TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

TRẦN THỊ NGỌC HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN
TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN
KINH DOANH NHÀ Ở

SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ NGỌC HÀ
Khóa: 40

MSSV: 1553801011081

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. NGUYỄN THỊ KIỀU OANH

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực
hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh, đảm bảo tính trung
thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin hồn
tồn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.

Trần Thị Ngọc Hà


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

UBND

Ủy ban nhân dân


GPXD

Giấy phép xây dựng

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ
Ở ....................................................................................................................................... 5
1.1 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức
phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở ..................................................... 5
1.1.1 Khái niệm ........................................................................................................ 5
1.1.2 Đặc điểm ......................................................................................................... 7
1.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở .. 9
1.3 Sơ lược pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức
phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở qua các thời kỳ ........................ 12
1.3.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 ................................................................. 12
1.3.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 ....................................................... 13
1.3.3 Giai đoạn từ 01/07/2014 đến nay .................................................................. 19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH
DOANH NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ......... 21
2.1 Dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ bán
nền .............................................................................................................................. 21

2.1.1 Vấn đề xác lập QSDĐ để thực hiện dự án được chuyển nhượng QSDĐ ở
dưới hình thức phân lơ, bán nền ............................................................................. 21
2.2.2 Các điều kiện để dự án được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền .................................................................... 22
2.2 Chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân
lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở ............................................................. 30
2.2.1 Chủ thể chuyển nhượng ................................................................................ 30
2.1.2 Chủ thể nhận chuyển nhượng........................................................................ 33


2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ bán nền
trong dự án kinh doanh nhà ở ................................................................................ 37
2.3.1 Hợp đồng chuyển nhượng ............................................................................. 37
2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN ............................................................... 39
2.4 Quản lý nhà nước trong chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán
nền trong dự án kinh doanh nhà ở ......................................................................... 41
2.4.1 Về kiểm tra, thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm hành chính ..................... 42
2.4.2 Về công khai thông tin dự án ........................................................................ 45
2.5 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình
thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở .......................................... 46
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 49


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài

Bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số của cải xã hội. Tỷ trọng
này khác nhau ở mỗi quốc gia, nhưng ít nhất là trên dưới 40%1. Vì vậy, trong nền kinh

tế, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn giữ một vai trị vơ cùng quan trọng, có mối
liên hệ chặt chẽ đến nhiều ngành nghề và là động lực thúc đẩy các ngành kinh tế khác
phát triển.
Trải qua những biến động của lịch sử và sự thay đổi của chính sách pháp luật, các
giao dịch liên quan đến bất động sản đã phát triển từ chỗ mua bán nhỏ lẻ, tự phát không
được pháp luật thừa nhận đến các giao dịch hợp pháp, hình thức đa dạng và trở thành
hoạt động không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
Cùng với sự hoàn thiện và những thay đổi ngày càng cởi mở của chính sách pháp
luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, những năm gần đây, thị trường bất động
sản phát triển sôi động với nhiều hình thức kinh doanh và hệ thống sản phẩm đa dạng.
Cụ thể, những nhà kinh doanh bất động sản có thể đầu tư vốn để tiến hành xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua;
các sản phẩm được đưa vào kinh doanh có thể là nhà ở, cơng trình xây dựng (có sẵn hoặc
hình thành trong tương lai) và cả quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Nổi bật trong các hình thức kinh doanh kể trên, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ
ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở được nhiều doanh nghiệp
lớn, nhỏ trong thị trường bất động sản chú trọng và là hoạt động thu hút vốn đầu tư của
nhiều đối tượng khác nhau. Hình thức kinh doanh này đã tồn tại từ lâu, trải qua nhiều
giai đoạn thăng trầm của pháp luật, từng là hình thức giao dịch bị cấm, nhưng sau đó đã
được cho phép với yêu cầu tuân thủ những điều kiện nhất định. Từ đó, hình thức giao
dịch này phát triển rầm rộ và không ngừng mở rộng, hứa hẹn mang lại nhiều đóng góp
cho ngành bất động sản nói riêng và sự tăng trưởng kinh tế nói chung.
Tuy nhiên, đây là hoạt động có những điều kiện pháp lý khá phức tạp. Trên thực
tế, đã có nhiều vấn đề xấu phát sinh từ những dự án phân lô, bán nền trái với quy định
của pháp luật, gây ra những thiệt hại to lớn cho khách hàng và cho xã hội. Thực trạng
Lê Hoài Nam, “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, truy cập ngày
12/02/2019
1

