BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MẬU THƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT
ĐỂ TẠO VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KẾT CẤU HẠ TẦNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT
ĐỂ TẠO VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KẾT CẤU HẠ TẦNG
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Định hướng nghiên cứu
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Võ
Học viên: Nguyễn Mậu Thương
Lớp: Cao học Luật Kinh tế, Khóa 30

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả cam đoan Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tác giả, được
thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Phạm Văn Võ, đảm bảo tính
trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tác
giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Thành phồ Hồ Chí Minh, ngày … tháng 12 năm 2020
Tác giả

Nguyễn Mậu Thương


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BOT

Hợp đồng xây dựng - vận hành - chuyển giao

BT

Hợp đồng xây dựng - chuyển giao

KCHT

Kết cấu hạ tầng

KTNN


Kiểm toán Nhà nước

Luật PPP

Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư

Luật QLSDTSC

Luật Quản lý và sử dụng tài sản công 2017

NĐT

Nhà đầu tư

NSNN

Ngân sách Nhà nước

PPP

Đầu tư theo phương thức đối tác công tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân



MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUÁT VỀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT ĐỂ TẠO VỐN CHO
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG ....................................................... 9
1.1. Khái quát về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng ........................................................................................................................... 9
1.1.1. Khái niệm về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng ..................................................................................................................... 9
1.1.2. Đặc điểm về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng ................................................................................................................... 13
1.1.3. Vai trò của việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng .............................................................................................................. 23
1.2. Nguyên tắc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng ......................................................................................................................... 28
1.2.1. Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật .................................................. 28
1.2.2. Nguyên tắc ngang giá ............................................................................. 31
1.2.3. Nguyên tắc công khai, minh bạch ........................................................... 33
1.2.4. Theo cơ chế thị trường ............................................................................ 35
1.3. Tổng quan về các hình thức huy động tài chính từ đất đai tạo vốn cho đầu
tư kết cấu hạ tầng trên thế giới............................................................................. 37
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................................... 43
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT ĐỂ
TẠO VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG THEO HÌNH
THỨC HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG - CHUYỂN GIAO VÀ MỘT SỐ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN ........................................................................................... 45
2.1. Thực trạng pháp luật về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao .................... 45



2.1.1. Xác định dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao ....................................................................................................... 45
2.1.2. Lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư kết cấu hạ tầng theo hình
thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao ............................................................. 47
2.1.3. Xác định giá trị dự án và phương án tài chính dự án đầu tư theo hình
thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao ............................................................. 50
2.1.4. Quỹ đất thanh toán dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao ....................................................................................................... 55
2.1.5. Cơ chế thanh tốn chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng ................................... 58
2.1.6. Cơ chế giám sát công tác sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư
thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao .................... 60
2.2. Kiến nghị hoàn thiện về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng ....................................................................................................... 62
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 73
KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................ 75


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong khoảng thời gian từ năm 1990, sau khi Việt Nam trải qua giai đoạn đổi
mới toàn diện nền kinh tế theo định hướng kinh tế thị trường đã đặt ra rất nhiều khó
khăn về nguồn lực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, mục tiêu phát triển
hệ thống kết cấu hạ tầng là nội dung hàng đầu được Đảng và Nhà nước các thời kỳ
đặc biệt quan tâm. Ngày 16 tháng 01 năm 2012, Ban Chấp hành Trung ương có
Nghị quyết số 13-NQ/TW về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ nhằm đưa
nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020, xác
định một trong các giải pháp chủ yếu là “thu hút mạnh các thành phần kinh tế, kể
cả các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, bảo đảm
lợi ích thỏa đáng của nhà đầu tư; mở rộng hình thức Nhà nước và nhân dân cùng

làm...; có cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút đầu tư vào lĩnh vực kết cấu hạ
tầng...”.
Thực tiễn nêu trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho cơ chế kết hợp khai thác giá
trị gia tăng của đất đai, sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu xây dựng hệ thống cơ sở
hạ tầng vốn rất phát triển trên thế giới dần dần được du nhập vào Việt Nam. Một
giải pháp được áp dụng phổ biến nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư
nước ngồi thơng qua đầu tư cơ sở hạ tầng – kỹ thuật theo hình thức hợp đồng xây
dựng – chuyển giao (Build - Tranfer), mội trong các phương thức đầu tư đối tác
công tư (Public - Private Partnership) và thường được gọi với tên thơng dụng là
hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”. Hình thức đầu tư này tạo động lực phát triển nhanh
hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, xã hội, môi trường đáp ứng nhu cầu phát triển đất
nước thông qua việc Nhà nước không phải chi ngân sách mà thay vào đó là thanh
tốn bằng tài sản, quỹ đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
Tuy nhiên, gần 20 năm kể từ thời điểm triển khai kêu gọi đầu tư theo hình
thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, trong tương quan với yêu cầu đặt ra thì việc
thu hút đầu tư theo hình thức này cịn nhiều mặt hạn chế xuất phát từ cả nguyên
nhân khách quan và những bất cập trong khung pháp lý tạo cơ chế thực hiện. Theo
nội dung “Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện quy định pháp luật về đầu tư theo
hình thực đối tác công tư” của Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2018 đề cập trong giai
đoạn 1997 – 2014, các Bộ, ngành, địa phương đã ký kết và thực hiện hợp đồng xây


