BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
-----------***------------

LÊ THỊ HUYỀN TRÂN

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI TRONG PHÁP LUẬT
VIỆT NAM
Luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật
Niên khoá: 2011-2015

Người hướng dẫn: Thạc sĩ. Hồng Thế Cường

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – Năm 2015


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ được viết tắt

Ký hiệu

BỘ LUẬT DÂN SỰ BLDS

BLDS

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TSHTTTL

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
CHƯƠNG I ........................................................................................................................... 5
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG .................................... 5
TƯƠNG LAI ......................................................................................................................... 5
1.1. Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai ......................................... 5
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của tài sản hình thành trong tương lai ...... 5
1.1.2. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai .................................................. 9
1.1.3. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai .......................................... 13
1.1.4. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai ................................................. 15
1.1.5. Ý nghĩa của việc thừa nhận chế định tài sản hình thành trong tương lai trong
pháp luật Việt nam ..................................................................................................... 17
1.2. Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai........................ 19
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chế định thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai ..................................................................................................................... 19
1.2.2. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................. 21
1.2.3. Đặc điểm của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ........................... 23
1.2.4. Vai trị của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai................................ 26
CHƯƠNG II ........................................................................................................................ 29
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM ..................................................................................................... 29
2.1. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............. 29
2.1.1. Bên thế chấp .................................................................................................... 29
2.1.2. Bên nhận thế chấp ........................................................................................... 34
2.2. Đối tượng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................ 36
2.2.1. Tài sản thế chấp ............................................................................................... 36
2.2.2. Điều kiện pháp lý đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai
.................................................................................................................................... 38
2.2.3. Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của tài sản thế chấp .......................... 41

2.3. Thủ tục thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ........................................... 42
2.3.1. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................. 42
2.3.1.1. Hình thức hợp đồng .................................................................................. 42
2.3.1.2. Hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai............ 44
2.3.1.3. Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai ................................................................................................................. 46
2.3.2. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................... 48
2.4. Xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ............................... 51
2.5. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của một số nước trên thế giới ..... 54
CHƯƠNG III ....................................................................................................................... 58


THỰC TRẠNG THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – NHỮNG VƯỚNG
MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ....................................................................................................................... 58
3.1.Thực trạng và những bất cập, vướng mắc về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai ........................................................................................................................ 58
3.1.1. Đánh giá chung ................................................................................................ 58
3.1.2. Thực trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và những bất cập,
vướng mắc về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................... 59
3.1.2.1. Tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ........................... 59
3.1.2.2. Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ..... 63
3.1.2.3. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............. 67
3.1.2.4. Xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai .................. 71
3.1.2.5. Điều kiện pháp lý đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................. 72
3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong
pháp luật Việt Nam ........................................................................................................ 74
3.2.1. Hướng hoàn thiện chung................................................................................. 74
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong những

vấn đề cụ thể .............................................................................................................. 76
3.2.2.1. Tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ........................... 76
3.2.2.2. Vấn đề công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
................................................................................................................................. 78
3.2.2.3. Vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai . 79
3.2.2.4. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ...... 80
3.1.2.5. Điều kiện pháp lý đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................. 80
KẾT LUẬN .......................................................................................................................... 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 1


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một trong những biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến hiện nay. Như chúng ta được biết, biện pháp bảo đảm
có vai trị quan trọng nhằm thúc đẩy các bên tham gia giao dịch dân sự nghiêm chỉnh
thực hiện nghĩa vụ của mình, giúp cho bên có quyền bảo vệ được quyền lợi một cách tối
ưu. Một hệ thống pháp luật bảo đảm hoàn thiện sẽ giúp cho các chủ thể tham gia quan hệ
an tâm hơn, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế tối đa rủi ro. Tuy nhiên, hiện
nay quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều
bất cập cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời để tạo một môi trường dân sự lành mạnh.
Chính vì vậy, tác giả quyết định đi sâu vào nghiên cứu, tổng hợp, đánh giá những quy
định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để từ những thiếu sót,
bất cập được tìm ra đó tác giả đưa ra một vài phương án giải quyết, hoàn thiện xuất phát
từ quan điểm cá nhân.
Trong bất kì một quan hệ dân sự nào thì việc xác định đối tượng của quan hệ luôn là
điều quan trọng và cần thiết. Quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng

thế, muốn đánh giá quan hệ đó hợp pháp hay khơng phải xem xét tài sản dùng để thế
chấp có được pháp luật cho phép hay không. Thế nhưng quy định của pháp luật về tài sản
hình thành trong tương lai cịn q sơ sài, cịn nhiều thiếu sót trong khi tài sản này lại
phức tạp, mới mẻ và chứa nhiều rủi ro. Chính vì vậy, thực tế áp dụng gặp phải nhiều bất
cập, vướng mắc, khó khăn, điều này gây cản trở cho các chủ thể tham gia vào các quan
hệ có đối tượng là loại tài sản này. Do đó, tác giả muốn nghiên cứu về loại tài sản này để
hiểu được bản chất của nó, góp phần tạo một tài liệu tham khảo bổ ích cho người đọc.
Bên cạnh việc tạo sự khó khăn cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản, sự
thiếu sót, hạn chế của pháp luật còn tạo sự lúng túng cho các tổ chức công chứng, cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án và đặc biệt là các cơ quan quản lý
nhà nước. Vì pháp luật chưa có cơ chế thống nhất, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về
trình tự, thủ tục liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Mà vấn đề này
là hết sức quan trọng và cần thiết. Nó góp phần tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp
luật, tạo cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích của người dân khi tham gia quan hệ này,
hơn thế nữa, nó cịn góp phần phát triển kinh tế đất nước, tiến bộ xã hội.
Với những lý do trên cùng với sự yêu thích nghiên cứu, tác giả chọn đề tài “Thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam” làm đề tài khóa luận
của mình để nâng cao kiến thức và với mong muốn góp một phần sức lực vào cơng cuộc
hồn thiện pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
2. Tình hình nghiên cứu
Xã hội ngày một phát triển, các quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
ngày càng phổ biến, đa dạng. Do đó, vấn đề tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp


2

tài sản hình thành trong tương lai này ln giành được nhiều sự quan tâm từ các nhà
nghiên cứu cũng như các nhà lập pháp hiện nay. Có thể kể đến một số cơng trình như:
Luận văn cao học của tác giả Vương Tuyết Linh với đề tài: “Pháp luật bảo đảm tiền vay
bằng tài sản hình thành từ vốn vay – Những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng” năm

2008. Luận văn cử nhân của Hoàng Hà Tuyên (2011) về “Pháp luật về tài sản hình
thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng”. Luận văn cử nhân Võ Trần Khương (2010)
về “Pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại”. Luận văn cử nhân Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012) về “Quy
định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại”. Luận văn cử nhân Nguyễn Thùy Dương về “Thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”.
Luận văn cử nhân Đỗ Thiện Căn (2014) về “Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng qua thực tiễn áp
dụng tại TP. HCM”.
Ngồi ra, cịn có nhiều bài viết, bài tham luận được đăng trên các báo, tạp chí
chuyên ngành cùng bàn luận về vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản
hình thành trong tương lai, cụ thể là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và những
vấn đề liên quan. Các bài viết nói đến những tình huống thực tế vướng phải khó khăn, sự
khơng thống nhất trong áp dụng pháp luật mà nguyên nhân chủ yếu từ sự thiếu hợp lý
trong quy định pháp luật. Có thể kể đến một vài bài viết như: Bài viết của tác giả Hoàng
Thế Cường về “Một số góp ý hồn thiện các quy định của BLDS 2005 về thế chấp – Từ
thực tiễn áp dụng các quy định này trong hoạt động thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân
hàng thương mại” trong tài liệu Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường
Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh. Bài viết của tac giả Nguyễn Văn Vân về “Một số vấn đề
pháp lý về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai” trong tài
liệu Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bài viết của Luật
sư Đỗ Hồng Thái về “Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo
đảm nghĩa vụ dân sự” trong Tạp chí ngân hàng số 7/2006. Bài viết của Luật sư Trương
Thanh Đức về “Thế chấp nhà ở tương lai- Mập mờ giữa sai và đúng” trong Tạp chí Dân
chủ và pháp luật số 10/2009. Bài viết của Luật sư Phan Văn Lãng về “Công chứng hợp
đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai – Các ngân hàng gặp khó” trong
Tạp chí Ngân hàng số 19/2007. Bài viết của Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng về
“Bàn về tài sản hình thành trong tương lai trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm” trong

Nghề luật, Học viện tư pháp, số 1/2014. Bài viết của tác giả Võ Đình Tồn, Tuần Đạo
Thanh “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” trong Tạp chí Dân chủ
và pháp luật số 10/2009. Và nhiều bài viết liên quan khác. Từ đó, thấy được sự quan tâm
nhất định của các nhà nghiên cứu đối với đề tài này.
3. Mục đích nghiên cứu
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
một chế định còn khá mới mẻ. Cùng với sự phát triển của kinh tế- xã hội các quan hệ thế


