TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

NGUYỄN HỒNG THUỲ LINH

PHÁP LUẬT VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

NGUYỄN HỒNG THÙY LINH

Khóa: 43

MSSV: 1853401020122

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:

Th.s PHẠM THỊ MINH TRANG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khố luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được
thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Phạm Thị Minh Trang, đảm bảo
tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023
Tác giả

NGUYỄN HOÀNG THUỲ LINH


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

BĐS

Bất động sản

MGBĐS

Môi giới bất động sản


BLDS

Bộ luật dân sự

Tp. Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh

Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt
vi phạm hành chính về xây dựng

Nghị định 44/2022/NĐ-CP

Nghị định 44/2022/NĐ-CP về Xây dựng,
quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính
Phủ ngày 15/10/2007 về hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản 2006

Thông tư số 11/2015/TT-BXD

Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30
tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng

dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành
nghề môi giới bất động sản, điều hành sản
giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ
chức hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản

Công văn 2575/TCT-TNCN

Công văn 2575/TCT-TNCN của Tổng Cục
thuế về chính sách thuế đối với cá nhân hành
nghề độc lập


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
CHƯƠNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN..... 6
1.1. Q trình hình thành và phát triển mơi giới bất động sản ở Việt Nam 6
1.1.1. Giai đoạn trước khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành...................... 6
1.1.2. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 có hiệu lực .................................................................. 7
1.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực cho đến
trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời ......................................... 8
1.1.4. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực đến nay
............................................................................................................................. 9
1.2. Khái quát chung về môi giới bất động sản ................................................ 10
1.2.1. Định nghĩa môi giới bất động sản ........................................................... 10
1.2.2. Đặc điểm của mơi giới bất động sản ....................................................... 13
1.2.3. Vai trị của môi giới bất động sản ............................................................ 16
1.2.4. Nguyên tắc môi giới bất động sản........................................................... 17
1.3. Quy định pháp luật về môi giới bất động sản của một số nước trên thế

giới và kinh nghiệm gợi mở cho Việt Nam ....................................................... 18
KẾT LUẬN CHƯƠNG I ....................................................................................... 24
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ................................................. 25
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam .................. 25
2.1.1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ............................. 25
2.1.2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản........................................... 30
2.1.3. Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản ................................................ 36
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động môi giới bất động
sản ..................................................................................................................... 42
2.1.5. Thù lao, hoa hồng trong môi giới bất động sản ...................................... 46
2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam ................................................... 48
2.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam ................................................................................................................... 48
2.2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản ở
Việt Nam ........................................................................................................... 52


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 54
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 55


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế bởi những tác động
trực tiếp và cấp số nhân của nó. Sự phát triển của thị trường bất động sản đóng vai
trị quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam nhờ thu hút vốn đầu tư toàn
xã hội, vốn đầu tư nước ngoài; tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác
phát triển như ngành xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng và nhà ở kết nối với

thị trường đất đai và các dịch vụ môi giới, pháp lý, định giá.
Cùng với xu thế phát triển tất yếu của xã hội, thị trường bất động sản hình
thành, là nơi mà hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi. Hoạt động kinh
doanh bất động sản ngày càng trở nên sôi nổi và thu hút được sự tham gia của nhiều
nhà đầu tư bởi sự hấp dẫn mà lợi nhuận của nó mang lại, ảnh hưởng lớn đến thị trường
và nhiều ngành nghề khác. Tuy nhiên, hình thức kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rất
nhiều rủi ro do bất động sản là nguồn tài sản có giá trị cao. Để việc kinh doanh thành
công và không gặp phải rủi ro, nhà đầu tư bất động sản phải am hiểu thị trường, nắm
bắt được đầy đủ thông tin về bất động sản; tường minh các thủ tục pháp lý về mua
bán bất động sản cũng như hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong tục, tập quán, thị
hiếu của người dân, ... Tuy nhiên, khơng phải ai cũng có hiểu biết sâu rộng về vấn đề
này. Do đó, để hạn chế rủi ro cũng như gắn chặt vai trò kết nối giữa nhà cung cấp và
khách hàng, nhà môi giới bất động sản xuất hiện. Đây là nhóm chủ thể am hiểu sâu
sắc về hoạt động của thị trường bất động sản. Chức năng của họ là cung cấp sự trợ
giúp, tư vấn và tạo điều kiện giúp cho người mua và người bán được tiếp xúc với
nhau, thúc đẩy quá trình thực hiện giao dịch bất động sản diễn ra một cách nhanh
chóng và thuận lợi hơn. Tuy nhiên, đây vẫn là một ngành nghề mới cần có những
điều chỉnh, hoàn thiện để tiến tới sự chuẩn chỉ, minh bạch và chuyên nghiệp.
Hoạt động môi giới bất động sản được Nhà nước công nhận và quy định cụ
thể lần đầu tiên trong Luật kinh doanh bất động sản 2006. Tuy nhiên, do thị trường
bất động sản của Việt Nam thời điểm này còn sơ khai, các quy định pháp luật mới
dừng lại ở mức độ khái quát mà thiếu những nội dung đề cập chi tiết, cụ thể. Điều
này khiến cho pháp luật về môi giới bất động sản nói riêng, và pháp luật về kinh
doanh bất động sản nói chung chậm đi vào cuộc sống và chưa đáp ứng các yêu cầu
của thực tiễn. Đến năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản mới được ban hành với
những quy định mới, khắc phục những hạn chế trong quá trình thực thi Luật kinh
doanh bất động sản 2006. Sau 08 năm kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2014
có hiệu lực thi hành (01/07/2015), việc thực thi những quy định pháp luật về môi giới

