BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ TRIỀU CHÂU

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢ NG NG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Đ n ƣ n n dụn
Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: Ts.Nguyễn Hải An
Học viên: Hồ Triều Châu
Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận - Khố 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi
hành án dân sự” là kết quả quá trình tự nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn
khoa học của Cô - TS. Nguyễn Hải An không sao chép kết quả của bất kỳ luận văn
nào trước đó. Nội dung luận văn có tham khảo các tài liệu, thơng tin, bản án theo
danh mục tài liệu tham khảo thể hiện trong luận văn. Số liệu trong luận văn đảm
bảo trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.
Tơi xin cam đoan và hồn tồn chịu trách nhiệm về tính chính xác luận văn
của mình.
TP. Hồ Chí Minh, ngày
Học viên

Hồ Triều Châu

/

/2021


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Chữ viết t ƣờng
01

BĐS

Bất động sản

02


BLDS

Bộ Luật dân sự

03

CHV

Chấp hành viên

04

LTHADS

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi
bổ sung năm 2014

05

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

06

TAND

Toà án nhân dân


07

THA

Thi hành án

08

THADS

Thi hành án dân sự

09

TMCP

Thương mại cổ phần

10

UBND

Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN..6
1.1. Thỏa thuận giá tài sản kê biên ......................................................................6
1.2. Chủ thể, hình th c đ nh giá tài sản kê biên ...............................................11

1.3. Giảm iá, đ nh giá lại tài sản kê biên .........................................................17
Kết luận c ƣơn 1 ...................................................................................................27
CHƢƠNG 2. VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ V I TỔ CH C THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN ..........................................................................................................28
2.1. Lựa chọn tổ ch c thẩm đ n

iá đủ điều kiện...........................................28

2.2. Thời hạn ký hợp đồng d ch vụ thẩm đ nh giá ...........................................36
Kết luận c ƣơn 2 ...................................................................................................42
KẾT LUẬN ..............................................................................................................43
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân, bao gồm cả cơ
quan Thi hành án dân sự nhằm tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án,
Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và trọng tài thương mại được quy định tại Điều 2
Luật Thi hành án dân sự đạt hiệu quả trong thực tế cuộc sống.
Về bản chất, Thi hành án dân sự là q trình thực tế hóa các quyền và nghĩa
vụ theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, tuy nhiên, tùy theo tính chất của
bản án, quyết định, thì việc tổ chức thi hành án dân sự được thực hiện theo các trình
tự, thủ tục có tính đặc thù nhất định về thi hành án dân sự từ khâu thụ lý, ra quyết
định thi hành án, tống đạt, động viên đương sự, xác minh điều kiện thi hành án, kê
biên, xử lý tài sản, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản để thi hành án.
Thi hành án dân sự là cơng việc nhiều khó khăn và phức tạp, trong quá trình
thực hiện nhiệm vụ thì đòi hỏi Cơ quan thi hành án và Chấp hành viên ln phải tác

động trực tiếp đến những lợi ích vật chất, đến đời sống của người phải thực hiện
việc thi hành án trả tiền cho người khác (gọi là người phải thi hành án) và người
được thi hành án. Do đó, có rất nhiều trường hợp người phải thi hành án thực hiện
hành vi chống đối mà không tự nguyện để thi hành án theo bản án, quyết định có
hiệu lực của Tịa án. Cơ quan Thi hành án dân sự phải thực hiện các biện pháp như
cưỡng chế và bán đấu giá tài sản của người phải thi hành án. Đây là một quá trình
thể hiện sự nghiêm minh và đảm bảo hiệu lực thi hành của bản án, quyết định của
Tịa án. Đồng thời, thực hiện khơi phục lại quyền lợi ích hợp pháp cho người được
thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Mặt khác, đó là thể hiện sự
cơng bằng, nghiêm minh của pháp luật. Vì vậy, u cầu phải kiện tồn và hoàn
thiện các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, đặc biệt về khâu định giá tài
sản kê biên thi hành án là một yêu cầu thiết thực để cơ quan Thi hành án dân sự và
Chấp hành viên có căn cứ pháp lý vững vàng, rõ ràng, cụ thể để giải quyết công
việc được nhanh chóng, hiệu quả và chính xác.
Trong q trình tổ chức thi hành án dân sự, định giá tài sản là một trong
những khâu quan trọng trong quy trình cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành
án (đa số các trường hợp là bất động sản). Việc định giá tài sản kê biên là bất động
sản nhằm mục đích xác định giá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền
của người phải thi hành án. Do đó hoạt động này cần phải có quy định rõ ràng, cụ


2
thể tạo cơ sở pháp lý cho Cơ quan Thi hành án dân sự và Chấp hành viên thực hiện
nhiệm vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của bản án, quyết định dân sự của
Tòa án đã tuyên được thi hành trên thực tế đạt hiệu quả cao nhất có thể.
Trong những năm qua, cơng tác thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Bình
Thuận đạt được một số kết quả tích cực, mặt dù số việc và số tiền thụ lý tổ chức thi
hành tương đối lớn, tuy nhiên, hằng năm đều thi hành đạt và vượt so với chỉ tiêu
ngành giao. Để đạt được kết quả đó, bên cạnh sự cố gắng, nổ lực, quyết tâm của lực
lượng làm công tác thi hành án dân sự trong toàn ngành, sự phối hợp hiệu quả với

các cơ quan, ban ngành và cả hệ thống chính trị tại địa phương mà còn là việc áp
dụng hiệu quả các biện pháp trong tổ chức thi hành án dân sự như: vận động thuyết
phục, áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong đó chú
trọng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Việc tổ chức kê
biên, cưỡng chế thi hành án dân sự vừa thực hiện nhiệm vụ chính là xử lý xong hồ
sơ thi hành án, vừa có tác dụng răng đe, giáo dục, thể hiện tính nghiêm minh của
pháp luật. Theo báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự hằng năm tại tỉnh Bình
Thuận thì số vụ việc tổ chức cưỡng chế thi hành án tương đối nhiều, cụ thể: năm
2018 tổ chức cưỡng chế 148 trường hợp, năm 2019 cưỡng chế 133 việc, năm 2020
cưỡng chế 142 việc.
Do số vụ việc phải cưỡng chế thi hành án dân sự tương đối nhiều, nên đòi hỏi
Chấp hành viên phải vận dụng, áp dụng đúng pháp luật về thi hành án dân sự trong tổ
chức cưỡng chế kê biên tài sản. Qua kiểm tra nội bộ công tác thi hành án dân sự tại
địa phương, hằng năm đều có phát hiện một số sai sót trong q trình tổ chức thi hành
án dân sự của Chấp hành viên, nhưng sai sót khơng nghiêm trọng và đã chỉ đạo khắc
phục. Tuy nhiên, hiện nay việc định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án
dân sự còn nhiều vướng mắc, bấc cập chưa có quy trình chung về thực hiện định giá
tài sản trong thi hành án dân sự, cũng như chưa thống nhất về quy định pháp luật và
tổ chức thực hiện, ví dụ như: “ ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được
về giá hoặc tổ chức thẩm định giá” là không rõ ràng; “Trong thời hạn 05 ngày làm
việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm
định giá…” điều này thực tế gây rất nhiều khó khăn cho Chấp hành viên bởi vì nhiều
trường hợp sau khi kê biên tài sản, Chấp hành viên vẫn phải chờ kết quả đo đạc từ
Văn phịng đăng ký đất đai nên thường khơng thực hiện đúng thời gian quy định; hay
việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện, xác định chủ thể định giá, hình thức
định giá, định giá lại tài sản kê biên cũng chưa được quy định cụ thể, rõ ràng. Dó đó


