LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của giảng viên
hướng dẫn

Tác giả khóa luận tốt nghiệp
(ký và ghi rõ họ tên)


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

:Bộ luật Dân sự

TNCN

:Thu nhập cá nhân


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...........................................................iii
MỤC LỤC.......................................................................................................iv
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI....................................................................................................6
1.1.Một số khái niệm....................................................................................6
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai..................................6

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai..........................................................................................10
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.....................................................................15
1.2........Ý nghĩa của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai...............................................................................................16
1.3......Cơ cấu pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai....................................................................................17
1.3.1. Chủ thể chuyển nhượng hơp đồng mua bán nahf ở hình thành trong
tương lai....................................................................................................17
1.3.2. Đối tượng chuyển nhượng...............................................................18
`1.3.3. Nội dung của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai........................................................................19
1.3.4. Hình thức, trình tự của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai........................................................................20


1.3.5. Thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai..............................................................21
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH......................................................................23
2.1. Nội dung các quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai......................................................23
2.1.1. Chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai....................................................................................................23
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai..........................................................................................26
2.1.3. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai....................................................................................................29

2.1.4. Hình thức, trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai................................................................................31
2.1.5. Thuế TNCN khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai................................................................................32
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai..............................................................33
2.2.1. Những kết quả đã đạt được.............................................................33
2.2.2. Những hạn chế................................................................................34
2.2.2.1 Về điều kiện chuyển nhượng......................................................34
2.2.2.2 Về quyền sử dụng đất trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai............................................36
2.2.2.3 Nội dung của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.....................................................................37


CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI..................................................................39
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai..................................................................39
3.2. Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai..............................................................................................42
3.2.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...............................................42
3.2.1.1 Về chủ chủ thể tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai..................................................................42
3.2.1.2 Về điều kiện chuyển nhượng và hình thức của văn bản hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai............................................44
3.2.1.3 Về cơ chế kiểm soát....................................................................46

3.2.1.4 Mở rộng thời điểm được phép chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai....................................................47
3.2.1.5 Về chế tài xử lý vi phạm.............................................................48
3.2.1.6 Về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...................................49
3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...............................49
3.2.2.1 Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền...............................................................................49
3.2.2.2 Xử lý nghiêm minh các hình vi vi phạm pháp luật liên quan đến
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. .50


3.2.2.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
...............................................................................................................51
KẾT LUẬN....................................................................................................53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................55


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bắt đầu thời kỳ mở cửa nền kinh tế từ những thập kỷ cuối của thế kỷ 20,
nền kinh tế Việt Nam đã không ngừng phát triển về số lượng cũng như chất
lượng. Q trình đơ thị hóa và tình trạng gia tăng dân số cơ học tại các đô thị
lớn, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở ln trong tình trạng cung khơng đáp ứng
đủ cầu. Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người,
là một trong những yếu tố góp phần phát triển nguồn nhân lực của đất nước.
Việc chăm lo giải quyết nhà ở cho nhân dân luôn được Đảng và Nhà nước ta
quan tâm và xác định là một vấn đề xã hội, một nhiệm vụ trọng tâm phát triển
kinh tế - xã hội.

Vì nhu cầu của xã hội nên để tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở
được phát triển thuận lợi, một trong các hình thức nhà ở đặc biệt được pháp
luật thừa nhận là nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên do nhu cầu ngày
càng cao nên thị trường bất cân đối, cung không đủ cầu nên dẫn đến hiện tượng
một số khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự phải tìm đến những người đã ký
hợp đồng với chủ đầu tư để chuyển nhượng. Đó là nguyên nhân làm cho thị
trường nhà ở hình thành trong tương lai bắt đầu hình thành các giao dịch về
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng
sơi động. Vì thế, để tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch trên, trong thời
gian qua các quy định của pháp luật về nhà ở trong tương lai trong đó có quy
định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
được ban hành đã tác động tích cực đến sự phát triển của các giao dịch về nhà
ở, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia, thúc đẩy sự phát triển của các
thành phần kinh tế nói chung cũng như sự phát triển của các giao dịch nói
riêng.
Tuy nhiên hệ thống các quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay cịn có một số hạn chế, bất
1


cập, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, thị trường chuyển
nhượng nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Chính vì vậy, một số hiện
tượng tiêu cực của giới đầu tư vẫn tồn tại đã ảnh hưởng xấu đến thị trường bất
động sản tại Việt Nam cũng như tác động ngược lại với đường lối, chính sách
của Đảng trong việc nỗ lực tạo mọi điều kiện tốt nhất để mỗi người dân được
quyền sở hữu nhà ở hợp pháp. Do vậy, nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh pháp
luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, việc hoàn
thiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh những giao dịch về mua bán, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai có vai trị vơ cùng quan trọng
góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Đó là lý do tác giả chọn

đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai và vấn đề thực thi trong thực tế”.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong q trình nghiên cứu và hồn thành khóa luận, tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo một số tài liệu có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của
luận văn như:
 Tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận văn thạc
sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
 Tác giả Hoàng Diệu Linh (2019), “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội”, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
 Tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật Học, Đại học Quốc Gia
Hà Nội.
 Tác giả Phạm Thị Phương (2020), “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản”, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Trường Đại học Huế.
2


 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận
bản án, tập 2, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Trong
tác phẩm này từ trang số 940 đến trang số 966 đề cập đến vấn đề về
chuyển giao hợp đồng.
Các công trình nghiên cứu, các bài viết trên chủ yếu tập chung đề cập
đến nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai và các vấn đề liên quan giúp tác giả có được cái nhìn khái quát
về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy
nhiên vấn đề pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai thì các cơng trình nghiên cứu chưa đề cập đến. Do đó tác giả
lựa chọn nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai góp phần đáp ứng u cầu của tình hình mới.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở các vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai, phân tích và đánh giá thực trạng các quy định
pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng loại hợp đồng
trên, từ đó đề xuất những giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về
giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam trong thời gian tới.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, khóa luận tập trung vào một số vấn đề sau:
Thứ nhất, làm sáng tỏ vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: Khái niệm, đặc điểm của nhà ở
hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…

3


Thứ hai, nêu ra thực trạng quy định pháp luật và đánh giá thực trạng
pháp luật từ thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, phát hiện những bất cập từ đó xác định
những điểm cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung.
Thứ ba, đưa ra định hướng hoàn thiện và giải pháp góp phần hồn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng đề tài nghiên cứu là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên chuyển nhượng cho bên thứ ba
hay còn gọi là bên chuyển nhượng đã được Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất
động sản và các văn bản liên quan điều chỉnh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu về việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên chuyển
nhượng cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất
động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 mà không đề cập đến trường hợp chủ đầu tư
chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba vì trong trường hợp này, chủ đầu tư nhận
chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (là
bên bán nhà ở hình thành trong tương lai) phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu dựa trên phương pháp khoa học của chủ nghĩa
Mác - Lenin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng về phát triển
kinh tế thị trường trong đó có lĩnh vực nhà ở. Bên cạnh đó, tác giả sử dụng
4


phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, phân tích
vụ việc để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận
Khóa luận góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về thực tiễn, khóa luận nêu
thực trạng, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra
một số hạn chế, bất cập của pháp luật từ thực tiễn áp dụng. Từ đó đề xuất số

giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
7. Kết cấu khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận
gồm ba chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

5


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI
1.1.

Một số khái niệm

1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Ơng cha ta có câu “An cư lạc nghiệp” – có chỗ ở ổn định thì mới phát
triển được công việc và gặt hái được thành công. Ngay từ xa xưa, nhà ở đã là
cơng trình kiến trúc quan trọng trong đời sống con người, là một nhu cầu thiết
yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Chính vì vậy, khơng chỉ ở Việt Nam mà
cịn ở tất cả các quốc gia khác, nhà ở ln đóng một vai trị hết sức quan
trọng, ln là vấn đề được quan tâm thơng qua việc ban hành các chính sách
pháp luật, xây dựng hành lang pháp lý cho người dân thực hiện.

Nhà ở, theo từ điển Tiếng Việt phổ thơng “Nhà là cơng trình xây dựng
có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó” 1. Xét dưới góc
độ triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ mang tính
văn hóa, là phương tiện đáp ứng nhu cầu của con người. Cịn nếu nhìn dưới
góc độ kinh tế học thì nhà ở là khối tài sản có giá trị lớn trong tổng tài sản
quốc gia. Tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, sửa đổi bổ sung 2020 thì “Nhà
ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân” và cơng trình xây dựng đó theo quy định của pháp
luật xây dựng là “sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng
theo thiết kế”. Còn trong pháp luật dân sự, “Nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai” được xem là bất động sản và bất động sản đó có thể là “tài
sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, dưới góc độ
nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là tài sản

