BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THÙY LINH

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

KHÓA LUẬN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

TP HỒ CHÍ MINH- THÁNG 6 – NĂM 2023


Phụ lục 2:
BỘ GIÁO
DỤC(Khổ
VÀ ĐÀO
Mẫu trang
phụ bìa
210 TẠO
x 297 mm)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THÙY LINH

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
ThS. NGUYỄN TẤN HOÀNG HẢI

TP HỒ CHÍ MINH – THÁNG 6 – NĂM 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, bản án,
quyết định trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của khóa luận chưa
từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả

Nguyễn Thùy Linh


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải người thầy đã dành nhiều tâm huyết và công sức hướng dẫn, động viên tơi trong suốt
q trình thực hiện khóa luận. Tác giả cũng xin cảm ơn các thầy, cô, anh, chị, bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến q
báu để tác giả hồn thành khóa luận này.
Tác giả

Nguyễn Thùy Linh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

CTCP


Công ty cổ phần

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

TAND

Tòa án nhân dân

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do thực hiện đề tài ........................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ........................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................5
4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................6
5. Ý nghĩa của khóa luận .......................................................................................7
6. Bố cục của khóa luận .........................................................................................8
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ Ở VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT
DÂN SỰ VIỆT NAM ................................................................................................9
1.1. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở .....9

1.1.1. Khái niệm nhà ở .........................................................................................9
1.1.2. Khái niệm thuê nhà ở ...............................................................................10
1.1.3. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở ...............................................................10
1.1.4. Khái niệm thực hiện hợp đồng thuê nhà ở ...............................................12
1.2. Nguyên tắc của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến hợp đồng thuê
nhà ở ......................................................................................................................13
1.2.1. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở một cách thiện chí, trung thực ...............13
1.2.2. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo tinh thần tự do hợp tác...................14
1.2.3. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đúng cam kết .........................................15
1.2.4. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở không vi phạm điều cấm của luật và trái
đạo đức xã hội ....................................................................................................16
1.3. Nội dung thực hiện hợp đồng thuê nhà ở ...................................................17
1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở ..............................................18
1.3.1.1. Quyền của bên cho thuê nhà ở ...........................................................20
1.3.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở .......................................................29
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở ....................................................32
1.3.2.1. Quyền của bên thuê nhà ở..................................................................32
1.3.2.2 Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở ..............................................................37


1.4. Ý nghĩa của việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở .......................................38
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................40
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO
PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY
ĐỊNH PHÁP LUẬT ................................................................................................41
2.1. Thực trạng nhu cầu thuê nhà ở và thực trạng nhà ở cho thuê tại Việt
Nam .......................................................................................................................41
2.1.1. Thực trạng nhu cầu thuê nhà ở tại Việt Nam ...........................................41
2.1.2. Thực trạng nhà ở cho thuê tại Việt Nam ..................................................43
2.2. Thực hiện hợp đồng không đúng với thỏa thuận ......................................44

2.2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp đồng không đúng với
thỏa thuận ...........................................................................................................46
2.2.2. Thực tiễn xét xử........................................................................................48
2.2.3. Quan điểm tác giả .....................................................................................50
2.2.4. Pháp luật nước ngoài về thực hiện hợp đồng không đúng với thỏa thuận
............................................................................................................................51
2.2.5. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp đồng
không đúng với thỏa thuận .................................................................................52
2.3. Sự kiện phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở dẫn
đến điều chỉnh hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng ..........................................53
2.3.1. Thực hiện hợp đồng khi có sự kiện bất khả kháng...................................53
2.3.1.1. Quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp đồng khi có sự kiện
bất khả kháng ..................................................................................................53
2.3.1.2. Thực tiễn xét xử ..................................................................................56
2.3.1.3. Quan điểm tác giả ..............................................................................57
2.3.1.4. Pháp luật nước ngoài về thực hiện hợp đồng khi có sự kiện bất khả
kháng ...............................................................................................................58
2.3.1.5. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp
đồng khi có sự kiện bất khả kháng ..................................................................60
2.3.2. Thực hiện hợp đồng khi có sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản .......................62
2.3.2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp đồng khi có sự thay
đổi hoàn cảnh cơ bản ......................................................................................63
2.3.2.2. Thực tiễn xét xử ..................................................................................66
2.3.2.3. Quan điểm tác giả ..............................................................................68


2.3.2.4. Pháp luật nước ngoài về thực hiện hợp đồng khi có sự thay đổi hồn
cảnh cơ bản .....................................................................................................68
2.3.2.5. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về thực hiện hợp
đồng khi có sự thay đổi hồn cảnh cơ bản .....................................................71

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................73
KẾT LUẬN ..............................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu đối với con người, do đó các quan hệ liên quan như
mua bán, cho thuê nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của con người. Sự phát triển toàn
diện của pháp luật với đặc thù mang tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng
chế và tự điều chỉnh trở thành một biện pháp quản lý hiệu quả nhất so với các biện
pháp quản lý khác để điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà ở. Cụ thể, sự cần thiết phải
điều chỉnh bằng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở và vấn đề thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, thời điểm kinh tế khó khăn, cơng việc thiếu tính ổn định trong mơi
trường cạnh tranh khốc liệt khiến cho con người gặp nhiều trở ngại trong việc sở hữu
nhà ở tại nơi mình mong muốn. Mặc dù vậy, nhà ở vẫn là một nhu cầu vô cùng thiết
yếu, ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất đến cuộc sống của con người. Nhà ở là
một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp con người duy trì sức khoẻ và cuộc
sống, nhu cầu có nhà ở, nghỉ ngơi là nhu cầu mà con người đặt lên hàng đầu.
Thứ hai, hiện nay giá nhà ở tại các thành phố lớn, nơi tập trung nhiều dân cư
sinh sống và làm việc trên thực tế lại không phù hợp với mức thu nhập của họ. Nguyên
nhân chủ yếu do tình trạng số lượng lớn dân cư đổ về thành phố kiếm việc làm và
sinh sống, nhu cầu về nhà ở càng tăng cao, tỉ lệ thuận với đó là sự gia tăng chóng mặt
của giá cả nhà đất. Đặc biệt, sau tình hình dịch bệnh Covid 19 diễn ra căng thẳng trên
toàn cầu trong suốt giai đoạn 2020 – 2021, nền kinh tế Việt Nam đến nay vẫn bị ảnh
hưởng nghiêm trọng dẫn đến khả năng mua nhà ở hay bất động sản của người dân
giảm sút nghiêm trọng. Có quan điểm cho rằng: “Giao dịch về thuê nhà ít bị đóng
băng hơn so với các giao dịch về mua bán bất động sản nói chung và mua bán nhà ở

