BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
------------

LÊ KHẢ LUẬN

XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ
Niên khóa: 2015 – 2019

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
------------

LÊ KHẢ LUẬN

XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ
Niên khóa: 2015 - 2019

Người hướng dẫn khoa học: Th.S Nguyễn Nhật Thanh
Người thực hiện: Lê Khả Luận
MSSV: 1553801012129
Lớp: DS40A2

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan khóa luận là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, dưới sự
hướng dẫn khoa học tận tình của Th.S Nguyễn Nhật Thanh. Các kết quả nêu trong
khóa luận chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy
và trung thực. Các ý kiến, khái niệm, quan điểm không thuộc ý tưởng hoặc kết quả
tổng hợp của chính bản thân tác giả đều được tác giả trích dẫn nguồn đầy đủ.
Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời cam đoan này.

Tác giả khóa luận

Lê Khả Luận


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

TAND


Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................... I
CHƯƠNG 1................................................................................................................ 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐỐI VỚI ........ 1
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ..................................................................................... 1
1.1. Khái quát về bất động sản ............................................................................. 1
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số quốc gia .......................... 1
1.1.2. Khái niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam .................................. 3
1.2. Khái quát về quyền đối với bất động sản liền kề......................................... 6
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề ................................................................. 6
1.2.2. Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật một số quốc gia ........ 7
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự Việt Nam ........ 9
1.3. Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề............................. 12
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong một số cổ luật
Việt Nam ............................................................................................................ 13
1.3.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật một số
quốc gia ............................................................................................................. 14
1.3.3. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự
năm 2015 ........................................................................................................... 18
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 34
CHƯƠNG 2.............................................................................................................. 35
THỰC TRẠNG VỀ MỘT SỐ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT

ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ................................... 35
2.1. Bất cập về xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo địa thế tự
nhiên và kiến nghị hoàn thiện ............................................................................ 36
2.1.1. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thực địa ngẫu nhiên
........................................................................................................................... 38
2.1.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo địa hình tự
nhiên .................................................................................................................. 43
2.1.3. Kiến nghị hoàn thiện ............................................................................... 46
2.2. Bất cập về xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu
và kiến nghị hoàn thiện ....................................................................................... 49
2.2.1. Những vướng mắc, bất cập ..................................................................... 49
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện ............................................................................... 53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 57
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 59
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 65

i


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Pháp luật dân sự của hệ thống các nước Xã hội chủ nghĩa nói chung và pháp
luật dân sự của Việt Nam nói riêng không công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai mà toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định, mỗi cá nhân, tổ chức chỉ có thể có được quyền sử dụng đất đai thông qua
các quyết định chuyển giao đất hoặc cho thuê đất của Nhà nước. Do đó, theo quy
định của pháp luật Việt Nam thì đất đai không phải là loại tài sản được phép đem ra
giao dịch như những loại tài sản thông thường khác. Tuy nhiên, những chủ thể có
quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế

quyền sử dụng đất nhưng quyền này có những hạn chế nhất định dẫn đến việc giao
dịch dân sự có đối tượng là quyền này cũng có những hạn chế nhất định. Một trong
những hạn chế đó là chủ sở hữu bất động sản phải tạo điều kiện để các chủ thể khác
thực hiện các quyền đối với bất động sản trên bất động sản của mình.
Do đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được nên trên thực tế, các
bất động sản luôn tồn tại liền kề nhau, tiếp giáp nhau. Cho nên, để một chủ sở hữu
có thể vận hành, khai thác và sử dụng bất động sản của mình thì có thể phải nhờ vả,
phiền lụy đến một bất động sản khác. Điều này khiến cho chủ sở hữu bất động sản
khác không thể khai thác bất động sản của mình một cách tuyệt đối và hồn tồn
theo ý muốn của mình được. Có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải chịu một số
quyền của các chủ sở hữu bất động sản khác phát sinh trong khuôn khổ nhất định
nhằm thực hiện các quyền đối với bất động sản của họ. Suy cho cùng thì quyền đối
với bất động sản liền kề là một sự phiền lụy nên việc xác định các căn cứ phát sinh
quyền này là một việc hết sức quan trọng. Do đó, vấn đề cần quan tâm ở đây là khi
nào thì phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề? Tùy theo các điều kiện và nhu
cầu cụ thể, các căn cứ làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề cũng khác
nhau. Vấn đề xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam
còn nhiều điểm chưa cụ thể, dẫn tới các cách hiểu chưa rõ ràng và một số bất cập
khác trong quá trình áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Xuất phát từ các lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề” để nghiên cứu. Qua cơng trình này, tác giả mong muốn có chút
đóng góp nhỏ cho q trình hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác lập quyền


