BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THIỆN CHIẾN.

PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẮT VÀ THỰC TIỀN THỊ HÀNH TẠI THÀNH PHÓ HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - NĂM 202L


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THIỆN CHIẾN.

PHAP LUAT VE HOP BONG CHUYEN NHUONG QUYỀN SỬ DỤNG
pAT VA THUC TIEN THI HANH TAI THANH PHO HANOI

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

Chuyên ngành: Luật kinh tế
ã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn
Thị Dung.

HÀ NỘI - NĂM 202L


LỜI CAM ĐOAN

Tôi từn cam đoan luận văn là công trinh nghiên cửa của riêng tơi. Các
số liệu, ví đu và trích dẫn trong Luận văn có ngn gốc rõ ràng. đảm báo

chỉnh xác, ta cập và trung tinge. Các kắt quả nghiên cửa trong luận văn do tôi
the tim hiễu, phân tích một cách khách quam và phh hợp với thực tiễn trên địa
bàm thành phô Hà Nồi.

Tôi xin chân thành cảm ơn !
NGƯỜI CAM ĐOAN.

Đỗ Thiện Chiến


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TÁT

Thiết tắt - Ngidnng

NSDB
Nguoi sir dang dat

spp:
Quyên sử dụng đất
GCNOSDB. _ Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất
BLDS
Bồ luật dân sự
TTBS.
“Thị trường bắt động sin
TAND.
“Tòa án nhân dân.
UBND:
Uỷ ban nhân dân


DANH MUC BIEU BO

‘So lagu ban do
Biểu đỗ số 2 1

Tâu biển để
Số lương giao dịch chuyên nhượng OSDĐ trên đa
bàn thành
phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020

Trang


MỤC LỤC

MỠ ĐÀU
1.Tính cấp thiết của đỀ tài nghiền cứu

2. Tinh hinh nghiên cứu.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu,
-11. Mục đích nghiền cứm
.12. Nhiệm vụ nghiên cn
4. Dai tuợng và phạm vi nghiền cứu.
.41. Đốt trợng nghỉ
42, Pham vinghiêu cứm.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu,
6 Ý nghõn
lý luận và thực tiến
T.Kết cầu của hận văn
CHVONG 1. LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN
st DUNG DAT
7
1.1.2. Khai nigm, de diém hop đồng chuyén ulocoug
quyén si dung dt.
12. Lý hi pháp luậtvề hợp đồng chuyển nhượng quyén sie dung dat.
Âu thiế đủ
Š hợp đồng chuyễn nhượng quyên
sul
1.2.4. Cie yén tb inh bong dén php Initvé hợp đồng chuyễu nhượng quyên s:
đụng đắt
+
Kết hận chương Ï
26
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUST VE HGP DONG CHUYEN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ THỰC TIẾN THỊ HÀNH TẠI
THÀNH PHÓ HÀ NỘI.
27



1. Các quy định pháp hậtvỀ hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ dưng:
.21.1. Chũ thể kẹp đằng chuyễn nhượng quyễn sĩ ñạng đắt

2.1.2, Đối trợng cũa hợp đồng chuyễu nhượng quyễu sử dung đất.
2.1.3. Giá chmyễn nhượng quyều sử đụng đất và các nghĩa vụ tài chính kải tiuyc

tực ca hợp đồng chuyên nhượng yin sit ủng đã-38
2.15. Quyền và nghĩa vụ cña các bên trong hợp đồng cuyễn nhượng quyễu si:
dạng đắt
32. Thục
đất tại thành phố Hà Nệ
đồng chuyẫ nhượng quyều sĩ đựng đắt ti thành
phố Hà Nội.
2.2.2 Nhitug kết quã đạt được, những bạ chế, vướng uắc và nguyên nhân....2
Kết hận Chương2
„66
CHVONG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỂU QUA THI HANH PHÁP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG
'CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT,
67
3.1, Dinh hướng hoàn tiện pháp hật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sir
a

sử đụng đất..
3.3.3. Giải php wang cao hi

wT


quả tủ hành pháp tật

nhượng quyều sứ ñựng
Kết hận Chương 3
KÉT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

70.