1



bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, đòi hỏi các nhà làm luật cần hoàn thiện hơn hành
lang pháp lý về mơi giới bất động sản.
Việc hồn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là vô cùng cần thiết trong
bối cảnh hiện nay khi mà ngày càng nhiều người dân có xu hướng sử dụng dịch vụ
mơi giới bất động sản để tiết kiệm thời gian và công sức trong việc mua bán, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản. Hơn thế nữa, với sự phát triển của công nghệ thông
tin, các hoạt động môi giới bất động sản cũng có nhiều thay đổi và phát triển mới dẫn
đến nhiều vấn đề phức tạp phát sinh, điển hình như việc mơi giới bất động sản qua
mạng internet, việc giả mạo thông tin bất động sản, hay việc xảy ra tranh chấp giữa
người môi giới và người sử dụng dịch vụ. Với mục đích bảo vệ quyền lợi của người
tiêu dùng và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, nhà làm luật cần nghiên cứu
những vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam và phân tích đánh giá những hạn
chế, bất cập của việc thực thi những quy định pháp luật về hoạt động môi giới bất
động sản trong bối cảnh thị trường hiện nay. Qua đó, đề xuất kiến nghị, giải pháp
hồn thiện nhằm nâng cao chất lượng cho nghề và tạo ra hàng lang pháp lý chặt chẽ
cho hoạt động môi giới bất động sản.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Pháp luật
về môi giới bất động sản ở Việt Nam” để làm đề tài khố luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thông qua tổng hợp, tác giả thu thập được một số cơng trình nghiên cứu sau:
• Đối với sách chuyên khảo
- Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội. Tác giả đã nghiên
cứu tổng quan các vấn đề lý luận, pháp luật, thực tiễn liên quan đến hoạt động môi
giới bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn
bản hướng dẫn thi hành.
- Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản
Lao động. Tác giả đã phân tích những quy định pháp luật về môi giới bất động sản

dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30
tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều
hành sản giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Dỗn Hồng Nhung (2019), Pháp luật về mơi giới bất động sản ở Việt Nam,
Nhà xuất bản Tư pháp. Tác giả đã phân tích, đánh giá những vấn đề lý luận chung và
thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản. Tác giả cũng chỉ ra những thành công,

2


bất cập trong áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 so sánh với Luật Kinh
doanh bất động sản 2006. Qua đó, tác giả đề xuất những giải pháp hồn thiện pháp
luật về mơi giới bất động sản tại Việt Nam.
• Đối với Luận án, Luận văn
- Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam,
Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội. Tác giả đã nghiên
cứu vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. Đồng
thời nghiên cứu thực trạng, đề xuất hồn thiện pháp luật về mơi giới bất động sản.
- Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả
đã nghiên cứu tổng quan các vấn đề lý luận cũng như thực trạng áp dụng pháp luật
liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản dựa trên quy định tại Luật Kinh doanh
bất động sản 2006 và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất
động sản tại Việt Nam.
- Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Tác giả đã tập trung
phân tích các nội dung khái niệm, đặc điểm và quy định pháp luật về môi giới bất
động sản theo pháp luật Việt Nam. Đồng thời so sánh điểm tương đồng và khác biệt

với pháp luật một số nước trên thế giới. Phân tích thực trạng cũng như lý giải nguyên
nhân tồn tại những vướng mắc, bất cập và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp
luật về môi giới bất động sản.
- Ngô Nhật Duy (2017), Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt
Nam từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện
khoa học xã hội. Tác giả đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật về kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản, thực tiễn hoạt động, những thành tựu và hạn chế trong
thời gian qua. Từ đó, tác giả cũng đề xuất một số giải pháp để góp phần thúc đẩy sự
hoàn thiện của pháp luật kinh doanh bất động sản trong tương lai.
• Đối với Khố luận tốt nghiệp
- Trần Thị Mỹ Hạnh (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản, Khoá luận
tốt nghiệp, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội. Trên cơ sở nghiên cứu về cơ sở lý
luận và thực trạng áp dụng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản, tác giả đã đưa
ra các nhận định về sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và đưa ra các giải pháp.
- Đồn Thị Thu Hiền (2020), Pháp luật về mơi giới bất động sản: Thực trạng
và hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí
Minh. Tác giả đã nghiên cứu, phân tích các vấn đề chung và các quy định pháp luật
về môi giới bất động sản tại Việt Nam theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động

3


sản 2014. Qua đó, tác giả đánh giá thực trạng và đưa ra hướng hồn thiện pháp luật
về mơi giới bất động sản.
- Nguyễn Thị Lan Anh (2022), Pháp luật về mơi giới bất động sản, Khố luận
tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã nghiên cứu khái
quát về môi giới bất động sản, tham khảo hoạt động môi giới tại Mỹ, Trung Quốc và
rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam; phân tích những quy định pháp luật về môi giới bất
động sản và đưa ra giải pháp đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật hiện nay.
• Đối với Tạp chí chun ngành và các tài liệu khác

- Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất
động sản ở Việt Nam và kiến nghị hồn thiện, Tạp chí Luật học, số 06. Bài viết đã chỉ
ra những thành tựu đạt được, những hạn chế, khiếm khuyết về pháp luật mơi giới bất
động sản và tìm ra những ngun nhân và đề xuất kiến nghị góp phần hồn thiện pháp
luật về mơi giới bất động sản.
Nhìn chung, các cơng trình trên đã cơ bản làm rõ được những vấn đề pháp lý
chung của hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, các cơng trình này hoặc đã
thực hiện khá lâu hoặc chỉ đề cập đến những vấn đề khái quát về hoạt động môi giới
bất động sản hoặc là chưa được cập nhật cho phù hợp với pháp luật hiện hành. Trên
cơ sở định hướng từ các nghiên cứu trước đó, khố luận sẽ tiếp tục tập trung nghiên
cứu những vấn đề chung, những quy định pháp luật về môi giới bất động sản Việt
Nam; so sánh, tham khảo pháp luật Mỹ, Singapore và Nhật Bản. Trong bối cảnh thị
trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó khăn sau ảnh hưởng của dịch Covid19, tác giả cũng phân tích thực trạng pháp luật và đánh giá hiệu quả việc thực hiện
pháp luật. Từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, làm tư liệu cho việc hoàn thiện Dự
thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới sau này.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Khố luận tập trung nghiên cứu những quy định về hoạt động môi giới bất
động sản theo pháp luật Việt Nam và pháp luật của một số quốc gia phát triển như
Mỹ, Nhật Bản và Singapore. Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật và những tồn
tại, bất cập trong quá trình áp dụng. Qua đó, đề xuất kiến nghị hồn thiện pháp luật
về môi giới bất động sản trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển
trên thế giới sao cho phù hợp với bối cảnh thực tiễn Việt Nam.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu đề tài
Đề tài nghiên cứu các vấn đề lý luận và quy định của pháp luật liên quan đến
hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam, so sánh với quy phạm pháp luật nước
ngồi. Từ đó phân tích thực trạng và đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật.