nói riêng”1. Đây chính là những nhân tố chính đưa phần lớn khách hàng thực sự có
nhu cầu nhà ở quan tâm đến giao dịch cho thuê nhà ở để ổn định chỗ ở hay nơi làm
việc trong những năm gần đây.
Mặc dù nhu cầu thuê nhà rất cao nhưng nguồn cung cấp nhà cho thuê vẫn chưa
được phát triển rộng rãi và chuyên nghiệp, đặc biệt là ở các khu vực ngoại thành. Hơn
nữa, vì những bất cập và thiếu sót trong quy định pháp luật cùng khả năng tiếp cận

Hồng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập II), Nxb. Chính trị
quốc gia, Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 448.
1

1


pháp luật của người dân chưa hoàn chỉnh nên hầu hết các giao dịch thuê nhà đều diễn
ra tự phát và không được thực hiện đầy đủ. Trong một số trường hợp, các bên thậm
chí khơng ký kết bất kỳ hợp đồng nào, do đó khi xảy ra tranh chấp, các mối quan hệ
này không thể giải quyết được. Theo đó, việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở gặp
nhiều khó khăn.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, Nhà nước cần quan tâm quản lý, điều tiết và
có chính sách pháp luật điều chỉnh chi tiết, cụ thể về các quan hệ liên quan đến thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam. Hệ thống
pháp luật cũng cần có sự hồn thiện đồng bộ nhằm đảm bảo mơi trường pháp lý ổn
định trong lĩnh vực thuê nhà ở.
Thứ ba, hợp đồng là một công cụ pháp lý quan trọng để các cá nhân và tổ chức
thỏa thuận trao đổi lợi ích với nhau, nhằm đáp ứng các nhu cầu của mỗi bên. Việc ký
kết hợp đồng đóng vai trị khơng thể thiếu trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, bởi
vì đó là hình thức pháp lý cơ bản của việc trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặc biệt,
trong thời kỳ hiện nay, khi Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, việc lập và chấp nhận hợp đồng được coi là một phần khơng

thể thiếu của q trình xây dựng pháp luật và ký kết giữa các tổ chức, cá nhân. Trong
số các loại hợp đồng được giao dịch phổ biến và sôi động nhất, hợp đồng thuê nhà và
thuê công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan
trọng.
Tuy nhiên có nhiều trường hợp giao kết hợp đồng không tuân thủ quy định của
pháp luật, tranh chấp xảy ra phổ biến làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh trật tự nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, đặc biệt là sau tình hình dịch bệnh COVID
19 đã diễn ra đã gợi mở nhiều vấn đề pháp lý phát sinh.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Thực hiện hợp đồng hợp
đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài “Thực hiện hợp đồng hợp đồng thuê nhà ở” là một đề tài tương đối hẹp
với nội dung tương đối mới, đa dạng và phức tạp trong khoa học pháp lý Việt Nam.
Trước đây đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề liên quan như thực hiện hợp
đồng, nguyên tắc thực hiện hợp đồng hay thực hiện hợp đồng trong giao dịch mua
bán nhà ở, thuê mua nhà ở xã hội… dưới nhiều góc độ và đạt được những thành công
nhất định. Cụ thể là một số cơng trình như sau:

2


Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện
hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Ở công trình nghiên
cứu này, tác giả đã làm rõ được các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, thực
trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở.
Tuy nhiên đề tài được nghiên cứu trước khi BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014,
Luật Đất đai năm 2013 và Luật KDBĐS năm 2014 có hiệu lực, do đó có nhiều vấn
đề mới chưa thể giải quyết và đưa ra ý kiến.
Phạm Thị Vân Hương (2011), “Những ý kiến khác nhau về giải quyết một vụ

tranh chấp hợp đồng thuê nhà”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 6, tr. 48 – 50. Bài
viết đưa ra những phân tích, đánh giá chủ yếu về những vấn đề thủ tục trong tranh
chấp hợp đồng thuê nhà theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005. Từ đó mang lại cái
nhìn tổng quan và định hướng cho các vấn đề tương tự theo quy định của Luật Nhà ở
năm 2014, tuy nhiên chưa giải quyết được những vấn đề bất cập và hạn chế của quy
định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Phan Văn Khoa (2013), Pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và giải
pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp khoa luật, Đại học Cần Thơ. Khóa luận trình
bày ngun tắc trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thương mại theo Luật
KDBĐS và thực tiễn các vấn đề phát sinh khi thực hiện hợp đồng này và phân tích
các quy định trong việc quản lý và chế tài xử phạt các trường hợp vi phạm khi thuê
nhà ở thương mại để đưa ra giải pháp hoàn thiện cho việc thực hiện hợp đồng hiệu
quả và hoàn thiện pháp luật điều chỉnh. Mặc dù vậy, khóa luận cịn bỏ ngỏ về việc
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và các loại nhà
ở khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Nguyễn Văn Túy (2016), Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội. Đây là
một cơng tình nghiên cứu toàn diện về hợp đồng thuê nhà ở dưới góc độ căn cứ pháp
lý là Luật KDBĐS năm 2014. Theo đó, luận văn này tập trung đến việc nghiên cứu
các loại hợp đồng thuê nhà ở mà trong đó một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh
dịch vụ cho thuê nhà ở, kinh doanh bất động sản. Vì vậy luận văn trên vẫn chưa
nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê nhà ở dưới góc độ toàn diện theo quy định
của các nguồn luật khác trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam cụ thể là BLDS,
luật Nhà ở, luật Đất đai.
Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Bình luận Luật nhà ở 2014, Nxb. Lao
động, Hà Nội. Cuốn sách của nhóm tác giả do Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên có

