Beli CN.
SỐ

KP

mY Ne
;

bì
;

Fos

:

ie
ft.

Ue

re

„

BE

` ni

gy

ata

"

TM,

ri

+

E4


BO GIAO DUC VA DAO TAO
TRUONG DAI HOC LUAT TP. HỒ CHÍ MINH

LƯU QUỐC THÁI

PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
Chuyên Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 62.38.50.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. MAI HỒNG QUỲ

ne nl ii

A HŨNG DALHQG LUAT TPHCM|


TT TT-Thư viện ĐH Luậ

TP. HO CHÍ MINH - 2009.


LOI CAM DOAN |
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Những số
liệu nêu trong luận án là trung thực. Các kết luận khoa học của Luận án chưa
từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả Luận án

Lưu Quốc Thái


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TÁT TRONG LUẬN ÁN
BĐS

BLDS

GCNQSDD
GCNQSH

LĐĐ

LDD 1987.
LDD 1993
- LĐĐ 2003
QSDĐ
SDD
UBND


VPĐKQSDĐ
WTO

XHCN

Bất động sản

Bộ Luật Dân sự

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Luật Đất đai

LĐĐ năm 1987
LĐĐ năm 1993
LDD nam 2003
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Uy ban nhân dân

Văn phòng đăng ký quyển sử dụng đất
Tổ chức thương mại thế giới (World Trade organization)

Xã hội chủ nghĩa


MUC LUC
Trang


MO DAU

]

DUNG DAT

10

1.1, Lý luận về quyền sử dụng đất và hàng hóa quyền sử dụng đất
1.2. Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất

10

Chương 1: NHONG VAN DE LY LUAN về THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ

28

1.3. Vai trò của pháp luật đối với sự hình thành và phát triển của thị trường

48

1.4. Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường

51

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

56


quyền sử dụng đất ở nước ta
quyền sử dụng đất

_ Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH THỊ TRƯỜNG
- QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT

58
58

2.1. Hàng hóa của thị trường quyền sử dụng đất
2.2. Giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp
2.3. Quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện xây dựng, phát triển thị trường

125

2.4. Các yếu tố trung gian hỗ trợ cho thị trường quyền sử dụng đất

146

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

155

quyền sử dụng đất

Quyến

5 HOÀN THIỆN

SỬDỤNG oa


PHÁP LUẬT

ĐIỂU CHỈNH

THỊ TRƯỜNG

3.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử

dụng đất

3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng

86

158
158
163

t

KẾT LUẬN CHƯƠNG
KẾT LUẬN

3

NƯƠNG CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


193
195
198
199


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRUONG QUYEN SỬ
DỤNG ĐẤT

10

| 1.1. Lý luận về quyền sử dụng đất và hàng hóa quyền sử dụng đất

10

1.1.1. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

10

1.1.1.1. Bản chất của sở hữu toàn đối với đất đai

10

_1,1.1.2. Sở hữu đất đai và vấn đề xây dựng, phát triển kinh tế thị trường


15

1.1.2. Khái niệm quyên sử dụng đất và hàng hóa quyền sử dụng đất

21

1.1.2.1. Về quyền sử đụng đất

21

1.1.2.2. Hàng hóa quyền sử dụng đất

24

1.2. Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất

28

-1⁄2.1. Thị trường và vai trò của thị trường đối với sự phát triển kinh tế

28
29

122. Thị trường quyền sử dụng đất

....1.2.2.1. Khái niệm

29
33


| 1.2222. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

36

1.2.2.3. Phân loại thị trường quyền sử dụng đất

__1/2.2.4. Các yếu tố cấu thành của thị trường quyền sử dụng đất

43

-13. Vai trị của pháp luật đối với sự hình thành và phát triển của thị trường

48

- 1⁄4. Quá trình phát triển của pháp luật diéu chỉnh hoạt động của thị trường

51

Quyền sử dụng đất ở nước ta
quyền sử dụng đất

|


1.4.1. Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993

52

1.4.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay


54

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Ciương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ

56

DUNG DAT

58

2.1. Hàng hóa của thị trường quyền sử dụng đất

38

2.1.1. Quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất và thị
trường bất động sản

dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở thị trường
‹
-_ 2.1.2. Xác lập, chấm

66

SƠ cấp

2.1.2.1. Quan hệ giao đất, cho thuê đất

67


2.1.2.2. Quan hệ thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

81
86

~ 2.2. Giao dich quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp .
2.2.1. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất

86

2.2.2. Các hình thức giao dịch quyền sử đụng đất trong thị trường quyền sử
dung đất.

87

2.2.3. Điêu kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

117

2.3, Quan lý nhà nước về đất đai trong điều kiện xây dựng, phát triển thị trường

125

quyền sử dụng đất

125

2.3.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

128


| 2.3.2. Dang ký giao dịch quyên sử dụng đất
2.3.3. Quản lý tài chính vềđất đai - bình ổn giá đất và chống đầu cơ đất đai
2.3.4, Vé hé théng co quan quan ly dat đại

"

._ >4. Các yếu tố trung gian hỗ trợ cho thị trường quyền sử dụng đất

|

142

146


2.4.1. Sàn giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

146
147

:

2.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất

2.4.4. Môi giới trong thị trường quyền sử dụng đất và cung cấp thông tin về đất
đai

153


|

KẾT LUẬN CHUONG2

7

155

Chương 2 HOÀN THIỆN PHAP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT

158

3.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử
dụng đất

158

3.1.1. Củng cố, hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai, xác định rõ vị trí, vai trị của

15§

Nhà nước trong quan hệ đất đai

3.1 2, Tang cường yếu tố thịtrường trong các quan hệ đất đai

160

3.1. 3, Nang cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và thị trường quyền sử
dụng đất