2

dựng – chuyển giao với tổng số 71 dự án – số lượng còn khiêm tốn so với sự kỳ
vọng của nền kinh tế và tiềm năng thu hút nguồn vốn từ hình thức đầu tư này. Từ
năm 2015 đến nay, phần lớn các dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao chậm triển khai hoặc không thể tiếp tục triển khai, gây ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tốc độ phát triển kinh tế của quốc gia và đánh mất cơ hội tiếp cận
hiệu quả nguồn vốn đầu tư FDI (Foreign Direct Investment).
Ngày 28 tháng 3 năm 2018, Bộ Tài chính đã có Cơng văn số 3515/BTC-QLCS

hướng dẫn các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở
trung ương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về xử lý
một số vấn đề chuyển tiếp trong quản lý, sử dụng tài sản công như sau: “Tạm dừng
việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ
ngày 01 tháng 01 năm 2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử
dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo
hình thức xây dựng – chuyển giao có hiệu lực thi hành” do tại Luật Quản lý, sử
dụng tài sản cơng quy định Chính phủ quy định chi tiết về nội dung trên”. Đồng
thời, quá trình xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn gặp phải nhiều khó khăn, đặc
biệt là xác định giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo theo giá thị trường, tránh thất
thoát tài sản Nhà nước. Như vậy, các dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây
dựng – chuyển giao mới gần như tạm ngưng hồn tồn do khơng có cơ chế xác định
tài sản cơng thanh tốn dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng này.
Ngày 15 tháng 8 năm 2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2019/NĐCP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện
dự án đầu tư xây dựng cơng trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao
được xem là chìa khóa mở cánh cửa đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay
Nghị định này vẫn chưa có Thơng tư hướng dẫn chi tiết và bộc lộ nhiều bất cập,
thiếu thống nhất với quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016,
Luật Đấu thầu 2013 về cơ chế sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng. Bên cạnh đó, các phương pháp khai thác giá trị của quỹ đất để tạo vốn
cho đầu tư xây dựng kết cấu hiện nay chưa đa dạng, còn phụ thuộc quá lớn vào cơ
chế “hàng đổi hàng”. Vì vậy, việc tìm hiểu, nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận, thực
trạng quy định pháp luật và đưa ra kiến nghị hoàn thiện về vấn đề trên để nâng cao
hiệu quả quản lý, sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng


3

và công tác thu hút đầu tư, triển khai dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao là rất cần thiết.
Vì lý do đó, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho

đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” để thực hiện luận văn Thạc sỹ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay đã có một số bài viết, cơng trình nghiên
cứu chun mơn về hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Hợp đồng
xây dựng – chuyển giao, sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng và các vấn đề liên quan trong hơn 10 năm qua:
- Luận án tiến sĩ năm 2018 “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước
cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền.
Tác giả đã đưa ra nhiều dẫn chứng, phân tích chi tiết đối với cơng tác trao quyền sử
dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản, hình thức phân phối
đất cơng của một số quốc gia trên thế giới và các hình thức dẫn đến việc chuyển
quyền sử dụng đất đến chủ thể kinh doanh bất động sản. Trong đó, có phân tích về
sử dụng quỹ đất cơng để thanh tốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng
hạ tầng thơng qua hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao.
- Bài viết “Đầu tư theo hình thức BT – Những rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế
và yêu cầu đối với Kiểm toán Nhà nước” của tác giả Nguyễn Hữu Hiểu được đăng
tải trên Báo Kinh tế và Dự báo số 11/2019. Nội dung bài viết tập trung nghiên cứu
về những rủi ro cơ bản trong quá trình triển khai dự án đầu tư theo hình thức hợp
đồng xây dựng - chuyển giao liên quan đến sự thiếu minh bạch trong quá trình xác
định giá trị quyền sử dụng đất gây nguy cơ thất thoát nguồn lực tài sản công; việc
lựa chọn chủ đầu tư thiếu tính cạnh tranh, tạo nguy cơ trục lợi thơng qua việc gia
tăng giá trị dự án và/hoặc nhà đầu tư bàn giao cơng trình chất lượng thấp; hiệu quả
dự án đầu tư mang lại không như mong muốn; sự yếu kém trong quản lý đất dẫn
đến nguy cơ nguồn lực đất đai bị thất thoát. Tuy nhiên, bài viết phần lớn tập trung
vào công tác hậu kiểm của Kiểm tốn Nhà nước mà chưa phân tích vai trị của cơ
quan này đối với giai đoạn tiền kiểm và dự báo rủi ro trong quá trình thực hiện dự
án.
- Bài viết “Đầu tư công tại Việt Nam: Thực trạng và khuyến nghị” của tác giả
Đỗ Thị Thanh Huyền được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 13/2018. Bài



