TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH
HỊA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018-2022

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 7850103

Giáo viên hướng dẫn: TS. Lê Hùng Chiến
Sinh viên thực hiện : Trần Thanh Hiếu
Mã sinh viên
Khóa học

Hà Nội, 2023

: 1954030546
: 2019-2023


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hồn thiện khóa luận tốt nghiệp, em
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Sau khi hồn thành khố luận, em biết ơn sâu sắc thầy Lê Hùng Chiến đã
tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong
suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới quý Thầy/Cô trong Ban Giám hiệu,

Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn và tập thể lớp K64-QLĐĐ, Trường Đại
học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hồn thành khố luận.
Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài ngun
Mơi trường thành phố Hịa Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hồn
thành khố luận./.
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2023.
Sinh viên thực hiện

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..........................................................................................................................................i
MỤC LỤC ............................................................................................................................................... ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ................................................................................................................ v
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát..........................................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................................................2
1.3. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................................................2
- Phạm vi thời gian: Số liệu được điều tra, thu thập phục vụ nghiên cứu trong giai đoạn 20182022 .........................................................................................................................................................2
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................................................3
2.1. Cơ sở lý luận của việc cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ...3

2.1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai ....................................................................................................3
2.1.2. Cơ sơ lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................6
2.2. Căn cứ pháp lý thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 20
2.3 Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 23
CHƯƠNG 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 25
3.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................................................... 25
3.2. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................................................... 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................................ 25
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................... 25
3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ...................................................... 26
3.4.3. Phương pháp chuyên gia ............................................................................................................. 26
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................................ 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và thành phố hội trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình .... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................................................... 27
4.1.2. Đặc điểm kinh tế, thành phố hội ................................................................................................. 29
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, thành phố hội .................................................... 36
4.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ....................................... 37
4.2.1. Cơ cấu loại đất ............................................................................................................................ 37

ii


4.2.2. Biến động sử dụng đất ................................................................................................................. 41
4.3. Thực trạng cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh
Hịa Bình giai đoạn 2018-2022 ............................................................................................................. 44
4.3.1. Trình tự, thủ tục cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất tại thành phố Hịa Bình ........................................................................................ 44
4.3.2. Thực trạng cơng tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất tại thành phố Hịa Bình giai đoạn 2020 - 2022........................................................... 47

4.4.1. Thuận lợi. .................................................................................................................................... 52
4.4.2. Khó khăn, tồn tại ......................................................................................................................... 53
4.5. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hịa Bình. ....................................................................................................................... 54
4.5.1. Hồn thiện bộ máy quản lý đất đai ............................................................................................. 54
4.5.2. Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai. .......................................................... 54
4.5.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ............................................................................ 55
4.5.2.4. Tăng nguồn lực tài chính trong lĩnh vực quản lý đất đai. ........................................................ 55
4.5.4. Tuyên truyền phổ biến luật pháp liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hịa Bình ....................................... 56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 57
5.1. Kết luận .......................................................................................................................................... 57
5.2. Kiến nghị ........................................................................................................................................ 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................................. 59

iii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Nghĩa tiếng việt

Từ viết tắt
CT-TTg

Chỉ thị thủ tướng chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận


NĐ-CP

Nghị định chính phủ

QĐ-BTNMT

Quyết định Bộ tài nguyên môi trường

QĐ-UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT-BTC

Thông tư Bộ tài chính

TT-BTNMT

Thơng tư Bộ tài ngun mơi trường

TS


Tiến sĩ

UBND

Ủy ban nhân dân

VBHN-BTC

Văn bản hợp nhất Bộ tài chính

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất nơng nghiệp thành phố Hịa Bình năm 2022 .... 38
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố năm 2022 .......... 39
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng thành phố Hịa Bình năm 2022 ..... 40
Bảng 4.4 : Tình hình phân bổ diện tích các loại đất từ năm 2018 đến năm 2022 ... 41
Bảng 4.5. Kết quả cấp mới giấy chứng nhận của thành phố Hịa Bình năm 2020
............................................................................................................................. 48
Bảng 4.6. Kết quả cấp mới giấy chứng nhận của thành phố Hịa Bình năm 2021
............................................................................................................................. 49
Bảng 4.7. Kết quả cấp mới giấy chứng nhận của thành phố Hịa Bình năm 2022
............................................................................................................................. 50

