HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

= = = = = = = =

ĐỖ TÙNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HÀ NỘI - 2021


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

= = = = = = = =

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Người thực hiện

: ĐỖ TÙNG LÂM

Lớp

: K61-QLDDC

Mã sinh viên

: 612843

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn

: TS. NGÔ THANH SƠN

HÀ NỘI - 2021



LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
được sự giảng dạy tận tình của các thầy cơ giáo trong Học viện nói chung và đặc
biệt là các thầy cơ giáo trong Khoa Tài Ngun và Mơi Trường nói riêng đã giúp em
trang bị được những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như đạo đức, lối sống,
tạo cho em hành trang vững chắc trong công tác sau này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lịng biết ơn sâu sắc, em xin gửi lời cảm ơn

trân thành nhất tới các thầy, cơ. Đặc biệt, để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này
ngoài sự cố gắng của bản thân, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình
của thầy giáo TS. Ngô Thanh Sơn, giảng viên Bộ môn Tài nguyên nước, Khoa Tài
Nguyên và Môi Trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam và sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo trong khoa Tài Nguyên và Môi Trường, cùng các công chức, viên chức
làm việc tại Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
Trong quá trình thực hiện đề tài dù em đã cố gắng không ngừng nghiên cứu
để hồn thành tốt khóa luận xong cũng sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, em rất
mong nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy cơ giáo cùng các bạn sinh viên
để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 19 tháng 12 năm 2021
Sinh viên thực hiện

Đỗ Tùng Lâm

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................................v
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài ...............................................................................2
2.1. Mục đích...............................................................................................................2
2.2. Yêu cầu .................................................................................................................2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN ........................3
1.1.1. Lịch sử ĐKĐĐ ở Việt Nam ...............................................................................3
1.1.2. Cơ sở lý luận của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN ...................................................7
1.1.3. Căn cứ pháp lý hiện hành của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN ...............................9
1.1.4. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .......................................10
1.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......18
1.2.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu .............................................................................................................................18
1.2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng khi đăng ký biến động .......20
1.3. Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCN của một số nước trên thế giới...............................22
1.3.1. Tại Úc ..............................................................................................................22
1.3.2. Tại Anh ............................................................................................................23
1.3.3. Tại Mỹ .............................................................................................................24
1.3.4. Tại Pháp...........................................................................................................25
1.4. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm......................................26
1.5. Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCN trên cả nước và địa bàn thành phố Hà Nội...........28
1.5.1. Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCN trên cả nước .......................................................28
ii


1.5.2. Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn Hà Nội ...........................................29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................31
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................31
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ....................................................................31
2.3.2. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính

trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội .......................................................31
2.3.3. Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ
địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội........................................32
2.3.4. Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ............32
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................32
2.4.2. Phương pháp thống kê.....................................................................................32
2.4.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................32
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................32
2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ..............................................................33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ....................................................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................36
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................38
3.1.4. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Gia Lâm ..................40
3.1.5. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm ......................41
3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội ......................................................................................................49
iii


3.2.1. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân..49
3.2.2. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho HGĐ, CN trên địa bàn
huyện Gia Lâm ..........................................................................................................51
3.2.3. Kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm giai
đoạn 2019- 12/2021...................................................................................................54
3.3. Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa

chính trên địa bàn huyện Gia Lâm ............................................................................55
3.3.1. Thuận lợi .........................................................................................................55
3.3.2. Khó khăn .........................................................................................................56
3.4. Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn
huyện Gia Lâm. .........................................................................................................58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................61
1. Kết luận .................................................................................................................61
2. Kiến nghị ...............................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................64