4



4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Pháp luật về môi giới bất động sản là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy
nhiên, trong khn khổ của một khóa luận tốt nghiệp, tác giả giới hạn phạm vi nghiên
cứu cụ thể như sau:
- Về nội dung: Chú trọng nghiên cứu Luật kinh doanh bất động sản 2014 và
các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp luật khác có liên quan như Bộ luật
dân sự 2015, Luật thương mại 2005, Bộ luật tố tụng dân sự 2015… Ngoài ra, trong
bối cảnh pháp luật kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, các nội dung quy định
dự thảo cũng sẽ được nghiên cứu và đánh giá.
- Về thời gian: Khóa luận nghiên cứu các quy định về môi giới bất động sản
từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành cho tới nay.
- Về khơng gian: Khố luận nghiên cứu pháp luật về mơi giới bất động sản tại
Việt Nam và tìm hiểu thêm pháp luật về môi giới bất động sản tại Mỹ, Singapore và
Nhật Bản.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: tổng hợp những quy định pháp luật về môi
giới bất động sản và dựa trên thực tiễn áp dụng pháp luật để tìm ra những tồn tại, bất
cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về môi giới bất động sản.
- Phương pháp so sánh: so sánh pháp luật về môi giới bất động sản Việt Nam
với một số nước trên thế giới và nhận xét một số đặc trưng nổi bật của pháp luật các
quốc gia này.
- Phương pháp đánh giá: lý giải nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, từ đó
đánh giá hiệu quả áp dụng pháp luật và đề ra phương hướng hồn thiện.
6. Bố cục của khố luận
Khố luận bao gồm hai chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về môi giới bất động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến
nghị hoàn thiện


5


CHƯƠNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Q trình hình thành và phát triển mơi giới bất động sản ở Việt Nam
1.1.1. Giai đoạn trước khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành
Trước năm 1986, thị trường bất động sản (BĐS) chưa được hình thành.
Ngun nhân là do chính sách kinh tế tập trung của Nhà nước đã khiến cho thị trường
BĐS không được phát triển, khả năng mua bán BĐS trở nên khó khăn. Kiến thức của
người dân về BĐS tại thời điểm này cũng chưa được nâng cao. Do đó, họ khơng hiểu
rõ giá trị của BĐS và khơng có nhiều sự quan tâm đến việc đầu tư vào lĩnh vực này.
Pháp luật trong giai đoạn này cũng chưa thừa nhận sự hình thành và phát triển
của thị trường BĐS. Cụ thể, trước năm 1980, Hiến pháp năm 1949 và 1954 đều cơng
nhận ba hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1980 ra đời, chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn dân với đất đai1,
đánh dấu một thay đổi căn bản về thể chế đối với đất đai. Công cuộc đổi mới bắt đầu
vào năm 1986, khi Việt Nam chuyển đổi từ mơ hình kế hoạch hóa tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc chính thức cơng nhận nền kinh
tế hàng hóa đa thành phần và hoạt động theo cơ chế thị trường đã tạo ra nhu cầu tăng
về giao dịch BĐS. Nhằm đáp ứng nhu cầu này, Luật Đất đai đầu tiên được ban hành
năm 1987 với quy định chính như sau: Điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý”; Điều 5: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất
đai”. Chính vì những quy định này của pháp luật mà thị trường BĐS khơng có căn
cứ pháp lý để được hình thành một cách chính thức.
Mặc dù vậy, vì nhu cầu của xã hội, các giao dịch về đất đai vẫn diễn ra một
cách ngầm, dẫn đến hình thành một thị trường khơng chính thức và thiếu sự quản lý
từ phía Nhà nước. Trong thời điểm này, hoạt động mơi giới bất động sản (MGBĐS)
cũng chỉ diễn ra dưới hình thức khơng chun nghiệp và khơng chính thức. Nghề
MGBĐS trong giai đoạn này chưa được công nhận là một ngành nghề chính thức,

thường được gọi là “cị nhà”, “cị đất”, “buôn nước bọt” với nhiều quan niệm tiêu
cực, điều này hạn chế sự phát triển của hoạt động MGBĐS. Phạm vi cơng việc của
“cị” khá hẹp và đơn giản như cung cấp thơng tin vị trí, hướng dẫn xem nhà, giới
thiệu người mua người bán và nhận tiền hoa hồng khi giao dịch hoàn thành. Cơ sở
của giao dịch là niềm tin. Do đó, trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận
Điều 19 Hiến pháp 1980:
“ Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các
xí nghiệp cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ
chức bảo hiểm; cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển,
đường không; đê điều và cơng trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phịng; hệ thống thơng tin liên
lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”
1

6


chưa lấn át được tư tưởng truyền thống, giao dịch BĐS không cần tuân thủ pháp luật
mà chỉ cần lập giấy tờ xác nhận của địa phương.
Hiến pháp năm 1992 được ban hành đánh dấu một mốc quan trọng cho sự ra
đời và phát triển của thị trường BĐS. Đồng thời, Hiến pháp 1992 cũng khẳng định
cơng dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân ra
đời. Song khơng phải vì thế mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng
do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh2.
Nhìn chung, trong giai đoạn này, pháp luật cịn khắt khe, giao dịch về đất cịn
gặp nhiều khó khăn. Thị trường BĐS manh nha hình thành nên hoạt động MGBĐS
chỉ mang tính tự phát, thiếu chun nghiệp. Vai trị mơi giới chỉ xuất hiện khi người
dân có nhu cầu, khơng mang lợi ích kinh tế. Do đó, giai đoạn này chưa xuất hiện chủ
thể thực hiện hoạt động MGBĐS với cái tên đúng nghĩa.
1.1.2. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật Kinh

doanh bất động sản 2006 có hiệu lực
Ra đời trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 một mặt
khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”3, mặt
khác cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”4. Như vậy, pháp luật
đã có sự biến chuyển từ cấm sang cho phép người dân tham gia giao dịch BĐS, từ đó
đáp ứng nhu cầu về BĐS để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh hoạt.
Luật doanh nghiệp 1999 ra đời, thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc
thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động
trong lĩnh vực BĐS có điều kiện phát triển nhanh chóng.5 Trong giai đoạn này, thị
trường BĐS Việt Nam khá sôi động với nhiều dự án nhà ở, giao dịch nhà đất tăng
mạnh, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh. Do đó, các tổ chức,
cá nhân hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS cũng xuất hiện để cung cấp dịch vụ
MGBĐS cho khách hàng, phân phối các sản phẩm, dự án đó.
Cơn sốt nhà đất lần thứ hai diễn ra vào năm 2001 – 2002 gây ra nhiều biến
chuyển trong lĩnh vực môi giới. Hoạt động MGBĐS xuất hiện chủ yếu ở thành thị và
nơi có điều kiện phát triển cơng nghiệp nhờ q trình đơ thị hố. Ở nơng thơn, thị
trường BĐS cũng bắt đầu phát triển, hoạt động MGBĐS manh nha hình thành. Tuy
nhiên, sự xuất hiện này cịn mang tính tự phát và chưa được Nhà nước cơng nhận một
cách chính thức.
Phùng Thị Thu Hà (2013), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật,
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.9.
3
Điều 1 Luật đất đai 1993.
4
Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 1993.
5
Phùng Thị Thu Hà, Tlđd (2), tr.10.
2