3



sự phân tích và đánh giá tổng thể các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm
các quy định về thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, những phân tích đánh
giá này chỉ căn cứ theo điều luật mà khơng có sự liên hệ đến thực tiễn cũng như sự
so sánh với các quy định pháp luật liên quan, do đó vẫn chưa thể giải quyết triệt để
về thực hiện hợp đồng thue nhà ở. Pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và
giải pháp hoàn thiện
Nguyễn Anh Thư (2020), Nguyên tắc thiện chí trong pháp luật hợp đồng Việt
Nam với pháp luật một sớ q́c gia dưới góc độ so sánh, Luận án Tiến sĩ Luật Học,
Trường Đại học Luật Hà Nội. Đây là cơng trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn về
nguyên tắc thực hiện hợp đồng nói chung và có sự so sánh với pháp luật nước ngoài
nhằm hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc thực hiện hợp đồng của pháp luật Việt Nam.
Những nguyên tắc này là cơ sở cốt lõi cho việc thực hiện các loại hợp đồng trong đó
có hợp đồng thuê nhà ở.
Nguyễn Quang Thái (2020), Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và
thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội. Cơng trình nghiên cứu chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở theo các quy
định pháp luật dân sự hiện hành và thực tiễn thực hiện tại địa bàn tỉnh Hịa Bình, từ
đó đưa ra những định hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Mặc dù vậy, luận văn
chưa nghiên cứu chuyên sâu về việc thực hiện hợp đồng, các vấn đề pháp lý và thực
tiễn liên quan đến thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2022), Giao dịch dân sự về bất động sản – Tập 1, Nxb.
Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong chương 16 của cuốn sách, nhóm tác giả
nêu rõ những quy định cụ thể về các vấn đề xoay quanh hợp đồng thuê nhà ở theo
BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và Luật KDBĐS
năm 2014 đồng thời có sự so sánh pháp luật, từ đó cho thấy sự cần thiết của việc giải
quyết các mâu thuẫn giữa các quy định có liên quan. Ngồi ra cịn trích dẫn các bản
án và vụ việc thực tiễn, từ đó nêu ra quan điểm của tác giả về các vấn đề liên quan
đến thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, nhóm tác giả chưa có sự phân tích chi
tiết, cụ thể về việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và liên hệ với thực tiễn.
Nhìn chung, vấn đề thuê nhà ở và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã vô cùng

phổ biến, pháp luật về hợp đồng th nhà ở cũng có vị trí quan trọng trong hệ thống
pháp luật về hợp đồng nói chung. Tuy nhiên những nghiên cứu về hợp đồng nói chung
và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng chưa chú trọng nghiên cứu vào q trình thực hiện
hợp đồng một cách tồn diện, trên cơ sở các quy định pháp luật, cụ thể là BLDS năm

4


2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014. Do đó chưa thể phịng ngừa
và giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh về vấn đề này trên thực tế, đặc biệt là
trong những năm gần đây, khi nền kinh tế và đặc biệt là thị trường bất động sản có
rất nhiều biến động vì các lý do khách quan. Nắm bắt được điều đó, đề tài khóa luận
tập trung trình bày lý luận chung về các vấn đề liên quan đến thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở cùng với đó là sự so sánh, phân tích và đánh giá toàn diện các quy định chung
trong BLDS năm 2015 và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thuê nhà ở cụ
thể là Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014. Từ đó liên hệ với thực tiễn,
xem xét các tranh chấp đã phát sinh đặc biệt là trong giai đoạn dịch bệnh Covid – 19
khi nền kinh tế xã hội có nhiều thay đổi nhằm mục đích chỉ ra những bất cập cịn tồn
đọng và kiến nghị hoàn thiện chế định pháp luật về thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
tạo cơ sở pháp lý vững chắc để xây dựng các giải pháp nhà ở cho thuê nhằm giảm tải
áp lực về tài chính cho người dân khi cần có một chỗ ở ổn định, hồn thành mục tiêu
hiến định và chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước, đồng thời mở ra hướng kinh
doanh mới cho thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp và
đẩy mạnh sự phát triển của nền kinh tế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu đề tài thực hiện hợp đồng thuê nhà ở lựa chọn nghiên cứu
các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam làm tiền đề cho việc nghiên cứu nguyên
tắc, nội dung hợp đồng thuê nhà ở và thực trạng thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở
tại Việt Nam. Ngồi ra trong xu thế tồn cầu hóa, việc tiếp cận và tham khảo những

tri thức pháp luật từ các hệ thống pháp luật nước ngoài sẽ giúp Việt Nam có sự chủ
động khi đối diện với các vấn đề toàn cầu như vấn đề liên quan đến việc thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở trong đợt dịch Covid – 19 vừa rồi.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp tập trung vào lĩnh vực pháp lý về
hợp đồng thuê nhà ở và việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam. Các quy định chính trong phạm vi nghiên cứu bao gồm BLDS
năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014
cùng các văn bản hướng dẫn. Đây là lĩnh vực phức tạp không chỉ đối với pháp luật
Việt Nam mà còn trong khu vực và trên thế giới.
Ngoài việc tập trung nghiên cứu vào bản chất pháp lý của hợp đồng thuê nhà,
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, tác giả cũng tiến hành so sánh với các quy định điều

5


chỉnh hợp đồng thuê nhà ở trong các quy định tương tự của pháp luật nước ngồi.
Mục đích của việc này là để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng
pháp luật còn bất cập trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam. Từ đó, tác giả đưa ra những kiến nghị hồn thiện
pháp luật về chế định này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện khóa luận, tác giả đã kết hợp nhiều phương pháp khác
nhau, bao gồm cả phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn nói chung và
phương pháp nghiên cứu khoa học luật nói riêng để đáp ứng cho việc hoàn thiện các
nội dung được đề cập trong phạm vi đề tài nghiên cứu. Cụ thể, khóa luận được thực
hiện dựa trên việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu tổng hợp bao gồm:
Thứ nhất, phương pháp phân tích, tổng hợp: là phương pháp nghiên cứu các
vấn đề pháp lý liên quan bằng cách phân chúng ra thành từng bộ phận nhỏ, từng nội
dung nhỏ, tiến hành giải thích, chứng minh giúp cho việc nhận thức đầy đủ, toàn diện

