HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN TRUNG ĐỨC

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGỌC LÂM,
QUẬN LONG BIÊN - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019”

Hà Nội – 2020


HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGỌC LÂM,
QUẬN LONG BIÊN - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019”

Ngƣời thực hiện

: NGUYẾN TRUNG ĐỨC

Lớp

: K61QLDDA

Khóa

: 61

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hƣớng dẫn : TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH

Hà Nội – 2020


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, được sự giảng dạy tận tình của các thầy giáo, cơ giáo trong Học viện
nói chung và đặc biệt là các thầy giáo, cơ giáo trong Khoa Quản lý đất đai nói
riêng đã giúp em trang bị được những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng
như đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong công tác sau
này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lịng biết ơn sâu sắc, em xin gửi lời cảm
ơn chân thành nhất tới các thầy, cơ. Đặc biệt, để hồn thành khóa luận tốt
nghiệp này ngoài sự cố gắng của bản thân, em đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ nhiệt tình của cơ giáo TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, giảng viên cao cấp Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

và sự giúp đỡ của các thầy giáo, Cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, cùng các
cán bộ công chức làm vıệc tạı Ủy ban nhân dân phường Ngọc Lâm, văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh Long Biên. Khóa luận chắc chắn sẽ khơng
tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của
các thầy, cơ giáo và các bạn để bài khóa luận được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 1 năm 2021
SİNH VİÊN THỰC HİỆN

NGUYỄN TRUNG ĐỨC

i


MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
NGUYỄN TRUNG ĐỨC ................................................................................. i
Mục lục ............................................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ v
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................. 3


3.

Yêu cầu của đề tài ................................................................................. 3

Chƣơng 1. TỔNG QUAN ............................................................................... 4
1.1

Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .... 4

1.1.1. Văn bản luật .......................................................................................... 4
1.1.2. Văn bản pháp luật dưới luật .................................................................. 4
1.2

Đăng ký đất đai ..................................................................................... 5

1.2.1

Khái niệm .............................................................................................. 5

1.2.2 Các trường hợp thực hiện đăng ký đất đai .............................................. 6
1.2.3. Đối tượng của đăng ký đất đai .............................................................. 7
1.2.4. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai................................................. 8
1.3.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) ................................................ 9

1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận .................................................................. 9
1.3.2. Các trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận ....................... 11
1.3.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ...................................................... 12

1.3.4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận ........................................................ 13
1.3.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận........................................................... 15
1.4.

Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cả nước . 20
ii


CHƢƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 23
2.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 23

2.2.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................. 23

2.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 23

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Phường Ngọc Lâm, Quận Long
Biên, Hà Nội. ......................................................................................23
2.3.2. Kết quả đăng ký đất đai tại Phường Ngọc Lâm, Quận Long Biên
giai đoạn 2015-2019 ...........................................................................23
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận tại phường Ngọc Lâm, Quận Long
Biên giai đoạn 2015-2019 ...................................................................23
2.3.4. Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại phường Ngọc
Lâm Quận Long Biên giai đoạn 2015-2019. ......................................24
2.3.5. Đề xuất giải pháp thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng

nhận tại phường Ngọc Lâm, Quận Long Biên ...................................24
2.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 24

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ...............................................24
2.4.2. Phương pháp tổng hợp thống kê số liệu, tổng hợp, xử lý số liệu .......24
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh..........................................................24
CHƢƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................. 26
3.1

Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của phường Ngọc Lâm, quận
Long Biên ............................................................................................ 26

3.1.1

Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 26

3.1.2

Điều kiện về kinh tế-xã hội ................................................................. 30

3.1.3

Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Ngọc Lâm – thành
phố Hà Nội. ......................................................................................... 33

3.2.

Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận tại phường Ngọc Lâm. .......... 42


3.2.1

Căn cứ pháp lý để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận .......................................................................................... 42
iii


3.2.2

Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại phường Ngọc Lâm
quận Long Biên thành phố Hà Nội. .................................................... 44

3.2.3

Kết quả thực hiện công tác đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng
nhận cho hộ gia đình, cá nhân............................................................. 50

3.2.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn phường Ngọc Lâm .. 58
3.3.

Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn phường Ngọc Lâm ....................................................................... 61

3.3.1. Thuận lợi ............................................................................................. 61
3.3.2. Khó khăn, tồn tại ................................................................................. 62
3.4

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đặng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Ngọc

Lâm ..................................................................................................... 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 65
1.

Kết luận ............................................................................................... 65

2.

Kiến nghị ............................................................................................. 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69

iv


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Thống kê dân số phường Ngọc Lâm giai đoạn 2015-2019 ........... 32
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phường Ngọc Lâm năm 2019 ................... 38
Bảng 3.3: Biến động đất đai phường Ngọc Lâm giai đoạn 2015 -2019 ......... 40
Bảng 3.4: Diện tích kê khai đăng ký quyền sử dụng đất ở giai đoạn 2015-2019 . 51
Bảng 3.5: Kết quả đăng ký đất đai cho hộ gia đình, cá nhân theo tổ dân
phố trên địa bàn phường Ngọc Lâm giai đoạn 2015 –2019 ........... 53
Bảng 3.6 : Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn phường Ngọc
Lâm đến hết năm 2019.................................................................... 55
Bảng 3.7: Phân loại hộ gia đình, cá nhân chưa đủ được cấp giấy chứng
nhận đất ở trên địa bàn Phường Ngọc Lâm giai đoạn 2015-2019 .. 56
Bảng 3.8 : Kết quả đăng ký biến động trên địa bàn phường Ngọc Lâm giai
đoạn 2015 –2019 ............................................................................. 59


v


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận theo Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT ..........11
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý phường Ngọc Lâm, quận Long Biên .................26
Hình 3.2 : Cơ cấu các ngành kinh tế phường Ngọc Lâm năm 2019 ...............31
Hình 3.3: Tuyến đường quy hoạch tại ngõ 399 Ngọc Lâm ............................35
Hình 3.4 : Tuyến đường quy hoạch tại ngõ 481 Ngọc Lâm. ..........................36
Hình 3.5: Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Ngọc Lâm .....................46
Hình 3.6: Quy trình đăng ký biến động đất đai...............................................50
Hình 3.7: Kết quả đăng ký đất đai cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
phường Ngọc Lâm ..........................................................................52
Hình 3.8 : Cơ cấu phân loại hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận đất ở giai đoạn 2015-2019...................................58
Hình 3.9: Cơ cấu đăng ký biến động trên địa bàn phường Ngọc Lâm giai
đoạn 2015 –2019 .............................................................................61

vi


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập phát triển kinh tế với tốc độ
phát triển khơng ngừng và q trình đơ thị hóa mạnh mẽ đã dẫn tới nhu cầu về
đất ở, đất phát triển các cơng trình, dự án… ngày càng tăng nhanh. Địi hỏỉ

cơng tác quản lý nhà nước về đất đai cần được đẩy mạnh và hoàn thiện hơn
nữa để đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý.
Ngày nay, do gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội, cùng với tốc
độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên
thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Trong khi đất đai thì có hạn mà nhu cầu sử
dụng đất thì vơ hạn, cùng với đó là tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm thường
xuyên xảy ra,việc giải quyết vấn đề cực này cực kì nan giải do thiếu giấy tờ
pháp lý.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội
dung của quản lý nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2015.
Là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm hoàn thiện một hệ thống hồ sơ đầy đủ
làm cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo
quy định của pháp luật. Đồng thời việc cấp GCN có thể bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất giúp họ đất yên tâm đầu tư và sản xuất
trên mảnh đất đó. Ngồi ra, nó cũng giúp Nhà nước giám sát việc thực hiện
các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và lợi ích chung của tồn xã hội trong việc sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng nhằm xác nhận quyền sử
dụng hợp pháp cho người sử dụng đất nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ và
cải tạo đất để đem lại hiệu quả cao nhất trong sản xuất đồng thời thực hiện

1


các quyền và nghĩa vụ đối với đất theo quy định của Nhà nước. Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và quan trọng của Đảng
và Nhà nước. Công việc này được triển khai tại tất cả các địa phương trên cả
nước. Do tình hình sử dụng đất cịn có những thay đổi, phức tạp nên công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn nan giải.