3
dẫn đến thiếu hiệu quả trong việc định giá tài sản trong Thi hành án dân sự nói riêng

và ảnh hưởng đến hiệu quả công tác thi hành án dân sự nói chung.
Từ đó cho thấy, việc nghiên cứu một cách tồn diện và có hệ thống các vấn
đề về định giá tài sản kê biên trong Thi hành án dân sự lúc này là cần thiết.Vì vậy,
tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi
hành án dân sự” làm luận văn thạc sĩ luật. Với mục đích nghiên cứu thực trạng quy
định pháp luật về định giá tài sản kê biên là bất động sản, những khó khăn bấc cập
trong thực tiễn công tác Thi hành án dân sự để từ đó có những đề xuất, kiến nghị
nhằm xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật Thi hành án dân sự góp
phần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước.
2. Tìn

ìn n

iên c u đề tài

Qua tìm hiểu, tác giả luận văn nhận thấy định giá tài sản kê biên trong thi
hành án dân sự có tính cấp thiết về lý luận và thực tiễn cao, tuy nhiên số lượng bài
viết, cơng trình nghiên cứu về định giá tài sản trong Thi hành án dân sự nhìn dưới
góc độ pháp luật là không nhiều. Thời gian vừa qua đã có một số cơng trình, sách
báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực này dưới góc độ lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là
các cơng trình nghiên cứu của các tác giả:
- Bùi Thị Thu Hiền (2014), Luận văn “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án
dân sự theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Quốc gia Hà Nội. Đề tài tập trung phân
tích quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự và nêu ra
những vướng mắc, bấc cập trong thi hành án và hướng hoàn thiện pháp luật về bán
đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự.
- Về các bài báo khoa học có các bài tiêu biểu như:
+ Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017) “Một số vấn đề về định giá, định giá lại
và bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án”.
+ Thu Hằng (2018), “Khó khăn trong định giá tài sản thi hành án”, Báo điện

tử Đảng cộng sản Việt Nam, đăng ngày 04/06/2018;
+ Minh Khuê (2019), “Làm rõ các căn cứ để định giá lại tài sản thi hành
án”, Tạp chí tài chính, đăng ngày 05/6/2019.
+ Hồng Thị Thanh Hoa (2019), “Cần hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá
tài sản kê biên”, Pháp luật Việt Nam, đăng ngày 06/5/2019;
Nội dung nghiên cứu các bài báo khoa học này, các tác giả đã phân tích nhiều
khía cạnh pháp lý của việc định giá tài sản trong Thi hành án dân sự, đi sâu nghiên


4
cứu một cách cơ bản về quy định của pháp luật về định giá tài sản kê biên để thi
hành án, những hạn chế trong quy định về định giá tài sản. Các bài bài nghiên cứu
khoa học này thực sự là tài liệu tham khảo hữu ích đối với cá nhân tác giả về định
giá tài sản trong thi hành án dân sự. Tuy nhiên, các bài viết chỉ dừng ở mức độ lý
luận chung mà chưa đi sâu nghiên cứu những vướng mắc, bấc cập trong quá trình
thực hiện quy định của pháp luật về định giá tài sản kê biên trong thực tiễn.
Vì vậy trên cơ sở kế thừa, tác giả tiếp tục nghiên cứu quy định của pháp luật
về định giá tài sản kê biên là bất động sản để Thi hành án dân sự, từ đó đối chiếu
thực tiễn áp dụng pháp luật để đánh giá tồn diện, khách quan hoạt động này để tìm
ra những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bấc cập. Qua đó, đề xuất một số giải
pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác định giá tài sản kê
biên là bất động sản để Thi hành án dân sự trong thời gian tới.
3. Mục đíc , n iệm vụ n

iên c u

3.1. Mục đích nghiên cứu:
Phát hiện những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về
định giá tài sản kê biên là bất động sản để Thi hành án dân sự và thực tiễn thực hiện
từ đó tìm ra các giải pháp khắc phục, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao

hiệu quả về định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục tiêu trên, luận văn phải hoàn thành các nhiệm vụ sau:
Một là, lý giải một cách hệ thống các quy định pháp luật về định giá tài sản
kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự.
Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về định giá tài sản kê
biên là bất động sản để thi hành án dân sự qua các vụ việc thi hành án cụ thể, để từ
đó chỉ ra những nội dung, những vấn đề cịn bấc cập, thiếu sót, chưa phù hợp. Từ
đó, kiến nghị để hồn thiện quy định của pháp luật.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên c u
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các căn cứ luật định, các căn cứ này được
vận dụng nhận định cụ thể trong các hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc định giá tài
sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự. Đồng thời, đưa ra các kiến nghị, giải
pháp nhằm làm rõ các căn cứ để áp dụng một cách thống nhất, hạn chế các vi phạm với
các nhận thức chủ quan khác nhau.


5
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Thi hành án
dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về định giá tài sản kê biên là bất
động sản thi hành án dân sự; Luật Giá năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu các quy định của pháp luật
Việt Nam về định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự qua các
báo cáo sơ kết, tổng kết Công tác thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Bình Thuận
những năm gần đây.
- Phạm vi thời gian: Các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá tài sản
kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự từ khi ban hành Luật thi hành án dân
sự năm 2008, được sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay.