rồi tổng hợp lại, liên kết lại thành các vấn đề pháp mang tính hệ thống, cụ thể để từ
đó đưa ra những đánh giá, kết luận cuối cùng. Phương pháp được sử dụng để phân
tích các quy định pháp luật, các văn bản pháp lý hay các quyết định của tòa án để
hiểu và đưa ra kết luận về pháp luật và các vấn đề liên quan đến nó. Phương pháp
phân tích bao gồm việc phân tích các quy định pháp luật và các quyết định của tịa án
được tác giả sử dụng xun suốt tồn bộ nội dung Chương 1 và Chương 2 của khóa
luận để làm sáng tỏ các định nghĩa, phạm vi áp dụng, các điều kiện và các yêu cầu
cần thiết để thực hiện các quy định đó. Việc phân tích các quy định pháp luật giúp
cho tác giả hiểu rõ hơn về cách mà pháp luật áp dụng vào các vấn đề và các trường
hợp cụ thể. Phương pháp tổng hợp trong nghiên cứu pháp luật bao gồm việc kết hợp
các quy định pháp luật, các quyết định của tòa án, các nguyên tắc pháp lý và các yếu
tố khác để tạo ra một khung pháp lý toàn diện hơn và giải quyết các vấn đề pháp lý
phức tạp. Tác giả sử dụng phương pháp này cũng như việc tổng hợp các quy định
pháp luật để đưa ra các kết luận và giải pháp pháp lý chính xác, tồn diện hơn trong
Chương 2 của đề tài khóa luận. Nhờ kết hợp cả hai phương pháp phân tích và tổng
hợp, tác giả phân tích các vấn đề lý luận, các quy định pháp luật và tính phù hợp của
các quy định đó, cũng như áp dụng chúng vào thực tiễn trong lĩnh vực thuê nhà ở tại
Việt Nam, từ đó tác giả làm rõ được khái niệm, đặc điểm, nội dung, nguyên tắc của
hợp đồng thuê nhà ở và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

6


Thứ hai, phương pháp so sánh: là phương pháp trình bày, đối chiếu những điểm
giống nhau, khác nhau giữa pháp luật ở hiện tại và quá khứ, giữa pháp luật trong nước
và nước ngoài, giữa pháp luật nước này và nước khác để phát hiện ra sự tương đồng
và khác biệt đối với các vấn đề pháp lý đang được nghiên cứu. Phương pháp này được
tác giả sử dụng chủ yếu tại mục 1.2, mục 1.4 của Chương 1 để so sánh các quy định
mang tính tương đồng tại BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS năm
2014 và toàn bộ Chương 2 để làm rõ những quy định pháp luật điều chỉnh trong lĩnh

vực thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi áp dụng vào thực tiễn đồng thời đối chiếu với
pháp luật nước ngồi nhằm tìm ra những giải pháp pháp lý phù hợp cho các vấn đề
và trường hợp cụ thể.
Thứ ba, phương pháp diễn dịch và quy nạp: được tác giả sử dụng xuyên suốt
tồn bộ nội dung của khóa luận. Đây là hai phương pháp được kết hợp chặt chẽ nhằm
một mặt là tìm kiếm, phân tích và tổng hợp các quy định pháp luật, các tài liệu liên
quan để xác định các quy tắc, nguyên tắc và tiêu chuẩn pháp lý còn mặt khác là diễn
giải các quy định pháp luật, các văn bản, tài liệu, hồ sơ để tìm hiểu rõ nghĩa của
chúng. Từ tác giả có thể xây dựng được một hệ thống kiến thức pháp luật chặt chẽ và
logic, đưa ra những kết luận, đánh giá và giải pháp pháp lý cho các vấn đề, cụ thể là
sử dụng để phân tích, đánh giá sự bất cập trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật
Việt Nam vào thực tiễn và đưa ra các đề xuất, giải pháp để hồn thiện pháp luật.
Thứ tư, phương pháp phân tích vụ việc, bình luận án là phương pháp sử dụng
những tình tiết trong các vụ việc xảy ra trên trên thực tế, sử dụng các bản án, quyết
định, án lệ của Tòa án các cấp trong thực tiễn xét xử để phân tích, làm sáng rõ các
vấn đề pháp lý liên quan đến đề tài nghiên cứu, tiến hành bình luận bằng cách chỉ ra
những điểm thuyết phục, chưa thuyết phục trong việc áp dụng pháp luật, trong quá
trình xử lý và đưa ra hướng giải quyết của Tòa án, nêu lên ý kiến của mình cũng như
đánh giá quan điểm của người khác. Phương pháp này được nhóm tác giả sử dụng
nhiều nhất và hầu hết ở các phần trong Chương 2 của đề tài.
5. Ý nghĩa của khóa luận
Về mặt lý luận, cơng trình nghiên cứu này cung cấp những kiến thức cơ bản về
lý luận liên quan đến thực hiện hợp đồng hợp đồng thuê nhà ở, góp phần làm phong
phú thêm hệ thống cơ sở lý luận liên quan đến việc điều chỉnh quan hệ thuê nhà ở
trong khoa học pháp lý Việt Nam, nhằm đưa ra cách hiểu và áp dụng đồng nhất các
quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện loại hợp đồng này trong thực tế.

7



Về thực tiễn, cơng trình nghiên cứu này giúp cho các chủ thể của quan hệ pháp
luật dân sự, cụ thể là người cho thuê nhà ở, người thuê nhà ở, các cơ quan tiến hành
tố tụng, đặc biệt là Tịa án ở Việt Nam cũng như tồn xã hội nhận thức đầy đủ, thống
nhất về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà
ở.
Về giải pháp hoàn thiện pháp luật và xây dựng án lệ, cơng trình nghiên cứu này
giúp cho các cơ quan có thẩm quyền ở Việt Nam trong việc xây dựng, hoàn thiện
pháp luật về thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, giúp cho TAND tối cao có được những
luận điểm khoa học khi ban hành văn bản hướng dẫn hoặc (và) xây dựng án lệ để giải
quyết những tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Về hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và học tập, cơng trình nghiên cứu khoa
học này là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích, có giá trị cao cho những người làm
công tác nghiên cứu, những người làm công tác giảng dạy và học viên, sinh viên
trong các hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và học tập liên quan đến lĩnh vực luật dân
sự nói chung, đến việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nói riêng ở Việt Nam.
6. Bố cục của khóa luận
Khóa luận “Thực hiện hợp đồng hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự
Việt Nam” gồm 3 phần: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Phần nội dung
gồm 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thuê nhà ở và thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự
Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật.