đối với bất động sản liền kề, hạn chế được các tranh chấp xảy ra trong thực tế, đồng
thời góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu bất động sản.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đối với vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề thì đây khơng cịn là vấn đề
mới trong pháp luật Việt Nam. Có rất nhiều vấn đề pháp lý xoay quanh quy định
này. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có một số cơng trình nghiên cứu

khá tỉ mỉ về các khía cạnh pháp lý của quyền đối với bất động sản liền kề xuyên
suốt trong lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, tác giả chưa nhận
thấy một cơng trình nào nghiên cứu chuyên sâu và tập trung vào vấn đề xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề. Chẳng hạn như:
 Giáo trình:
1/ Giáo trình luật dân sự; giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa
kế: đây là cơng trình đầu tiên, cơ bản nhất nghiên cứu và phân tích một cách khái
quát về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
 Bình luận khoa học, sách chun khảo và những cơng trình nghiên cứu
của các tác giả:
1/ Phạm Cơng Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb.
Tư pháp, Hà Nội. Đây có thể xem là một cơng trình nghiên cứu đồ sộ về quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, cơng trình này cịn khá bao qt, bao
gồm nhiều khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề chứ chưa tập trung nghiên cứu chuyên sâu về một khía cạnh pháp lý cụ thể. Do
đó, cơng trình này vẫn chưa đi sâu vào phân tích các căn cứ xác lập quyền đối với
bất động sản liền kề để từ đó chỉ ra những bất cập và kiến nghị hướng hoàn thiện
các quy định.
2/ Hoàng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Tập 1,
Bộ tư pháp, Viện khoa học pháp lý, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đây là cơng
trình nghiên cứu đi theo hướng phân tích, bình luận những quy định của BLDS năm
2005. Do đó, tác giả cũng chỉ mới dừng lại ở việc phân tích, bình luận những điều
luật liên quan đến xác lập quyền đối với bất động sản liền kề chứ chưa đi nghiên
cứu chuyên sâu, so sánh đối chiếu với các quy định khác để tìm ra những bất cập,
hạn chế trong quy định này.
3/ Nguyễn Minh Tuấn (cb) (2014), Bình luận khoa học bộ luật dân sự của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội; Đỗ Văn Đại
(cb) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015,



Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Văn Cừ &
Trần Thị Huệ (cb) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Cơng
an nhân dân… Cũng giống như cơng trình trên, các cơng trình này cũng chỉ dừng lại
ở việc phân tích, bình luận những Điều luật có liên quan đến xác lập quyền đối với
bất động sản liền kề, chỉ nghiên cứu khái quát các vấn đề pháp lý có liên quan mà
chưa đi vào phân tích chun sâu nên cũng chưa đưa ra được những bất cập cũng
như đề xuất kiến nghị.
4/ Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự, Luận văn Thạc sĩ, trường ĐH Luật TP.
Hồ Chí Minh. Đối với cơng trình này, tác giả đã có hướng nghiên cứu tập trung về
các vấn đề thuộc về nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề, phát hiện được
các bất cập, vướng mắc và có những kiến nghị phù hợp. Tuy nhiên, các vấn đề thuộc
về nội dung khá đa dạng như: chủ thể, khách thể, nội dung, căn cứ phát sinh, căn cứ
chấm dứt… Do đó, riêng về khía cạnh căn cứ xác lập thì cơng trình chưa có những
nội dung chun sâu nên cũng chưa phát hiện được cụ thể các bất cập để đưa ra các
kiến nghị đầy đủ.
5/ Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
Khóa luận tốt nghiệp, trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh. Cơng trình này đi sâu vào
nghiên cứu và giải quyết các mối tương quan giữa khả năng khai thác lợi ích của
chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc và quyền sở hữu, quyền sử dụng
của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề; giải quyết vấn đề về quyền và
nghĩa vụ để đảm bảo lợi ích của các bên cũng như của xã hội. Vì thế, cơng trình này
cũng chưa có nội dung nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề nên cũng chưa phát hiện được những bất cập cụ thể.
 Các bài tạp chí chuyên khảo:
Một số bài tạp chí chuyên khảo mà tác giả tham khảo như:
1/ Phạm Công Lạc (2004), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong
pháp luật dân sự một số nước”, Tạp chí Luật học, số 4. Trong chuyên đề này, tác
giả nghiên cứu về quá trình hình thành và phát triển các quan niệm về bất động sản
của một số nước trên thế giới theo từng giai đoạn chứ cũng chưa nghiên cứu các quy

định của pháp luật về các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề.
2/ Phạm Công Lạc (2001), “Địa dịch theo pháp luật một số nước”, Tạp chí
Luật học, số 4. Tác giả nghiên cứu về lịch sử hình thành và phát triển của chế định
địa dịch, rút ra kinh nghiệm cho việc áp dụng chế định này ở các nước và nghiên
cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.