iv


DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CQTHA

Cơ quan thi hành án


CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

CN

Cá nhân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HGĐ


Hộ gia đình

KCN

Khu cơng nghiệp

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TAND

Tịa án nhân dân

TT

Thông tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


QSHTS

Quyền sở hữu tài sản

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

KH

Kế hoạch

UBND

Ủy ban Nhân dân

VPĐKQSĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

BĐĐC


Bản đồ địa chính

v


CQTHA

Cơ quan thi hành án

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

CN

Cá nhân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HGĐ

Hộ gia đình

KCN

Khu cơng nghiệp

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TAND


Tịa án nhân dân

TT

Thơng tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHTS

Quyền sở hữu tài sản

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

KH

Kế hoạch

UBND

Ủy ban Nhân dân

VPĐKQSĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2019-2021 của huyện
Gia Lâm. ....................................................................................................................38
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2021 ........................................44
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2021 ..................................45
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Gia Lâm, giai đoạn 201912/2021 ......................................................................................................................46
Bảng 3.5. Sự biến động nhóm đất phi nơng nghiệp huyện Gia Lâm giai đoạn 201912/2021 ......................................................................................................................47
Bảng 3.6. Kết quả công tác đăng ký đất ở cho HGĐ, CN trên địa bàn huyện Gia
Lâm giai đoạn 2019- 12/2021 ...................................................................................49
Bảng 3.7. Những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn
huyện Gia Lâm giai đoạn 2019- 12/2021..................................................................50
Bảng 3.8. Kết quả công tác ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp cho HGĐ, CN trên
địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2019- 12/2021 .....................................................52
Bảng 3.9. Những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đối với đất nông nghiệp
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2019- 12/2021 ..............................................53
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia
Lâm giai đoạn 2019- 12/2021 ...................................................................................54

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Giấy chứng nhận theo mẫu ban hành của Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT .....................................................................................................................13
Hình 1.2. Giấy chứng nhận theo mẫu ban hành của Thông Tư số 23/2014/TTBTNMT .....................................................................................................................15
Hình 1.3. Sơ đồ tổ chức hệ thống quản ký đất đai tại UBND huyện Gia Lâm .........26
Hình 3. 1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Lâm – TP Hà Nội.......................................34
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2021 huyện Gia Lâm .........................................44


viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh doanh, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phịng. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng, nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được hết tiềm
năng vốn có của mình nếu con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Nói
về vai trị của đất C.Mác viết: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông lâm nghiệp”.
Theo Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai” [Quốc hội, 2013]. Ngày nay trong quá trình
đổi mới kinh tế- xã hội ở nước ta, những năm gần đây cơ cấu kinh tế nước ta đang
có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nơng nghiệp sang cơng nghiệp và dịch vụ, kéo theo
nó là chuyển dịch các nguồn lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên
(Điều 4, luật đất đai năm 2013), điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài nguyên thiên
nhiên cần được thống nhất và quản lý. Để đáp ứng nhu cầu đó thì cơng tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính đóng vai trị hết sức quan trọng
và là 01 trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, là thủ tục hành chính bắt
buộc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người có
quyền sử dụng đất, nhằm hồn thiện một hệ thống hồ sơ đầy đủ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất. Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất và là cơ
sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai. Từ đó chế độ sở hữu tồn dân
đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ và
phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, thúc

đẩy phát triển kinh tế- xã hội.

1


Gia Lâm là huyện ven đơ nằm phía đơng thành phố Hà Nội, phía Bắc giáp
thành phố Từ Sơn và huyện Tiên Du thuộc tỉnh Bắc Ninh, phía Nam giáp huyện
Thanh Trì và huyện Văn Giang thuộc tỉnh Hưng Yên, phía Đơng giáp huyện Thuận
Thành thuộc tỉnh Bắc Ninh và huyện Văn Lâm thuộc tỉnh Hưng Yên, phía Tây giáp
quận Long Biên, quận Hồng Mai và huyện Đơng Anh. Huyện có vị trí địa lí vơ
cùng thuận lợi cho sự phát triển kinh tế. Đồng thời từ ngày 01/12/2019 thực hiện
theo Nghị quyết số 788/ NQ-UBTVQH của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về việc
sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn huyện thì cơng tác đăng kí biến
động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng … ngày càng tăng và các quan hệ đất
đai ngày càng phức tạp, làm cho cho công tác quản lý đất đai ngày càng khó khăn.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan
trọng của vấn đề, em tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Tìm hiểu thực trạng
cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Gia Lâm –
thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và u cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ
địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