3

chấp có đối tượng bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, đa
dạng hơn. Do đó, pháp luật cần dành nhiều sự quan tâm hơn đến chế định này. Tuy nhiên,
hiện nay quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn chưa đầy
đủ, rõ ràng dẫn đến thực tế áp dụng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, trong đề tài
nghiên cứu này, người viết chủ yếu tập trung phân tích các quy định của pháp luật về thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai và thực trạng áp dụng các quy định này. Trên cơ
sở đó, người viết tìm ra những điểm chưa phù hợp, bất cập, vướng mắc, cịn thiếu sót,
hạn chế từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp với mong muốn hồn thiện pháp luật về
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, góp phần tạo một mơi trường dân sự lành
mạnh, bình đẳng, tiến bộ và khoa học hơn.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Dựa vào mục tiêu đề ra khi tiến hành nghiên cứu đề tài, người viết tiếp cận vấn đề
“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” trên hai phương diện lý luận và thực tiễn
dựa trên góc độ khoa học pháp lý.
Nghiên cứu chủ yếu dựa trên các phương pháp lý luận duy vật biện chứng như phân
tích, tổng hợp, phương pháp so sánh pháp lý và phương pháp bình luận nhằm phân tích
và làm rõ những quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Để
tiếp cận vấn đề đặt ra, người viết đi từ các kiến thức lý luận chung và phân tích một số
nội dung của quy định pháp luật hiện hành đến nhận thức thực tiễn để chỉ ra những điểm

chưa phù hợp, cịn bất cập và đề xuất hướng hồn thiện. Người viết tiến hành nghiên cứu
tài liệu, tìm đọc các sách, tài liệu pháp lý, các tạp chí khoa học có đề cập vấn đề liên
quan, các cơng trình nghiên cứu khoa học trước đó về vấn đề “Thế chấp tài sản” và “Tài
sản hình thành trong tương lai” để đảm bảo đưa vào cơng trình nghiên cứu những đánh
giá đúng đắn, xác đáng về mặt lý luận.
5. Phạm vi nghiên cứu
Trong giới hạn đề tài, người viết chỉ tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam, những khó khăn, bất
cập trong q trình áp dụng các quy định của luật về thế chấp tài sản nói chung, thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai nói riêng để đưa ra một số kiến nghị và đề xuất hướng
hoàn thiện.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Với những mục tiêu, nhiệm vụ đã đặt ra, người viết hy vọng khi đề tài được nghiên
cứu thành cơng sẽ có khả năng ứng dụng, giải quyết một số sự việc thực tiễn còn nhiều
vướng mắc liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Đề tài sẽ góp phần trả lời những tranh cãi, vướng mắc thực tiễn về khái niệm “Tài
sản hình thành trong tương lai”, “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” cung cấp
hướng giải quyết vấn đề, câu chuyện thực tế dưới góc độ pháp lý, xã hội, đạo đức. Từ đó
bảo vệ cho những lợi ích chính đáng của người dân khi tham gia vào các quan hệ thế
chấp tài sản có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai. Ngồi ra, đề tài cịn có giá


4

trị tham khảo cho những người nghiên cứu pháp luật trong q trình học tập, nghiên cứu
và có giá trị tham khảo đối với các nhà lập pháp trong quá trình sửa đổi, hồn thiện pháp
luật liên quan.
7. Tóm tắt nội dung đề tài
Xuyên suốt đề tài nghiên cứu, người viết tiến hành phân tích, đánh giá quy định của
pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, từ khái niệm, đặc điểm, đến vai trị để

người đọc có cái nhìn khái quát nhất về tài sản hình thành trong tương lai. Sau đó, tiến
hành phân tích khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, thủ tục pháp lý, ý nghĩa của quan
hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong quy định của pháp luật Việt Nam. Từ
cơ sở đó, liên hệ thực tiễn để thấy được sự phù hợp hay sự thiếu sót, hạn chế trong quy
định của pháp luật khi áp dụng trên thực tế và đưa ra giải pháp khắc phục, hoàn thiện chế
định này.
Đề tài ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, thì nội dung sẽ được trình
bày trong ba chương chính:
Chương I : Lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chương II: Quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong
pháp luật Việt Nam.
Chương III : Thực trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – Những
vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.


5

CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI
1.1. Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của tài sản hình thành trong tương lai
Cùng với dịng chảy khơng ngừng của thời gian, các quan hệ xã hội tồn tại trong xã
hội lồi người cũng khơng ngừng phát triển và ngày một tiến bộ, phức tạp hơn. Do đó,
quy định của pháp luật cũng phải khơng ngừng thay đổi cho phù hợp, đảm bảo cho các
quan hệ xã hội đó được phát triển bền vững, tạo sự công bằng, tiến bộ. Tài sản là một
khái niệm cốt lõi và cơ bản của luật dân sự1. Nếu ta hình dung luật dân sự giống như một
ngơi nhà thì chế định tài sản và quyền sở hữu được coi như viên gạch xây nên ngơi nhà
đó.2 Trước đây, khi nói đến khái niệm tài sản thì hầu như ai cũng nghĩ đến tài sản hiện
hữu nhưng cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì cách nghĩ đó đã khơng

cịn phù hợp. Mà khi nhắc đến tài sản thì phải bao gồm cả tài sản hiện hữu, tài sản chưa
hình thành hoặc đang hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.
Và những loại tài sản đó gọi chung là TSHTTTL. Pháp luật cần có những quy định cụ
thể, rõ ràng về loại tài sản đặc thù này để góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân
tham gia các giao dịch thương mại, kinh tế, dân sự, tạo hành lang pháp lý vững chắc
trong việc áp dụng pháp luật.
Sở dĩ, pháp luật cần có những quy định về TSHTTTL vì trên thực tế các quan hệ xã
hội liên quan đến đối tượng này đã và đang hình thành từng ngày nhưng chưa có khung
pháp lý để điều chỉnh. Đó là một trong những bất cập còn tồn tại trong hệ thống pháp luật
hiện nay. Cũng xuất phát từ hạn chế này mà có những giao dịch dân sự liên quan đến
TSHTTTL khơng thể được hình thành hay những giao dịch này được hình thành nhưng
khi có tranh chấp lại khơng thể giải quyết được. Ví dụ như thế chấp tài sản tại ngân hàng
để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Trước đây, ngân hàng không chấp nhận dùng TSHTTTL để
thế chấp. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng vay đều có tài sản hiện hữu để đem ra bảo
đảm. Do đó, giao dịch này có thể khơng thực hiện được. Ngoài ra, nếu ngân hàng chấp
nhận dùng một TSHTTTL để đảm bảo nghĩa vụ thì khơng có quy định cụ thể nào định
nghĩa hay xác định như thế nào là TSHTTTL, xác định giá trị như thế nào, xử lý tài sản
bảo đảm ra sao. Điều này dẫn đến một hệ quả là khi có tranh chấp thì khơng thể giải
quyết và sự áp dụng tùy tiện, không thống nhất pháp luật. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn,
xét thấy cần có những quy định cụ thể về TSHTTTL.
Nhận thức được sự quan trọng của chế định TSHTTTL, các nhà lập pháp đã khơng
ngừng phát triển, hồn thiện chế định này. Căn cứ vào sự ra đời các văn bản pháp luật
1

Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, Luận văn cử nhân trường ĐH Luật TP.HCM,
tr.4.
2
Bùi Đăng Hiếu (2003), “Qúa trình phát triển của khái niệm quyền sở hữu”, Tạp chí Luật học (5),
tr.8-15.



6

dân sự, có thể chia sự phát triển của chế định TSHTTTL làm 2 giai đoạn: giai đoạn trước
năm 2005, giai đoạn sau năm 2005. Các mốc giai đoạn này gắn liền với sự ra đời của Bộ
luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 và hướng đến Dự thảo Bộ luật dân sự 2015, đánh
dấu bước nhảy vọt trong kĩ thuật lập pháp của nước nhà.
Giai đoạn trước năm 2005
Nhìn vào các văn bản pháp luật dân sự trước năm 2005, chúng ta thấy được sự tồn
tại khái niệm về TSHTTTL còn rất mơ hồ, chưa rõ ràng, đầy đủ và hầu như đều được
nhắc đến trong phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong Bộ luật dân sự 1995
khơng hề có sự xuất hiện của cụm từ “TSHTTTL” được xem như một loại tài sản được
quy định tại Điều 172, thuộc Phần thứ hai: Tài sản và quyền sở hữu của BLDS 1995. Mà
ý niệm về TSHTTTL được đề cập lần đầu tiên trong BLDS 1995 là nằm trong phần thế
chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự tại khoản 1 Điều 346. Theo đó, hoa
lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp.
Và được quy định tương tự đối với thế chấp tài sản đang cho thuê3. Đối tượng được chú ý
đến ở đây là hoa lợi, lợi tức. Hoa lợi, lợi tức được quy định tại Điều 346 BLDS 1995 với
ý nghĩa là những khoản lợi mang lại cho người chiếm hữu trong tương lai và không hiện
diện ở hiện tại, hiện tại chỉ có tài sản gốc, tài sản sinh ra hoa lợi, lợi tức.4 Từ đó, ta thấy
được hoa lợi, lợi tức là một loại tài sản được hình thành trong tương lai. Mặc dù khơng rõ
ràng, nhưng ý niệm về TSHTTTL đã được các nhà làm luật đề cập đến trong chế định
này, có thể xem đây là những ý tưởng sơ khai hình thành nên chế định TSHTTTL sau
này5.
Bên cạnh BLDS 1995 thì cịn có những văn bản dưới luật đề cập đến chế định
TSHTTTL. Trong đó, có thể kể đến Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 18-11-1999 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Trong văn bản, khái niệm TSHTTTL được giải thích cụ
thể, rõ ràng. Tuy nhiên, cách giải thích đó đều dựa trên nền tảng của quan hệ bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ khơng giải thích nó với vai trị là một loại tài sản trong các

loại tài sản được BLDS 1995 đề cập đến. Theo đó, “TSHTTTL là động sản, bất động sản
hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng, các tài
sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”6. Từ định nghĩa này, chúng ta có thể bước đầu
xác định được những tài sản nào là TSHTTTL, TSHTTTL là những tài sản được hình
thành từ thời điểm nào. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc áp dụng pháp
luật, tạo hành lang pháp lý đối với chế định TSHTTTL này. Ngồi ra, Thơng tư số
06/2002/TT-BTP ngày 28-2-2002 hướng dẫn một số quy định của Nghị định
165/1999/NĐ-CP cũng có những quy định cụ thể về TSHTTTL. Văn bản này liệt kê các
3

