PHÁP LUẬT GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM
Đề bài 07
Đánh giá những ưu, nhược điểm và đưa ra các kiến nghị
hoàn thiện quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài
sản.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................................ 3


NỘI DUNG............................................................................................................................. 3
I. Khái niệm thế chấp tài sản.........................................................................................3
II.Đánh giá ưu, nhược điểm các quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản. 3
1.Ưu điểm quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản................................3
2.Một số bất cập trong quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản............4
III.Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản..5
KẾT LUẬN............................................................................................................................. 5
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................6
PHỤ LỤC............................................................................................................................... 7

MỞ ĐẦU
Trong thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp
nào đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp là một trong các biện pháp đó. Chính vì


vậy, em xin chọn đề tài số 07 để đánh giá ưu, nhược điểm và đưa ra các kiến nghị hoàn
thiện quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản.
NỘI DUNG
I. Khái niệm thế chấp tài sản
Khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng

tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia. Việc không giao tài sản cho bên nhận thế chấp là điểm để phân biệt với cầm cố
tài sản.
II. Đánh giá ưu, nhược điểm các quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài
sản
1. Ưu điểm quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản
Thứ nhất, quy định về đối tượng thế chấp. Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng
hơn so với tài sản được dùng để cầm cố. Phạm vi này đã có sự thay đổi, mở rộng qua các
thời kỳ. Trong BLDS năm 1995, thế chấp có đối tượng là bất động sản. Từ BLDS năm
2005 đến BLDS năm 2015 thì đối tượng thế chấp khơng chỉ là bất động sản mà hiện nay
theo BLDS năm 2015, tài sản thế chấp có thể là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản (quyền
địi nợ), có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho
thuê, cho mượn.
Thứ hai, quy định về quyền và nghĩa vụ các bên. Với đặc trưng của thế chấp tài sản là
bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp kết hợp với các quy định của
BLDS năm 2015 về quyền và nghĩa vụ các bên (cụ thể tại các Điều 320 đến Điều 323
BLDS năm 2015…) tạo ưu điểm là giúp bên thế chấp khai thác tài sản, lợi ích kinh tế của
tài sản đó. Thực tế, vì tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp và vẫn thuộc sự quản lý của
bên thế chấp, chính vì thế có nguy cơ bên có tài sản mang tài sản định đoạt cho người
khác hoặc khi sử dụng tài sản nếu làm tăng giá trị tài sản thì khơng có vấn đề gì phức tạp,
nhưng nếu giá trị tài sản bị giảm sút thì lại bất lợi và mang đến nhiều rủi ro cho bên nhận
thế chấp chính vì thế BLDS đưa ra những giới hạn, cơ chế bảo vệ bên nhận thế chấp rất
phù hợp. Chẳng hạn, Khoản 8 Điều 320 BLDS năm 2015 quy định bên thế chấp không
được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…
Thứ ba, quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản. Điều 319 BLDS năm 2015 quy
định về hiệu lực của thế chấp tài sản, theo đó, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác; thế
chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Pháp
luật quy định trường hợp phải đăng ký thì thế chấp mới có hiệu lực bởi khi đăng ký thì