162

3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng

163

3.2.1. Về xử lý mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất

163

3.2.1.1 Vấn dé hình thức phân phối đất đai

163

3.2.1.2. Tách bạch quyền tài sản với yếu tố quyền lực trong quan hệ giữa Nhà

163

đất

|

nước và người sử dụng đất

x 3.2.2. Về các giao dịch quyền sử dụng đất

SỐ

3.2.2.1.Về hàng hóa quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch

3.2.2.2. Về loại chủ thể và các hình thức giao dịch
|
3.2.2.3. Các vấn đề khác liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất

|

|

165 „

— —-

166 7
167°
174


: 3.2.3. Về quản lý nhà nước trong thị trường quyền sử dụng đất

174

3.2.3.1. Về bộ máy quản lý

174

3.2.3.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

176

3.2.3.3. Hoan thiện hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin về đất đai


177

3.2.3.4. Về vấn đề đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất và

179¬

3.2.3.5. Về vấn đề chính sách tài chính trong việc điều tiết thị trường quyên sử

181

3.2.4. Các vấn dé liên quan khác

188

của các chủ thể khác trong thị trường quyền sử dụng đất _
dụng đất và chống đầu cơ đất đai

-3.2.4.1. Vấn đề thời hạn, hạn mức sử dụng đất

188

3.2.4.2. Đặt sự điều chỉnh của pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất, thị | 190
trường bất động sản trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường khác
3.2.4.3. Đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật đất đai và các lĩnh vực

191

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3


193

pháp luật khác

|

KẾT LUẬN

195

NHỮNG CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG

198

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

199


1

MO DAU |
1. Tính cấp thiết của đề tài

|

Xây đựng và phát triển thị trường BĐS là một trong những nội dụng cơ bản
trong chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của Đảng và Nhà nước Việt Nam
[47]. Báo cáo chính trị của Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VIII đã xác định:


“Phát triển mạnh thị trường hàng hóa dịch vụ, tổ chức quản lý và hướng dẫn tốt
thị trường lao động, quản lý chặt chế thị trường bất động sản,...”. Gần đây, Báo

_' cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ DX, chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2001 - 2010 cũng đã chỉ rõ: “Chủ động tổ chức phát triển thị
trường bất động sản...” và “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản,

cho phép chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Từng bước mở thị trường
bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia

đâu tư” [22, tr. 10]. Nghị quyết này đã được đưa vào Chương Trình hành động

của Chính phủ được ban hành kèm theo Quyết định số 51/2004/QĐ-TTg ngày

31/3/2004 của Thủ tướng Chính phủ. Trên cơ sở định hướng này, lần lượt các

văn bản pháp luật quan trọng ra đời như LĐĐ 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật
Kinh doanh BĐS 2006,.. . đã tạo thành một hành lang pháp lý ban đầu cho thị _

troờng BĐS hình thành và phát triển.

_ Chính sách nêu trên hồn tồn hợp-lý, bởi theo đánh giá chung của những
nhà nghiên cứu kinh tế, BĐS chiếm 50% của cải của các nước tiên tiến và

khoảng 70% ở các nước đang phát triển. Vì vậy, kinh tế BĐS luôn được cơi là
ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Sự phát triển của kinh

tế BĐS hơn nữa sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển các ngành kinh tế khác, như
xây dựng, tín dụng ngân hàng,... Ở các nước phát triển, nếu ngành kinh doanh

RÐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng được từ 1,5- 2 USD

[20, tr. 4].
_

Tuy nhiên, do thị trường BĐS nước ta đang còn ở giai đạn sơ khai trong khi

pháp luật chưa hoàn chỉnh nên thị trường này vẫn còn quá tự phát, các giao dịch

ngâm, bất hợp pháp còn diễn ra khá phổ biến, chưa thể kiểm sỏát được. Chi


2

trong vòng mười năm ở nước ta đã xảy ra nhiều cơn “sốt đất”, làm ảnh hưởng
xấu đến đời sống kinh tế xã hội. Theo các số liệu thống kê gần đây của giới
kinh doanh địa ốc, có khoảng 70% giao dịch mua bán địa ốc tại Việt Nam là

giao dịch ngâm vượt ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước [55]. Chính phủ cũng
đã phải thừa nhận thực trạng là: “Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong

quản {ý và điều tiết thị tường BĐS, tình trạng đầu cơ nhà đá, kích cầu ảo để
tăng giá BĐS diễn ra khá phổ biết!" ờ nước ta [11, tr. 1]. Chính vì vậy, việc xây
dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường này là hết sức cần thiết.

Theo quy định của pháp luật hiện hành (Điều 174 BLDS 2005), BĐS chủ
yếu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, trong đó đất đai là yếu tố cơ
bản giữ vai trò chi phối, quyết định các tài sản cịn lại có phải là BĐS hay
khơng. Cho nên, tất cả các quan hệ phát sinh trong quá trình tạo lập, giao dịch

và quảnlý Nhà nước về BĐS đêu khơng thể tách rời khói đất đai và khơng thể


thốt khói sự điều chỉnh của pháp luật đất đai. Hay nói cách khác, thị trường

BĐS và thị trường đất đai là một khối thống nhất mà ở đó thị trường đất đai là

yếu tố giữ vai trò quyết định. Chính vì vậy, muốn hồn thiện pháp luật điều
chỉnh thị trường BĐS, điều trước tiên chúng ta cần phải làm là hoàn thiện pháp

luật về thị trường
dat dai. —
__

Ộ

Kể từ ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp 1980), toàn bộ đất đai ở

_ Việt Nam được chính thức xác định là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện thực hiện quyên chủ sở hữu (Điều 5 LĐĐ 2003).
Vì vậy, các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất chỉ là giao dịch QSDĐ_-

và thị trường đất đai ở nước ta về bản chất là “thị trường QSDĐ”. Cho nên, hồn

thiện pháp luật về thị trường đất đai chính là hoàn thiện pháp lùật về thị trường
QSDĐ ở nước ta.