8


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ Ở VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT
DÂN SỰ VIỆT NAM

Hợp đồng thuê nhà ở là một trong những loại hợp đồng phổ biến nhất trong
cuộc sống hàng ngày. Tuy nhiên, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đôi
khi gặp phải nhiều tranh chấp và khó khăn, đặc biệt là trong thời điểm hiện nay khi
thị trường nhà đất phát triển không ổn định và nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao
mặc dù pháp luật dân sự Việt Nam đã có những quy định điều chỉnh. Chương 1 của
đề tài này sẽ giới thiệu những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thuê nhà ở và thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam. Cụ thể, chương này sẽ
trình bày về khái niệm, đặc điểm pháp lý của thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, các
nguyên tắc và quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở và
nội dung, ý nghĩa của việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở dưới góc độ pháp luật.
1.1. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là một loại tài sản có vai trị quan trọng đối với đời sống con người2. Ở
mỗi thời kỳ khác nhau, nhu cầu về chỗ ở được đáp ứng ở các mức độ khác nhau tuy
nhiên nhìn chung vai trị của nhà ở đều vô cùng quan trọng đối với đời sống của cá
nhân hay gia đình. Chính vì lý do đó, hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia ln quan
tâm điều chỉnh các mối quan hệ giữa các chủ thể có liên quan đến nhà ở.3
Nhà ở là một khái niệm đa chiều và phức tạp, không chỉ là nơi cư trú mà còn là
một phần quan trọng của bản sắc văn hóa và định hình nhận thức xã hội của con
người.4 Dưới góc độ pháp lý, “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân”5. Ngồi ra, theo nhiều góc
độ nghiên cứu khác nhau thì khái niệm nhà ở được hiểu theo nhiều hướng khác nhau.
Dưới góc độ văn hóa, nhà ở là chỗ ở và sinh hoạt của mỗi gia đình6, đáp ứng nhu cầu
sống, có nơi cư trú và sum họp của những người trong gia đình, nó khơng chỉ có giá
trị vật chất mà cịn mang giá trị tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi
nhà ấy. Dưới góc độ kinh tế, nhà ở được hiểu là một tài sản có giá trị lớn khơng chỉ
Điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015.
Nguyễn Quang Thái (2020), Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa
bàn tỉnh Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr. 10.
4

Pain, R., & Smith, S. J. (2008), “Fear and Space: Urban Crisis and the Production of Scale”, Rowman &
Littlefield International, tr. 25.
5
Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
6
Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr. 84.
2
3

9


mang lại lợi ích cho cá nhân mà cịn gắn liền với tổng tài sản quốc gia. Như vậy, có
thể thấy, dù ở góc độ nghiên cứu nào thì nhà ở đều là nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu
của con người, là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và
Nhà nước cần có những quy định điều chỉnh chặt chẽ.
1.1.2. Khái niệm thuê nhà ở
Việc “thuê” được hiểu là “mượn người làm hoặc mượn vật gì đó để sử dụng
một thời gian theo thỏa thuận”7. Do quan hệ thuê nhà ở xuất hiện từ khá sớm nên
hiện nay có khá nhiều quan điểm về thuê nhà ở:
Theo quan điểm của Ronald John Hyam:“Thuê nhà là một mối quan hệ hợp
đồng giữa chủ nhà và người thuê nhà, trong đó chủ nhà đồng ý cho người thuê nhà
sử dụng tạm thời một phần của căn nhà của mình với điều kiện là người thuê nhà
phải trả tiền thuê nhà… Thuê nhà cịn là một phần của hệ thớng kinh tế chung, và do
đó cần được điều chỉnh và kiểm sốt bởi chính phủ”8.
Theo quan điểm của Thomas và Setterfield: “Thuê nhà có thể được xem như
một dạng của quan hệ lao động, trong đó người thuê nhà phải làm việc để trả tiền
thuê nhà cho chủ nhà. Họ cũng đề cập đến các vấn đề liên quan đến việc kiểm soát
giá thuê nhà và tác động của nó đến quan hệ lao động giữa người thuê nhà và chủ
nhà.”9.

Thuê nhà ở được coi là một giao dịch xác lập giữa hai bên, theo đó họ thỏa thuận
cho nhau thuê nhà sử dụng với mục đích để ở và nhận lại phần lợi ích tương ứng bằng
tiền trong một khoảng thời gian nhất định. Quan hệ thuê nhà ở đã xuất hiện từ lâu
đời, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của mọi người khi có mong muốn một chỗ ở ổn định
nhưng chưa đủ điều kiện về kinh tế hay pháp luật để tham gia vào các quan hệ mua
bán nhà ở.
Trong khn khổ đề tài khóa luận này, tác giả tập trung phân tích giai đoạn thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở, do đó tác giả khơng tiến hành phân loại nhà ở và phân tích
điều kiện tham gia giao kết giao dịch thuê nhà ở đối với mỗi loại nhà ở tương ứng.
1.1.3. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, có đầy đủ các đặc
điểm pháp lý của một hợp đồng thuê tài sản. Ngoài ra, đặc thù của việc “thuê” được

Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr. 84.
Ronald John Hyam (1976), “The Economics of Tenant's Rights”, Cambridge University Press, tr. 13-14.
9
Thomas, D., & Setterfield, M. (2004), “Debt and Deflation: Explaining Japan's Economic Nightmare”,
Anthem Press, tr. 84.
7
8

10


hiểu là “mượn người làm hoặc mượn vật gì đó để sử dụng một thời gian theo thỏa
thuận”10. Theo đó, đây là một giao dịch dân sự được xác lập cần ít nhất hai bên: bên
cho thuê tài sản và bên thuê tài sản, được hình thành từ nhu cầu và sự thỏa thuận đi
đến thống nhất ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền
và nghĩa vụ dân sự, cụ thể là bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong
một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê11.

