BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HỒNG THANH

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự & Tố tụng Dân sự
Định hướng ứng dụng
Mã số: 60380103

Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Lê Minh Hùng
Học viên: Nguyễn Hồng Thanh
Lớp: CHL Cần Thơ, khóa 2.

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ nội dung luận văn “Hiệu lực của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” là kết quả của quá trình
tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tơi, dưới sự hướng dẫn khoa học tận tình, chu
đáo của Pgs.Ts. Lê Minh Hùng. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận
văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin
được nêu trong luận văn là trung thực và hồn tồn chính xác.
Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Hồng Thanh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

1

Bộ luật Dân sự

BLDS

2

Giấy chứng nhận


GCN

3

Hội đồng thẩm phán

HĐTP

4

Luật Công chứng

LCC

5

Luật Đất đai

LĐĐ

6

Luật Nhà ở

LNO

7

Người sử dụng đất


NSDĐ

9

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

8

Quyền sở hữu

QSH

10

Toà án nhân dân

TAND

11

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..........................................................................................9
1.1. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........11
1.1.1. Quy định của pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được phép
tặng cho ...................................................................................................... 11
1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được phép
tặng cho ...................................................................................................... 11
1.1.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được
phép tặng cho .............................................................................................. 14
1.2. Điều kiện về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........17
1.2.1. Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất ...................................................................................................... 17
1.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất ................................................................................................. 18
1.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hình thức của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất ....................................................................................... 22
Kết luận chương 1 ...................................................................................................27
CHƯƠNG 2. THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC, THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẨT
...................................................................................................................................28
2.1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ..........28
2.1.1. Quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất ....................................................................................... 28
2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất ................................................................................. 29
2.1.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất.......................................................................... 32
2.2. Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất ...............................................................................................................36



2.2.1. Quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................. 36
2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................... 38
2.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................................. 41
Kết luận chương 2 ...................................................................................................46
KẾT LUẬN ..............................................................................................................47
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo quy định của pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện hành thì đất đai thuộc
sở hữu của tồn dân do Nhà nước đại diện sở hữu, thống nhất quản lý và trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ vào quy định này cho thấy pháp luật
Việt Nam hiện hành không thừa nhận chế độ tư hữu về đất đai, mà chỉ giao cho tổ
chức, cá nhân quyền sử dụng đất. Đồng thời, người sử dụng đất có các quyền như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…
theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Trong quá trình phát triển của nền kinh
tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất biến động mạnh mẽ theo chiều hướng tăng
dần, cùng với đó các tranh chấp về đất đai nói chung, tranh chấp giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra ngày càng nhiều, đa dạng về tính chất
phức tạp, trong khi hệ thống pháp luật đất đai của nước ta mặc dù đã được xây dựng
và hồn thiện nhưng vẫn cịn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa đồng bộ với các đạo luật
khác như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng…
Về tặng cho quyền sử dụng đất, từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành cho
đến nay khơng có nhiều thay đổi, trong khi đó các giao dịch về tặng cho quyền sử

dụng đất ở nước ta trãi qua các thời kỳ diễn ra rất đa dạng, phong phú. Tặng cho
quyền sử dụng đất thường mang yếu tố tình cảm, phong tục tập quán trên cơ sở quan
hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,… nên việc tặng cho thường được thực hiện
như hợp đồng thực tế mà không chú trọng điều kiện để quyền sử dụng đất được phép
tặng cho, việc tặng cho thường khơng lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực
hay đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Song về phương diện kinh tế thì đất đai ngày
càng có giá trị nên từ đó tranh chấp phát sinh ngày càng nhiều. Về cơ sở pháp lý của
tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất rất đa dạng, phức tạp, có quyền sử dụng đất có
đầy đủ giấy tờ pháp lý, song cũng có nhiều trường hợp đất do ông bà tổ tiên để lại,
đất do khai hoang mà q trình sử dụng chưa có bất kỳ loại giấy tờ nào.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu xuất phát từ yếu tố tình cảm, phong
tục tập qn nên có nhiều trường hợp khơng tn thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực
theo quy định của pháp luật, trong khi Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành
quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công
chứng hoặc chứng thực theo quy định và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền. Trong khi đó, Điều 5 Luật Cơng chứng 2014 lại quy định văn