7


Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu một mốc quan trọng cho sự phát triển của thị
trường BĐS, khi mà các giao dịch nhà đất được thừa nhận. Người sử dụng đất có các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất6. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, và tăng cường sự linh hoạt
trong thị trường. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS tại Việt Nam tạo ra
nhu cầu lớn về dịch vụ MGBĐS, đặc biệt là trong thị trường căn hộ chung cư và nhà
phố.
Như vậy, hoạt động MGBĐS trong giai đoạn này đã xuất hiện và phát triển ở
cả nông thôn, thành thị nhưng vẫn chưa được pháp luật ghi nhận và điều chỉnh.
1.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực cho đến
trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời
Trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS, Nhà nước ngày càng dành
sự quan tâm sâu sắc đến lĩnh vực này và chủ trương xây dựng, hoàn thiện khung pháp
luật về kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Luật KDBĐS 2006 ra đời, điều chỉnh trực
tiếp hoạt động KDBĐS. Những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động MGBĐS
cũng được luật hoá và quy định tại Mục 1, Chương IV Luật này. Như vậy, Luật
KDBĐS 2006 đã đem lại cho nghề môi giới một “danh phận” rõ ràng trong xã hội7,
tạo bước ngoặt cho sự phát triển của hoạt động MGBĐS trong tương lai. Trong giai
đoạn này, hoạt động MGBĐS ở Việt Nam đã phát triển đáng kể. Các chủ thể thực
hiện giao dịch về BĐS, đặc biệt là nhà ở, đã có xu hướng tìm đến các nhà mơi giới
để được tư vấn và hỗ trợ thực hiện các giao dịch BĐS.
Cùng với sự phát triển của xã hội, hoạt động MGBĐS ngày càng phát triển
mang tính chất chuyên nghiệp hơn. Theo đó, người mơi giới được đào tạo, cấp chứng
chỉ, được quản lý nghề nghiệp thông qua Hiệp hội Bất động sản (nay là Hội Môi giới
bất động sản). Đặc biệt là sự ra đời của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 15/10/2007 về hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2006 và Thông tư số
13/2008/TT- BXD của Bộ Xây dựng về cụ thể hóa tiêu chuẩn, quy trình quản lý, đào
tạo và hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và dịch vụ mơi giới nói riêng.
Theo đó, lần đầu tiên các văn bản pháp luật này chính thức quy định về các nguyên
tắc của hoạt động MGBĐS; điều kiện hành nghề MGBĐS của các tổ chức, cá nhân;
các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng chủ thể này trong quá trình hoạt động, cũng
như các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp của các nhà môi giới. Chương trình khung
Điều 106 Luật đất đai 2003.
PGS.TS. Dỗn Hồng Nhung, Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2019,
Tr.9.
6
7

8


đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về MGBĐS được ban hành ngày 31/12/2007 kèm với
Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD8 cho thấy, pháp luật đang chú trọng nâng cao tính
chuyên nghiệp cho nghề môi giới bằng cách quy định các điều kiện đối với cơ sở đào
tạo, giảng viên, giáo trình, tài liệu giảng dạy.
Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định trên vẫn chưa đạt hiệu quả. MGBĐS
vẫn thiếu chuyên nghiệp trong giai đoạn này và xuất hiện nhiều hạn chế nhất định.
Cụ thể, các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ MGBĐS cịn q “thống”.
Luật KDBĐS 2006 chỉ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS đảm bảo
ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề MGBĐS và khơng u cầu về sát hạch
trình độ chun môn hoặc kinh nghiệm nghề nghiệp để cấp chứng chỉ hành nghề.
Hơn nữa, quy định về thời hạn chứng chỉ cịn thiếu khoa học, khi khơng quy định thời
hạn của chứng chỉ hành nghề MGBĐS.
Như vậy, nghề MGBĐS đã phát triển và trở thành một nghề được pháp luật
thừa nhận9. Tuy nhiên việc quản lý và kiểm soát hoạt động MGBĐS chỉ mang tính

hình thức, khiến cho việc MGBĐS trở thành một hoạt động chưa được rõ ràng, nhiều
bất cập và chưa có sự định hướng, điều chỉnh.
1.1.4. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực cho đến
nay
Luật KDBĐS 2014 ra đời nhằm kịp thời khắc phục những khiếm khuyết của
Luật KDBĐS 2006. Việc điều chỉnh điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS với
yêu cầu cá nhân phải tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên mới được cấp chứng chỉ
hành nghề và quy định thời hạn chứng chỉ hành nghề MGBĐS chỉ có giá trị 05 năm
kể từ ngày cấp đã hạn chế tình trạng các nhà mơi giới “nghiệp dư”, thiếu kiến thức
gia nhập và gây xáo trộn hoạt động của thị trường BĐS.10 Với các quy định chặt chẽ,
tiến bộ hơn, Luật KDBĐS 2014 đã và đang giúp cho các nhà mơi giới hoạt động tích
cực, đúng vai trị của mình để từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Từ đầu năm 2013 đến nay, thị trường BĐS có nhiều bước chuyển mình mạnh
mẽ và tích cực, tuy vẫn tồn tại nhiều biến động nhưng nhìn chung đã ổn định và tăng
trưởng đều. Thành quả này cũng nhờ vào nỗ lực của các sàn giao dịch BĐS, các tổ
chức, cá nhân hoạt động MGBĐS. Có thể nói các sàn giao dịch BĐS đã biết cách quy
tụ, tập hợp sức mạnh của đông đảo các nhà môi giới độc lập và góp phần khơng nhỏ
vào việc đưa thị trường BĐS hồi phục. Chính thời điểm này đã tạo nền tảng, cơ sở
Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
9
TS. Doãn Hồng Nhung, Tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, NXB Lao
động – Xã hội, Hà Nội, 2009, Tr.11.
10
Trần Thanh Nghị, “Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”,
[ ], truy cập ngày 25/05/2023.
8