Tuy nhiên, về vấn đề căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề vẫn chưa
được đề cập cụ thể và chưa được phân tích chuyên sâu nên cũng chưa thấy được bất
cập và kinh nghiệm cho Việt Nam.
3/ Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động
sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học kiểm sát, số 2. Tác
giả bài viết này đi theo hướng đề cập và phân tích khái quát một số vấn đề liên quan
đến quyền đối với bất động sản liền kề chẳng hạn như khái niệm quyền đối với bất
động sản liền kề, tên gọi, phạm vi quyền, mức đền bù cho chủ thể chịu quyền… Từ
đó tác giả đưa ra các kiến nghị hoàn thiện quy định trong BLDS năm 2015. Tác giả
cũng chỉ mới khái quát các vấn đề lý luận, chưa có hướng phân tích chuyên sâu để
người đọc thấy được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc xác lập quyền để phát
hiện các bất cập và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện.
4/ Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về quyền sở hữu bất
động sản trong khung cảnh hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8. Bài viết
này chủ yếu đi giải quyết các vấn đề hướng tới hoàn thiện các chế độ pháp lý về sở
hữu bất động sản bao gồm: làm rõ vấn đề ranh giới của các bất động sản bằng chế
độ phân ranh; khai thác một bất động sản trong điều kiện các bất động sản liên kết
với nhau; các nghĩa vụ trong quan hệ láng giềng. Các vấn đề này cũng chỉ gián tiếp
làm rõ và bổ sung cho việc nghiên cứu, phân tích vấn đề liên quan đến căn cứ xác
lập quyền đối với bất động sản liền kề chứ cũng chưa nghiên cứu trực tiếp chuyên
sâu.
5/ Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ
luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 7. Bài viết khái quát chỉ ra

những điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005. Các vấn đề bài viết
đề cập đến như: khái niệm, hiệu lực, nguyên tắc thực hiện, căn cứ xác lập, thay đổi
việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề… Các vấn đề này cũng chỉ dừng
lại ở việc so sánh với các BLDS trước đây, chứ chưa chỉ ra được cách hiểu thống
nhất hay một số bất cập có thể gặp phải để từ đó có những kiến nghị phù hợp.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Trong đề tài nghiên cứu này, tác giả đặt ra những mục tiêu như sau: Thứ nhất,
nghiên cứu những vấn đề lý luận về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ở
Việt Nam, tìm hiểu các quy định có liên quan của một số quốc gia trên thế giới; Thứ
hai, phân tích các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành; Thứ ba, liên hệ thực tiễn xét xử liên quan đến
các vấn đề về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề; Thứ tư, trên cơ sở những


vấn đề lý luận, hạn chế của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhu cầu thực tiễn đặt ra
và tham khảo pháp luật của một số quốc gia trên thế giới, tác giả sẽ đề xuất một số
giải pháp nhằm góp phần hồn thiện các quy định về xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích và làm rõ bản chất của các căn cứ xác
lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2015. Nội dung
đầu tiên, tác giả sẽ nghiên cứu về: (i) khái quát về bất động sản và quyền đối với bất
động sản liền kề; (ii) phân tích các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề. Tiếp theo, tác giả nghiên cứu và so sánh với quy định của một số quốc gia trên
thế giới. Sau đó, liên hệ với thực tiễn xét xử ở Việt Nam để phát hiện được những
vướng mắc, bất cập, những điểm chưa rõ ràng của căn cứ xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề trong thực tiễn áp dụng. Từ đó đưa ra những kiến nghị để hoàn
thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong việc điều chỉnh các vấn đề liên quan đến
việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là trong khuôn khổ pháp luật về luật chuyên

ngành và pháp luật dân sự. Trong bối cảnh về cải cách tư pháp, đề tài tập trung phân
tích và xác định, làm rõ các vấn đề liên quan đến xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) trên cơ sở so
sánh, đối chiếu với một số cổ luật, các Bộ luật Dân sự (BLDS) cũ và quy định của
một số quốc gia trên thế giới.


5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả đã sử dụng phương pháp
nghiên cứu truyền thống và phương pháp nghiên cứu chuyên ngành:
Về phương pháp nghiên cứu truyền thống, tác giả đã nghiên cứu trên cơ sở
phương pháp luận là Chủ nghĩa duy vật biện chứng và Chủ nghĩa duy vật lịch sử.
Phương pháp này được tác giả vận dụng nghiên cứu trong tồn bộ cơng trình xác
lập quyền đối với bất động sản liền kề và thực tiễn áp dụng các căn cứ xác lập quyền
này.
Về phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, tác giả đã sử dụng phương pháp
này để nghiên cứu các quy định của pháp luật và thực tiễn xét xử tại Việt Nam cũng
như một số quốc gia trên thế giới. Từ đó, khái quát thành những đặc điểm thuộc về
bản chất của vấn đề cần nghiên cứu trong tồn bộ cơng trình.
Phương pháp phân tích được sử dụng nhằm nghiên cứu từ khái quát đến cụ thể
từng khía cạnh của vấn đề xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, giúp độc giả
có cái nhìn tồn diện, sâu sắc về vấn đề mà cơng trình nghiên cứu hướng đến.
Phương pháp so sánh được tác giả vận dụng để so sánh quy định của pháp luật
Việt Nam với một số quốc gia trên thế giới như: Anh, Pháp, Nhật, Đức… Từ đó,
nhận thức được những điểm chưa phù hợp của vấn đề xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề để đưa ra biện pháp khắc phục và tìm ra những điểm tiến bộ làm
kinh nghiệm hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
Cuối cùng, phương pháp tổng hợp được tác giả vận dụng để tổng kết, xâu chuỗi
các vấn đề theo một thể thống nhất. Thơng qua đó, tác giả chỉ ra những vướng mắc,
bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành, từ đó kiến nghị hồn thiện các vấn đề

liên quan đến xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục,
khóa luận gồm hai chương:
Chương 1. Những vấn đề chung về bất động sản và quyền đối với bất động sản
liền kề
Chương 2. Thực trạng về một số căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề và kiến nghị hoàn thiện