Điều 349 BLDS 1995: “Tài sản đang cho thuê cũng có thể được đem thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu
được từ việc cho thuê thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”
4
Điều 182 BLDS 1995 quy định: “Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại. Lợi tức là các
khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”
[ />5
Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng, Luận
văn cử nhân trường ĐH Luật TP.HCM, tr.7.
6
Khoản 7 Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 18-11-1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.


7

loại TSHTTTL trong đó có tài sản đang tồn tại nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác lập
quyền sở hữu của bên bảo đảm7. Từ đó, ta có cái nhìn khái quát về TSHTTTL,
TSHTTTL ngoài tài sản đang trong quá trình hình thành cịn có thể là tài sản đã hình
thành tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm.
Trong giai đoạn này, cịn có sự xuất hiện của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày

29/12/1999 của Chính phủ quy định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn
vay được coi là một bước phát triển mới trong tư duy pháp luật dân sự nói chung và pháp
luật ngân hàng nói riêng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng TSHTTTL8. Tuy
nhiên, nghị định này chỉ điều chỉnh riêng về lĩnh vực ngân hàng và chỉ liên quan đến tài
sản hình thành từ vốn vay. Do đó, các quan hệ dân sự có đối tượng là TSHTTTL trên
thực tế giai đoạn này vẫn chưa được điều chỉnh, tạo tâm lý dè chừng đối với người dân và
quan trọng hơn hết là việc áp dụng pháp luật kém hiệu quả, tùy tiện, khơng thống nhất.
Tóm lại, chế định TSHTTTL đã được manh nha ngay lúc BLDS 1995 có hiệu lực,
tuy nhiên, chưa có điều luật nào đề cập một cách rõ ràng đến chế định này như một loại
tài sản mà chủ yếu được nhắc đến trong quan hệ thế chấp, một trong những biện pháp bảo
đảm được BLDS 1995 quy định. Chính vì lẽ đó, mà sự điều chỉnh của pháp luật liên quan
đến TSHTTTL không phát huy được hiệu quả, trái lại còn tạo tâm lý dè chừng, e ngại đối
với người áp dụng. Nhận thấy được những thiếu sót này, các văn bản dưới luật cũng dần
ra đời để kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội ngày một phát triển, tuy nhiên, nó cũng
chỉ là văn bản dưới luật nên khơng có giá trị pháp lý cao. Nhìn một cách tổng thể bức
tranh pháp luật về TSHTTTL của giai đoạn này, chúng ta thấy được vẫn cịn tồn tại nhiều
bất cập, thiếu sót, cơ sở pháp lý chưa đầy đủ, vững vàng. Tuy nhiên, nó cũng đánh dấu
một bước tiến vượt bậc trong tư suy lập pháp của các nhà làm luật. Chính những ý niệm
sơ khai này là tiền đề, là nền tảng để phát triển chế định TSHTTTL sau này trong BLDS
2005 và các văn bản liên quan.
Giai đoạn sau năm 2005
Nếu như BLDS 1995 thể hiện sự dè dặt của các nhà làm luật khi điều chỉnh các vấn
đề liên quan đến TSHTTTL thì đến BLDS 2005, pháp luật đã chính thức sử dụng thuật
ngữ TSHTTTL và ghi nhận việc dùng tài sản này để đảm bảo nghĩa vụ dân sự9. Tuy
nhiên, TSHTTTL này cũng chỉ được đề cập trong vấn đề giao dịch bảo đảm chứ không
được nhà làm luật nhắc đến như một loại tài sản đặc thù. Theo đó, Điều 320 BLDS 2005
quy định “vật dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành
trong tương lai”. Ngồi ra, khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 cũng quy định “tài sản thế
chấp cũng có thể là TSHTTTL”. Từ hai điều luật này, ta thấy được cụm từ “TSHTTTL”
đã được ghi nhận rõ ràng trong điều luật, đây có thể xem là sự tiến bộ vượt bậc của

BLDS 2005 so với BLDS 1995 trước đó. Tuy nhiên, TSHTTTL đã xuất hiện trong điều
7

Mục 3 Phần 3 Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28-2-2002 hướng dẫn một số quy định của Nghị
định 165/1999/NĐ-CP ngày18-11-1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
8
Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình
luận bản án Tập 1, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr. 497.
9
Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình
luận bản án Tập 1, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr. 497.


8

luật nhưng như thế nào là TSHTTTL, tài sản đặc thù này gồm những tài sản nào lại chưa
được BLDS 2005 quy định cụ thể, rõ ràng. Do đó, dù đã được quy định nhưng lại chưa
đầy đủ, rõ ràng, thống nhất nên việc áp dụng vẫn chưa khả thi, vẫn gặp phải nhiều khó
khăn, vướng mắc.
Nhận thấy được những bất cập còn tồn tại trong chế định này, các văn bản hướng
dẫn thi hành BLDS 2005 cũng lần lượt ra đời để khắc phục những thiếu sót, hạn chế cịn
tồn tại. Cụ thể, khơng thể khơng nhắc đến sự ra đời của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Theo đó, pháp luật quy định
“Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, TSHTTTL và được phép giao dịch”10. Và
“TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”11. Nghị định này đã giải thích như thế nào là
TSHTTTL, ngồi tài sản đang trong q trình hình thành thì tài sản đã có nhưng chưa xác
lập quyền sở hữu tại thời điểm giao kết vẫn được xem là TSHTTTL. Cơng văn

12/ĐKGDBĐ-NV/BTP ngày 25/01/2006 cũng có hướng dẫn cụ thể vấn đề này12. Sở dĩ,
các văn bản pháp luật ln chú trọng đến việc xác định TSHTTTL vì nó có ý nghĩa vơ
cùng quan trọng. Vì muốn trở thành đối tượng của giao dịch dân sự thì tài sản đó phải
thỏa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, phải là những tài sản mà pháp luật cho
phép giao dịch. Do đó, nếu khơng xác định được một loại tài sản có phải là TSHTTTL
hay khơng thì tất nhiên, chúng ta sẽ không nắm chắc được giao dịch có hợp pháp, có phát
sinh hiệu lực hay khơng. Hơn thế nữa, phải xác định được loại tài sản cụ thể mới áp dụng
đúng cơ sở pháp lý phù hợp để điều chỉnh nó. Vì vậy, việc xác định một tài sản là
TSHTTTL hay không là rất quan trọng.
Từ những quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ, chúng ta thấy được những tiến bộ đang kể trong quy định của pháp luật về
TSHTTTL. Tuy nhiên, với cách tiếp cận này, chế định TSHTTTL vẫn chưa thật sự rõ
ràng, đầy đủ, có khả năng áp dụng hiệu quả trên thực tế. Do đó, để đáp ứng nhu cầu của
xã hội, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 đã ra đời với mục đích sửa đổi, bổ
sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phù hợp hơn. Theo đó, Nghị định đã dựa vào tình
trạng pháp lý của tài sản để nêu ra các trường hợp được coi là TSHTTTL13, định nghĩa
TSHTTTL bằng cách liệt kê. TSHTTTL gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản
đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết
10

Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
12
Theo Cơng văn thì “xác định tài sản bảo đảm là vật hình thành trong tương lai thì chỉ căn cứ vào
thời điểm vật đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm”. Cụ thể, nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên
nhận bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết thì được coi
là vật hình thành trong tương lai, khơng phụ thuộc vào việc vật đó là bất động sản hay động sản, đã
được hình thành hay đang trong q trình hình thành.
13
Hồng Thế Cường, “Một số góp ý hồn thiện các quy định của BLDS 2005 về thế chấp – Từ thực

tiễn áp dụng các quy định này trong hoạt động thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại”,
Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 165.
11