1



này đã cho thấy hoạt động phân lô, bán nền cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì thế, để mang
lại lợi ích cho các bên giao dịch và tác động tích cực lên nền kinh tế, cần có một khung
pháp lý hoàn thiện và vững chắc. Đồng thời, các bên tham gia giao dịch cần nắm bắt một
cách đầy đủ và thông suốt các quy định của pháp luật để đảm bảo cho hoạt động kinh
doanh này vận hành thuận lợi và hiệu quả. Xuất phát từ nhu cầu ấy, nhận thấy cần có
cơng trình nghiên cứu cung cấp một cái nhìn tồn diện về khía cạnh pháp lý của hoạt
động phân lô, bán nền nên tác giả chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở” làm Đề
tài Khóa luận tốt nghiệp của mình.

2.

Tình hình nghiên cứu đề tài

Lĩnh vực pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực rất rộng
và phức tạp luôn nhận được nhiều sự quan tâm nghiên cứu. Liên quan trực tiếp đến việc
chuyển nhượng QSDĐ, có một số cơng trình nghiên cứu của các tác giả như:
- Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng
pháp luật và phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học
Luật Tp. Hồ Chí Minh;
- Trương Thị Mỹ Lệ (2008), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh;
- Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng
và hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh;
- Nguyễn Thị Kim Phụng (2011), Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh
tế kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh;

- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển
nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số tháng 6/2014;
- Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thực trạng và hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh;
- Nguyễn Thị Thu Ngân (2017), Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh;

2


- Nguyễn Thanh Việt (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học
viện Khoa học Xã hội;
…
Tuy nhiên, các công trình này, một số cơng trình được thực hiện từ khi Luật Đất
đai 2013 chưa ra đời. Một số công trình cịn lại dù nghiên cứu trên nền tảng pháp luật
hiện hành nhưng chỉ đề cập sơ lược, hoặc liệt kê ra các điều kiện để được chuyển nhượng
QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Chưa có một
cơng trình nào tập trung nghiên cứu trực tiếp và toàn diện về pháp luật điều chỉnh hình
thức chuyển nhượng này. Do đó, tác giả tiến hành nghiên cứu một cách có hệ thống các
quy định của pháp luật hiện hành trên cơ sở kế thừa và tiếp thu có chọn lọc các cơng
trình nêu trên để hồn thành Khóa luận tốt nghiệp của mình.
Mục đích nghiên cứu đề tài

3.

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các vấn đề lý luận và hệ thống các quy định của
pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền
trong dự án kinh doanh nhà ở nhằm những mục đích sau:

-

Thứ nhất: Làm rõ các vấn đề về lý luận của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở

-

dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Từ đó, hiểu được
bản chất cũng như những đặc điểm của hình thức giao dịch này.
Thứ hai: Nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam

-

điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lô, bán nền
trong dự án kinh doanh nhà ở thơng qua việc phân tích, đánh giá nội dung các quy
định và liên hệ việc áp dụng các quy định ấy trên thực tế.
Thứ ba: Thơng qua q trình nghiên cứu, phát hiện những vấn đề bất cập, thiếu
sót trong quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị
nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các quy định của Pháp
luật Việt Nam về hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lô, bán nền
trong dự án kinh doanh nhà ở và việc áp dụng các quy định ấy trên thực tiễn.
4.

3


Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp tập trung nghiên cứu nội dung các quy

định của Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, các
văn bản hướng dẫn và liên hệ với những quy định thuộc các lĩnh vực có liên quan. Đồng
thời, nội dung Khóa luận có đối chiếu với một số văn bản của pháp luật ở các giai đoạn
trước.
Phương pháp nghiên cứu
Để phục vụ cho việc nghiên cứu, tác giả Khóa luận tốt nghiệp sử dụng kết hợp
một số phương pháp khác nhau. Cụ thể, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm
5.

sáng tỏ nội dung các quy định của pháp luật, phương pháp nghiên cứu duy vật lịch sử,
phương pháp so sánh để tìm ra những thay đổi và xu hướng phát triển của pháp luật qua
các thời kỳ. Đồng thời, tác giả áp dụng phương pháp kết hợp nghiên cứu lý luận và thực
tiễn để nghiên cứu việc thực thi các quy định của pháp luật trên thực tế và phương pháp
tổng hợp, phương pháp đánh giá để rút ra những kết luận cho quá trình nghiên cứu.
6.

