BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

'VŨ THỊ THẢO KHUÊ

PHÁP LUAT

VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU

DUNG DAT Ở, QUYẺN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIÊN VỚI ĐÁT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ.
THỰC TIEN THUC HIEN TAI QUAN CAU GIAY, THANH
PHO HANOI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 202L


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

'VŨ THỊ THẢO KHUÊ

PHÁP LUẬT VẺ CÁP GIÁY CHỨNG NHAN QUYEN SU
DUNG DAT Ở, QUYẺN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIÊN VỚI ĐÁT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ.
THỰC TIỀN THUC HIEN TAI QUAN CAU GIAY, THANH
PHO HANOI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, NĂM 202L


LOI CAM BOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trinh nghiên cứu của riêng tôi, các kết
Tuân, dữ liêu trong ln văn ny l trung thực, đâm bảo đơ chính xác, tin cây.
Tôi cũng xin cam đoan rằng moi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luân văn này:
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong bài viết đã được chi ré nguồn.
gốc
TÁC GIẢ LUẬN VĂN.

'VŨ THỊ THẢO KHUÊ


DANH MUC TU VIET TAT

'Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

=;

~GCNQSD.


MUCLUC

MỞ ĐẦU...

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN DE LY LUAN PHAP LUAT VE CAP GIAY
CHUNG NHAN QUYỂN SỬ DUNG BAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở
VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI BAT CHO HO GIA DiNH, CA

NHAN

1.1. Lý luân về giấy chứng nhân và cấp giầy chứng nhân quyển sir dung dat ở,
quyền
sở hữu nha 6 va tai săn khác gắn liên với đất cho hơ gia đính, cả nhân....... 6
1.2. Lý luận pháp luật vẻ cắp Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất ở, quyển sở
"hữu nhả ở và tải sản khác gắn liên với đất cho hơ gia đính, cá nhân.
1
344

KET LUAN CHUONG 1...
CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG
NHAN QUYEN SU DUNG BAT G, QUYEN SG HUU NHA GO VATAI

SAN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẮT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ.


THUC TIEN THUC HIEN

TAI QUAN CAU GIAY, THANH PHO HA.

NOL...
3.1. Thực trạng pháp luật vẻ cấp Giầy chứng nhận quyển sit dung dat ở, quyền.
sở hữu nha 6 va tai sản khác gắn liễn với đắt cho hộ gia đình, cả nhân.
35
3.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giầy chứng nhận quyển sử dụng đất ở,
quyên sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đất cho hô gia định, cá nhân.
tại quân Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
53
KET LUAN CHUONG 2...
CHƯƠNG

3 ĐỊNH HƯỚNG

VÀ GIẢI PHÁP HOÀN

THIỆN PHÁP.

LUAT VE NANG CAO HIEU QUA AP DUNG PHAP LUAT VE CAP
GIAY CHUNG NHAN QUYỂN SỬ DỤNG ĐẮT Ở, QUYỂN SỞ HỮU.


NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHAC GAN LIEN VOI DAT CHO HO GIA
BINH, CA NHAN TU THUC

TIEN QUAN CAU GIAY, THANH PHO


HÀ NỘI..

3.1. Định hướng hoàn thiên pháp luật vẻ cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng
đất ở, quyền sở hữu nhả ở và tài sản khác gắn liên với đất cho hộ gia đình, cá

nhân.
“
32. Giải pháp nâng cao và hoàn thiên pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân
quyên sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ỡ vả tải sản khác gắn liên với đất cho hộ
gịa định, cá nhân.
70
3.3, Gidi pháp nâng cao hiệu quả áp dung pháp luật về cấp giấy chứng nhân
quyền sử đụng đất, quyển sở hữu nhà ở vả tải sản khác gắn liên với đất cho hộ
gịa nh, cá nhân tại quân Câu Giây, thành phổ Hà Nội.
134
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3...
KET LUAN..