9

giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo
quy định của pháp luật. TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”14.
Với cách định nghĩa này, chúng ta có cái nhìn khái qt về TSHTTTL, có thể dễ
dàng xác định được loại tài sản này. Như vậy, về cơ bản pháp luật đã có sự điều chỉnh
tương đối đầy đủ về chế định TSHTTTL, ghi nhận sự nỗ lực không ngừng của các nhà
lập pháp. Tuy nhiên, đây là một loại tài sản đặc thù, phức tạp nên mặc dù pháp luật đã
tiến bộ nhưng thực tế áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc, bộc lộ những điểm hạn chế.
Hơn thế nữa, đây là một văn bản dưới luật, có giá trị pháp lý không cao nên không thể sử
dụng những quy định này để giải thích cho khái niệm TSHTTTL chưa được quy định rõ
ràng trong BLDS 200515. Vì vậy, pháp luật phải phát triển và hồn thiện khơng ngừng,
hướng tới bổ sung, sửa đổi BLDS 2005 ngày càng hoàn thiện, tiến bộ hơn, có như vậy,
pháp luật mới phát huy hết vai trị thật sự của mình trong sự phát triển không ngừng của
xã hội.
Bên cạnh những văn bản pháp luật nêu trên, việc ghi nhận khái niệm TSHTTTL của
BLDS 2005 đã tạo nền tảng pháp lý cho các văn bản pháp luật khác liên quan đến loại tài
sản này như: Luật Cơng chứng 2006, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Nghị định 83/2010/NĐCP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và nhiều văn bản chuyên ngành khác.
Nhìn chung, sang giai đoạn này, chế định TSHTTTL đã thành hình và ngày càng
phát triển, được ghi nhận rõ ràng trong các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao như
BLDS 2005. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập cần được bổ sung, sửa
chữa kịp thời, đúng đắn để góp phần điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến loại tài

sản này. Đó chính là lý do cho sự sửa đổi, bổ sung của Bộ luật dân sự 2005 vào năm 2015
này. Tính đến thời điểm hiện nay thì BLDS 2005 đã làm khá tốt vai trị của mình. Nhưng
xã hội phát triển không ngừng, những quan hệ xã hội cũng theo đó khơng ngừng phát
triển và đến lúc những quy định của pháp luật dân sự hiện hành sẽ khơng cịn phù hợp,
khơng đầy đủ để điều chỉnh. Do đó, pháp luật phải khơng ngừng được rà sốt, bổ sung,
thay đổi cho phù hợp và có thể dự liệu, điều chỉnh mọi quan hệ xã hội tồn tại trên thực tế,
tuy nhiên, không làm mất đi sự ổn định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp TSHTTTL là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự theo BLDS 2005, là một chế định phức tạp còn chưa rõ ràng và tồn tại nhiều hạn chế.
Để hiểu rõ hơn về chế định này, cũng như có cái nhìn khái qt hơn về nó, trước hết
chúng ta phải hiểu được đối tượng bảo đảm của giao dịch bảo đảm này. Đó là TSHTTTL,
một loại tài sản đặc thù.
14

Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
15
Hồng Thế Cường, “Một số góp ý hồn thiện các quy định của BLDS 2005 về thế chấp – Từ thực
tiễn áp dụng các quy định này trong hoạt động thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại”,
Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 165.


10

Căn cứ quy định tại Điều 163 BLDS 2005 thì “tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản”. Với cách định nghĩa này, tài sản ở đây không chỉ là tài sản đã hiện
hữu, đã tồn tại mà còn bao gồm cả những tài sản chưa hình thành, chưa tồn tại về mặt vật
chất cũng như về mặt pháp lý. Và những tài sản đó có thể được gọi chung là TSHTTTL.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật vẫn chưa có được định nghĩa chung về TSHTTTL.
Như đã trình bày ở trên16, ý tưởng về TSHTTTL đã manh nha trong BLDS 1995,
mặc dù không tồn tại với tên gọi TSHTTTL. Thế nhưng nó là cơ sở, là nền tảng cho sự ra
đời của chế định TSHTTTL trong BLDS 2005 sau này. Cùng với sự phát triển không
ngừng của xã hội, loại tài sản này ngày càng phổ biến, đã và đang trở thành đối tượng của
ngày càng nhiều giao dịch dân sự, thương mại, tác động đến quyền và lợi ích của nhiều
chủ thể khác nhau trong xã hội17. Do đó, pháp luật cần có sự quy định, điều chỉnh đối
tượng này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, và hơn hết đảm bảo tính
thống nhất trong việc áp dụng pháp luật. Và đó là lý do cho sự ra đời của chế định
TSHTTTL.
Trong pháp luật nước ta, “TSHTTTL thường chỉ được quan tâm khi xem là đối
tượng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự”18. Do đó, các quy định liên quan đến
TSHTTTL đều tập trung chủ yếu trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm19. Khái niệm
TSHTTTL được đề cập trước hết trong định nghĩa vật hình thành trong tương lai khi nói
về vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó, “vật hình thành trong tương
lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ dân
sự được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”20. Đây là điều luật đầu tiên trong
BLDS 2005 đề cập đến TSHTTTL. Tuy nhiên, chúng ta không thể dựa vào điều luật này
để đưa ra định nghĩa TSHTTTL. Vì xét về bản chất, vật và tài sản khơng như nhau,
không đồng nhất mà vật là một loại tài sản, có nghĩa tài sản là phạm trù khái quát, to lớn
hơn vật, bao gồm vật. Do đó, chúng ta khơng thể đồng nhất và gán ghép khái niệm vật
hình thành trong tương lai cho khái niệm TSHTTTL. Thế nhưng khơng thể phủ nhận lợi
ích của điều luật, nó giúp người đọc có cái nhìn sơ qt về TSHTTTL. Hơn thế nữa, khái
niệm vật hình thành trong tương lai được quy định trong phần giao dịch bảo đảm mà

16

Phần 1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của tài sản hình thành trong tương lai.
Hồng Thế Cường, “Một số góp ý hoàn thiện các quy định của BLDS 2005 về thế chấp – Từ thực
tiễn áp dụng các quy định này trong hoạt động thế chấp bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại”,

Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 165.
18
Đỗ Hồng Thái (2006), “ Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ
dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, (07).
[ />X1QLQFrpbZvZyZqV9rMkKPMLBsXhwmTxwq7n!691995541!1717766501?dDocName=CNTHW
EBAP01162522404&dID=62383&_afrLoop=6076000758896835&_afrWindowMode=0&_afrWindo
wId=null#%40%3FdID%3D62383%26_afrWindowId%3Dnull%26_afrLoop%3D6076000758896835
%26dDocName%3DCNTHWEBAP01162522404%26_afrWindowMode%3D0%26_adf.ctrlstate%3D1berkz4anc_4] (truy cập ngày 25/6/2015)
19
Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng, Luận
văn cử nhân trường ĐH Luật TP.HCM, tr.13.
20
Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005.
17


11

không được quy định trong phần Tài sản và quyền sở hữu của BLDS 2005. Vì vậy, càng
khơng thể dùng khái niệm vật hình thành trong tương lai để định nghĩa TSHTTTL.
Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ có đưa ra khái niệm TSHTTTL. Theo đó, “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu
của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết”. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Với định nghĩa này, chúng ta thấy được ngồi tài sản đang trong q trình hình thành thì
tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập giao dịch
bảo đảm cũng được xem là TSHTTTL21. Từ đó, nhận thấy được thời điểm xác lập quyền
sở hữu của tài sản là yếu tố quan trọng để xác định một tài sản có là TSHTTTL hay

khơng chứ khơng quan trọng tài sản đó có được hình thành về mặt vật chất hay chưa. Xét
thấy, việc quy định như vậy là hoàn toàn hợp lý, vì sự tồn tại vật chất khơng có ý nghĩa
về mặt pháp luật, chỉ có sự tồn tại về mặt pháp lý, tức đã xác lập quyền sở hữu, đã được
đăng ký quyền sở hữu mới có ý nghĩa quan trọng.
Khơng dừng lại ở đó, quy định pháp luật ngày càng quy định rõ ràng, cụ thể hơn,
tiến bộ hơn, đầy đủ hơn TSHTTTL. Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của
Chính phủ sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP, theo đó, định nghĩa TSHTTTL bằng
cách liệt kê gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình
thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản
đã hình thành và thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất. Với cách quy định này, chúng ta có thể dễ
dàng xác định một tài sản có là TSHTTTL hay khơng. Điểm cần lưu ý trong điều luật này
là quy định về quyền sử dụng đất không được xem là TSHTTTL. Nguyên nhân có lẽ đây
là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị và sự ảnh hưởng to lớn khơng những đến cá nhân
chủ sở hữu mà cịn đối với xã hội, nhà nước. Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 188 Luật
Đất đai 2013 thì muốn thế chấp quyền sử dụng đất phải thỏa điều kiện luật định, trong đó
có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc,
người sử dụng đất đã xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, khơng thể xem đây là
TSHTTTL được nữa vì tài sản này đã được hình thành về mặt pháp lý. Vì vậy, khơng thể
có trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là TSHTTTL trên thực tế, cũng như theo quy
định của pháp luật.
Ngoài ra, cùng với tư tưởng, quan điểm đó, Cơng văn 12/ĐKGDBĐ-NV/BTP của
Bộ Tư pháp ngày 25/01/2006 về giải đáp thắc mắc của Ngân hàng thương mại cổ phần Á
Châu cũng có quy định việc xác định tài sản bảo đảm là vật hình thành trong tương lai.
Theo cơng văn, thì để xác định vật bảo đảm có là vật hình thành trong tương lai hay
khơng thì chỉ căn cứ vào thời điểm vật đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Cụ thể,
“Nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên nhận bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
21


Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình
luận bản án Tập 1, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr.495.


