BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

LÊ NGỌC THIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hướng và ứng dụng
Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : TS - Lê Vĩnh Châu
Học viên
: Lê Ngọc Thiện
Lớp
: Cao học Luật - Khóa 02 Bình Thuận

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”, là cơng trình nghiên cứu khoa học do bản thân tôi thực hiện, được thực hiện

dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lê Vĩnh Châu. Tất cả những tài liệu, số liệu
được sử dụng trong luận văn bảo đảm tính khách quan, chính xác, được trích dẫn rõ
ràng. Những kết luận khoa học của luận văn là trung thực và chưa từng được công
bố trong bất kỳ cơng trình khoa học nào khác.
Tác giả

Lê Ngọc Thiện


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ được viết tắt

Từ viết thường

1

BLDS

Bộ luật Dân sự

2

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

3

CHV


Chấp hành viên

4

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5

LĐĐ

Luật Đất đai

6

LHNGĐ

Luật Hôn nhân gia đình

7

LTHADS

Luật Thi hành án dân sự

8

QSDĐ


Quyền sử dụng đất

9

THA

Thi hành án

10

THADS

Thi hành án dân sự

11

UBND

Ủy ban nhân dân

STT


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT .........................................................................................................9
1.1. Xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án chưa được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................................9
1.2. Trình tự, thủ tục kê biên quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất .....................................................................................20
Kết luận chương 1 ...................................................................................................28
CHƯƠNG 2. XỬ LÝ TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................................................................29
2.1. Định giá tài sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ...............................................................................................29
2.2. Bán đấu giá và chuyển quyền sử dụng đất cho người mua được quyền
sử dụng đất trúng đấu giá ..................................................................................33
Kết luận chương 2 ...................................................................................................40
KẾT LUẬN ..............................................................................................................41
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thi hành án dân sự, cưỡng chế thi hành án là một trong những biện
pháp mà Chấp hành viên lựa chọn để đảm bảo thi hành các Bản án, Quyết định của
Tòa án, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước, tổ chức và công dân, bảo đảm nguyên tắc pháp chế trong q
trình xây dựng và hồn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Kê
biên, xử lý quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu, một trong những biện pháp
cưỡng chế nghiêm khắc nhất thường được Chấp hành viên lựa chọn áp dụng nhằm
thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án theo Bản án, Quyết định của
Tòa án. Đây là biện pháp cưỡng chế có vai trị trong việc khơi phục, bảo vệ các
quyền và lợi ích trong xã hội bị xâm phạm, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh

của pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; bảo đảm quyền, lợi ích hợp
pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước.
Nhận thức được tầm quan trọng của cưỡng chế thi hành án nói chung; kê
biên, xử lý quyền sử dụng đất nói riêng trong việc đảm bảo thực thi các Bản án,
Quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật, các quy định về cưỡng chế thi hành
án nói chung được quy định cụ thể, chặt chẽ và đầy đủ hơn trong các văn bản quy
phạm pháp luật. Đặc biệt trong Luật Thi hành án dân sự 2008, Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều Luật Thi hành án dân sự năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành,
đã tháo gỡ kịp thời những tồn tại, vướng mắc trong công tác kê biên, xử lý quyền sử
dụng đất và các vấn đề khác trong thi hành án dân sự mà các văn bản quy phạm
pháp luật về thi hành án dân sự trước đó mắc phải.
Tuy nhiên, trong thực tiễn kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án,
đặc biệt là quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, gặp phải
những bất cập sau:
Thứ nhất, liên quan việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền cung cấp thơng
tin về đất đai và xác nhận quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai, kê biên, xử lý quyền sử dụng đất là một biện pháp cưỡng chế kê
biên phức tạp đòi hỏi Chấp hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng


2
tồn diện mới có thể thực hiện được cơng việc này. Trong thực tế hiện nay nhiều
loại đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đã
làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa sang tên, mua bán bằng giấy viết tay
không qua thủ tục công chứng, chứng thực, bố mẹ tặng cho con nhưng không làm
thủ tục chuyển nhượng, đã chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau trên thực địa
nhưng không làm thủ tục chuyển đổi…Vì vậy, địi hỏi phải có sự cung cấp thơng tin
chính xác của cơ quan quản lý đất đai, sự xác định bằng một Bản án có hiệu lực một

cách thuyết phục.
Thứ ba, khi thực hiện Hợp đồng mua bán tài sản đối với quyền sử dụng đất
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai thì các
giấy tờ phải có trong hồ sơ cơng chứng có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật.
Thứ tư, có sự vướng mắc, mâu thuẫn về điều kiện được chuyển quyền sử dụng
đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về cưỡng chế thi hành án, trong đó có các
nghiên cứu về biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài
sản do người thứ ba giữ. Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào nghiên cứu chuyên sâu
liên quan việc kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” làm luận văn thạc sĩ cho mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Qua tìm hiểu vấn đề, cho đến nay chưa có một cơng trình nghiên cứu toàn
diện nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ về vấn đề : “Kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” , các tài liệu nghiên cứu về vấn đề này còn khá hẹp, chỉ được nhắc đến sơ
lược trong một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và một số tài liệu khác,
có thể kể đến như sau:
Giáo trình, sách chun khảo:
Trường Đại học Luật Hà Nội, (2019), Giáo trình Luật Thi hành án dân sự
Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp. Nội dung cuốn giáo trình này trình bày những