2
bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ
chức hành nghề công chứng; Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp
đồng tặng cho nhà ở (thông thường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở) có hiệu
lực tại thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng. Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015
quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm đăng ký theo quy
định của Luật Đất đai nhưng khơng nói rõ là thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất có hiệu lực hay thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực; Khoản 3
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính, cũng khơng nói rõ thời điểm đăng ký là thời điểm hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực hay thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác,

khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà
ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở là kể từ thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn
giao nhà ở từ bên tặng cho.
Những quy định trên cho thấy pháp luật thực định quy định về hiệu lực của
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam như về điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, về thời điểm có hiệu lực và thời
điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cịn bất
cập, chưa thống nhất, khơng rõ ràng, chưa đi vào thực tiễn đời sống xã hội dẫn đến
thực tiễn áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau, khơng thống nhất. Đây là một nội
dung rất được quan tâm tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích mà cho đến nay vẫn chưa
có cơng trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách chuyên sâu, toàn diện. Xuất phát
từ những lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu lực của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề
tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, tác giả thấy rằng vấn đề liên quan đến
hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất nói
riêng đã được đề cập, phân tích, bình luận trong các giáo trình, sách chuyên khảo,
luận án tiến sĩ, bài báo khoa học trên các tạp chí và trên các trang thơng tin điện tử,
trong đó có thể kể đến một số tài liệu như sau:
- Giáo trình:
+ Đỗ Văn Đại (Cb. 2019), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, NXB.


3
Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Với tài liệu giáo trình này, nghiên cứu tại
Chương II về Hợp đồng đã bổ sung những kiến thức lý luận cơ bản, các nguyên lý
chung và các quy định chung nhất về hợp đồng như về khái niệm hợp đồng, bản
chất của hợp đồng, đặc điểm của hợp đồng, phân loại hợp đồng và nội dung của hợp

đồng, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm giao kết và thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng… là nền tảng kiến thức lý luận cơ bản để tác giả vận
dụng, nghiên cứu chuyên sâu về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam.
+ Lê Minh Hùng (Cb. 2019), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và
thừa kế của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, NXB. Hồng Đức - Hội
Luật gia Việt Nam. Với giáo trình này, nghiên cứu tại chương 2 về quyền sở hữu tài
sản đã bổ sung kiến thức lý luận quan trọng về quyền sở hữu tài sản, nhất là về
nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu; về thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời
điểm chịu rủi ro đối với tài sản, về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu… là những
kiến thức lý luận cơ bản để tác giả vận dụng trong quá trình xây dựng đề tài liên quan
đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Sách chuyên khảo:
+ Lê Minh Hùng (Cb. 2019), Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi
thường thiệt hại ngoài hợp đồng của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
sách chuyên khảo, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Với tài liệu chuyên
khảo này, chương II về Hợp đồng, nhất là vấn đề 10 – Hợp đồng vô hiệu do vi
phạm điều cấm của luật; vấn đề 11 – xử lý hậu quả của hợp đồng vơ hiệu do khơng
tn thủ hình thức; vấn đề 12 – Cơng nhận hợp đồng khơng tn thủ hình thức luật
định đã phân tích, bình luận, đánh giá các vụ việc thực tế, đối chiếu với việc áp
dụng pháp luật của Tòa án so với quy định của pháp luật hiện hành; so sánh quy
định của pháp luật Việt Nam được vận dụng để giải quyết vụ việc so với pháp luật
của một số nước trên thế giới… giúp tác giả có cách nhìn tồn diện hơn về thực tiễn
áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, làm cơ sở vận dụng
nghiên cứu đề tài.
+ Đỗ Văn Đại (Cb. 2016), Bình luận khoa học – Những điểm mới của Bộ luật
Dân sự năm 2015, NXB. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Với tài liệu chuyên
khảo này, tác giả đã phân tích, nghiên cứu những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015,
cung cấp cho người đọc sự nhìn nhận một cách tổng quan, sâu hơn về các quy định
của pháp luật dân sự. Vấn đề liên quan hiệu lực của hợp đồng nói chung, hiệu lực của