2.2. Yêu cầu
- Số liệu thu thập phản ánh trung thực, khách quan về công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính phải tại đại bàn;
- Các giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu

và khả thi.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

1.1.1. Lịch sử ĐKĐĐ ở Việt Nam
1.1.1.1. Giai đoạn trước năm 1945
Ở Việt Nam, cơng tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ VI và nổi bật nhất là:
* Thời kỳ Gia Long: sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công
điền và đất tư điền của mỗi xã, trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng
để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập thành 3 bản: bản Giáp nộp Bộ hộ, bản Bính nộp
Dinh Bố Chánh, bản Đinh để lại xã. Lập được 10.444 quyển sổ Địa bạ trên địa bàn
cả nước. Theo quy định hàng năm tiến hành tiểu tu và 5 năm phải đại tu sổ 1 lần.
(Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
* Thời kỳ Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập đến từng làng xã và có nhiều tiến
bộ so với sổ Địa bạ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng
kiến của các chức sắc trong làng (Chánh tổng, tri huyện và điền chủ). Các viên chức
trong làng lập sổ mô tả đến từng thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích
và loại đất. Quan Kính Phái và Viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả.
Sổ Địa bạ được lập thành 3 bản: bản Giáp nộp Bộ hộ, bản Ất nộp Dinh Bố Chánh,
bản Bính để lại xã. Quan phủ (huyện) phải căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ
khi cần thừa kế cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình
lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
* Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa
khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ giải
thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thửa. Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể

hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa lac, giáp
ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở
hữu, cầm cố. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: Đã tiến hành đo đạc bản đồ giải
thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ hộ. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)

3


- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở Bắc
Bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một
lúc hai hình thức: đo đạc chính xác, đo đạc lập lược đồ đơn giản tỷ lệ 1/1000, lập sổ
sách tạm thời để quản lý. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác
nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh và vừa tính tới mục tiêu xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên, trong các chế độ cũ có nhiều chủng
loại hồ sơ, bao gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa và nhóm lập theo
thứ tự chủ sử dụng để tra cứu. Hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu, điều đó
phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh
mún ở Việt Nam.
1.1.1.2. Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 – 1975)
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy
định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đất đai.
Theo hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cơ sở pháp lý xác
lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm

2013: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý."
1.1.1.3. Thời kỳ Việt Nam Dân chủ Cộng Hòa và Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam
* Sau Cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1979: Sau cải cách ruộng đất chính
quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Tiếp đó là
phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung vào hợp tác xã. Do điều kiện thiếu
4


thốn, chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và
không sử dụng được. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc
thủ công bằng thước dây, bản đạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
(Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
* Từ năm 1980- 1988: Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước quan tâm đến công tác
quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong
giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của tồn quốc cịn nhiều hạn chế và chưa có
biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc
quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tùy tiện
đối với các loại đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều
Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ – CP ngày 01/7/1980 về công tác quản lý đất đai
trong cả nước.
Chỉ thị số 299/CT – TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về triển
khai thực hiện cơng tác đo đạc, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phân hạng đất.
Quyết định số 56/QĐ – ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc,
kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu quản

lý đất đai.
Quyết định số 56 ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai có bước đột
phá mới. Các tài liệu của hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới
hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa,
trong phòng; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản
tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho tập
thể, cá nhân; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích; mẫu giấy chứng nhận; biên bản
thông báo công khai hồ sơ đăng ký. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
* Từ năm 1988 đến 01/7/2004: Năm 1988, Luật Đất đai đầu tiên được ban
hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Giai đoạn này cơng tác cấp
GCNQSDD và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và
bức thiết của công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật Đất đai. Do
5


yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và kế thừa sản phẩm theo Chỉ thị
299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Tổng cục quản lý ruộng, Quyết định số
201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận và Thông tư số
302/TT- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/ĐKTK. Chính
việc ban hành những văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển
mới, cơng tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào
những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước. (Nguyễn Thị Thu Hương, 2018)
* Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 01/7/2014:
Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ
ngày 01/7/2004. Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần
giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải
quyết được.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới
luật để cụ thể hóa trong q trình thực hiện:
Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất

đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Thơng tư 28/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 hướng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 29/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 hướng dẫn lập hồ sơ
địa chính.
Thơng tư 08/2007/TT- BTNMT ngày 02/8/2007 hướng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT- BTNMT ngày 02/8/2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 hướng dẫn về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Nguyễn Thị
Thu Hương, 2018).