Theo quan điểm của Vũ Đình Ánh: “Hợp đồng thuê là một loại hợp đồng mà
người cho thuê cam kết cho người thuê quyền sử dụng tài sản hoặc quyền sử dụng
dịch vụ, lao động theo thời hạn đã thỏa thuận và người thuê cam kết trả cho người
cho thuê một khoản tiền nhất định.”12 Với bản chất là một giao dịch dân sự, xác lập
dựa trên sự thỏa thuận, hợp đồng thuê nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện,
bình đẳng, thiện chí, trung thực, khơng được trái pháp luật và đạo đức xã hội của hợp
đồng nói chung. Việc đạt được thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
phải dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng, các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng
phải do các bên xem xét kỹ càng, thống nhất và hướng tới lợi ích chung của các bên,
khơng được thực hiện bằng cách lừa dối hay ép buộc. Nội dung chính của thỏa thuận
trong hợp đồng chính là bên cho thuê nhà chuyển quyền sử dụng nhà cho bên thuê và
nhận được lợi ích vật chất cụ thể là tiền thuê nhà từ bên thuê. Bên thuê nhà có quyền
sử dụng nhà từ bên cho thuê với mục đích để ở và phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền
thuê.
Mặc dù vậy, nhà ở là tài sản có tính chất phức tạp hơn, do đó BLDS năm 2015
đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong quy định về hợp
đồng thuê tài sản. Ngoài việc được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, hợp đồng
thuê nhà ở cần tuân theo quy định của Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có
liên quan như Luật KDBĐS, Luật đất đai.
Hiện nay, quy định chung trong BLDS và các luật chuyên ngành vẫn chưa có
định nghĩa riêng về hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, theo phân tích về các quy định
chung, định nghĩa về hợp đồng thuê nhà ở được xác định như sau: “Hợp đồng thuê
nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên; theo đó, bên cho thuê có nghĩa
vụ chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất
định và nhận tiền cho th nhà; cịn bên th có quyền sử dụng nhà để ở hoặc dùng
Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr. 84.
Điều 472 BLDS năm 2015.
12
Vũ Đình Ánh (2018), Luật Hợp đồng Thương mại, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr. 68.
10

11

11


vào mục đích khác và có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức như
trong thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
1.1.4. Khái niệm thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Theo từ điển tiếng Việt, “thực hiện” là “làm theo, thực hành, thi hành, hồn
thành, đáp ứng”13. Thực hiện có nghĩa là tiến hành, thực hiện hành động hoặc làm
đúng theo những gì đã được đề ra hoặc cam kết. Trong lĩnh vực pháp lý, “thực hiện”
thường được hiểu là hoàn thành đầy đủ và đúng đắn các nghĩa vụ, trách nhiệm, cam
kết được quy định trong hợp đồng hoặc các quy định pháp luật. Thực hiện hợp đồng
là quá trình thực hiện các nghĩa vụ và cam kết được ghi trong hợp đồng bởi các bên
tham gia hợp đồng. Theo đó, trong khi thực hiện hợp đồng, các bên tham gia cần tuân
thủ các điều khoản và điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu một bên không
thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện một cách khơng đầy đủ, điều này được
gọi là vi phạm hợp đồng, bên khác có thể có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc
chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng cịn liên quan đến khái niệm
về hiệu thực thiếu sót (substantial performance)14. Theo khái niệm này, việc không
thực hiện một phần nhỏ của hợp đồng không đáng kể hoặc không ảnh hưởng đến tính
tồn vẹn của hợp đồng thì vẫn được coi là thực hiện đầy đủ hợp đồng. Tuy nhiên, nếu
hiệu thực thiếu sót quá lớn, có thể được coi là vi phạm hợp đồng. Từ đó có thể thấy,
thực hiện hợp đồng vô cùng phức tạp.
Với bản chất và đặc điểm pháp lý của hợp đồng nói chung, việc thực hiện hợp
đồng thuê nhà ở cũng mang nội dung cơ bản của thực hiện hợp đồng. Theo đó, thực
hiện hợp đồng là “việc người có nghĩa vụ phải làm hoặc không được làm một công
việc nhất định theo đúng nội dung của hợp đồng, qua đóthỏa mãn các quyền dân sự
tương ứng của bên kia”15.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở, chủ thể của hợp đồng là bên cho thuê và bên thuê

có thể thỏa thuận mọi nội dung trong hợp đồng nếu không vi phạm điều cấm của luật
hay trái đạo đức xã hội. Và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng đó có giá
trị pháp lý ràng buộc các bên phải tuân thủ. Mặt khác, trong BLDS năm 2015, Luật
Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014 có quy định những
nội dung liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, do đó để hợp đồng thuê nhà ở được thực

Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr. 91.
Melvin A. Eisenberg (1980), “The Theory of Contracts”, Columbia Law Review, (80), tr. 1303-1352.
15
Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 232.
13
14

12


hiện, nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận khơng chỉ theo ý chí thống nhất
của các bên mà phải phù hợp với quy định pháp luật này.
Tóm lại, có thể hiểu việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là “việc các bên chủ
thể trong hợp đồng bao gồm bên cho thuê, bên thuê phải thực hiện đúng và đầy đủ
các quyền, nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật
liên quan”.
Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nhằm mục tiêu thực hiện việc chuyển giao quyền
sử dụng nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.
Do đó, thực hiện hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm sau:
(i) Nội dung chính trong thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là sự chuyển giao quyền
sử dụng tài sản.
(ii) Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là thực hiện hợp đồng song vụ.
(iii) Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là mối quan hệ mang tính đền bù.