12

hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết thì được coi là vật hình thành trong tương lai,
khơng phụ thuộc vào việc vật đó là động sản hay bất động sản, đã được hình thành hay
đang trong quá trình hình thành. Pháp luật trước đây cũng quy định tương tự về vấn đề
này”22.
Mặc dù đã có những quy định pháp luật rõ ràng, cụ thể về định nghĩa TSHTTTL
nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm loại tài sản
này, có thể chia thành hai khuynh hướng chính. Khuynh hướng thứ nhất, định nghĩa
TSHTTTL trên cơ sở nghĩa đen từ “tương lai”, tức là những gì chưa hình thành, sẽ có vào
một ngày gần đây, chưa tồn tại tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Với cách hiểu
này có thể đưa ra một số ví dụ như: nhà ở, các cơng trình đang xây dựng, máy móc, dây
chuyền sản xuất đang được lắp ráp, tàu thuyền, phương tiện vận tải đang trong q trình
hình thành, quyền địi nợ hình thành trong tương lai,…Và khuynh hướng thứ hai có cái
nhìn khái qt hơn, khơng chỉ bó hẹp trong từ “tương lai” mà phát triển rộng ra theo hàm
ý của Nghị định 11/2012/NĐ-CP bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập
quyền sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Ví dụ như: các tài sản được thừa
kế, tặng cho, mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền, sang tên. Vì tính
khả thi, tiến bộ của mình, khuynh hướng thứ hai nhận được nhiều sự ủng hộ hơn. Tuy
nhiên, rất cần một quy định rõ ràng, chính thức, cụ thể từ BLDS 2005 nhằm tạo sự thống
nhất trong chế định này. Sở dĩ, đã tồn tại những văn bản giải thích TSHTTTL nhưng vẫn
xuất hiện nhiều quan điểm trái chiều, vì dù các văn bản này có quy định cụ thể nhưng có
sự khơng thống nhất với BLDS. Bên cạnh đó, nó có giá trị pháp lý không cao, là những
văn bản dưới luật, khơng có khả năng điều chỉnh mọi quan hệ liên quan đến TSHTTTL.
Hơn nữa, các quy định này chỉ thuộc phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó,
khơng thể điều chỉnh các quan hệ dân sự, thương mại khác được.

Tóm lại, từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra định nghĩa TSHTTTL như sau: “
TSHTTTL là tài sản hình thành dưới khía cạnh pháp lý sau thời điểm ký kết giao dịch
bảo đảm”. Đây là một định nghĩa mang tính khái quát, điều chỉnh mọi quan hệ dân sự
liên quan đến TSHTTTL. Còn việc giải thích như thế nào là hình thành dưới khía cạnh
pháp lý thì tùy vào từng loại tài sản, từng lĩnh vực mà có cách giải thích khác nhau, có
thể hình thành dưới khía cạnh pháp lý là xác lập quyền sở hữu hay đăng ký, sang tên, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu,... Tài sản hình thành trong tương lai là tài
sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ
thuộc bên thế chấp23.

22

Mục 3 Phần 3 Thông tư 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2002 hướng dẫn thi hành Nghị định
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm liệt kê TSHTTTL gồm 4 loại,
trong đó có quy định: “Tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản đang tồn tại nhưng chưa hoàn
tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bảo đảm” cũng được xem là TSHTTTL. Từ đó, chúng ta
thấy được, pháp luật bấy giờ cũng nhìn nhận tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm cũng là TSHTTTL, tức có nghĩa là TSHTTTL khơng chỉ có
tài sản đang trong q trình hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
23
Võ Đình Nho-Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (10), tr.3-11.


13

1.1.3. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
“Tài sản nói chung là đối tượng của hầu hết các biện pháp bảo đảm”24. Xuất phát
từ quy định của pháp luật, chúng ta có thể thấy được TSHTTTL cũng là đối tượng của
hầu hết các biện pháp bảo đảm. Căn cứ quy định tại Điều 320 BLDS 2005 thì vật dùng để

bảo đảm là vật hiện có hoặc vật hình thành trong tương lai, mà quy định này là quy định
khái quát, điều chỉnh chung cho các giao dịch bảo đảm. Do đó, khơng riêng thế chấp, vật
hình thành trong tương lai nói riêng, TSHTTTL nói chung cũng được xem là đối tượng
của hầu hết các biện pháp bảo đảm khác25. Tuy nhiên, TSHTTTL không thể là đối tượng
của mọi biện pháp bảo đảm26. Vì có những biện pháp bảo đảm phải dùng tài sản hiện hữu
để bảo đảm, ví dụ như cầm cố phải là hiện vật, tiền, giấy tờ có giá, là những vật hiện hữu.
Lí do xuất phát từ bản chất của biện pháp bảo đảm này, hiệu lực của biện pháp cầm cố
chỉ phát sinh từ thời điểm giao vật27. Do đó, TSHTTTL chưa hình thành tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm thì khơng thể chuyển giao cho bên nhận cầm cố. Vì vậy,
TSHTTTL không thể là đối tượng của biện pháp cầm cố trên cở sở lý luận. Sở dĩ như vậy
là do TSHTTTL là một loại tài sản đặc thù với những đặc điểm riêng biệt. Chúng ta cùng
xem xét những đặc điểm của loại tài sản này để hiểu rõ hơn bản chất pháp lý của nó trong
các quan hệ bảo đảm.
Trước hết, về bản chất TSHTTTL cũng là một loại tài sản nên nó cũng có đầy đủ
những đặc trưng của một tài sản như trị giá được bằng tiền, là đối tượng của quyền tài sản
và các lợi ích vật chất khác. Tuy nhiên, TSHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nên ngồi
những đặc điểm chung, nó cịn có những đặc điểm riêng để phân biệt với những loại tài
sản khác.
Thứ nhất, tính hiện hữu của TSHTTTL, tính hiện hữu ở đây có thể hiểu là sự tồn tại
về mặt vật chất của tài sản. Không giống với các tài sản thơng thường, TSHTTTL có thể
chưa tồn tại tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Ngay từ tên gọi, chúng ta có thể
thấy được tính hiện hữu của loại tài sản này, từ “tương lai” có nghĩa là những gì chưa có,
chưa đến mà nó sẽ có, sẽ đến, sẽ hình thành trong một thời gian gần. Dù chưa tồn tại về
mặt vật chất nhưng TSHTTTL vẫn được xem là đối tượng của giao dịch bảo đảm. Pháp
luật đã quy định cụ thể, rõ ràng về tính hiện hữu của TSHTTTL từ những định nghĩa tại
Nghị định 163/2006/NĐ-CP đến Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Đây là một trong những đặc
trưng cơ bản của TSHTTTL. Tuy nhiên, tính hiện hữu này khơng là tuyệt đối, vì
TSHTTTL có thể đã hiện hữu nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Ví dụ như tài sản mua
bán ,tặng cho, thừa kế nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu. Từ đó, ta thấy được,
24


Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2014), Bình luận khoa học BLDS của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.412.
25
Xem thêm Mục 8 Biện pháp bảo đảm được sử dụng TSHTTTL, Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ
dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận bản án Tập 1, Nxb Chính trị
Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr.499.
26
Lê Minh Hùng, “Thực trạng pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện nay – Những vấn đề cần nghiên
cứu, hoàn thiện”, Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do Trường Đại
học Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 23
27
Điều 328 BLDS 2005 quy định hiệu lực của cầm cố tài sản: “Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời
điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố”.


14

TSHTTTL có thể đã hiện hữu, đã hình thành về mặt vật chất tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm nhưng chưa hình thành về mặt pháp lý, chưa được đăng ký quyền sở hữu
hay đơn giản là chưa được pháp luật ghi nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài
sản này.
Thứ hai, về quyền sở hữu, TSHTTTL là tài sản được xác lập quyền sở hữu sau thời
điểm giao dịch bảo đảm được xác lập. Quyền sở hữu được coi là quyền cơ bản nhất của
chủ thể đối với một tài sản. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐCP thì TSHTTTL được liệt kê gồm ba loại, trong đó có tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài
sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tức có nghĩa là tài sản đó chưa
xác lập quyền sở hữu, pháp luật chưa công nhận quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu đối
với tài sản đó. Ngồi ra, loại tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo
lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì đương nhiên là chưa xác lập