DANH MUC TAILIEU THAM KHAO


MODAU
1. Tính cấp

của để tài

Từ za xưa, các cũ ta đã có câu “tắc đất, tắc vàng”, câu nói nảy đã cho
thấy sự quý giá của đất, Đắt đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên cực kỳ quý.
giá, lả tài sản quan trọng bậc nhất của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai


thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữn và thông nhất quản lý
nhưng không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mã giao đất, cho thuê đất đối với
các cá nhân, tổ chức và công nhân quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy
chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liễn với đất
(sau đây được goi tất là GCNQSDĐ). Đây là hoạt đồng có ý nghĩa rất lớn
không chỉ đối với người sử đụng đất mà còn đối với cả các cơ quan quản lý.

nhà nước về đất đai
Nếu như đối với người sử dụng đất thì GCNQSDĐ là một chứng thư

pháp lý, tạo cơ sở để họ được phép thực hiện đây vả trọn vẹn quyển năng sử.

dụng đất của mình
trên cơ sở sự cơng nhân, bảo đảm của Nhả nước thì đối với
cơ quan quản ly nba nước, công tác cấp GCNQSDĐ giúp cho nhà nước có thể

để đảng nắm bắt được tình hình khai thác, sử đụng, biến động của đắt đai, tử
đó giúp việc để ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử đụng đắt đạt hiệu.
quả, góp phan thic đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Đơng thời,
GCNQSDĐ cịn là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyển thực hiện chức
năng, nhiệm vụ của mình lả giải quyết tranh chấp đắt đai, giải quyết khiếu nại,

tổ cáo trong quản lý và sử dụng đất. Hoản thiện các quy định pháp luật vẻ Tính
vực đất dai cũng như thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSDĐ cho người dân góp
phân nâng cao trình độ quản lý dat dai của nhả nước. Chính vì vậy, cơng tác
cắp GCNQSDĐ lá một vấn để mang tính thời sự và cấp thiết được các cấp
chính quyền đặc biết chú trọng, quan tâm.



Quan Cau Giay nam ở phía tây trung tâm thành phó Hả nội, lả cải nơi
của nên văn hiến cũng như các lảng nghề

cỗ truyền của đất nước ta. Quân

hiện nay gồm 8 đơn vị hành chính cấp phường
trực thuộc với mệt độ dân cư
đông đúc, du nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nha ở để
lại nhiễu rắc rối khó giải quyết do đất đai chủ yêu nằm xen kế trong các khu.
tập thể, khu nhả ở cũ, nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử,... khó
xác định được cụ và chính sác nguồn gốc, Do vay, Cầu Giấy là một trong

những quận nảy sinh nhiễu vướng mắc, căn trỡ trong quá trình hoạt động và
tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội. Nêu công tác cấp
GCNQSDD trên khu vực quận được thực hiện tốt thì Câu Giấy thì sẽ bão đâm
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và tao điều kiện thuận lợi
cho hoạt đông quản lý nhả nước đổi với lĩnh vực đất dai. Việc nghiên cứu
thực tiễn áp dung Luật Đắt đai năm 2013 và các văn bản liên quan hiện hành.
trên địa bên quên Câu Giấy trong công tác cấp GCNQSDĐ là vô cùng cấp
thiết
Nhằm hiểu rõ hơn về bản chất cũng như các ý nghĩa quan trọng về vẫn.

để cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Bat dai năm 2013 và nêu ra một số
định hướng bỗ sung, hoàn thiên pháp luật với mục tiêu hướng tới quyển Loi
tôi ưu nhất cho người sử dụng đất trong quan hệ sở hữu dat dai, em quyét
định lựa chọn để tài: “Pháp luật về cắp giấy ciưng nhân quyền sử đụng đắt ở,
quyén sé hit nha 6 va tài sản gắn liền với đắt cho hộ gia đình, cá nhân và
thực tiễn áp ng tại quận Câu giấy, Hà Nội”

chuyên nghành Luết kinh tế


làm luận văn thạc sỹ Luật học,

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong giới nghiên cứu khoa học pháp lý, pháp luật vẻ cắp GCNQSDĐ.
1ä một vẫn để pháp lý cơ bản, quan trọng, không thể thiếu va nhân được khả
nhiễu sự quan tâm, nghiên cứu đưới nhiều khía cạnh khác nhau. Quản lý nha


nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vẫn để.

pháp lý cơ bản trong luật đất đai, đồng thời cũng là một nội dung cơ bản trong
quản lý nhả nước về đất đai. Dién hình lả hàng loạt các cơng trình, các bải
viết, các sách chuyên khão đã vả đang lả tải liệu nghiên cửu phỏ biển như.
Nguyễn Minh Tuân (2011), Đăng jÿ' bắt động sản - Những vấn đà iJ'

luận và

tinge tiễn, Nab Chính tr quốc gia, Hà Nội, ThS Pham Thu Thủy (2005),

“Một
in đề về cấp giấy chứng nhận quyên sử đhng
đất theo Luật Đắt đai
2003”, Tạp chí Luật học, Trần Thị Luyện (2004), “Mộ
số ý
về đây mạnh:
tiễn độ cấp giấy clmg nhân quyên

sử đung đắt”,


Tạp chỉ ngân hàng, tr64-65,

TS. Trên Quang Huy (2009), “Pháp luật đắt đại Việt Neo hiện hành nhìn từ.