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái quát về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số quốc gia
Trong hệ thống pháp luật dân sự thế giới hiện nay khơng có một khái niệm
thống nhất về “bất động sản”. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động
sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã và gần hơn là chịu ảnh hưởng trực tiếp từ pháp
luật một số nước theo hệ thống pháp luật cũng bắt nguồn từ Luật La Mã như Pháp,
Đức... Cách phân loại này được dùng ngay từ Luật XII bảng và về sau được sử dụng
rộng rãi cho đến bây giờ. Nó dựa trên yếu tố tự nhiên, đặc điểm vật lý của tài sản là
không thể di dời được. Quan niệm chung về động sản và bất động sản của pháp luật
các nước trên thế giới đều có những nét tương đồng, tuy nhiên xuất phát từ sự khác
nhau về tơn giáo, chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá, giá trị tài sản, bản chất
tài sản… quan niệm về vật, tài sản trong pháp luật dân sự của các quốc gia tại những
thời điểm lịch sử khác nhau là khác nhau. Một trong những cách phân loại tài sản
được xem là chính thống, quan trọng nhất bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến
nay vẫn được ghi nhận trong BLDS của nhiều nước trên thế giới đó là tài sản được
phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, do tiêu chí và quan điểm phân
loại trong BLDS của các nước có những điểm khác nhau dẫn đến quan điểm về động

sản hay bất động sản cũng khác nhau.
Hầu hết pháp luật các nước đều sử dụng cách phân loại như Luật cổ La Mã,
nhất là những hệ thống pháp luật lớn có ảnh hưởng rộng rãi đến thế giới như Pháp,
Đức… Đây chính là nền tảng cơ bản chung cho các chế định về tài sản và sở hữu.
Quan điểm về bất động sản được thể hiện trong quy định của một số quốc gia như
tại Điều 517, 518 BLDS Pháp năm 1804; Điều 86 BLDS Nhật Bản năm 1947; Điều
130 BLDS Nga năm 1994; Điều 94, 96 BLDS Đức năm 1896; Điều 100 BLDS và
Thương mại Thái Lan năm 1925…1 Trong BLDS Pháp năm 1804, tài

Điều 517 BLDS Pháp năm 1804 quy định: “Tài sản là bất động sản do tính chất, do mục đích sử dụng hoặc
do đối tượng gắn liền với tài sản”.
Điều 518 BLDS Pháp năm 1804 quy định: “Đất và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất”.
Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản năm 1947 quy định: “Đất và các vật gắn liền với đất sẽ là bất động sản. Bất
cứ điều gì khác ngồi bất động sản sẽ được di chuyển. Yêu cầu được đặt ra ở đây là yếu tố di chuyển”.
1

1


sản là bất động sản do tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với
tài sản. Chẳng hạn như đất đai và các cơng trình xây dựng là bất động sản là do tính
chất khơng thể di, dời được. Hoặc các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngơi
nhà hay một cơng trình là bất động sản do là một bộ phận gắn vào ngôi nhà hay
cơng trình đó.2 BLDS Nhật Bản thì coi đất đai là một diện tích nhất định với khơng
gian về chiều cao và bề sâu cụ thể.3 BLDS Nga và BLDS Đức thì ghi nhận bất động
sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung. Bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Đối tượng của giao
dịch dân sự chỉ có thể là mảnh đất được xác định bằng diện tích, với kích thước nhất
định và tọa lạc tại những vị trí xác định. Nếu đất đai là khái niệm chung chỉ tài sản
thuộc chủ quyền quốc gia thì mảnh đất là một phần của đất đai, là tài sản có thể

thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ thể và có thể trở thành đối tượng của giao
dịch dân sự, kinh tế…4
Đối với những tài sản “gắn liền với đất”, đây là những tài sản liên quan chặt
chẽ với đất, là một bộ phận thống nhất của đất. Chẳng hạn như trong BLDS Nhật
Bản, cơng trình kiến trúc thường được cơng nhận là bất động sản độc lập so với đất
và được đăng ký riêng.5 Theo án lệ trong bản án của Tòa án tối cao Nhật Bản ngày
14/4/1921 thì giai đoạn cơng trình kiến trúc được cơng nhận là một cơng trình là khi
đã kết thúc việc xây dựng tường và lợp mái.6 Đối với BLDS Pháp năm 1804, tại
Điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản.
Các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi, đều là động sản. Nếu
Điều 130 BLDS Nga năm 1994 quy định: “Bất động sản là các mảnh đất, trữ lượng khoáng sản dưới thửa đất
đó và mọi thứ khác có liên quan chặt chẽ với đất, nghĩa là các vật thể đó gắn liền với đất, khơng thể tách rời
hay nếu tách rời thì sẽ gây ra thiệt hại to lớn, khơng đáp ứng được mục đích sử dụng ban đầu của nó, bao gồm
các tịa nhà và tất cả các loại cơng trình xây dựng, kể cả các cơng trình xây dựng chưa hoàn thành”.
Điều 94 BLDS Đức năm 1896 quy định:
“(1) Các phần thiết yếu của một lô đất bao gồm những thứ gắn liền với đất, đặc biệt là các tịa nhà và các
cơng trình xây dựng trên đất, miễn là nó được kết nối với đất. Hạt giống và cây cối trở thành một phần thiết
yếu của lô đất khi được gieo, trồng.
(2) Các bộ phận thiết yếu của tòa nhà bao gồm những thứ được sử dụng để xây dựng tòa nhà.
Điều 96 BLDS Đức năm 1896 quy định: “Các quyền được kết nối với quyền sở hữu một lô đất được coi là một
phần của lô đất”.
Điều 100 BLDS và Thương mại Thái Lan năm 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền
với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai”.
2
Điều 523 BLDS Pháp năm 1804 .
3
Xaca Vacaxum & Tori Aritdumi (1995), Bình luận khoa học bộ luật dân sự Nhật Bản, Nxb. Chính trị Quốc
gia, Hà Nội, tr. 108.
4

Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, tr. 16.
5
Điều 14 Luật Đăng ký đất đai Nhật Bản năm 1899.
6
Xaca Vacaxum & Tori Aritdumi (1995), tlđd (3), tr. 109.

2


chỉ một phần mùa màng được gặt thì riêng phần đó được coi là động sản”. Điều
này cũng được quy định tại Điều 900 BLDS Quêbec Canada như sau: “Hoa quả và
các sản phẩm khác từ đất trồng ra có thể coi là động sản tùy theo cách chúng được
định đoạt như thế nào”.
Như vậy, có hai cách quy định tài sản “gắn liền với đất đai”, một là, miêu tả
cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, liệt kê những tài sản được coi là
bất động sản bởi mục đích sử dụng, khó có thể giải thích rộng hơn; hai là, khơng
giải thích rõ về khái niệm này nên có nhiều cách hiểu rất khác nhau về những tài
sản “gắn liền với đất đai” dẫn tới việc có thể giải thích theo nghĩa rộng hay nghĩa
hẹp.
Nhìn chung, hầu hết quy định của các nước về bất động sản đều bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Điểm khác biệt chủ yếu nhất đó chính là quan
niệm về tài sản gắn liền với đất đai của mỗi quốc gia.
1.1.2. Khái niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam
Trong BLDS Bắc Kỳ 1931, tại Điều 449 bất động sản được quy định là có ba
loại “bởi tính chất, mục đích hoặc bởi quyền sử dụng về cớ gì”. Bất động sản theo
quy định của Điều 363 BLDS Sài gịn 1972 thì gồm bất động sản vì “bản chất tự
nhiên, vì cơng dụng riêng, vì trên đối tượng có bất động sản”. Đến BLDS năm 1995,
tại khoản 1 Điều 181 thì bất động sản được quy định “là các tài sản không di dời
được”. Các tài sản là bất động sản trực tiếp gắn liền với đất đai là nhà ở, cơng trình
xây dựng, cây cối gắn với đất. Các tài sản là bất động sản gián tiếp gắn liền với đất

đai là tài sản gắn với nhà ở, cơng trình xây dựng, cây cối gắn với đất.7 Theo quan
điểm này thì yếu tố không di dời được xem là yếu tố quan trọng nhất để có thể phân
biệt giữa động sản và bất động sản. Tuy nhiên, các vật dù có thể di dời được nhưng
nếu được gắn liền với bất động sản thì cũng được coi là bất động sản.8 BLDS năm
2005 cũng quy định về bất động sản tại Điều 1749 bằng việc dùng phương pháp liệt
kê. Sau quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015 tiếp tục kế thừa quy định của
BLDS năm 2005 về các loại bất động sản nhưng xem đây là phân loại bất động sản

7

Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005 tập 1, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.
413.
8
Nguyễn Mạnh Bách (2007), Tài sản và quyền sở hữu quy chế đất đai và quyền sở hữu nhà ở, Nxb. Tổng hợp
Đồng Nai, Đồng Nai, tr. 19.
9
Điều 174 BLDS năm 2005 quy định:“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

3


“gồm” chứ không đơn thuần là định danh bất động sản. Vì thế BLDS năm 2015 đã
bỏ cụm từ “là các tài sản” và thay bằng cụm từ “bao gồm”. Theo BLDS năm 2015,
bất động sản được định nghĩa tại Điều 107: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b)
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, theo quy định mới nêu trên thì tính chất khơng thể di dời của tài sản
đã bị lược bỏ. Trên thực tế, có thể thấy quy định này là hợp lý, bởi bản chất của việc