4
hợp đồng tặng cho tài sản, hiệu lực hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng là một
điểm mới được tác giả đề cập trong chương 4 – Quy định chung về hợp đồng. Tuy
nhiên, vấn đề này chỉ là một nội dung được đề cập đến trong công trình, chưa được
nghiên cứu, phân tích chun sâu, cơng trình này cũng là tiền đề về những vấn đề lý
luận cơ bản nhất để nghiên cứu, vận dụng trong quá trình phát triển đề tài của mình.
+ Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản
án, tập 1 và tập 2; NXB. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Tài liệu chuyên khảo
này là cơng trình nghiên cứu chun sâu, tồn diện về quy định của pháp luật về
hợp đồng, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng của các Tòa án thông qua các
bản án để chứng minh văn bản quy phạm pháp luật không bao giờ đầy đủ, rõ ràng,
chi tiết cho những hoàn cảnh cụ thể, nhiều quan điểm trái chiều nhau về cùng một
vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng. Trong đó, vấn đề về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sở hữu là tài sản là bất động sản phải đăng
ký (đối tượng của hợp đồng) nói chung, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng
cho bất động sản, trong đó có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được tác giả
phân tích dựa trên các bản án của Tòa án, đối chiếu với quy định của pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất chưa thật sự được tác giả nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện. Song với
tài liệu chuyên khảo này là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả nghiên cứu, vận
dụng trong quá trình xây dựng đề tài.
+ Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, sách chuyên khảo, NXB.
Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Tài liệu chun khảo trên đây là cơng trình
nghiên cứu tồn diện, chuyên sâu các quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp
đồng trong pháp luật Việt Nam. Trên cơ sở phân tích, bình luận các vấn đề lý luận
về hiệu lực hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng theo pháp luật Việt Nam, so sánh với
những quy định của luật pháp quốc tế, giúp cho người đọc có cái nhìn đa chiều về

vấn đề này. Trong đó, về hiệu lực của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng trong cơng trình này là nền tảng lý luận quan trọng để tác giả vận dụng trong
nghiên cứu về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, sách chuyên khảo, NXB.
Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Sách chun khảo nghiên cứu riêng về hình
thức với tính chất là một yếu tố pháp luật quan trọng thể hiện sự tồn tại của hợp
đồng, đồng thời cũng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp luật


5
có quy định, đặc biệt là hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất nói riêng. Sách viết theo quy định pháp luật trước ngày
BLDS 2015 có hiệu lực, là nền tảng lý luận, thực tiễn về chủ đề hình thức hợp đồng
giúp tác giả có thêm tư liệu quan trọng để hồn thành luận văn của mình.
- Luận án tiến sĩ
+ Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử
dụng đất, Luận án tiến sĩ luật học - Trường Đại học quốc gia Hà Nội. Đây là cơng
trình nghiên cứu tồn diện về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất, đã làm rõ về lý
luận cũng như thực tiễn giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơng trình trên được tác giả nghiên cứu đã lâu, vào
thời điểm LĐĐ 2003 và BLDS 2005 đang có hiệu lực, đến nay theo LĐĐ 2013 và
BLDS 2015 đã có nhiều thay đổi; cơng trình trên nghiên cứu tổng thể pháp luật về
tặng cho quyền sử dụng đất, nên về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất chưa được nghiên cứu chuyên sâu. Do đó, đây là tài liệu quan trọng để tác giả
nghiên cứu, vận dung trong quá trình nghiên cứu, xây dựng đề tài.
- Bài báo khoa học trên tạp chí:
+ Đỗ Văn Đại (2019), “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản ở Việt
Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 18/2019, tr. 1 – 12. Bài viết này, tác giả đã
phân tích quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản
nói chung, chuyển quyền sử dụng đất nói riêng; thực tiễn áp dụng pháp luật về thời

điểm chuyển quyền sở hữu, đã chỉ ra những điểm chưa thật sự rõ ràng của văn bản
quy phạm pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu.
+ Đoàn Đức Lương – Nguyễn Thị Hồng Trinh (2019), “Những bất cập trong
quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng
đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 19/2019, tr. 26 – 29. Bài viết này, tác giả đã phân
tích, đưa ra một số bất cập của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất, đồng thời
đề ra một số kiến nghị để thống nhất các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, bài viết trên
chỉ nghiên cứu về mặt lý luận, chưa nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về hiệu lực
của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, được tác giả vận dụng trong quá trình
nghiên cứu đề tài.
+ Tưởng Duy Lượng – Lê Thị Hòa (2018), “Bàn về một số hợp đồng thơng
dụng”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 06/2018, tr. 1 -11. Bài viết này, tác giả có phân
tích về hợp đồng tặng cho tài sản, thực trạng tặng cho tài sản, nhất là bất động sản ở