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 4.1: Trình tự thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất tại Thành phố Hịa
Bình ..................................................................................................................... 44

v



CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phịng.
Q trình khai thác sử dụng đất đai ln gắn liền với q trình phát triển đơ thị.
Đơ thị càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao, trong khi đó đất đai lại
có hạn, chính vì vậy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững ln là nhu
cầu cấp thiết, địi hỏi phải hoạch định cụ thể và khoa học.
Trong những năm gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế,
trong điều kiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố, các cơng trình đơ thị, dân cư phát
triển với quy mơ và tốc độ ngày càng lớn. Chính vì thế, nhu cầu sử dụng đất đai
tăng lên mạnh mẽ, tạo nên sức ép về mặt đất đai từ đó dẫn đến việc sang nhượng
(chuyển nhượng) đất đai. Khái niệm “Thị trường bất động sản” hay những từ ngữ
truyền miệng là “mua bán, trao đổi đất đai” cũng khơng cịn xa lạ với đại đa số
người dân nước ta. Kinh tế đô thị càng phát triển thì nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất càng tăng. Riêng trên địa bàn tỉnh Hịa Bình việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sơi nổi, từ đó việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũng đang có nhu cầu lớn.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo điều kiện đơn giản hóa thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ, trên cơ sở bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất có sự quản lí đất đai
chặt chẽ và hợp pháp. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác đất đai là phải đẩy mạnh
và hoàn thiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân. Đồng thời mục tiêu đề ra
cho công tác này là đưa đất đai vào sử dụng hợp lí tiết kiệm và mang lại hiệu quả
kinh tế. Việc chuyển nhượng QSDĐ từng bước đưa ra quỹ đất đai vào tầm kiểm
soát của Nhà nước, góp phần quản lí đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn.
Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lí quản lí đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc,
nhằm đảm bảo trật tự, tính cơng bằng. Tuy nhiên, trên thực tế tình hình chuyển

nhượng QSDĐ của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn
trong cơng tác quản lí Nhà nước về đất đai.
Thành phố Hịa Bình là một thành phố trung tâm của tình Hịa Bình cũng
như là một trong 3 thành phố trung tâm của Tây Bắc, có nhiều cải cách về quy
hoạch sử dụng đất, từ đó sẽ dẫn đến nhiều biến động về nhu cầu sử dụng đất, đặc
biệt là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ. Nhằm tìm ra ngun nhân tồn tại, khó
1


khăn để đề ra hướng khắc phục, hồn thiện cơng tác này góp phần cho cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác quản lý việc chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng được tốt hơn. Trên cơ sở đó em thực hiện đề tài: “Đánh giá cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình,
tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2018-2022”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, đề
xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, đẩy nhanh tiến độ và hồn thành
cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2018-2022
- Đánh giá được những thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả để hồn
thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi khơng gian: Thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.

- Phạm vi thời gian: Số liệu được điều tra, thu thập phục vụ nghiên
cứu trong giai đoạn 2018-2022
- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu tình hình cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giai đoạn
2018-2022

2


CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của việc cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2.1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội,
2003). Bên cạnh đăng ký quyền sử dụng đất còn thực hiện đăng ký nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đai. Như vậy, khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất”
chưa bao hàm hết nội dung đăng ký là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất đai. Do vậy, đến Luật đất đai 2013 đã có sự thay đổi khái niệm “đăng ký đất
đai” đã bao quát hơn, đầy đủ hơn. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 Đăng
ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất
đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
gồm đăng ký lần đầu và đăn ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất
đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký

điện tử và có giá trị pháp lý như nhau (Luật đất đai, 2013).
2.1.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
3


Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
cơng dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân
bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước biết
được chác để quản lý chung qua việc dung cơng cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của cơng dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ
người cơng dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các
giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, khơng được khai thác
trong lịng đất và trên khơng, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo
vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích
chung của tồn thành phố hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trị thiết lập hệ thống
thơng tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thơng tin hồ sơ
địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc
cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong
q trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
2.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai

Theo Phan Thị Thanh Huyền & cs, 2022, đăng ký đất đai có những đặc
điểm sau:
- Đăng ký đât đai là thủ tục bắt buộc và được quy định trong những văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai như Luật đất đai, các nghị định, thông tư, quyết
định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định trong những văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai là những quy định mang tính bắt buộc đối với các
chủ thể liên quan. Những quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
phải phù hợp với các quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai.