góc độ bảo đảm quyển của người sử đụng đất”, Tap chí luật học, Nguyễn.
Đức thịnh (2017), Pháp iuật về cấp giấy chưng nhận quyền sử đụng đắt,
quyền sở hữm nhà ở và tài sản Rhác gắn liền với
lối với hộ gia đình cá
nhân và thực tiễn thực hiện tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, Luân văn.

thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nôi, Nguyễn Đắc Thắng (2020),

"Pháp luật về cắp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hiểm nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quân Bắc Từ Liêm. thành phổ Hà.

nội, Luận văn thạc sf luét học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Đỗ Huyền My.
(2020), Pháp iuật về cấp Giấy chứng nhân quyền sử đụng đất, quyền sở hữn

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn thành phd Cao Bằng, tĩnh:

Cao Bằng, Luân văn thạc s luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, ... cùng
tất nhiễu bải đăng được công bổ trên các trang tạp chỉ điện từ.

Tất cả các để tải nghiên cứu trên đã phân tích, nêu bật những mặt
mạnh, mặt yêu trong công tác quản lý nha nước vẻ đắt đai, trong đó có cơng,
tác cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất ở mỗi địa phương nhất định. Trên.
cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các cơng trình nghiên
cửu đã công bổ, luận văn tiếp tục tim hiểu những vấn để lý luôn. pháp luật



cắp GCNQSDĐ, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã đạt được vả những,

điểm hạn ché, bất cập phát sinh trong quá trình thực thỉ Luật Đất dai năm
2013, từ đó để ra những giễi pháp, kiến nghĩ, bỗ sung hoản thiên pháp luật
trong việc cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên
cứu của dé tài

Việc nghiên cứu để tải nhằm sang tỏ những vấn dé ly luận cơ bản vẻ
pháp luật về cấp GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và tai sản gắn liễn với đắt
cho hơ gia đính, cá nhân theo quy định của Luật Đắt đai năm 2013, Từ đó có
cơ sở để xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng tại quận Câu Giấy, Hà Nội, đồng,

thời để xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực hiện pháp luật, mang lại ý nghĩa nhất định trong thời gian tới
Để đạt được mục đích nói trên, người thực hiện luận văn cần giãi quyết
các nhiệm vụ nghiên cứu sau.
"Nhận thức rổ răng hệ thông các lý luận cơ ban cũa pháp luật trong vẫn
để cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam,
Phân tích, bình ln, đảnh giá các quy định pháp luật vẻ cấp
GCNQSDĐ cho hô gia định và cá nhân ở Việt Nam,
"Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho
hô gia đính và cá nhân trên địa bản quận Cầu Giấy, thành phó Hà Nội, từ đó
lâm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân của tỉnh trang nảy.
Đô xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu.
quả áp dụng pháp luật về cập GCNQSDĐ cho hộ gia đính và cá nhân.

4. Đối trợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài


Đối tượng nghiên cia
- Các tr thức lý luân về cấp GCNQSDĐ và pháp luật vẻ cấp
GCNQSDB cho hé gia dinh va cá nhân,


nhân,

- Các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đỉnh va ca
~ Thực tiến áp dụng pháp luật về cắp GCNQSDĐ cho hơ gia đính và cả

nhân trên địa bản quân Câu Giầy, thành phó Hà Nội.

“Phạm vi nghiên cửa.
Nghiên cứu các quy đính pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia định.
và cá nhân ghỉ nhận trong các văn bản pháp luật từ khi Nhà nước ban hành.
Luật Đất đai năm 2013 đến nay. Hoạt đơng quản lý nhả nước về đất đai có nội
dung rất rồng nhưng trong luận văn chỉ giới hạn pham vi nghiên cứu về một
hoạt động quản lý cụ thể

đó là thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp

GCNQSDĐ cho hộ gia đỉnh và cả nhân, học viên nghiên cửu trên địa bản
quận Cầu Giáy, thành phô Hả Nội.