6
nước ta hiện nay; hợp đồng về quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật dân
sự, pháp luật về đất đai, trong đó có đề cập đến các quy định về điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật dân sự, đất đai và thời
điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực. Bài viết này có giá trị để tác giả nghiên
cứu, vận dụng viết đề tài.
Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các cơng trình nghiên cứu trên
đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu ở góc độ lý luận,
thực trạng, trong đó chỉ có một phần nội dung liên quan đến hiệu lực của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, chưa có cơng trình nào nghiên cứu một cách tổng thể quy
định của pháp luật và thực tiễn áp dụng về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực
và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tác giả xét thấy việc nghiên cứu chuyên sâu vấn đề hiệu lực của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là cần thiết để góp ý, đề xuất hồn thiện pháp luật hiện nay.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định
trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan như Luật
Cơng chứng 2014, Luật Nhà ở 2014; các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên
quan và văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó có sự đối chiếu với thực tiễn xét xử tại
Tòa án, đặc biệt khai thác sâu thực trạng giải quyết các tranh chấp liên quan đến
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó tập trung nghiên cứu chuyên sâu về
điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong thực tế xét xử hiện nay.
Tác giả thực hiện việc phân tích quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhận định, phân tích những bất cập, khơng thống
nhất giữa các quy định trong văn bản pháp luật và thực tiễn áp dụng, làm rõ những
vấn đề về lý luận liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu nhằm đưa ra những
kiến nghị, đề xuất hướng khắc phục nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật
về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt Nam
và thực tiễn áp dụng tại các Tịa án về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực và
thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.


7
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu về những quy định
của pháp luật liên quan đến điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực và thời
điểm chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của Bộ
luật Dân sự 2015, có đối chiếu với Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005; Luật
Đất đai 2013 có đối chiếu với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và các luật có

liên quan như Luật Công chứng 2014, Luật Nhà ở 2014, các văn bản quy phạm
pháp luật khác có liên quan và quy định của một số nước trên thế giới như Bộ luật
dân sự Nhật Bản, Bộ luật dân sự Pháp, Bộ luật dân sự Cam-Pu-Chia về nội dung có
liên quan đến đề tài cần nghiên cứu. Trong đó, đối với nội dung về điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu về
điều kiện về hình thức và điều kiện về đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cịn các điều kiện khác khơng
được nghiên cứu trong đề tài mà sẽ được nghiên cứu, làm rõ ở cơng trình nghiên
cứu khác.
Phạm vi về thời gian: Tác giả nghiên cứu đối với các vụ việc phát sinh từ khi
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, ngồi ra cịn sử dụng các vụ
việc đã xảy ra trước đó.
Phạm vi khơng gian, thực tiễn áp dụng: Các vụ việc có trong luận văn được
trích dẫn trong các bản án ở nhiều địa phương khác nhau trong phạm vi toàn quốc,
tương ứng với thời gian từ khi các văn bản pháp luật liên quan nêu trên có hiệu lực
đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong q trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp, cụ thể:
Cụ thể tại chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ các
quy định hiện hành của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất; phân tích, bình luận các vụ việc xảy ra trong thực tiễn, quan
điểm của các tác giả liên quan quan đến nội dung nghiên cứu, thực hiện phương
pháp so sánh với pháp luật nước ngồi. Song song với phương pháp phân tích, bình
luận, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp tại phần kết luận của mỗi mục
và chương để khái quát những nội dung đã trình bày và đề xuất một số kiến nghị,
giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật.
Chương 2, tác giả vận dụng phương pháp phân tích, bình luận, so sánh để
làm rõ các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực và thời điểm chuyển



8
quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tương tự Chương 1,
tại phần kết luận của từng mục và kết luận chương, phương pháp tổng hợp được vận
dụng để khái quát những vấn đề pháp lý tác giả đã phân tích nhằm đưa ra những
kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện quy định của pháp luật.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của luận văn
6.1. Những đóng góp về khoa học của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn đã làm rõ thực trạng của quy định pháp luật
về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng
đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay, vấn đề tặng cho quyền sử
dụng đất thực tế và thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời điểm
có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất của cơ quan xét xử.
6.2. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Trong cơng trình nghiên cứu của mình, tác giả đã nêu ra những bất cập,
vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm đề xuất ban hành Nghị quyết hướng
dẫn của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, kiến nghị sửa đổi quy định
của Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cơng trình nghiên cứu cịn có giá trị tham khảo cho các tịa án trong q
trình xét xử những vụ việc có liên quan.
7. Bố cục của Luận văn
Ngồi phần mở đầu, phần nội dung, phần kết luận, bố cục của luận văn được
chia làm 2 chương cụ thể như sau:
Chương 1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 2. Thời điểm có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
trong hợp đồng đồng tặng cho quyền sử dụng đất.