TB
TT


Md DAU
1. Tinh cép thigt cia 4 tai nghién cu
KỶ từ Hiến pháp nêm 1980, Nhà nước đã quy đính và xá lập mốt chỗ độ sở
Hữu duy nhất đối với đất đa đỏ là sở ấu toàn din do Nhà nước đi điện và thống
nhất quản lý. Chế độ sở hữu này Hêp tục được duy bì đẫn Hiển pháp năm 2013 và
Luật đất đi năm 2013, theo đồ "ĐẮT đm, tải nguyên nước, tà nguyên khoáng căn
guền lợi ở ving bd vũng tởi, tải nguyễn thiên nhiền khác và các tài sẵn do Nhà
ước đầu hợ quân lý là tt sẵn cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại đến
chủ sở hữu và thông nhất quân lý" (Điều 53, Hiễn pháp 1013). Như vậy, từ năm
1880 đến nay, do đất đu không thuộc sở hữu
tr nhân nên cũng khơng có khả niệm.
uua bẩn đất đa, mã chỉ có khá niêm chuyển nhương quyền sử dụng dit (QSDB)
Chuyển nhượng OSDĐ là mốt rong những quyển cơ bản trong các quyền
của NSDĐ; đồng thời cũng là quyển được thục hiện thường xuyên liên tục và
chiếm tỷ lệ lớn vào loxi bậc nhất trong các giao đích dân sự về QSDĐ trên thí
trường thơng qua hình thức hợp đẳng, Tuy nhiên, OSDĐ là một loi tài sản đặc biệt,
NSDP khơng có quyễn sở hữu mà cỉ có qun sử dạng đất nên hợp đẳng chuyển

nhượng QSDĐ bên cạnh chịu sự chỉ phốt của th trường còn chịu sự điều chỉnh cũa
nháp luật đất đủ và pháp luật khác có liên quan. Qua các thời kỷ, pháp luật đã được
xây dụng, sửa đỗ, bỗ mụng và hoàn thiện theo hướng
ngày cảng toàn diện và đậy đã
hơn Đặc biệt với hing lost các vấn bản được ban hành trong thời gian gin diy
như Luật đất đủ năm 2013, Luật kính doanh bất động sẵn năm 2014, Bộ luật dân.
snrniim 2015, Luật doanh nghiệp năm 2020, Luật nhà ở 2014, Luật đầu tư 20 . đã
tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ tham gia hop đông chuyển nhượng QSDĐ
trên thị trường Qua đó, sẽ đầm bão cho hợp đồng chuyển nhường QSDĐ được giao
kết trong mơi trường
phép ý an tồn hơn, công khái và mánh bạch,
Tuy nhiên, tin thục tẾ việc giao kết hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ đang
cđn ra ong thời gian qua côn nhiều hạn chế như hợp đẳng chuyển nhượng được
ký kết khi QSDĐ không đủ điệu kiên (đất đang tranh chấp, chưa có GCNQSDĐ,

cđn ích khơngđã đều kiện tối thiểu để tách thũn..); họp đồng không ghỉ đứng giá


trị thục của giao địch đ trấn thuế với giá lớn...v.v. Hơn nữa, còn tên tạ những
hànhvi cân trở NSDĐ thục hiện hợp đồng chuyển nhương nhn cổ tình tạo r tranh,
chấp Nhõng han chế tiên công là nguyên nhân cơ bản din din cfc tranh chấp vé
hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ ngày cùng gia tổng về số lượng và phúc tạp về
tính chất trên thục tẢ. vv, Vì vậy, nghiên của các vin đồ pháp lý về hợp đồng
chuyển nhương QSDP là cần thất
Thánh phố Hà Nội là trung tâm kinh tẾ - chính bị - xã hối cơn s nước
Trong nhing nim gin đây nhịp độ tăng trường kinh tế của thành phé Ha Nội ngày,
cảng cao và điều đó kệo theo giá đất cũng ngày căng tăng manh đặc biệt tử khu vực
nổi đô và ven đã. Các giao dàch vi QSDĐ, dic bit la hop ding chuyển nhương
OSDD ngty cùng
tr lên sôi động Tuy nhiên, sự sô: đông đỏ cũng di va dang din

đắn nhiều hệ quả ảnh huông phẫn nào đến hoạt đông quản đất đai cũa cơ quan có
thim quyén. Các tranh chip vé hop ding chuyển nhượng OSDĐ xãy ra ngày cảng
nhiều và phúc tp khiển cho các cơ quan có thẩm quyền khỏ khẩn và gặp nhiều
vướng mắc trong guá tình giã quyết
Qua đó, việc nghiên cửu đề từi "Pháp hột về hợp đồng chuyển nhượng
“quên
sĩ ụng đắt và thục tin thí hành tại thành phổ Hà Nội” làn luận văn thạc
đà cần thiết cóý ngiấa cả lý loận
và thục tifa
2. Tình hình nghiên cứu

Hiợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một để tả thụ hút được sự quan tân của
nhiều nhà nghiên cứu và có nhiêu cơng tình nghiên cứu đã được cổng bổ ở nhiều
gốc đơ khác nhu. Các cơng tình nghiên cứu này để có những đóng góp nhất đạnh
che khoa học pháp lý nói chúng và pháp luật về hơp đẳng chuyển nhương QSDD
nổi rễng Có thể nêu mất số cơng tình tiên quan din dé tai nghiên cứu được thục
hiện rong thời gián qua bao gin
~ VỀ sắch chuyên khảo: Lê Xuân Bá (2003, 'Sz hình thành và phát riễn tự
trường bắt động san trong công cuốc đổi mới ở T?ệt Nan”, NXB Khos hoc và Kỹ,
thuật, Nguyễn Nhơ Phát 003), "Một số vấnđ lý hiển và thực tốn về Hợp đẳngở
Tiét Nam", Nxb Công an nhân dân, Nguyễn Văn Cương Nguyễn Minh Hàng