.

|

|

___ TWeng thời gian qua, pháp luật đất đai đã có những đổi mới nhất định để đáp


ng nhu câu ngày càng cao của đời sống kinh tế - xã hội. Việc chính thức thừa

nhận thị trường QSDĐ và thị trường BĐS bằng những quy định cụ thể về vấn dé

_ "Q§DĐ trong thị tường RĐS' (Điêu 61 - Điêu 63 LĐĐ 2003, Điều 59 - Điều

67 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 vé thi hanh LDD 2003), trong


3

đó việc cho phép tồn tại các yếu tố hỗ trợ cho hoạt động của thị trường QSDĐ

_ và thị trường BĐS gồm sàn giao dịch QSDĐ, tài sản gắn liên với đất (Điều 66
Nghị định 181/2004/NĐ-CP),

tổ chức hoạt động dịch vu trong quan ly va SDD

(Điêu 11, 67 Nghị định 181/2004/NĐ-CP);... đã thể hiện rõ nhất nỗ lực đổi mới
| này. Tuy nhiên, sự đổi mới của pháp luật đất đai nới chung và pháp luật về đất

đai nới riêng về thị trường QSDĐ trong thời gian qua “thường được thực hiện
một cách bị động, thiếu đứt khoát và cởi mở trong việc chấp nhận cái gì sẽ đến

và phải đến” [59, tr. 8]. Sự đổi mới này chỉ dừng lại ở mức độ nhượng bộ từng
bước trước những cái tất yếu, chứ chưa thật sự chủ động đi trước để thể chế hóa
những yêu cầu khách quan này vào pháp luật. Chỉ thị 01/2008/CT-TTg của Thủ
tướng Chính phủ ngày 08/01/2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và
quản lý thị trường BĐS cũng đã thừa nhận: “tình trạng đâu cơ, đẩy giá giao dịch

bất động sản lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt
_ động đều tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời

sống xã hội”. Do đó, nghiên cứu một cách nghiêm túc, tồn diện để tìm ra
những giải pháp khoa học nhằm hoàn thiện pháp luật về thị trường QSDĐ là

một việc làm hết sức cấp thiết, vì pháp luật đất đai nói chung và pháp luật đất

đai về thị trường QSDĐ nói riêng chính là nên tảng cơ bản cho khung pháp lý
đối với thị trường BĐS - cái mà chúng ta đang cố gắng xây dung và hồn thiện

[40.

|

___3, Về tình hình nghiên cứu để tài
Mac da đây là một vấn đề rất quan trong, nhưng ctcho đến thời điểm này chưa

có một cơng trình khoa học nào nghiên cứu một cách khái quát và chuyên sâu ở
mức độ nghiên cứu sinh về phương diện pháp lý đối với thị trường QSDĐ. Các

luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật khác ở các cấp độ cũng chỉ đừng lại ở

thật vài khía cạnh nào đó của thị trường QSDĐ thơng qua việc nghiên cứu về thị

thường BĐS nói chung. Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Quang Tuyến với đề

thi “Địa vị pháp lý của người SDD trong các giao dịch dân sự về đất đai” (năm

_ 303) chủ yếu chỉ giải quyết một phân nhỏ liên quan đến thị trường QSDĐ là

địa vị pháp lý của người SDĐ trong các giao dịch đất đai mà không nghiên cứu

„


4

toàn bộ các yếu tố và cơ chế vận hành của thị trường này. Hơn nữa, đề tài này

đã được thực hiện khá lâu, khi mà tình hình kinh tế, xã hội và pháp luật chưa
đặt ra những đời hỏi bức thiết như thời kỳ hội nhập hiện nay. Đề tài “ Những vấn
đề pháp lý về thuế đối với kinh doanh bất động sản" (Luận văn Thạc sĩ Luật học

-

- năm 2004) do tác giả Trương Thị Bích Đào thực hiện, chủ yếu chỉ nghiên cứu
khía cạnh của pháp luật về thuế đối với kinh doanh BĐS mà chưa khái quát,
cũng như đi sâu vào tìm hiểu cấu trúc của thị trường QSDĐ và các vấn đề pháp

_ lý liên quan.

|

Gan đây, tác giả Bùi Thị Tuyết Mai với tác phẩm “ Tiý tường Q'SDĐ ở Việt

Nant’ (NXb. Lao động - Xã hội năm 2005) đã giải quyết được một số vấn đề lý

luận về thị trường QSDĐ, thị trường BĐS nhưng chưa đi sâu vào việc hoàn thiện
pháp luật về vấn đề này. Một số cơng trình nghiên cứu khoa học các cấp có giá


trị khác, dù đã có những đóng góp nhất định đến việc lành mạnh hóa thị trường
_ về đất đai, như đề tài cấp thành phố: “ Cơ chế quản jý để vận hành và phát triển
thị trường BĐS Thành Phố Hồ Chí MinH' (2005) do T.S Trân Du Lịch làm chủ

nhiệm, để tài cấp bộ: “AÓi ường đầu tư BĐS Việt Nam: thực trạng và giải
phá” (2006) do T.S Trần Kim Chung làm chủ nhiệm;...cũng chưa tập trung
nghiên cứu sâu về thị trường QSDĐ về phương diện pháp luật. Các cơng trình

nghiên cứu liên quan khác hầu như chỉ đề cập đến thị trường BĐS nới chung và

_ đa phần cũng chỉ ở mức độ “hội thảo”, như để tài hội thảo “Mộ
số vấn đề phát
triển thị tường bất động sản Việt Nam?" do Viện Quản Lý Kinh tế TW tổ chức

tai TP. HCM vào ngày 29-30/11/2001; hội thảo khoa học về “Phát triển và quản

lý thị trường bất động sả" do Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu

tư, Bộ Tài nguyên và Mới trường tổ chức tại Hà Nội vào ngày 18/9/2003;... ˆ
Một số cơng trình nghiên cứu hiện có khác ở dạng các bài viết đăng trên các

tập chí khoa học chuyên ngành cũng tương đối phong phú, nhưng chủ yếu thiên

Về mặt lý luận hoặc có những đóng góp nhất định về pháp lý nhưng cịn rất khái

quét chứ chưa đưa ra các giải pháp cụ thể. Đáng chú ý là các cơng trình sau:

- " Một số giải pháp góp phần ổn định thị tường bát động sản ở Việt Nam"
của GS.TSKH Lê Đình Tháng cơng bố trên Tạp chí Tài ngun và Mơi trường


ˆ


5

số 5 (5/2004) đưa ra những giải pháp chung về thị trường BĐS như xây dựng
khung

pháp

lý,

quy

hoạch

SDĐ,

đăng

ký

tài

sản

là BĐS,

đấu


giá

QSDĐ,... Những giải pháp này rất có giá trị nhưng lại tập trung vào thị trường
BĐS nói chung, chưa nghiên cứu sâu thị trường QSDĐ. Hơn nữa, cơng trình này

chứa đựng những giải pháp khái quát, chưa đi vào nội dung cụ thể, chỉ tiết;
- “Giải pháp về đáf đai để phát triển và quản ]ý thị tường BĐS ở Việt Nam

hiện nay của GS.TSKH Đặng Hùng Võ đăng trên Tạp chí Sài Gịn Đâu tư &

Xây dựng (10/2003) có những đóng góp đáng kể về lý luận đối với việc xây
dựng thị trường BĐS nước ta như phát họa những đặc thù của thị trường BĐS