5. P ƣơn p áp n

iên c u

- Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích các nội dung
cần nghiên cứu và nhận thức một cách khái quát các nội dung, các vấn đề được
nghiên cứu, khái quát kết quả nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt luận văn.
- Phương pháp chứng minh, nghiên cứu hồ sơ thi hành án cụ thể, điển hình
được dùng để phân tích các vấn đề thực tiễn khi áp dụng quy định của pháp luật thi
hành án dân sự trong định giá tài sản kê biên áp dụng ở Chương 1 và Chương 2.
Trong đó, phương pháp nghiên cứu, phân tích sẽ được tác giả phát huy tác
dụng tối ưu nhằm phân tích, xác định các quy định của pháp luật và thực tiễn áp
dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến định giá tài sản kê biên là bất
động sản. Từ đó, chứng minh cho những luận điểm được nêu ra trong luận văn là có
căn cứ, thể hiện những vướng mắc, bấc cập cần được giải quyết kịp thời.
6. Kết quả n

iên c u

Phát hiện những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về
định giá tài sản kê biên là bất động sản trong thi hành án dân sự để từ đó kiến nghị
sửa đổi, khắc phục nhằm áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn bao gồm 02 (hai) chương:
Chương 1: Về xác định giá tài sản kê biên là bất động sản.
Chương 2: Việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tài sản.


6

CHƢƠNG 1
VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. T ỏa t uận iá tài sản kê biên
Định giá tài sản kê biên là BĐS trong THADS là căn cứ pháp lý để đưa tài
sản ra bán đấu giá hoặc để đồng sở hữu tài sản thực hiện quyền ưu tiên mua lại tài
sản, nhận tài sản để cấn trừ tiền THA theo quy định của pháp luật. Đây là một trong
những khâu quan trọng trong quá trình xử lý tài sản để THADS nhằm xác định giá
khởi điểm để bán đấu giá tài sản của người phải THA. Trong đó, thoả thuận giá tài
sản kê biên là một trong những quy định cần thiết của pháp luật nhằm tạo điều kiện
cho đương sự thể hiện quyền thoả thuận, định đoạt của mình, góp phần bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng của các bên đương sự. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp
dụng quy định về thoả thuận giá tài sản kê biên để THADS, CHV gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc, cụ thể:
Sau khi kê biên tài sản là BĐS, CHV phải thực hiện các tác nghiệp cần thiết
nhằm xác định giá tài sản đã kê biên để làm căn cứ đưa ra bán đấu giá tài sản, CHV
căn cứ vào các quy định sau:
Khoản 1 Điều 98 LTHADS quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự
thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên
lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm
để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì
Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó”.
Khoản 1 Điều 6 LTHADS quy định: “Đương sự có quyền thỏa thuận về việc
thi hành án, nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái
đạo đức xã hội. Kết quả thi hành án theo thỏa thuận được công nhận. Theo yêu cầu
của đương sự, Chấp hành viên có trách nhiệm chứng kiến việc thỏa thuận về thi
hành án”.
Theo quy định trên, thì ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được
về giá khởi điểm của tài sản kê biên thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày đương sự
thỏa thuận được về giá tài sản. CHV phải ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức bán
đấu giá để bán tài sản kê biên.

Việc pháp luật quy định “ngay khi kê biên” gây khó khăn cho CHV khi áp
dụng, bởi vì CHV khơng thể xác định chính xác là thời điểm nào? Thời điểm bắt
đầu hay kết thúc việc kê biên hay trong ngày kê biên? Bởi vì nhiều trường hợp tài


7
sản kê biên là BĐS có diện tích lớn, ở nhiều nơi, việc cưỡng chế kê biên tài sản có
thể kéo dài nhiều ngày.
Khi tổ chức kê biên tài sản là BĐS để THA, CHV thường cho người được
THA và người phải THA thoả thuận hoặc không thoả thuận với nhau về giá tài sản
kê biên ngay tại buổi kê biên trong trường hợp đương sự có mặt. Nếu đương sự
vắng mặt, CHV sẽ thông báo cho đương sự thời gian để các bên có thể tiến hành
thoả thuận về giá tài sản đã kê biên cũng như lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản
và bán đấu giá tài sản.
Ví dụ 1: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/QĐST-KDTM ngày 21/12/2017
của TAND thành phố PT1 (do Chi cục THADS TP. Phan Thiết uỷ thác), về việc:
“Tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Theo đó: Cơng ty TNHH-TMDV Hồng Linh
(Do ông Nguyễn Thanh N làm giám đốc- đại diện) phải trả cho Ngân hàng TMCP
Công thương Việt Nam số tiền 11.963.564.000đ và lãi chậm thi hành án phát sinh
theo hợp đồng.
Ngày 27/6/2019, Chi cục THADS đã tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là
QSDĐ và tản sản gắn liền với đất của ông Nguyễn Thanh N, bà Trần Thị T (tài sản
thế chấp) để thi hành án. Trong biên bản kê biên2, CHV đã ghi nhận thoả thuận giữa
đại diện Công ty và đại diện Ngân hàng, với nội dung hai bên thống nhất khơng
thoả thuận gì về giá tài sản kê biên là BĐS, cũng như không thoả thuận lựa chọn tổ
chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản kê biên mà đề nghị CHV Chi cục
THADS huyện lựa chọn. Như vậy, ngay tại buổi kê biên tài sản, CHV đã lồng ghép
nội dung thoả thuận giá tài sản kê biên, đã giải thích và tạo điều kiện cho các bên
đương sự thực hiện quyền thoả thuận của mình theo quy định của pháp luật, nhưng
các bên đã từ chối việc thoả thuận về giá và các nội dung khác có liên quan.

Ví dụ 2: Thi hành Bản án số 26/2015/DS-ST ngày 14/8/2015 của TAND
huyện HTB3 và Bản án số 06/2016/DS-PT ngày 21/01/2016 của TAND tỉnh BT4, về
việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo đó: ơng
Phạm Văn T, bà Huỳnh Thị B phải trả lại cho ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L
số tiền 200.700.000đ và lãi chậm THA phát sinh.
Quyết định số 23/QĐST-KDTM, ngày 21/12/2017 của TAND TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.
Biên bản kê biên, xử lý tài sản ngày 27/6/2019 của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm
Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
3
Bản án số 26/2015/DS-ST, ngày 14/8/2015 của TAND huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
4
Bản án số 06/2016/DS-PT ngày 21/01/2016 của TAND tỉnh Bình Thuận.
1
2