4

viết phân tích chi tiết về quy mơ đầu tư công, cơ cấu nguồn vốn đầu tư công theo
các lĩnh vực đầu tư công qua các năm từ 2001 đến năm 2017. Từ đó cho thấy hiệu
quả đầu tư cơng so với các lĩnh vực đầu tư khác vẫn ở mức rất thấp kéo dài nhiều
năm tạo nên nhiều hệ quả tiêu cực như: tăng sức ép lạm phát, mất cân đối ngành,
thâm hụt cán cân thanh toán quốc tế, dự trữ ngoại hối, thâm hụt ngân sách nợ công
quốc gia, thậm chí gây ra hiệu ứng lấn át khu vực đầu tư tư nhân. Từ đó, tác giả đưa
ra đánh giá và khuyến nghị hoàn thiện khung pháp lý về đầu tư công nhằm đảm bảo
môi trường cạnh tranh và quyền lợi của nhà đầu tư trong lĩnh vực các dự án đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng thu hút nguồn vốn đầu tư từ khu vực tư nhân và
nước ngoài, tăng cường mối quan hệ, sự tham gia, trách nhiệm của người dân,
người có liên quan, nhà đầu tư và người phê duyệt dự án đầu tư cơng vào q trình
thực hiện dự án.
- Cùng Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 13/2018 nêu trên đã đăng tải bài viết
“Kinh nghiệm quản lý đầu tư công của một số quốc gia và gợi ý cho Việt Nam” của
nhóm tác giả Lê Văn Tuấn, Nguyễn Bá Tường, Nguyễn Thị Thu Ba. Bài viết giới
thiệu và tóm lược thực tiễn một số quốc gia có hệ thống quản lý đầu tư công tiên
tiến trên thế giới như Cộng hòa Chilê, Cộng hòa Ai-len, Hàn Quốc và Vương quốc
Anh về các khía cạnh bao gồm định hướng đầu tư, xây dựng kế hoạch, quy hoạch
phát triển, công tác thẩm định dự án chính thức, đánh giá độc lập với việc thẩm định
dự án. Hệ thống quản lý đầu tư cơng tại một số quốc gia điển hình là Trung Quốc và
Brazil, từ đó đưa ra một số gợi ý cho công tác quản lý đầu tư công tại Việt Nam: (1)
Hệ thống đầu tư công và hệ thống thể chế, chính sách quản lý kinh tế phải thực sự
gắn kết chặt chẽ với nhau; (2) Tăng cường hiệu quả phân cấp, phân quyền quản lý
đầu tư công; (3) Lồng ghép quản lý con người vào các khâu của hệ thống quản lý
đầu tư công; (4) Cải tiến phương thức làm quy hoạch, lồng ghép định hướng đầu tư
cơng vào cơng tác quy hoạch, đảm bảo tính tổng thể, đồng bộ, hạn chế tính cục bộ
và (5) Cơng tác lựa chọn dự án phải đi đôi với công tác lập ngân sách dự án. Tuy

nhiên, bài viết chưa làm rõ kinh nghiệm của các quốc gia trên đối với quản lý đầu tư
theo phương thức đối tác công tư tại Việt Nam.
- Tạp chí Tài Chính số 682 tháng 06 năm 2018 đăng tải ba bài viết về đầu tư
cơng như sau: (1) Bài viết “Mơ hình hợp tác công – tư và thực tiễn áp dụng tại Việt
Nam” của tác giả Đinh Trọng Thắng, Trần Tiến Dũng phân tích về tác động của dự
án đầu tư theo phương thức đối tác công tư đến phát triển cơ sở hạ tầng, những tồn


5

tại, hạn chế, rào cản trong thu hút, quản lý đầu tư theo phương thức đối tác công tư
và một số khuyến nghị về chính sách pháp luật liên quan đến dự án đầu tư công; (2)
Bài viết “Nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án PPP – Nhìn từ góc độ chia sẻ lợi
ích” của tác giả Lê Tuấn Anh đưa ra nhận diện lợi ích các bên trong mối quan hệ
đối tác công tư, các thách thức đối với các dự án đầu tư theo phương thức đối tác
công tư hiện nay về việc huy động các nguồn vốn đầu tư dài hạn hạn chế, thiếu thị
trường đầu tư theo phương thức đối tác công tư đúng nghĩa và hạn chế về sự đồng
thuận của người dân. Qua đó, tác giả đưa ta một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả
đầu tư các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư thông qua lựa chọn đúng
dự án, áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, quản lý chi phí đầu tư các dự án đầu
tư theo phương thức đối tác công tư theo nguyên tắc đầu ra, xây dựng ma trận rủi ro
và cơ chế chia sẻ hợp lý; (3) Bài viết “Kinh nghiệm quốc tế về quản lý rủi ro dự án
PPP” của tác giả Võ Thanh Trà phân tích góc nhìn lý thuyết về quản lý rủi ro dự án
đầu tư theo phương thức đối tác công tư từ việc xác định rủi ro, đánh giá và lập
danh sách rủi ro ưu tiên, các biện pháp phân bổ và giảm thiểu rủi ro, tăng cường
năng lực quản trị và công khai, minh bạch thông tin đối với các dự án đầu tư theo
phương thức đối tác công tư. Đồng thời, tác giả chia sẻ kinh nghiệm quản lý rủi ro
các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư của Anh, Chilê, Trung Quốc và
Ấn Độ và một số kiến nghị cho Việt Nam.
Các bài viết, cơng trình nghiên cứu chuyên môn nêu trên là những nguồn tài