9
CHƯƠNG 1
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng
cho tài sản của mình và chuyển QSH cho bên được tặng cho mà không yêu cầu
đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận1. Hợp đồng tặng cho tài sản là một giao
dịch dân sự, do đó để hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu lực thì cũng phải tuân thủ
các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó, để giao dịch dân sự có
hiệu lực phải có đủ 04 điều kiện sau đây: (i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; (ii) Mục đích
và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo
đức xã hội; (iii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (iv) Hình
thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định2. Trong bốn điều kiện trên thì các yếu tố về chủ thể,
nội dung và mục đích, sự tự nguyện của các bên là những yếu tố quan trọng góp
phần vào q trình hình thành và tồn tại của hợp đồng… Đây là ba yếu tố pháp lý
quan trọng được pháp luật quy định là điều kiện bắt buộc của mọi hợp đồng. Về
hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp
luật có quy định cũng là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng, có quan hệ
biện chứng với bản chất, nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng, và là phương tiện để diễn đạt ý chí của các bên, cũng như để chứng minh sự
tồn tại của hợp đồng3.
Đất đai là bất động sản4, do đó hợp đồng tặng cho QSDĐ phải chịu sự điều
chỉnh của BLDS về tặng cho bất động sản, theo đó, khoản 1 Điều 459 BLDS 2015
quy định tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng
thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký theo quy định của luật.
Còn về hợp đồng tặng cho QSDĐ, trước đây BLDS 2005, tại Điều 722 định nghĩa:
Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho
giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn bên được tặng
cho đồng ý nhận. Ngày nay, BLDS 2015 không quy định cụ thể hợp đồng tặng cho
Điều 457 của BLDS 2015 (Điều 461 BLDS 1995, Điều 465 BLDS 2005).
Điều 117 của BLDS 2015.

3
Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, NXB. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 77 - 78.
4
Điểm a khoản 1 Điều 107 của BLDS 2015.
1
2


10
QSDĐ như BLDS 2005, mà chỉ quy định chung hợp đồng về QSDĐ tại mục 7,
chương XVI từ Điều 500 đến Điều 503. Trong đó, Điều 500 BLDS 2015 quy định:
Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó NSDĐ chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc
thực hiện các quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với NSDĐ.
Về nội dung của hợp đồng về QSDĐ, Điều 501 BLDS 2015 quy định: Quy
định chung của hợp đồng và nội dung của hợp đồng thơng dụng có liên quan
trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác; Nội dung của hợp đồng về QSDĐ không được trái
với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng dất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và
quy định khác của pháp luật có liên quan. Quy định về hợp đồng, khoản 1 Điều
385 BLDS 2015 đã định nghĩa “Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc
xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Về hình thức hợp đồng
tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản phù hợp với quy định của BLDS
2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan 5. Hợp
đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản, được công chứng tại tổ chức
hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã6 và phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai7.
Như vậy, để hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, ngồi việc tuân thủ các

quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thông dụng, hợp đồng tặng cho tài
sản thì cịn phải tn thủ đầy đủ các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự, do đó phải
tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
- Thứ hai, bên tặng cho QSDĐ được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ khi: (i)
Có GCN QSDĐ, trừ trường hợp tặng cho quy định tại khoản 3 Điều 186 LĐĐ 2013;
(ii) đất khơng có tranh chấp; (iii) QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, NSDĐ khi thực hiện quyền tặng cho
QSDĐ cịn phải có đủ điều kiện khác theo quy định8.
Điều 502 của BLDS 2015.
Khoản 3 Điều 167 của LĐĐ 2013.
7
Khoản 3 Điều 188 của LĐĐ 2013.
8
Theo khoản 2 Điều 188 của LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ còn phải
có đủ điều kiện quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của LĐĐ 2013.
5
6