không thể di dời được chỉ có thể áp dụng đối với đất đai vì con người khơng thể di
chuyển đất đai từ vị trí này sang vị trí khác. Cịn đối với các tài sản khác như nhà ở,
cơng trình xây dựng… gắn liền với đất đai hay các tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà ở, cơng trình xây dựng thì được xem là có tính chất khơng thể di dời như đất
đai khi tồn tại ở trạng thái ổn định, tức là định vị cố định trên một tài sản cố định
khác. Ta cần có cái nhìn khái quát để hiểu bất động sản một cách rộng rãi hơn, bao
gồm:
Một là, về khái niệm “đất đai”, đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên do
tự nhiên mà có, con người khơng thể tạo ra. Đất đai phải được xác định ở vị trí nhất
định, bao gồm kích thước, hình dạng, chiều dài, chiều rộng, kể cả khoảng khơng
gian phía trên và phía dưới lịng đất.10 Ở Việt Nam hiện nay, không công nhận chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý.11 Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định,12 mỗi cá nhân, tổ chức chỉ có thể có được
quyền sử dụng đất đai thơng qua các quyết định chuyển giao đất hoặc cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Do đó, theo quy định của pháp
luật Việt Nam thì đất đai khơng phải là loại tài sản được phép đem ra giao dịch như
những loại tài sản thông thường khác. Tuy nhiên, những chủ thể có quyền sử dụng
đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng
đất. Thế nhưng quyền này không phải là tuyệt đối bởi tính chất và đặc điểm đặc biệt

Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
Bộ luật dân sự, Luận văn thạc sĩ, trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 10.
11
Điều 53 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu
tồn dân do Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
12
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
10


4


của đất đai13 nên nó có những hạn chế nhất định dẫn đến việc giao dịch dân sự có
đối tượng là quyền này cũng có những hạn chế nhất định.
Hai là, về khái niệm “nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng”. Có quan điểm cho rằng: “Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên
đó tọa lạc nhà ở và các cơng trình xây dựng”.14 Quan điểm này là hợp lý vì đất đai
có tính chất bất động, khơng thể di dời được, do đó nhà ở, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai cũng sẽ mang tính chất khơng thể di dời được nên đây cũng được
coi là bất động sản.
Ba là, về khái niệm “tài sản khác gắn liền với đất, nhà, cơng trình xây dựng”,
tài sản này bao gồm những tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng một cách
kiên cố, do chủ sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng gắn vào với những mục đích xác
định, nhằm làm tăng tính tiện dụng cho nhà ở, cơng trình đó. Vì được gắn vào nhà
ở, cơng trình nên những tài sản này trở thành một bộ phận mà không thể tháo dỡ, di
dời được, chẳng hạn như: nhà bếp, cầu thang, hành lang, lan can, nhà kho, nhà vệ
sinh... Những tài sản này thông thường là một bộ phận không thể thiếu hay tách rời
khỏi ngôi nhà nên nếu chỉ xử lý riêng về nó thì sẽ phá vỡ cấu trúc nhà, gây khó khăn
trong việc thi hành án. Việc tháo dỡ hay tách rời những tài sản này ra khỏi nhà ở,
cơng trình có thể làm hư hỏng hoặc mất đi cơng dụng của chính tài sản đó.
Bốn là, về khái niệm “tài sản khác theo quy định của pháp luật”, căn cứ vào
thuộc tính tự nhiên: sinh ra từ đất, hoặc gắn liền với đất, ngoài một số đối tượng
được coi là bất động sản được liệt kê trong BLDS năm 2015 thì Bộ luật còn bổ sung
thêm trường hợp các loại tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định này nhằm để
bao quát và dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai.
Các tài sản khác này có thể được xác định trong một số văn bản pháp luật do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Có thể thấy, trong các loại bất động sản nêu trên thì đất đai vẫn có vị trí quan
trọng và mang tính chất khái qt cao nhất bởi vì sự tồn tại của nhà ở, cơng trình
xây dựng hay các tài sản khác trên đất đều phụ thuộc rất lớn vào đất.

Đặc điểm đặc biệt về chủ sở hữu đất đai là toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý, người sử
dụng đất chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng theo quy định, đất đai không phải là đối tượng của giao dịch
dân sự, người sử dụng đất phải tạo điều kiện để các chủ thể khác thực hiện các quyền đối với bất động sản của
họ trên bất động sản của mình nên các quyền của người sử dụng đất có những hạn chế nhất định.
14
Phạm Công Lạc (2006), tlđd (4), tr. 45.
13

5


Tóm lại, khái niệm bất động sản khá rộng và đa dạng, do đó cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước để tránh các trường hợp gây ra sự lúng túng và
không thống nhất trong việc xác định tài sản nào là bất động sản. Việt Nam cũng
không ngoại lệ, các quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này. Việc
xác định một tài sản là động sản hay bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc
làm cơ sở để áp dụng pháp luật nhằm giải quyết những tranh chấp phát sinh trong
thực tiễn mà đối tượng tranh chấp là “bất động sản”. Đồng thời việc phân định này
giúp chúng ta xác định được những đối tượng nào là bất động sản liền kề để có
hướng nghiên cứu sâu hơn và hoàn thiện hơn các nội dung pháp luật quy định về
quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2. Khái quát về quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề tạo điều kiện để người khác thực hiện
quyền đối với bất động sản của mình. Quyền này có thể được thể hiện dưới dạng hành
động, hoặc không hành động, kể cả việc phải chịu những hạn chế nhất định khi thực

