc cơng trình và các u cầu khác nhằm tạo tính
thớng nhất của khu vực.
- Các chỉ tiêu: mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao công trình, chỉ giới
đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi tuân thủ các quy định của quy hoạch đô
thị, thiết kế đô thị được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch,
thiết kế xây dựng cơng trình.
3. Quy định cụ thể đới với cơng trình thuộc khu vực đồi núi dốc thuộc khu
vực đặc thù về cảnh quan thiên nhiên
a) Vị trí khu vực đời núi dớc: Căn cứ vào hờ sơ đánh giá hiện trạng địa hình
tại Đồ án quy hoạch chung được duyệt, chia ra làm 02 loại: đất có độ dớc từ 10%30% (loại II) và đất có độ dớc >30% (loại III).
(Vị trí cụ thể xem chi tiết tại Phụ lục 1.2 Quy chế này)
b) Đới với những cơng trình xây dựng ở khu vực đời núi dớc, khi cơ quan có
thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng cơng trình cần lưu ý đến các vấn đề sau:
- Đảm bảo cơng trình khơng nằm trong những khu vực được cảnh báo có
nguy cơ sạt lở hoặc những khu vực trong quy hoạch đô thị đã được xác định hạn
chế hoặc cấm xây dựng. Hạn chế tối đa việc quy hoạch, xây dựng các cơng trình
cơng cộng tại những khu vực có độ dớc cao.
- Đối với những khu vực sườn dốc đã ổn định, hạn chế tác động thay đởi
địa hình tự nhiên dẫn đến sạt lở đất.
- Đối với những khu vực mới đào đắp, cần có những giải pháp gia cớ,
chắn đỡ chớng trượt lở.

- Đới với những cơng trình nằm dưới mái dớc cao cần có giải pháp đào đắp,
gia cố mái dốc phù hợp và đảm bảo khoảng cách an tồn từ cơng trình đến mái dớc.
- Cần quan tâm đến ổn định độ dốc khu vực xây dựng cơng trình và báo
cáo khảo sát địa chất khi tính tốn kết cấu cơng trình.
- Cần xem xét đến khả năng thu gom và hệ thống thoát nước của dự án.
Hệ thống thoát nước nên thiết kế hạng bậc thang để giảm tớc độ dịng chảy.
- Đới với những cơng trình trên khu vực mái dớc cần hạn chế tới đa bề
mặt dễ thẩm thấu nước vào đất.
- Hạn chế việc chặt bỏ các cây rễ sâu nằm trong khu vực dự án, khuyến
khích trờng lồi cây bản địa để kiểm sốt tránh sự xói mịn và phá hoại dớc.
- Trong q trình xây dựng cần hạn chế tới đa việc đào đắp, gây chấn
động mạnh ảnh hưởng đến an tồn của các cơng trình xung quanh.
- Các cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra, rà soát và cảnh báo đến
người dân về những khu vực có nguy cơ sạt lở. Xây dựng bản đồ phân vùng
theo độ dốc địa hình để quản lý và có hướng dẫn xây dựng cụ thể.
c) u cầu về bớ trí khơng gian:
- Khi thiết kế xây dựng cơng trình trên khu vực đời núi dớc, để đảm bảo
u cầu của cơng trình trước nguy cơ sạt lở cần lưu ý như sau:


16

Khơng phù hợp: Bớ trí cơng trình trên
cùng một sàn ở khu vực độ dốc lớn

Phù hợp: Chia nhỏ các khới cơng
trình phù hợp với địa hình

Khơng phù hợp: Xây dựng cơng trình
đờ sộ trên một mặt phẳng đào, đắp địa

hình (đặc biệt đới với những khu vực có
độ dớc >7%)

Phù hợp: Chia nhỏ các khới cơng
trình phù hợp với địa hình, vừa đảm
bảo kiến trúc cảnh quan và an toàn đới
với cơng trình Việc chia nhỏ cơng
trình có thể làm giảm tải trọng lên khu
đất, giảm nguy cơ sạt lở.