1

Viện Ngôn ngữ học (2015) Từ điển Tiếng Việt Phổ Thông, Nxb Phương Đông, trang 635
6


dưới hình thức cơng trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của con
người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người.
Dưới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã
hội, nhà ở là tài sản dưới hình thức cơng trình xây dựng gắn bó với nhu cầu
thiết yếu để ở của con người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của
con người. Từ khái niệm về nhà ở có thể thấy, nhà ở phải đáp ứng được hai
mục đích đó là: để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.
Nhà ở có một vị trí, vai trị và ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống xã

hội con người, phát triển nhà ở sẽ kéo theo phát triển kinh tế. Dựa vào các
phân tích và định nghĩa trên, có thẻ rút ra một số đặc điểm của nhà ở:
Thứ nhất, nhà ở là bất động sản gắn liền với đất và vị trí địa lý nên
không thể di chuyển được cũng như không thể dễ dàng trao đổi như các loại
hàng hóa khác.
Thứ hai, nhà ở có tính bền vững và hao mịn chậm bởi lẽ việc thi cơng
cơng trình xây dựng nói riêng và nhà ở nói chung địi hỏi phỉa sử dụng những
loại vật liệu bền bỉ như xi măng, cốt thép. Ngồi ra, trong thời gian sử dụng,
người ở cịn thường xuyên kiểm tra và bảo trì được nhà ở nên nhờ đó tuổi thọ
của nhà ở có thể kéo dài rất lâu. Đặc điểm này là tết yếu vì xuất phát tiwf sự
kiên cố, bất di bất dịch của nhà ở
Thứ ba, do có chi phí xây dựng lớn và quỹ đất có giới hạn nên nhà ở
được một trong những tài sản có giá trị cao nhất, đặc biệt là ở những thành
phố lớn khi mà nơi “đất chật người đơng”, trình độ kinh tế phát triển cao, địa
thế thuận lợi để phát triển và tiếp cận các cơ sở hạ tầng tiện ích như trường
học, trung tâm thương mại, bệnh viện…
Về khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai”, từ trước năm 2000,
khi mà khái niệm này còn mơ hồ và hầu như chưa được đề cập đến thì thuận
ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” đã được đề cập đến trong lĩnh vực
giao dịch bảo đảm. Cho đến năm 2005, khi BLDS mới ra đời thay cho BLDS
7


1995, khái niệm đối với vật được hình thành trong tương lai để đảm bảo cho
nghĩa vụ được hình thành “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương
lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây được coi
là tiền đề sơ khai tạo điều kiện hình thành khái niệm nhà ở hình thành trong
tương lai hiện nay. Tại Điều 108 BLDS 2015 quy định, tài sản hiện có là tài

sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương
lai bao gồm: tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác
lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình
thành trong tương lai có thể hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại
thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá
nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.
Đến nay, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” được giải thích
một cách cụ thể tại khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014, sửa đổi bổ sung 2020,
theo đó: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình
đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy có thể
hiểu, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình
thành và đang trong quá trình xây dựng, chưa hồn thiện về cơng dụng để đưa
vào sử dụng. Ngồi tính chưa hồn thiện về mặt xây dựng và cơng năng sử
dụng, pháp luạt cịn căn cứ thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản so
với thời điểm xác lập giao dịch để phân định tài sản hình thành trong tương
lai và tài sản có sẵn. Từ những phân tích trên có thể rút ra một số đặc điểm
của nhà ở hình thành trong tương lai:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản. Tài sản là
một khái niệm quen thuộc phổ biển trong đời sống kinh tế xã hội, là đối tượng
nghiên cứu trong nhiều ngành khoa học pháp lý. Tại Điều 105 và 108 BLDS
2015 quy định:
8


“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động
sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền
sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản
sau thời điểm xác lập giao dịch.”
Như vậy, Điều 108 đã bổ sung thêm quy định để giải thích rõ khái niệm
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, phạm vi tài sản được mở
rộng gồm cả những vật đang trong quá trình hình thành hoặc cả những vật
chưa được hình thành chứ khơng nhất thiết phải là những vật đang tồn tại trên
thực tế. Việc quy định một cách đầy đủ, cụ thể và rõ ràng trong BLDS 2015
về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã đảm bảo tính bao quát và
sự đồng bộ, thống nhất trong quy định của pháp luật.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được
hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu
sau thời điểm giao dịch. Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản mà sau
khi quan hệ dân sự được xác lập, tài sản đó mới được hình thành hoặc trên
thực tế, tài sản đã hình thành nhưng chủ sở hữu chưa có quyền sở hữu về mặt
pháp lý. Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn thấy, gọi tên, nhận
dạng và thậm chí có thể đưa vào khai thác, sử dụng nhưng về mặt pháp lý chủ
sở hữu của nó có thể chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần đầu hoặc
9


xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo
nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Theo quy định của BLDS, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận
giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và

nhận tiền cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền. Đối với quan hệ
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ
bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng
là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền
và nghĩa vụ dân sự2. Có thể thấy, mặc dù vào thời điểm xác lập giao dịch, đối
tượng của hợp đồng là nhà ở có thể chưa được hình thành hoặc đã hình thành
nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch,
tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thuộc loại
hợp đồng mua bán tài sản. Theo PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn nhận đặc
trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán “là việc giao một tài sản để đổi
lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản”3. Như vậy, hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là sự thỏa thuận
giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai
mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và
quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải
thanh tốn tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội
dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Có thể thấy, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là
giao dịch được xác lập bằng văn bản để thỏa thuận, quy định quyền và nghĩa
vụ của người bán và người mua khi được xác lập giao dịch mua bán đối với
nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong
2

