- Trang chủ >>
- Thạc sĩ - Cao học >>
- Luật
Luận văn bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (339 KB, 41 trang )
DAI HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH
TRUONG DAI HQC KINH TE - LUAT
VO Till LIEU IIANII
>•
BAO V$ NGUOI THU BA NGAY TINH KHI HQP DONG
CHUYEN NHU’QNG QUYEN Stf DQNG DAT VO HI$U
Chuyen nganh: Lugt Kinh te
Ma ng&nh: 8380107
LUAN VAN THAC Si LUAT IIOC
••••
NGUOI HUONG DAN KHOA HQC: TS. CHAU THI KHANH VAN
BEN TRE - NAM 2021
I.Ol CAM DOAN
Toi xin cam doan:
Nhung noi dung trong luan van nay la do toi thuc hicn dudi sir hirdng dan true tiep
cua IS. Chau Thj Khanh Van.
Moi tham khao dung trong luan van dcu dugc trich dan rd rang va tning thuc vc ten
tac gia, ten cong trinh. thdi gian va dia diem.
MQi sao chep khong hgp I?, vi ph^ni quy che dao t?o, khdng trung thuc toi xin chiu
hoan toan trach nhiem.
TAC GIA
V6 Thj Lieu llanli
MVC LQC
LO’I CAM DOAN
MIJC LtyC.................................................................................................................Trang
MO DAU...............................................................................................................................1
CHUONG 1: NHffNG VAN DE LY LEAN CHUNG Vt BAO VE NGUdl • •
THU BA NGAY TINH Kill HQP DONG CHUYEN NHUQNG QUYEN SU
DUNG DAT VO HIEU........................................................................................................5
1.1. Hap dong chuyen nhirgng quyen sir dung dal vo hieu..................................................5
1.2. Hou qua phdp 1£ cua giao djch dan sy v6 hi?u n6i chung v& hyp dong chuyen
nhirgng quyen sir dung dat noi rieng.....................................................................................6
1.3. Khdi niym ngiroi thir ba ngay tinh...............................................................................7
1.4. Y nghia cua vice bao v? ngucri thir ba ngay tinh.........................................................9
1.5. Quy dinh cua phap luat Viet Nam ve bao ve ngiroi thir ba ngay tinh trong Bo
luat dan sy nam 1995. 2005
1.6. Quy dinh cua phap luat Viet Nam vc bao ve ngiroi thir ba ngay tinh thco
luat
hiyn hanh
12
1.7. Gicri han cua vice bao vc ngiroi ngay tinh tham gia giao djch truoc chii so hiru
dich thirc..............................................................................................................................15
1.8. Thai diem de ngiroi thir ba ngay tinh dugc bao vc khi giao dich chuyen nhirgng
quyen sir dung dat vo hieu..................................................................................................16
CHUONG 2: THUC TRANG GIAI QUYET TRANH CHAP LIEN QUAN DEN NGUdl
I HU BA NGAY TINH KHI GIAO DJCH CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DQNG
DAT VO HI£U VA DE XUAT HOAN THIfN PHAP LUAT........................................20
2.1. Bao ve ngiroi thir ba ngay tinh khi quyen sir dyng dat da dang ky quyen so hflru20
2.1.1. Xac dinh tinh ngay tinh cua ngiroi tham gia giao dich...........................................20
2.1.2. Ap dung bien phap khan cap tarn then khi quyen sir dung dat da chuyen quyen
cho ngiroi thir ba ngay tinh..................................................................................................24
2.2.
Bao ve ngudi thi'r ba ngay tinh khi giao dich chuyen nhirong quyen su dung dal vo
hi$u Irong trudng hgp quyen sir dung dal chua dirge dang ky quyen sd hiru.....................27
2.2.1. Bao vc ngudi thur ba ngay tinh nhan dirge tai san thong qua ban dau gia.............28
2.2.2. Bao v$ ngudi thu ba ngay tinh khi giao dich vdi ngudi ma theo ban in, quyet djnh cua
co quan nha nude co tham quyen la chii sd hCru lai san nhung sau do ngirdi
nay khong phai la chu sd hiru thi san do ban an, quyet dinh bi buy, sua.............................30
KET LEAN.........................................................................................................................37
TAI LIEU THAM KIIAO
1
MO DAU
1.
Ly do chon de tai
Vai ti 1c gia tang dan so nhu hicn nay thi dat dai ngay cang tra ncn khan hicm. nhu
cau ve dat tang cao lam gia ting cac giao dich quyen sir dung dat. 'Prong thdi gian gan day
so vu tranh chap hop dong chuycn nhugng quycn sir dung dat gia tang dang kc vdi nhitng
tinh tict ngay cang phuc tap. Nhicu hop dong chuycn nhugng quyen sir dyng dal bi tuyen bd
vd hi?u va hy qua tat yen la cac ben khdi ph ye lyi tinh trang ban dau. hoan tra cho nhau
nhung gi da nhan. Tuy nhien co nhdng truong hgp quycn sir dung dat da dirge dem ra thyc
hi$n mgt giao djeh khac vai ngirdi thir
**•
ba. Van de dat ra la quycn Igi ciia nguoi thir ba ngay tinh khi tham gia giao dich sc dirge
bao nhu the n
nhung quy dinh ve chicm huu ngay tinh. bao ve quycn Igi ciia nguoi thir ba ngay tinh khi
hgp dong dan su vo hieu va cac tnrong hop chii so huu dirge doi lai tai san lir nguoi thir ba
ngay tinh. Tuy nhien trong qua trinh ap dyng phap luyt van cd nhung ban an xam pham den
quycn va Igi ich hgp phap ciia nguoi thir ba ngay tinh Do la ly do hgc vicn chon de tai “Bao
VQ
nguoi thu ba ngay tinh khi hgp dong
*
•
*
•
r
chuycn nhugng quycn sir dung dat vd hieu" nham tim hieu. ncu ra nhung bat cap khi ;ip
dung phap luat va dua ra nhung kien nghi nhim hoan thi£n phap luyt.