(G011), "Giao dịch về quyên cứ: ng đất về kuậu ~ Pháp luật và thực hấn vết xử”,
Nab Thơng tín và truyền thông
~ VỀ luận
án tiễn sĩ, luận văn thạc si:

3+ Luận án Tiền rổ luật học: Nguyễn Quang Tuyên (2003), “Bia vi pha lý
của NSDĐ trong ede giao dich dân sự và kh tế” Luận

én ttn, Dai hoc Lut Ha
Nội, Nguyẫn Thị Hẳng Nhung (2012), "Pháp bit về chuyễn nhượng QSDB trong
anh doanh bắt đồng sân”. Luân án Tiên 4, Đại học Luật Hà Nội; Nguyẫn Văn
Hiển (2017), “Chuyn nhượng OSDĐ theo pháp luật Hật Nem" Luân án tên 4,
Hoc viện Khoa
học Xã hội, Hà Nội...

+ Luin văn Thạc sỹ luật học: Pham Thi Thanh Vin G01 9, “Huyễn nhường
SDB theo php hut Tiét Nam” của Luận văn thạc &, Khoa Luit Bai hoc Quéc gia
Hà Nội, Nguyễn Ngọc Truimg 2018), “Cíuyh nhương quyễn cử ng sr dong dit
trong Dự ôn lạnh doœnht nhà ở thương tơi theo pháp luật T?ệt Nem hiện nay ” Luân
văn Thạc đ, Học viên Khoa học Xã hôi, Hà Nội, Nông Viết Vỹ C019), “đfep đồng
chuyẫn nhương quyên s ng đất ~ Thực tốn tí hành tại thành phố Bắc am tính
“Bắc Em”, Luận vấn thác & Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Trương Ngoc Hoa
(2020), "Hop déng chyễn nhương quyễn sứ ng đất theo my định cũa pháp luật
in ae” Luin vin thac Luit hoc, Dei hoc Luật Hà Nồi,
Ngoài ra, cịn có các bi nghiên cửu chun sâu cơn nhiều nha hoa học,
chuyên gia ding rên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như “Điểu hiện thực
Trên qyằn chuyẫn nhượng QSDĐ ở” của tác gã LS. Nguyễn Thùy Trang Tạp chỉ
Nghiên cửa Lập pháp sổ 3/2017; "Hop đổng chuyển nhương quyén sic hong dit
theo Luật Đắt đi năm 2013 - Bắt cập và lẫn nghĩ” của tác giã Tạ Thị Thùy Trang
đăng trên Dân chỗ và Pháp luật, Bộ Tự pháp, 2030. - Số 2, tr
20-6; “Một
sập của Luật Đắt đi năm 2013 về hợp đồng chẩn nhương qễn sử: ảmng đắt
của tc giã Tạ Thị Thuỷ Trang đăng
rên Tap chi Luật học, Trường Đai học Luật Hà
Nội, 2021 - Số 3, tr 67-76
Các công tỉnh ngưên cửa trên diy đã góp phẫn quan rong vào hệ thẳng lý
luận và thục tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhương QSDĐ, Trên cơ sé tim



iễu, nghiên cửu các cơng tình tin, tác giã có sự tổng hợp và kế thừa những kết
quả nghiên cứu lý luân cũng như đánh giá pháp luật thực định Tuy vậy,

để đi sâu.

"nghiên cứu chỉ tất, cụ thể toàn diện pháp luật về hợp đồng chuyễn nhương QSDB
ti một địa phương
cụ thể như thành phố Hà Nội thì cịn nhiều
dư đãn nên việc tee
chon để tài "Pháp hật về hop déug chuyén nhượng quyằn sẽ đựng dit va thyre
tiễu thỉ hành tại hành phố Hà Nội" làm Luận văn thạc Š là càn thiết và có ÿ nghữa
vỀ cả lýluânvà thục tấn,
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
-31. Mục đích nghiền căm
Mục đích nghiên của là làm rõ những vẫn để lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; nội dụng các quy đính cơn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
SDD hiện hành và thục tấnth hành tạ thánh
phố Hà Nội. Qua đó, đ xuất những
gi pháp nhằm hồn thiện pháp luật cơng như năng cao hiệu qu th hành pháp luật
về vận để này trên thục tổ tạ thành
phố Hà Nội cũng nh ti Việt Nam hiển nay,
.12. Nhiệm vụ nghiên cứm
ĐỂ đạt được mục đích nghiên cửa trên, Luận vấn đặt ra các nhiệm vụ nghiên
cửu có thể, nhờ su
- Lim 18 nhingvin đề Lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhương QSDĐ
hư khếi niệm, đấc điểm hợp đồng chuyển nhương OSDĐ; sự cần thiết điều chỉnh,
tẳng pháp luật đổi với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nộ: dang pháp luật hợp
đẳng chuyển nhượng QSDĐ và các yêu tổ ác động đổn phép luật hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.