(iv) Hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của hai bên.
1.2. Nguyên tắc của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở
Với bản chất là một hợp đồng dân sự, thực hiện hợp đồng thuê nhà ở chịu sự
điều chỉnh của các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam. Những nguyên
tắc này được ghi nhận trong BLDS Việt Nam qua các thời kỳ, là một yếu tố cốt lõi
và xương sống, đương nhiên phải có trong pháp luật hợp đồng để điều chỉnh các quan
hệ dân sự nói chung và quan hệ thuê nhà ở nói riêng từ khi giao kết hợp đồng cho đến
thực hiện và chấm dứt hợp đồng. Cụ thể, các nguyên tắc bao gồm:
1.2.1. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở một cách thiện chí, trung thực
Thiện chí trong quan hệ hợp đồng là một nguyên tắc quan trọng không chỉ được
ghi nhận trong pháp luật dân sự Việt Nam mà còn phổ biến trong pháp luật nước
ngoài, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập và tồn cầu hóa. Thiện chí được hiểu
là“hành vi chính trực và trung thực giữa các bên và thậm chí đới với người thứ ba,
người có liên quan là điều mà các bên mong đợi khi tham gia giao dịch. Ngun tắc
thiện chí địi hỏi mỡi bên phải công bằng và trung thực trong đàm phán và khi đã đạt
được thỏa thuận thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ và thực thi các quyền của mình
một cách trung thực và công bằng”.16
Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam, được sử dụng để điều
chỉnh quan hệ giữa các bên trong giai đoạn trước, trong khi thực hiện và chấm dứt
William Tetley (2004), “Good faith in contract: particularly in the contracts of arbitration and chartering”,
Journal of Maritime law and commerce, (35), tr. 563-564.
16

13


hợp đồng. Nguyên tắc này đặt ra tiêu chuẩn ứng xử cho các bên tham gia quan hệ hợp
đồng, dựa trên cơ sở hành xử trung thực và tinh thần hợp tác, thống nhất đạt được lợi
ích chung.17
Thực hiện hợp đồng là giai đoạn các bên tiến hành hiện thực hóa các quyền và

nghĩa vụ của mình dựa trên nội dung đã được giao kết trong hợp đồng. Tuy nhiên,
trong thực tế, không phải mọi trường hợp việc thực hiện hợp đồng đều diễn ra sn
sẻ vì các lý do như: hợp đồng có nội dung khơng rõ ràng, thỏa thuận thiếu các điều
khoản cần thiết, thực hiện hợp đồng dẫn đến sự thiệt hại của một bên khi hoàn cảnh
thay đổi cơ bản... Việc thực hiện hợp đồng trong các trường hợp này nhằm đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan trực tiếp đến nguyên tắc thiện chí
và trung thực, nguyên tắc này có thể khơng gắn với ý chí của các bên lúc đầu mà gắn
với sự cơng bằng về lợi ích giữa các bên18, chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ với khả
năng tối đa chứ không bắt buộc thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của hợp đồng
trong một số trường hợp đặc biệt như khi có hồn cảnh thay đổi cơ bản, thơng cảm
cho những thiếu sót khi thực hiện nghĩa vụ của đối phương. Điều này là đồng nhất
với quan điểm của học giả Friedrich Kessler: “Thực hiện hợp đồng không chỉ là việc
thực hiện các điều khoản và điều kiện của hợp đồng, mà còn phải đảm bảo tính cơng
bằng và xứng đáng giữa các bên tham gia”.19
Theo đó, trong q trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bên cho thuê và bên
thuê phải dựa trên nguyên tắc này, hợp tác và tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của nhau, loại trừ các hành vi có dụng ý xấu, sai phạm, đi ngược lại với sự thỏa thuận
và tin tưởng hợp lý của bên còn lại.
1.2.2. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo tinh thần tự do hợp tác
Nguyên tắc tự do hợp đồng có nguồn gốc từ luật La Mã, được quan tâm và phát
triển mạnh mẽ nhất vào cuối thế kỷ XVIII và thế kỷ XIX do chịu ảnh hưởng bởi học
thuyết tự do ý chí của triết học khai sáng ở châu Âu. Nguyên tắc tự do hợp đồng cho
phép các bên hoạt động và tương tác với nhau trong các giao dịch một cách tự do và
độc lập thông qua hợp đồng 20 mà không bị những quy định và giới hạn của pháp luật
can thiệp. Đây là hạn chế của nguyên tắc tự do hợp đồng truyền thống khi cho rằng
tự do ý chí của các bên là tuyệt đối và bất cứ sự can thiệp nào của Nhà nước là vi
Nguyễn Anh Thư (2020), Nguyên tắc thiện chí trong pháp luật hợp đồng Việt Nam với pháp luật một sớ
q́c gia dưới góc độ so sánh, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr. 34-35.
18
Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật hợp đồng (phần chung), Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội, tr. 159

19
Farnsworth (Ed) (2016), "Contracts: Cases and Materials", Foundation Press, tr. 5.
20
Chantal Mak (2008), Fundamental Rights in European Contract Law, Kluwer Law International, tr. 25.
17

14


phạm ngun tắc này21. Chính vì vậy, ngun tắc tự do hợp đồng phải mang tính chất
tương hỗ với nguyên tắc thiện chí, trung thực, việc thực hiện nguyên tắc tự do hợp
đồng cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc thiện chí, trung thực để đảm bảo tính
minh bạch và bình đẳng giữa các bên trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng.
Xét trong giai đoạn xác lập và giao kết hợp đồng, nguyên tắc tự do có vai trị
mạnh mẽ, thể hiện ý chí và sự bình đẳng của hai bên khi tham gia. Trong q trình
đàm phán hợp đồng, các bên có quyền tự do ký kết hợp đồng, tự do lựa chọn đối tác,
tự do quyết định nội dung, hình thức của hợp đồng theo mong muốn của họ đồng thời
chịu những rủi ro hoặc những chi phí phát sinh trong q trình đàm phán hợp đồng.22
Trong quá trình thực hiện hợp đồng nói chung và thực hiện hợp đồng thuê nhà
ở nói riêng, nguyên tắc tự do được thể hiện qua tinh thần hợp tác, tôn trọng quyền và
nghĩa vụ hợp pháp của các bên. Đó chính là quyền tự do thỏa thuận để thay đổi nội
dung, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng đã giao kết nhằm khẳng định quyền trọn vẹn của
các bên tham gia hợp đồng. Những quy định này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối
với việc tơn trọng sự quyết định, ý chí của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Trong quan hệ thuê nhà, việc thực hiện hợp đồng có thể gặp nhiều tranh chấp, nhưng
nguyên tắc tự do hợp đồng được áp dụng trong việc tơn trọng quyết định và ý chí của
các bên trong việc thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng, bổ sung hợp đồng đã ký kết.
1.2.3. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đúng cam kết
Nguyên tắc này được coi là một nguyên tắc riêng về thực hiện hợp đồng, được
ghi nhận trong BLDS năm 2005 và là nguyên tắc quan trọng nhất và được ưu tiên

hàng đầu23. Theo đó, các bên thực hiện đúng, đầy đủ đối tượng, chất lượng, số lượng,
chủng loại thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác. Nguyên tắc này đòi hỏi mọi
cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng đều được các bên tơn trọng và bảo đảm thực hiện.
Điều đó cũng có nghĩa là khơng phải chỉ trong q trình giao kết mà các bên bình
đẳng với nhau cả trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặt ra yêu cầu với chính mỗi
bên giao kết hợp đồng phải hiểu rằng thực hiện hợp đồng là nghĩa vụ của mình.