8
Ngày 13/9/2018, Chi cục THADS huyện đã tiến hành cưỡng chế kê biên tài
sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của ông T, bà B để thi hành án, tại biên bản
kê biên5 thể hiện ông T, bà B vắng mặt, nên sau khi kê biên tài sản, CHV đã ban
hành thông báo thoả thuận THA6 cho các bên đương sự biết việc thoả thuận về giá
tài sản đã kê biên.
Qua 02 ví dụ trên nhận thấy, CHV đã linh động trong việc áp dụng quy định
“ngay khi kê biên” bằng cách cho người được THA và người phải THA thoả thuận với
nhau ngay tại buổi kê biên tài sản hay làm thông báo cho đương sự biết để thực hiện
quyền thoả thuận giá tài sản kê biên, việc làm này của CHV dựa vào quy định tại
khoản 2 Điều 98 LTHADS: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài
sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:
a) Đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc

lựa chọn tổ chức thẩm định giá…”.
Như vậy, CHV đã tạo điều kiện cho các bên đương sự thực hiện quyền của
mình nhằm hạn chế khiếu nại, tố cáo của đương sự về sau. Tuy nhiên, việc làm của
CHV có vi phạm quy định “ngay khi kê biên” không? Và trong trường hợp này phải
hiểu như thế nào? Thời hạn là bao lâu để các bên thoả thuận.
Quy định “ngay khi kê biên” là không rõ ràng, điều này dẫn đến khi áp dụng
luật, CHV phải thông báo hoặc cho đương sự thoả thuận ngay lập tức về giá, về tổ
chức thẩm định giá mà không phải là sau khi kê biên hoặc thoả thuận một thời hạn
nhất định sau khi kê biên.
Việc không quy định thời hạn rõ ràng cũng ảnh hưởng đến chất lượng thoả
thuận về giá tài sản kê biên là BĐS của đương sự, bởi vì: BĐS mà đặc biệt là
QSDĐ có giá biến động, thay đổi từng ngày, từng giờ và sự biến động là rất lớn
theo giá thị trường. Do vậy nên pháp luật cần quy định cụ thể một khoản thời gian
nhất định để đương sự có thể tìm hiểu, tham khảo về giá, để có căn cứ, cơ sở thoả
thuận nhằm đạt được kết quả theo mong muốn của họ.
Bên cạnh đó, khi tổ chức kê biên tài sản là BĐS để THA, trong đó có QSDĐ
thì bản vẽ đo đạc diện tích đất thực tế thường khơng giống với diện tích ghi trên
Biên bản kê biên, xử lý tài sản ngày 13/9/2018 của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm
Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
6
Thơng báo số 439/TB-CCTHADS ngày 13/9/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc,
tỉnh Bình Thuận.
5


9
giấy chứng nhận QSDĐ do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, do vậy mà sẽ
khơng có căn cứ để các bên thoả thuận về giá tài sản mà phải chờ một khoảng thời
gian (phụ thuộc vào cơ quan chun mơn) để chun mơn có thẩm quyền cung cấp
bản vẽ cho cơ quan THA, để từ đó làm căn cứ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản.

Nên việc CHV tuân thủ đúng quy định về thời gian là rất khó thực hiện.
Về xử lý đối với vấn đề chênh lệch diện tích đất khi kê biên, định giá thì Cục
THADS tỉnh Bình Thuận đã có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ7 cụ thể như sau: “ Khi
kê biên, diện tích đất có sự chênh lệch, cơ quan THADS phối hợp với cơ quan Tài
nguyên và Môi trường để đo đạc trước khi kê biên. Trường hợp đã kê biên rồi thì
phải tiến hành đo đạc lại. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo
đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất liền kề thì áp dụng khoản 5 Điều 97 Luật
đất đai để thực hiện. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thây đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn sẽ áp dụng khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP để thực hiện”.
Theo hướng dẫn trên thì CHV phải tiến hành đo đạc lại khi có sự khác nhau
về diện tích đất thực tế và đất ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ được cấp. Việc đo
đạc này mất nhiều thời gian và không thể thực hiện trước khi CHV tổ chức cưỡng
chế kê biên tài sản, bởi vì người phải THA thường chống đối, không hợp tác nên chỉ
thực hiện được khi tổ chức cưỡng chế kê biên và có Hội đồng bảo vệ, có những
trường hợp khi kê biên tài sản phải họp bàn nhiều lần với các cơ quan, ban ngành tại
địa phương do đương sự chống đối quyết liệt, đương sự là người phải THA thuộc
diện gia đình chính sách, gia đình liệt sỹ, người có cơng …. Do vậy, việc quy định
“ngay khi kê biên” là khơng thể thực hiện được.
Ví dụ 3: Tổ chức thi hành quyết định đã nêu tại ví dụ 1, ngày 27/6/2019 CHV
Chi cục THADS tổ chức kê biên tài sản nhưng đến ngày 16/7/2019 cơ quan đất đai
mới cung cấp bản đồ đo đạc8; hay tại ví dụ 2, ngày 13/9/2018, CHV Chi cục
THADS tổ chức kê biên tài sản nhưng đến ngày 02/10/2018 mới có bản đồ đo đạc9.

Cơng văn số 549/CTHADS-NV, ngày 17/8/2017 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Thuận.
Trích đo bản đồ vị trí khu đất thi hành án ngày 16/7/2019 của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Hàm
Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
9

Trích đo bản đồ vị trí khu đất thi hành án ngày 02/10/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hàm
Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
7
8


10
Như vậy, có thể thấy rằng khi kê biên tài sản là QSDĐ mà diện tích đất có
chênh lệch giữa diện tích nêu trong giấy chứng nhận QSDĐ và diện tích đất đo đạc
thực tế thì rất khó xác định thời gian cụ thể để cơ quan chuyên môn cung cấp kết
quả đo đạc, làm căn cứ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, việc này phụ thuộc nhiều
vào mối quan hệ công tác và nhiệm vụ của cơ quan chuyên môn. Do vậy, nên chăng
pháp luật cần quy định một khoảng thời gian cụ thể để cơ quan chuyên môn trả lời
kết quả đo đạc thực tế.
Để giải quyết vấn đề này, ngày 26/8/2020 Cục THADS tỉnh Bình Thuận và
Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Bình Thuận đã ký ban hành Quy chế phối hợp10
trong THADS. Tuy nhiên, nội dung Quy chế chỉ tập trung một số vấn đề như xác
minh hiện trạng tài sản, cung cấp thông tin, hồ sơ về đất đai, đo vẽ, xác định hiện
trạng, hồ sơ, trình tự thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thời hạn trả lời,
cung cấp thông tin xác minh tài sản của người phải THA để THA và các vấn đề
khác có liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ nhưng lại chưa quy định cụ thể đối
với trường hợp cụ thể là thời gian cung cấp bản vẽ đo đạc hiện trạng trong trường
hợp kê biên tài sản là BĐS để THA.
Liên quan đến vấn đề thời gian để cơ quan chuyên môn cho ý kiến về giá tài
sản kê biên, tại bài viết của Ths. Hoàng Thị Thanh Hoa đăng trên báo Pháp luật Việt
Nam ngày 06/5/2019 có tiêu đề: “Cần hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá tài sản
kê biên”, có nêu nội dung: “Trường hợp Chấp hành viên không thực hiện được việc
ký hợp đồng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS và cũng
không thực hiện được việc ký hợp đồng thẩm định giá theo quy định tại khoản 1
Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp chấp hành viên khơng