3
vấn đề lý luận cơ bản về Luật Thi hành án dân sự như khái niệm Luật Thi hành án
dân sự, nguồn của Luật Thi hành án dân sự, quan hệ pháp luật thi hành án dân sự,

xã hội hóa thi hành án dân sự… Ngồi ra, cịn phân tích làm rõ các quy định pháp
luật thi hành án dân sự Việt Nam hiện hành về thời hiệu, thẩm quyền và nguyên tắc
thi hành án dân sự; nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong
thi hành án dân sự; đối tượng, thẩm quyền và thủ tục thi hành án dân sự… Vấn đề
kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất theo pháp
luật về đất đai ít được phân tích chuyên sâu. Tuy vậy, nhiều khía cạnh lý luận trong
cuốn giáo trình này giúp tác giả luận văn hiểu rõ hơn về các quy định hiện hành, từ
đó có đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật.
Học viện Tư pháp, (2018), Giáo trình kỹ năng Thi hành án dân sự, Nhà xuất
bản Tư pháp Hà Nội; Nội dung giáo trình viết về nhiều loại kỹ năng khác nhau
trong quá trình tổ chức thực hiện THADS, chẳng hạn như kỹ năng nhận bản án,
quyết định, tiếp nhận yêu cầu thi hành án và ra quyết định thi hành án, kỹ năng
thông báo về thi hành án; kỹ năng xác minh điều kiện thi hành án; kỹ năng thuyết
phục tự nguyện thi hành án và ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự; kỹ năng áp
dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án; kỹ năng cưỡng chế thi hành án… trong đó
có kỹ năng liên quan đến kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, giáo trình tập trung nhiều
vào khía cạnh kỹ năng dành cho Chấp hành viên, nên nhiều khía cạnh pháp lý chưa
được phân tích sâu.
Hồng Thị Thanh Hoa (Chủ biên), (2019), Bình luận Luật thi hành án dân sự,
Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội. Nội dung cuốn sách bình luận dưới góc độ của
những người trực tiếp thực hiện công tác thi hành án dân sự. Trên cơ sở liên hệ, so
sánh với các quy định pháp luật chuyên ngành khác có liên quan, chỉ ra những khó
khăn, vướng mắc của pháp luật hiện hành khi áp dụng vào các tình huống cụ
thể….trong đó có những hạn chế, bất cập khi kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được cấp
giấy chứng nhân quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, cuốn sánh
tập trung nhằm giúp cho Chấp hành viên, độc giả tập nghiên cứu, hiểu sâu hơn các

quy định pháp luật về Thi hành án dân sự, một số quan điểm được thừa nhận chung,


4
một số quan điểm, ý kiến giúp tác giả luận văn làm tham khảo nhằm hiểu rõ hơn về
các quy định hiện hành, từ đó có đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật.
Bài tạp chí:
+ Hồng Thị Thanh Hoa (2020) “Một số điểm mới trong quy định cưỡng chế,
xử lý tài sản thi hành án”, Mục nghiên cứu trao đổi Cổng thông tin điện tử Tổng cục
Thi hành án dân sự Bộ Tư pháp ngày 12/4/2020. Bài viết đã phân tích những quy
định hiện nay về cưỡng chế, xử lý tài sản là rỏ ràng, có ý nghĩa thiết thực góp phần
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn tổ chức thi hành án.
+ Hoàng Kim Khanh (2010) “Những vấn đề vướng mắc từ thực tiễn thi hành
Luật Thi hành án dân sự”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 05/2010. Bài viết nêu
những quy định của Luật thi hành án dân sự chưa cụ thể, chưa đáp ứng với tình hình
thức tiễn, khó áp dụng, quá nhiều thủ tục ràng buộc Chấp hành viên không phù hợp
với thực tế, nên dẫn đến vụ việc kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự,
người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, làm phát sinh khiếu nại tố cáo trong thi hành
án dân sự, nhất là lĩnh vực kê biên, xử lý quyền sử dụng đất vốn đã phức tạp, lại
phức tạp thêm.
+ Nguyễn Thái Thùy Linh (2019) “Những khó khăn, vướng mắc trong việc
cưỡng chế kê biên tài sản thuộc sở hữu chung”, Mục nghiên cứu trao đổi Cổng
thông tin điện tử Tổng cục Thi hành án dân sự Bộ Tư pháp ngày 28/10/2019. Tác
giả phân tích những khó khăn, vướng mắc và bất cập trong việc xác định tài sản của
người phải Thi hành án trong khối tài sản chung. Chấp hành viên là người vừa có
quyền xác định tài sản chung, ở khía cạch khác, Chấp hành viên lại là người khởi
kiện yêu cầu Tòa án xác định…quy định chưa thống nhất. Tuy nhiên, tác giả vẫn
chưa đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật, thống nhất cách áp dụng
chung, xuyên suốt trong quá trình tổ chức thi hành án.
+ Nguyễn Minh Tâm (2020) “Bàn về vấn đề kê kiên, xử lý phần tài sản còn