Bố cục tổng qt của khóa luận
Nội dung của Khóa luận tốt nghiệp bao gồm 02 chương:
Chương 1: Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức
phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở.
Trong chương này, tác giả sẽ làm rõ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình
thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở trên cơ sở lý luận chung và trình bày
sự cần thiết phải có các quy định pháp luật. Đồng thời cung cấp cái nhìn tổng quát về
pháp luật điều chỉnh hình thức giao dịch này qua các thời kỳ.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở và một số kiến nghị
hoàn thiện pháp luật.
Nội dung chương 2 tác giả tập trung nghiên cứu các quy định cụ thể của Luật Đất
đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các quy định có liên
quan để làm sáng tỏ từng khía pháp lý cạnh của hoạt động chuyển nhượng này và việc

thực thi các quy định trên thực tế. Thơng qua đó, tác giả chỉ ra những điểm bất cập và
kiến nghị sửa đổi để có được khung pháp lý hoàn thiện, đảm bảo hoạt động chuyển
nhượng diễn ra hiệu quả.

4


CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ
Ở
1.1 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức
phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở
1.1.1 Khái niệm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án
kinh doanh nhà ở (sau đây gọi tắt là: phân lô, bán nền) là một hình thức của giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trước hết, ta tìm hiểu khái niệm chuyển
nhượng QSDĐ.
Theo Giáo trình Luật đất đai trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, chuyển
nhượng QSDĐ là: “việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho
chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng
theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật”2. Như vậy, việc chuyển nhượng
QSDĐ là một giao dịch làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và tạo lập nên
QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc
chuyển nhượng QSDĐ là một quyền của người sử dụng đất được quy định bên cạnh
những quyền khác như: quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ3. Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch giúp giải quyết những
nhu cầu về đất đai, mặt khác giao dịch này cũng gắn liền với nhu cầu chuyển nhượng
các bất động sản như nhà ở, cơng trình xây dựng. Vì vậy “chuyển nhượng QSDĐ là loại
giao dịch quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản, nó quyết định sự tồn tại và
vận động của thị trường bất động sản”4.

Phân lô, bán nền là giao dịch có đối tượng là QSDĐ ở trong dự án kinh doanh nhà
ở. Tuy nhiên trong các văn bản pháp luật hiện hành khơng có quy định trực tiếp như thế
nào là một dự án kinh doanh nhà ở. Để tìm hiểu khái niệm này, tác giả tổng hợp một số
quy định của các văn bản pháp luật khác nhau. Trước hết, theo quy định của Luật Nhà ở
2014: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt

2
3
4

Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 233
Điều 167 Luật Đất đai 2013
Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị

trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 04/2014, tr. 14-25

5


của hộ gia đình, cá nhân”5 và “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có
liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất
định”6. Luật Doanh nghiệp 2014 giải thích khái niệm “Kinh doanh” như sau: “Kinh
doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục
đích sinh lợi”7. Cụ thể hơn, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì:
“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; …”8. Thông qua một số quy định nêu trên, ta thấy dự án kinh doanh nhà ở có
phạm vi rất rộng, là tổng hợp các đề xuất có liên quan việc đầu tư vốn xây dựng, mua,

nhận chuyển nhượng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua. Tuy nhiên, theo
quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô chỉ
được thực hiện trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê9. Do đó, dự án kinh doanh nhà ở được đề cập trong hình thức phân lơ, bán
nền chỉ bao gồm những dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp với cho thuê mà thôi.
Thông thường, đối với các dự án kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư sẽ phải đầu tư xây
dựng thành nhà ở, sau đó mới được bán, cho thuê, cho thuê mua. Đồng thời, việc chuyển
nhượng QSDĐ trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ gắn liền với việc bán10, cho thuê mua11
nhà ở hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án12. Nhưng riêng đối với phân lô,
bán nền, chủ đầu tư chỉ cần xây dựng xong kết cấu hạ tầng và đảm bảo các điều kiện
khác do pháp luật quy định là đã có thể tiến hành việc phân chia diện tích đất ở trong dự
án thành nhiều nền đất, rồi chuyển nhượng QSDĐ đối với từng nền cho khách hàng để
họ tự xây dựng nhà ở. Chính điều này đã làm cho phân lơ, bán nền trở nên khác biệt với
các hình thức chuyển nhượng QSDĐ còn lại trong một dự án kinh doanh nhà ở.

5
6
7
8
9

Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
Khoản 16 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

10

11

Khoản 2 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

12

Điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013

6


Tóm lại, phân lơ, bán nền là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó, sau
khi đáp ứng đủ những điều kiện của pháp luật, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được phép chuyển nhượng QSDĐ ở trong dự án đã hoàn thành đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng cho khách hàng.