R.J.P. Kottenhagen (2006), “Freedom of Contract to Forcing Parties into Agreement: The Consequences of
Breaking Negotiations in Different Legal Systems”, IUS GENTIUM Journal of International Legal History,
(12), tr.66.
22
Emily M. Weitzenbock (2004), “Good Faith and Fair Dealing in Contracts Formed and Performed by
Electronic Agents”, Artificial Intelligence and Law, (12), tr. 97.
23
Khoản 1 Điều 412 BLDS năm 2005.
21

15


Tuy nhiên, như đã phân tích, nguyên tắc thiện chí là một ngoại lệ của nguyên
tắc thực hiện hợp đồng theo đúng cam kết. Hiện nay, nguyên tắc riêng của chế định
hợp đồng này đã được áp dụng mềm dẻo hơn trên cơ sở kết hợp với nguyên tắc thiện
chí cùng sự công nhận trường hợp không cần phải thực hiện đúng những nghĩa vụ đã
cam kết khi có hồn cảnh thay đổi, BLDS Việt Nam đã có những chuyển biến trong
quy tắc thực hiện nghĩa vụ24.
Với đặc thù phức tạp, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng có thời hạn,
hợp đồng thuê nhà ở cần áp dụng và kết hợp triệt để cả nguyên tắc thực hiện hợp
đồng đúng cam kết và nguyên tắc thiện chí nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Chẳng hạn, trong vấn đề xử lý hậu quả pháp lý

của hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu, khi bên thuê đã thực hiện hợp đồng, có được lợi ích
là quyền sử dụng nhà ở thì vì bất kỳ nguyên nhân nào dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu,
bên thuê vẫn phải giao lại nhà và tiền thuê nhà tương ứng theo thời hạn đã ở cho bên
cho thuê chứ không thể áp dụng ngun tắc khơi phục tồn bộ lại tình trạng ban đầu,
hồn trả cho nhau những gì đã nhận theo đó bên cho thuê chỉ được nhận lại nhà mà
không được nhận tiền thuê nhà trong thời hạn giao nhà cho bên th. Chính vì đặc
trưng của hợp đồng th nhà ở mà các bên phải tuân thủ nguyên tắc thực hiện hợp
đồng theo đúng cam kết một cách mềm dẻo và linh hoạt.
1.2.4. Thực hiện hợp đồng thuê nhà ở không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo
đức xã hội
Nguyên tắc thực hiện hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo
đức xã hội là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam 25.
Đây là nguyên tắc xương sống, đảm bảo về tính hiệu lực của hợp đồng. Theo đó,
muốn thực hiện hợp đồng thì trước hết phải đảm bảo nội dung hay cách thức xác lập,
giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội. Điều cấm
của luật là “những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành
vi nhất định”26. Điều cấm của luật không chỉ giới hạn trong các quy định của luật mà
phải hiểu là điều cấm của pháp luật bao gồm nội dung của các văn bản quy phạm
pháp luật, bộ luật, đạo luật và văn bản dưới luật. Đạo đức xã hội là “những chuẩn

Trần Kiên & Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống
pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3/2019, />tinchitiet.aspx?tintucid=210246, truy cập lần cuối ngày 21/4/2023.
25
Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015.
26
Điều 123 BLDS năm 2015.
24

16



mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tơn trọng”27.
Hiện nay chưa có quy định chi tiết về khái niệm hay liệt kê các hành vi trái đạo đức
xã hội, việc xác định một giao dịch có trái đạo đức xã hội hay khơng cịn tùy thuộc
vào từng hồn cảnh, tình huống cụ thể và theo quan điểm cũng như kinh nghiệm của
cơ quan có thẩm quyền.
Bản chất của hợp đồng là sự tự do thỏa thuận, tuy nhiên, để đảm bảo an tồn
pháp lý, tạo mơi trường lành mạnh và ổn định cho sự phát triển kinh tế - xã hội, sự tự
do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các chủ thể được pháp luật bảo đảm chỉ khi
các cam kết, thỏa thuận đó khơng vi phạm điều cấm của pháp luật, khơng trái đạo
đức xã hội. Ngun tắc này cịn ghi nhận mọi cam kết, thỏa thuận như trên có hiệu
lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tơn trọng, có hiệu lực bắt
buộc thực hiện đối với các bên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận thì phải tn
theo, chỉ khi các bên không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được với nhau thì tn
theo quy định của pháp luật. Ngồi ra, sự tự do cam kết, thỏa thuận của các bên còn
được pháp luật bảo hộ, được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tơn trọng. Trường hợp
có vi phạm ngun tắc này thì giao dịch dân sự mà các bên tham gia sẽ bị coi là vơ
hiệu.28
Theo như phân tích, hợp đồng thuê nhà ở từ quá trình giao kết, xác lập cho đến
khi thực hiện phải tuân theo các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, cụ thể là
BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm
2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan và khơng thực hiện hành vi trái với
đạo đức xã hội nhằm đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở cũng như quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên.
1.3. Nội dung thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở có những nội dung cơ bản của một thỏa thuận giao dịch
dân sự bằng văn bản theo quy định của pháp luật, bao gồm các điều khoản về chủ thể
tham gia hợp đồng thuê, đặc điểm của nhà ở giao dịch, giá thuê, thời hạn và phương
thức thanh toán tiền thuê, thời gian giao nhận nhà ở, thời hạn thuê, quyền và nghĩa
vụ của các bên…

Trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên chú trọng xác định và thỏa thuận
các nội dung nêu trên của hợp đồng nhằm đảm bảo nội dung và cách thức xác lập hợp
đồng phù hợp với ý chí thống nhất của hai bên và quy định của pháp luật. Nói cách
27
28

Điều 123 BLDS năm 2015.
Điều 123 BLDS năm 2015.

17