lại chưa xác định trong khối tài sản chung để thi hành án”, Mục tin tức công tác
kiểm sát Cổng thông tin điện tử Viện kiểm sát nhân dân tối cao ngày 31/01/2020.
Bài viết, tác giả đề cập vấn đề xác định tài sản của người phải thi hành án trong khối
tài sản chung. Tuy nhiên, tác giả chỉ đề cập đối với tài sản chung là quyền sử dụng
đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đề cập đến trường hợp
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


5
+ Hà Minh Tuấn (2018) “Một số hạn chế, bất cập pháp luật về cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án”, Mục nghiên cứu trao đổi Cổng thông
tin điện tử Tổng cục Thi hành án dân sự Bộ Tư pháp ngày 27/07/2018. Tác giả đề
cập những hạn chế, bất cập trong việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành
án là quyền sử dụng đất, xử lý tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, chưa đề cấp đến
kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất, kiến nghị hướng xử lý và hoàn
thiện pháp luật.
+ Bùi Văn Yên (2012) “Vấn đề cưỡng chế đối với người thức ba”, chuyên đề
về Thi hành án dân sự của Tạp chí Dân chủ và pháp luật tháng 5 năm 2012. Bài viết
trình bày những vướng khó khăn, vướng mắc của pháp luật trong việc kê biên, xử lý
tài sản đối với người thứ ba để thi hành án, khó thực hiện trong quá trình tổ chức kê
biên, xử lý, đặc biệt là khó khăn trong việc đăng ký biến động đối với tài sản đã
đăng ký quyền sở hữu, sự dụng. Tuy nhiên, tác giả chưa đề cập đến việc kê biên, xử
lý tài sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cở sở nghiên cứu, phân tích làm sáng tỏ những quy định về kê biên, xử
lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những bất cập, vướng mắc nhằm đề xuất giải
pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này cũng như cơ chế thi hành án.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:
Thứ nhất, nghiên cứu và phân tích các vấn đề xoay quanh việc xác định
quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản của
người phải thi hành án;
Thứ hai, nghiên cứu và phân tích các vấn đề xoay quanh trình tự, thủ tục kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thứ ba, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, chỉ ra bất cập vướng mắc về kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;


6
Thứ tư, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu.
Đề tài luận văn “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền
sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, tập trung
nghiên cứu những vấn đề cơ bản xoay quanh mối quan hệ pháp luật phát sinh trong
quá trình thực hiện kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử
dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quy định của pháp
luật Việt Nam hiện hành về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là
quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bất
cập từ quy định của pháp luật, để từ đó phân tích thực tiễn áp dụng và đưa ra kiến
nghị hoàn thiện quy định này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Thi hành án

dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phạm vi không gian: Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt
Nam về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các báo cáo sơ kết, tổng kết công
tác thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Bình Thuận và một số địa phương khác
trong những năm gần đây.
Phạm vi thời gian: Các quy định của pháp luật Việt Nam về kê biên, xử lý tài
sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất từ khi ban hành Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi
bổ sung năm 2014 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Xuyên suốt trong Chương 1 và Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp liệt
kê, phân tích, so sánh, tổng hợp, bình luận án nhằm làm rõ các quy định pháp luật
và thực tiễn thi hành án trong việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án


7
là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thơng qua
đó, tác giả đánh giá những vấn đề cịn hạn chế, chưa có cách hiểu, áp dụng thống
nhất cũng như nhu cầu về xây dựng, hồn thiện quy định hướng dẫn có liên quan và
nêu ra một số kiến nghị về hoàn thiện quy định hướng dẫn.
Cụ thể:
- Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ cơ sở lý luận về kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trọng tâm là Chương 1, tại Mục 1.1 và 1.2.
Phương pháp này cũng sử dụng trong Chương 2 để phân tích về thực tiễn áp dụng
pháp luật về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phương pháp phân tích luật được sử dụng để đánh giá thực trạng pháp luật

về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là là quyền sử dụng đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó, chỉ ra những hạn chế,
bất cập của Luật nhằm làm cơ sở đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật trong Chương
1 và Chương 2.
- Phương pháp bình luận án được sử dụng để nhận xét những hạn chế, thiếu
sót của Luật cũng như những vướng mắc, khó khăn trong việc kê biên, xử lý tài sản
của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nhằm làm cơ sở kiến nghị, đề xuất trong các Mục 1.1, 1.2 của
Chương 1 và các Mục 2.1, 2.2 của Chương 2.
- Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu pháp luật về kê biên, xử lý
tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trước đây và hiện nay nhằm chỉ ra sự tiến bộ hoặc hạn chế
của Luật trong Chương 1 và Chương 2.
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra kết luận cũng như định
hướng đề xuất, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kê biên, xử lý
tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
6. Điểm mới của luận văn
Đề tài “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng
đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nghiên cứu sâu các quy