Việt Nam; mô tả nhược điểm của thị trường BĐS nước ta và đưa ra các giải

pháp hốn hợp để lành mạnh thị trường này trong thời gian tới,... nhưng cũng
không bàn riêng về thị trường QSDĐ,

_ “Phát triển thị trường BĐS ở nước f3" của TS. Lê Xn Bá (Tạp chí Sài Gịn

Đâu
tư & Xây dựng - số 10/2003) có những đánh giá khá cụ thể về thị trường
BĐS Việt Nam và đưa ra rất nhiều giải pháp cho việc phát triển thị trường này.

Tuy nhiên, như đã nói, cũng giống như các cơng trình nghiên cứu khác, bài viết
này chưa đi sâu nghiên cứu thị trường QSDĐ như là một yếu tố quyết định.

Các bài viết đáng chú ý khác có thể kế đến như: “Quyền sử dụng đất - một
khái mệm pháp lý, một khái mệm kính tể` của tác giả Lê Văn Tứ (Tạp chí


Nghiên cứu Kinh tế số 9/1997); “ Cơng tác định giá đất ở Thái Lan, Malaysia và `
đểngapor của Bùi Ngọc Tuân (Tạp chí Địa chính số 8/1999), “SỞ hứu ar nhân

về đất
đai hay về quyền sử dụng đất đai: kính nghiệm quốc tế và một vài liên hệ
với Việt Nam" của Đinh Trọng Thắng (Tạp chí Tài chính s6 7/ 2002); “Khong

chế và xóa bỏ thị trường ngâm về đất đai bất động sản ở nước tỉ". của T.S Vũ

Đình Tháng (Tạp Chí Tài chính số 11/2002); “Quyền sử dụng đất trong thị
tường
bất động sản” của T.S Phạm Duy Nghia (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật

số 10/2003), “ Định hướng phát triển thị tường RĐS Việt Nam” của T.S Trần

Du Lịch (Tạp chí Sài Gịn Đầu tư & Xây dựng -10/2003); “ Bàn về giá đất theo
quy định của Luật Dat đai năm 200) của Phạm Xuân Hoàng (Tạp chí Nghiên

cứu Lập pháp số 7/2004); “ V27 rị của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở


hữu toàn dân về dat đa?' của PGS.TS Phạm Hữu Nghị

(Tạp chí Nhà nước va

'Pháp luật số 1/ 2005), “ Về cấu trúc và yếu tố cung - cầu - giá cả của thị trường
_QSDĐ' của Th.S Phạm Văn Võ (Tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2005); “.Sy

nghĩ về bài học từ chính sách đâu tư vào thị trường bất động sản ở Úc và
NewZealand' của T.S Võ Kim Cương (Tạp chí Sài Gịn Đầu tư & Xây dựng, số

10/2005); “Bàn về đăng ký giá cả bất động sản của Dun Hà (Tạp chí Tài
ngun và Mơi trường số 12/2005); “Dao động theo chu kỳ là đặc trưng phát
triển của thị trường bất động sản" của T.S Phạm Sỹ Liêm (Tạp chí Tài nguyên
và Mới trường số 4/2006);... Những cơng trình này đã góp phần tạo nên những
cơ sở lý luận và thực tiến cho việc lành mạnh hóa thị trường BĐS Việt Nam ở

những góc độ nhất định. Tuy nhiên, do dung lượng có hạn, các bài viết này
khơng thể và cũng chưa đi sâu vào phân tích thị trường QSDĐ ở nhiều khía

cạnh quan trợng, đặc biệt là về phương diện pháp lý. Điều này rất khó tạo ra sự
thay đổi một cách căn cơ và toàn điện về nhận thức, để hoàn thiện một cách căn
bản pháp luật về thị trường BĐS, vì yếu tố nên tảng của nó là pháp luật về thị
trường QSDĐ chưa được quan tâm nghiên cứu thỏa đáng.

3. Mạc đích và phạm vị nghiên cứu
_ 3.1 Mạc đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận án là đánh giá một cách tồn diện, sâu sắc và
có hệ thống các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan

đến cấu trúc và sự vận hành của thị trường QSDĐ ở nước ta. Từ đó đưa ra những
kiến nghị, định hướng cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về thị trường QSDĐ,
làm nên tảng cho việc XÂy dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường
BBS ở nước ta.

:

|

- 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu ˆ
|

_ Xuết phát từ các mục đích nghiên cứu trên, Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu
| các nội dung sau:

.

+ Nghiên cứu các vấn để lý luận về QSDĐ và thị trường QSDĐ ở nước ta.
Từ đó làm rõ sự tồn tại khách quan và vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường

|


(

7

này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường ở
Việt Nam.

-+ Nghiên cứu thực trạng nhiều mặt của pháp luật điều chỉnh hoạt động
của thị trường QSDĐ tại Việt Nam.

+ Nghiên cứu quy định pháp luật của một số quốc gia có điểm tương

đồng với Việt Nam về thị trường đất đai như vấn đề sở hữu, quản lý đất đai và
quản lý thị trường đất đai nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt
Nam.

_+ Đưa ra những nguyên tắc, mục tiêu và những kiến nghị cụ thể cho việc

hoàn thiện pháp luật vẻ thị trường QSDĐ ở nước ta, đặc biệt là vấn đề sở hữu

đất đai, vị trí và vai trò của Nhà nước trong quan hệ đất đai; chủ thể, khách thể;
giao dịch QSDĐ và các yếu tố đảm bảo sự lành mạnh của thị trường QSDĐ.