quyền sở hữu. Chủ sở hữu sẽ có quyền sở hữu tài sản vẫn chưa có quyền tài sản đối với
TSHTTTL đó. Thế nhưng pháp luật lại cho chủ sở hữu tương lai ấy được hưởng một số
quyền trong phạm vi nhất định, chẳng hạn như quyền thế chấp TSHTTTL. Đây là một
trong những đặc trưng cơ bản để phân biệt TSHTTTL với tài sản hiện có bình thường.
Thứ ba, về trạng thái TSHTTTL. Căn cứ quy định tại Điều 163 BLDS 2005 thì tài
sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Theo đó, tài sản có thể tồn tại dưới các
trạng thái là vật , tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản. Vậy TSHTTTL trong chế định giao
dịch bảo đảm là vật, tiền, quyền tài sản hay chúng tồn tại ở trạng thái khác ngoài những
trạng thái trên? TSHTTTL lần đầu tiên được ghi nhận trong BLDS 2005 là tại Điều 320,
theo đó, nó được nhắc đến là vật hình thành trong tương lai. Từ quy định này, TSHTTTL
đương nhiên có trạng thái là vật. Ngồi ra, BLDS 2005 khơng nhắc đến quyền TSHTTTL
nhưng khơng có nghĩa là phủ nhận việc đảm bảo bằng quyền TSHTTTL này. Hơn thế
nữa, các văn bản hướng dẫn liên quan cũng không giới hạn TSHTTTL chỉ là vật mà cịn
là quyền tài sản. Vì vậy, TSHTTTL tồn tại cả dưới dạng vật và quyền tài sản. Tuy nhiên,
vật vẫn là chủ yếu và phải thỏa điều kiện luật định mới được xem là TSHTTTL, phải
thuộc ba loại tài sản được quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Đây là một trong
những đặc trưng cơ bản của TSHTTTL.
Thứ tư, TSHTTTL có tính chất đặc biệt thể hiện ở chỗ chưa xác định cụ thể, chính
xác giá trị, khả năng hồn thiện, khả năng xác lập quyền sở hữu. Khi nghiên cứu đối
tượng này, chắc hẳn ai cũng nhìn nhận được tính đặc biệt này của đối tượng. TSHTTTL
có thể chưa tồn tại, đang hoàn thiện hoặc đã tồn tại nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Do
đó, khơng có cơ sở để đánh giá một cách chính xác giá trị của loại tài sản này vì hiện
trạng của tài sản vẫn chưa hoàn chỉnh, hơn thế nữa, ở tương lai liệu tài sản này có hình
thành giống như tính chất, giá trị, ý định của các chủ thể lúc ban đầu hay khơng. Vì vậy,
việc xác định chính xác giá trị TSHTTTL là rất khó, nếu có xác định được thì chỉ trên
mặt giấy tờ, hợp đồng. Chính vì vậy, pháp luật nên cần quy định những điều kiện cụ thể
làm tiêu chí cho việc xem xét cho phép dùng tài sản này làm vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự
nói riêng, các giao dịch dân sự nói chung.



15

Tóm lại, TSHTTTL có bốn đặc trưng là tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, nó
vẫn chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa hồn thiện; nó chưa xác lập quyền
sở hữu, chưa hình thành dưới khía cạnh pháp lý; chưa xác định cụ thể chính xác giá trị,
khả năng hoàn thiện và TSHTTTL tồn tại dưới hai trạng thái là vật và quyền tài sản. Việc
phân tích và tìm ra những đặc trưng của TSHTTTL có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong
nghiên cứu, nó sẽ là cơ sở nên tảng góp phần giúp cho người nghiên cứu có cái nhìn khái
qt hơn về loại tài sản này. Trong thực tiễn, nó giúp cho người áp dụng pháp luật nhận
diện được, xác định được đâu là TSHTTTL được pháp luật quy định và thừa nhận để
thực hiện những giao dịch dân sự hiệu quả và hợp pháp. Từ những phân tích về đặc điểm
của TSHTTTL, một lần nữa, chúng ta thấy được tính đặc thù, đặc biệt của loại tài sản
này.
1.1.4. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai
TSHTTTL ngày càng tham gia vào nhiều quan hệ dân sự và có sự ảnh hưởng nhất
định đến sự phát triển kinh tế đất nước. Thế nhưng chế định này vẫn cịn chưa hồn thiện,
thống nhất, cịn nhiều hạn chế nên chưa có sự phân loại rõ ràng về loại tài sản này. Tuy
nhiên, TSHTTTL cũng là một bộ phận của tài sản nói chung nên chúng ta có thể dựa vào
những tiêu chí phân loại tài sản để phân loại TSHTTTL. “Trong luật Anh Mỹ thì tài sản
được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác bao
gồm tiền, động sản hữu hình mà khơng phải là tiền”28. Còn đối với “luật La Tinh, tài sản
được phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vơ hình, vật
tiêu hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật sở hữu
và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư”29. Căn cứ vào quy định của BLDS
2005 ta thấy được luật Việt nam phân loại tài sản có phần tương đồng với luật La Tinh.
Qua đó, căn cứ vào nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại tài sản, có thể căn cứ vào tính
chất di dời của tài sản, căn cứ vào nguồn gốc và cách thức hình thành của tài sản, căn cứ
vào bản chất của tài sản, tính chất vật lý của tài sản để phân loại tài sản một cách phù
hợp. Vì vậy, TSHTTTL có thể được phân loại như sau:
Căn cứ vào tính chất di dời về mặt cơ học và mục đích sử dụng thì TSHTTTL có

thể chia thành TSHTTTL là động sản và bất động sản.
Căn cứ vào hình thái tồn tại của TSHTTTL có thể chia nó làm hai loại là tài sản hữu
hình và tài sản vơ hình. Theo quy định của BLDS 2005 thì TSHTTTL chỉ được nhắc đến
với hình thái là vật, tuy nhiên, các văn bản pháp luật khác liên quan đã quy định rộng
hơn, thoải mái hơn với việc thừa nhận TSHTTTL có thể là quyền tài sản. Do đó,
TSHTTTL có thể tồn tại ở cả hai trạng thái là hữu hình và vơ hình. Việc quy định như
vậy là hợp lý với nhu cầu thực tiễn. Có thể ví dụ TSHTTTL ở dạng hữu hình như nhà ở
hình thành trong tương lai, cơng trình, phương tiện, máy móc thiết bị đang trong q
trình xây dựng, lắp đặt, lắp ráp. Ở dạng vơ hình, TSHTTTL có thể là quyền địi nợ hình
28

Nguyễn Ngọc Điện (2004), Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt nam, NXB Trẻ,
Tp. Hồ Chí Minh, tr.26.
29
Hồng Hà Tun (2011), Pháp luật về TSHTTTL và thực tiễn áp dụng, Luận văn cử nhân trường
ĐH Luật TP.HCM, tr.18.


16

thành trong tương lai30, quyền hợp tác đầu tư, quyền góp vốn phát sinh từ thỏa thuận
nguyên tắc trong tương lai và những quyền tài sản khác. Tuy nhiên, hiện nay, việc xác
định một TSHTTTL là vật hay quyền tài sản là không dễ dàng31. Đây là một trong những
căn cứ để phân loại TSHTTTL phổ biến hiện nay. Với cách phân loại này, các chủ thể
tham gia vào quan hệ sẽ có cái nhìn chính xác, rõ ràng hơn về đối tượng của quan hệ để
áp dụng những quy định phù hợp, góp phần tạo sự đúng đắn trong việc áp dụng pháp
luật.
Ngồi ra, có thể phân loại TSHTTTL dựa vào tính chất di dời của tài sản. Theo đó,
TSHTTTL có thể chia thành động sản hình thành trong tương lai và bất động sản hình
thành trong tương lai. Những tài sản có khả năng di chuyển, dịch chuyển được gọi là

động sản và ngược lại không thể di dời được gọi là bất động sản. Tuy nhiên, cách xác
định động sản và bất động sản này chỉ mang tính chất tương đối, vì có những tài sản có
thể di dời nhưng pháp luật quy định nó là bất động sản và ngược lại. Do đó, việc xác định
động sản, bất động sản nên căn cứ vào quy định của pháp luật để đảm bảo tính đúng đắn.
Điều 174 BLDS 2005 liệt kê những tài sản là bất động sản, bao gồm đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy
định và những tài sản khơng thuộc nhóm trên được xem là động sản. Căn cứ vào quy
định này, chúng ta có thể xác định được bất động sản hình thành trong tương lai là những
tài sản trên nhưng chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
tại thời điểm giao kết giao dịch dân sự và tương tự với động sản hình thành trong tương
lai. Ví dụ như nhà ở là bất động sản hình thành trong tương lai vì nó là tài sản gắn liền
trên đất, dây chuyền sản xuất cà phê đang được lắp đặt là động sản hình thành trong
tương lai.
Căn cứ vào cách quy định TSHTTTL của Nghị định 11/2012/NĐ-CP32 hay trước đó
là Nghị định 163/2006/NĐ-CP33, chúng ta có thể chia TSHTTTL ra làm hai loại là tài sản
đã hình thành và tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch dân sự. Xuất
phát từ tính đặc thù của loại tài sản này, chúng ta mới có cách phân loại đặc biệt như vậy.
TSHTTTL có thể đã tồn tại, đã hiện hữu về mặt vật chất cũng có thể là chưa tồn tại, chưa
hoàn chỉnh, chưa hoàn thành tại thời điểm giao kết giao dịch dân sự. Đây là cách phân
30

Khoản 1 Điều 22 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm.
31
Trong giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, người thế chấp có thể dùng nhà ở mua
trả góp hoặc nhà ở được mua đang trong quá trình hình thành để làm tài sản thế chấp. Trong trường
hợp này, người mua chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng lại có các quyền và nghĩa vụ
nhất định từ hợp đồng mua nhà, họ có quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Như vậy, trong
quan hệ thế chấp này, đối tượng thế chấp là vật, cụ thể là nhà ở hay quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua nhà? Việc xác định TSHTTTL này là vật hay quyền tài sản gặp phải nhiều khó khăn. Do

đó, Cơng văn 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/7/2007 của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm có
hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Theo đó, đối với nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở thì tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay không phải là căn hộ chung cư mà là
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở.
32
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm.
33
Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.


