Đề tài :

Thực trạng thị trường Bất động sản Hà Nội


Mở đầu

I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng
với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS là một trong những thị trường
đầu vào của quá trình sản xuất và cũng là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo
định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS
nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt
thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh
tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi
kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu
công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp
nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ
các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ trong đó nổi
bật lên là thị trường BĐS.


Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra
những kết quả to lớn:
 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và
BĐS nhất là vốn nước ngồi và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư
 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành

mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội –
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo
nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được
chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu
kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi
tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới
sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và
ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể
hiện rõ ở những điểm sau:
 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu
cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
 Mất cân bằng cung cầu.
 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên
xuất hiện nhiều “cị mồi” đất đai nhà ở.
 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn
nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.


 Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải
nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát
triển của thị trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất.

Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo
yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn
phịng, thị trường cơng nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị
trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…
Thị trường nhà đất tại Hà Nội - thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng
tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới
nền kinh tế.

Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ
bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng
thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của
Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt
hiệu quả cao.
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng
kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.


III Nội dung của đề tài
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân


Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội
I. Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội những năm gần đây
II. Những mặt được của việc phát triển thị trường BĐS Hà Nội
III. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường BĐS Hà Nội
IV. Nguyên nhân của những yếu kém trên và hậu quả
V. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS Hà Nội


Chương I

Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản”
và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS khơng chỉ
là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ.
Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc
sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào
thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là
BĐS, có hai thứ khơng di dời được đó là đất và nhà.


Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời
được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với
nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định

II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển
đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy
đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị
trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ, và
các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất
kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động, đặc biệt là thị trường BĐS đều trong
giai đoạn phát triển mạnh.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào
yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển
nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị
trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:



Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự
quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với
các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Có thể mơ tả thị trường BĐS theo mơ hình sau:
Quản lý nhà nước

Ngườimua

Quy
luật
đặc
thù
BĐS

- Quy luật cung
cầu
Quy
luật
giá trị

- Khan hiếm

Ngườibán


-Cạnh tranh
- Độc quyền

Giá
đất

Lợi
ích
kinh

Người
sở hữu

Người
sử dụng

Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập


2. Tính tất yếu của q trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách
quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của
sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hố là phân cơng lao động giữa người sản xuất này
và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định.

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một
nhu cầu khơng thể thiếu đựơc của cuộc sống. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh,

q trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên …
nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn,
việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên
cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới
việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị
trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng
chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã
hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền
kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị
trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội
nhập quốc tế.


3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền
sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là
người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

Phân loại thị trường BĐS

Theo các cấp
của thị trường


 Thị trường
cấp I
 Thị trường
cấp II
 Trị trường
cấp III

Theo đối
tượng của thị
trường

 Thị trường
nhà ở
 Thị trường
khách sạn
 Thị trường
nhà
cho
thuê
 Thị trường
VP

Theo mục đích
sử dụng

Theo khu vực

 Thị trường
 Thị trường


BĐS ở đô

mua bán
 Thị trường

thị



cho thuê
Thị trường
thế chấp,
bảo hiểm

 Thị trường
BĐS ở nông


thôn
Thị trường
BĐS ở các
đô thị lớn


III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng
hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hố đó. Q trình trao đổi – mua và bán
nhà đất ln vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng
diễn ra nhiều dạng khác nhau.


Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy
định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho
thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp
tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung
một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số
lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.


2. Đặc điểm của thị trường nhà đất –thị trường BĐS
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất
được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị
trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này
sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này
sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi
thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát
triển khơng đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển
kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.

2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường khơng hồn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn

chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hố nên thị trường
nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong
các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trường BĐS

2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung
có giới hạn tương đối.


Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì
nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi
cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất khơng thể phản ứng nhanh
chóng như các hàng hố thơng thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại
mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép
chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với
quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất
tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang
xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng
cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm sốt quy hoạch có ảnh
hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.

2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ
Hàng hố nhà đất là loại hàng hố có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu
tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Hàng hố nhà đất có
giá trị lớn có một số đặc điểm như khơng thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trị
là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Muốn có thị trường
BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động
vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải ln nắm vững một đặc tính kinh
tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay
để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền

tệ. Nếu khơng có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh
mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ
dẫn đến biến động ở thị trường kia.