11
1.1. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1. Quy định của pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được phép
tặng cho
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 (khoản 1 Điều 106 LĐĐ 2003)
thì người có QSDĐ được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ khi có đủ các điều kiện
sau đây: (i) Có GCN QSDĐ; (ii) Đất khơng tranh chấp; (iii) QSDĐ không bị kê biên
để bảo đảm thi hành án; (iiii) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện trên,
NSDĐ khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ cịn phải có đủ các điều kiện theo quy
định tại Điều 191 và Điều 192 LĐĐ 2013. Cụ thể, theo Điều 191 LĐĐ 2013 thì: Tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi khơng được nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp
luật khơng cho phép tặng cho QSDĐ; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
đất nông nghiệp không được nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. Điều 192 LĐĐ 2013
quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho QSDĐ có điều kiện.
Trong các điều kiện về QSDĐ được phép tặng cho, thì điều kiện có GCN
QSDĐ là một trong những điều kiện để NSDĐ thực hiện quyền tặng cho QSDĐ cho
người khác. Theo quy định tại Điều 168 LĐĐ 2013 thì thời điểm để NSDĐ được
thực hiện các quyền của mình khi có GCN. Như vậy, NSDĐ muốn tặng cho QSDĐ
cho người khác thì phải có GCN QSDĐ. Trong thực tiễn việc tặng cho QSDĐ khi
NSDĐ chưa được cấp GCN QSDĐ diễn ra phổ biến do công tác đo đạc, lập bản đồ,
đăng ký, cấp GCN QSDĐ còn nhiều hạn chế, sai sót, chưa được thực hiện đồng bộ
trên cả nước. Mặt khác, có nhiều trường hợp NSDĐ có đủ điều kiện cấp GCN
QSDĐ, tuy nhiên do nhiều lý do mà họ chưa thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN
QSDĐ theo quy định. Trong khi đó, theo quy định của LĐĐ thì NSDĐ muốn tặng
cho QSDĐ của mình cho người khác thì phải có GCN QSDĐ. Tuy nhiên, trong
trường hợp NSDĐ tặng cho QSDĐ của mình cho người khác khi chưa có GCN
QSDĐ thì hợp đồng tặng cho QSDĐ có bị vơ hiệu hay khơng thì khơng được quy
định. Điều này dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn xét xử các tranh chấp
về hợp đồng tặng cho QSDĐ.
1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được
phép tặng cho
Trong thực tiễn, các bên liên quan có tranh chấp với nhau về hợp đồng tặng
cho QSDĐ khi thời điểm tặng cho đất chưa được cấp GCN QSDĐ diễn ra phổ biến,
gay gắt, gây khó khăn rất lớn cho các tịa án, vì khi tặng cho chưa đảm bảo các điều


12
kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ nhưng thực tế người được tặng cho
đã nhận đất, cất nhà ở ổn định hoặc có nhiều cơng sức tu bổ, cải tạo nâng cao giá trị

đất. Án lệ số 03/2016/AL đã đưa ra giải pháp hợp lý đối với việc tặng cho theo hợp
đồng thực tế, thể hiện ý chí của người tặng cho khi chưa phát sinh sự việc vợ chồng
người con ly hôn với nhau. Tuy nhiên, để có đủ điều kiện áp dụng Án lệ số
03/2016/AL thì phải có những tình huống pháp lý tương tự như có sự kiện tặng cho;
người được tặng cho đã nhận đất xây dựng nhà kiên cố mà khi xây dựng nhà thì
người tặng cho khơng có ý kiến phản đối; người được tặng cho đã sử dụng nhà, đất
liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành kê khai đất, được cấp GCN QSDĐ. Tuy
nhiên, trong thực tiễn rất ít vụ việc có tình huống pháp lý tương tự Án lệ số
03/2016/AL để áp dụng, vẫn còn nhiều trường hợp các bên xác lập hợp đồng tặng
cho QSDĐ khi chưa được cấp GCN QSDĐ không đủ điều kiện để áp dụng Án lệ
03/2016/AL nhưng hệ quả pháp lý là hợp đồng tặng cho QSDĐ đó có hiệu lực hay
vô hiệu chưa được hướng dẫn. Để làm rõ thực trạng trên, tác giả xin đưa ra vụ án cụ
thể như sau:
Vụ án 1: Nguồn gốc phần đất diện tích 797m2 thuộc thửa 1/204 tờ bản đồ số 11
là của cụ S, cụ N được Hợp tác xã TN cấp vào năm 1985, chưa được cấp GCN QSDĐ.
Ngày 09/01/1995 và ngày 30/11/1999, cụ S và cụ N lập giấy tay cho đất cho con là ông
D, bà Th (cụ N cho rằng khơng có ký tên nhưng vẫn thừa nhận lúc cụ S cho đất thì cụ
N biết và đồng ý). Sau khi được tặng cho, ông D, bà Th sử dụng đất liên tục đến năm
2017 thì phát sinh tranh chấp. Cụ S khởi kiện ông D, bà Th yêu cầu hủy hợp đồng tặng
cho QSDĐ trên, buộc ông D, bà Th giao trả lại diện tích đất 797m2. Cụ N thống nhất
yêu cầu khởi kiện của cụ S. Theo Công văn số 217/UBND, ngày 23/02/2018 của
UBND huyện BD thì vị trí đất tranh chấp được quy hoạch là đất trồng cây hàng năm,
khơng quy hoạch các cơng trình cơ sở hạ tầng, đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ. Tòa án
cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã không chấp nhận khởi kiện của cụ S, xác định
diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông D, bà Th9.
Nhận xét: Vụ án trên thể hiện QSDĐ tranh chấp 797m2 là của cụ S được Nhà
nước cấp, chưa được cấp GCN QSDĐ và chưa thể hiện rõ có một trong các loại giấy
tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013. Năm 1995, cụ S và cụ N đã tặng cho vợ chồng
ông D, bà Th. Việc tặng cho chỉ được lập bằng giấy tay và thời điểm tặng cho cũng
như thời điểm giải quyết tranh chấp thì phần đất trên chưa được cấp GCN QSDĐ.