17

loại đặc trưng chỉ có ở TSHTTTL. Ví dụ một tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao
kết giao dịch thế chấp như nhà đang xây, máy móc đang lắp ráp, dây chuyền sản xuất
đang lắp ráp, lúc này, tài sản thế chấp chỉ tồn tại ở dạng nguyên vật liệu dùng để tạo nên
tài sản mà thôi. Một tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu là TSHTTTL
như: nhà ở, phương tiện vận tải, tàu thuyền được tặng cho, thừa kế hay mua bán nhưng
chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, thủ tục thừa kế v..v. Do đó, người mua, người
được tặng, thừa kế chưa xác lập quyền chủ sở hữu của mình, tuy nhiên, vẫn được hưởng
một số quyền luật định, trong đó có quyền thế chấp tài sản này để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự.
Ngoài những cách phân loại trên, TSHTTTL có thể được phân loại dựa trên những
cơ sở, căn cứ khác như: nguồn gốc và cách thức hình thành, bản chất của tài sản, vai trị
kinh tế của tài sản, chế độ pháp lý của tài sản... Tuy nhiên, việc phân loại này chỉ mang
tính tương đối và tùy thuộc vào quan điểm của từng nhà nghiên cứu, vì đây là một tài sản
đặc thù chưa có sự thống nhất trong tư duy cũng như trong quy định pháp luật. Thế
nhưng, việc phân loại TSHTTTL cũng có ý nghĩa nhất định trong q trình nghiên cứu,
trong thực tiễn áp dụng, giúp cho người nghiên cứu hiểu rõ hơn về loại tài sản đặc thù

này, giúp các chủ thể tham gia quan hệ có cái nhìn đúng đắn về tài sản để thực hiện hiệu
quả giao dịch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1.1.5. Ý nghĩa của việc thừa nhận chế định tài sản hình thành trong tương lai
trong pháp luật Việt nam
TSHTTTL là một chế định còn khá mới mẻ so với các chế định khác trong BLDS
2005 cũng như trong các mối quan hệ xã hội. Khi xã hội ngày một phát triển tiến bộ thì
TSHTTTL cũng ngày càng tham gia vào nhiều quan hệ dân sự, thương mại, kinh tế và
khơng ngừng khẳng định vi trí, vai trị của mình. Việc thừa nhận chế định này có một vài
ý nghĩa như sau:
Thứ nhất, không thể phủ nhận việc thừa nhận chế định TSHTTTL sẽ giúp tạo lập
một hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ có đối tượng là TSHTTTL. Trước đây,
TSHTTTL không được thừa nhận, không được biết đến, khơng được quy định trong pháp
luật. Đó là lý do khiến các chủ thể không dám tạo lập một quan hệ dân sự liên quan đến
loại tài sản này, mà nếu có tạo lập thì khơng biết phải làm sao để quan hệ đó được pháp
luật thừa nhận, tơn trọng và bảo vệ. Chính vì vậy, việc áp dụng pháp luật không được
thống nhất, tùy tiện, thiếu đúng đắn. Từ đó, chúng ta thấy được ý nghĩa của việc thừa
nhận chế định này.
Thứ hai, sự ra đời của chế định TSHTTTL đã đa dạng hóa các loại tài sản có thể
tham gia vào các quan hệ dân sự. Hơn thế nữa, nó đáp ứng nhu cầu của thực tế khách
quan. Với nền kinh tế thị trường ngày càng một phát triển thì TSHTTTL trở thành một
trong những loại tài sản phổ biến trong các giao dịch dân sự, cụ thể là trong quan hệ cho
vay tại các tổ chức tín dụng ngân hàng. Việc thừa nhận chế định TSHTTTL sẽ giúp cho
các cá nhân, tổ chức có cơ hội tiếp cận nguồn vốn đầu tư, song song đó, các tổ chức tín
dụng có cơ sở pháp lý tự tin cho vay, góp phần nâng cao hiệu quả, năng suất kinh doanh
của tổ chức mình. Ngồi ra, TSHTTTL có thể là đối tượng của giao dịch mua bán, tặng


18

cho tài sản hay kể cả thừa kế tài sản. Vì vậy, pháp luật cần phải có sự thay đổi cho phù

hợp với nhu cầu xã hội, vì theo lẽ tất nhiên, kiến trúc thượng tầng phải thay đổi để phù
hợp với cơ sở hạ tầng.
Thứ ba, việc ghi nhận TSHTTTL góp phần hạn chế tranh chấp trong các mối quan
hệ xã hội. Vì pháp luật đã tạo một hành lang pháp lý vững chắc, tạo những cơ sở pháp lý
để điều chỉnh từng vấn đề liên quan đến TSHTTTL nên các chủ thể có thể dễ dàng áp
dụng một cách đúng đắn, phù hợp. Ngoài ra, việc pháp luật đã quy định cụ thể, các bên
có thể dễ dàng xác định ai đúng ai sai, các cơ quan chức năng cũng có cơ sở để giải quyết
tranh chấp giữa các bên một cách dễ dàng, thống nhất. Do đó, việc pháp luật thừa nhận
tài sản hình thành trong tương lai có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với kinh tế, xã hội,
góp phần thúc đẩy các giao dịch dân sự nói chung phát triển lành mạnh, minh bạch, hợp
pháp.
Thứ tư, việc cơng khai ghi nhận TSHTTTL góp phần đảm bảo trật tự, ổn định xã
hội và hơn hết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Các quy định của pháp luật
sẽ là công cụ, phương tiện để các chủ thể tự bảo vệ quyền và lợi ích của mình vì họ biết
được mình có quyền gì thì mới bảo vệ được quyền lợi của mình. Ví dụ như căn cứ quy
định tại khoản 6 Điều 351 BLDS 2005 thì bên nhận thế chấp TSHTTTL có quyền giám
sát, kiểm tra q trình hình thành tài sản thế chấp là TSHTTTL. Từ quy định của pháp
luật, bên nhận thế chấp biết được mình có quyền giám sát, kiểm tra tài sản đang hình
thành và yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng quy định pháp luật. Điều đó thể hiện pháp
luật là cơng cụ để các chủ thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, góp phần tạo lập
những mối quan hệ bền vững, lành mạnh, cơng bằng. Đồng thời, chế định TSHTTTL đã
góp phần nâng cao ý thức pháp luật, trình độ pháp lý của người dân, tạo môi trường pháp
lý lành mạnh để các quan hệ về TSHTTTL phát triển.
Ngoài ra, việc thừa nhận chế định TSHTTTL đã góp phần hồn thiện quy định pháp
luật nước nhà, đánh dấu từng bước phát triển trong kĩ thuật lập pháp và tạo sự hòa nhập
với xu thế chung của thế giới. Không những thế, chế định này cịn góp phần tăng cường
quản lý nhà nước thông qua việc công khai các quan hệ liên quan đến TSHTTTL, quy
định về đăng kí giao dịch bảo đảm, cơng chứng, chứng thực hợp đồng có TSHTTTL và
những quy định khác. Từ đó, nhà nước ln nắm rõ được tình trạng pháp lý của các
TSHTTTL, các quan hệ xã hội để có kế hoạch, chính sách quản lý phù hợp, đúng đắn.

Từ những phân tích trên, chúng ta thấy được việc thừa nhận chế định TSHTTTL có
ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nhà nước và xã hội. Nó tạo hành lang pháp lý vững
chắc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, hạn chế tranh chấp khơng đáng có
trong xã hội và đặc biệt góp phần tạo mơi trường giao dịch lành mạnh, cơng bằng, bình
đẳng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Vì vậy, pháp luật sửa đổi theo hướng
thừa nhận chế định này là hoàn toàn đúng đắn, phù hợp.