4. Phạm vi nghiên cứu
Từ những mục đích và nhiệm vụ đặt ra, Luận án sẽ nghiên cứu toàn diện các

vấn đề pháplý ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường QSDĐ. Theo đó, để
tài sẽ tập trung vào các vấn đề chủ yếu quyết định sự tồn tại và vận hành hiệu
quả, lành mạnh của thị trường QSDĐ, như: vấn để hàng hóa cho thị trường
QSDB; chi thể tham gia và các giao dịch trong thị trường QSDĐ; vấn dé quan

lý nhà nước đối với thị trường QSDĐ; các yếu tố trung gian hỗ trợ cho thị
trường QSDĐ. Luận án cũng sẽ tập trung nghiên cứu và đưa ra những kiến nghị

nhất định về chính sách tài chính đối với đất đai nhằm mục đích thay đổi nhận
thức và phương thức trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, góp phần hạn
chế một cách hiệu quả nạn đâu cơ đất đai trong thị trường QSDĐ. Ngoài ra, việc
nghiên cứu của Luận án cũng được mở rộng sang các lĩnh vực có liên quan như
thấp luật nhà ở, pháp luật thương mại doanh nghiệp,... nhằm đảm bảo sự đồng
bộ cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam theo đời hỏi của việc Xây

đựng và hoàn thiện kinh tế thị trường ở nước ta.
_3. Cơ
sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Dé thực hiện đề tài Luận án, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên cứu
khoa học phù hợp với tính chất và yêu cầu của đề tài. Đặc biệt, các phương pháp


8


cụ thể như phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, chứng mỉnh sẽ được vận
dụng thường xuyên để chỉ ra các khiếm khuyết của hệ thống pháp luật hiện

hành về thị trường QSDĐ nhằm mục đích hồn thiện nó. Cụ thể như sau:
+ Tổng hợp chính sách pháp luật một số-nước về thị trường đất đai làm cơ sở
cho việc hồn thiện pháp luật Việt Nam thơng qua việc so sánh điều kiện Việt

Nam với điều kiện của các quốc gia tương đồng.
+ Phân tích các quy định hiện hành về thị trường QSDĐ và thực trạng của thị
trường này nhằm chứng minh sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nó và
chứng minh sự hợp lý của những giải pháp được đưa ra trong Luận án,
Cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu này là các học thuyết về kinh tế thị trường
có xem xét đến những đặc thù của Việt Nam. Tồn bộ q trình nghiên cứu
được đựa trên cơ sở phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật

lchsử

—-

6. Những đóng góp mới của Luận án

_ Với tư cách là cơng trình khoa học đầu tiên nghiên cứu về thị trường QSDĐ
dưới góc độ pháp lý, Luận án có những đóng góp mới sau đây:

- Thơng qua việc nghiên cứu tồn diện pháp luật về QSDĐ, bản chất hàng

hóa của QSDĐ trơng điều kiện kinh tế thị trường đưới chế độ sở hữu toàn dân

đối với đất đai được làm rõ. Xuất phát từ đây, những vấn đề lý luận cơ bản liên

quan đến thị trường QSDĐ được giải quyết nhằm xác định cách thức, nội dung

xây đựng pháp luật điều chỉnh cho phù hợp.

- Bằng việc đánh giá toàn diện, sâu sắc nội dung của pháp luật hiện hành vẻ

thị trường QSDĐ, Luận án chỉ ra được một cách tương đối đây đủ những hạn

chế cần khắc phục của yếu tố này, tạo cơ sở nhận thức quan trọng cho việc hồn

hiện pháp luật về thị trường QSDĐ nói riêng và xây dựng khung pháp luật phù
lựp cho thị BĐS nói chung.
- Luận án đưa ra được nhiều đề xuất mới mang tính đồng bộ, gồm những

định hướng chung và giải pháp cụ thể ở tất cả các phương diện nhằm hoàn thiện
pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ, lành mạnh hóa thị trường QSDĐ, thị
trường BĐS đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế sâu rộng của Việt Nam. |

|


9

2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án
Với mục tiêu đặt ra như trên, tác giả hy vọng Luận án sẽ góp phần tạo ra một

cách nhìn nhận toàn diện, sâu sác, khoa học và thực tiến hơn về thị trường
QSDĐ tại Việt Nam. Bên cạnh đó, bằng việc phân tích, đánh giá một cách có hệ
thống các quy định của pháp luật hiện hành về thị trường QSDĐ, đề tài luận án
có khả năng đóng góp cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường


QSDĐ nói riêng và thị trường BĐS nói chung một cách tồn diện và có hệ_
thống. Tác giả tin rằng, Luận án sẽ là tài liệu tham khảo quan trọng cho những
nhà nghiên cứu lập pháp, các nhà khoa học pháp lý, những sinh viên chuyên
ngành luật và những ai quan tâm đến vấn đề này.

8. Kết cấu của Luận án
Với những nội dung nêu trên, Luận án được thiết kế gồm các phần sau:

-_ Phân mở đầu.
Nội dung Luận án gồm 3 chương, gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thị trường QSDp.
' "Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh trường QSDD.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ.
-_ Phân kết luận,

Danh mục tài liệu tham khảo.


10

Chuong 1

NHŨNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG QSDĐ
1.1. Lý luận về QSDĐ và hàng hóa QSDĐ
1.1.1. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam
1.1.1.1. Bản chất của sở hữu toàn dân đối với đất đai
Trong lịch sử tồn tại và phát triển của nhân loại, sở hữu là một vấn đề luôn

được quan tâm và hướng đến. K. Marx và F. Engel đã từng có quan điểm cho

rằng, tất cả mọi cuộc cách mạng đều hướng đến mục đích bảo hộ một loại (hình

thức) sở hữu nhất định nào đó [52, tr. 44]. Trong mơ hình kinh tế kế hoạch hóa

tập trung, sở hữu được cơi là quan hệ kinh tế quyết định đặc điểm, bản chất đối
với quan hệ sản xuất và chế độ sở hữu và thậm chí được xem như là tiêu chuẩn
đánh giá trình độ phát triển kinh tế, trình độ xã hội hóa [6, tr. 146]. Xét về bản
chất, sở hữu là quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng, quản lý và

định đoạt các vật phẩm tự nhiên cũng như các vật phẩm nhân tạo hữu hình và vơ
hình với mục đích là phục vụ cho lợi ích của cơn người và các tầng lớp trong xã

"hội. Sở hữu thể hiện bản chất của một chế độ xã hội nhất định [6, tr. 147]. Dưới

góc độ pháp lý, sở hữu là một tập hợp các quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và

định đoạt của chủ sở hữu đối với một tài sản nhất định (Điều 182- Điều 185 _

BLDS 2005) va những quyền năng này cũng
giới ghỉ nhận [81, tr. 544]. Chính điều này
Pgười có qun lực cao nhất trong việc phân
và lợi ích được tạo ra trong quá trình sản xuất

được pháp luật các nước trên thế
đã đưa chủ sở hữu vào vị trí của

bổ các nguồn lực, tư liệu sản xuất
của xã hội.

Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên quý giá nhất đối vớisi con

người [§1, tr. 541]. Khơng những thế, cùng với sức lao động, tiền vốn, đất đai

oda là một trong những tư liệu đầu vào không thể thiếu được của mợi hoạt động

sản xuất kinh doanh. Điều này đã làm cho việc phân bổ đất đai luôn là vấn để

hết sức quan trọng của mợi xã hội, bởi qua đó, nó quyết định lợi ích, SỰ cƠng

bằng đối với từng người dân và sự thành công hay thất bại của một chế độ chính


11

trị Do đó, vấn đề đất đai thuộc về ai, bao nhiêu luôn là vấn đề hết sức quan
| trong và có nhiều quan điểm tranh luận nhất trong mọi xã hội [73, tr. 580-587].

Sở hữu đất đai luôn là vấn đề hết sức phức tạp. Đặc tính này xuất phát từ
những đặc điểm khác biệt của đất đai so với các tài sản, tài nguyên thiên nhiên
khác. Đất đai là yếu tố do thiên nhiên ban tặng và luôn có giới hạn. Con người

khơng thể làm ra đất đai nhưng nhu cầu về đất đai lại vô hạn. Hơn nữa, đây là
loại tài ngun thiên nhiên khơng gì có thể thay thế và khơng thể tái tạo qua
q trình sử dụng. Chính những đặc tính này đã tạo ra nhiều quan điểm khác

nhau về sở hữu đất đai, đặc biệt là trong điều kiện xây dựng và phát triển kinh

tế thị trường mà trong đó thị trường BĐS là một yếu tố không thể thiếu. Hai chế
độ sở hữu đất đai được coi là đối lập nhau và hiện còn tạo ra nhiều tranh luận về

sự ảnh hưởng của chúng đối với việc phát triển kinh tế thị trường là cơng hữu


(public ownership) mà đại diện chính là nhà nước (còn gọi là sở hữu nhà nước)
và tư hữu (private ownership). Các nước đi theo con đường xây dựng chủ nghĩa
xã hội trước đây đều thực hiện chế độ cơng hữu đất đai, trong đó sở hữu nhà
nước đối với đất đai luôn chiếm tỷ trọng lớn hoặc tuyệt đối [75].
Việt Nam là một trong những nước lựa chợn con đường đi lên XHCN nên

cũng đã xác lập và thực hiện chế độ cơng hữu đối với tồn
bộ đất đai. Q trình

này được chính thức bát đâu từ ngày 18/12/1980, ngày Hiến pháp năm 1980
được thơng qua, trong đó quy định toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu của “tồn -

din” (Điêu 19 Hiến pháp 1980). Hình thức sở hữu duy nhất này đối với đất đai
trên toàn lãnh thổ Việt Nam được tiếp tục khẳng định tại Điều 17 Hiến Pháp

1992 - Hiến pháp hiện hành của Việt Nam. Trên cơ sở này, các Luật về đất đai
qua các thời kỳ như LĐĐ 1987, LĐĐ 1993 và LĐĐ hiện hành năm 2003 déu

thể hiện và cố gắng đưa vào những quy định cụ thé để thực hiện guyền sở hữu
toàn dân đối với đất đại ngay tại điều luật đầu tiên.
|
Làm rõ thế nào là sở hữu toàn dân đối với đất đai là một yêu câu hết sức
Quan trọng, bởi nó quyết định ai, phương thức nào thực hiện quyền sở hữu đất

đai, để từ đó nguồn lực này được phân bổ một cách công bằng, hợp lý và được
si dụng hiệu quả nhất. Trước day, do nhận thức không đúng đắn về việc xây

ˆ



12

dung, phát triển kinh tế đất nước khi lựa chọn mơ hình kinh tế kế hoạch - tập
trung nói chung và việc thiếu quan tâm làm rõ vấn đề sở hữu toàn dân, cộng với

quan niệm sai lâm về vai trò, giá trị của đất đai, tài nguyên này đã bị quản lý, sử
dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả. Hậu quả là kinh tế đất nước bị trì trệ.
Việt Nam ở giai đoạn đầu thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai dù là
nước thuần nơng nhưng những gì được tạo ra từ đất đai lại không đủ cho nhu

cầu tiêu thụ nội địa và có những lúc, hàng năm nước ta phải nhập khẩu hàng
triệu tấn lương thực (36, tr. 43). Thực trạng này đã dẫn đến nhiều khó khăn về
đời sống kinh tế xã hội. Các nguyên nhân dẫn đến tình trạng yếu kém nói trên

_ đã được phân tích, mổ xẻ, trong đó có lúc sở hữu tồn dân đối với đất đai bị coi
như là một trong nguyên nhân chính, dẫn đến tình trạng này.
_ Việc quy kết “trách nhiệm” cho chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai cho
những yếu kém nói trên cũng khơng phải khơng có cơ sở, bởi cho đến trước khi
LĐĐ 2003 được ban hành, thế nào là sở hữu toàn dân vẫn chưa được xác định
một cách rõ ràng ở mức độ cần thiết. Sự mơ hồ, trừu tượng của hình thức sở hữu
toàn dân thể hiện ở tư cách chủ sở hữu. Trong pháp luật Việt Nam hiện hành,

_ khơng có quy định nào có thể giúp định tính, định lượng cái gợi là “toàn dân”
với tư cách là chủ sở hữu. Pháp luật đất đai trong một thời gian dài chỉ quy định

là “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1 |

LĐĐ 1987, LĐĐ 1993) chứ không khẳng định Nhà nước là chủ sở hữu. Quy


định như thế chẳng nói lên được điều gì, bởi bất cứ một nhà nước nào, khơng
phy thudc vào chế độ sở hữu, cũng đêu (phải) thống nhất quản lý đất đai. Chính

điểu này đã dẫn đến sự vô chủ trong quan hệ đất đai suốt một thời gian dài.