5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đổ thực hiến được những mục đích và nhiệm vụ nêu trên, ngồi phương,
pháp luận Duy vật biên chứng của Chủ nghĩa Mác Lé-nin lam cơ sở nghiên
cửu, tác giả luận văn còn sử dụng phương pháp phân tích, diễn giải, phương
pháp quy nạp (trong chương 1, 2 và 3), phương pháp so sánh (trong chương 1

và chương 2), phương pháp khäo st, phương pháp thống kê (trong chương 2)
để hoàn thiện để tài

6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề

Tết quả nghiên cứu vẻ lý luân của để tải nêy góp phân tiếp tuc lam sáng

tư những vấn để lý luận vẻ pháp luật cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá

nhân.

Các kiến nghị, để xuất của để tải luận văn có thể được tham khảo để

nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cập GCNQSDĐ cho hộ gia đính và cá
nhân tại địa phương,


Các kết quả nghiên cửu của để tải, có thể lả nguồn tải liêu tham khão tại
các cơ sở dao tao vẻ lust, trong đó có pháp luật đất đai
1. Bố cục của luận văn

Ngồi phân lời nói đâu, kết luận, lời cảm ơn, lời cam đoan, mục lục và
danh mục tết liệu thao khảo, luận văn được trình bày theo bổ cục gồm 3
chương như sau
Chương 1: Những vấn để lý luận của pháp luật về cắp giấy chứng nhân
quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liễn với đất cho hộ
gịa nh, cá nhân
'Chương 2: Thực trạng pháp luật về cắp giấy chứng nhân quyền sử dụng
đất ở, quyên sở hữu nhà ở và tết sản gắn liễn với đất cho hộ gia đính, cá nhân
và thực tiễn áp dụng tại quân Câu Giầy, thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nâng cao
hiệu quả áp dụng pháp luật vẻ cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất ở,
quyền sỡ hữu nhà ở và tai sin gin liên với đắt cho hộ gia đính, cả nhân từ
thực tiễn quân Cầu Giầy, thành phổ Hà Nội.

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE LY LUAN PHAP LUAT VE CAP GIAY
(CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG BAT, QUYEN sO HUU NHAG
VATAI SAN KHAC GAN LIÊN VỚI ĐẮT CHO HỘ GIA BINH, CA
11. Lý luận về:
iy chứng nhận quyền sử dụng.
đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân.
11.1. Khái niệm, đặc điềm về Giấy chứmg nhận quyên sử đựng đất, quyên
sở liữm nhà ở và tài sản khác gắn liên với đắt


Ngày nay, khi thực hiện nên kinh tế thị trường đính hướng xã hội chủ.
ngiĩa, với nguyên tắc đất dai thuộc sỡ hữu toàn dân, do chỉnh nhân dân hi
sinh xương máu của mình để gìn giữ, Nhả nước thực hiện việc giao đắt, cho.
thuê đất cho tổ chức, hộ gia định, cả nhân sử dụng én định, lâu dài (sau đây

goi lã người sử dụng đất). Những người này được chuyển quyền sử dụng đất
trong thời han bản giao đất, cho thuê đất. Như vậy, trong thời đại hiện nay thì
quyển sử dụng đất chính lả một loại quyển vẻ tải sản của chủthể lả người sử
dụng đất. Song để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu đải với tải sản đất

dai cia minh va khuyến

khích họ đầu tư, bôi bổ, cãi tao nâng cao hiệu quả sử
dụng đất thì quyển sử dụng đất phải được Nhà nước bão hô va dim bão vẻ
mặt pháp lý thông qua việc cắp GCNQSDĐ, quyển sử hữu nhà ở vả tải sản
khác gắn liên với đất
Có thể thấy, dường như ở nước ta đang sắc lập hình thức "sỡ hữu kép”
trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, vẻ mắt thực tế, chính người sử dụng dat 1a
chủ thể trực tiếp sỡ hữu qun sử dụng đất, cịn về mắt chính trị - pháp lý thì
đất đai thuộc sỡ hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Thông qua
pháp luật, Nhà nước đã bảo đăm vẻ mặt pháp lý đổi với quyển sử dụng đất
thông qua việc cấp GCNQSDĐ nhằm công nhận va bao vé quyền sử dụng đất
của người sử dụng đắt, Theo quy định tại Điều 26 Luật Đắt đai năm 2013 thi
“Báo đâm của Nhà nước đối với người sử đng đất: 1. Bảo hộ quyền sử ching
đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử đụng đất; 2 Cấp Giáp
cining nhận quyền sử dung đất, quyền sở hm nhà ở và tài sản khác gắn liễn
với đất cho người sứ đụng đắt khi cé di điều kiện theo ạp' đmh của pháp