thể ký được hợp đồng định giá thì chấp hành viên tham khảo ý kiến của cơ quan tài
chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài sản kê
biên trước khi xác định giá của tài sản kê biên. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày
nhận được đề nghị của chấp hành viên mà cơ quan tài chính, cơ quan chun mơn
khơng có ý kiến bằng văn bản thì Thủ trưởng cơ quan THADS có văn bản đề nghị
Chủ tịch UBND cùng cấp chỉ đạo các cơ quan chun mơn có ý kiến để chấp hành
viên xác định giá tài sản kê biên.
Thực tế trường hợp chấp hành viên không ký được hợp đồng thẩm định giá là
ít khi xảy ra do các tổ chức thẩm định giá hiện nay rất phổ biến, tuy nhiên đối với
Quy chế phối hợp số 01/QCPH/CTHADS-STN&MT, ngày 26/8/2020 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh
Bình Thuận và Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Bình Thuận.
10


11
quy định về việc chấp hành viên tự xác định giá theo quy định tại khoản 1 Điều 26
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP vẫn cần xem xét sửa đổi cho phù hợp.
Đa số ý kiến cho rằng, quy định thời gian để chờ đợi cơ quan chun mơn có
ý kiến như trên vẫn là quá dài, bởi trong trường hợp cơ quan chun mơn khơng có ý
kiến, sau khi có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo, chấp
hành viên còn phải mất thêm thời gian chờ đợi. Do đó cần quy định rút ngắn lại thời
hạn này từ 15 ngày xuống còn 5 đến 7 ngày để cơ quan chun mơn có ý kiến về việc
định giá tài sản kê biên. Quy định rút ngắn thời hạn này sẽ rút gọn tổng thời gian xin
ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn về việc định giá tài sản kê biên”.
Tác giả đồng quan điểm với nội dung bài viết đã nêu cũng như đề xuất kiến
nghị có liên quan. Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến các vấn đề mà Luận văn này
đã phân tích từ thực tiễn cơng tác THADS tại địa phương.
Từ những hạn chế, vướng mắc nêu trên và để bảo vệ CHV không vi phạm
quy định của pháp luật, nên tác giả đề xuất hướng dẫn thi hành hoặc sửa đổi, bổ
sung Khoản 1 Điều 98, Luật THADS năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 theo

hướng như sau: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản mà
đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp
hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Trường hợp tài sản kê biên là bất động
sản mà hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất thì thời hạn thoả thoả giá tài sản kê biên là 03 ngày làm việc, kể
từ ngày cơ quan THADS nhận được bản vẽ hiện trạng mới của cơ quan có thẩm
quyền. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường
hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp
đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
1.2. C ủ t ể, ìn t

cđn

iá tài sản kê biên

- Về Chủ thể định giá tài sản kê biên theo quy định của pháp luật THADS
bao gồm: người được THA, người phải THA và CHV, cụ thể:
Khoản 1 Điều 98 LTHADS quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự
thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì…”.
Điểm a khoản 2 Điều 98 LTHADS quy định: “Đương sự không thỏa thuận
được về giá và không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá”.
Khoản 2 Điều 101 LTHADS quy định: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ
chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá.


12
Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do
đương sự thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành
viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản”.
Khoản 1 Điều 3 LTHADS quy định: “Đương sự bao gồm người được thi hành

án, người phải thi hành án”, người ĐTHA là cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng
quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi hành và Người PTHA là cá nhân, cơ
quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành.
Trong quá trình thi hành án, quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ theo quy
định tại điều 5 LTHADS.
Khoản Điều 7b LTHADS quy định: “ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
có các quyền sau đây:
a) Được thơng báo, tham gia vào việc thực hiện biện pháp bảo đảm, biện
pháp cưỡng chế thi hành án mà mình có liên quan;
b) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu
cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai
sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp
có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;
c) Khiếu nại, tố cáo về thi hành án”.
Ngoài ra, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng được tham gia vào
quá trình THA. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức THA, CHV thường chú ý đến
quyền và nghĩa vụ của người được THA, người phải THA mà quên mất quyền và
nghĩa vụ của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, đặc biệt liên quan đến việc
xử lý tài sản bảo lãnh, thế chấp là quyền sử dụng đất để THA, nhằm xác định đúng
tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để họ tham gia vào tồn bộ q
trình tổ chức THA giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.
Như vậy, Điều 98 Luật THADS quy định đương sự (người được THA và
người phải THA) có quyền thoả thuận về giá tài sản kê biên mà khơng quy định
người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, trong khi tại điểm a khoản 1 Điều 7b
LTHADS quy định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được tham gia vào
việc thực hiện biện pháp cưỡng chế THA mà mình có liên quan.
Có thể thấy rằng hai quy định nêu trên dường như chưa có sự thống nhất,
đồng bộ trong việc cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được phép



13
tham gia vào tồn bộ q trình cưỡng chế, xử lý tài sản để THA có liên quan đến tài
sản của họ, để họ có thể được bảo vệ quyền về tài sản của mình. Điều này dẫn đến
khó khăn cho CHV khi áp dụng pháp luật để tổ chức THA, đặc biệt là trong định
giá tài sản kê biên là BĐS để THA trong trường hợp bảo lãnh, thế chấp bằng tài sản
của người thứ ba và có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Do đó, nếu chỉ quy định đương sự có quyền thoả thuận sẽ khơng đảm bảo
quyền và lợi ích của người thứ ba (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan) trong
khi cơ quan THADS đang xử lý tài sản của họ mà họ khơng được tham gia hoặc
khơng có quyền được ý kiến về việc định giá tài sản THA. Đây là điều chưa hợp lý
cần được nghiên cứu xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm đảm bảo lợi ích
hài hồ trong khâu định giá tài sản nói riêng và trong việc THADS nói chung.
- Về hình thức định giá tài sản được quy định cụ thể tại Điều 98 LTHADS
như sau: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản
hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó.
Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp
đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng
dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày
kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên
địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các
trường hợp sau đây:…”.
Điều 99 LTHADS quy định: “Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện
trong các trường hợp sau đây…”.
Điều 104 LTHADS quy định: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày
nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá
lần đầu nhưng khơng có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá khơng
thành thì Chấp hành viên thơng báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm
giá tài sản. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự

không thỏa thuận hoặc thỏa thuận khơng được về mức giảm giá thì Chấp hành viên
quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá”.
Về định giá tài sản kê biên theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 98
LTHADS được Tổng cục Thi hành án dân sự có văn bản hướng dẫn11 cụ thể như
11

Công văn số 1103/TCTHADS-NV1, ngày 30/3/2017 của Tổng cục Thi hành án dân sự.