2. Tinh hinh nghien ciru
Cac cong trinh nghien ciru ve "Bao ve nguoi thir ba ngay tinh khi hgp dong chuyen
nhugng quyen sir dyng dat vd hi^u” hi?n nay van con rat ft. Bai viel lieu bicu hicn nay cd
the kc den nhu:
TS Chau Thj Kh^nh Van - Bao v? ngudi thir ba ngay tinh trong giao djeh quycn sir
dung dat - Tap chi Toa an nhan dan thang 10/2018.
Ngo&i ra edn mot so bai nghien ciru ve bao v$ nguoi thir ba ngay tinh trong giao
dich dan sy noi chung nhu:
I. Luu Thi Hien - Bao ve quyen va Igi ich hgp phap ciia nguoi thir ba ngay tinh theo
2
Dieu 258 By luyt Dan sy, hieu the niio cho dung - Typ chi Tda an sd 12/2012.
2. Nguyen Thi Minh Phuong (2013) - Bao ve quyen lai cua ngudi thur ba ngay tinh
khi hyp dong mua ban nhi o vd hiyu theo quy dinh mi Dicu 138 BQ luyt Dan sy Viet Nam
nam 2005 - Tap chi Toa an nhan dan.
3. Vd I lai Phuong - Co che bao vy quyen sd hdu doi vdi ngudi thu ba ngay
r
___
z
tinh trong mua ban dau gia tai san - Tap chi dan chu phap luat so 12/2014.
4. Vu Thi Hong Yen - Bao vc quyen lai cua ngudi thu ba ngay tinh khi chu sd hiru
kiyn ddi tai san - Chuyen de cho hyi thao khoa hoc cap Trudng do bQ mon Luyt dan su Khoa luat dan su Dai hoc Luat Ha Noi to churc vao ngay 11/12/2007.
5. Huynh Thanh Tinh - Luyn vSn thyc si "Bao vg quyen lgi cua ngudi thu ba ngay
tinh trong giao dich dan sir vd hieu trong phap luat Viet Nam", trudng Dai hoc LuatlDNQi.
thdi diem Bo luat Dan sir nam 2015 co hieu lire phap luat. Chua cd nhieu bai viet Um rd
nhirng bat cyp khi ap dyng phap luyt bao vg quydn lgi cua ngudi thir ba ngay tinh theo Bo
luat Dan su nam 2015.
3.
Muc lieu va nhiem vy nghien ciru
3.1. Muc ticu nghien ciru cua luan van
Nghien ciru cac co sd ly luan, phan tich danh gia cac quy dinh cua ph;ip luat
z
hicn hanh va thuc tc ap dyng phap luat thong qua vice phan tich. binh luan ban an tir do dua
ra cac de xuat nham hoan thien cac quy dinh cua phap luat trong thdi gian tdi.
3.2. Nhiem vu nghien ciru cua luan van
De dyt dugc myc ticu tren, de t;1i cd cdc nhiem vy sau day:
**
- Phan tich cac quy dinh cua phap luat vc bao vc quyen lgi cua ngudi thu ba ngay
tinh khi giao dich chuyen nhuong quyen su dyng dat bi vd hieu.
- Phan tich cac ban an va dua ra binh luyn
- Kien nghi, de xuat hoan thien phap luat.
3
4.
Doi tugng va pham vi nghien ciru
4.1. Ddi tugng nghien ciru
4
Luan van tap (rung nghien cuu co so phap ly va cac ban an lien quan den ngudi thu ba
ngay tinh khi hop dong chuycn nhugng quycn sir dung dal v6 hicu
4.2. Pham vi nghien ctru
I.uan v3n tap trung nghien ciru cac quy dinh phap luat ve bao nguoi thu ba ngay tinh
khi hop dong chuycn nhirqng quycn su dung dal bi vo hicu va cac ban an tranh chap hop
dong chuycn nhuong quycn sir dung dat lien quan den nguoi tln'r ba ngay tinh dupe xcl xu
t?i Toa lin
5.
Phuvng phap nghien cuu
Lu?n van vyn dung phuong phap nghien cuu sau
*
r
»
bao
- Phuong phap phan tich. tong hop: Nham lam sang to van de ve
quyen loi cua ngudi tln'r ba ngay tinh khi hpp dong chuyen nhirpng quyen
sir dung dal bi vo hicu.
- Phuong phap binh luan: Binh luan cac ban an co lien quan den ngudi thu ba ngay
tinh khi h
phap liqit nham dua ra nipt so hudng giai quyct cy the.
6. Ket cau cua I.uan van
Ngoai phan Danh muc tai lieu tham khao, phan md dau va ket luan, noi dung cua de
tai gom hai chirong:
Chucrng 1: Nhflrng van de ly luan cluing ve bao ve ngucri thu ba ngay tinh khi hpp
dong chuyen nhupng quyen su dung dal vo hicu.
Chirong 2: Thue irang giai quyct tranh chap lien quan den ngudi thu ba ngay tinh khi
hop dong chuycn nhupng quycn su dyng dat vo hicu va de xuat hoan thiyn phap luat.
5
CIIUVNG 1
NHONG VAN DE LY LEAN CHENG VE BAO V£
NGEOI THE BA NGAY TINH KHI HOP DONG CHUYEN NHUONG
QEYEN SU DV'NG DAT VO H1$U
De hicu rd ve cac quy dinh de bao ve quyen lgi cua nguoi thir ba ngay linh khi hop
dong chuycn nhuong quycn sir dung dat vd hicu tnroc tien can lam rd the nao la hyp dong
chuyen nhuyng quyen sir dung dal vd hi§u va ngtrdi thir ba ngay linh.
1.1.