liệu hữu ích để nghiên cứu sâu hơn về khai thác quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư. Qua đó, tác giả đã kế
thừa một số phân tích về mặt lý luận và thực trạng quy định pháp luật để tiếp tục
nghiên cứu, làm rõ hơn các vấn đề liên quan trong luận văn Thạc sỹ này. Nhìn
chung, các bài viết, cơng trình nghiên cứu chun mơn nêu trên tập trung phân tích
một hoặc một số vấn đề mắt xích trong q trình khai thác nguồn lực đất đai để tạo
vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều cơng
trình nghiên cứu trọng tâm vấn đề “Pháp luật về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”, đồng thời, chưa có tác phẩm nào nghiên cứu về
vấn đề trên theo quy định của Nghị định số 69/2019/NĐ-CP. Do đó, đây là một đề
tài mới và không trùng lặp với các đề tài đã cơng bố.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài


6

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ các vấn đề về lý luận và thực trạng
quy định pháp luật về sử dụng quỹ đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng,
từ đó, đưa ra kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan. Qua đó, luận
văn có thể giúp người đọc hiểu biết hơn về vấn đề này, nắm được những bất cập khi
áp dụng quy định pháp luật trên thực tế. Ngoài ra, đây sẽ là một tài liệu tham khảo
đáng tin cậy cho các sinh viên, học viên khi nghiên cứu về pháp luật đất đai nói
chung và sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nói riêng.
Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài phải thực hiện một số
nhiệm vụ như sau:
- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trị và ngun tắc cốt lõi
khi khai thác quỹ đất gắn liền với nhiệm vụ phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
- Đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam và chỉ ra các điểm bất cập,
hạn chế trong việc áp dụng cơ chế sử dụng quỹ đất để thanh tốn cho nhà đầu tư
thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao. Phân tích rõ

nhược điểm của phương thức “hàng đổi hàng”, công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu
tư, xác định giá trị dự án, giá trị quỹ đất thanh toán.
- Nghiên cứu, phân tích và đưa ra đánh giá về tính chưa tương thích giữa quy
định của Luật Đất đai 2013, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công 2017, Luật Đấu
thầu 2013, Luật Đầu tư công 2014… về phương thức khai thác giá trị quỹ đất, hình
thức giao đất, xác định giá trị quỹ đất, giá trị cơng trình xây dựng hạ tầng.
- Đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập
liên quan đến pháp luật về sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực
hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển
giao trên cơ sở đánh giá khoa học và so sánh với pháp luật nước ngoài.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về sử dụng quỹ đất để
tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và thực trạng quy định pháp luật về sử
dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng
trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao được quy định tại Nghị định
số 69/2019/NĐ-CP. Ngoài ra, đề tài cũng nghiên cứu so sánh pháp luật một số quốc
gia tiêu biểu về sử dụng tài sản cơng để thanh tốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án


7

đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, từ đó đưa ra những quan
điểm pháp lý, kiến nghị hoàn thiện cho pháp luật Việt Nam.
Với đối tượng nghiên cứu như trên, tác giả xác định phạm vi nghiên cứu của
đề tài gồm những vấn đề sau:
- Đề tài nghiên cứu trong phạm vi sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu
tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình theo hình thức xây dựng - chuyển
giao được quy định tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP và không nghiên cứu các
trường hợp sử dụng trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng để thanh toán cho nhà
đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao;

- Đề tài có sự nghiên cứu kết hợp quy định pháp luật về đất đai, quản lý và sử
dụng tài sản công, đầu tư theo phương thức đối tác cơng tư và một số pháp luật
chun ngành có liên quan khác nhằm phân tích, làm rõ những điểm mâu thuẫn,
chưa tương thích và đưa ra kiến nghị hồn thiện;
- Đề tài nghiên cứu pháp luật một số nước trên thế giới về sử dụng quỹ đất để
thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng
- chuyển giao, khai thác quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kế cấu hạ tầng và kiến
nghị bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Để thực hiện đề tài nghiên cứu một cách hiệu quả, mang lại ý nghĩa khoa học
và giá trị thực tiễn, tác giả sẽ áp dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập tài liệu và tổng hợp thông tin dùng để thu thập những
văn bản pháp luật, các bài viết, tài liệu tham khảo, tư liệu từ các cơ quan hữu quan,
quan điểm về vấn đề đang nghiên cứu, từ đó, chọn lọc, tổng hợp các kiến thức,
thông tin cần thiết để thực hiện đề tài;
- Phương pháp phân tích, tổng hợp và khái qt hóa để làm rõ các cơ sở lý
luận và quy định pháp luật về các hợp đồng xây dựng - chuyển giao, quỹ đất dùng
để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo
hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao. Đồng thời, tìm ra những điểm mới,
điểm tiến bộ và hạn chế để đưa ra quan điểm pháp lý nhằm hoàn thiện các quy định
pháp luật;