8
định về xác định quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là tài sản của người phải thi hành án; trình tự, thủ tục kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Từ những phân tích, đánh giá thực trạng, luận văn đề xuất, định hướng
những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về kê biên,
xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu

quả hoạt động Thi hành án dân sự.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ
viết tắt, phụ lục, nội dung của luận văn gồm 2 chương sau:
Chương 1. Kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chương 2. Xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


9
CHƯƠNG 1
KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn thuộc quyền sở hữu, sử
dụng của mỗi cá nhân, tổ chức. Do đó, pháp luật có một quy chế pháp lý hết sức
chặt chẽ để điều chỉnh vấn đề quyền sở hữu, sử dụng đối với đất. Trong quá trình tổ
chức thi hành Bản án, quyết định của Tịa án nói chung và cưỡng chế kê biên, xử lý
tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để thi hành án nói riêng. Để xác định
được QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ là tài sản của người phải thi hành án hay
khơng thì Chấp hành viên phải tiến hành thủ tục xác minh điều kiện thi hành án theo
pháp luật quy định.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 110 Luật Thi hành án dân sự (LTHADS)
năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022), người
phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc
trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì vẫn

được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó 1.
Như vậy, để xác định QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ là tài sản của người
phải thi hành án được kê biên thì QSDĐ đó phải thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ gồm các trường hợp quy định tại Điều 100, 101, 102 Luật đất đai năm
2013, cụ thể 2:
Trường hợp đất có giấy tờ:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Xem khoản 2, Điều 110 LTHADS năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022)
Học viện Tư pháp (2018), Giáo trình kỹ năng Thi hành án dân sự, Ts.Nguyễn Xuân Thu – Ths, Nguyễn Thị
Phíp, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.301
1
2


10
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ. Các loại giấy tờ này hiện đã được quy định cụ thể tại Điều
18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) như: 3 Sổ mục kê đất,
sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980, biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký
ruộng đất xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết
quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật đất đai
3


11
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp

Giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy
định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp đất khơng có giấy tờ:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu
lực thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100, có hộ khẩu thường trú
tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của LĐĐ năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Đối với tổ chức:
Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích; được


12

Nhà nước cho phép hoạt động; khơng có tranh chấp; không phải là đất nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Tuy nhiên, qua thực tiễn tổ chức thi hành án dân sự, với những quy định về
QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ
như trên tác giả thấy còn một số khó khăn, vướng mắc đó là:
Thứ nhất, người phải thi hành án không kê khai, kê khai không trung thực
QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 44 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã
được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022), khoản 1, Điều 9 Nghị
định 62/2015/NĐ-CP và Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định:”Khi tiến hành xác
minh, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án kê khai trung thực, cung cấp
đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án…”.
Mặt khác, để xác định QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ là tài sản của
người phải thi hành án được kê biên thì QSDĐ đó phải thuộc trường hợp được
cấp GCNQSDĐ gồm các trường hợp quy định tại Điều 100, 101, 102 Luật đất
đai năm 2013.
Ví dụ, căn cứ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số:
160/2020/QĐST-DS ngày 10/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện Tánh Linh, tỉnh
Bình Thuận và đơn yêu cầu của người được THA, Chi cục THADS huyện Tánh
Linh, tỉnh Bình Thuận thụ lý đưa ra thi hành theo quyết định thi hành án số 341/QĐCCTHA ngày 11/01/2021. Nội dung quyết định: “Ông Thái Định Tường và bà
Nguyễn Thị Thúy Phượng phải trả cho bà Nguyễn Thị Vân số tiền 300.000.000 đồng
và lãi suất chậm thi hành án theo quy định của pháp luật”. Hết thời hạn tự nguyện thi
hành án, CHV đã làm việc với ông Thái Định Tường và bà Nguyễn Thi Thúy Phượng
đồng thời yêu cầu ông bà kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu
nhập, điều kiện thi hành án, nhưng ông Tường, bà Phượng né tránh, không kê khai.
Qua xác minh điều kiện thi hành tại UBND xã Gia Huynh, huyện Tánh Linh, tỉnh
Bình Thuận, kết quả xác minh cho thấy ông Thái Định Tường và bà Nguyễn Thị
Thúy Phượng đang quản lý sử dụng các thửa đất: Thửa số 33, diện tích 17.554,5m2;
thửa số 35, diện tích 19.103,6m2; thửa số 36, diện tích 15.707,5m2 tất cả các thửa đất
thuộc tờ bản đồ số 175 tọa lạc tại thôn 4, xã Gia Huynh. Ngày 11/5/2021, Chi cục