- Phân tích nổi dụng các quy định về hợp đẳng chuyển nhường OSDĐ theo
php luật đất đi hiện hành và đảnh giá thục tn thị hành ti thành phố Hà Nộ: Từ.
đó tìm ra những han chỗ, bất cầp của pháp luật về hợp đẳng chuyễn nhương QSDD
cũng như những
hạn c vướng mắc rong thực tấn thí hành,
- Đưa ra những giải pháp hoàn thiên pháp luật và một số giải pháp nhằm
“nâng cao hiệu qué thi hành pháp luật về hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ hiện nay,


4, Dai tugng và phạm vỉ nghiền cứu.

.41. Đối trong nghi
Đổi tương nghiên cứu của luận văn hợp đồng chuyển nhương OSDĐ theo
quy Ảnh của pháp luật hiện hành và thọc tấn th hành các quy Ảnh về hợp đồng
chuyển nhương QSDP tr thành phổ Hà Nói
42, Pham vinghién cin
iơp đồng chuyển nhượng QSDĐ là vấn để có phạm vi rồng, được điều chính
bồi Bộ luật Dân sự Luật Đất đa, Luật Kinh doanh bắt động sâm. Tuy nhiễn,
trong khun khổ luận vẫn thạc đ luật học, tắc giã giới hạn phạm vỉ nghiên cửu nh

- VỀ nội ding ngiên cứu: Nghiên cứu các quy định về hơp đồng chuyển
hương OSDĐ của hô gịa định, cá nhân sử dụng đất với nhau theo guy định cũa
Luật
Đất đủ năn 2013;
Bộ luật đân nợ201 5 và các văn bản hướng dẫn từ hành,
~ VỀ thời gian không giex Tác gištập trung nghiên cửu thuc tn hợp đồng
chuyển nhương QSDP tr thành phổ Hà Nội từ năm 2016 đồn năm 3020
5. Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu.
Luận văn được thục hiện dựa rên cơ sở phương pháp luận duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử của Chỗ ngiấa Mác ~ Lênin, từ tưởng Hồ Chỉ Minh về
Nhà nước và pháp luật, các quan đểm của Đăng về xây đụng và phát tiễn nên lành,
tỶ thí trường định hướng XHƠN nói chúng và qn lý, sở đụng đất đi nói riêng
Ngồi ra luận vấn côn sỡ dụng các phương pháp nghiên cứu khoe học để
gai quyết các vẫn để của luận văn nh Phương pháp phân tích lịch số, tổng hợp
được sở dụng tr Chương Ì khi nghiên cứu những vấn để lý luận và hợp đồng
chuyển nhương QSDĐ và pháp luật v hợp đồng chuyển nhương OSDĐ, Phương
php phn ích, sơ ánh, đánh giá, tổng hợp... được rử dụng tạ Chương2 lôi nghiên
của nội đụng hợp đồng chuyển nhương QSDB theo quy định của pháp luật và thực
ấn thì hành tủ thánh phố Hà Nội, Phương pháp tổng hop, quy nap được sử dụng
tei Chương 3 khi nghiễn cứu đỀ xuất các giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả thị hành pháp uit vi hop dng chuyễn nhượng QSDĐ


6.¥ nghia Wf luận và thực tiến
- TẺ mặt ỹ luân: kắt quả nghiên của của luận vẫn góp phần làm rõ khải

niém, dic diém của QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng OSDĐ theo pháp luật dit dai

của Việt Nam với mốt chế độ sở hữu mang tính đặc thủ đồ là sở hữu toàn dân Trên
sơ sở nghiên cửu nội dụng phép luật về hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ, luận văn
đã chỉ ra những mặt ích cục cơng nh những mắt còn hạn chế cũa pháp luật và
những bất cập trong thực tin thụ thị cần phải sửa đổ, bổ sung, phân tích rổ Ảnh,
hướng hồn thiện pháp luật và để xuất các giả: pháp cơ bên nhằm hoàn thiền pháp
luật v hợp đồng chuyển nhường Q5DĐ tri Việt Nam hiện may,
- TỀ mặt thực tin kật quã nghiên cứu của luân vin có thể được sử dụng làm
thi liêu than khẩo trong quá tình nghiễn cứu cũng như học tập tạ các cơ sở giáo
đạc đảo tạo ngành luật, cho các cán bô lâm công tác thực tin liên quan đến hợp
đẳng chuyển nhương QSDĐ. Một số giải pháp, kiến nghỉ được tác giã đưa ra trong
Luận văn có giá tr them khẩo Với các cơ quan có thim qun

trong q tình
xây đụng, hồn thiên và tổ thục hiện phép luật về hợp đẳng chuyển nhượng QSDB
hiện mg.
1-Kết cầu của luận văn
Ngoài phẫn mỡ đầu, kết luận và danh mục tải liệu them khảo, kết cầu của