1.1.2 Đặc điểm
Một là, phân lô, bán nền chịu sự chi phối của nhiều lĩnh vực pháp luật.
Như phân tích ở phần khái niệm, phân lơ, bán nền là một hình thức của giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ, do đó chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về đất đai mà
cụ thể là điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn bởi Điều 41
Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 11 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014, phân lô, bán nền thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản
nên nó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật này. Bên cạnh đó, giao dịch phân lơ, bán nền
được thực hiện trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, mà các dự án này
thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở13 đối với một số vấn đề như: yêu cầu
đối với chủ đầu tư, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, yêu cầu đối với dự án. Do vậy, pháp luật
về nhà ở cũng ảnh hưởng đến giao dịch phân lô, bán nền. Ngoài ra, việc thực hiện đầu
tư các dự án cũng phải tuân thủ pháp luật về đầu tư, xây dựng và trong việc hồn thành
các nghĩa vụ tài chính cịn liên quan đến pháp luật về thuế, … Tóm lại, phân lơ, bán nền

ngồi chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về đất đai thì cịn bị chi phối bởi nhiều
văn bản thuộc các lĩnh vực pháp luật khác.
Hai là, phân lô, bán nền bị giới hạn về chủ thể thực hiện giao dịch.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ
nói chung có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và kể cả người Việt Nam định
cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Tuy nhiên, trong giao dịch phân lô, bán nền, chủ thể bị giới hạn. Bên chuyển
nhượng chỉ có thể là tổ chức kinh tế trong nước mà khơng thể là doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi, cịn bên nhận chuyển nhượng thì chỉ có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.

13

Điều 1 Luật Nhà ở 2014

7


Ba là, phân lơ, bán nền là một hình thức giao dịch hấp dẫn nhưng ẩn chứa
nhiều rủi ro.
Hình thức phân lô, bán nền được các chủ đầu tư dự án lựa chọn thực hiện bởi nó
giúp họ giảm bớt đi những gánh nặng về vốn. Đối với khách hàng, phân lô, bán nền giúp
họ giải quyết được nhu cầu về nhà ở với một khoản chi phí khơng q đắt đỏ như mua
nhà ở có sẵn. Mặt khác, với những người muốn tham gia đầu tư thì hình thức này thu hút
bởi khả năng sinh lời cao. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: “Hiệu suất sinh lời
của đất nền đạt trung bình 15-20%/năm. Trong khi đó phân khúc này có thanh khoản
cao hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm…”14. Chính
những ưu điểm đó đã khiến giao dịch phân lơ, bán nền luôn tồn tại và không ngừng phát

triển. Thời gian gần đây, tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, … các dự án
phân lơ, bán nền cũng nở rộ và được dự báo là những điểm sáng của thị trường bất động
sản trong năm 201915.
Tuy nhiên, không ít các vấn đề rắc rối phát sinh từ hình thức phân lô, bán nền gây
thiệt hại cho khách hàng và xã hội. Trước hết, vì đây là hình thức mang lại nhiều lợi ích
kinh tế cho chủ đầu tư, do đó, dễ gây ra tình trạng đổ xơ vào phân lô, bán nền khiến cho
dự án bị “xé nhỏ”, manh mún, làm ảnh hưởng đến quy hoạch. Bên cạnh đó, nhiều trường
hợp chủ đầu tư dự án cố ý phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thậm
chí là “vẽ” ra các “dự án ma” để lừa đảo, khiến cho khách hàng sau khi nhận chuyển
nhượng gặp phải rất nhiều khó khăn khơng thể tháo gỡ. Có thể kể đến như việc khách
hàng khơng thể tiến hành xây dựng nhà ở và chuyển đến sinh sống do chủ đầu tư chưa
hoàn thành kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho việc sinh
hoạt của cư dân. Hoặc khách hàng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) do chủ đầu tư cịn chưa hồn
tất những nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ngồi ra, việc một bộ phận khách hàng là
những nhà đầu tư bỏ tiền vào lơ nền chỉ nhằm vào mục đích “bán lại” để kiếm lời dẫn
đến tình trạng đầu cơ, găm giữ đất, chờ cho giá đất lên. Hành động này không chỉ gây
tác động tiêu cực trên thị trường bởi tình trạng “sốt” đất ảo mà cịn khiến cho nhiều khu
vực đáng lẽ phải trở thành những khu dân cư đơng đúc nay lại bị bỏ hoang, gây lãng phí.
14