THADS huyện Tánh Linh có Công văn số: 405/CCTHADS đề nghị Chi nhánh văn


13
phòng đăng ký đất đai huyện Tánh Linh cung cấp thơng tin địa chính về các thửa đất
trên có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai
hay khơng. Ngày 17/5/2021, Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Tánh Linh
có Cơng văn số 1322/CNVPĐKĐĐTL cung cấp thông tin “Tùy thuộc vào nguồn gốc
sử dụng đất để xác minh thửa đất có được cấp GCNQSDĐ hay không” 4.
Trong vụ việc này, tác giả nhận thấy:
Một, khi xác minh theo quy đinh của khoản 1, Điều 44 Luật Thi hành án dân
sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022), khoản
1, Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP và Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định thì
nhất thiết trong mọi trường hợp CHV phải gặp người phải THA mới lập được biên
bản xác minh, điều này gây khó cho CHV trong quá trình tổ chức thi hành án.
Hai, chờ việc kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu
nhập, điều kiện thi hành án từ người phải thi hành án nhiều khi như là một quy định
mang tính hình thức. Vì thực tế người phải THA ln tìm cách né tránh, tẩu tán sản,
khơng kê khai hoặc kê khai không trung thực, đặc biệt là QSDĐ chưa được cấp
GCNQSDĐ thì họ càng khơng kê khai, né tránh kê khai để chây ỳ việc thi hành án
thì vẫn chưa có chế tài nào áp dụng để cho CHV, cơ quan thi hành án dân sự xử lý
trong trường hợp này.
Ba, CHV hay cơ quan quản lý đất đai muốn xác định QSDĐ chưa được cấp
GCNQSDĐ thuộc trường được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất
đai hay không phụ vào việc kê khai trung thực của người sử dụng đất từ đó mới có
cơ sở để xác định. Tuy nhiên, trong qua trình tổ chức thi hành án, không phải
trường hợp nào người phải THA cũng chịu kê khai trung thực, nên trong trường
hợp người phải THA tìm mọi cách để trốn tránh, khơng hợp tác làm việc với cơ
quan thi hành án, không kê khai tài sản là QSDĐ mà họ đang sử dụng. Vì vậy,
CHV khơng xác minh được tài sản của người phải THA là QSDĐ có các loại giấy

tờ theo quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 hay không, không cung cấp được
thông tin cho cơ quan quản lý đất đai về nguồn gốc đất đang sử dụng, thời điểm sử
dụng đất. Mặt khác, hệ thống đăng ký quản lý quyền sử dụng đất hiện nay rất yếu,
các cơ quan quản lý đất đai không xác định được nguồn gốc đất của người phải
THA đang sử dụng. Do đó, cơ quan quản lý, đăng ký đất đai không dám xác nhận
4

Hồ sơ THA sô 341 ngày 11/01/2021 của Chi cục THADS huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận


14
QSDĐ đó có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật
về đất đai.
Bốn, do người phải THA không kê khai, kê khai không trung thực, không
cung cấp thông tin về tài sản, điều kiện thi hành án; hệ thống đăng ký quyền sử
dụng đất không lưu trữ, khơng cập nhật. Nên trong q trính tổ chức thi hành án đối
với các trường hợp này, mặc dù người phải THA đang sử dụng đất có các loại giấy
tờ theo quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013, thì CHV và cơ quan quản lý đất đai
chỉ có thể xác định tài sản của người phải THA là QSDĐ thuộc trường hợp khơng
có giấy tờ theo quy đinh tại Điều 101 LĐĐ năm 2013.
Thứ hai, cơ quan nào có thẩm quyền cung cấp thơng tin về đất đai và xác
nhận QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 89 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã
được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022) thì CHV trước khi áp
dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là QSDĐ chưa
được cấp GCNQSDD thì phải yêu cầu cơ quan quản lý đất đai cung cấp thông tin về
QSDĐ mà người phải thi hành án đang sử dụng thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của pháp luât về đất đai.
Tuy nhiên, qua thực tiễn tổ chức thi hành án thì mỗi cơ quan thi hành án hay

mỗi CHV lại nhận được kết quả cung cấp thông tin từ các cơ quan khác nhau.
Ví dụ 1, căn cứ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số:
23/2014/QĐST-DS ngày 30/07/2014 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Hưng, tỉnh
Long An và đơn yêu cầu của người được THA, Chi cục THADS huyện Vĩnh Hưng,
tỉnh Long An thụ lý đưa ra thi hành theo quyết định thi hành án số 88/QĐ-CCTHA
ngày 16/10/2014. Các khoản phải thi hành: “Ông Võ Văn Tiến (Võ Minh Tiến) và
bà ĐặngThị Nhiều phải trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc Tuyền số tiền 105.799.000
đồng và 12.562.000đồng tiền lãi, đồng thời còn phải chịu lãi suất chậm thi hành án
theo quy định của pháp luật”. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Hưng, tỉnh
Long An đã thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục về thi hành án như: Tống đạt
quyết định, giấy tờ về thi hành án, giải quyết việc thi hành án…Qua xác minh điều
kiện thi hành cho thấy ông Võ Văn Tiến đang quản lý sử dụng thửa đất số 975, tờ
bản đồ số 09, diện tích 2.551m2 tọa lạc tại xã Thái Tri, huyện Vĩnh Hưng, đất do