8

- Phương pháp phân tích, chứng minh để đưa ra những nhận định về từng quy
định cụ thể, khả năng áp dụng hiệu quả trên thực tế trong bối cảnh hiện nay;
- Phương pháp so sánh, đối chiếu với pháp luật nước ngoài về những điểm
tương đồng và khác biệt với pháp luật Việt Nam đối với vấn đề nghiên cứu, từ đó
rút ra những kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam.

6. Bố cục tổng quát của luận văn
Nội dung của luận văn được chia thành hai chương bao gồm các phần cụ thể
như sau:
Phần mở đầu
Chương 1: Tổng quát về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng
Kết luận Chương 1
Chương 2: Thực trạng pháp luật về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao và kiến nghị
hoàn thiện
Kết luận Chương 2
Kết luận chung


9

CHƯƠNG 1
TỔNG QUÁT VỀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT ĐỂ TẠO VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG
1.1. Khái quát về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng
1.1.1. Khái niệm về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng
Đẩy mạnh đầu tư vào kết cấu hạ tầng (KCHT) là lựa chọn được hầu hết các
quốc gia trên thế giới quan tâm phát triển hàng đầu, tạo tiền đề để thu hút đầu tư,
thương mại và phát triển toàn diện. Đây cũng là một trong ba khâu đột phá chiến
lược trong phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay nguồn vốn
đầu tư khổng lồ cho KCHT đang là vấn đề nan giải đối với nhiều quốc gia, đặc biệt
là các khu vực đang phát triển ở Châu Á khi ngân sách của quốc gia vô cùng hạn
hẹp và dân số ngày càng tăng mạnh. Tính đến năm 2016, mức độ hoàn thiện cơ sở

hạ tầng ở Việt Nam xếp thứ 79 trên toàn thế giới, tuy nhiên, năng lực cạnh tranh của
Việt Nam so với các nước phát triển trong khu vực Đông Nam Á chưa cao. Các
chuyên gia ước tính giai đoạn 2016-2020, chỉ tính riêng đối với hạ tầng giao thông,
năng lượng, viễn thông, nước, nước thải thì Việt Nam cần khoảng 100,8 tỷ đơ la
hoặc trung bình 20,2 tỷ đơ la hàng năm để hồn thiện hệ thống KCHT1. Nhiều quốc
gia như Hàn Quốc, Malaysia, Singapore, Thái Lan nhận định ngân sách Nhà nước
(NSNN) không phải là nguồn cấp vốn cho Chính Phủ phát triển kết cấu hạ tầng2.
Việc dùng nguồn vốn vay nước ngoài (Official Development Assistance – ODA) có
thể giải quyết được vấn đề hiện tại về tài chính nhưng về lâu dài sẽ dẫn đến áp lực
trả nợ rất lớn cho Nhà nước, mặt khác, các dự án đầu tư hạ tầng thường thuộc nhóm
dự án khó thu hồi vốn và lợi nhuận khơng cao nên giải pháp huy động vốn này
thường ít được ưu tiên áp dụng trong phát triển hạ tầng. Ngoài ra, trên thực tế hiệu
quả kinh tế từ đầu tư xây dựng KCHT mang lại cho chủ đầu tư không cao nên đây
không phải là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư (NĐT). Vì vậy, các quốc

Economic and Social Commission for Asia and the Pacific (2017), “Infrastructure Financing
Strategies for Sustainable Development in Viet Nam”, United Nations, tr. 19.
2
Lê Thị Hòa, “Kinh nghiệm tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng trên thế giới”, truy cập lần cuối ngày 12/12/2020.
1


10

gia đã và đang nỗ lực không ngừng để đưa ra các giải pháp phù hợp đáp ứng nguồn
vốn trung, dài hạn và đảm bảo lợi ích của các bên tham gia đầu tư. Bên cạnh đó, các
giải pháp sẽ khó mang lại kết quả thành cơng cho các quốc gia khi chúng tồn tại
riêng lẻ, cần phải kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp trong vấn đề tài chính như phát
triển hệ thống ngân hàng, thị trường vốn trong nước, kêu gọi NĐT tham gia theo
phương thức đối tác cơng tư (PPP), phát triển tài chính từ đất đai phục vụ riêng cho