15

Hà Nam, “Đất nền bắt đầu hạ nhiệt”, Phụ trương Thời báo kinh tế Sài Gòn, số 9/2017(303), tr. 12-13
Hạ Vy, “Bức tranh thị trường bất động sản năm 2019 sẽ như thế nào?”,

truy cập
ngày 25/02/2019

8



Đó là chưa kể việc xây nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân thực sự có nhu cầu hồn tồn
phụ thuộc vào khả năng tài chính của riêng họ, nên việc xây dựng này có thể diễn ra
khơng đồng bộ, ảnh hưởng đến quy hoạch chung.
Bốn là, phân lô, bán nền phải tuân thủ những điều kiện riêng của pháp luật.
Như vừa trình bày, phân lơ, bán nền ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Nên ngoài các điều
kiện chung với những giao dịch QSDĐ khác, hình thức phân lơ, bán nền cịn phải đáp
ứng những điều kiện riêng của pháp luật. Trước hết, điều kiện về vị trí dự án và việc xây
nhà ở sau khi khách hàng nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định về xây dựng
giúp đảm bảo hoạt động phân lô, bán nền không làm ảnh hưởng đến quy hoạch và làm
xấu mỹ quan đơ thị. Bên cạnh đó, những điều kiện với chủ đầu tư về việc hồn thành
nghĩa vụ tài chính và phải xây dựng hoàn thiện, đồng bộ kết cấu hạ tầng, đảm bảo cung
cấp những dịch vụ thiết yếu cho đời sống rồi mới được phân lô, bán nền một mặt đặt ra
trách nhiệm ràng buộc chủ đầu tư đối với dự án, mặt khác, bảo vệ quyền lợi cho khách
hàng. Như vậy, việc đặt ra những điều kiện riêng nhằm hạn chế việc phân lô, bán nền
tràn lan và phần nào ngăn ngừa những hậu quả mà nó có thể mang lại. Từ đó, chỉ có
những dự án đáp ứng được tất cả những điều kiện mà pháp luật đặt ra mới được phép
tiến hành phân lô, bán nền.
1.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở
Pháp luật là công cụ quản lý xã hội của Nhà nước. Bằng pháp luật, Nhà nước tác
động vào ý chí, hướng hành động của chủ thể theo một chuẩn mực nhất định. Từ đó,
thiết lập nên trật tự xã hội. Bất động sản là tài sản chiếm tỷ trọng lớn trong khối tài sản
của mỗi quốc gia. Việc phải làm sao để sử dụng tài sản này cho hợp lý, hiệu quả nhất,
mang lại lợi ích tối ưu là yêu cầu tất yếu được đặt ra cho mỗi Nhà nước. Vì vậy “bất kể
Nhà nước nào trên thế giới cũng xác định quản lý đất đai là công tác quan trọng và cấp
thiết, ảnh hưởng đến sự phát triển tồn cục của quốc gia.”16
Nhìn vào q trình lịch sử, phân lô, bán nền luôn tồn tại kể cả trong giai đoạn
pháp luật có quy định cấm thực hiện vì những điểm hấp dẫn của hình thức giao dịch này

(như đã trình bày ở phần đặc điểm). Để đáp ứng nhu cầu của thị trường, các chủ đầu tư

16

Lữ Thị Ngọc Diệp (2015), Pháp luật về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luận văn thạc sỹ Luật học,

Trường Đại học Luật TP. HCM, tr.10

9


tìm mọi cách để “lách luật”, tạo ra hình thức “biến tướng” để làm lớp vỏ khoác lên cho
những giao dịch có bản chất vẫn là phân lơ, bán nền. Mặc dù phân lơ, bán nền là một
giao dịch có bản chất kinh tế và được điều tiết bởi thị trường nhưng “thị trường chỉ có
thể trực tiếp điều tiết các hoạt động kinh tế vi mô, không thể điều tiết và làm biến đổi cơ
cấu kinh tế vĩ mô. Cho nên việc điều tiết của thị trường có tính chất mị mẫm và khơng
xác định”17. Với sự tồn tại không thể phủ nhận của phân lô, bán nền nếu khơng có các
quy định pháp luật làm cơ sở để định hướng cho sự vận hành thì giao dịch này rất dễ
diễn ra lệch lạc và mang lại những hậu quả khơn lường. Vì thế, việc xây dựng một khung
pháp lý hồn thiện, chặt chẽ để điều chỉnh nó là một yêu cầu tất yếu.
Thứ nhất, ban hành những quy định về phân lơ, bán nền giúp nhà nước kiểm
sốt được giao dịch và định hướng giao dịch này phát triển phù hợp.
Thay cho các quy định cấm đoán từng không mang lại được kết quả mong muốn
trong quá khứ, việc thiết lập một khung pháp lý cho hình thức giao dịch phân lô, bán nền
sẽ là công cụ hữu hiệu hơn giúp hoạt động này diễn ra trong tầm kiểm soát của Nhà
nước. Trước hết, việc cho phép thực hiện phân lô, bán nền trở lại hạn chế đến mức thấp
nhất các giao dịch ngầm, nằm ngoài sự kiểm sốt của Nhà nước. Một khi đã kiểm sốt
được thì từ đó có cơ sở để hồn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch này. Bởi vì: “Chỉ
có thơng qua hoạt động trên thị trường bất động sản thì chúng ta mới thấy rõ những bất
cập của chính sách đối với thị trường bất động sản, từ đó để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện

chúng.”18
Bằng cách sử dụng quy định cụ thể của pháp luật để giới hạn phạm vi được phép
thực hiện phân lô, bán nền, đặt ra những yêu cầu đối với chủ thể tham gia và điều kiện
chặt chẽ phải thỏa mãn để được giao dịch, Nhà nước có thể tạo ra một định hướng vững
chắc cho sự vận hành và phát triển của việc phân lô, bán nền, đảm bảo việc sử dụng đất
đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả và ngăn chặn những hậu quả xấu có thể xảy ra.
Thứ hai, việc cho phép phân lô, bán nền tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ
chức kinh tế phát triển trong lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh.

Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường QSDĐ - thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sỹ,
Trường Đại học Luật TP. HCM, tr. 49
17

18

Bùi Đức Thảo (2007), Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn

Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP. HCM, tr. 22

10


Một là, được phân lô, bán nền giúp chủ đầu tư giảm vốn đầu tư vào dự án do họ
không phải xây dựng hoàn tất toàn bộ các căn hộ, mà đối với các lô, nền được phép
chuyển nhượng, chỉ cần hoàn thành kết cấu hạ tầng và đảm bảo cung cấp các dịch vụ
thiết yếu mà thôi. Việc cho phép phân lơ, bán nền giúp các tổ chức tín dụng mạnh dạn
hơn trong việc nhận thế chấp các dự án này để đảm bảo cho các khoản vay của chủ đầu
tư, như vậy, chủ đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc huy động vốn. Hơn nữa, việc được
phép mở bán lơ, nền trước khi hồn tất dự án xây dựng nhà ở cũng là một kênh huy động

vốn hữu hiệu. Qua đó, chủ đầu tư có thể sử dụng vốn theo hình thức cuốn chiếu, tiếp tục
sử dụng phần vốn thu hồi được từ việc phân lô, bán nền để hồn thành các hạng mục cịn
lại trong dự án. Điều này đồng thời mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ
tham gia vào thị trường, phù hợp với chủ trương của Đảng là: “Tăng cường trợ giúp để
phát triển mạnh doanh nghiệp nhỏ và vừa”19.
Hai là, cho phép phân lô, bán nền thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Bởi
một trong những yếu tố quyết định trên thị trường bất động sản đó là nguồn cung bất
động sản. Việc cho phép phân lô, bán nền khiến một lượng lớn QSDĐ (đáp ứng đủ điều
kiện) được trở thành hàng hóa làm cho nguồn cung bất động sản trở nên dồi dào. Đồng
thời, quy định cho phép phân lô, bán nền làm đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường bất
động sản chính thức, người tham gia giao dịch có nhiều sự lựa chọn hơn, vì vậy thu hút
nhiều đối tượng khách hàng hơn. Đem so sánh với các hàng hóa khác trên thị trường bất
động sản như nhà ở, cơng trình xây dựng, … thì QSDĐ đối với các lơ nền trong dự án
kinh doanh nhà ở là một phân khúc rất dễ tìm khách hàng, do vậy, quá trình giao dịch
diễn ra nhanh chóng. Trên cơ sở đó, thời gian quay vịng vốn được rút ngắn cũng là một
điều kiện để thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung phát triển một
cách sơi động.
Thứ ba, cho phép phân lô, bán nền giải quyết được nhu cầu về nhà ở.
Nhà ở luôn là nhu cầu cơ bản trong đời sống của mỗi con người. Việc cho phép
phân lô, bán nền đã góp một phần khơng nhỏ trong giải quyết nhu cầu ấy. Bởi lẽ, quan
niệm lâu đời của người Việt Nam luôn xem đất đai là tài sản quan trọng bậc nhất, là tài
sản lớn mà họ muốn tích lũy. Do đó, nếu có nhà ở thì người Việt Nam ưa thích việc “mua
đất cất nhà” riêng lẻ hơn là mua nhà chung cư. Cho nên việc hướng đến “mua” các lô