Phường Ngọc Lâm là một phường thuộc quận Long Biên, thành phố
Hà Nội, nằm trong giao lộ của vùng kinh tế trọng điểm có vị trí địa lý thuận
lợi trong phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu thương mại. Chính vì vậy mà
nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như các doanh nghiệp, xì nghiệp trên
địa bàn khá phức tạp. Với vị trí đẹp: nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ,
nằm gần 2 cầu Long Biên và cầu Chương Dương, bên cạnh con sông Hồng
hùng vĩ và sát những tuyến đường lớn quan trọng nên Ngọc Lâm được ví như
một phố cổ thứ 2 của Hà Nội và được đánh giá cao hơn các phường khác trên
địa bàn Quận Long Biên. Theo nhịp phát triển kinh tế xã hội thì các vấn đề về
đất đai tại phường Ngọc Lâm cũng ngày càng trở nên quan trọng. Trong
những năm trở lại đây vấn đề liên quan đến đất đai đã được quan tâm nhiều
hơn tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý
Nhà nước và đất đai . Khi có biến động xảy ra, đăng ký biến động đất đai là
một nội dung bắt buộc phải thực hiện đối với mọi trường hợp mọi đối tượng
sử dụng và quản lý đất đai. Quản lý biến động đất đai là quá trình quản lý
thường xuyên và liên tục của Nhà nước nhằm phản ánh đúng thực trạng sử
dụng, quản lý đất đai trong từng khu vực và vùng lãnh thổ
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của cơng tác
đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Long Biên
-Hà Nội, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp
Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS.Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên
cao cấp khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi tiến

2


hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn Phƣờng Ngọc Lâm, Quận Long Biên -Hà
Nội giai đoạn 2015 – 2019 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn phường Ngọc Lâm
Quận Long Biên Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
trên địa bàn, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được những quy định pháp luật đất đai hiện hành và các quyết
định của UBND quận Long Biên, Thành phó Hà Nội.
- Có số liệu phản ánh trung thực, chính xác , khách quan thực tế đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại phường.
- Giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện thực tế địa phương.

3


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN

1.1 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
Như chúng ta đã biết đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có
tầm quan trọng với mọi quốc gia, mọi thời đại, nó gắn liền với hoạt động của
con người. Do đó để bảo vệ, quản lý, sử dụng đất hiệu quả cần có một hệ
thống văn bản quản lý nguồn tài nguyên đất một cách tối ưu, tiết kiệm thời
gian, công sức; Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũng là một trong những nội dung được Đảng và Nhà nước ta quan tâm
chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau.
1.1.1. Văn bản luật
- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 28 tháng 11 năm
2013, có hiệu lực từ ngày 01/01/2014.
- Nghị quyết số: 82/2019/QH14 ngày 14/06/2019 của Ủy ban thường
vụ Quốc hội về việc tiếp tục hoàn thiện , nâng cao, hiệu lực, hiểu quả thực
hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đại tại đô thị

- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành 01/07/2014.
- Luật nhà ở 2014 do Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014.
1.1.2. Văn bản pháp luật dƣới luật
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất

4


- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài ngun và
Mơi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 07/2015/TT - BTNMT ngày 26/2/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định việc lập phương án sử dụng đất; lập hồ ranh
giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất,
cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất đối với công ty nông lâm nghiệp.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTBMT-BNV-BTC ngày

04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính Hướng
dẫn chức năng, nhiệm vu, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai trức thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường.
Ngồi ra, cịn có hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, các Thơng
tư của Bộ Tài ngun và Môi trường, Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên
và Môi trường... nhằm hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
1.2 Đăng ký đất đai
1.2.1 Khái niệm
Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước
thực hiện và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất. Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về

5


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Đăng ký đất đai gồm 2 giai đoạn: đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động
- Đăng ký đất đai lần đầu:
Là việc thực hiện thủ tục lần đầu để nghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với
thửa đất được thực hiện lần đầu tiên
Kết quả của đăng ký lần đầu là cấp giấy chứng nhận cho người sử
dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất đủ điều kiện, thiết lập thông tin trong
hồ sơ địa chính
- Đăng ký biến động:
Là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định, thực hiện đối với
trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi

Kết quả của đăng ký biến động: Cấp, chỉnh lý, thu hồi giấy chứng nhận
cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất; Chỉnh lý, cập nhật thơng
tin trong hồ sơ địa chính.
1.2.2 Các trƣờng hợp thực hiện đăng ký đất đai
Các trường hợp đăng ký lần đầu: thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng
ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; thửa đất được giao, cho
thuê để sử dụng; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Các trường hợp đăng ký biến động
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ;
+ Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
6


+ Thay đổi về tài sản gắn liền với;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Thay đổi hình thức sử dụng đất;
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản riêng của vợ
(chồng) thành quyền chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo kết quả hòa
giải thành về tranh chấp, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo.
1.2.3. Đối tƣợng của đăng ký đất đai
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định tại , Điều 95, Khoản 1 đăng ký đất

đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu
Ngoài ra tại Điều 5 của Luật cũng quy định đối tượng sử dụng đất được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng bao gồm 7 nhóm đối tượng sau:
- Tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
7


- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;
- Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ
chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; người Việt
Hà Nội cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
1.2.4. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
- Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất

đó, bao gồm:
- Người đứng đầu các tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình;
- Chủ tịch ủy ban nhân dân phường chịu trách nhiệm trước nhà nước
đối với việc sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích cơng ích;
- Đất phi nông nghiệp đã giao cho ủy ban nhân dân phường để sử dụng
vào mục đích xây dựng trụ sở ủy ban nhân dân và các cơng trình cơng cộng
phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo;
- Chủ hộ gia đình; cá nhân, người Việt Hà Nội cư ở nước ngồi, cá
nhân nước ngồi;
- Người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất, người
sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.
8


1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất (Giấy chứng nhận)
1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận
Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo
thời gian, cụ thể là vào năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Đến năm 2013, khái niệm này có bổ sung thêm theo Khoản 16, Điều 3
Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất”.
Nhằm tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành
chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, khơng phụ
thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông
qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về giấy chứng
nhận đã có sự thay đổi cơ bản. Tại Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy
định: “giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống
nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất
thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận; chủ sở hữu tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động
sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới
khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về giấy chứng nhận thì mẫu
giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã
ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp

9


pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và
cả tài sản trên đất.
Hiện nay mẫu giấy chứng nhận mới nhất được thể hiện theo Thông tư
23/2014/TT-BTNM quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy chứng nhận được quy
định cụ thể tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNM, cụ thể như sau: Giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền
hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận)
và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao

gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
10


- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận theo Thơng tƣ 23/2014/TT-BTNMT
1.3.2. Các trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
11



- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 01/7/2014
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai, theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
ngưười mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị
mất.
1.3.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định trong Luật Đất đai năm
2013, tại Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Hà Nội cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi

12


thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Hà Nội cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài
nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3.4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải tuân thủ theo các điều kiện của luật định, gồm những điều kiện
cụ thể sau:
1.3.4.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo
từng thửa đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
1.3.4.2.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
có nhiều người chung quyền sử dụng
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
13


đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
1.3.4.3. Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
1.3.4.4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
đất cấp cho vợ và chồng
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ

ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền

14


sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
1.3.4.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự
chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật này.
1.3.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận
Theo khoản 1, khoản 2 khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực
từ ngày 1/7/2014, những trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

15


a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15/10/1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu
trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật nêu cụ thể thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.


16


3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Đối với giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất theo điểm e khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nêu
trên được quy định chi tiết tại Điều 15 Thông tư số 02/2015/BTNMT. Cụ thể:
1. Bằng khoán điền thổ.
2. Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ
quan thuộc chế độ cũ.
3. Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền
với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
4. Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan
thuộc chế độ cũ chứng nhận.
5. Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ
quan thuộc chế độ cũ cấp.
6. Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
7. Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở cơng nhận.
Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100
của Luật Đất đai nêu trên được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định
43/2014/NĐ-CP, bao gồm:
1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
17