phát triển KCHT3. Trong đó, sử dụng nguồn lực từ đất đai để tạo vốn cho phát triển
hạ tầng là hình thức mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt trong thời gian qua.
Theo một khía cạnh đơn giản được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thì sử
dụng quỹ đất để tạo vốn cho phát triển KCHT là việc tận dụng giá trị gia tăng của
quỹ đất để trang trải chi phí đầu tư phát triển hạ tầng. Theo đó, cơng trình hạ tầng
sau khi hoàn thành sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận, khai thác và phát triển đất
đai, đồng thời gia tăng khả năng kết nối giữa các khu vực lân cận, góp phần gia tăng
giá trị quỹ đất tại khu vực chịu tác động. Giá đất phụ thuộc vào lợi ích tiềm năng mà
đất đai có thể tạo ra cho người sử dụng đất, do đó, những lợi ích từ cơng trình hạ
tầng nêu trên đã được tích lũy vào giá đất. Nhà nước tiến hành thu hồi đất tại khu
vực chịu tác động của cơng trình hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Sau khi trừ tất cả các chi phí liên quan số tiền cịn lại được nộp vào NSNN để tạo
vốn cho đầu tư công, phát triển KCHT và trang trải chi phí bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư (nếu có). Hình thức này khơng chỉ mang lại nguồn lực về tài
chính để phát triển hạ tầng mà còn giúp quy hoạch đồng bộ khu dân cư, khu đô thị
dọc các tuyến đường tạo nên tổng thể hiện đại, bố trí khoa học các phân khu chức
năng. Ngoài ra, một số quốc gia sử dụng trực tiếp quỹ đất kết hợp giá trị gia tăng
của quỹ đất hoặc áp dụng chính sách tăng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vùng phụ
cận nhờ sự phát triển cơng trình KCHT để chi trả chi phí đầu tư phát triển hạ tầng.
Tại Việt Nam, vào khoảng năm 1990, khi ngân sách của địa phương không đủ
để phát triển hạ tầng trong khi quỹ đất chưa được đầu tư hiệu quả, Ủy ban nhân dân
(UBND) tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã đưa ra sáng kiến áp dụng cơ chế “đổi đất lấy
Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2018), “Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm một số nước về PPP”, Hà Nội, tr.
5-7. Cộng Hòa Séc đã thành lập Cơng ty tài chính kết cấu hạ tầng địa phương (MUFIS), quỹ này đã
góp phần kích thích được sự cạnh tranh giữa các tổ chức cho vay thương mại đối với chính quyền
địa phương và mở rộng sự tiếp cận tài chính cho chính quyền địa phương. Ngồi ra cịn có Quỹ
Phát triển hệ thống đường bộ cao tốc của Nhật Bản, Quỹ Phát triển giao thông của Mỹ, Cơng ty Tài
chính phát triển kết cấu hạ tầng (IIFC) của Ấn Độ…
3



11

hạ tầng”. Hình thức sơ khởi của cơ chế này là NĐT tự bỏ vốn xây dựng, mở rộng
các tuyến đường và Nhà nước sẽ đổi bằng các quỹ đất hai bên đường4. Sau này,
nhận thấy những chuyển biến tích cực từ giải pháp nêu trên, đất đai dần dần được
xem là một phương tiện để phát triển nguồn tài chính thơng qua việc sử dụng quỹ
đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng KCHT được ghi nhận lần đầu tại Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, hiện nay được quy định tại điểm c
khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai 2013, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công 2017 (Luật QLSDTSC), Luật Đầu
tư cơng 2014.
Tiếp cận dưới góc độ hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), căn cứ quy định
tại khoản 5 Điều 3 Nghị định số 63/2018/NĐ-CP ngày 04 tháng 5 năm 2018 của
Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thì quỹ đất cũng được khai thác
để tạo nguồn vốn cho đầu tư KCHT thông qua cơ chế sử dụng quỹ đất để thanh toán
trực tiếp cho NĐT thực hiện dự án. Theo đó, trong suốt q trình triển khai dự án
khơng có sự xuất hiện của tiền tệ như một phương tiện thanh tốn thơng thường.
Nhà nước ngầm thừa nhận sự gia tăng giá trị của đất đai thông qua cơ chế chuyển
mục đích sử dụng đất và thẩm định lại giá đất để làm cơ sở thanh toán cho NĐT.
Đặc trưng của hình thức đầu tư này được thể hiện bởi sự tác động của cơng trình hạ
tầng đến giá trị quỹ đất và chính quỹ đất mang lại dịng tiền hồn vốn trong tương
lai cho NĐT. Qua q trình triển khai, hình thức này đã thu hút nhiều NĐT, tạo khả
năng phát triển nhanh chóng hệ thống hạ tầng của Việt Nam mà không phải chi trả
bằng NSNN.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm cụ thể về “sử dụng quỹ đất
để tạo vốn cho đầu tư xây dựng KCHT”. Tuy nhiên, Luật QLSDTSC có nêu rõ
“Quỹ đất được khai thác để tạo vốn phát triển KCHT là quỹ đất được Nhà nước thu
hồi tại các vùng phụ cận ngồi diện tích đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng cơng
trình KCHT theo quy định của pháp luật về đất đai”5. Khi dự án hạ tầng được phê

duyệt thì được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương, đồng thời
phải xác định rõ vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá QSDĐ
Phan Chính, “GS. Đặng Hùng Võ: Đổi đất lấy hạ tầng là sáng kiến của Bà Rịa - Vũng Tàu”,
/>3.html, truy cập lần cuối ngày 12/12/2020.
5
Khoản 1 Điều 118 Luật Quản lý và sử dụng tài sản công 2017.
4