Bản án dân sự phúc thẩm số 82/2018/DS-PT, ngày 26/6/2018 của TAND tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh
chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất”.
9


13
Vào thời điểm này, LĐĐ 1993 không quy định NSDĐ được thực hiện quyền tặng cho
khi có GCN QSDĐ, cho đến khi Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, ngày 29/3/1999 của
Chính phủ được ban hành mới có quy định NSDĐ khi thực hiện các quyền của mình
phải có GCN QSDĐ10. Tiếp theo đó, về điều kiện phải có GCN QSDĐ mới được
thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có quyền tặng cho QSDĐ được LĐĐ 2003,
tại khoản 1 Điều 106 và LĐĐ 2013, tại khoản 1 Điều 188 quy định. Tuy nhiên, trên
thực tế người có QSDĐ đã tặng cho QSDĐ của mình khi chưa được cấp GCN QSDĐ
vẫn thường được diễn ra phổ biến với quan niệm cha, mẹ, ông, bà cho đất cho con,
cháu khi họ đã trưởng thành, có vợ (chồng) thì được cho đất để cất nhà ở hoặc làm tư
liệu sản xuất, ổn định cuộc sống về sau. Trên cơ sở đó, việc tặng cho QSDĐ thường
được xác lập như một hợp đồng thực tế mà không chú trọng quy định của pháp luật
về điều kiện phải có GCN QSDĐ mới được tặng cho11.
Vụ án 1 nêu trên, Tịa án đã nhận định vợ chồng ơng D, bà Th sử dụng đất liên
tục, ổn định sau khi được tặng cho và phần đất tặng cho theo xác định của cơ quan có
thẩm quyền là đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ để công nhận hợp đồng tặng cho.
Hướng giải quyết trên tuy không phù hợp với quy định của pháp luật, tuy nhiên xét
về thực tế là hợp đồng tặng cho QSDĐ đã được các bên thực hiện thông qua sự
chuyển giao tài sản tặng cho từ bên tặng cho qua bên được tặng cho. Việc Tịa án
cơng nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực là thuyết phục. Bởi lẽ, việc công
nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực là phù hợp ý chí, mong muốn của các bên
khi xác lập hợp đồng tặng cho và QSDĐ tặng cho tuy chưa được cấp GCN QSDĐ
nhưng được cơ quan có thẩm quyền xác định là đủ điều kiện để cấp GCN, đồng nghĩa
với việc người có QSDĐ này là hợp pháp, chỉ có điều là chưa được cấp GCN mà
thơi. Do đó, chủ sử dụng hợp pháp QSDĐ của mình cần được cho phép thực hiện

quyền tặng cho cho người khác.
Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ quy định giấy tờ để
thực hiện quyền của người sử dụng đất: “1. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy
chứng nhận QSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp…”.
11
Vụ án sau đây có tình huống tương tự là thời điểm tặng cho NSDĐ chưa được cấp GCN QSDĐ: Cụ T6 và
cụ S tạo lập được ngơi nhà cấp 4 diện tích 155,2m2 và diện tích đất 282,4m2, trong đó đất ở 200m2, đất khn
viên 82,4m2 thuộc thửa 163. Trong đó, đối với diện tích đất 52m2 cụ T6 và cụ S đã tặng cho vợ chồng ông T,
bà T5 vào năm 1991, việc tặng cho không được lập thành văn bản, thời điểm tặng cho đất chưa được cấp
GCN QSDĐ. Sau khi được tặng cho vợ chồng ông T đã xây dựng nhà kiên cố. Năm 2001, cụ T6, cụ S được
cấp GCN QSH nhà và QSDĐ nhưng chưa làm thủ tục tặng cho vợ chồng ông T. Năm 2002, cụ T6 chết. Tịa
án cấp sơ thẩm, phúc thẩm đã cơng nhận việc cụ T6, cụ S tặng cho vợ chồng ông T diện tích đất 52m2 (Bản
án dân sự phúc thẩm số 158/2019/DS-PT, ngày 16/9/2019 của TAND cấp cao tại Đà Nẳng về việc “Công
nhận tặng cho tài sản, công nhận quyền sở hữu nhà đất và tranh chấp thừa kế theo pháp luật”).
10