Hop dong chuyen nhuyng quycn su* dung dat vd hicu
Hyp dong chuycn nhuyng quycn su dung dat lit sy thoa thuyn gida cdc ben. ô
ã
f
ã
ô
theo do ben chuycn nhuyng quycn sir dung dat chuycn giao dat va quycn su dung dat cho
ben nhan chuyen nhuyng. Con ben nhan chuyen nhuyng tra tien cho ben chuycn nhuyng
thco quy djnh cua Bo luat Dan su va Luyt Dal dai. Do hop dong chuyen nhuong quyen su
dung dat la mot trong nhieu loai giao dich dan su nen can phai luan thu cAc dieu ki$n cd
hicu lyc cua giao djeh dan su diryc quy djnh lyi Dieu 117 Bo luat Dan su nam 2015:
- “Chu the cd ning lye ph;ip luyt dan sy, n5ng lye h
- Chu the tham gia giao dich dan sy hoan toan ty nguycn.
- Myc dich va noi dung cua giao dich dan su khdng vi pham dieu cam cua luat. khdng
trai dao due xa hoi.
- Hinh thirc cua giao djeh dan sy la dieu ki?n cd hiyu lyc cua giao djeh dan sy trong
tnrcmg hop luat co quy dinh".
Ngoili vi^c dap ung cac dieu kiy-n cd hiyu lyc cua giao djeh dan sy, hyp dong chuycn
nhuong quycn sir dung dat eon phai dap ung cac dieu kicn ve chu the hop dong theo quy
dinh tai khoan 1 Dieu 1X8 Luat Dat dai n3m 2013: Dat cd Giay chung nhan quycn sir dung
dat. dat khdng co tranh chap, quycn sir dyng dat khong bi ke bien de bao dam thi hanh an va
trong thoi han su dung dat. hop dong chuyen nhuyng quyen sir dyng dal phai lyp thanh van
ban vA cd edng chung hoyc chung thuc.
Dieu 122 Bo luat Dan sir nam 2015 quy dinh giao dich dan su khong co mol irong cac
dicu kiyn quy dinh tai Dicu 117 BQ luat niy thi giao djch do vd hiQU. Nhu
6
• • * * * vay hop dong chuycn nhuong quyen sir dung dat co hicu lire thi phai
thoa man tat ca cic dieu kien tai Dieu 122 neu vi pham mQt trong cac dieu ki$n thi hop
dong chuycn nhuemg do sc bi vd hi?u. Nhirng quy dinh nay co y nghia quan trong trong
vice thict lap trat tir kv cuomg xi hoi. bao vc quyen va Ini ich hop phap cua cac ca nhan, co
quan. to chirc, Nhi nude, dam bao an loan phap ly cho cac chu the trong giao liru dan su.
1.2. Hau qusi phap ly cua giao dich dan sir vd hicu noi chiing va hop dong
chuyen nhurmg quyen su dung dat noi rieng
llau qua phap ly cua giao dich dan syr vd hi$u dirge quy dinh tai Dieu 131 Bo
• » * luat Dan s\r nam 2015. Theo do.
khoan I Dicu 131 quy dinh vc cac nguycn tac chung cho viec xu ly hau qua cua giao dich vo
hieu la: “Giao dich dan su vd hieu khong litn phiit sinh, thay ddi. cham dirt quyen, nghia v\i
dan SQ cua cic ben ke tir thdi dicm giao dich dan sir dune xac lap”. Nhu vay. khi hop dong
vd hicu thi moi thoa thu?n coi nhu khong cd. khac vdi tnrdng hop "chain dirt hop dong” la
tnrdng hop trudc thdi dicm cham dut hop dong thi hop dong cd hicu lire, cac thoa thuan van
cd gia tri bit buqc vdi cac ben den khi cham dut hop dong, vice thi hanh dung hop dong
trudc thdi diem cham dut hop dong phai duoc ton trong.
Khoan 2 Dieu 131 Bo luat Dan su nam 2015 quy dinh: "Khi giao dich dan su vd hieu
thi cdc ben khoi phyc lai tinh trying ban dau, hoan tra cho nhau nhirng gi di nhan...Tnrdng
hop khong the hoan tra duoc bang hicn vat thi tri gia thanh lien de hoan tra”. Nhu vay. vide
tra lai hi»•*»
mdi tra ticn. Tuy nhicn. ddi vdi quyen sir dung dat da duoc chuycn nhirong cho ngudi thur
ba ngay tinh thi chu so hdu ban dau chi cd the nhan hoan tra bing tien thay vi hicn v§t nhu
quy dinh.
Theo quy dinh cua phap luat thi viec giai quyet hau qua giao dich dan su vd hit-u la
khoi phyc lai tinh tr^ng ban dau. tra lai cho nhau nhirng gi di nhan nhirng de
#
f
giai quyet toan dicn vu an thi ngoai vice tra lai tai san con phai giai quyet nhirng van de phat
sinh la sir thay doi cua tai san. hoa Ini. Igi tire cua tai san. boi thircmg thiQt h(ii'.
1.3. Kluii niem ngudi thir ha ngay tinh
De bao v$ quyen loi cua ngudi thu ba ngay tinh trudc het phai hieu khdi niem ngudi
thu ba ngay tinh la gi. Bo lual Dan sir nam 2005 cung nhir BQ luat Dan su nam 2015 chi
dira ra khai mem "Chicm hiru ngay tinh" nhirng hoan toan khong dinh nghta ngirdi thu ba
7
ngay tinh Id ngudi the nao. v$y can hieu khai niem Iren the nao cho dung?
Theo tir dicn. ngay tinh dirge hieu Id ldng ngay thing, that thd. tinh the rd rang non cd
the hieu ngudi thu ba ngay tinh lii ngudi tai thdi diem tham gia giao dich dan su khong cd co
sd de biet vi^c giao dich cua mlnh vdi ngudi khong cd quyen dinh z
z
doat tai san ho?c doi tuong tai san cua giao djeh lien quan den giao djeh tnrdc do da bi vd
hieu. nghta la ngirdi thu ba ngay tinh hoan toan tin rang ngudi giao dich vdi rninh la ngudi
cd quyen giao djeh vi doi tugng Illi san giao djeh dip irng cac dieu kicn de giao dich dan su
cd hieu lire, tir do cho thay ngudi ngay tinh hoan toan khong cd Idi khi tham gia vio giao
djeh non can dugc phap luat bao VQ.?