Luận văn gồm 3 chương
Chương1. Lý luân về hợp đồng chuyển nhượng quyễn sử dụng đất và pháp
luật về hợp đồng chuyển nhưng quyền sử dạng dit
Chương2. Pháp luật về hợp đẳng chuyển nhượng quyén nữ dạng đất và thục
XẾn thí hành tại thành phố Hà Nội
Chương3. Định hưởng, giải pháp hoàn thiên pháp luật về hợp đồng chuyển
nhương quyền sử dung dit va ning cao hiệu quả thí hành pháp luật vỀ chuyển
nhượng quyền sở dụng đất


CHUONG 1.LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN SỬ.
DỤNG ĐÁT VÀ PHÁP LUẠT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN
st DUNG DAT
11. Lý hận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất
1.L1. Khi iện, đặc điễm quyằu
sử đựng đắt
* Khái niên quyển sử dịng đắt
it dai la sin phim của hư nhiên, có rước lao động và đơng vai trị quan
trọng cho sự tận tạ, phát tiễn cơn xã hội lồi người. Cấn cứ vào mục đính sở đụng
của đất đi, kể từ Luật Đất đú năm 2003 và hiện nay là Luật Dit dei năm 2013 đã
chia đất đi thành ba nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhỏm đất phi nơng nghiệp và
nhóm đất chữa sở dụng Trong dé: () nhóm đất nơng nghiêp, bao gầm: Đất trồng
cây hàng nắn gỗm đất trồng
lúa và đất rồng cây hàng năm khác, đất rồng cây lâu

nim; đất rùng sẵn xuất, đất rùng phịng hộ; đắt rùng đặc dụng, đắt ni trồng thủy,
sản, đất lâm muỗi, đắt nông nghiệp khác gầm đất sử dụng để xây dụng nhà kính và
các loạ nhà khác phục vụ mục đích trồng tt, GQ Nhóm dit phỉ nông nghiệp, bao
gảm
đất xây đụng trụ sở cơ quan; đất sỡ dạng vào mục địth quốc phông em
ảnh, đất xây dụng công tỉnh sy nghiệp gầm đất xây đụng trụ sỡ của tổ chức sơ
"nghiệp, đất xây dụng cơ sở văn hóa, xã hồi, tẢ, giáo duc va dio tao, thé duc thé
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng tình
ny nggiệp khác, đất sân xuất
kảnh doanh phi nông nghiệp gốm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, đất thương mai, dich vụ; đất cơ sở sản xuất phi nống nghiệp; đất sử đụng cho
hot động khoáng sân, đắt sản xuất vật liệu xây đụng làm đổ gốm; đất ử dụng vào
mục đích cơng cơng gồm đất giao thơng thủy lợi, đất có d tích ích sử- văn hoa
danh lưn thắng cảnh, đất sinh host cng dng kim vai choi, giả ti công công đất
công trình năng lượng, đất cơng trình bưu chính, viễn thơng, đất chợ, đất bãi thi,
xử lý chất thải và đất cơng tình cơng cơng khác, đất cơ sỡ ơn giáo, tín nguống, đắt
lâm nghĩa trang nghễa địa nhà tang lÃ, nhà hồa táng, đất sông, ngời, kh, rạch,


suối và mất nước chun dịng, đất phí nơng nghiệp khác; đi) nhóm đất chưa sử
dang bao gơm các loai đất hiện nay chưa xác định mục đích sử đụng!
Tắt đều từ Hiển pháp năm 1980 chế đô sở hữu toàn din được xác lập, theo
đổ, đất đai thuộc sỡ Hữu toàn đân do Nhà nước đi diện chỗ sở hồu vã thống nhất
quânlý: Với từ cách là người đi điên cho chỗ sở hữu, Nhà nước Cơng hồ xã hội
chủ ngiấa Việt Nem 1a chủ thể đoy nhất có khả năng thục hiện đầy đủ ba quyén
năng đó lẽ quyền chiêm hữu đất đa, quyễn nữ đụng đất đa va quyén dinh dost dit
đủ. Nhà nước: xác định mục đích sử dụng đất thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử
dạng đất xác nh giá đất và các khoăn thu tà chính từ đất đi, quyết nh việc gia
đất cho thuê đất chuyển mục đích sỡ dụng đất và thu hổi đít. Khi Nhà nước
chuyển giao quyền nữ dụng cho chủ thể khác tì những chủ thể đó cỉ có quyền

kh thác công dong, hướng hoa lợi, lợi tức tong giới hạn mà Nhà nuớc mà Nhà
nước cho phép Các quyển của NSDĐ thục hiện nhẹ thửa kể, chuyển nhượng tổng
cho, cho thu lạ, thể chấp bing QSDĐ là quyển phái ảnh, phụ thuộc vào OSDĐ từ
Nhà nước, trên cơ sở sơ cho pháp của Nhà nước. Sự cho phép đỏ được thể hiện
thông qua các phương thức chủ yếu như giao đất cho thuê đất cho phép nhận
.QSDP hợp pháp
từ ngời khác hoặc được Nhà nước công nhận Q5DĐ.
Tiên cơ sở các kết qu nghiên cửu trước đây và đặt trong bối cảnh hiện ney
của nước ta QSDĐ được hiểu "là các quyển ning cụ thể mà NSDĐ được phép
thực hiên đổi với QSDĐ thuộc quyên sở hữu của minh, bao gầm quyền khai thác