14
sau: Khoản 2 Điều 98 LTHADS quy định: “trong thời hạn 05 ngày làm việc, CHV
ký hợp đồng … trong các trường hợp sau đây: … c) Thi hành phần bản án, quyết
định quy định tại khoản 1 Điều 36 của Luật này” (đây là những trường hợp thi hành
án chủ động: cơ quan THADS chủ động ban hành quyết định THA đối với các
khoản phải THA như: án phí, tịch thu sung quỹ nhà nước, tiêu huỷ tang vật, thu hồi
tiền, tài sản cho Nhà nước…). Tuy nhiên, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
LTHADS, Điều 36 đã được sửa đổi, trong đó có việc sắp xếp lại thứ tự khoản 1 và
khoản 2 (những trường hợp THA chủ động quy định tại khoản 1 được chuyền thành
khoản 2 và những trường hợp THA theo đơn quy định tại khoản 2 thì được chuyển
thành khoản 1) nhưng Điều 98 LTHADS vẫn giữ nguyên, nên việc áp dụng pháp
luật khi viện dẫn tại khoản 2 Điều 98 “ phần bản án, quyết định quy định tại khoản
1 Điều 36 của Luật này” khơng cịn phù hợp.
Như vậy, pháp luật THADS quy định cụ thể các hình thức định giá tài sản đó
là: hình thức định giá tài sản theo thoả thuận của đương sự, hình thức ký hợp đồng
thẩm định giá, hình thức CHV xác định giá, hình thức định giá lại tài sản và hình
thức giảm giá tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế tổ chức THA, CHV vẫn gặp một số
khó khăn, vướng mắc như sau:
- Về chủ thể định giá tài sản:
Thực tiễn tổ chức THADS tại tỉnh Bình Thuận, qua kết quả cơng tác kiểm
tra, kiểm sát hồ sơ THA cho thấy, nhiều vụ việc CHV Chi cục THADS áp dụng quy

định của pháp luật đối với việc xác định tư cách, quyền và nghĩa vụ của người có tài
sản thế chấp, bảo lãnh chưa chuẩn xác, dẫn đến việc thực hiện thủ tục cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là QSDĐ có nhiều thiếu sót, làm ảnh hưởng
đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự như: đương sự không được thông báo
việc THA, không được tham gia vào quá trình cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để
THA như: thoả thuận giá tài sản kê biên, thoả thuận mức giảm giá, thoả thuận lựa
chọn tổ chức thẩm định giá hay tổ chức bán đấu giá tài sản tài sản kê biên.
Ví dụ 4: Tổ chức thi hành Quyết định số 08/2013/QĐST-KDTM ngày
23/5/2013 của TAND huyện HTB12, về vệc: bà Nguyễn Thị Ngọc G phải trả cho
Ngân hàng NN-PTNT Việt Nam số tiền 980.231.250đ cùng tiền lãi phát sinh. Trong
trường hợp bà G không trả được nợ cho Ngân hàng thì phát mãi tài sản thế chấp để
thu hồi nợ, tài sản thế chấp gồm:
12

Quyết định số 08/2013/QĐST-KDTM, ngày 23/5/2013 của TAND huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.


15
- Diện tích đất 28.984m2 theo giấy chứng nhận số AC 005803, cấp ngày
03/8/2005 đứng tên ông Nguyễn Văn T.
- Diện tích đất 54.680m2 theo giấy chứng nhận số AC 005784, cấp ngày
03/8/2005 đứng tên ông Hồ Minh T.
- Diện tích đất 9.581m2 theo giấy chứng nhận số AD 888258, cấp ngày
30/12/2005 đứng tên ơng Nguyễn Khắc H.
- Diện tích đất 6.634m2 theo giấy chứng nhận số AC 005828, cấp ngày
05/8/2005 đứng tên ông Lê Văn P.
Sau khi thụ lý thi hành, CHV đã tống đạt đầy đủ các giấy tờ, quyết định về
THADS cho các bên đương sự và đã tiến hành làm việc với người được THA,
người phải THA và ơng T (người có tài sản thế chấp). Tại các biên bản làm việc13
chỉ thể hiện nội dung các bên đồng ý đưa tài sản thế chấp ra xử lý, sau đó CHV đã

ban hành Quyết định cưỡng chế14 và tiến hành kê biên xử lý tài sản đảm bảo để
THA. Tuy nhiên, sau khi kê biên tài sản CHV đã tiến hành thẩm định giá và đưa tài
sản ra bán đấu giá mà không làm việc với người có tài sản thế chấp (người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan). Điều này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp
của họ, họ khơng được tham gia vào quá trình xử lý tài sản của CHV, khơng được
thể hiện ý chí của mình trong việc xử lý tài sản. Do đó, pháp luật về THADS cần
quy định rõ hơn về người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tại các Điều 98, Điều
99, Điều 104 Luật THADS.
- Về hình thức định giá tài sản:
Trong thực tiễn áp dụng pháp luật THADS có liên quan đến định giá tài sản
kê biên là BĐS để THA, CHV cịn gặp phải một số trường hợp khó khăn, vướng
mắc như:
Định giá theo thoả thuận của đương sự: điều này hầu như khơng thể thực hiện
được, bởi vì liên quan đến thời hạn ký hợp đồng bán đấu giá tài sản, cụ thể: Ngay
khi kê biên, đương sự thoả thuận về giá tài sản và giá tài sản do đương sự thoả
thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá và theo quy định là CHV phải ký hợp đồng
bán đấu giá tài sản trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá mà như đã viện dẫn
tại ví dụ 1 và ví dụ 2 thì tài sản kê biên là BĐS mà đặc biệt là QSDĐ thì hiện trạng
Biên bản làm việc ngày 02/7/2013, 11/7/2013, 12/8/2014 của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự
huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận
14
Quyết định cưỡng chế số 09/QĐ-CCTHA ngày 18/7/2013 của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự
huyện Hàm Thuận Bắc. tỉnh Bình Thuận.
13