3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã
hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường
này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện :
GDP Sử dụng

Tổng tiêu dùng
cuối cùng

Tiêu dùng
chính phủ

Tiêu dùng
tư nhân

Tổng tích luỹ

Tích luỹ
TSLĐ

Tích luỹ
TSCĐ

Tích luỹ


Tích luỹ BĐS

TSCĐ khác

Thiết bị với

Vật kiến

Tài sản

tài sản trên

trúc

khác

đất
Thị
trường
hàng hố
dịch vụ

Thị
trường
máy móc
thiết bị

Thị
trường

vật liệu
xây dựng

Thị
trường
sức lao
động

Thị
trường
BĐS

Thị trường
nguyên vật
liệu, bán
thành
phẩm


3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà
kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện
việc mua bán của mình. Với vai trị là một hàng hố đặc biệt, đất đai và nhà ở được
chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán
lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hố khơng bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị
trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất ln ln phong phú. Thị trường là nơi
chuyển hố vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển
vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường

trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền tệ.
Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh
doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng khơng gửi tiền vào
ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay
thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở
phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra khơng ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng
loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,
được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành


khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát
triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Thị trường
nhà đất phát
triển là nhân
tố quan
trọng góp
phần phát
triển kinh tế
xã hội đất
nước và
nâng cao đời
sống của các
tầng lớp dân
cư.


Thị trường
nhà đất là
nơi thực
hiện tái sản
xuất các yếu
tố sản xuất
cho các nhà
kinh doanh
nhà đất.

Động thái
phát triển của
thị trường
nhà đất tác
động tới
nhiều loại
thị trường
trong nền
KTQD đặc
biệt là thị
trường tài
chính – tiền
tệ.

Phân bổ hợp
lý tài nguyên
đất đai.



ChươngII

Thực trạng thị trường BĐS - nhà đất tại Hà Nội trong thời gian quai gian qua

1. Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội thời gian gần đây

Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động sản Hà
Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp. Tuy nhiên sau đó trong suốt thời
gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát
tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài
chính thế giới. Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm trong khi
thị trường tín dụng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính cho các nhà
đầu tư.
Kể từ quý ba mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh
hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt
Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị trường phát
triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi cơng của các dự án diễn ra chậm
hơn so với dự kiến.
Thị trường văn phịng Hà Nội năm 2008 khơng có những biến động quá lớn chủ
yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối năng
động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng
tăng.
Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít u cầu tìm th và ít
giao dịch th/cho th văn phịng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm
lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt.
Theo CBRC, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại thời
điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng kỳ
năm ngối. Đối với văn phịng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt 34
USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối
năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối

ổn định dưới mức 2% và 3,5%.


Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động th/cho th văn phịng hơn do ít cơng ty
thành lập mới hơn cũng như các cơng ty đang hoạt động hỗn lại kế hoạch mở
rộng. Trong quý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào thuê làm cho
giá chào th trung bình của các tịa văn phịng hạng B giảm khoảng 3% so với
quý trước.
Thị trường nhà ở 2009: Giao dịch trầm lắng
Trên thị trường căn hộ để bán, theo báo cáo khơng chính thức của dự án Keangnam
Hanoi Landmark Tower thì 918 căn hộ cao cấp của dự án này được bán khá tốt.
Hai tháng sau khi bắt đầu chào bán, Vincom Park Place đã bán (cho thuê 50 năm)
được 70% diện tích căn hộ. Ước tình có khoảng 650 căn hộ mới được chào bán bổ
xung vào nguồn cung mới của Q4 2008. Hanotex dự kiến chào bán Sky City
Towers với giá US$2.100/m2 vào Q1 2009.
Indochina Land động thổ dự án Indochina Plaza Hanoi, dự kiến cung cấp cho thị
trường 300 căn hộ, trong khi đó UDIC cũng động thổ tơ hợp N04 với 536 căn hộ
ngay cạnh N05. Giá chào căn hộ trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm
trong Q4 2008 với rất ít giao dịch ít.
Theo nghiên cứu của CBRE, thị trường nhà ở có sự chuyển biến đáng kể trong quý
4/2009. Trong vòng hai tháng đầu quý 4/2009, trên 40% tổng số căn hộ được chào
bán trong năm 2009 (6.587 căn hộ). So sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn
hộ chào bán trong quý 4/2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàng
năm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008.
Ở một số dự án tình trạng đầu cơ phổ biến đã đẩy giá các dự án mới lên cao trong
giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo
ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Với những
dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía Tây, mức tăng giá ổn
định hơn.
Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức

11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở
mức ổn định. Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy sức tiêu
thụ của thị trường có thể nhiều hơn dự tính do tính trên tổng nguồn cung, khoảng
90% có giá dưới 2.000 USD/m² và một phần lớn (2/3) dưới 1.500 USD/m². Một
vấn đề quan trọng hơn có thể thấy là những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có
giới hạn kể cả khi thị trường lên “cơn sốt”.