Hit

Ở nước ta, lý thuyết về vật quyền (quyền đối với vật) được áp dụng vào.
pháp luật đất đai trong quy định các quyền của người sử dụng đất. Trong đó
vật quyền được xem như quyền được thực hiện trực tiếp trên vật vả người có


vật quyển thực hiện quyển của mình mà khơng cần sự hợp tác, hỗ trợ của bắt
kỷ ai khác, kế cả người đang nắm giữ tải sản. Bất R} người nào đang nắm giữ
Tài sẵn với tư cách là ch so hin ắt buộc phải tôn trọng quyền của người có

vậtuy

đỗi với tài sản (theo PGS.TS Dương Đăng Huệ). Ta có thể hiểu


ngắn gọn về định nghĩa vật quyền tức là quyển trên vật. Một người có tài sản.

thì có quyển trên vật, hay gọi theo cách khác đó là quyền sỡ hữu. Quyển trên
tải sản của người khác thì gọi là vật quyển khác. Mặt khác trong Bộ luật dân.
sự cũng đã ghỉ nhận một số điểm cơ bản của lý thuyết vết quyển theo hướng:
về mặt từ ngữ, sử dụng cụm từ "quyên khác đổi với tải sản”, về mặt nội ham,

ghi nhận các quyền mới là quyền bể mặt, quyền hưởng dụng, mỡ rộng và quy
đính cụ thể hơn nữa quyển đối với bat đông sản liên kể (quyển dia dich).
Khác với các quyên tải sin được ghi nhận thì một trong những tư tưởng cốt
lõi của vật quyển, đó là quyển này cho phép chủ sở hữu quyển được phép
thực hiên quyển của mình, bất kể vật đó đang thuộc quyên sở hữu của ai. Các
quyên đối với tài sản khác, mặc đủ không sử đụng thuật ngữ vật quyền, nhưng.
tư tưởng, bản chất chính lả thể hiện quyền năng rất mạnh của chủ thể sở hữu.

quyền đổi với tài sản. Mặc dù mới thể hiện ở một mức độ nhất định nhưng với
tự cách là đạo luật cơ ban của hệ thống pháp luật tư, lý thuyết về vật quyển
cũng sẽ có sư ảnh hưởng hết sức sâu sắc đến các đạo luật khác có liên quan va

điển hình như Luật Đắt dai hiện hành.

‘Van dung lý thuyết vật quyền vào pháp luật đất dai cho thấy ở nước ta
mic dù đắt đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhả nước thơng nhất quản lý và lâm.
đại điện chủ sở hữu. Tuy nhiên người sử dụng đắt mới là người trực tiếp khai
thác, sử dụng. Họ được tự quyết việc chuyển nhượng hoặc thay đổi quyển sử

dụng đất trong thời hạn sử dung Trong một phạm vi và mức độ nhất định,

người sử dụng đất có một số quyền năng đổi với đất đai như quyển chiếm.

hữu, giữ gìn, quyển quản lý, quyền sử dụng đất vả quyển chuyển quyền sử:


dung dat...

Vi vay, các vật quyền nảy được gọi chung là vật quyển hạn chế.

Nhằm
để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất đai vả nâng cao hiệu quả

sử dụng đất của mình thì Nhà nước thơng qua pháp luật phải ghí nhận quyển
và ngiấa vụ của người sử dụng đất, đẳng thời xây dựng hành lang pháp lý
vững chắc bảo hộ quyển, lợi ích hợp pháp của chủ thể nảy. Để đạt được.

những thành quả đó pháp luật đất đai cần thiết chế lai toàn bộ cơ câu về nội
dung của Hiển pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho tiuê đất, công nhận quyền sử đụng đắt. Người sử đụng đất được cimyễn

“uyên sử dụng đắT, thực hiện các quyằn và ngiữa vụ theo quy đinh của luật “1
thảnh các quy định cụ thể. Nhà nước cần phải hạn chế đến mức thấp nhất sự

can thiệp hành chính vào việc thực hiện các giao dich về quyền sử dụng đt,
đẳng thời tạo lêp một hành lang pháp lý đẩy đủ, đồng bộ để các giao dich nay