14
1.1.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện để quyền sử dụng đất được
phép tặng cho
Ở góc độ văn bản, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của HĐTP
TAND tối cao, tại tiết b.2, điểm b tiểu mục 2.3, mục 2, phần II hướng dẫn đối với hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện về đất
chuyển nhượng chưa được cấp GCN QSDĐ theo quy định của LĐĐ và điều kiện về
hình thức phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực nhưng sau đó
đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy
tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003 mà phát sinh tranh chấp và từ
ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tịa án giải quyết thì khơng coi là hợp đồng vơ hiệu
do vi phạm điều kiện này. Tuy nhiên, hướng dẫn trên chỉ áp dụng đối với giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ, còn về giao dịch tặng cho QSDĐ thì chưa có hướng dẫn.
Song thực tiễn xét xử, có Tịa án đã cơng nhận hợp đồng tặng cho có hiệu lực, mặc dù
thời điểm tặng cho đất chưa được cấp GCN QSDĐ nhưng có một trong các loại giấy
tờ quy định tại Điều 50 LĐĐ 2003 (Điều 100 LĐĐ 2013)12.
Do việc cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ hợp pháp chưa được thực hiện đầy đủ,
vẫn còn rất nhiều trường hợp NSDĐ chưa được cấp GCN QSDĐ, trong đó có NSDĐ
đã có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 (khoản 1, 2 và 5
Điều 50 LĐĐ 2003). Vì vậy, trong thời kỳ LĐĐ 2003 có hiệu lực, trong trường hợp
NSDĐ khơng có GCN QSDĐ nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003 vẫn được phép tặng cho QSDĐ13. Tuy nhiên, quyền này
chỉ được phép thực hiện đến hết ngày 31/12/2007, kể từ ngày 01/01/2008 thì NSDĐ
bắt buộc phải được cấp GCN QSDĐ thì mới được phép tặng cho14. LĐĐ 2013, tại
Tại Bản án 94/2018/DS-PT, ngày 25/10/2018 của TAND tỉnh Bắc Ninh về việc “Tranh chấp hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất” thể hiện: Ông D được sử dụng hai lơ đất số 52, 56 diện tích 431m2 (trong đó có 56,4m2
tranh chấp với ơng D1) theo Bản án số 40/1995 ngày 18/4/1995 của Tòa phúc thẩm TAND tối cao. Ngày
06/5/2005, tại UBND thị trấn L, ông D và ông D1 thống nhất lập biên bản thỏa thuận, theo đó ông D đồng ý
giao cho ông D1 thửa đất 56m2, thửa đất 12m ngang mặt đường làng diện tích 143,35m2 chia làm hai, trong đó
ơng D1 sử dụng 6m. Trên cơ sơ biên bản trên, ông D1 được cấp GCN QSDĐ. Ông D khởi kiện yêu cầu tuyên
bố việc tặng cho QSDĐ trên vơ hiệu. Tịa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm đã khơng chấp nhận yêu cầu
khởi kiện của ông D. Mặc dù Bản án không vận dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP cũng như Khoản 1 Điều
152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ năm 2003 (đất đã có giấy
tờ quy định tại Điều 50 LĐĐ năm 2003 và văn bản tặng cho hợp pháp), tuy nhiên có nhận định: “ơng D có đủ
điều kiện cấp GCN QSDĐ nhưng ơng không làm thủ tục để được cấp GCN QSDĐ theo quy định. Tuy nhiên,
việc ông chưa được cấp GCN QSDĐ nhưng ơng vẫn có QSDĐ theo LĐĐ quy định” là hoàn toàn thuyết phục.
13
Khoản 1 Điều 152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ năm 2003.
14
Theo Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 thì quyền này được thực hiện đến hết
ngày 31/12/2006. Sau đó, Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 cho phép quyền này được
thực hiện đến hết ngày 31/12/2007, kể từ ngày 01/01/2008 thì người sử dụng đất bắt buộc phải có GCN

QSDĐ mới được phép tăng cho.
12