công dạng, hưông hoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích
của mình và qun chuyển quyền sở dụng đất theo quy định cũa pháp luật"
* Đặc đẫn quyên
sử ng đất
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyện tài sân đặc thủ.
Theo quy đính tại Điều 115 BLDS năm 2015, QSDĐ là một loại quyền tài

sản nhưng đầy là một loại quyển tải sân đặc thù bối nó gắn iễn với một Loe tai sin

đặc it là đất đủ thuộc sỡ Hữu toản dân Nhà nước là đi diện chủ sở Hữu những
ˆ Đầu 10 Lật ae din 2013


không trục tiép thục hiên QSDĐ mã rao quyển sử dụng cho NSDĐ. OSDĐ của
NSDĐ nằm rong một quy hoach tổng thể của Nhà nước nhằn khu thác đấy đồ
ấm năng của đất đại và họ đoợc nhận QSDĐ phải đáp ứng các điều kiên nhất nh,
đo pháp luật quy định

NSDD được Nhà nước trao QSDĐ trong môt thời han và hạn mức nhất định.


theo quy ảnh cña pháp luật. Việc NSDĐ bị giới bạn nh vậy nhẫn tạo điu liên
thuận lợi cho công tác quânlý đất đủ, bão về quyển và lợi ích hợp pháp của ác chỗ
thể rong việc nữ dụng đất công nhy đảm bảo sử dụng đất Xiêm và có hiệu quả
trong đều liên quỹ đất ỡ có hạn như hiện
nay:
Thứ hơi, chủ th của quyền sử dụng đất
Chủ thể của QSDĐ I các cả nhân, tổ chúc được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyển sử dụng đất hay cho phép nhân chuyển quyền nở dụng đất
Các chủ thể này được quy đính trong Luật đất đai năm 2013 và được gọi chung là
“ người sử ng đất
Thứ ba, các quyền và ngiĩa vụ của nguời sử dụng đất được pháp luật quy
di chất chữ
Pháp luật quy định cụ thể, chất chế các quyển và ngiữa vụ của NSDĐ với
pham và và mức đồ khác nhau gắn vớ hình thúc sở dụng cơ thể, Quy nh đó xuất
phat từ nhu cầu sỡ dụngđất côa các chủ thể là khác nhau chẳng hạn: hộ ga định cả
nhân trong nước sử dụng đất vào mục đích xây dụng nhà ð phục vụ cho nhủ câu ở
của bản thân; người Việt Nam định cư ở nước ngồi đuợc quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam có nhủ cầu đồng lam no tam tra trong thoi gian ð Việt Nam bay tổ chúc
ảnh tẾ sử đạng nhằm mục ích kánh doanh là chỗ yÊu.. Đặc biết1ả các quyển năng
như để thừa kê, chuyễn đỗ, chuyển nhương tăng cho, cho thuê, cho thuê lạ, thể
chấp, góp vấn bằng QSDB
Thứ h; quyên cử dụng đắt thường gắn liễn quyền sỡ hữu các bất động sẵ có
trên đất
Nhà ở và cơng tình xây dựng phục vụ cho đổi sống cũng tá sia khác ga
liên với đắt được gơi1àbắt động sản và chủ sở hữu có quyền sở Hữu. Đây là những


10


ta sin cd tah bin ving, 66 gi i ton va pha gin én vo mst tin taht dn
"Phép luật về QSDĐ và bất động sản gắnliên với ién với đất thể hiện sự bảo hồ để
đất được đua vào sử dụng có hiệu quả, nhất là trong trường hợp người có QSDĐ.
chưa có đều kiện kê thác rực Gêp,
1.12. Khái niệm, đặc đều hợp đồng chuyễu nhượng
quyền sẽ đụng đắt
Hiên nay, nền kảnh tổ hị trường ngày cảng phát triển và dân số ngày cảng
tầng nhanh nên nhu cầu về đất của nguời dân ngày căng cao. Thục tẾ đó dẫn đến
gto dich chuyển nhương QSDD từ chỗ thể này sang chủ thể khác trên thị trường
bit động sin xuất hiện như một nh ch tất yêu và ngày cảng sôi đồng Tuy nhiên,
chuyển nhượng QSDĐ chỉ bắt đâu được pháp thuc hiện theo quy Ảnh của Luật Dit
đai 1993 và trước đó, theo quy định của Hiến pháp năm 1980 và Luật đất đại năm.