Thực tế, nhiều ngành, cơ quan, cán bộ nhà nước đã nhầm lẫn (hoặc cố tình

nhẫm lẫn) mình chính là chủ sở hữu đất đai để thực hành quyên năng của chủ

_ “liêu một cách tày tiện, vì động cơ tư lợi hoặc thiếu trách nhiệm.

Để khác phục điều này, LĐĐ 2003 được thông qua ngày 26/11/2003 đã Xác

định cụ thể người đại diện thực hiện quyền sở hữu tồn dân đối với đất đai, đó

là chính là Nhà nước (Điều 1 và khoản 1 Điều 5 LĐĐ 2003). Như vậy, đất đai

thuộc sở hữu toàn dân nhưng người thực sự có đủ các quyển năng của chủ sở


13

hữu đối với đất đai chính là /Nđà nước. Khác với các quy định trước đây thường
có sự lấn lộn, nhập nhằng giữa hoạt động quản lý nhà nước và hoạt động thực

hiện quyền sở hữu, LĐĐ 2003 đã có sự phân biệt rõ vai trò, quyền hạn của Nhà
nước đối với từng khía cạnh. Theo đó tư cách chủ sở hữu đất đai của Nhà nước

được quy định tại Điều 5 và nội dung quản lý nhà nước về đất đai được tách
riêng tại Điều 6 LĐĐ 2003. Nhu vay, van dé ai 1a người thực hiện quyền sở hữu

đất đai ở nước ta và thực hiện như thế nào đã được làm rõ.

⁄

_ Tuy nhiên, thế nào là sở hữu toàn dân đối với đất đai hiện nay vẫn cịn đang

là một vấn đề chưa có sự thống nhất về quan điểm khoa học pháp lý, mà cụ thể

là vấn để chủ sở hữu đích thực là ai: Nhà nước hay toàn đân. Việc xác định này

ngoài ý nghĩa học thuật, nó cịn giúp xác định rõ phương thức thực hiện quyền

sở hữu đất đai của Nhà nước. Nếu là chủ sở hữu, Nhà nước có thể “tự do” thực

hiện các quyển năng chủ sở hữu của mình đối với đất đai. Nếu chỉ là đại điện
chủ sở hữu toàn dân, những vấn đề quan trọng đối với đất đai phải được thơng
qua chủ sở hữu đích thực bằng một cơ chế pháp lý cụ thể,

Có quan điểm cho rằng, sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước có sự khác biệt

[6, tr. 153]. Theo quan điểm này, chủ thể toàn đân gắn liên với
cả mợi người, còn chủ thể Nhà nước chỉ là thực thể một bộ máy
thực hiện các chức năng của Nhà nước. Quan điểm này cịn cho
biệt sở hữu tồn dân với sở hữu nhà nước có thể giúp hạn chế

quốc gia của tất
được lập nên để
rằng, việc phân
được sự lẫn lộn


trong việc thực hiện quyền quản lý và sử dụng của Nhà nước đối với các tài sản „
thuộc sở hữu toàn dân.

_ Cũng có quan điểm cho rằng, sở hữu tồn dân và sở hữu nhà nước dù là hai

khái niệm có tên gọi khác nhau nhưng lại thống nhất và đồng quy với nhau [6,

tr. 153]. Nói cách khác, đây chỉ là những tên gọi khác nhau của cùng một hiện
tượng. Quan điểm này gióp đơn giản hóa vấn để sở hữu đất dai von quá phức

tập ở nước ta trong một thời gian đài, từ đó giúp xác định một cách cụ thể người
chủ sở hữu đích thực đối với đất đai về mặt pháp lý.
Thật ra, khái niệm sở hứu fồn dân đới với đất đai khơng phải là sản phẩm
"độc quyển” của các nhà lập pháp Việt Nam, mà thực tế nước lang giéng Trung


14

Quốc đã và đang sử dụng. Điểm khác biệt trong cách dùng thuật ngữ này trước
day là, pháp luật Trung Quốc đã đồng nhất sở hữu nhà nước với sở hữu toàn dân
và xác định rõ người thực hiện các quyền của chủ sở hữu toàn dân đối với đất

đai chính là Nhà nước, thơng qua cơ quan đại diện là Hội đông Nhà nước (Điều

2 Luật Quản lý nhà nước về đất đai của Trung Quốc, bản tiếng Anh có đoạn

quy định: “Ownership by the whole people namely the ownership of stateowned land shall be exercised by the State Council on behalf of the state’’) [79].

Có lẽ đây là cách thức mà Việt Nam đã và đang áp dụng, có thể là từ sự tham
khảo kinh nghiệm của Trung Quốc hoặc cũng có thể là do sự “điều khiển”

mang tính khách quan của quy luật về quyển sở hữu, đó là chủ sở hữu tài sản

pháp phải là một thực thể được xác định cụ thể.

|

|

Khởi đầu cho các quy định nhằm làm rõ vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta có
lẽ là LĐĐ 2003, đó là: “Luật này quy định về quyền bạn và trách nhiệm của

Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai...” (Điều 1) và đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu (khoản 1 Điều 5). Những quy
định này đã khẳng định: quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà

nước mang tính tất nhiên và bắt buộc. Tính tất nhiên này thể hiện qua vị trí, khả
_ tăng của Nhà nước so với các chủ thể còn lại trong xã hội về việc thực hiện của

hiệu quả nhất quyền sở hữu chung của “toàn dân” đối với đất đai. Tinh bat buộc

ˆ

này thể hiện qua quy định cụ thể của Hiến pháp và pháp luật, mọi chủ thể còn

lạ trong xã hội đều phải tuân theo.
Tuy nhiên, quy định về sở hữu đất đai trong BLDS 2005 mới thật sự là một

bước “đột phá” trong việc xác định quyền sở hữu đất đai. Theo khoản 1 Điều

688 của Bộ Luật này thì: “đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước do chính phủ


thống nhất quản lý”. Như vậy, có thể khẳng
định rằng, sở hữu tồn dân và sở

Miu nhà nước đối với đất đai ở nước ta thực chất chỉ là một. Sự đồng nhất này

®ước hé? xuất phát từ quy định của pháp luật. Rõ ràng, pháp luật hiện hành

khơng hề có ý phân biệt giữa sở hữu nhà nước và sở hữu toàn dân nên đã dùng
những thuật ngữ này thay thế nhau một cách tự nhiên. Trong khi Hiến pháp