12

thực hiện dự án thương mại, nhà ở, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh. Quy hoạch vùng
phụ cận để đưa vào khai thác quỹ đất phải phù hợp với các yếu tố vùng miền, nhu
cầu thực tế để khai thác tốt nhất lợi ích có thể có được khi dự án đưa vào khai thác,
cộng hưởng với sự phát triển của dự án. Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy
định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại thơng qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”. Tùy
từng trường hợp cụ thể, quỹ đất được thu hồi sẽ được bán đấu giá theo cơ chế thị
trường để tạo vốn đầu tư theo hình thức đầu tư cơng hoặc được đề xuất thanh tốn
trực tiếp cho NĐT thực hiện dự án phát triển KCHT trong đó có cộng hưởng giá trị
gia tăng từ cơng trình hạ tầng.Cụ thể, sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư phát
triển hạ tầng sẽ bao gồm các điểm chính sau: (1) Nhà nước thu hồi đất của chủ thể
sử dụng đất để đầu tư cơng trình hạ tầng kết hợp thu hồi quỹ đất tại vùng phụ cận để
tạo vốn theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Nhà nước điều chỉnh quy hoạch
tổng thể, tổ chức thực hiện các thủ tục triển khai dự án đầu tư cơng trình hạ tầng
theo quy định pháp luật về đầu tư công hoặc đầu tư PPP; (3) Nhà nước điều tiết giá
trị quỹ đất tại vùng phụ cận có cộng hưởng tác động từ cơng trình hạ tầng, quan hệ
cung - cầu của thị trường và các yếu tố khác có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất; (4)
Nhà nước cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức đấu giá QSDĐ

để huy động vốn hoặc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho NĐT thực hiện dự án theo
quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức BT để NĐT thực hiện dự án khác
thu hồi vốn và lợi nhuận, theo đó, Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng
đất khác. Trong quy trình trên, đất đai trở thành hàng hóa mà Nhà nước đóng vai trị
chủ đạo hoạch định, phân phối, điều tiết giá đất nhằm mục đích thực hiện nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai, huy động nguồn lực tài chính để hồn thiện cơ sở hạ
tầng quốc gia và hài hịa lợi ích của Nhà nước, các chủ thể sử dụng đất, NĐT.
Như vậy, để làm rõ bản chất và tiếp cận quy định pháp luật về cơ chế sử dụng
quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng KCHT thì điều cần thiết là phải đưa ra một
khái niệm cụ thể về vấn đề này. Theo tác giả, khái niệm đầy đủ nội hàm của sử
dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng KCHT “là một phương thức huy động
tài chính từ đất đai mang tính đối tác cơng tư, trong đó, Nhà nước tận dụng giá trị
gia tăng của đất đai để tạo nguồn vốn phát triển hệ thống KCHT thông qua hiệu


13

quả kinh tế mà đất đai chịu tác động từ chính cơng trình hạ tầng đó hoặc sử dụng
quỹ đất để thanh toán cho NĐT thực hiện dự án KCHT”.
1.1.2. Đặc điểm về sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng
Thứ nhất, sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư KCHT là một phương thức
huy động tài chính từ đất đai.
Huy động tài chính từ đất đai được hiểu là phương thức tạo nguồn thu cho
NSNN thông qua các nguồn thu phát sinh từ việc trao QSDĐ, cho thuê đất và các
loại thuế, phí phát sinh từ q trình khai thác, sử dụng đất của người sử dụng đất,
chính sách góp vốn bằng giá trị QSDĐ; xác định giá trị QSDĐ vào giá trị doanh
nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa. Tại Việt Nam, thời gian gần đây nguồn thu từ đất
đai đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong việc đóng góp vào tổng thu NSNN hằng
năm. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, kể từ năm 2016, nguồn thu NSNN chiếm tỷ lệ