15
ông Võ Văn Tiến trực tiếp sản xuất từ năm 1991 đến nay chưa được cấp
GCNQSDĐ. Ngày 14/9/2018, Chi cục THADS huyện Vĩnh Hưng có cơng văn số:
428/CCTHADS đề nghị UBND xã Thái Tri, Phịng Tài ngun - Mơi trường và
UBND huyện Vĩnh Hưng cung cấp thơng tin địa chính về thửa đất trên có thuộc
trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai hay không.
Ngày 19/9/2018, UBND huyện Vĩnh Hưng có cơng văn số 367/VP-NC để nghị
Phịng Tài ngun – Mơi trường kiểm tra hồ sơ và báo cáo kết quả. Trên tinh thần
công văn số 197/BC-PTNMT ngày 24/9/2018 của Phịng Tài ngun-Mơi trường,
UBND huyện Vĩnh Hưng có Cơng văn số 862/UBND-TNMT ngày 01/10/2018
cung cấp thơng tin địa chính về thửa đất thuộc diện được cấp GCNQSDĐ theo quy
định của pháp luật đất đai 5.
Trong trường hợp này khi Chi cục Thi hành án dân sự u cầu cung cấp
thơng tin địa chính đối với thửa đất số 975, tờ bản đồ số 09, diện tích 2.551m2 tọa
lạc tại xã Thái Tri, huyện Vĩnh Hưng, đất do ông Võ Văn Tiến trực tiếp sản xuất từ

năm 1991 có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật
đất đai thì UBND huyện Vĩnh Hưng là cơ quan cung cấp thơng tin.
Ví dụ 2, căn cứ Bản án số 08/2020/DSST ngày ngày 20/5/2020 của Tịa án
nhân dân huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận và đơn yêu cầu của người được THA,
Chi cục THADS huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận thụ lý đưa ra thi hành theo
quyết định thi hành án số 862/QĐ-CCTHA ngày 01/7/2020. Các khoản thi hành:
“ông Phan Hùng và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc phải trả cho bà Khuất Thị Hồng
Oanh số tiền 641.667.000 đồng và lãi suất chậm thi hành án theo quy định của
pháp luật”. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận đã thực
hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục về thi hành án như: Tống đạt quyết định, giấy tờ về
thi hành án, giải quyết việc thi hành án…Qua xác minh ông Phan Hùng đang quản
lý sử dụng thửa đất số 02, tờ bản đồ số 70, diện tích 41.709,3m2 tọa lạc tại khu vực
Biển Lạc, thôn 1, xã Gia An, huyện Tánh Linh, đất chưa được cấp GCNQSDĐ.
Ngày 11 tháng 12 năm 2020, Chi cục THADS huyện Tánh Linh có cơng văn số:
80/CCTHADS đề nghị UBND xã Gia an, Phòng Tài ngun - Mơi trường và Chi
nhánh văn phịng đất đai cung cấp thơng tin địa chính về thửa đất trên có thuộc
trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai hay khơng.
Ngày 25/12/2020, Phịng Tài ngun – Mơi trường có Cơng văn số 270/TNMT
5

Hồ sơ THA sô 88 ngày 16/10/2014 của Chi cục THADS huyện Vĩnh Hưng, tỉnh Long An


16
cung cấp thơng tin địa chính về thửa đất “việc cấp GCNQSDĐ tại khu vực này sẽ
xem xét sau khi xử lý xong tồn tại, vướng mắc và quy trình xử lý được UBND huyện
thống nhất thông qua” 6.
Trong trường hợp này khi Chi cục Thi hành án dân sự u cầu cung cấp
thơng tin địa chính đối với thửa đất số 02, tờ bản đồ số 70, diện tích 41.709,3m2 tọa
lạc tại khu vực Biển Lạc, thôn 1, xã Gia An, huyện Tánh Linh, đất do ông Phan