Khơng phù hợp: Bớ trí cơng trình cao Phù hợp: Giảm thiểu độ cao cơng
tầng khu vực đời núi dớc
trình nằm trên khu vực đồi núi dốc


17

Khơng phù hợp: Bớ trí cơng trình nhơ Phù hợp: Cải tạo, gia cớ địa hình để bớ
ra khỏi khu vực mái dớc (trừ trường trí cơng trình cho phù hợp
hợp có kiến trúc đặc thù cần tính toán
kỹ lưỡng về an toàn cơng trình)

Khơng phù hợp: Bớ trí cơng trình nằm Phù hợp: Bớ trí cơng trình nằm ngang
dọc theo địa hình
theo địa hình

Khơng phù hợp: Bớ trí cơng trình quá Phù hợp: Bớ trí cơng trình lùi sâu vào
gần khu vực mái dớc, dễ có nguy cơ sạt trong mái dốc
lở



18

Không phù hợp: Cải tạo quá nhiều địa Phù hợp: Hạn chế cải tạo địa hình tự
hình tự nhiên
nhiên

Khơng phù hợp: Nước không được Phù hợp: Nước thải sinh hoạt được
thu gom và chảy vào các cơng trình lân thu gom và xử lý, và chảy vào hệ
cận phía dưới
thớng thoát nước chung
- Khi thiết kế cơng trình tại các khu vực đời núi dớc cần lưu ý:
 Bớ trí các phịng chức năng thường xun tập trung đơng người, phịng
chứa đờ đạc có giá trị lùi sâu vào trong mái dớc, giảm nguy cơ sạt lở hoặc khi có
sạt lở xảy ra ít bị thiệt hại hơn.
 Hạn chế đua các bộ phận cơng trình như ban cơng, logia về phía mái dớc.
 Khi thiết kế các cơng trình khu vực đời núi dớc cần tính toán đến giải
pháp giảm tải trọng tĩnh và tải trọng động cho công trình bằng cách sử dụng các
vật liệu nhẹ (như gỗ, kính, tấm thạch cao, nhựa tởng hợp,...); Giảm tầng cao của
cơng trình; bớ trí téc, bể chứa nước ở vị trí phù hợp,...
 Bớ trí vị trí cơng trình phù hợp, giảm các rung chấn tác động lên cơng
trình (ví dụ các rung chấn từ các phương tiện giao thông trọng tải lớn).
 Bên cạnh việc nghiên cứu đảm bảo an toàn cho cơng trình, khi thiết kế
cơng trình trên khu vực đồi núi dốc cần quan tâm đến kiến trúc cảnh quan của
khu vực. Việc sắp xếp cơng trình cần lưu ý đến bảo vệ tầm nhìn của cơng trình
theo cả hai hướng từ trên x́ng và từ dưới lên.


19


Hình 2. Bố trí cơng trình trên khu vực sườn đồi cần tính tốn bảo vệ hướng quan
sát nhằm đảm bảo kiến trúc cảnh quan của từng khu vực
4. Quy định cụ thể đới với cơng trình thuộc khu vực sạt lở ven sông Kỳ
Cùng thuộc khu vực đặc thù về cảnh quan thiên nhiên
a) Vị trí khu vực sạt lở ven sơng: Vị trí cụ thể xem chi tiết tại Phụ lục 1.2
Quy chế này.
b) Đối với những công trình xây dựng ở khu vực sạt lở ven sơng, khi cơ
quan có thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng cơng trình cần lưu ý đến các vấn
đề sau:
- Cơng trình xây dựng ven sơng thuộc thị trấn Na Sầm ngoài tuân thủ theo
các quy định riêng tại Điều 9 Quy chế này còn phải tuân thủ theo Quy định hành
lang bảo vệ sông suối tại Nghị định 43/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính
phủ quy định lập, quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước; Quyết định số
1601/QĐ-UBND ngày 10/10/2022 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành
kế hoạch phịng, chớng thiên tai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đến năm 2025; Áp
dụng các quy định về hành lang an toàn trên địa bàn do UBND tỉnh Lạng Sơn
ban hành.
- Đảm bảo cơng trình khơng nằm trong những khu vực được cảnh báo có
nguy cơ sạt lở ven sơng hoặc những khu vực trong quy hoạch đô thị đã được xác
định hạn chế hoặc cấm xây dựng.
- Đối với những khu vực mới đào đắp, cần có những giải pháp gia cố,
chắn đỡ chống sạt lở.
- Hạn chế việc chặt bỏ các cây rễ sâu nằm trong khu vực dự án, khuyến
khích trờng lồi cây bản địa để kiểm sốt tránh sự xói mịn và phá hoại bờ.
- Trong q trình xây dựng cần hạn chế tới đa việc đào đắp, gây chấn
động mạnh ảnh hưởng đến an toàn của các cơng trình xung quanh.
- Các cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra, rà soát và cảnh báo đến
người dân về những khu vực có nguy cơ sạt lở. Xây dựng bản đồ phân vùng
theo nguy cơ để quản lý và có hướng dẫn xây dựng cụ thể.
c) u cầu về bớ trí khơng gian:



20

- Tăng cường các giải
pháp giữ đất và thoát
nước: Tăng cường cây
xanh giữ đất, rừng
phòng hộ và tăng bề
mặt thẩm thấu, tăng các
không gian điếu tiết
nước mặt, nước sông

- Khoanh vùng các khu vực di sản để
tôn nền cục bộ hay vành đê cục bộ:
cần xem xét đề xuất nhằm bảo vệ cho
các khu vực và cơng trình di sản.
- Xây dựng các cơng trình ứng phó:
Hệ thống đập, cống, ... kiểm soát thủy
triều vào ra khu vực . Hệ thống này có
thể cố định nhằm kiểm sốt liên tục,
hoặc lắp đặt ứng phó tức thời khi cần.
Hình 3. Bố trí cơng trình trên khu vực ven sơng cần tính toán bảo vệ sạt lở đất
Điều 9. Quy định đối với kiến trúc các loại hình cơng trình
1. Quy định đối với cơng trình cơng cộng
a) Căn cứ theo Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính
phủ về Phân loại cơng trình theo cơng năng sử dụng, các cơng trình cơng cộng bao gờm:
- Cơng trình giáo dục, đào tạo, nghiên cứu;
- Cơng trình y tế;
- Cơng trình thể thao;

- Cơng trình văn hóa;
- Cơng trình tơn giáo, tín ngưỡng;
- Cơng trình thương mại;
- Cơng trình dịch vụ;
- Cơng trình trụ sở, văn phịng làm việc;
- Các tịa nhà, kết cấu khác sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác;
- Các tòa nhà hoặc kết cấu khác được xây dựng phục vụ dân sinh.
b) Quy định cấp phép xây dựng: Áp dụng theo Luật Xây dựng năm 2014;
Nghị định sớ 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết
một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Thông tư số 15/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng; Quyết định số 16/2021/QĐ-UBND
ngày 02/07/2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn Quy định về phân cấp, ủy quyền
cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn và các quy định pháp luật khác liên quan.
c) Quy định chung
- Đới với cơng trình cơng cộng trên địa bàn thị trấn Na Sầm về cơ bản đã


21
hoàn thiện, đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Trong trường hợp bổ sung, xây dựng
mới, sửa chữa, cải tạo phải tuân thủ quy hoạch xây dựng được duyệt. Hình thức
cơng trình thể hiện bản sắc riêng, phù hợp truyền thớng văn hóa địa phương.
Cơng năng sử dụng hợp lý, tận dụng tới đa các điều kiện về thơng gió, chiếu
sáng tự nhiên, tiết kiệm năng lượng, đảm bảo sử dụng an toàn, bền vững, an toàn
phòng cháy chữa cháy.
- Các cơng trình cơng cộng đều phải có khoảng khơng gian thoáng, cây
xanh sân vườn, bảo đảm tỷ lệ đất trờng cây xanh trong các lơ đất xây dựng cơng
trình phải đạt tới thiểu 30%.
- Đới với các cơng trình cơng cộng trong khu vực chưa có quy hoạch chi
tiết xây dựng được phê duyệt, khi xây dựng mới, sửa chữa cải tạo phải tuân thủ
các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được quy định tại Quy hoạch xây dựng cấp trên