Trong quan he xa hoi noi chung phat sinh nhicu loai giao dich dan sir trong do phai ke
den mpt loai giao dich rat pho bten hi$n nay la hop dong chuyen nlnrong quyen sir dung
dat. Do tinh chat phuc tap cua dat dai ncn day la mot trong cac loai hop dong co nhieu dieu
kien phai tuan thu. neu khong thi giao dich se bi vd hieu. Truong hop hop dong chuyen
nhugng quyen sir dyng dat vd hieu nhung quyen sir
1
Chu Xuiin Minh (2020). Tuyen bo giao dich dan iy vd hifu vd giai quyet han qua giao dich dan sy w>
\ Tap chi Toa in nhan dan diCn tir thing 3/2020, tai dia chi: hit|x*.//tapchiioaan.vn/bai-vici/nchien- cuu/luycn-hu
giao-dich dan-su vo hieu vagiai quyet hau qua giao dich dan su vo hieu. Iruy cap ngay 27 thing 02 n5m2O21
2
Nguyen Thuy Hien (2020). 'Rut kinh nghiem cdc sai s6t trong qnd trinh xti xtr edc vy an dan so ten quan den quyen
st) huu'. Tap chi Tda an nhin dan dicn tu thing 06/2020. tai dia chi vicl/phap lual/giai quyet
cac vu an dan su vc quyen so huu sai sol can rut kinh nghiem, Huy cap nghy 10 thing 03 nam 2021.
dung dat da chuyen quyen cho ngudi thir ba thi can cac can cir vao cac yeu to sau de xiic
djnh ngirdi thir ba ngay linh. do IA:
f
Thir nhat. trade khi nguai thu ba tham gia vao giao dich dan su thi da co mot giao dich
chuyen nhuyng quyen su dyng dat dune xac lap, tliyc hiyn nhung giao dich nay bi vo hicu
do thani gia giao djeh vdi nguai co khong quyen giao dich va doi tugng tai san khong dap
ung cac dicu kicn de giao dich dan su co hicu luc.
Thir hai, phai ngay tinh khi thani gia giao djeh, Vi$c cong nhyn giao djeh cua nguai
nhan chuyen quyen sir dung dat tir nguai khong cd quyen sir dung dat dirge xay dung dya
tren ca sd bao vg nguai ngay tinh trong giao djeh. Chinh vi IC- do,
8
*
•
♦
r
dicu kicn ngay tinh cua nguai nhan chuyen quyen sir dung dat tai thdi diem tham gia giao
dich la dieu ki?n tien quyet de ngudi nhan chuyen quyen sir dyng dat dugc edng nhan giao
dich. Ngay tinh khi tham gia giao dich dirge liicu la tai thai diem giao dich. ngudi nhan
chuyen quyen su dung dat khong biet va khong the biet ngudi chuyen quyen khong co
quyen chuyen quydn sir dyng dat.
Thir ba. giao dich phai dap ung cac dicu kicn co hicu lire cua giao dich. Giao djeh
chuyen quyen sir dyng dat chi dugc edng nhyn ncu dap img cac dicu ki£n cd hicu lire cua
giao dich thco quy djnh cua phap luat. Cac dicu kicn nay dugc quy dinh tai Bo luyt Dan sy
n3m 2015 va Luat Dat dai n3m 2013, cy the: Ben chuyen quyen va ben nhan chuyen quyen
phai cd quyen thuc liicn giao dich (co quyen giao dich, cd nang luc de thuc hien giao dich),
cac ben hoan toan tu nguyen khi tham gia giao djeh. cac tlioa thuyn khong vi phym dieu
cam cua phap luyt, khong trdi dyo dire xa hoi. quyen sir dung dat tham gia giao dich phai
dugc xac dinli dugc, thoa thuyn chuyen quyen sir dyng dat phai dugc lyp thanh vin ban, cd
chtlr ky cua cac ben va phai dugc edng chiing. chimg thuc. trir tnrimg hap co mot lioac cac
ben la to chirc kinh doanh bat dgng san. Rieng doi vdi thira ke liinh thuc cua di chiic thyc
hi$n theo quy dinh cua Bo luyt Dan sy5
Thir tu, ngudi thir ba co dirge quyen sir dung dat thong qua giao dich dan su cd den
bu: Do la nhung giao djeh mil mot ben sau khi th ye hign nghia vy ciia minh
»
f
doi vdi ben kia thi sc nhan dirge nhung lgi ich vat chat tu phfa ben kia. Truong hgp giao
dich dan syr vdi ngudi thu ba thong qua mot giao dich khong cd den bit (vf du tyng cho.
thira kc...) thi ngudi thu ba mac du ngay tinh nhung ciing khong dugc phap luat bao vc
quyen lgi va phai era lai tai san cho chii so hOru.
1.4.
Y nghia ciia vige bao vg ngudi thir ba ngay tinh
Chu so him se dugc phap luat ton trong va bao ve thong qua cac quy dinh cho phep
chu sd hOru dirge doi lyi Ui san cua minh tir nhitng ngudi chicm hthi, ngudi su
* * dung, ngudi dugc lgi vc tai san khong co can cir phap luat.
Nhung ncu ngudi dang chiem hihi tai san la ngudi thu ba ngay tinh thi quyen doi tai san niiy
5’Chau 111! Khanh Van (2018). ’Bao v£ ngucn thir ba ngay tinh trong giao djeh quyen str dung dat’. Tqp chi
Ttia An nhdn AAn thing 10(2018
9
ciia chu sd him van dugc duy tri nhimg han chc d mot pham vi nhat dinh de bao vc quyen va
lgi ich chinh dang cua ngudi thu ba ngay tinh vi nhung ly do sau day:
*
* > r Rr
Thir nhat, xet veyeu to liii
Ngudi ngay tinh hoan loan khong co loi khi tham gia vao giao dich vi khi tham gia
giao djeh ho khong co co sd va khong huge phai biet ngudi giao djeh khong co quyen giao
dich.