được vân hành một cách thông suốt từ đầu tới cuối, không bị gián đoạn,
vướng mắc. Đảm bảo quyền tự chủ cho người sử dụng đất, lảm tăng sự tin.

tưởng cũng như khích lệ tính thân dé họ tập trung đầu tư và cãi tao, nâng cao
hiệu quả trong quá trình sử dụng đắt. Như vậy, nhà nước cân có sự bão đăm.
vẻ mặt pháp lý về quyển của người sử dụng đổi với đất đai th họ mới yên tâm.

sến bó lâu dải, ổn định và có sự đâu tư lớn vào lĩnh vực đất đai này.
GCNQSDĐ còn lả sự bảo lãnh về mặt pháp lý của Nhà nước đổi với quyền sỡ
hữu tải sản của người sử dụng đất. Như vây, GCNQSDĐ ra đời như một sự
‘bao dam của Nhà nước nhằm bão hộ không để bị tổn thất về quyển sử dụng.
đất của người sử đụng đất.

GCNQSDD là một thuật ngữ được sử dụng phổ biển trong quan lý và sử

dung đất đai. Trong đời sông xã hội, người dân thường gọi GCNQSDD 1a “sd

đõ" hay “bìa đỏ”. Thuật ngữ này được sử dụng phổ biển trong các văn bản
pháp luật về đất đai, đặc biệt kể từ khi Luật Đắt đai năm 1903 được ban hành.
Khoản >ĐÊu58 Hển pháp năm 2013.


10
với quy định “Mnd nước cấp GCNOSDĐ cho người sử dùng đất ôn ãinh lâu

cãi "2. Thuật ngữ này được giới khoa học pháp lý xem sét vả giải nghĩa như
sau
Thứ: nhất theo Từ điễn Luật học do Viên Khoa học Pháp lý (Bộ Tư
pháp) biên soạn năm 2006:

“GiÁ: chứng nhận quyền sử đụng đất: Giáp

cining nhận do cơ quam nhà nước có thẩm quyền

cắp cho người sử đhng đất

đỗ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử đụng đất 73.

Tứ hai khái tiệm về GCNQSDĐ có sự thay đổi theo thời gian cụ thể
săm 2003 theo Luật đất đai năm 2003 quy định:

“Giáp cinng nhận quyên sử

càng đất là giấy chưng nhận đo cơ quan nhà nước có thẩm quyền

cấp cho

người sử đhng đất để báo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử đhng.
đất" Đến năm 2013, khái niệm nảy có bỏ sung thêm theo Khoăn 16, Điều 3
Luật Đất đai 2013 quy định: “Giáp chưng nhận quyền sử đụng đất. quyền sở
"hữu nhà ở và tài sẵn gắn liền với đất đai là chứng tư pháp iÿ để Nhà nước
xác nhận quyên sử đụng đất. quyền sở hữmi nhà ö, tài sản Rhác gắn liền với
đắt hợp pháp của người có quyễn sử đụng đắt, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn iiễn với đất”.

So với Khải niệm trước đây thì luật Đắt

dai 2013 đã sửa đổi thuật ngữ GCNQSDĐ sang một thuật ngữ khác mang tinh
chất bao quát, đây đủ hơn là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhả ở và tài sẵn khác
gần liên với đất. Đông thời khẳng định GCNQSDĐ lả một chứng thư pháp lý
để nhả nước xác nhận quyển sử dụng đất và chỉ cơ quan nhả nước có thẩm.

quyền mới được cấp.
"Như vậy qua xem sét các khải niệm về GCNQSDĐ nêu trên cho thấy về
cơ bản các quan điểm nảy déu kha day di, phan anh đúng bản chất của

GCNQSDĐ một cách hợp pháp, quyền năng đó bao gồm: trao đổi, tăng cho,



a

thừa kế, gdp vồn,... Đồng thời, khái niêm pháp lý quy định tại Khoản 16 Điều.
3 Luật Đắt đai năm 2013 vẻ GCNQSDĐ cũng đã đánh dấu một bước phát
triển tiếp theo trong tư duy, nhận thức lý luận và điều chỉnh pháp luật vẻ
GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về việc cấp GCNQSDĐ.

do cơ quan có thẩm quyền cấp theo một trình tự, thủ tục chặt chế, thơng nhất.
Từ những lập luận trên, ta có thể rút ra một số đặc điểm vẻ GCNQSDĐ.