19

1.2. Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chế định thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai
Trong xã hội, các quan hệ dân sự đều được hình thành và thiết lập dựa trên sự tự
nguyện, bình đẳng thỏa thuận của các bên và được pháp luật tơn trọng, bảo vệ. Đó được
xem là ngun tắc cốt lõi của một quan hệ dân sự theo tinh thần của pháp luật Việt Nam34
cũng như pháp luật thế giới. Các bên trong quan hệ tự nguyện giao kết hợp đồng để được
hưởng những quyền song song với việc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Tuy
nhiên, trong thực tế, không phải nghĩa vụ nào cũng được thực hiện đầy đủ, tự giác. Do
đó, các biện pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được ra đời để đáp
ứng nhu cầu thực tế, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Theo đó, một
trong những biện pháp bảo đảm phổ biến, cần thiết, quan trọng là biện pháp thế chấp tài
sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Nhìn nhận được sự cần thiết và tầm quan trọng của các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, nên từ rất sớm các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ này đã được luật
hóa trong các bộ luật thời phong kiến.35. Vào những năm 1989 -1990, khi nền kinh tế
chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì việc quy định
các biện pháp bảo đảm này lại càng cần thiết hơn bao giờ hết. Đặc biệt, có thể kể đến hai
văn bản là Pháp lệnh hợp đồng kinh tế ngày 25/8/1989 và Pháp lệnh hợp đồng dân sự
ngày 29/4/199136. Tuy nhiên, các văn bản này còn quy định sơ sài, chưa hợp lý, cụ thể,

do đó, khả năng áp dụng trên thực tế không cao.
BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu một bước phát triển vượt bậc trong quy định về các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều đó thể hiện qua việc BLDS 1995 đã
liệt kê các biện pháp bảo đảm song song với việc quy định chi tiết từng biện pháp bảo
đảm đó. Tuy nhiên, các quy định này cịn tồn tại nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực tế
khách quan khi quy định chỉ được dùng tài sản là bất động sản để thế chấp. Ngoài ra, hoa
lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp cũng được xem là tài sản thế
chấp37. Chính quy định này đã thể hiện quan điểm của các nhà lập pháp lúc bấy giờ trong
việc thừa nhận thế chấp TSHTTTL. Mặc dù đây chỉ là một quy định gián tiếp, không rõ
ràng, nhưng đây được xem là nền mống, là sự khởi đầu của chế định thế chấp TSHTTTL
trong BLDS 2005. Khơng dừng lại ở đó, khoản 7 Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP
ngày 18-11-1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông tư số 06/2002/TT-BTP
34

Điều 4 -5 BLDS 2005
Theo Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (1998), Chuyên đề về “Giao dịch có bảo
đảm và đăng ký tài sản trong pháp luật Việt nam” của Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư
pháp, Hà Nội, tr.5-19 có ghi nhận các văn bản pháp luật như: Bộ Quốc triều hình luật, Bộ luât Gia
long, Bộ luật dân sự Bắc kì (1936), Trung kì (1939), Nam kì (1910) và Bộ luật thương mại của Việt
nam Cộng hòa từ thời phong kiến đã ghi nhận các biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong giao lưu
dân sự, trong đó có thế chấp tài sản.
36
Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (1998), Chuyên đề về “Giao dịch có bảo đảm và
đăng ký tài sản trong pháp luật Việt nam” của Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Hà
Nội, tr. 7.
37
Khoản 1 Điều 346 BLDS 1995 quy định: “Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản
được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”
35



20

ngày 28-2-2002 hướng dẫn một số quy định của Nghị định 165/1999/NĐ-CP có quy định
cụ thể TSHTTTL trong giao dịch bảo đảm là tài sản như thế nào. Điều này chứng tỏ sự
quan tâm của các nhà lập pháp đến chế định TSHTTTL trong giao dịch bảo đảm nói
chung, thế chấp nói riêng.
Nếu như BLDS 1995 thể hiện sự dè dặt của các nhà làm luật khi điều chỉnh các vấn
đề liên quan đến thế chấp TSHTTTL thì đến BLDS 2005 pháp luật đã chính thức cho
phép sử dụng TSHTTTL để thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. So với BLDS
1995 thì thuật ngữ “thế chấp” khơng thay đổi nhưng nội dung của biện pháp này đã có sự
thay đổi38 theo hướng tiến bộ và hồn thiện hơn. Cụ thể, khoản 1 Điều 342 BLDS 2005
quy định “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”. Bên
cạnh đó, Điều 320 BLDS 2005 cũng có quy định vật hình thành trong tương lai cũng có
thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, đây là một quy định khái quát nằm trong
phần quy định chung của phần Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, vật hình thành
trong tương lai đương nhiên được dùng làm tài sản bảo đảm trong giao dịch thế chấp vì
thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm luật định39. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu
ý phân biệt vật hình thành trong tương lai và TSHTTTL vì vật và tài sản là hai khái niệm
không đồng nhất40. Nếu căn cứ vào quy định tại Điều 320 BLDS 2005 thì chỉ có vật hình
thành trong tương lai mới được phép làm tài sản thế chấp. Thế nhưng, nếu căn cứ vào
Điều 342 BLDS thì tài sản dùng để thế chấp bao gồm các tài sản được hình thành trong
tương lai, mà tài sản gồm vật, quyền tài sản và các loại tài sản khác. Do đó, chúng ta thấy
được sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất trong quy định pháp luật về vấn đề này. Đây có thể
xem là một trong những điểm bất cập, những quy định còn chưa rõ ràng của chế định thế
chấp TSHTTTL.
Mặc dù đã được đề cập đến trong BLDS 2005 nhưng những quy định này chỉ dừng
lại ở việc thừa nhận TSHTTTL có thể trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp. Do đó,
các văn bản dưới luật về giao dịch bảo đảm lần lượt ra đời để khắc phục những thiếu sót
cịn tồn tại trong BLDS 2005. Cụ thể, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã định nghĩa

thế nào là TSHTTTL và các quy định khác liên quan đến thế chấp TSHTTTL nhằm làm
rõ quy định của BLDS 2005 và tạo hành lang pháp lý về vấn đề này. Ngồi ra, cịn có
Nghị định 11/2012/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP và nhiều văn bản pháp luật khác
điều chỉnh những vấn đề liên quan một giao dịch thế chấp TSHTTTL.
Vấn đề thế chấp TSHTTTL trong giai đoạn này nhận được nhiều sự quan tâm của
xã hội cũng như của các nhà lập pháp. Do đó, ngồi BLDS 2005 thì nó cịn được quy
định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan.
Có thể kể đến như trong lĩnh vực nhà ở có quy định về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành

38

Trường Đại học luật Tp. Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 331.
39
Khoản 1 Điều 318 BLDS 2005
40
Căn cứ Điều 163 BLDS 2005 thì tài sản gồm vật tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Do đó, vật chỉ
là một dạng tài sản nên không thể đồng nhất tài sản và vật.


21

trong tương lai41, Bộ Tư pháp phối hợp các Bộ khác ban hành khá nhiều văn bản pháp
luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL42 để điều chỉnh vấn đề này.
Từ thực tế trên cho thấy, sau năm 2005, các quy định về thế chấp TSHTTTL nói
riêng, về giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nói chung được quy định đầy đủ, rõ ràng,
tiến bộ hơn trước rất nhiều. Chính điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể
tham gia vào các quan hệ xã hội, thay vì trước đây cịn e dè, lúng túng. Ngồi ra, các quy
định này còn tạo điều kiện cho các các nhân, tổ chức có điều kiện tiếp cận nguồn vốn
song song với việc các tổ chức tín dụng phát huy tối đa sức mạnh, tiềm lực kinh tế của

mình vì phần lớn các giao dịch liên quan thế chấp TSHTTTL thường là giao dịch về vay
vốn bằng cách thế chấp TSHTTTL tại các ngân hàng. Bên cạnh những tiến bộ đáng ghi
nhận, các quy định về thế chấp TSHTTTL hiện nay cũng còn nhiều bất cập, hạn chế,
chưa đầy đủ, rõ ràng mà chúng ta sẽ phân tích, xem xét ở những phần sau. Tuy nhiên, nó
đã đánh dấu cho sự tiến bộ trong tư duy lập pháp của các nhà làm luật Việt Nam, góp
phần đưa pháp luật nước ta ngày càng xích lại gần hơn với xu thế chung của thế giới.
1.2.2. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Để nghiên cứu về chế định thế chấp TSHTTTL trong pháp luật Việt Nam, trước hết,
chúng ta phải có cái nhìn khái qt nhất về nó, phải định nghĩa được như thế nào là thế
chấp TSHTTTL.
Căn cứ quy định tại Điều 318 BLDS 2005 thì thế chấp được xem là một trong
những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự “là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc sử
dụng uy tín của mình (bên bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của
mình hoặc của chủ thể khác (bên được bảo đảm)”43. Xuất phát từ nhận thức, tư tưởng
chung đó, thế chấp tài sản được xem là việc một bên (bên thế chấp) dùng một tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận
thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp44. Đây là định nghĩa
chung nhất về thế chấp tài sản được điều luật hóa trong BLDS 2005. Tuy nhiên, điều luật
này chỉ định nghĩa khái quát về thế chấp tài sản, cịn thế chấp TSHTTTL là như thế nào
thì vẫn chưa có văn bản pháp luật nào định nghĩa rõ ràng, cụ thể. Chính vì vậy, hiện nay,
thế chấp TSHTTTL vẫn chưa có được sự thống nhất về khái niệm. Trước thực trạng này,
chúng ta phải dựa vào các quy định về thế chấp tài sản nói chung, kết hợp với khái niệm
TSHTTTL để có thể đưa ra một khái niệm hợp lý về thế chấp TSHTTTL45.
41

Khoản 2 Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Tuy nhiên Luật nhà ở 2005 đã khơng cịn hiệu lực, thay vào đó là
Luật nhà ở 2014 quy định tại Điều 118, Điều 147, 148,149.
42

Xem thêm Nguyễn Văn Vân, “Một số vấn đề pháp lý về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng
TSHTTTL”, Hội thảo quốc tế về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do Trường Đại học
Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 29/9/2014 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 127.
43
Trường ĐH Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà
Nội, tập 2, tr.61.
44
Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005.
45
Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật về TSHTTTL và thực tiễn áp dụng, Luận văn cử nhân trường
ĐH Luật TP.HCM, tr. 35.