Thir hai, xet ve mire do thi(>t hai
Chii sd hiru tai san co the gyp nhicu rui ro nhung co the phong tranh nii ro bang each
mua bao hiem cho tai san va tren thuc te. cac tai san co gia tri Ion thudng dugc bao hiem.
Trong khi dd, khi tham gia giao djeh, do ngudi ngay tinh hoan toiin cd co sd thuyct phuc de
tin rang ngudi giao dich la ngudi cd quyen giao dich. Nhu vyy, trong hoan canh nay, nii ro
mA ngudi ngay tinh cd the nghi den khong the la nii
• • • ro vc vice ngudi ticn hanh giao dich khong cd quyen giao dich.
Rui ro ma ngudi ngay tinh cd the dyr doan thudng la cac rui ro ve giao ket, thuc hign
cac nghia vu. nhat la nghia vy giao tai san. Chinh vi vyy. tren thyc te. bicn phap bao dam ma
ngudi ngay tinh ap dung khong hudng den vice phong tranh rui ro do vige ben lien hiinh
giao djeh khong cd quyen giao djeh. Vi vyy. khi roi vAo rui ro nay. quyen lgi cua ngudi
ngay tinh khong dugc dam bao nhung kha nang ngudi ngay tinh nhan dirge boi thuerng tir
ben tien hanh giao dich rat khd xay ra, nhat la irong inrdng hgp ben lien hdnh giao djeh di
co hanh vi gian doi ngay tir ban dau.
*
Thu ha. xet ve k/i ich mang lai cho xa hoi
Neu moi tnrdng hop deu buoc ngudi ngay tinh tra lai tai san cho chu sd htht s€ dan
den su khong cong bang cho ngudi ngay tinh. lion the. dicu nay sc dan den su c ngai tir phia
ngudi tham gia giao dich, lant giant kha nang liru thong dan sir cua tai san, gay s\r bat on
cho cac giao dich. tic dgng khong tot den sy phit trien kinh te - xa hoi, nhat la trong nen
kinh te thi trudng. Do vay, viec cong nhan quyen Igi cua ngirai ngay tinh cd dirge tir giao
djeh. tir chdi ycu cau doi lai tai san tir chu sd hdu
»*
tai san la bicn phap nham khac phuc tinh trang nay. tao sir on dinh cho cac giao dich, bao
10
dam s\r phat trien kinh te - x3 hoi.1
1.5. Quy dinh cua phap luat Viet Nam ve bao vf ngirdi thur ba ngay tinh trong
BQ luat dan str nim 1995. 2005
Che dinh bao
VQ
ngudi thir ba ngay tinh lan dau tien dirge quy djnh tai Dicu 147 Bo
luat Dan su nam 1995: "Trong tnrdng hgp giao dich dan su vd hicu. nhung tai san giao djeh
di dugc chuycn giao bSng moi giao djeh khiic cho ngudi thir ba ngay tinh. thi giao djeh vdi
nguai thur ba van co hicu lire; ncu tai san giao dich bi tich thu, xung quj nha nude hoic tra
lai cho nguai cd quyen nhan tai san do, thi ngudi thur ba cd quyen ycu cau ngirdi xac lap
giao dich vdi ininh boi thudng thi?t hai". Bo luat Dan su nam 1995 dugc xay dung trong giai
doan dau cua thdi ky doi mdi, Nhd nude ta dang xay dgng vd hoan thi$n hluat xa hgi chu nghia, trinh do hicu bict va y thirc phap luat cua nhan dan chua cao. ncn kinh
tc cua nude ta trong tinh trang kern phdt trien cho ncn phap luat phai bao
VQ
quyen cua chu
sd huu. tranh vice lam dung tin nhiem de chicm doat tai san cua ngudi khac. Vi vay. phap
luat quy dinh ngudi chiem ht'ru khong cd cin cu phap luat ngay tinh hoSc khong ngay tinh
deu phai tra lai lai san cho chu sd huu.
4
Chau Thi Khanh Van (2018). ‘Bio vj ngirdi thir ba ngay tinh trong giao djeh quven sir dung dal'. Tgp chi Tba dn Mn
din thing 1W2O18
Trong viec doi lai tai san, neu lien quan den ngudi tln'r ba thi phap luat cho phep
ngudi thu ba ngay tinh cd quycn ycu cau ngudi chuyen tai san phai boi thudng thict hai thco
Dicu 147 Bo luat Dan su nam 1995. Theo quy dinh tren, ngudi thu ba khong tryc tiep tham
gia giao dich vdi chu sd hthi tai san. Nguoi chuyen giao tdi san cho ngudi thu ba da tham gia
vao giao dich tnrdc do de cd tai san va giao dich nay da bi vo hieu. neu nguoi thu ba ngay
tinh thi dune phap luat bao vc trong cac trirdng hop sau:
Thu nhat, trudng hop giao dich vo hieu nhung tai san da chuyen cho ngudi thu ba
ngay tinh thi giao djeh vdi ngudi thu ba van cd hi$u lye, cd nghia la ngudi thu ba
*
trd thanh chu sd huu tai san. Trudng hop nay xay ra khi chu sd huu da duoc boi thudng toan
11
bo thi?t hai tnrdc khi phat hi?n ngudi thu ba dang chiem hfru tai san cua minh. vi vay khong
can thict buoc ngudi thu ba tra lai tai san cho chu sd huu.
Thu hai, neu tai san do bi sung quy thi ngudi thu ba cd quyen yeu cau ngudi chuyen
giao tdi san boi thudng thi$t h?i.
Thu ba. neu chu sd huu chua duoc boi thudng thict hai ma phat hicn tai san cua mlnh
dang bj ngudi thu ba ngay tinh chiem him thi chu sd him cd quycn ycu cau ngudi thu ba tra
lai tai san va ngudi thu ba cd quycn ycu cau ngudi chuyen giao tai san boi thudng thi?t hai.