1887, không được thục hiện việc mua bản, cho thuê dit, chi cho phép chuyển
QSDD néng nghiệp lâm nghiệp trong một sổ trường hơp cũ thể, chỉ được để lạ
thừa kế nhà ð hay chuyễn nhương nhà ở, Mặc đò những quy ảnh rong Luật đắt dai
năm 1987 rất chế mang tính chất nghiễm cấm nhưng thục té đây lạ là sơ buồng
ling quảný đất đu bởi hoạt đông chuyển nhương QSDĐ vin đn ra không hợp
phép, tao ra các giao địch ngằm, vi pham quy đính của pháp luật. Đến Luật Dat đai

năm 2003 và nay là Luật Đất đi năm 2013, pháp luật vấn êp tục kế thir va ghỉ
nhân quyền chuyển nhương QSDĐ bên canh các quyển năng khác côn NSDĐ nh
qguyễn chuyển đỗ, cho thu, cho thué Lai, thi ké, ting cho, thé chip, gop vén bing
QSDĐ. Điều này, xuất nhất từ việc xác định QSDĐ là một loại quyền tài sn và
qguyễn tải sân là quyển đoợc tử bằng tẫn, có thể chuyển giao đoợc trong gieo lưu
dân sự Việc pháp luật quy định NSDĐ có quyên chuyển nhượng Q5DĐ thể hiện sơ
quan tân của Nhà nước đối với NSDĐ trong việc khai thác những giá ti cũn đất
đã
Theo tis didn ting Vidt của Viện ngôn ngữ học: "chnyẩn nhương là chuyễn
cyn số hữn”, từ đổ, có thể hiểu chuyển nhường QSDD là một giao dịch dân sơ

nhẫn thục hiện việc chuyển gieo OSDĐ từ chủ thể này sang chi thể khác. Tương
tus tai từ điến Luật học côa Viên khoa học pháp lý: “Chuyển nhường Ó5DĐ- (ngrời


i

sử dịng dit) chhyẫn gao đẫt và 0SDĐ đó cho người được chuyn nlucomg (got la
bên nhận QSDĐ) sử dùng Bên giao đắtvà QSDĐ được nhận sé hẳn hương đương
ớt giá trị QSDĐ theo sự tha thuận các bô
Từ những phân tích nổi trên chuyển nhương OSDĐ được hiễu là sơ chuyển
dich QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người Khác; người có QSDĐ có
"nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhương
và người nhận chuyển,
hương phố trả cho nguội chuyễn nhương một khoản tién hương ứng với giá ti
(QSDP theo thoä thuận của các bin. Mic disco sự thay đổi về chỗ thể sử đụng đất

nhưng việc chuyển

QSDĐ này khơng
làm mất đi quyền quản lý và đính đoạt của

Nhà nước với vá trò đi đến chỗ sở hấu
Nhữ vậy, chuẩn nhương QSDĐ là giao dịch dân sự nhềm phát nnh một
quam hệ pháp luật mà trong đỗ người có QSDĐ hẹp pháp có quyền chyẫn quyển
Q5DĐ cho người nhân chyẫn nhượng: người nhận chuyển nhương QSDĐ có
giữa vụ thưnh tốn cho người có QSDĐ một khốn hẳn hương ng với gi trị
SDB được xác đình theo thơa thiên của các bên theo trình hợ thĩ tực, đẳu kiện
xuất Ảnh do pháp lade guy cr
Nhữ vậy, bên chất của chuyển nhương QSDĐ là sơ chuyển giao QSDB hr
chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy ảnh Nhà nước cho phép thơng

qua hình thúc hợp đồng chuyễn nhương QSDĐ. Họp đồng này vừa chíu m đều
chảnh cũa quy luật ca thi trường rên cơ sở ý chỉ và tha thuận của các bên; vừa
chiu mr quin lý cia Nha nước thông qua các điều liên chuyển nhương cụ thể nên
tinh chit th trường- nự thôn thuận
và tự do ý chí giữa các chủ J cling bị những
an chế nhất Ảnh,
VỀ khểi niên hợp đồng chuyển nhương QSDĐ, Điều 697 BLDS năm 2005
quy ảnh "Hop déng chhyẫn nhượng quyền cử dùng đất là ae thoả thuận giữa các
bên theo đó bên chuyển nhương quyền sử dìng đắt chhyẫn giao đất và quyển sit
chong dit cho bên nhận chyẫn nhương còn bên nhận chhyễn nhương bã iển cho
LÊ Viênngiên chotheahọc phíp ý ‹ Bộ Tv pháp Cập ĐỂ tíc gã) G009), đn
uất học Noo Tỳ đến
ithšhoa và Ngô Truy.


bên chuyễn nhương theo qqy định ca Bộ luật này và pháp luật về đắt ea.” Tay
hiên, trong định nghĩa này chưa để cập đến “thủ khơng hồn lại của QSDB" so
‘vei giao dịch về cho thuê QSDĐ. V ả đền BLDS nếm 2015, khơng có quy đính riêng

về hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ mà thay vào đó chỉ có quy định hợp đồng về
spp?