Thị trường BĐS Hà Nội năm 2010: Trầm lắng nhưng sẽ “ấm” cục bộ
Kết thúc năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến nhiều bước thăng
trầm những vẫn được đánh giá tốt hơn rất nhiều so với các địa phương khác, đặc
biệt là phân khúc đất nền dự án. So với Tp.HCM khi phải đối diện với nguồn cung
ào ạt, áp lực về giá cả giảm, cạnh tranh khốc liệt hơn thì Hà Nội lại có được thị
trường tốt hơn khi nguồn cung hạn chế
Thị trường căn hộ bán
Theo dự báo của Savills khi nghiên cứu hơn 30 dự án có kế hoạch thi cơng hoặc
đã xác định trong tương lai, Savills ước tính có khoảng 19.000 căn hộ sẽ tham gia thị
trường trong năm 2011. Ngoài ra cịn có khoảng 120 dự án mới khác cũng được dự
đoán là sẽ gia nhập thị trường sơ cấp với lượng căn hộ khoảng 24.000 căn.
Cũng theo thống kê từ 22 dự án tung ra sản phẩm sơ cấp trong quý 4/2010, ước có
khoảng 4.700 căn được tung ra, trong đó số căn hộ trung bình chiếm đến 55% .
Tình hình bán hàng từ nguồn cung sơ cấp này khá tốt, khoảng80% đã được bán hết
trong quý này.
Trên thị trường thứ cấp trong quý 4/2010 có khoảng 39.300 căn. Trong đó, Cầu Giấy
và Từ Liêm chiếm khoảng 40% nguồn cung thứ cấp toàn thị trường.
Về giá chào bán sản phẩm căn hộ trong quý 4/2010 nhìn chung đều tăng nhẹ so với
quý trước đó, dao động khoảng 4,5% so với quý trước


V D, NĂM 2011:C ác hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, doanh

nghiệp, dòng vốn FDI sụt giảm mạnh, thị trường căn hộ ế ẩm,...Đó là bức
tranh của thị trường bất động sảnnăm 2011 vừa qua.

Năm 2011, thị trường căn hộ Hà Nội khá trầm lắng ở phân khúc cao cấp. Nguồn cung mới đạt
khoảng 21.712 căn hộ tăng 50,3% so với năm 2010 với 60 dự án chào bán. Trong đó, chủ yếu là
căn hộ trung cấp với khoảng 14.304 căn, cao cấp 5.550 căn và bình dân 1.858 căn hộ.
Trái ngược với năm 2010, cảnh xếp hàng chen nhau đăng ký mua nhà khơng cịn diễn ra trong năm
nay, hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội được chào bán như Đại Mỗ, Kiến Hưng, Đặng
Xá,…đã bị ế ẩm vì giá bán vượt khả năng tài chính của người có thu nhập thấp.
Thị trường căn hộ cuối năm 2011 vẫn ảm đạm, không như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư là thị
trường nhà đất sẽ sôi động ở thời điểm cuối năm. Số lượng giao dịch thành cơng rất ít chủ yếu tập
trung ở phân khúc trung cấp và bình dân với giá trung bình dao động khoảng 18 – 25 triệu đồng/m2.
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, tình hình thị trường sẽ cịn khó khăn và chưa có
cơ sở nào cho sự hồi phục cho đến nửa đầu năm 2012.
Đến hết năm 2011, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt 636.349m2, tăng 47,9% so với
cùng kỳ năm trước. Giá thuê và công suất thuê có xu hướng giảm và đặc biệt là khu vực ngoài
trung tâm với mức giảm hơn 25% so với năm 2010.
Trong 3 năm tới, khi tăng trưởng kinh tế dần ổn định và năng lực tài chính các doanh nghiệp được
cải thiện thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng rất mạnh với khoảng hơn 940.000m2. Dự kiến,
nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh
Xuân.

BĐS 2012:
E.NĂM 2012:

1. Xu hướng bán tháo, bán giảm giá bất động sản
Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,…là những
yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất
động sản diễn ra sôi động trong năm 2012.
Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là

Dự án Eurowindow Multicomplex giảm 35%, Tịa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%,
Dự án Unimax Hà Đông giảm hơn 30%.