Trong Bo lu$t Dan sy nam 2005, vi?c bao v? ngudi thu ba ngay tinh trong giao dich
dan su da duoc quy dinh rang lion, rd rang horn:
“1. Trong trudng hop giao djeh dan sy vo hi^u nhung tai san giao djeh la dong san
khong phai dang ky quycn sd huu da duoc chuyen giao bang mot giao dich khifc cho ngudi
thu ba ngay tinh thi giao djeh vdi ngudi thu ba van cd hi$u lye, trir trudng hop quy dinh tai
Dicu 257 cua Bo luat nay.
2. Trong trudng hop tai san giao dich la bat dong san ho$c la dong san phai dang ky
quycn sd huu da duoc chuyen giao bang mol giao dich khac cho ngudi thu ba ngay tinh thi
giao dich vdi ngudi thu ba bi vo hieu, trir trudng hop ngudi thu ba ngay tinh nlyin duoc tai
san nay thong qua ban dau gid hoyc giao djeh vdi ngudi ma
•
•
y
thco ban an. quyct dinh cua co quan nha nude co tham quycn la chu sd huu tai san 6nhung
sau do ngudi nay khong phai la chii so hiru tai san do ban an. quyet dinh bi buy, sira”.
Quy dinh nay da danh dau budc ticn bo dang kc trong lich sir lap phap ciia Vigt Nam.
Tuy nhien, quyen va Ini ich hop phap cua ngudi thu ba ngay tinh theo quy dinh ciia Bo luat
Dan sir nam 2005 chua dirge bao vg toan dicn. chi moi dirng lai a viec bao vc nhdng giao
dich ma tai san khong phai dang ky quyen so hiru con doi vdi cac giao djeh ma tiii san la
dgng san phai diing ky quyen so hiru v$ bat dgng san dii da dirge dang ky tai co quan nha
nude co tham quyen va ngudi thu ba ngay tinh can cu vao vi$c dang ky do de xac lap giao
djeh (hi khong dirge BQ luat Dan sg nam 2005 bao vc.
1.6.
Quy dinh cua phap luat Vigt Nam ve bao vg nguiri thu ba ngay tinh theo
luat hien hanh
Bo luat Dan su nam 2015 ra doi da khac phuc dugc cac han che cua Bo luat Dan s\r
6' Dieu 138 B<> lujjt Dan sv nam 2005
12
nam 1995 va 2005 de bao vg tot lion cho ngudi thir ba ngay tinh khi Igi ich ciia ho bi xam
pham. Cu the. Dieu 133 Bo luat Dan su nam 2015 quy dinh nhir sau:
"1. Trudng hop giao djeh dan s\r vd higu nhirng doi tugng cua giao djeh la tai san
khong phai dang ky da dugc chuycn giao cho ngudi thir ba ngay tinh thi giao dich dirge xac
lap. thyrc hien vdi ngudi thir ba van cd higu lye. trir trudng hgp quy djnh tai Dieu 167 cua
Bo luat nay.
2. Truong hgp giao dich dan sir vo hieu nhirng tai san da dugc dang ky tai co quan
nh£ nude cd tham quyen. sau dd dugc chuyen giao bang mgt giao djeh dan s\r khac cho
ngudi thir ba ngay tinh va ngudi nay can cu vao vice dang ky dd ma xac lap. thyc hign giao
djeh thi giao djeh do khong bj vo higu.
Truong hgp tai san phai dang ky ma chua dugc dang ky tai co quan nha nude cd tham
quyen thi giao dich dan sir vdi ngudi thir ba bi vd hieu, trir trudng hgp ngudi thir ba ngay
tinh nhan dugc tai san nay thong qua ban dau gia tgi to chirc cd tham quyen hoac giao dich
vdi ngudi ma theo ban an. quyet dinh ciia co quan nha nude cd tham quyen la chu sd huu tai
san nhung sau do chu the nay khong phai la chu sd bun tai san do ban in. quyet djnh bi buy.
sua.
3. Chu sd huu khong cd quyen doi lai tai san tur ngudi thu ba ngay tinh. ncu giao djeh
dan sg vdi ngudi niy khong bi vd hikhdi ki?n. ycu cau chu the cd loi dan den vice giao dich dugc xac lap vdi ngudi thu ba phai
hoan tra nhOrng chi phi hop ly va boi tlnrdng thict hai”.
Nhu v$y, che djnh ngudi thu ba ngay tinh trong BQ luQt Dan S\r nam 2015 cd mot so
diem khac so vdi Bo luat Dan sir nam 2005 nhu sau:
Thu nhat, BQ luQt Dan s\r nSm 2015 da thay the cym tu “dQng san khong phai dang
ky” bang cum tir "tai san khong phai dang ky". Tai san trong quy dinh nay bao gom hai logi
la dong san va bat dpng san chu khong chi bd hep la dong san nhu BQ luat Dan su nam
2005.
Thir hai, Bo luat Dan su nam 2015 quy dinh giao dich cua ngudi thu ba ngay tinh
khong bj vd hi<-u trong trudng hgp tham gia v5o giao djeh ma tdi san da dugc dang ky tai
co quan nha nude cd tham quyen. Trude day. Bo luat Dan sir nam 2005 quy djnh trong
13
trudng hop tai san giao djeh lib bat dQng san ho;)c la dQng san phai dang ky quyen sd hiru
da dugc chuycn giao bang mot giao dich khac cho ngudi thu ba ngay tinh thi giao dich vdi
ngudi thu ba bi vd hi£u. trir trudng hgp ngudi thu ba ngay tinh nhan dugc tai san nay thong
qua ban dau gia hoac giao djeh vdi ngudi ma theo ban an. quyet djnh la chu sd hiru tai san
nhung sau do ban an. quyet dinh bj buy, sua v$ ngudi nay khong edn la chu sd huu tai san.