biện pháp này sẽ công khai với các bên khác, giúp họ nắm bắt thông tin, thực trạng tài
sản để cân nhắc những thuận lợi, rủi ro khi tiến hành giao dịch với tài sản đó. Ngồi ra,
theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì khi thế chấp QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển lại phải buộc phải đăng ký thì thế chấp mới có hiệu lực
bởi chúng ta thấy, các tài sản này thường là tài sản có giá trị lớn, nó có tầm ảnh hưởng
đến thị trường giao dịch và cần sự kiểm soát một cách chặt chẽ của nhà nước, đồng thời
quy định như vậy khớp với luật chuyên ngành cũng như học hỏi kinh nghiệm của pháp
luật các quốc gia trên thế giới: Pháp, Đức, Nhật.
2. Một số bất cập trong quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản
Thứ nhất, đối với trường hợp khi thế chấp BĐS, thì ở thời điểm thế chấp BĐS phải có
GCN nhưng có những trường hợp ở thời điểm thế chấp, người thế chấp có GCN, nhưng
sau đó GCN lại bị hủy do thủ tục cấp sai. Như vậy, thế chấp BĐS trong trường hợp này có
hiệu lực pháp luật hay không? Hiện nay pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể hướng giải
quyết. Tuy nhiên, án lệ số 36/2020/AL đã đưa ra hướng giải quyết phù hợp là nếu sau khi
hủy GCN, bên thế chấp vẫn có quyền với tài sản thì thế chấp vẫn có hiệu lực bởi thủ tục
cấp GCN bị sai nhưng trên thực tế bên có quyền vẫn có quyền với bất động sản. Ngồi ra,
khi thế chấp bằng BĐS, chúng ta có án lệ số 43/2021/AL. Khi bên mua BĐS đem tài sản
nhận chuyển nhượng đi thế chấp nhưng chưa trả tiền cho bên bán thì thế chấp vẫn có hiệu
lực, bên bán khơng được hủy hợp đồng mua bán. Hướng giải quyết như vậy sẽ bảo đảm
quyền, lợi ích cho bên nhận thế chấp.
Thứ hai, thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Trong thực tế,
có những trường hợp tài sản trên đất thuộc sở hữu người khác hoặc chưa được cấp GCN.
Như vậy, có 2 câu hỏi đặt ra: một là, thế chấp có hiệu lực pháp luật khơng? Và nếu có
hiệu lực thì xử lý tài sản thế chấp như thế nào? Đối với câu hỏi thứ nhất thì câu trả lời là
có, theo Điều 325 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, với câu hỏi thứ 2 thì BLDS chưa quy
định khoản tiền thu về từ việc xử lý QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được xử lý như thế
nào? Đây là một điểm thiếu sót cần phải bổ sung nhằm giải thích rõ để việc áp dụng pháp
luật cho chính xác, hợp lý.
Thứ ba, BLDS năm 2015 cũng như Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định chi

tiết về việc xử lý tài sản thế chấp tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên,
còn vướng mắc khi xử lý tài sản để ưu tiên thanh toán trong trường hợp bên thế chấp
mang tài sản để phạm tội, mặc dù BPBĐ đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ
ba. Theo pháp luật hình sự, khi tài sản là phương tiện phạm tội sẽ bị tịch thu, như vậy sẽ
xảy ra sự mâu thuẫn trong việc áp dụng luật dân sự và luật hình sự. Trong thực tiễn, tịa


án có xu hướng giao cho cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ cho bên
nhận bảo đảm rồi phần thừa sẽ tịch thu vào NSNN như vậy sẽ đảm bảo quyền lợi cho bên
nhận thế chấp. Trường hợp thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất thuộc sở hữu của 2 chủ sở
hữu khác nhau thì khi xử lý phải tuân theo khoản 2 Điều 325 BLDS năm 2015. Ngồi ra,
cịn phải lưu ý thêm án lệ số 11/2017/AL. Án lệ số 11 giải quyết theo hướng người có tài
sản trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng QSDĐ của bên thế chấp. Hướng xử
lý này rất thuyết phục vì nó bổ khuyết cho những quy định của pháp luật còn đang thiếu
sót và hài hịa lợi ích các bên liên quan.
III. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của BLDS năm 2015 về thế chấp tài sản
Thứ nhất, như đã phân tích ở trên, trong trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế
chấp tài sản gắn liền với đất, cần bổ sung quy định về xử lý khoản tiền thu về từ QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015) theo hướng: tiền thu về
từ xử lý QSDĐ được xử lý cho nghĩa vụ được bảo đảm bởi thế chấp, còn tiền thu về từ
tài sản gắn liền với đất, do đây không phải là tiền thu về từ tài sản thế chấp nên phải trả
lại cho chủ tài sản. Chúng ta phải tách ra vì ở đây bên thế chấp chỉ thế chấp tài sản là
QSDĐ chứ không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, bên nhận thế chấp chỉ được
ưu tiên thanh toán với số tiền từ QSDĐ chứ không được ưu tiên số tiền từ tài sản gắn liền
với đất.
Thứ hai, cần quy định rõ trong BLDS cũng như trong các văn bản hướng dẫn về ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp dùng tài sản để thực hiện hành
vi phạm tội theo hướng sẽ thanh toán cho bên nhận bảo đảm trước rồi phần thừa sẽ tịch
thu vào NSNN. Mặc dù khi BLDS năm 2015 đã quy định về hiệu lực đối kháng với
người thứ ba nhưng trong một số trường hợp, BPBĐ thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối

kháng với người thứ ba nhưng khi bên thế chấp dùng tài sản phạm tội thì vẫn khó khăn
trong việc xử lý tài sản thế chấp để ưu tiên thanh tốn cho bên nhận thế chấp, chính vì
vậy, cần bổ sung quy định về vấn đề này.
Thứ ba, cần bổ sung quy định về quyền yêu cầu BTTH hoặc quyền yêu cầu đổi tài
sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp bị giảm hoặc mất giá trị.
KẾT LUẬN
Qua phân tích các quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản, em đã nêu ra
một số ưu, nhược điểm các quy định của BLDS và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
pháp luật về thế chấp tài sản. Bài viết của em còn nhiều thiếu sót, kính mong thầy, cơ
thơng cảm cho em và đưa ra nhận xét, đánh giá để em hoàn thiện những bài làm của
mình hơn.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2), Nxb Công an
nhân dân, Hà Nội, năm 2019.
2. Bộ Luật Dân sự năm 1995.
3. Bộ Luật Dân sự năm 2015.
4. Luật đất đai năm 2013.
5. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 quy định vê đăng ký biện
pháp bảo đảm
6. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 quy định thi hành Bộ luật
Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
7. />8. />UrlListProcess=/content/tintuc/Lists/News&ItemID=44509
9. />10.Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất
có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp.
/>11.Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ.
/>12.Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế
chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh

toán đủ tiền cho bên bán.
/>

PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1. MỘT SỐ ÁN LỆ ĐƯỢC SỬ DỤNG
1. Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà
trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về
hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ
phần A (đại diện theo pháp luật là ông Phạm Hữu P, đại diện theo ủy quyền là bà Mai
Thu H) với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B (đại diện theo pháp luật là anh Trần
Lưu H1); người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị
Minh N, anh Trần Lưu H1, chị Phạm Thị V, anh Trần Lưu H2, chị Tạ Thu H, anh
Nguyễn Tuấn T, chị Trần Thanh H, anh Trần Minh H, chị Đỗ Thị H.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở
hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng
đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình,
hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp
đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật...
... Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp
được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở
hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà
đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”
2. Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18-5-2018 của Hội đồng

Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp
đồng tín dụng” tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ
phần V với các bị đơn là ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[2] Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/
QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do
Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị


T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về
diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng
ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không
làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ơng
C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H,
ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hồn tất, các bên khơng có tranh chấp gì
về Hợp đồng chuyển nhượng này.
[3] Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C,
bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần
để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ
chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này
có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ
luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015
ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này khơng cịn là
không đúng.”
3. Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài
sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng
chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 01/2019/KDTM-GĐT ngày 11/01/2019 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp

đồng tín dụng” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn
là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Kim H, ông
Dương Quốc K.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[2] Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định tài
sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận chuyển nhượng
của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng ngày 04/11/2008. Ngày
07/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L kể từ ngày 07/11/2008,
nên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền; ông K, bà
H cũng biết và đồng ý cho bà L thế chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp
đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có
hiệu lực pháp luật. Ông K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ
2.500.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng


đã nhận cho bà L là khơng có cơ sở. Nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất cịn
thiếu, ơng K và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh tốn
khoản tiền này... Tịa án cấp phúc thẩm tun vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360LCP-2009-00949 giữa Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T,
phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là khơng đúng, ảnh hưởng
quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.”

PHỤ LỤC 2. CHÚ THÍCH QUY ĐỊNH BLDS NĂM 2015
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với
tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho
tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo
hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài
sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm
theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác hoặc luật có quy định khác.


2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng
ký.
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận,
trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công
dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị
hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa
chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường
hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế
chấp, nếu có; trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng
thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận
quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa
lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc
được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa ln chuyển
trong q trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua


thanh tốn tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được
thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa
trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy
định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên
mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông

báo cho bên nhận thế chấp biết.
Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các
bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó
khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài
sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc
khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình
để xử lý khi bên thế chấp khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận,
trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Điều 324. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp
1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:


a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;
b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:
a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc
giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;
b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác
có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật.
Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và
người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý
bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và
nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng
đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản
được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng
đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi
xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.