16
thực tế tại thời điểm kê biên thường thay đổi so với giấy chứng nhận QSDĐ và
CHV phải ký hợp đồng với tổ chức đo vẽ để đo vẽ lại hiện trạng thực tế. Sau khi có
bản đo vẽ, CHV mới ký được hợp đồng bán bán đấu giá tài sản và thời gian này

thường kéo dài trên 10 ngày.
Ngoài ra, việc thoả thuận về giá tài sản kê biên là BĐS hầu như đương sự
khơng thực hiện được cịn bởi lý do: họ không nắm bắt được giá thị trường, giá trị
thực tế của tài sản, người được THA thì muốn giá thấp để bán nhanh, người phải
THA thì mong muốn giá cao để bảo vệ quyền lợi về vật chất cho mình, cịn nhiều
trường hợp người được THA và người phải THA mâu thuẫn sâu sắc đến mức CHV
không thể mời cả hai bên đến cùng làm việc, thoả thuận vì các bên khơng đồng ý.
Điều này phần nào gây khó khăn trong việc tổ chức THADS và họ thường không
muốn thoả thuận với nhau hoặc thoả thuận khơng đạt kết quả.
Đối với hình thức ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá: Ngay khi kê biên, nếu
đương sự không thoả thuận được về giá khởi điểm nhưng thoả thuận được tổ chức
thẩm định giá thì CHV ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá do đương sự thoả
thuận. Tuy nhiên, Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành khơng có quy
định thời hạn cụ thể để CHV ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá
do đương sự thoả thuận, trong khi tại khoản 2 Điều 98 LTHADS chỉ quy định:
“Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản CHV ký hợp đồng với
tổ chức thẩm định giá … trong các trường hợp: đương sự không thoả thuận được về
giá và không thoả thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá…”, mà không
quy định cụ thể thời hạn CHV ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trong trường
hợp đương sự thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nên nhiều trường hợp
CHV áp dụng khơng đúng, có CHV sẽ ký hợp đồng ngay, có CHV ký hợp đồng
trong thời hạn 03, hoặc 05 ngày, điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong việc áp
dụng pháp luật và có thể dẫn đến sai phạm cho CHV.
Bài báo khoa học “một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài
sản kê biên để thi hành án”, Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017) đã nêu một số vướng
mắc trong việc định giá, định giá lại, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên,
trong đó có nội dung: “… cần bổ sung thêm quy định về việc chọn tổ chức thẩm định
giá tài sản trong trường hợp yêu cầu định giá lại của đương sự được chấp nhận, vì
hiện nay mặc dù Luật Thi hành án dân sự quy định cho đương sự có quyền yêu cầu
định giá lại tài sản. Tuy nhiên, vẫn chưa có quy định cụ thể việc chọn tổ chức thẩm

định giá tài sản trong trường hợp này được tiến hành như thế nào và do ai chọn tổ


17
chức thẩm định giá. Theo chúng tôi, để việc định giá tài sản được khách quan, tránh
trường hợp một trong các bên đương sự thông đồng với tổ chức thẩm định giá, vì thế
nên áp dụng lại quy định tại Điều 98. Nghĩa là, các bên đương sự có quyền thỏa
thuận với nhau về việc chọn tổ chức thẩm định giá, nếu các bên khơng thỏa thuận
được thì Chấp hành viên tự lựa chọn tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng dịch vụ”.
Tác giả đồng ý với quan điểm bài báo đã nêu và cần phải sửa đổi, bổ sung
các quy định của pháp luật cho phù hợp.
- Từ các vướng mắc đã nêu trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người có quyền và nghĩa vụ liên quan (nếu có), tác giả đề xuất hướng dẫn thi hành
Điều 98, Điều 99, Điều 104 LTHADS theo hướng quy định tại Nghị định hoặc
Thông tư nội dung: Bổ sung người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) được
quyền tham gia thoả thuận giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu
giá; thoả thuận mức giảm giá.
- Để đảm bảo về mặt thời gian cụ thể cho CHV khi ký hợp đồng với tổ chức
thẩm định giá tài sản kê biên, theo tác giả cần hướng dẫn cụ thể tại Nghị định hoặc
Thông tư nội dung: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên nếu đương
sự không thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì CHV phải ký hợp đồng dịch
vụ với tổ chức thẩm định giá để xác định giá khởi điểm của tài sản kê biên. Nếu
đương sự có thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì trong thời hạn 01 ngày
làm việc, kể từ ngày thoả thuận, CHV phải ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm
định giá do đương sự chọn để xác định giá khởi điểm của tài sản kê biên.
1.3. Giảm iá, đ n

iá lại tài sản kê biên

Sau khi đã kê biên tài sản là BĐS để THA, CHV sẽ tiến hành các bước tiếp theo

theo quy định của pháp luật để thẩm định giá tài sản kê biên, làm căn cứ cho việc ký
hợp đồng bán đấu giá tài sản kê biên để THA. Tuy nhiên, nhiều trường hợp tài sản bán
đấu giá khơng có người tham gia đấu giá, trả giá, bán đấu giá không thành nên CHV
phải căn cứ vào các quy định của pháp luật để giảm giá, định giá lại tài sản kê biên.
Điều 99 LTHADS quy định:
“1. Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 của Luật
này dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản;
b) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thơng báo cơng khai về việc
bán đấu giá tài sản. Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được


18
chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi
phí định giá lại tài sản.
2. Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện theo quy định tại khoản 2
và khoản 3 Điều 98 của Luật này.
3. Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định”.
Khoản 1 và khoản 5, Điều 104 LTHADS quy định:
“1. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ
chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng khơng có người
tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá khơng thành thì Chấp hành viên thơng
báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự
không thỏa thuận hoặc thỏa thuận khơng được về mức giảm giá thì Chấp hành viên
quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.
5. Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không
quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó”.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 LTHADS thì đương sự chỉ được

quyền yêu cầu định giá lại tài sản một lần trước khi có thông báo công khai về bán
đấu giá tài sản.
Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể các căn cứ, các trường hợp định giá
lại, giảm giá tài sản kê biên. Tuy nhiên, trong thực tế tổ chức THADS tại địa
phương, có một số trường hợp vướng mắc phát sinh mà chưa có quy định pháp luật
cụ thể để điều chỉnh như: sau khi kê biên, thẩm định giá tài sản làm giá khởi điểm
để bán đấu giá tài sản thì tài sản kê biên, định giá là BĐS đặc biệt là QSDĐ có sự
biến động lớn làm tăng hay giảm diện tích đất, vậy trong trường hợp này tài sản đã
được ký hợp đồng bán đấu giá có tạm dừng khơng, dừng theo căn cứ nào, có căn cứ
để kê biên lại không và việc thẩm định giá lại tài sản đã kê biên được thực hiện theo
quy định nào, ai phải chịu các chi phí phát sinh có liên quan.
Ví dụ 5: Tổ chức thi hành Quyết định số 43/2013/QĐST-DS, ngày 19/11/2013
của TAND huyện HTB15, về việc: “Tranh chấp về hợp đồng vay tài sản”. Theo đó bà
Nguyễn Thị Mỹ H phải trả cho bà Đặng Thị Q số tiền 98.000.000đ (Ngoài ra, bà H
15

Quyết định số 43/2013/QĐST-DS, ngày 19/11/2013 của TAND huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.