Quy djnh mdi gdp phan bao dam tot horn quyen. Igi ich hgp phap cua ngudi ngay tinh trong
giao luu dan su. Theo dd, ncu ngudi tlnr ba ngay tinh eSn cur vao vice tai san da dugc dang
ky tai co
J quan nha nude cd tham quyen ma xac lap giao djeh thi
ngudi thu ba ngay tinh dugc bao VQ. Thong qua vice dang ky quyen sd hiru. chu sd htfu hgp
phap hda quyen sd hint cua minh va vice dang ky cung cd y nghia lam minli b?ch cac thong
tin vc tai san. tao co sd cho viec kiem tra tinh (rang phap ly cua tai san dd. Vi viec dang ky
va cap Giay clu’rng nhan ve quyen sd huu dugc thgc hi?n bdi cic co quan nha nude cd
*
tham quyen ncn ngudi nhan chuycn nhugng tai san can cu vao vice dang ky tai san de giao
dich la dieu ducrng nhien. Ho tin vao co quan nha nude bdi vi thong tin va link trying phap
ly cua tai san rat khd de ngudi mua ly minh tiep cyn va cd day du thong tin. vice dang ky
cua co quan nha nude da bao gom ca boat dong thu thap thong tin va tinh trang phap ly cua
tai san do vi chi khi du dieu ki$n theo quy dinh
trong tnrdng hyp nay, hp lii "ngudi thu ba ngay tinh”. Ban than IIQ khong biet vA khong the
biet dune tai san da dune dang ky bdi cor quan nha nude khong thuoc quyen sd hdu cua
ngudi dung ten tren Giay chung nli?n quyen sd hdru ho$c tai san la tu mot giao dich vd hicu
trudc do. Tuy nhien. Bo luat Dan su nam 2015 cung quy dinh rd neu giao dich ve tai san
phai ding ky trudc do chua thyc hien vice ding ky thi giao dich tai san do cua ngudi thu ba
ngay tinh bj coi la vd hipu.
Thir ha. quy dinh chu sd hiru khong cd quyen doi lai tai san tu ngudi thu ba ngay tinh
IS nipt quy djnh khong phai hoan loan tndi cua BQ luat Dan sy nam 2015. Tuy nhien. khi
xuat hien d Bo luat Dan su nam 2015. quy dinh nay da cd nhung diem sua ddi dupe dinh gia
la ticn bo hon theo hudng md rpng ph?m vi bao vp
*
9
>
*
ngudi thu ba ngay tinh. Ve nguycn tac. quy dinh nay dong thdi bao ve quyen lpi chu so hitu
time sy cua tSi san va cua ca ngudi thu ba ngay tinh khi tham gia cac giao dich dan su lien
14
quan den ddi tupng giao djeh cung la mot tai san. Tuy nhien. quy dinh nay rd rang co lpi
hon cho ngudi thu ba ngay tinh va lam han che quyen lpi cua chu so huru thyc sy cua tSi
san. Boi neu chu sd hiru thyc sy cua tai san khdi kicn va thang kicn thi vice thi hanh an de
doi bdi thudng la khong de dang.
Thu tu, doi vdi ngudi thu ba ngay tinh ho khong the biet ho$c rat khd biet tai san do
mot ngudi dung ten lai la tai san cua dong thira kc. dong sd huu. tai san chung
VQ
chong,
ho$c tai san ma giay to cap cho ho gia dinh thi khd xiic dinh trong ho gom nhung ai 7. Trong
khi Bo lu?t Dan su nam 2005 buoc ngudi thu ba chicm him ngay linh phai biet tai san dua ra
giao dich co phai cua ngudi dung ten tren Giay chung nh$n quycn sd hiru. quycn sir dyng
hay cua ctfc dong sd hum (hi BQ lupt
*
r
*
Dan str nam 2015 lai khong you cau. Quy dinh nay rat cd y nghia thuc ticn vi giup ngudi
thur ba ngay tinh an tain han khi tham gia giao dich.
1.7. Gioi han cua viec bao ve ngudi ngay tinh tham gia giao dich trirdc chti sd’
hilu dich thuc
Vi?c bao VQ ngudi ngay tinh trong giao djch trade chti sd hum cd the bi gidi han. Viec
nay la can thiet va can dupe can nhac dua tren mire do thiet hai den loi ich cong epng. quycn
Ipi ich chinh ddng cua ngudi ngay tinh va chti sd hOm tai san ban dau. Thuc tc. tuy thuoc
vao chinh sach cua moi nude, vice gidi han nay khong hoan toan gidng nhau. Gidi han trong
vi- Gidi han dirac dp dung khi tai san giao dich Id tdi sdn hi danh cap hay tirdc %
do(/t lir chu sd hiru hang each tirr/ng tlf. tdi sdn thupc sd hiru nhd mrdc.
Trong trudng hop ngudi ngay tinh giao dich vdi ngudi an cap tai san thi giao djch nay
la bat hop phap ngay tu thdi dicm giao djch. Ngudi ngay tinh khong dupe bao vc trade chu
sd huu ban dau (ngudi cd tai san bi danh cap). Gidi han nay la quy dinh truyen thong trong
cac bang cua lloa Ky va trong quy dinh hi?n nay cua nhieu nude tren the gidi
Quy dinh tren cd the quy dinh theo hudng khat khe hoac nhe hon. Vi du, theo hudng
khat khe han thi ngudi ngay tinh khong dupe bao trong tnpi trudng hpp ncu tai san cd dupe
tu giao dich la tai san bi danh cap hay tai san bi cudng doat khoi chu sd hdu, khong phy
7 Tircmg Duy Lu(mf (2015). 'Bao vf
/fcv ha ngay tinh khi giao dich dan w hf vd hiru trong dir thdo Ho
iu(il Dan sir', tyi dia chi: https/Aks.cdu. vnAhong*tin-khoa-hoc/chi-tict/31/727, truy cap ngay W thang 05 nftm2020
15
thuQC ngudi ticn hanh giao djch vdi ngudi ngay tinh cd phai la ngudi an cap hay khong.