1992 và LĐĐ 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân thì BLDS 2005 lại

|


15

quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước. Cũng có ý kiến cho rằng, sở hữu tồn
dân đối với đất đai là “chế độ sở hữu” còn sở hữu nhà nước là “hình thức sở

hữu”. Quan điểm này khơng thuyết phục bởi trước BLDS 2005, Việt Nam

khơng có hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai nhưng sở hữu toàn dân đối
với toàn bộ đất đai đã được xác lập từ 18/12/1980. Hơn nữa, trong điều kiện chi

có một hình thức sở hữu đối với đất đai thì việc phân biệt chế độ sở hữu với
hình thức sở hữu sẽ chẳng đem lại ý nghĩa thực tiễn nào. 7hứ hzï, sự đơng nhất

này cịn xuất phát từ ý nghĩa chính trị của vấn đề sở hữu đất đai. Đó là các lợi

ích có được từ đất đai ở Việt Nam là tài sản chung của toàn dân và phân phối

như thế nào là do chủ sở hữu đại diện Nhà nước quyết định. Đây cũng đồng thời

là điểm góp phần thể hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân" của Nhà nước
được quy định tại Điều 2 Hiến pháp 1992. Thứ öa, đồng nhất sở hữu toàn dân và
sở hữu nhà nước thực sự là một sự “giải cứu” một chế độ sở hữu với mục tiêu tốt

đẹp thốt khởi sự “tha hóa” của quyền lực, của trách nhiệm tập thể không rõ

ràng. Điêu này giúp khẳng định, để cao vai trò chủ sở hữu của Nhà nước trong
quan hệ đất đai. Đây là điều rất cần thiết để làm rạch rời tư cách chủ thể quyền
lực công của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu, từ đó có thể nâng hiệu quả hoạt
động, vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

1.1.1.2. Sở hữu đất đại và vấn để xây dựng, phát triển kinh tế thị trường +

_ Kế từ đâu thập niên 90 của thế kỷ 20 trở lại đây, rất nhiều
nước trên thế giới

mà đặc biệt là những nước đang chuyển đổi mơ hình kinh tế, các nước đang

phát triển đã và đang tập trung xây dựng
và phát triển thị trường đất đai. Đây

chính là thành tố trung tâm và là yếu tố khơng thể thiếu được để có một nên

kinh tế thị trường phát triển. Một thị trường BĐS, mà phân cốt lõi là thị trường

đết đai, kém phát triển sẽ gây nhiêu trở ngại đối với những cải cách hướng về


kủnh tế thị trường
[42]. Dưới sựtài trợ của Ngân hang Thé gidi (World Bank),

nhiều dự án nghiên cứu về cải cách hệ thống quản lý đất đai để xây dựng kinh

Kế thị trường đã được thực hiện (ví dụ những nghiên cứu về cải cách đất đai ở

những nước Đông Âu), nhưng cho đến may những biến đổi cơ bản trong thị.
trường đất đai của nhiều nước vẫn chưa đạt được [75]. Cản trở lớn nhất hiện nay

|


16

cho việc xây dựng một thị trường đất đai lành mạnh chính là sự khơng thống

nhất trong quan điểm về vấn đề sở hữu đất đai trong nội bộ các quốc gia, đó là

sở hữu tư nhân hay cơng hữu (mà phổ biến là sở hữu nhà nước) về đất đai, cái
nào là thích hợp cho kinh tế thị trường hơn. Điển hình như trường hợp của nước
Nga, việc cải cáođất đai có thời điểm là một “cuộc chiến” thực sự giữa Tổng

thống (lúc bấy giờ là Yeltsin) và Quốc hội (viện Duma) [82].

|

Theo quan điểm của những nhà tân kinh tế tự do, tư nhân hóa là điều kiện tất


yếu (sine qua non) cho một nền kinh tế thị trường lành mạnh. Quan điểm này
vốn được cơi là thiêng liêng trong “Sự nhất trí Washington” (Washington
Cơnsensus) đã trở thành nguyên tắc dẫn đường cho nhiều chương trình cải cách

được tài trợ bởi Ngân hàng Thế giới và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (International

Monetary Fund) đối với các nước XHCN cũ thuộc Trung, Đông Âu và các nước
thuộc Liên Bang Xô Viết (Soviet Union) trước đây [73, tr. 580].
Trên thực tế, ở các nước XHCN nói trên, xuất phát từ quan điểm cho rằng,

xung đột giai cấp và bóc lột tư bản có thể tránh khỏi bởi xã hội hội hóa các
phương tiện sản xuất bằng cách đặt chúng dưới quyền sở hữu chung, ở đó các
tài sản này được định đoạt bởi toàn dân tổ chức đưới dạng một tập thể hay nhà

nước [84], việc cơng hữu hóa tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai đã diễn ra rất

nhanh chóng. Mức độ cơng hữu hóa này khác nhau tùy thuộc vào các nền kinh

tế XHCN. Ví dụ, Đông Đức và Hungary thực hiện chế độ sở hữu tập thể đối với
phân lớn đất canh tác, trong khi Ba Lan và Nam tư (cũ) trên thực tế vẫn duy trì

sở hữu tư nhân đối với đại bộ phận đất nông nghiệp. Cho đến trước thời điểm

Bức tường Berlin sụp đổ năm 1989, có khoảng 70% đất canh tác ở Hungary và

§6% loại đất này ở Đơng Đức thuộc sở hữu tập thể. Ngược lại, Nam tư (cũ) và

Ba Lan cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác, theo thứ tự, có 68% và 76%

_


_ “điện tích đất nơng nghiệp vẫn thuộc sở hữu tr nhân [67]. Khi hệ thống
các nước
XHCN Trung, Đông Âu và Liên Bang Xô-Viết tan rã, một vấn để hết sức quan _

ng, nhạy cảm mà các chính trị gia phải đối diện là bằng cách nào để cân

Đằng giữa áp lực của thị trường và sự can thiệp của nhà nước; và có phải tư hữu
hóa đất đai là tiền đề cho phát triển kinh tế và phát huy tối đa chức năng của thị

-