9



vững chắc giúp nghề MGBĐS Việt Nam được nâng lên tầm cao mới cả về chất lượng
và tư duy.
Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, MGBĐS đã và đang ngày một
chuyên nghiệp. Sau khi Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào
thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2015, sự phát triển của thị trường càng trở nên rõ
rệt hơn với sự xuất hiện của nhiều công ty MGBĐS, đặc biệt là nhiều công ty lớn
đang hoạt động trong lĩnh vực này, bao gồm cả các công ty tư vấn và quản lý BĐS
quốc tế. Hơn thế nữa, hoạt động MGBĐS đã có sự đa dạng về hình thức giao dịch, từ
môi giới truyền thống đến môi giới trực tuyến, giúp tăng cường hiệu quả và tiện lợi
cho khách hàng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức về mặt pháp lý và đạo đức nghề
nghiệp mà các tổ chức, cá nhân MGBĐS cần phải đối mặt và khắc phục để hoạt động
MGBĐS ở Việt Nam phát triển bền vững.
Thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy, quy định về điều kiện được cấp chứng
chỉ MGBĐS tại Việt Nam quá dễ dàng: không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch
về kỹ năng hoạt động MGBĐS, không yêu cầu giấy chứng nhận hồn thành khố đào
tạo cấp chứng chỉ hành nghề ... gây ra tình trạng đội ngũ thực hiện MGBĐS yếu về
chun mơn, hạn chế hiểu biết về pháp luật. Tình trạng này làm phát sinh kiểu làm
ăn “chụp giật” và nhiều người mơi giới cố tình gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm
lợi.11
Sau ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường BĐS trong quý I năm 2023 có
thêm khoảng 30% - 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so
với quý trước, đồng thời ước lượng số mơi giới đang hoạt động hiện nay chỉ cịn
khoảng 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây là giai đoạn thách thức đối
với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ
hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn. Do đó, đây
cũng là thời điểm tốt để pháp luật kịp thời hoàn thiện một cách hiệu quả hơn.12
Như vậy, vị thế và vai trị của nhà mơi giới tiếp tục được khẳng định. Hoạt
động MGBĐS đã bước lên một tầm cao hơn, có chất lượng, có tổ chức và đặc biệt là
có sự quản lý của Nhà nước.

1.2. Khái quát chung về môi giới bất động sản
1.2.1. Định nghĩa môi giới bất động sản
Theo Từ điển Tiếng Việt, cụm từ môi giới được định nghĩa là “người làm trung
gian để hai bên tiếp xúc giao thiệp với nhau”13. Theo Từ điển Luật học, thì mơi giới
Những bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản, [ ], truy cập ngày 20/04/2023.
12
Thông cáo 50/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I năm 2023.
13
Từ điển Tiếng Việt (2003), Viện Ngôn ngữ học, Nxb.Đà Nẵng, tr.639.
11

10


là “hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ
để hưởng thù lao”.14 Trong lĩnh vực thương mại, các nhà làm luật đã định nghĩa khái
niệm môi giới thương mại tại Điều 150 Luật thương mại 2005 như sau “Môi giới
thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi
là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được
môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được
hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”.
Như vậy, môi giới là hoạt động của bên thứ ba với vai trò là trung gian thực
hiện các hoạt động nhằm kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và đạt được mục đích là
giao kết hợp đồng một cách thuận lợi nhất. Thông qua hoạt động môi giới, bên thứ
ba trung gian này có thể hưởng thù lao từ khách hàng.
Về cụm từ bất động sản, theo Từ điển Tiếng Việt, đây là “tài sản không chuyển
dời đi được như nhà cửa, ruộng đất, v.v”15. Theo Từ điển Luật học, “Bất động sản là
các tài sản không di dời được. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng
đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.”16

Về mặt pháp lý, theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự (BLDS) 2015, “Bất động sản
bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Có thể hiểu BĐS là tài sản không thể di dời được. Bằng phương thức liệt kê,
nhà làm luật xác định BĐS bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo
quy định của pháp luật. Như vậy, MGBĐS có nghĩa là các hoạt động trung gian nhằm
kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao dịch liên quan đến BĐS. Kết quả
của hoạt động MGBĐS thể hiện ở việc các bên thoả thuận xác lập giao dịch về BĐS
mà hình thức pháp lý của nó là hợp đồng mua bán BĐS, hợp đồng cho thuê BĐS hoặc
hợp đồng thuê mua BĐS.17 Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi khía cạnh pháp
lí và thực tế của BĐS.
Tương tự với các lý giải trên, Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật KDBĐS
2014 cũng quy định về khái niệm MGBĐS tại khoản 2 Điều 3. Theo đó, “Mơi giới
bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” Khái niệm trên thể hiện được tính
Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội
2006, tr.51.
15
Từ điển Tiếng Việt, Tlđd (13), tr.50.
16
Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, Tlđd (14), tr.51.
17
Phạm Thị Trang (2012), Pháp luật về môi giới bất động sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Hà Nội.
14

11



chất trung gian của hoạt động mơi giới, theo đó, người MGBĐS chỉ là cầu nối giữa
các bên trong các giao dịch cụ thể gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua BĐS. Tuy nhiên, khác với khái niệm “Môi giới thương mại” được
quy định tại Điều 150 Luật thương mại 2005, khái niệm “Môi giới bất động sản”
không được khái quát cụ thể những vấn đề cơ bản như: chủ thể, mục đích, vai trị,
điều kiện thực hiện, …. Trong khi đó, khi tiếp cận khái niệm “Mơi giới thương mại”,
bất cứ ai cũng có thể biết được môi giới thương mại là một hoạt động thương mại;
bao gồm hai bên chủ thể là bên mơi giới và bên được mơi giới, trong đó bên môi giới
phải là thương nhân; làm trung gian trong đàm phán, giao kết hợp đồng thương mại;
và lợi ích được nhận là thù lao mơi giới. Có thể thấy Luật KDBĐS không đưa ra định
nghĩa cụ thể về MGBĐS.
Nhiều nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa về MGBĐS, cụ thể:
Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bất động
sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản.
Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng
như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt
động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản.
Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những
thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối
với bất động sản.”18
Theo tác giả Quách Thị Mai, “Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh
dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản làm trung gian
(gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động
sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.”19
Theo tác giả Đồn Thị Thu Hiền, “Mơi giới bất động sản là việc các tổ chức,
cá nhân làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận”.20
Giống với môi giới thương mại, MGBĐS là hoạt động trung gian vì người mơi
giới khơng trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch BĐS mà chỉ đóng vai trị giúp

các bên có nhu cầu giao dịch BĐS được gặp nhau thuận lợi hơn. Hoạt động MGBĐS
thực hiện chức năng cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng; cung cấp các sản
PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản đại
học quốc gia Tp. Hồ Chí Minh.
19
Quách Thị Mai (2018), Pháp luật về môi giới thương mại trong lĩnh vực bất động sản - Thực tiễn thi hành
và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
20
Đoàn Thị Thu Hiền (2020), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản - Thực trạng và hướng hồn thiện,
Khố luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
18