6


1.1.2. Cơ sở lý luận của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ
bản của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa, xã hội, an ninh
quốc phòng. Nhưng thực tế đất đai là nguồn tài ngun thiên nhiên có hạn về diện
tích, có vị trí cố định trong khơng gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có
chiều hướng tăng hay giảm đều phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của con
người. (Đồn Cơng Quỳ, 2006)
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO. Nó đã góp
phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất

cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm
cũng ngày càng trở nên phức tạp.
Chính vì thế cơng tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc. Trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì cơng
tác ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng. Đây thực chất
là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp GCN cho chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở quản lý chặt chẽ, nắm chắc tồn bộ
đất đai theo pháp luật.
Vai trị của ĐKĐĐ, cấp GCN
* Đối với Nhà nước:
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi đối tượng đều phải tiền hành đăng ký QSDĐ. Việc ĐKĐĐ, cấp GCN và lập
hồ sơ địa chính giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;
7


- Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua: công nhận quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
thế chấp…;
- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác nhau như: bồi
thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thanh tra, kiểm tra đất đai,…;
* Đối với người sử dụng đất:
- Nhằm xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản để họ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai một cách hợp lý và

có hiệu quả;
- Là cơ sở để thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng
cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện;
- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ đối
với Nhà nước như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dung đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất,…;
- Giảm các tranh chấp về đất đai.
* Đối với xã hội:
- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cung cấp thơng tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá
nhân, tổ chức, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội;
- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch;
- GCNQSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ để các ngân
hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông
qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác định vốn góp bằng
quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần;
- Cung cấp các thơng tin chính xác về thửa đất cho các cá nhân, tổ chức khi
tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.

8


1.1.3. Căn cứ pháp lý hiện hành của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
1.1.3.1 Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành
- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 28 tháng 11 năm
2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2014.
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành 01/07/2014.
Chương VII Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong
15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

1.1.3.2 . Các văn bản do Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban hành
- Nghị định 43/2014/NĐ- CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ- CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ- CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
1.1.3.3 Các văn bản do các Bộ, ngành Trung ương ban hành
- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT- BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT- BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thơng tư 28/2014/TT- BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Ngồi ra cịn có hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, các Thơng tư của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi
trường… nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, giúp cho Luật Đất đai ngày càng
phát huy hết hiệu lực và mục đích ban đầu đã đề ra.
9


1.1.4. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
1.1.4.1. Đăng ký đất đai
a. Khái niệm
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt
buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là cơng việc để thiết lập lên hệ thống hồ sơ
địa chính đầy đủ nhất cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để
thực hiện cấp GCN cho các đối tượng đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chắc đến từng thửa đất và từng mục đích sử dụng đất. [Quốc hội, 2013]
b. Đối tượng của đăng ký đất đai
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, Người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai, bao gồm:
- Tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, buôn, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục,
tập qn hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;
- Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức
liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
10


c. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Ở nước ta, đăng ký đất đai được chia làm 2 giai đoạn đăng ký: Đăng ký đất

đai lần đầu và đăng ký biến động.
- Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Đăng ký đất đai lần đầu: là
việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện
lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất để thiết lập
thông tin trong hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các
trường hợp:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Đăng ký biến động: là việc thực
hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã
được cấp Giấy chứng nhận hoặc công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Đăng
ký biến động được thực hiện cụ thể trong các trường hợp sau:
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn;
+ Đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Thay đổi về tài sản gắn liền;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+Thay dổi hình thức sử dụng đất;
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

11



+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản riêng của vợ (chồng)
thành quyền chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
+ Thay đổi QSDĐ, QSHTS theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo.
1.1.4.2. Giấy chứng nhận
a. Khái niệm
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất. GCN được cấp cho từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho
người sử dụng đất, một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Nhằm tạo thuận lợi cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính,
thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, khơng phụ thuộc loại đất,
mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về GCN đã có sự thay đổi cơ
bản. Tại Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCN được cấp cho người
sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường
hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCN; chủ sở hữu tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất
động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới
khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCN thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có
màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay
thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một
giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.


12


Hình 1.1. Giấy chứng nhận theo mẫu ban hành của
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với
mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN có nền hoa văn trống đồng
với “màu hồng cánh sen”.

13


Hiện nay mẫu GCN mới nhất được thể hiện theo Thông tư 23/2014/TTBTNM quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Mẫu giấy chứng nhận được quy định cụ thể tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TTBTNM, cụ thể như sau: Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao
gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;

14