4


- Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng
ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất nhằm
thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất.
Mối quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà nước và người sử dụng đất thể hiện
qua việc Nhà nước cấp GCN QSD đất cho người đăng ký đất đai lần đầu, nếu
trường hợp không đủ điều kiện để cấp GCN QSD đất thì ghi nhận việc đăng ký
đất đai cho chủ sở hữu và ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong
quá trình sử dụng đất vào hồ sơ địa chính.
- Đăng ký đất đai được thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai. Đất đai
được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị, đất đai là liệu sản xuất không
thể thiếu đối với mọi tổ chức và các nhân, nhưng diện tích đất đai thì có hạn cịn
nhu cầu sử dụng đất của thành phố hội khơng ngừng tăng, đây là lý do giá đất
ln ln có xu hướng tăng. Đất đai ngày nay không những là tư liệu sản xuất mà
còn là nguồn lực cho phát triển đất nước và được quy định tại Hiến pháp năm
2013 và Luật đất đai năm 2013. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền của mình
mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
pháp luật (Điều 4, Luật Đất đai 2013). Người sử dụng đất thực hiện quyền và

nghĩa vụ của mình đối với thửa đất được trao quyền theo đúng các nguyên tắc sử
dụng đất và chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất. Mặt khác,
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng các quyết định giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất ngoài việc
thực hiện QSD đất như đối với một tài sản thơng thường, cịn được các quyền
khác như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSD đất và việc thực hiện các quyền này theo đúng mục
đích sử dụng đất, thời hạn giao đất và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng
đất khơng những có QSD đất mà phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử
dụng đất được giao, được thuê. Đăng ký QSD đất sẽ là điều kiện để người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
5


- Đăng ký đất đai là một hoạt động thường xuyên, liên tục ở mọi nơi trong
mọi thời kỳ. Hiện nay, quá trình pháp triển của kinh tế - thành phố hội dẫn đến sự
biến động của đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất. Do vậy, đăng ký QSD đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục
để bảo đảm cho hồ sơ địa chính ln được cập nhật thường xuyên phản ánh đúng
hiện trạng sử dụng đất.
- Đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo đơn vị hành chính từng thành
phố, phường, thị trấn. Thành phố, phường, thị trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà
nước và người dân, đồng thời thay mặt Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai trong
địa giới hành chính thành phố, phường, thị trấn. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo
phạm vi thành phố, phường, thị trấn tạo điều kiện cho người dân phát huy hết
quyền làm chủ của mình; góp phần quản lý được thực trạng sử dụng đất tại địa
phương. Mặt khác, cũng từ những cán bộ cơ sở mà Nhà nước sẽ thực hiện tốt
nhiệm vụ quản lý đất đai.
2.1.2. Cơ sơ lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu
và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối
với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
6


dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ khơng có
quyền định đoạt đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.1.2.2. Khái niệm cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp
lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm
đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN
chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước cơng nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất
của chủ sử dụng. GCN có vai trị rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng
các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân

sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác
định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai,
xử lý vi phạm về đất đai (Luật đất đai, 2013).
2.1.2.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy CNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất
đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất
của họ.
- Giấy CNQSDĐ có vai trị quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- Giấy CNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Thơng qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên tồn
lãnh thổ, kiểm sốt được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
7


- Giấy CNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế thành phố hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên
tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
2.1.2.4. Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thời điểm trước ngày 10/12/2009 có hai loại giấy tờ tồn tại là:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai 2003.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ xây
dựng cấp cho trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở
hữu căn hộ trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2005.

- Từ ngày 10/12/2009
Kể từ ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực, theo đó đã
quy định thống nhất các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thành Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do
Bộ tài nguyên và môi trường ban hành. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo
một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Tại Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình
xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở,
pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận
trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy
8


chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, hiện nay các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở (trường hợp được cấp trước ngày 10/12/2009 mà chưa cấp
đổi); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (trường hợp được cấp kể từ ngày 10/12/2009).
2.1.2.5 Nguyên tắc cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một thành phố, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử
dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người
đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
9


được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được
xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử
dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực
tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99
của Luật này.
2.1.2.6 Đối tượng được cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

10


Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".
2.1.2.7 Điều kiện cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
11


- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".
2.1.2.8. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật
Đất đai quy định: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.