12


phẩm là dịch vụ trợ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu. Như vậy,
theo nghĩa hẹp, MGBĐS có thể hiểu là trung gian trong giao dịch. Theo nghĩa rộng,
MGBĐS là những hoạt động có chức năng thúc đẩy giao dịch BĐS diễn ra nhanh
chóng và thuận lợi hơn.
Dựa vào quy định pháp luật và các phân tích, quan điểm lý luận của các nghiên
cứu trước đó, tác giả có đưa ra định nghĩa về MGBĐS như sau:
Môi giới bất động sản là việc các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy
định pháp luật (gọi là bên môi giới) làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (gọi là bên được
môi giới) nhằm hưởng thù lao, hoa hồng.
Từ định nghĩa trên, chủ thể của quan hệ MGBĐS gồm bên môi giới và bên
được mơi giới. Bên mơi giới nhân danh chính mình trong quan hệ với các bên được
mơi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên với nhau. Nội dung của hoạt động môi
giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện
của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực

hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; cung cấp thông tin, hỗ
trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua BĐS. Mục đích của bên mơi giới là tìm kiếm lợi nhuận thông qua hưởng
thù lao, hoa hồng môi giới.
1.2.2. Đặc điểm của môi giới bất động sản
1.2.2.1. Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất
động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Như vậy, KDBĐS gồm
hai hình thức là kinh doanh hàng hoá BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong đó,
hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm dịch vụ MGBĐS; dịch vụ sàn giao dịch
BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Đặc biệt, dịch
vụ MGBĐS là hoạt động diễn ra sôi nổi, phổ biến và đa dạng hơn trong thị trường.
Kinh doanh dịch vụ BĐS cung cấp sự tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp trong
quá trình giao dịch và quản lý BĐS. Tương tự, hoạt động MGBĐS cung cấp các dịch
vụ như: tư vấn và giới thiệu BĐS; điều phối và sắp xếp cuộc gặp cho khách hàng;
giải quyết thủ tục pháp lý liên quan đến mua bán, cho thuê, chuyển nhượng BĐS và
hỗ trợ đàm phán, thương lượng ký kết hợp đồng. Có thể thấy, hoạt động kinh doanh

13


dịch vụ BĐS nói chung, và MGBĐS nói riêng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ
trợ các giao dịch mua, bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua BĐS.
Trong giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường, việc giao dịch BĐS chủ yếu
được thực hiện thông qua các quan hệ quen biết, khơng có sự can thiệp của các tổ
chức môi giới. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS phát triển, nhu cầu về sự giúp đỡ của
các tổ chức MGBĐS trong việc tìm kiếm và giao dịch BĐS trở nên ngày càng cao.

Sự ra đời của MGBĐS là tính tất yếu khi thị trường BĐS phát triển đến một giai đoạn
nhất định. Sự chuyên nghiệp, kiến thức và mối quan hệ của họ giúp tạo ra giá trị gia
tăng và đảm bảo thành công cho các giao dịch BĐS.
Như vậy, dịch vụ MGBĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, được ra
đời như một hoạt động đi kèm, hỗ trợ hoạt động KDBĐS, làm cầu nối cho những
người có nhu cầu với nhau.
1.2.2.2. Hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng
Nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp cũng như hiệu lực pháp lý của hoạt động
môi giới, các bên xác lập hợp đồng môi giới để xác định quyền và nghĩa vụ của mình.
Hợp đồng MGBĐS này sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm và quyền lợi giữa bên
môi giới và bên được môi giới, đồng thời là căn cứ để giải quyết khi xảy ra tranh
chấp.
Hợp đồng dịch vụ MGBĐS phải được lập thành văn bản21, dựa trên nguyên
tắc tự nguyện thỏa thuận, thống nhất trong việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua BĐS. Đặc điểm này thể hiện sự chú trọng của Nhà nước nhằm
can thiệp và hạn chế những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng
với đối tượng là hàng hố BĐS có giá trị lớn.
1.2.2.3. Mơi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi
MGBĐS là hoạt động trung gian vì bên môi giới không trực tiếp tham gia vào
giao dịch BĐS. Bên môi giới chỉ thuần tuý là cầu nối giữa các bên có nhu cầu và thực
hiện các hoạt động thúc đẩy cho việc giao dịch trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Họ chỉ thực hiện các hoạt động hỗ trợ cho bên được môi giới trong việc đàm phán,
giao kết các giao dịch liên quan đến BĐS và hồn tồn khơng tham gia vào việc thực
hiện hợp đồng giữa các bên. Bên môi giới cũng không đại diện cho quyền lợi của bên
nào mà chỉ nhân danh chính mình trong quan hệ mơi giới, thúc đẩy việc hồn thành
giao dịch. Trong khi đó, đối với các hoạt động trung gian thương mại khác như đại
diện cho thương nhân, uỷ thác mua bán hàng hố thì bên được đại diện, nhận uỷ thác
trực tiếp tham gia giao dịch mà mình đại diện, uỷ thác nhưng phải tuân theo yêu cầu
21


Khoản 2 Điều 61 Luật KDBĐS 2014.

14


mà bên đại diện, uỷ thác đưa ra.22 Đây là điểm khác biệt giữa hoạt động MGBĐS với
các hoạt động trung gian thương mại khác.
Bên cạnh đó, thơng qua thực hiện các hoạt động môi giới, người MGBĐS sẽ
được nhận khoản thù lao, hoa hồng từ khách hàng. Mục đích cuối cùng và duy nhất
của tổ chức, cá nhân MGBĐS là nhận được thù lao từ cơng việc mình làm, đây chính
là mục đích sinh lợi mà họ hướng đến.
1.2.2.4. Mơi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện và có tính
chun nghiệp
Xuất phát từ đặc điểm, tính chất phức tạp của BĐS nên hoạt động KDBĐS nói
chung, MGBĐS nói riêng đều u cầu tính chun nghiệp và trình độ chun mơn
của chủ thể thực hiện. BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hố khác
như tính cố định, tính cá biệt, tính địa phương và giá trị phụ thuộc vào mục đích sử
dụng. Khơng có BĐS nào là giống nhau, và nhu cầu của khách hàng về loại hình BĐS
cũng khác nhau. Do đó, hoạt động MGBĐS u cầu người mơi giới phải có kiến thức
liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và nắm bắt thông tin về BĐS một cách rõ
ràng. Theo quy định pháp luật, không phải bất kỳ, tổ chức cá nhân nào cũng được
quyền kinh doanh dịch vụ MGBĐS mà phải đáp ứng các điều kiện cụ thể:
Một là, người mơi giới phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS23. Họ phải được
đào tạo bài bản, có đủ năng lực, trình độ kiến thức chun mơn và phải tuân thủ các
quy định pháp luật về MGBĐS.
Hai là, chỉ có những tổ chức, cá nhân thoả mãn những điều kiện luật định thì
mới được thực hiện loại hình kinh doanh này. Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ MGBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ
hành nghề MGBĐS.24 Trường hợp cá nhân kinh doanh loại hình dịch vụ này một cách