trên 11% tổng thu NSNN (đạt 122.603 tỷ đồng trong năm 2016)6. Nhà nước huy
động tài chính từ đất đai thơng qua hệ thống chính sách về đất đai, cụ thể: chính
sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan; chính sách xác
định giá trị QSDĐ tính vào giá trị doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa; chính
sách sử dụng nhà, đất của các đơn vị sự nghiệp công lập; chính sách thực hiện sắp
xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước; chính sách các trường hợp nhà đất sử
dụng khơng đúng mục đích, kém hiệu quả thì cho chuyển mục đích sử dụng đất…
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia có ý nghĩa to lớn trong chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc ban hành các chính sách tài chính liên
quan đến đất đai tạo cơ sở để vận dụng cơ chế cung – cầu của thị trường đóng góp
vào nguồn thu NSNN, sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất đai, hạn chế các trường
hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích, gây lãng phí. Huy động tài chính từ đất đai
để đầu tư phát triển hạ tầng là phương thức tập trung thu hồi giá trị gia tăng từ đất
đai để chi trả chi phí đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng. Trên thế giới, việc huy
động tài chính từ đất đai được nghiên cứu và áp dụng rộng rãi với nhiều hình thức
khác nhau như các loại thuế, phí từ đất đai, thu hồi đất để bán đấu giá, thu hồi giá trị
gia tăng từ lợi ích của việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
Bộ Tài Chính, “Báo cáo ngân sách nhà nước hằng năm”, />webcenter/portal/btc/r/lvtc/slnsnn/bcnsnnhn/bcnsnnhn_chitiet?dDocName=MOFUCM101277&_af
rLoop=95231924954788162#!%40%40%3F_afrLoop%3D95231924954788162%26dDocName%3
DMOFUCM101277%26_adf.ctrl-state%3D10ormsa3zz_50, truy cập lần cuối ngày 12/12/2020.
6


14

Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư KCHT là một phương thức huy động
tài chính từ đất đai. Hiện nay, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng là gánh nặng đối với
ngân sách của các địa phương. Từ những thế kỷ trước, nhận thấy được mối tương
quan giữa tác động tích cực của việc phát triển hạ tầng và giá trị của đất đai trong
khu vực chịu tác động, các quốc gia đã nhanh chóng nắm bắt quy luật này để khai

thác giá trị gia tăng từ đất đai nhằm phục vụ tái kiến thiết đô thị. Khai thác quỹ đất
nhằm tạo vốn cho đầu tư xây dựng KCHT hướng đến hai đối tượng chính bao gồm
(1) giá trị gia tăng của đất đai từ tác động của cơng trình hạ tầng và (2) phương thức
để quy đổi phần giá trị gia tăng nêu trên thành “tiền” hoặc một dự án phát triển hạ
tầng cụ thể. Qua đó, Nhà nước có thể sử dụng tiền thu được để thanh tốn chi phí
đền bù giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí khác thực tế phát sinh trong đầu tư
phát triển hạ tầng dựa trên số liệu thực tế quyết tốn cơng trình hoặc kết quả đấu
thầu. Theo hình thức đầu tư BT, Nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán cho NĐT
theo giá trị cơng trình được xác định bởi kết quả đấu thầu cơng khai. Việc lựa chọn
quỹ đất tạo vốn có “chênh lệch địa tô” càng lớn sẽ càng giúp Nhà nước tiết kiệm
quỹ đất và tận dụng tối đa các giá trị gia tăng7. Dù được biểu hiện dưới hình thức
bằng “tiền” hay hình thức gián tiếp của tiền (đất đai được xem là vật ngang giá dùng
để trao đổi trong đầu tư theo hình thức BT) thì ý tưởng sử dụng quỹ đất để tạo vốn
cho đầu tư phát triển hạ tầng đã góp phần khơng nhỏ giúp giảm gánh nặng của Nhà
nước đối với chi phí đầu tư cho hạ tầng. Như vậy, đất đai đóng vai trị vơ cùng quan
trọng giải quyết vấn đề về tài chính trong phát triển hạ tầng. Ngoài ra, giải pháp này
giúp sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng tối đa nguyên tắc thị
trường và giá trị gia tăng của đất đai trong từng giai đoạn, đảm bảo phát triển đồng
bộ KCHT địa phương trong tương quan với sự phát triển của kiến trúc thượng tầng.
Tham khảo Trà Nguyễn, “Chảy máu đất: Chúng ta đáng lẽ có thể phát triển ổn định và bền vững
hơn”,
truy cập lần cuối ngày 12/12/2020. “Chênh lệch địa tô” là thuật
ngữ quen thuộc được sử dụng trong xác định phần địa tô thu được trên những mảnh ruộng đất có
lợi thế về điều kiện sản xuất (độ màu mỡ, vị trí, được đầu tư thâm canh,…) theo quan điểm các
C.Mác tại học thuyết kinh tế. Một mảnh đất có giá trị cao hơn giá trị của chính nó trong q khứ khi
rơi vào 1 trong 3 trường hợp sau: (i) Địa tô chênh lệch loại 1: nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do quy hoạch,
thay đổi quy hoạch; (ii) Địa tô chênh lệch loại 2: là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử
dụng biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Như vậy, khi thực thi các dự án hạ tầng,
nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính, cũng như kinh nghiệm quản lý dự án phát triển đô thị, nhà ở và
hạ tầng thì có thể làm tăng giá trị gia tăng của đất; (iii) Địa tô chênh lệch loại 3: cịn gọi là địa tơ tuyệt

đối. Địa tơ tuyệt đối có được khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như thay
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị.
7