Hùng đang quản lý, sử dụng có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy
định của pháp luật đất đai thì Phịng Tài nguyên và Môi trường huyện Tánh Linh là
cơ quan cung cấp thơng tin.
Như vậy, qua các tình huống nêu trên cho thấy một số bất cập, vướng mắc
trong quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về đất đai và thực tiễn
áp dụng giữa các cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan quản lý đất đai.
Cơ quan nào có thẩm quyền cung cấp thông tin xác nhận QSDĐ thuộc trường
hợp được cấp GCNQSDĐ để làm căn cứ pháp lý cho CHV ra quyết định kê biên,
xử lý. Thực tiễn cho thấy, ở mỗi địa phương khác nhau, có nơi thì UBND huyện
cung cấp thơng tin xác nhận, có nơi là Văn phịng đăng ký đất đai, có nơi là phịng
Tài ngun – Môi trường. Theo quy định pháp luật về đất đai thì:
+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là Sở Tài
nguyên và Môi trường; cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường 7.
+ Cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên
và Môi trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai được
giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai 8.
+ Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất 9.
+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc: “xác nhận đủ điều kiện hay
không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ”10.
Hồ sơ THA sô 862 ngày 01/07/2020 của Chi cục THADS huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận
Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật đất đai
8
Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
9
Điểm a, khoản 1, Điều 5 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Luật đất đai.

6
7


17
Tuy nhiên, những quy định này vẫn chưa xác định rõ cơ quan nào có thẩm
quyền xác nhận QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Trong khi đó Điều 89 LTHADS
2008 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022) chỉ quy định trước khi
kê biên tài sản là QSDĐ thì CHV yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài
sản. Đối với trường hợp QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ thì cơ quan đăng ký
chưa có thơng tin về tài sản, nên CHV u câu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin
QSDĐ được kê biên, xử lý có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai thi cơ quan đăng ký đất đai khó thực hiện trong trường
hợp này. Mặt khác, theo quy định tại điểm d, khoản 3, Điều 70 Nghị định số
43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật đất đai thì Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện công việc xác nhận đủ điều
kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liến với đất vào đơn đăng ký, tức là trong trường hợp người sử dụng đất tự
nguyện đi kê khai, đăng ký để cấp GCNQSDĐ, còn đối với trường hợp cơ quan Thi
hành án dân sự yêu cầu thì pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể, rõ ràng.
Từ những bất cập nêu trên, tác giả kiến nghị
Thứ nhất, để nâng cao hiêu quả trong công tác thi hành án dân sự nói chung
và trong xác định tài sản của người phải THA là QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất
đai để kê biên, xử lý, cũng như tạo sự linh hoạt, đồng bộ trong quá trình giải quyết
việc thi hành án của CHV và nghĩa vụ của người phải THA tác giả đề xuất cơ quan
có thẩm quyền bỏ quy định: “Người phải thi hành án phải kê khai trung thực, cung
cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án với cơ quan thi
hành án dân sự và phải chịu trách nhiệm về việc kê khai của mình” của khoản 1,

Điều 44 LTHADS năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014,
2018, 2022).
Khoản 1, Điều 44 LTHADS năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều
năm 2014, 2018, 2022), khoản 1, Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định:”Khi
tiến hành xác minh, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án kê khai trung
thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án…” việc
Điểm d, khoản 3, Điều 70 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật đất đai.
10


18
quy định như vậy trong Luật: Một mặt, là gây khó cho CHV, vì đã là văn bản pháp
luật thì phải tuân thủ trình tự, thủ tục yêu cầu người phải THA kê khai, cung cấp;
Mặt khác, quy định như vậy chỉ mang tính hình thức, bởi vì, người phải thi hành án
phải có nghĩa vụ thi hành nghiêm Bản án, Quyết định của Tịa án, nếu khơng tự
nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để đảm bảo việc thi hành
án để thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật, hiệu lực thi hành Bản án của Tòa án.
Trách nhiệm kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều
kiện thi hành án là nghĩa vụ của người phải THA quy định tại khoản 2, Điều 7a
LTHADS năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014, 2018, 2022),
mà đã là nghĩa vụ thì phải thực hiện. Do đó, CHV chỉ thơng báo cho người phải
THA biết trách nhiệm phải kê khai, nếu không kê khai, kê khai khơng trung thực thì
phải chịu trách nhiệm về việc kê khai của mình. Bên cạnh đó, phải có quy định cụ
thể về chế tài xử lý khi người phải THA nhận được thông báo của CHV mà khơng
kê khai, kê khai khơng trung thực, ngồi việc bị xử lý hành chính theo quy định tại
điểm a, c, khoản 2, Điều 64 Nghị định số: 82/2020/NĐ-CP ngày 15/07/2020 của
Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành
chính tư pháp; hơn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp; hợp
tác xã còn phải bị xử lý hình sự nếu tiếp tục chống đối, trốn tránh nghĩa vụ kê khai.