Điều 385 BLDS 2015
Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản
Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, trang 15
3

10



tương lai thực chất là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng đối
tượng của hợp đồng là một loại tài sản đặc biệt nên hợp đồng mua bán tài sản
hình thành trong tương lai phải có những đặc trưng riêng bắt buộc các chủ thể
phải đáp ứng khi giao kết.
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai,
chưa được hình thành hoặc đang hình thành. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 55 Luật
kinh doanh bất động sản 2014:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai
được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm
thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục
đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm
thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó.”
Nhìn chung pháp luật thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai là đối
tượng được phép giao dịch nếu nhà ở đó được tạo dựng hợp pháp và đang
trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc nhà ở
đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tài sản đó và khơng
phải nhà ở có sẵn.
Thứ hai, đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai phải đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định. Đây là một
trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không sẽ bị vô hiệu từ thời
điểm ký kết. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối
với nhà ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai thì bên bán khơng cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền
11



sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. Mà thay vào đó, bên bán
phải đưa ra các chứng cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong
tương lai, và dự án đó cho phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương
lai có quyền bán ngơi nhà đó cho người khác. Nhà ở chưa được xây dựng
hồn thành khơng có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ sở hữu cũng có quyền mua
bán, chuyển nhượng nhà ở đó. Theo quy định tại Luật nhà ở 2014, Luật kinh
doanh bất động sản 2014 và một số nghị định hướng dẫn khác như: Nghị định
02/2022/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Kinh doanh bất động sản và nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung
bởi nghị định 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì điều kiện và thời điểm
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khá cụ thể và chi
tiết. Theo đó, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện:
“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm
thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
dự án; nếu nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong
tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của
tịa nhà đó” , đồng thời trước khi bán chủ đầu tư phải có “văn bản thơng báo
cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và văn bản chấp
thuận của ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết”
Thứ ba, chủ thể khi tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp
luật về nhà ở. Vì đối tượng của giao dịch này khá đặc biệt nên về chủ thể
cũng cần phải đáp ứng đủ các yêu cầu, điều kiện riêng của pháp luật. Theo đó,
điều kiện về chủ thể phát triển nhà ở tương lai được quy định tại Điều 10 Luật
kinh doanh bất động sản 2014:

“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
12


1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp
định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành
lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Đồng thời, các chủ thể này còn phải thỏa mãn các quy định tại Điều 4
và Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Đối với bên mua, phải là đối tượng được công nhận quyền sở hữu nhà
ở Việt Nam theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014:
“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngồi thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ
chức, cá nhân nước ngồi thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của
Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thơng qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thơng qua hình
thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp
vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì thơng qua hình
thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh
doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá
nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy

định của pháp luật;
13


c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì thơng qua các hình thức quy
định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.”
Từ quy định của pháp luật và dưới góc độ nghiên cứu, ta thấy rằng
pháp luật đã mở rộng đối tượng nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam
tuy nhiên pháp luật cũng đặt ra những điều kiện riêng bắt buộc các chủ thể nói
trên phải đáp ứng. Điều này theo tác giả là hồn tồn phù hợp vì nó ngồi việc
bảo đảm cho cơng tác quản lý của nhà nước thì cịn bảo đảm cho chủ trương,
đường lối của Đảng được thực thi phù hợp với chính sách phát triển nhà ở mà
Chính phủ Việt Nam đang xây dựng.
Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng
song vụ. Hai bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với
nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Vì là hợp đồng song vụ nên các bên trong
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện các nghĩa
vụ đó song hành khơng bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước
nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc trả tiền thông thường có thể thực hiện làm nhiều đợt
và đặt cọc thường được dùng là biện pháp bảo đảm trong việc giao kết và
thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có giá trị lớn và mang
tính rủi ro cao, do đó, việc giao kết hợp đồng giúp đảm bảo cho các chủ thể
khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở sẽ được pháp luật bảo vệ và hạn chế
những tranh chấp có thể xảy ra. Khơng chỉ vậy, giao kết hợp đồng cịn đảm
bảo sự cơng bằng, hài hồ lợi ích trong giao dịch, đồng thời hướng các bên
tập trung vào thỏa thuận các nội dung quan trọng của hợp đồng, tạo điều kiện
thuận lợi để thực hiện và phòng ngừa các tranh chấp có thể xảy ra trong q

trình thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, khi các bên xảy ra tranh chấp, hợp đồng
cũng chính là cơ sở pháp lý để tịa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định
các bên bị xem là vi phạm hợp đồng và đưa ra đường lối xét xử phù hợp nhằm
14