VẢ bản chất, hong quan hệ hợp đẳng này, bên chuyển nhương s chuyển
(QSD của mình cho một bên khác để tho lại cho mình một khoản lợi nhuận, bên
chuyển nhương QSDĐ chấm dớt quan hộ với Nhà nước, đồng thời tao điều kiện để
bên nhận chuyển nhượng OSDĐ và Nhà nước thếtlập mốt mốt quan hệ mới theo
cgay Ảnh của pháp hit
Từ những phân tích Hên, có thể định ngiữa: “Ăớp đổng chuyển nhương
anyén sir ng đẫt là aự thôn thuận giữa người sử chang dt (sans dy got la bn
chuyễn nhượng) và chủ thể khác (sat đập goi là bên nhận chhyễn nhương) về việc

chuyẫn giao đất và qgyễn cử đng đất trên thim đất đã được pháp luật công nhân
trên cơ số giá cã được các bên thông nhất đắt và uyễn sử ng đắt được chagrin
giao tot bộ cho bên nhân chuyễn nhương và bên chryẫn nhương khơng cịn bắtkỷ
muỗi liên hệ nào với đắt và quyễn sie dang
Co thi thấy, họp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đẳng mua bản tài
sản toy nhiên đối tượng của hơp đẳng này là quyền sở đụng mốt loại tải sân có
tinh chit dic biệt, Chính vì vậy: hợp đồng chuyển nhương QSDĐ mang những đặc
điểm sau đầy,
Thứ nhất, họp đồng chuyễn nhương OSDĐ là hợp đồng song vụ. Theo đó,
“mối bên trong hợp đẳng đều có nghĩa
vụ với nhauÝ. Trong hợp đẳng chuyển nhương
SDB, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đầu có quyễn và ngiữa
‘vu véi nhau, quyền của bên này sẽ 1a ng a vụ của bên lúa. Bên chuyển nhương có
nghĩa vu giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có
` Ehộn 3 Đầu 500 Bộ Luật n ny2015
hon 1 Đi 402 Bb Lui din ar 2015


13

"nghĩa vụ chuyển giao khoán thanh toán cho bản chuyển nhượng theo thô thuân cũa
ai bên,
Tuy nhiên, do QSDĐ là mốt tải sân đặc biết, nó gắn liễn với chế đơ sỡ hữu
toin din vé đất đa, trong đó Nhà nước là người đ điện chủ sở hữu toàn dân, nên
"ngoài việc bên chuyển nhượng và bên nhân chuyển nhương thục hiện quyển và
"nghĩa vụ với nhan, ha bên côn phải thục hiện ngiĩa vụ với Nhà nước (tuân thủ các
cy dinh của pháp luật về quy hoạch, mục dich sở dụng đất đều kiên chyển
nhượng ngiĩa vụ tải chính, ) Nhà nước chỉ phối hoạt động chuyển nhượng
SDD thông qua các quy nh của pháp luật và quyết Ảnh hành chính của cơ quan,
nhà nước cố thẩm quyển (đăng lý quyển sơ đang đất quyết định cấp

GCNQSDD...)

Ngoài ra, đây còn a đặc đm để phần biệt hợp đồng chuyển nhương QSDĐ
Với các hợp đồng vỗ giao đích chuyển quyển sử dụng đất khác, như hợp đồng tăng
cho quyền sử dụng đất hay hop đồng thể chấp quyền sử dụng đất,. . Cụ th, nếu
hợp đồng chuyển nhương QSDP là hợp đồng song vu, quyén của bên này là ngiữa
vụ của bên lúa (mốt bên chuyển giao QSDĐ, một bên thực hiện ngiĩa vụ thanh,
tốt, thì đố với hợp đẳng tổng cho quyền sử dụng đất à một hợp đồng
đơn vụ bên,
Gave ting cho quyển
sở dụng đất không phấ thực hiện một ngiấa vụ gì đối với bên
tăng cho quyên sử dụng đất, hay đối với hợp đẳng thể chấp QSDĐ trì là một biện
php dim báo để thục hiện ngiấa vụ đân sơ
Thí hơi hợp đẳng chuyểnnhượng OSDĐ là hợp đẳngcó ính chất din bs
TKhi giao tắt hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ, cã bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng đều đạt được những lợi ích của riêng mình Bến chuyển
hương
thủ được mất khoản đẫn bù tương đương với giá ì qun sử đụng đất được
chuyển nhương Cịn bên nhấn chuyển nhương được xác lập QSDĐ từ sự chuyển
gto cite bin chuyén nhượng và bên nhân chuyển nhượng có thể khai thác, sở đụng
giá trị của QSDĐ đó.

Dus vio đặc đẫm này, có thể dễ dăng phân biệt hợp đẳng chuyển nhương
(QSDP với các hơp đẳng chuyển dịch QSDĐ khác khơng có tịnh đền bù như hợp