hiện quyền sở hữu đối với tài sản của chính mình.15 Khi thực hiện quyền, chủ sở hữu
khơng được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, khơng được làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Xã hội ngày càng phát
triển, các nhu cầu của con người ngày càng tăng, địi hỏi phải có những quy định cụ
thể để các nhu cầu ấy được đáp ứng một cách thích đáng. Tuy nhiên, nguyên tắc quan
trọng để xây dựng những quy định này là phải dựa trên sự cân bằng lợi ích giữa các
chủ thể, lợi ích cộng đồng, có như vậy những quy định đó mới có thể áp dụng một
cách hiệu quả trên thực tế. Do đó, trong chính sách phát triển đất nước cũng như trong
pháp luật của nhiều quốc gia đã có những quy định cụ thể điều chỉnh các nhu cầu phát
sinh này, đặc biệt là các quy định liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Theo từ điển tiếng Việt thì khái niệm “liền” được hiểu là ở kề, sát ngay nhau,
cạnh nhau khơng có sự cách biệt, “kề” là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần,
khơng cịn hoặc coi như khơng cịn khoảng cách.16 Theo đó, có thể hiểu liền kề là
hai vật cùng loại được đặt sát cạnh nhau, gần như khơng có khoảng cách giữa chúng.
Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liền kề là: “Khu đất liền

15
16

Phạm Cơng Lạc (2006), tlđd (4), tr. 71-72.
Chu Bích Thu (cb) (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thông, Nxb. TP. Hồ Chí Minh, tr. 429 - 508.

6


nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định”.17 Theo đó, hai bất động sản được
xem là liền kề khi nó khơng chỉ phải mang tính chất khơng thể di, dời được mà còn
phải ở sát cạnh nhau. Cũng dựa trên cách hiểu này, có quan điểm cho rằng: “Bất
động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới, khơng phải tất cả các

bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa
chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp lý…”.18
Các bất động sản phân chia với nhau thông qua ranh giới. Tuy nhiên, không
phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới mà chỉ có những bất động sản
có bản chất khơng di dời được mới có ranh giới. Điều này đồng nghĩa với việc rằng
chỉ đối với những bất động sản này thì mới tồn tại khái niệm “bất động sản liền kề”.
Bởi lẽ, trên thực tế có những bất động sản cho dù hiện tại đang được đặt định gần
nhau nhưng vẫn có thể di dời đi chỗ khác tùy vào mục đích sử dụng của nó, thì khi
đó tính chất liền kề cũng sẽ bị mất đi.19 Trong BLDS năm 2015 khơng có quy định
về khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên sự thay đổi trong cách quy định về bất
động sản liền kề so với BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 giúp chúng ta hiểu bất
động sản liền kề theo nghĩa rộng. Thay vì “bất động sản liền kề” là các bất động sản
nằm cạnh sát nhau, thì nay “bất động sản liền kề” là các bất động sản có cùng ranh
giới, do vậy một bất động sản liền kề với bất động sản này có thể liền kề với bất
động sản khác, sự liền kề có tính liên tục giữa các bất động sản.20
1.2.2. Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật một số quốc gia
Trong pháp luật nhiều nước, xuất phát từ quan niệm coi quyền sở hữu là một
quyền tuyệt đối, chủ sở hữu đối với tài sản có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình, tất cả các chủ thể khác khơng được làm bất
cứ điều gì bất hợp pháp cản trở chủ sở hữu thực hiện các quyền năng đó. Pháp luật
của nhiều nước đã xây dựng các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền
kề làm cơ sở cho việc thiết lập quyền của một chủ thể đối với bất động sản của một
chủ thể khác và được gọi là quyền địa dịch.21 Chẳng hạn như Điều 637 BLDS Pháp

Viện ngôn ngữ (2010), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nxb. Thanh Niên, Hà Nội, tr. 520.
Phạm Công Lạc (2004), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong luật dân sự một số nước”, Tạp chí
Luật học, số 4, tr. 71.
19
Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), tlđd (10), tr. 18.
20

Nguyễn Minh Tuấn (cb) (2014), Bình luận khoa học bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 360.
21
Về khái niệm “servitude” trong luật của Anh: F. Lawson và B. Rudden, The Law of Property, Oxford
University Press, London, 2002, p. 153: “The name servitude is given to certain real rights which burden one
piece of land and benefit another owned by someone else”.
17
18

7


năm 1804 quy định: “Quyền địa dịch là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo
điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người
khác”.22 Bản chất địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản chứ không phải giữa hai
chủ thể. Trong pháp luật một số nước phương Tây, địa dịch (servitude) được hiểu
là một sự ràng buộc mang ý nghĩa hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu một bất
động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý một bất động sản khác. Với định
nghĩa đó, địa dịch được hình dung như là quan hệ giữa hai bất động sản chứ không
phải giữa hai chủ thể.23
Các BLDS được ban hành sau BLDS Pháp tuy vẫn cịn chịu ảnh hưởng của
BLDS Pháp nhưng khơng đưa ra khái niệm chung về địa dịch nữa mà đưa ra những
quy định cụ thể và khái quát bản chất, nội dung của địa dịch. Chẳng hạn như Điều
280 BLDS Nhật Bản năm 1947, Điều 1387 BLDS và Thương mại Thái Lan năm
1925…24 Theo đó, các quy định về địa dịch trong các BLDS nêu trên đều xem địa
dịch là mối liên hệ giữa bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền. Địa
dịch chỉ tồn tại khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu khác
nhau. Địa dịch là một dịch quyền thực hiện quyền trên bất động sản do bản chất
không di, dời được.25 Đây là một dạng quyền đối với tài sản của người khác trong
đó chủ sở hữu bất động sản được sử dụng bất động sản của người khác trong phạm