độc lập thì phải đảm bảo có chứng chỉ hành nghề môi giới và đăng ký thuế theo quy
định pháp luật về thuế.25
Pháp luật của một số quốc gia cũng ghi nhận quy định người tham gia hoạt
động MGBĐS phải có chứng chỉ hành nghề để chứng minh trình độ chun mơn của
mình. Theo Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ, tất cả các tiểu bang đều yêu cầu các
nhà môi giới phải được cấp phép và chứng chỉ hành nghề môi giới độc lập để được
hành nghề hợp pháp.26 Để có được giấy phép, các nhà mơi giới phải đáp ứng các yêu
cầu cụ thể về giáo dục và kinh nghiệm, vượt qua kỳ thi cấp phép và duy trì giấy phép
Điều 141 và Điều 155 Luật thương mại 2005.
Điều 62 Luật KDBĐS 2014.
24
Khoản 1 Điều 62 Luật KDBĐS 2014.
25
Khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS 2014.
26
U.S Bureau of Labor Statistics, Real Estate Brokers and Sales Agents, [ truy cập ngày 16/03/2023.
22
23

15


của họ thông qua giáo dục thường xuyên. Tại Vương quốc Anh, các nhà MGBĐS
thường được gọi là đại lý BĐS. Đại lý BĐS được quy định bởi Đạo luật Đại lý Bất
động sản năm 1979 và phải tuân thủ các quy tắc và quy định khác nhau để hoạt động
hợp pháp. Giấy phép là một trong số những điều kiện chính mà các đại lý BĐS phải
tuân thủ ở Vương quốc Anh, cụ thể: đại lý BĐS phải có giấy phép từ cơ quan quản lý
chuyên nghiệp27, chẳng hạn như Hiệp hội Đại lý Bất động sản Quốc gia (NAEA) hoặc
Viện Khảo sát Cơng chứng Hồng gia (RICS).
Như vậy, hoạt động MGBĐS u cầu tính chun nghiệp và trình độ chuyên

môn cao là đặc điểm pháp lý quan trọng và phù hợp với xu thế phát triển của xã hội.
1.2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản
1.2.3.1. Đối với Khách hàng
MGBĐS có trách nhiệm cung cấp thơng tin và tư vấn cho khách hàng về thị
trường BĐS, các loại hình BĐS, giá cả, và các vấn đề liên quan đến mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho th mua BĐS. Ngun nhân chính là vì thị
trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo, thơng tin về thị trường và hàng hố khơng
đầy đủ và khơng được phổ biến như các loại hàng hố khác28. Do đó, người mơi giới
với những kiến thức chun mơn của mình sẽ phân tích, đánh giá và đưa ra những lời
khuyên, giải pháp hữu ích cho khách hàng, từ đó giới thiệu hàng hoá BĐS phù hợp
và hỗ trợ khách hàng ký kết hợp đồng một cách thuận lợi nhất. Việc cung cấp thơng
tin đầy đủ và chính xác liên quan đến BĐS là cơ sở quan trọng giúp người môi giới
giải quyết nhu cầu của khách hàng.
1.2.3.2. Đối với thị trường bất động sản
MGBĐS làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS trên thị trường và góp phần tăng
số lượng giao dịch BĐS. Nhờ hoạt động môi giới, các thông tin về BĐS được cung
cấp đầy đủ, chính xác, cơng khai và minh bạch rõ ràng. Khi mọi thông tin được công
khai minh bạch sẽ tạo tiền đề giúp việc thực hiện giao dịch hợp pháp, tránh tình trạng
ứ đọng giao dịch trên thị trường. Đồng thời cũng góp phần đảm bảo chất lượng BĐS
giao dịch trên thị trường.
MGBĐS cũng giúp điều phối quá trình giao dịch BĐS giữa người bán và người
mua diễn ra thuận lợi và tránh những rủi ro pháp lý. Hơn 80% giao dịch BĐS trên thị
trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới cho thấy đóng góp to lớn của đội
ngũ này với thị trường BĐS. MGBĐS chính là cầu nối giữa người KDBĐS và người
mua, góp phần giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả hơn.
1.2.3.3. Đối với Nhà nước

27
28


Clause 4, Article 6, Estate Agents Act 1979.
TS. Doãn Hồng Nhung, Tlđd (8), Tr.15.

16


Thứ nhất, thơng qua hoạt động MGBĐS, Nhà nước có thể kiểm soát được thị
trường BĐS một cách chặt chẽ. Vì hoạt động MGBĐS phải tuân thủ pháp luật và đạo
đức nghề nghiệp, nhờ đó mà cơ quan quản lý sẽ kiểm soát được các hoạt động trên
thị trường BĐS, giúp cho thị trường BĐS luôn ổn định và vận hành theo đúng cơ chế
của Nhà nước.
Thứ hai, hoạt động MGBĐS góp phần hồn thiện cơ chế chính sách trong lĩnh
vực BĐS. Về mặt thực tiễn, hiệu quả của chính sách cần được kiểm chứng và phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trên thị trường. Với vai trò là người môi giới, đây
là chủ thể giúp phổ biến các chính sách, quy định pháp luật đến nhiều chủ thể khác
nhau trên thị trường. Nhờ đó, góp phần nâng cao hiểu biết pháp luật và ý thức tuân
thủ pháp luật của cơng dân. Đồng thời, Nhà nước cũng có thể phát hiện ra nhiều bất
cập và khoảng trống pháp luật cần được cải thiện thơng qua những đóng góp ý kiến
của tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động môi giới. Từ đó ngày càng hồn thiện hành
lang pháp lý về KDBĐS.
Thứ ba, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nhà nước thực hiện thu thuế
thu thập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp trên doanh thu mà nhà MGBĐS
có được từ hoạt động kinh doanh loại dịch vụ này, góp phần tăng ngân sách nhà nước.
1.2.4. Nguyên tắc môi giới bất động sản
Nguyên tắc MGBĐS là những quy tắc, nguyên lý cơ bản giúp cho hoạt động
MGBĐS thực hiện hiệu quả và chuyên nghiệp. Luật KDBĐS 2014 không quy định
cụ thể về nguyên tắc MGBĐS. Tuy nhiên, để đảm bảo tính thống nhất, việc thực hiện
hoạt động MGBĐS cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc KDBĐS được quy định tại
Điều 4 Luật KDBĐS 2014. Nguyên nhân là do dịch vụ MGBĐS cũng là một hình
thức hoạt động KDBĐS. Dưới đây là một số nguyên tắc cơ bản của hoạt động