12


Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của
thành phố, phường, thị trấn.
Người th, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người nhận khốn đất trong các nơng trường, lâm trường, doanh nghiệp
nơng, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phịng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thơng báo
hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp thành phố được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm
đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải
điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa
khơng nhằm mục đích kinh doanh.
2.1.2.9. Thẩm quyền cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 105 Luật đất
đai năm 2013, cụ thể như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

13


- Ủy ban nhân dân cấp thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và
mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. Cụ thể Điều 37 Nghị định sô
43/2014/NĐ-CP quy định:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
về Văn phòng đăng ký đất đai của Nghị định này thì Sở Tài ngun và Mơi trường
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được
cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định về Văn phòng đăng ký đất đai của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng

nhận cho các trường hợp nêu trên được thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân
nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
14


+ Ủy ban nhân dân cấp thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay
đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.2.10. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả TTHC – UBND cấp thành phố hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại
Quận/thành phố nơi có đất.
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp thành phố thực hiện các công việc sau:
+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBND
Tỉnh/Thành phố để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về
nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay;
nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về
đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định
về hành lang bảo vệ an tồn các cơng trình cơng cộng; di tích lịch sử văn hố,

danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng;
+ Xác nhận các nội dung quy định;
+ Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ
đối với các trường hợp có có đơn đề nghị được ghi nợ;
+Trích lục bản đồ thửa đất trong thời hạn không quá (10) ngày làm việc và
khơng tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận ;

15


+ Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp thành phố và
tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện
để trình UBND cấp thành phố cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày;
+ Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo cơng khai nếu
khơng phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp thành
phố (qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) đề nghị cấp Giấy chứng nhận ;
+ Thời gian giải quyết của UBND cấp thành phố không quá (15) ngày làm
việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ
thì trong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp
thành phố ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp
Giấy chứng nhận biết.
Bước 3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh
Văn phịng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp thành phố để lấy ý kiến xác
nhận và công khai kết quả theo quy định;
- Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp thành phố và thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận
đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng

nhận quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
+ Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo
Tờ trình của Phịng Tài ngun và Mơi trường, dự thảo Quyết định của UBND
cấp thành phố, viết Giấy chứng nhận và gửi Phịng Tài ngun và Mơi trường để
kiểm tra;
+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận làm thông báo gửi
UBND cấp thành phố và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết.

16


+ Thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, vào Sổ đăng ký đất đai
theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất hoặc
chuyển cho UBND cấp thành phố để trả cho người sử dụng đất.
Thời gian thực hiện các cơng việc tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất
đai là không quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp
thành phố.
Bước 4. Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
+ Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện kiểm
tra hồ sơ và trình UBND cấp thành phố ký Quyết định cơng nhận quyền sử dụng
đất và Giấy chứng nhận;
+ Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp thành phố ký quyết định cho
thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp thành phố ký, cấp Giấy chứng
nhận sau khi người sử dụng đất đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Thời gian thực hiện các công việc tại Phịng Tài ngun và Mơi trường là
khơng q (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai.
Bước 5. Ủy ban nhân dân cấp thành phố thực hiện các công việc sau:
Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của

Phịng Tài ngun và Mơi trường, UBND cấp thành phố có trách nhiệm xem xét,
ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận.
Bước 6. Sau khi UBND cấp thành phố ký Quyết định công nhận quyền sử
dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản
gắn liền với đất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính, đến Chi cục Thuế để
xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơ theo dõi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối
với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 7. Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận
được phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách
17


nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai để
thơng báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 8. Sau khi Chi cục Thuế có thơng báo xác định nghĩa vụ tài chính,
trong thời hạn khơng q (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất
đai có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung nợ
nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa
vụ tài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước
về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thơng báo xác định nghĩa vụ tài chính
của Chi cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa
vụ tài chính
Bước 9. Trong thời hạn khơng quá (01) ngày làm việc sau khi người được
cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường
hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai có trách
nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với
đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho người
được cấp.
Thành phần, số lượng hồ sơ cần chuẩn bị cho việc đăng ký, cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu:
1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận
2. Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân (Bản photocopy). Đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngồi phải có bản sao giấy chứng minh thuộc đối tượng
và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam;
3. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Bản sao chứng thực - nếu có);
4. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất(Bản sao chứng thực);
5. Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (bản sao chứng thực);
6. Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (bản chính
- nếu có);

18


7. Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
theo quy định của pháp luật (Bản sao - nếu có);
8. Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (bản sao chứng thực - theo mẫu);
9. Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với
trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ) (bản chính).
Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu: 30 ngày làm
việc.
Cơ quan thực hiện thủ tục cấp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu:
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp thành phố;
- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp thành phố, Chi cục Thuế, phịng
Tài nguyên và Môi trường.

Kết quả của TTHC
- Giấy xác nhận đăng ký đất đai;
- Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất; Hợp
đồng thuê đất (đối với trường hợp phải thuê đất); Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lệ phí cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu:
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp không được miễn):
- Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (khơng có nhà và
tài sản khác gắn liền với đất):
+ Các phường thuộc quận, thị thành phố: 25.000 đồng/giấy;
+ Khu vực khác: 10.000 đồng/ giấy.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
19