vi khi đáp ứng các điều kiện nhất định để phục vụ cho việc vận hành và khai thác
bất động sản của mình. Trong BLDS Nhật Bản, quyền địa dịch còn được hiểu là
quyền láng giềng, quyền này điều chỉnh việc sử dụng, quyền sở hữu bất động sản
của một người bên cạnh bất động sản của người khác.26

Điều này nằm trong Quyển Hai, Thiên IV có tiêu đề: Dịch quyền hay địa dịch. Điều 637 BLDS Pháp năm
1804 quy định: “Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage
appartenant à un autre propriétaire”.
23
Nguyễn Ngọc Điện, “Những điểm mới về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong Bộ luật Dân
sự
năm.2015”,.[ />687&MaMT=23], truy cập ngày 06/01/2019.
24
Điều 280 BLDS Nhật Bản năm 1947 quy định: “Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác
để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn
bản xác lập địa dịch song không được vi phạm các quy định tại Chương 3 mục I nói về trật tự công cộng”.
Điều 1387 BLDS và Thương mại Thái Lan năm 1925 quy định: “Một bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng
lệ thuộc, bằng cách đó người chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chịu những hành vi nhất định tác động lên tài
sản của mình hoặc, hạn chế việc thực thi một số quyền nhất định vốn thuộc quyền sở hữu của mình nhằm đem
lại lợi ích cho một bất động sản khác”.
25
Phạm Cơng Lạc (2006), tlđd (4), tr. 77-78.
26
Xaca Vacaxum & Tori Aritdumi (1995), tlđd (3), tr. 240.
22

8


Cách định nghĩa này cũng được thể hiện tại khoản 1 Điều 274 BLDS Nga năm

1994: “Trong trường hợp cần thiết, chủ sở hữu bất động sản (mảnh đất và bất động
sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở hữu lô đất liền kề trao cho họ quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề đó…”. Khoản 1 Điều 906 BLDS Đức năm 1896 quy định:
“Chủ sở hữu một mảnh đất không được phép ngăn cản những ảnh hưởng từ một
mảnh đất liền kề như: mùi, khói, bồ hóng, tiếng ồn… nếu việc xâm nhập đó khơng
ảnh hưởng đến việc sử dụng mảnh đất của họ, hoặc chỉ can thiệp vào một mức độ
khơng đáng kể.”.
Có thể thấy sự tiếp cận của các quy định trên bắt nguồn từ luật La Mã và được
tiếp nhận trong hệ thống pháp luật các quốc gia dựa trên nguyên lý và nguyên tắc
cơ bản được kết tinh trong BLDS Pháp năm 1804.
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự Việt Nam
Ở Việt Nam, cũng giống như một số quốc gia, quyền này trước đây được quy
định với tên gọi là địa dịch. Địa dịch là một yếu tố cần thiết trong việc tổ chức quyền
sở hữu nhà đất về mặt pháp lý dù là ở nông thôn hay thành thị. Địa dịch giúp việc
khai thác bất động sản được dễ dàng, đồng thời làm tăng lợi ích kinh tế của nó. Địa
dịch là một “gánh nặng” vì trên thực tế nó là một sự “cắt xén” quyền của chủ sở hữu
bất động sản chịu địa dịch vì lợi ích của bất động sản hưởng địa dịch.27 Ngay từ
BLDS Bắc Kỳ 1931 và BLDS Sài Gòn 1972 đã có quy định về địa dịch, Điều 602
BLDS Bắc Kỳ quy định như sau: “Địa dịch là những sự phiền lụy buộc vào một sở
nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác”, còn Điều 463
BLDS Sài Gòn quy định: “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm
thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người
khác”. BLDS năm 1995 không đưa ra khái niệm cụ thể về quyền này mà chỉ gián
tiếp quy định thông qua Điều 278 BLDS năm 1995 với tên gọi là quyền hạn chế đối
với bất động sản liền kề.28 Đến BLDS năm 2005, quyền đối với bất động sản liền
kề cũng được quy định tương tự tại Điều 273. Chính vì khái niệm về quyền này
không được làm rõ nên đã gây lúng túng trong việc nhận thức và áp dụng trên thực
tế. Để khắc phục vấn đề này, BLDS năm 2015 đã có sự thay đổi cách nhìn về quyền
đối với bất động sản liền kề. Lần đầu tiên trong các BLDS của Việt Nam đưa ra định


Nguyễn Mạnh Bách (2007), tlđd (8), tr. 151.
Điều 278 BLDS năm 1995 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản
liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thốt nước, đường dây
tải điện, thơng tin”.
27
28

9