MGBĐS:
Thứ nhất, bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của
pháp luật.
Theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015 xác định: “Giao dịch dân sự là hợp
đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự.” Giao dịch MGBĐS là một giao dịch dân sự dưới dạng giao kết hợp
đồng và đương nhiên phải được thực hiện trên cơ sở ngun tắc tơn trọng ý chí, tự do
cam kết thoả thuận. Do đó, các bên được bảo đảm vị trí bình đẳng về mặt quyền lợi
trong quan hệ dân sự đồng thời xác lập các quyền, nghĩa vụ dân sự phù hợp với quy
định pháp luật Việt Nam.

17


Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh dịch vụ môi giới phải có đủ điều kiện theo
quy định tại Luật KDBĐS 2014.
MGBĐS là việc thực hiện công việc trung gian, giúp kết nối người mua và
người bán để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua BĐS. Trong khi đó, BĐS là là đối tượng của giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua. Để giao dịch BĐS có hiệu lực, các loại BĐS đưa vào kinh
doanh phải thuộc các đối tượng quy định tại Điều 5 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng
hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng là tài
sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh. Ngoài
ra, đối với các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử
dụng đất. Do đó, chỉ những BĐS được đưa vào kinh doanh thì mới được thực hiện
các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua. Khi đó, hoạt động mơi
giới mới được thực hiện một cách hợp pháp và không trái quy định pháp luật.

Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải được thực hiện một cách
trung thực, công khai, minh bạch.
MGBĐS cần đặt niềm tin và trung thực lên hàng đầu. Việc minh bạch giúp các
bên tham gia như chủ đầu tư, môi giới, khách hàng và các đối tác khác được biết đầy
đủ thông tin về sản phẩm, giá cả, pháp lý và các điều kiện giao dịch, từ đó xây dựng
lịng tin của khách hàng. Đồng thời, hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của
khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hịa giữa
lợi ích của khách hàng và lợi ích nhà mơi giới.
Thứ tư, người MGBĐS phải có đạo đức nghề nghiệp và đạt được trình độ
chun mơn nhất định theo quy định pháp luật.
Theo đó, hoạt động mơi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là
sợi chỉ xun suốt trong tồn bộ q trình tác nghiệp, cụ thể người MGBĐS luôn phải
tận tâm và chuyên nghiệp; nắm vững kiến thức thị trường và kỹ năng nhất định; tôn
trọng quyền riêng tư của khách hàng và luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong trường
hợp tranh chấp xảy ra. Đồng thời, hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên
nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm
cao nhất.
1.3. Quy định pháp luật về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới
và kinh nghiệm gợi mở cho Việt Nam
1.3.1. Quy định pháp luật về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Pháp luật về môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ

18


Hoa Kỳ là một trong những quốc gia ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất
động sản sớm nhất. Sự ra đời của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR - National
Association of Realtors) nhằm mục đích thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo
đức chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, thúc đẩy thị trường BĐS
theo hướng công khai, minh bạch và chuyên nghiệp. Đây là tổ chức tập hợp các nhà

tư vấn, môi giới, quản trị và định giá BĐS chuyên nghiệp.
Tại Hoa Kỳ, “người mơi giới” được hiểu chính xác là “broker”, là người được
đào tạo một cách khắt khe và bài bản, tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật
chun mơn cao hơn của một giao dịch. Theo đó, người MGBĐS phải có giấy phép
hành nghề và đóng phí cho tiểu bang hoặc thành phố mà họ hoạt động. Giấy phép này
cho phép các nhà môi giới hành nghề độc lập hoặc có các cơng ty MGBĐS thuê các
đại lý BĐS khác làm việc dưới sự giám sát của các nhà mơi giới. Mỗi tiểu bang có
các quy định liên quan đến việc cấp giấy phép chuyên nghiệp cho các nhà MGBĐS.29
Ở bang Pennsylvania, yêu cầu để một ứng viên có thể được cấp giấy phép lần đầu
bao gồm: (1) Tốt nghiệp trung học và các khoá học BĐS chuyên nghiệp; (2) Vượt
qua cả hai phần của Kỳ thi Nhà môi giới (Quốc gia và Tiểu bang Pennsylvania); (3)
Có kinh nghiệm trong ít nhất 3 năm ở vị trí nhân viên bán BĐS; (4) Đóng phí đăng
ký tuỳ theo loại giấy phép, đối với người môi giới sở hữu duy nhất có mức phí là
$169,50.30
Đồng thời, mơi giới phải tuân thủ Quy tắc đạo đức nghiêm ngặt.31 Mỗi nhà
mơi giới BĐS đều có mã số hành nghề đi kèm và khi thực hiện giao dịch, mã số hành
nghề này sẽ là căn cứ thể hiện trách nghiệm của người môi giới trong giao dịch BĐS.
Nếu vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, nhà môi giới sẽ bị tước chứng chỉ, giấy
phép hành nghề vĩnh viễn.32
Pháp luật Hoa Kỳ quy định khoản phí dịch vụ mơi giới được khách hàng nộp
cho văn phòng MGBĐS khi ký kết hợp đồng dịch vụ MGBĐS. Khoản tiền này khơng
được hồn trả lại khách hàng khi công việc MGBĐS không thành công. Khi giao dịch
thành công, bên môi giới sẽ được hưởng thêm tiền hoa hồng. Khoản tiền hoa hồng
này sẽ do hai bên thỏa thuận và được quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng MGBĐS, hầu

Corner Law school, Real estate broker, [ ], truy cập
ngày 08/04/2023.
30
8.
Pennsylvania Department of State, Broker (Standard) Pennsylvania Licensure Requirements,

[ ], truy cập ngày 08/04/2023.
31
National
Association
of
Realtors,
Regulating
real
estate
professionals
[ltor/articles/regulating-real-estate-professionals ], truy cập ngày 08/04/2023.
32
Đồn Huyền (2020), Nghề mơi giới bất động sản nhìn từ Hoa Kỳ, [ ], truy cập ngày 08/04/2023.
29

19