19
còn phải trả nợ cho một số người khác theo các quyết định khác) và lãi chậm THA
phát sinh.
Sau khi thụ lý thi hành, CHV đã tiến hành xác minh tài sản của bà H để THA,
cụ thể bà H có QSDĐ ở diện tích 202m2, thuộc thửa đất số 244, tờ bản đồ số 7, theo
giấy chứng nhận QSDĐ số BK 684260 do UBND huyện B cấp ngày 26/4/2012.
Ngày 12/4/2017 CHV đã tổ chức kê biên tài sản trên để THA, tài sản kê biên là
QSDĐ hiện trạng 131,5m2 đất ở, trên đất có căn nhà xây diện tích 78,8m2 (diện tích
so với giấy chứng nhận giảm 70,5m2).
Đến ngày 04/8/2017, sau khi có thơng tin về việc diện tích đất kê biên tiếp
tục có sự biến động, CHV đã lập Hội đồng để xác định lại diện tích thửa đất 16, tại

hiện trạng đo đạc mới diện tích đất cịn 101,5m 2 (giảm 30m2). Diện tích đất giảm
trước đây là do bà H có hiến đất để làm đường, sau đó đường lại tiếp tục nâng cấp,
mở rộng.
Hiện nay, bà H đã có đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ cho bà,
đồng thời Cơ quan THADS cũng có văn bản phối hợp17 với UBND các cấp trong
việc giữ lại giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho bà H để xử lý theo quy định của pháp
luật. đến nay, việc THA này vẫn chưa được tổ chức thi hành dứt điểm vì phải tạm
dừng để chờ xin ý kiến về việc tiếp tục xử lý diện tích đất và tài sản trên đất của bà
H để THA, dẫn đến vụ việc bị kéo dài.
Qua vụ việc trên cho thấy, trong nhiều trường hợp sau khi kê biên, thẩm
định giá và ký hợp đồng bán đấu giá tài sản là BĐS để THA thì tài sản thường
khó bán được, khơng có người tham gia đấu giá nên CHV phải nhiều lần giảm
giá tài sản kê biên, việc THA kéo dài. Trong thời gian này thì có thể phát sinh
các trường hợp bất khả kháng như QSDĐ bị thu hồi một phần do làm đường,
thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nhưng pháp luật về
THADS hiện nay chỉ quy định về kê biên QSDĐ tại Điều 89 LTHADS, Điều 24
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, giải toả kê biên tại Điều 105 LTHADS mà khơng
có quy định các trường hợp kê biên lại, và các căn cứ giải toả kê biên cũng
không quy định trường hợp diện tích tài sản kê biên có sự thay đổi. Đồng thời,
việc định giá lại tài sản kê biên được quy định tại Điều 99 LTHADS cũng không
Biên bản về việc đo đạc, xác định ranh giới đất ngày 04/8/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện
Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
17
Cơng văn số 232/CV-CCTHADS ngày 12/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc,
tỉnh Bình Thuận.
16


20
quy định trường hợp nào có liên quan đến việc thay đổi diện tích đất đã kê biên,

xử lý để THA.
Đa số các trường hợp tổ chức kê biên, xử lý tài sản CHV phải thành lập Hội
đồng cưỡng chế vì đương sự thường khơng hợp tác, chống đối nên sẽ phát sinh các
chi phí lớn như: chi phí xác minh tài sản, chi phí đo đạc, chi phí cưỡng chế kê biên
(nếu có) vậy ai là người có nghĩa vụ nộp.
Như vậy, CHV khơng có căn cứ để tiếp tục xử lý tài sản của người phải THA
để thi hành, mặc dù họ có điều kiện THA, dẫn đến việc THA kéo dài, ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được THA và trách nhiệm của CHV.
- Đối với các trường hợp quy định tại Điều 104 LTHADS, tại khoản 5 quy
định: “Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không quá
10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kê trước đó”. Tại khoản 1 quy định: “
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, … thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thoả
thuận về mức giảm giá tài sản”.
Theo quy định trên có thể hiểu, mỗi lần giảm giá tài sản đều không quá 10%
giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó, bất kể việc giảm giá đó là do
CHV ra quyết định giảm giá hay do các bên đương sự thoả thuận. Như vậy, việc
quy định đương sự thoả thuận về mức giảm giá tài sản mỗi lần không quá 10% là
không hợp lý, cũng như mâu thuẫn với quy định tại Điều 6 LTHADS, Điều 5 Bộ
Luật tố tụng dân sự năm 2015: “trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương
sự có quyền … thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm
của luật và không trái đạo đức xã hội”, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi
ích của các bên, làm hạn chế quyền tự định đoạt của đương sự. Bởi vì, trong nhiều
trường hợp các bên muốn giảm giá tài sản kê biên là BĐS cao hơn 10% để tài sản
được xử lý nhanh, thu hồi nợ nhanh, tạo cơ sở, điều kiện để cá nhân, doanh nghiệp
có thể giải quyết nợ và nhanh chống huy động vốn mới để sử dụng vào mục đích
kinh doanh.
Ví dụ 6: Tổ chức thi hành Quyết định số 23/2017/QĐST-KDTM ngày
21/12/2017 của TAND thành phố PT (tại ví dụ 1), CHV đã tiến hành cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản là BĐS để THA, sau nhiều lần giảm giá tài sản (lần 9) mà khơng
có người tham gia đấu giá. Trong khi đó, bên phải THA và bên được THA đều

mong muốn nhanh chống xử lý tài sản và hạ giá sâu tài sản để ký hợp đồng bán đấu
giá tài sản. Tuy nhiên, do bị hạn chế về mức giảm giá tối đa 10%, nên CHV đã định