19

Ban chấp hành Trung ương Đảng (2015), Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã

hội 5 năm 2011 - 2015 và phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2016 – 2020, Hà Nội, tr. 75


11


nền trong dự án, rồi tự xây nhà ở là một lựa chọn đáng xem xét với các hộ gia đình, cá
nhân. Do giá cả đối với dạng sản phẩm này khá “mềm”, phù hợp với những người có thu
nhập trung bình – phần đơng dân cư trong xã hội. Hơn nữa, họ cảm thấy an tâm hơn vì
kiểm sốt được chất lượng của nhà ở thông qua việc tự đầu tư, giám sát quá trình xây
dựng. Mặt khác, một khi được điều chỉnh bằng pháp luật, người dân nắm bắt được quyền
lợi và nghĩa vụ của mình và hiểu rõ những dự án nào đủ điều kiện để phân lơ, bán nền
thì giúp họ tránh được nhiều rủi ro. Đồng thời, họ có cơ sở pháp lý vững chắc, an tâm
khi tham gia giao dịch, không cần thực hiện những giao dịch biến tướng, giao dịch
“ngầm” để giải quyết nhu cầu về nhà ở như giai đoạn phân lô, bán nền bị cấm trước đây.

1.3 Sơ lược pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân
lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở qua các thời kỳ
Pháp luật là hiện tượng thuộc kiến trúc thượng tầng của xã hội, bị quyết định bởi
cơ sở hạ tầng. Đồng thời, pháp luật cũng tác động ngược trở lại các quan hệ xã hội, quyết
định sự vận hành và phát triển của quan hệ này. Vì vậy, trong mỗi giai đoạn khác nhau,
khi hồn cảnh lịch sử, điều kiện kinh tế xã hội thay đổi thì pháp luật cũng phải được điều
chỉnh để thích nghi. Theo tiến trình lịch sử, gắn liền với những chuyển biến của xã hội,
chính sách, pháp luật của nước ta trải qua nhiều thời kỳ. Trong đó, pháp luật về đất đai,
kinh doanh bất động sản có nhiều sự thay đổi lớn dẫn đến pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở cũng trải qua
nhiều bước thăng trầm.
1.3.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993
Sau khi Cách mạng tháng Tám thành cơng năm 1945, Chính phủ nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hòa được thành lập. Nhận thức rõ tầm quan trọng của pháp luật trong việc
xây dựng một nhà nước vững mạnh, thiết lập và duy trì trật tự xã hội ổn định, Chủ tịch
Hồ Chí Minh đã chủ trương nhanh chóng xây dựng Hiến pháp và ban hành các văn bản
pháp luật. Tuy nhiên, mãi cho đến khi thống nhất đất nước vào năm 1975, nước ta vì

phải đồng thời thực hiện hai nhiệm vụ: vừa phải bảo vệ sự toàn vẹn lãnh thổ trước giặc
ngoại xâm, vừa phải xây dựng đất nước, cho nên, hệ thống pháp luật thời kỳ này chưa
hoàn thiện. Nổi bật nhất trong giai đoạn này về lĩnh vực đất đai là Luật Cải cách ruộng
đất năm 1953 được thông qua vào ngày 04/12/1953. Xem xét mục tiêu và các quy định
cụ thể của đạo luật này, có thể thấy, nước ta chủ trương thiết lập chế độ sở hữu ruộng
12