như sau

Tứ nhất GCNQSDĐ là giấy tờ chứng nhận pháp lý có tính thơng nhật

được nhà nước cấp cho người sử dụng đất khi và chỉ khí họ đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn đi
kèm nhằm phục vụ công tác quản lý của nhà nước vả đảm bảo quyển lợi tôi
đa cho người sử dụng đất
Thit hai GCNQSDĐ được cấp theo một trình tự, thủ tục chất chế. Đắt
đai là tải sẵn có giá trị vơ cùng lớn, tơi ngun có giới hạn, việc Nhà nước
công nhén GCNQSDD 1a mét loai tải sản, đã làm cho tải sản này cảng có giá
trí, vi thể đễ xảy ra tranh chấp, sung đột vẻ lợi ích nên cần được quản lý chất
chế Khơng những vây, việc xác định nguồn gốc đất ở nước ta hiện nay cũng.
tất khó khăn, nếu khơng lâm chất chế dễ dẫn đến khiêu nại, kiến cáo; tác đông,
xấu dén tình hình chính trị của đất nước

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ được thực hiến dựa trên quyền lực Nhà nước,


chỉ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới
được cấp. Qua quá trình thực tế, Nhả nước từng bước có quy định cụ thể vả
thống nhất về cơ quan có thẩm quyên cấp GCNQSDĐ.

Theo đó, thẩm quyển.

cấp GCNQSDĐ thuộc vẻ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vả cấp huyền, thông qua

cơ chế một cửa. Cơ quan nhà nước có thẩm qun phải thơng qua tổ chức, cá
nhân có chun mơn, nghiệp vụ thẩm tra, xác minh hỏ sơ, nguồn gốc và quá

trình sử dụng đất... theo đúng hạn mức và quy tình trong các văn bản quy


1”

pham pháp luật đã áp dung thí hảnh trên cả nước do Bộ têi nguyên môi trường
‘ban hành,
1.12. Ý nghĩa của Giấy chímg nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hitn nhà.
ởvà tài sản khác gắn liền với đắt
1.121 nghĩa.

với Nhà nước

Thứ nhất, GCNOSDĐ là cơ sở để Nhà nước bảo vệ chỗ độ sở hữm toàn
dân về đắt đai cũng ni thực hiện cinức năng quản ì' của mình đối với đất

đi


Nhà nước là đại điện chủ sỡ hữu và thống nhất quên lý đất dai nhưng
không trực tiếp sử dụng và khai thác lợi ích từ những thửa đất đó, mà bản.
giao cho các tổ chức, cả nhân, hộ gia đính gọi chung là người sử dụng đt,
thực hiên đưới các hình thức. bản giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Nhằm đăm bảo cho việc quản lý đất đai được hiệu quả, Nhà nước
đã ban hảnh ra các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất mả họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ trong
lĩnh vực đất đai. Theo đó, một trong những quyển lợi cơ bản mả người sử
dụng đất được hưởng khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai đó là được cấp
GCNQSDĐ. GCNQSDĐ chính là một chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà
nước quản lý chất chế về đất đai, giúp sác nhân mỗi quan hệ hợp pháp giữa
"Nhà nước vả người sử dụng đốt, cũng như đầm bão tâm quan trong trong việc
quản lý của Nhà nước đổi với người sử đụng đất
Ý nghĩa trên được biểu hiện đưới nhiều khía cạnh khác nhau. Thơng
qua GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ năm bắt được tỉnh hình nguồn gốc, thực trang
và sử biển động cũa quả trình sử dụng đất. Qua cơng tác cấp GCNQSDĐ, Nhả
nước có cơ sỡ để xây dựng, cải cách chính sách đất đai và thực hiện tốt hơn.
chức năng quản lý của mình đổi với đất đai. Bên cạnh đó, hoạt đơng này hỗ
trợ cho công tác quy hoạch sử dụng đắt, thống kê đất đai diễn ra một cách.