Thứ hai, về quy định cung cấp thông tin và xác nhận QSDĐ chưa được cấp
GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Mặc dù, Điều 100, 101, 102 và Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai quy định rất rỏ và cụ
thể những trường hợp người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, nhưng đó là trường
hợp người sử dụng đất tự nguyện đi đăng ký kê khai thì cơ quan quản lý đất đai mới
đối chiếu với quy định pháp luật để xác định đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Trong
trường hợp như phân tích ở mục 1.1 và tình huống minh họa thì người phải THA
khơng kê khai nên việc xác định của UBND cấp xã đối với thửa đất có các giấy tờ
theo quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013, thời điểm người phải THA sử dụng đất,
đất sử dụng có ổn định hay không, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư… được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt là rất quan trong để cơ quan quản lý đất đai xác định QSDĐ
đó thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ. Từ kết quả xác định của cơ quan quản


19
lý đất đai là QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì CHV mới ra quyết định kê
biên, xử lý và tổ chức kê biên, xử lý theo trình tự, thủ tục được. Do đó, tác giả kiến
nghị Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và môi trường cần có Thơng tư liên tịch hướng
dẫn cụ thể vấn đề này để việc áp dụng pháp luật được thống nhất trong quá trình tổ
chức thi hành án dân sự theo hướng:
Khi cơ quan THADS yêu cầu cung cấp thơng tin về QSDĐ chưa được cấp
GCNQSDĐ có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật
về đất đai mà người sử dụng đất không kê khai, kê khai khơng đầy đủ các thơng tin
về QSDĐ thì CHV phải cung cấp cho cơ quan quản lý đất đai các kết quả xác minh
thể hiện thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất có xác nhận của
UBND cấp xã trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời

điểm bắt đầu sử dụng đất của người phải THA xác nhận (thôn, làng, ấp, khu
phố…); kết quả xác minh của CHV về QSDĐ phù hợp hay không phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư…
Thứ ba, về thẩm quyền của cơ quan cung cấp và xác nhận QSDĐ chưa được
cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Mặc dù, pháp luật về đất đai có quy định một số cơ quan trong việc quản lý
và đăng ký đất đai, nhưng qua phân tích tại các ví dụ minh họa thì ở mỗi địa
phương khác nhau thì cơ quan cung cấp thông tin và xác nhận QSDĐ thuộc trường
hợp được cấp GCNQSDĐ là khác nhau, chưa có sự thống nhất một cơ quan cụ thể.
Chính vì vậy, cơ quan Thi hành án, cũng như CHV rất lúng túng trong việc yêu cầu
cơ quan nào thực hiện cho đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, cơ quan cung
cấp thông tin và xác nhận QSDĐ thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đúng thẩm quyền luật định tạo cơ sở pháp lý vững
chắc khi thực hiện việc kê biên, xử lý và các trình tự thủ tục tiếp theo. Do đó, tác
giả kiến nghị Chính phủ cần có quy định rõ trong trường hợp này theo hướng:
Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan cung cấp thông tin và xác nhận QSDĐ
có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ hay khơng theo yêu cầu của cơ quan thi
hành án dân sự. Bỡi vì, theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5 của Nghị định số
43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật đất đai đã quy định: “Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng


20
ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai, cung
cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” do đó, việc
thống nhất giao thẩm quyền cung cấp thơng tin và xác nhận QSDĐ có thuộc trường
hợp được cấp GCNQSDĐ hay khơng cho Văn phịng đăng ký đất đai là thích hợp.
1.2. Trình tự, thủ tục kê biên quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai cũng là loại tài sản của người
phải thi hành án. Vì vậy, khi kê biên Chấp hành viên phải tuân thủ trình tự các bước
kê biên chung theo quy định.
Theo Điều 70 LTHADS, Bản án, quyết định, quyết định thi hành án, quyết
định cưỡng chế thi hành án là căn cứ để cơ quan THADS, CHV tổ chức việc thi
hành án khi đương sự không tự nguyện thi hành.
Theo Điều 13 Nghị định số 62/2020/NĐ-CP và Nghị định số 33/2020/NĐ-CP
sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 62/2020/NĐ-CP, CHV căn cứ vào nội
dung Bản án, Quyết định của Tòa án; Quyết định thi hành án; tính chất, mức độ,
nghĩa vụ thi hành án; điều kiện của người phải thi hành án; yêu cầu bằng văn bản
của đương sự và tình hình thực tế của địa phương để lựa chọn việc áp dụng các biện
pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án thích hợp. Việc áp dụng biện pháp
bảo đảm, cưỡng chế thi hành án phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi
hành án và các chi phí thi hành án theo quy định của pháp luật.
Qua nghiên cứu về việc tổ chức thi hành thi hành án nói chung và kê biên tài
sản của người phải THA là QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng thuộc trường
hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai, tác giả nhận thấy
cịn có tồn tại, bất cập như sau:
Thứ nhất, CHV ra quyết định kê biên QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ hiệu
quả không cao do giá trị pháp lý đối với QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ không
đảm bảo.
Quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án là một loại quyết định
cưỡng chế thi hành án, thẩm quyền ban hành quyết định kê biên phải là CHV của cơ
quan THADS, đây là cơ sở pháp lý để tiến hành các trình tự, thủ tục kê biên tài sản