đất của nơng dân20, theo đó, việc sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở được Nhà nước
“chia đất” cho nơng dân.
Sau khi giải phóng hồn tồn miền Nam, thống nhất đất nước, văn bản đầu tiên có
ảnh hưởng to lớn đến đất đai phải kể đến đó là Hiến pháp 1980 được Quốc hội thông qua
vào ngày 18/12/1980. Bản Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân21, do
Nhà nước thống nhất quản lý22. Đồng thời, ghi nhận chế độ kinh tế là sản xuất nhỏ tiến
thẳng lên xã hội chủ nghĩa, bỏ qua giai đoạn phát triển tư bản chủ nghĩa23, không thừa
nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần và QSDĐ trong giai đoạn này vì thế khơng
thể trở thành một hàng hóa. Thực hiện theo tinh thần của Hiến pháp, Luật Đất đai 1987
ra đời điều chỉnh các quan hệ đất đai trong xã hội. Theo quy định của Luật này, các chủ
thể được sử dụng đất thơng qua hình thức được nhà nước giao đất để sử dụng ổn định,
lâu dài hoặc tạm thời24. Các chủ thể sử dụng đất được ghi nhận bao gồm: nông trường;
lâm trường; hợp tác xã; tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp; đơn vị vũ
trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội và cá nhân. Đặc biệt là trong giai đoạn
này, do phủ nhận kinh tế thị trường, nên mọi giao dịch liên quan đến đất đai đều bị
nghiêm cấm25. Như vậy, Luật đất đai 1987 mặc dù đã tạo ra nền tảng cơ bản các quan hệ
xã hội về đất đai, tuy nhiên, các quy định cịn thơ sơ, chưa chặt chẽ. Cùng với cơ chế tập
trung quan liêu bao cấp, các quy định của Luật Đất đai 1987 đã tạo ra một lực cản lớn
cho sự vận hành các quan hệ đất đai trong xã hội, kìm hãm sự phát triển chung của kinh
tế đất nước. Với quy định cấm đoán nghiêm ngặt, các giao dịch QSDĐ nói chung và giao
dịch phân lơ, bán nền nói riêng chưa được pháp luật cho phép trong giai đoạn này.
1.3.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến 01/7/2014

- Sự ra đời và phát triển của Luật Đất đai 1993 gắn liền với sự ra đời của quy
định về phân lô, bán nền.
Sau khi thực hiện đường lối đổi mới từ năm 1986, pháp luật nước ta có nhiều
chuyển biến quan trọng. Trong đó, sự ra đời của Luật Đất đai 1993 là sự lột xác đối với

20
21
22
23

Điều 1 Luật Cải cách ruộng đất 1953
Điều 19 Hiến pháp 1980
Điều 20 Hiến pháp 1980
Điều 15 Hiến pháp 1980

24

Điều 1 Luật Đất đai 1987

25

Điều 5 Luật Đất đai 1987

13


pháp luật đất đai. Vẫn duy trì chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
đối với đất đai26, tuy nhiên, đạo luật này được xây dựng chặt chẽ và tiến bộ với những
quy định mới phù hợp trong bối cảnh kinh tế, xã hội của đất nước lúc bấy giờ. Trước hết,
hình thức sử dụng đất của các chủ thể đã được mở rộng, có thể được Nhà nước giao,

hoặc cho thuê27. Kế đến, chủ thể sử dụng đất cũng có sự thay đổi, theo quy định của Luật
này, chủ thể sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân28. Đặc
biệt, đây là văn bản đầu tiên quy định tư cách “người sử dụng đất” cho tổ chức kinh tế
(là chủ thể duy nhất được phép thực hiện hình thức phân lô, bán nền mà tác giả đang
nghiên cứu). Một sự thay đổi lớn và đáng chú ý nhất của Luật Đất đai 1993 đó là việc
cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch QSDĐ. Các giao dịch đó bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Nhờ quy định này,
QSDĐ đã có khả năng trở thành hàng hóa khi đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy
định, được phép giao dịch trên thị trường. Điều này phù hợp với khẳng định của Đảng
trong Nghị Quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX:
“QSDĐ là hàng hóa đặc biệt”. Cũng kể từ đây, thị trường QSDĐ hình thành và từng
bước phát triển. Theo đó, giai đoạn 1993-1994 là giai đoạn “sốt” đất đầu tiên và được
xem là gắn liền với thời kỳ hoàn kim của tăng trưởng kinh tế, minh chứng là GDP năm
1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%29.
Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001, kèm theo đó
là hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành, ghi nhận chi tiết và có xu hướng ngày càng
mở rộng quyền của các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là đối với tổ chức kinh tế. Đi vào
quy định cụ thể, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được hướng dẫn trước
hết bằng Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất ban hành ngày 25/10/1994. Trong Pháp lệnh này, tổ chức kinh tế trong
nước sử dụng đất vào mục đích kinh doanh khác mà khơng phải là nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối chỉ được sử dụng đất thông qua việc được nhà

26

Điều 1 Luật Đất đai 1993

27


Khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai 1993
Điều 1 Luật Đất đai 1993

28
29

Duy Anh, “Hình ảnh 20 năm: đỉnh cao và vực sâu của BĐS”, />
nam-dinh-cao-va-vuc-sau-cua-bds-196478.html, truy cập ngày 26/02/2019

14