và Quy chuẩn xây dựng hiện hành.
- Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng cộng có tính chất quan trọng,
là điểm nhấn của khu đơ thị mới, khu vực cảnh quan đô thị, khu vực cửa ngõ đô
thị, khu vực đặc thù về thể thao, du lịch: Trong trường hợp cơng trình phải thi
tủn phương án kiến trúc thì áp dụng theo Điều 5 Quy chế này. Các trường hợp
còn lại trước khi thẩm định, phê duyệt, chủ đầu tư phải tổ chức lấy ý kiến đóng
góp của Hội đờng kiến trúc quy hoạch tỉnh nhằm đảm bảo cơng trình hoàn thành
đạt giá trị thẩm mỹ kiến trúc, hài hòa cảnh quan khu vực, tăng mỹ quan chung
cho đơ thị.
- Các cơng trình cải tạo, chỉnh trang phải đảm bảo không phá vỡ cảnh
quan xung quanh và chức năng sử dụng, kết cấu của cơng trình và những quy
định khác về trật tự xây dựng trên địa bàn. Khi cải tạo chỉnh trang cần đảm bảo
chỉ tiêu tối thiểu đạt bằng 50% chỉ tiêu theo quy hoạch được duyệt của khu vực
đó. Cần nghiên cứu mặt đứng hợp lý với chức năng sử dụng, quy mô và vị trí
cũng như các giải pháp kết cấu phù hợp đảm bảo hài hịa với các cơng trình lân
cận. Khuyến khích sử dụng vật liệu địa phương, hạn chế sử dụng mảng kính lớn,
kính phản quang, ứng phó thiên tai bão, lũ lụt, sạt lở đất.
- Đối với các cơng trình cơ quan, cơng cộng, trường học, y tế, thể dục thể thao phụ thuộc vào lộ giới đường, chỉ giới đường đỏ quy định chiều
cao cơng trình tới đa dưới 45m; Từ 45m trở lên phải được xem xét cảnh báo
hàng không (không ảnh hưởng đến Kế hoạch Phịng khơng nhân dân của tỉnh).
Quy định đới với chiều cao tầng tối đa là 9 tầng (chưa kể tầng hầm).
- Lưu ý: Đới với các cơng trình cơng cộng nằm ở trung tâm phải khớng
chế chiều cao cơng trình thấp hơn so với chiều cao cơng trình quy định tới đa.
d) Quy định cụ thể:
- Cơng trình giáo dục: Trường mầm non, trường phở thơng các cấp:
 Khuyến khích phương án thiết kế để trống dành một phần hoặc toàn bộ
tầng trệt (một phần hoặc toàn bộ) để bố trí các khơng gian mở chức năng phục
vụ cơng cộng, sân chơi, bãi tập, sảnh đón hoặc khơng gian tiếp cận cơng trình.



22
 Khuyến khích phương án thiết kế để trường học sẽ trở thành cơng trình
cứu hộ, cứu nạn khẩn cấp trong trường hợp xảy ra thiên tai, sạt lở đất tại những
vùng có nguy cơ cao.
 Khuyến khích trờng nhiều cây xanh tạo bóng mát trong sân trường.
 Lới ra vào trường học cần có vịnh đậu xe; đảm bảo tuân thủ theo quy
chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, khuyến khích bớ trí các khu vực đưa đón học sinh
tập trung người trong khn viên đất của trường; và có các giải pháp tổ chức
giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng trường khi học
sinh đến trường hoặc ra về.
- Cơng trình y tế:
 Khuyến khích sáng tác kiến trúc hiện đại, thơng thoáng tự nhiên và thân
thiện với môi trường; sử dụng các vật liệu, công nghệ xây dựng mới và thuận lợi
cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.
 Lưu ý đối với nhu cầu về không gian tâm linh, các không gian dành cho
hoạt động phụ trợ (dành cho người chăm sóc bệnh nhân, căngtin, ...) và có giải
pháp thiết kế kiến trúc phù hợp.
 Tận dụng các khoảng trống trong khn viên cơng trình để tở chức các
khơng gian thư giãn, phục hời sức khỏe cho bệnh nhân…
- Cơng trình thể thao:
 Kiến trúc cơng trình thể hiện tinh thần năng động, mạnh mẽ; phong cách
kiến trúc theo ngôn ngữ đương đại, phù hợp công năng, sử dụng công nghệ xây
dựng mới, vật liệu bền vững, thân thiện môi trường, thuận lợi cơng tác duy tu bảo
dưỡng.
 Các cơng trình thể thao quy mô lớn (cấp huyện đặt trên địa bàn thị trấn)
cần có tính định hướng về khơng gian, có tầm ảnh hưởng đới với cảnh quan kiến
trúc đơ thị.
 Không gian kiến trúc thoáng đạt, thu hút hoạt động đô thị, dành nhiều
không gian mở tầng trệt cho các hoạt động tập trung đông người, các sự kiện thể
thao giải trí…

 Lưu ý các khơng gian thể thao ngoài trời có sự gắn kết, tương tác hợp
lý với cơng trình; lưu ý các yếu tớ về âm thanh (tiếng ờn), ánh sáng… giữa các
khơng gian trong và ngồi.
 Phương án thiết kế cần linh hoạt và có thể chuyển đổi thành Bệnh viện
dã chiến điều trị người mắc bệnh truyền nhiễm gây dịch trên toàn quốc trong
trường hợp cần thiết khi tận dụng, cải tạo các cơng trình có sẵn (Theo Quyết
định sớ 212/QĐ-BXD ngày 01/03/2021 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn
xây dựng bệnh viện dã chiến điều trị người mắc bệnh truyền nhiễm gây dịch).
- Cơng trình văn hóa:
 Thiết kế cơng trình cần làm nổi bật được giá trị nghệ thuật của kiến trúc
công trình, tầm nhìn phát triển, phù hợp với tính chất văn hóa của thị trấn.