1

thuận lợi, tránh phung phí tiễn của vả thời gian của nhân dân. Nhả nước có
thể từng bước hiến đại hóa cơng tác quản lý đất đai thơng qua hoạt động cấp
GCNQSDB.
Thử hai, hoat động cắp GCNOSDĐ giúp Nhà nước theo đối và
soát được thủ trường giao dich bat ding sản
Hiện nay, khi đắt đại ngày cảng có giá trị thì các giao dịch đất đai cũng
diễn ra ngày cảng nhộn nhịp, sơi động và dẫn tới khó kiểm sốt hơn Thực tế


có sư tốn tại hai loại giao dich: Giao dich hop pháp va giao dich bắt hợp pháp,
ví dụ như. Chuyển nhượng quyển sử dụng đất không lảm đúng thủ tục nhằm.

mục đích trên thuế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đũ điều kiện.

cấp giấy chứng nhân, bn ban quyền sử dụng đất kiếm lới,... Ngồi ra trong
công tác công chứng giầy tờ nhà đất, "số đõ” tại các văn phỏng cơng chứng tư
nhân cịn rơi rớt một vài trường hợp lêm giả, "làm nhái” GCNQSDĐ một
cách tỉnh vi khó phát hiện. Cac giao địch lách luật đó đã tạo nên những cơn
sốt ào về giá đất. gây ảnh hưởng
xấu tới việc đầu tư của người dân nhất là đổi
với những đổi tương chưa có hiểu biết đây đũ vẻ pháp luật. Bõi vây vẫn nạn.
nảy rất cấp thiết trong việc tham gia xử lý kip thời của Nhả nước để từng
‘bude dua cdc giao dịch đắt đai khơng trong sạch này vảo vịng kiểm sốt của
pháp luật. Và chính hoạt động cắp GCNQSDĐ là cơ sở giúp Nhà nước kiểm.

soát được các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất tốt hơn. Hơn nữa
việc cấp GCNQSDĐ được xem như một cơ chế do Nhả nước để ra nhằm sác
lập sự an toàn pháp lý cũng như tránh được các sự cổ cho cả hai bên quan hệ
Nhà nước với người sử dụng đấtvả giữa những người này với nhau.

Thứ ba, hoạt động cắp GCNOSDĐ tao lập nguồn tìm cho ngân sách
“Nà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương
Cấp GCNQSDP lá hoạt đông đem lại nguén thu cho ngôn sách, Thông
qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đẩy đủ thơng tin, cơ sở để phục vụ.


“
cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiên sử


dụng đất, tiên cho thuê đất, lê phí dia chinh... Đây là một khoản thu không
hẻ nhỏ cho ngân sách nha nước, đặc biết lả ngân sách địa phương, Trình tự
thủ tục cụ thể về cấp GCNQSDĐ sẽ khắc phục phân nào tình trạng thu lợi từ.

đất ít hơn đầu từ cho đất
Thứ tr nhằm góp phần lễm sốt và đề phịng các hành vì khơng hn

Thủ guy dinh cũa pháp luật đất dat thi GCNOSDĐ còn là cơ sở đã các cơ
quan chức năng xử iƒ các khiễu nai, vi phạm, tô giác trong lĩnh vực này.

GCNQSDĐ là chứng từ pháp lý làm cơ sỡ để cơ quan Nhả Nước sác
đính nguồn gốc, tinh trang, sự biển động của thửa đất Thông qua
GCNQSDĐ, cơ quan nhả nước có thẩm quyền có thể nắm bắt các hoạt động,

của người sử dụng đất như. Các giao dich chuyển nhượng, thể chấp quyền sit
dụng đất... từ đó sác định tính chất, mức độ vi phạm và đưa ra các chế tải xử
phat nhằm răn đe, phòng ngừa các hành vi vi phạm. Qua đó bảo vệ quyền và
ợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo niém tin, su ting hộ của nhân dân.
ảo công tắc qn lý đất đai nói riêng cũng như cơng tác quản lý xã hội nói
chung của Nhà nước.
‘Mat khác, theo quy đính của pháp luật thì có hai cơ quan có thẩm.
quyển giải quyết tranh chấp đất đai là Tịa án nhân dân vả Ủy ban nhân dân,
'GCNGQS§DĐ là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai cơ

quan này Bởi theo quy đình của Luật Đất đai 213, người sử dụng đất có
GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất dai theo quy đính tại
Khoản 1 va 2 Điểu 203 Luật Đất đai năm 2013 thì Tịa án nhân dân là bên có
thấm quyền giải quyết những tranh chấp này. Mặt khác, nếu ho khơng có các
giây tờ hợp lệ thì thẩm quyển giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hảnh.

chính nhả nước là Ủy ban nhân dân. Phân định thẩm quyển như trên đã tránh.
được hiện tượng đủn đẩy hay chổi bỏ trách nhiệm giữa Ủy ban nhân dân vả.