Ngupc lai. theo hudng nhc horn, vi du phap luat Nhat Ban quy dinh: Ngudi ngay tinh van
dupe bao ve ke ca trong trudng hpp doi tupng giao dich la tai san bi danh cap ncu giao djch
dupe ticn hanh cong khai tren thj trudng. Chu sd huu chi dupe tra lai tai san neu chu sd huu
tra cho ngudi ngay tinh mpt khoan ticn dung bang sd lien ma ngudi ngay linh phai bd ra de
mua tai san.
Gidi han doi vdi tai san thuoc so huu nha nude dugc dat ra d Y. Theo do. ngudi ngay
tinh khdng dugc bao v$ trade chu sd hCru ban dau ncu chu so hCru la co quan nha nude.
- Gidi han dtruc dp dung neu giao dich nhdn tai san cua ngudi ngay tinh khdng dupe
diet) ra trong dieu kiqn thuang ttiqi binh thuang.
Gidi han nay dune quy dinh tai § 2-403 Uniform Commercial Code (tarn dich BQ luyt
Thuang myi thong nhal). Theo do. ngudi mua ngay tinh phai la ngudi tham gia giao dich
trong dieu kien giao dich binh thuang.
Gidi han wrong ty dugc d$t ra tyi Anh. Tai Anh, ngudi tham gia giao djeh ngay tinh
chi dugc bao vc ncu tham gia giao dich tren thi tnrdng cong khai. Ngoai ra. gia ca khi giao
dich cung la mot trong cac dieu ki?n de ngudi ngay tinh dugc bao vg. Trong trudng hgp gia
giao dich qua thap so vdi gia thi trudng thi ngudi ngay tinh cung khdng dugc bao ve.
- Gidi hqn dupe dp dqng khi giao djeh md ngudi ngay tinh tham gia vdo giao dich
khdng phai Id giao dich cd den bu.
Gidi han nay dugc ra tai Nga. Theo quy djnh cua BQ luat Dan sy cua Nga thi ngudi
ngay tinh chi dugc bao vc trudc chu sd hint tai san ban dau ncu day la giao dich cd den bit.
Giao dich cd den bu la giao dich ma ngudi nhan tai san phai tra mgt khoan ticn de co dugc
tai san. vi du nhu giao dich mua ban. time tai san... Ngudi ngay tinh tham gia cac giao dich
ma khdng mat khoan tien de cd dugc tai san nay nhu giao djeh tyng cho. llrira ke tii san thi
khdng dugc bao vg trudc chu sd htru tai san ban dau. Dieu do cd nglua la, ngudi ngay tinh
phai tra lai tai san khi chu sd hiW tai san ban dau doi lai tai san8.
8' Chau Thi Khanh Van (2018). ‘Bao v? nguch thir ha ngay tinh trong giao dich quyen sir dyng dat', Tgp M Tdadn thing
10/2018
16
1.8. Thin diem de nguoi thu ha ngay tinh diroc bao ve khi giao dich chuyen
nhirgng quyen sir dyng dat vo hifu
Doi vdi tai san da dugc dang ky tyi co quan nha nude cd tham quyen thi thdi diem
ngudi thu ba ngay tinh dugc bao ve dugc tinh tir khi nao?
Can cir theo quy dinh tai khoan 2 Dieu 133 thi "...tai san da dune dang ky tai co quan
nha nude cd (ham quycn. sau do dugc chuyen giao bang mgt giao djeh dan sir khac cho
ngudi thu ba ngay tinh va ngudi nay can cu vao vice dang ky do ma xdc lap. thyc hi$n giao
djeh thi giao dich do khong bi vd hieu".
Do “vice chuyen doi. chuyen nhugng. cho thue. cho thue lai. thua kc. lang cho. the
chap quycn su dung dat. gdp von bang quycn su dung dat phai dang ky tai co quan dang ky
dat dai vi cd hi?u lye ke tir thdi diem dang ky v$o so dja chinh” 9. Men then diem giao dich
chuyen nhugng quyen sir dung dat cd hieu luc khi tai san dugc diing ky vao so dja chfnh. Vf
dy: Ong A chuyen nhugng quyen sir dyng dat cho ong B. ong B chuyen nhugng lai cho ong
C. Truong hop hop dong giua ong A va dng B v6 hieu. ong C dirge xac dinh la ngudi thu ba
ngay tinh. thi thdi diem ong C dirge bao v? la kc tir khi ong B dang ky vao so dja chfnh. vi
ong C can cir vao viec ong B dugc cap Giay chung nhan de xac lap giao dich nen hgp dong
chuyen nhugng quycn sir dyng dal cua ong B va ong C khong bj vd hi?u.
Doi vdi tai san phai dugc dang ky nhung chua dugc dang ky tai co quan nha nude cd
tham quycn thi giao djeh dan sy vdi ngudi thu ba bj vd hiy-u. tru tnrdng hgp ngudi thu ba
ngay tinh nhan dugc tai san nay thong qua ban dau gia tai to chirc cd tham quyen hoik giao
dich vdi ngudi ma theo ban dn, quyet dinh cua co quan nha nude cd tham quycn la chu sd
huu tai san nhung sau do chu the nay khong phai la chu sd huu tai san do ban an. quyet dinh
bi huy. sua.
Neu ngudi nhyn chuyen nhugng (ba A) mua dugc quyen sir dyng dal tir ngudi chuyen
nhugng (ong B) (ong B dugc xac dinh la ngudi ma theo ban an. quyet dinh cua co quan nha
nude cd (ham quyen 12) chu sd httu tai san nhung sau do ong B khong phai la chu sd huu tai
san do ban an. quyet dinh bi huy. sua). Du thdi diem xac lap giao dich 6ng B van chua dugc
cap Ciiay chung nhan quyen su dung dat thi giao dich nay van cd hieu luc theo quy dinh ncu
9’ Khoan 3 Dieu 188 Luat dat dai.
